Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические аспекты функционирования рынка
коммерческой недвижимости 11
1.1. Особенности коммерческой недвижимости как объекта инвестиций 11
1.2. Основные принципы принятия решений об инвестировании
в коммерческую недвижимость 26
1.3. Анализ деятельности инвесторов на российском рынке
коммерческой недвижимости 39
Глава 2. Основные этапы реализации инвестиционных проектов
на первичном рынке коммерческой недвижимости 45
Организационно-функциональная классификация инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости 45
Основные этапы жизненного цикла инвестиционного проекта 52
2.3. Показатели комплексной оценки состояния рынка коммерческой
недвижимости 69
2.4. Анализ тенденций на рынке коммерческой недвижимости 82
Глава 3. Разработка инвестиционных стратегий на российском первичном
рынке коммерческой недвижимости 92
Факторы, определяющие стратегии для различных типов инвесторов 92
Разработка стратегий для различных типов инвесторов при поэтапной реализации проектов 108
Особенности деятельности инвесторов на российском первичном рынке коммерческой недвижимости в условиях кризиса 135
Результаты внедрения основных выводов и рекомендаций по формированию инвестиционной стратегии реализации проекта 140
Заключение 148
Список литературы 151
Приложения 159
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Инвестиционная деятельность является одним из важнейших факторов развивающейся рыночной экономики любой страны. Характеристикой развитой инвестиционной сферы выступает разнообразие объектов инвестирования. Различные объекты инвестирования обладают индивидуальными характеристиками с точки зрения показателей доходности, рискованности, длительности жизненного цикла, порога вхождения и т.д. В связи с многообразием форм инвестирования перед инвестором встает вопрос о выборе направления инвестирования, максимально соответствующего его требованиям.
В последние несколько лет в России для венчурных инвесторов, ожидающих большие возможности для развития, высокую доходность и минимальную конкуренцию, перспективным является сектор первичной коммерческой недвижимости. Проекты в области коммерческой недвижимости стали одним из приоритетных направлений инвестирования. Тем более что уникальность коммерческой недвижимости определяется тем, что, во-первых, данные объекты выступают базой для ведения предпринимательской деятельности, т.е. позволяют получать доход от основного бизнеса, а во-вторых, могут приносить владельцу дополнительный доход от продажи или управления.
Если до наступления мирового финансового кризиса проекты в области коммерческой недвижимости были привлекательны для любых инвесторов, имеющих возможность привлечь для их реализации финансовые ресурсы, то в данный момент происходит перераспределение в структуре участников данного рынка. В качестве инвесторов выступают компании, имеющие свободные финансовые ресурсы, многие из которых до этого не занимались девелоперским бизнесом. Данные компании покупают проекты по сниженным ценам с целью получения высокой прибыли от продажи или управления, когда рынок стабилизируется, и доходность объектов вырастет. Разработка эффективной стратегии реализации проектов для таких компаний является основным преимуществом в
конкурентной борьбе с профессионалами рынка. Такая ситуация в совокупности с финансовыми трудностями способствовали тому, что существующим игрокам рынка также пришлось пересматривать и оптимизировать инвестиционные решения.
Таким образом, любому инвестору для получения доходов на первичном рынке коммерческой недвижимости, необходимо эффективно организовать все бизнес-процессы при реализации инвестиционных проектов. Развитие коммерческой недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта — объекта недвижимости. В целом этот процесс включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом и т.д. На данный момент еще не в достаточной степени накоплен опыт и методы принятия эффективных инвестиционных решений при реализации девелоперских проектов. Это обусловило необходимость исследования факторов, влияющих на выбор инвестиционных стратегий, повысило актуальность разработки стратегий и их корректировок в процессе последовательного прохождения, инвесторами этапов проектов в условиях поциклового развития первичного рынка коммерческой недвижимости.
Степень разработанности темы. Решение поставленной в исследовании проблемы требует изучения теоретического и практического опыта в областях, связанных с инвестициями в коммерческую недвижимость. Освещение данных вопросов представлено в научных трудах как российских, так и зарубежных ученых-экономистов.
Основные аспекты недвижимого имущества и рынка недвижимости освещены такими авторами, как Асаул А.Н., Ордуэйн Н., Фридман Дж., Харри-сон Г., Проблемам инвестиций в коммерческую недвижимость посвящены работы таких ученых, как Вечер Н.Ф., Мак-Лин Э.Д., Ольховский А.А., Разу М.Л., Царев А. Теоретические и практические вопросы девелопмента и управления проектами обобщены и развиты в трудах Бузырева В.В., Гумба Х.М., Есипова В.Е., Кущенко В.В., Мазур И.И., Максимова С.Н., Пейзер Р., Фрей А.,
Черняка В.З., Шапиро В.Д., Шеремета В.В. В теоретическом и методологическом отношении наиболее разработанной из аспектов диссертационного исследования является область инвестиций, критериев принятия инвестиционных решений, расчета эффективности инвестиций. Свой вклад в эту область внесли Бланк И.А., Валдайцев СВ., Грязнова А.Г., Ковалев В.В., Несветаев Ю.А., Пешков В.В., Федотова М.А., Шарп У.
Тем не менее, актуальным остается дальнейшее рассмотрение современных проблем инвестирования в коммерческую недвижимость в российских условиях, разработки инвестором инвестиционной стратегии при реализации проекта в области коммерческой недвижимости. Дальнейшей разработки и конкретизации требуют критерии и факторы, определяющие процессы принятия инвестиционных решений и управления инвестиционным проектом.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является разработка стратегий для различных типов инвесторов при поэтапной реализации проектов в условиях цикличности первичного рынка коммерческой недвижимости.
Достижение указанной цели потребовало решения следующих задач:
- выявление основных классификационных признаков инвестиций при
менительно к объекту исследования;
- рассмотрение понятия коммерческой недвижимости, ее основных харак
теристик как объекта инвестиций и существующих классификаций;
определение теоретических основ функционирования и поциклового развития рынка недвижимости;
обозначение основных типов инвесторов на рынке коммерческой недвижимости;
определение этапов в поцикловом развитии рынка коммерческой недвижимости, наиболее целесообразных для вложения средств в проекты различными инвесторами;
разработка классификации инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости на основании организационно-функционального признака;
- разработка стратегий для различных типов инвесторов, определенных в
предложенной автором классификации, на основании различий в инвестици
онных приоритетах, сферах основной деятельности, имеющихся ресурсах,
субъектах реализации проекта, формах инвестирования;
- экономическое обоснование данных стратегий с описанием методик
расчета инвестиционных показателей для проектов в сфере коммерческой не
движимости;
- определение особенностей деятельности инвесторов в условиях кризиса;
- внедрение разработанной стратегии поэтапной реализации проекта.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является пер
вичный рынок коммерческой недвижимости как сфера инвестиций.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с разработкой инвестиционных стратегий в процессе поэтапной реализации проектов в области коммерческой недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов в области инвестиций в коммерческую недвижимость и девелопмента, положения современной экономической теории, законы и нормативные акты государственных органов власти, регламентирующие инвестиционную деятельность, а также деятельность на российском рынке недвижимости.
В процессе работы использованы общенаучные методы исследования -системный подход к исследованию явлений, анализ и синтез, экономико-математические приемы и подходы, методы инвестиционно-финансового планирования, экспертных оценок, приемы классифицирования и сравнения.
Информационной и эмпирической базой исследования послужили статистические и аналитические публикации в прессе по исследуемым проблемам, статистические данные Российской Федерации и Иркутской области, данные семинаров и конференций по проблемам недвижимости и девелопмента, информация, предоставленная в отчетах фирмами, работающими в области инве-
стирования в недвижимость, аналитические обзоры риэлтерских, консалтинговых, управляющих, девелоперских компаний, информационные ресурсы сети «Интернет».
Наиболее существенные результаты, полученные автором.
Обосновано использование закона цикличного развития рынка коммерческой недвижимости для принятия решения об инвестировании;
Систематизированы основные показатели состояния рынка коммерческой недвижимости, служащие ориентиром для инвесторов при выборе инвестиционной стратегии;
Выявлены и систематизированы основные факторы, дифференцирующие инвесторов и влияющие на характер процесса реализации инвестиционных проектов;
Типизированы особенности поэтапного подхода к реализации инвестиционного проекта в области коммерческой недвижимости в российских условиях;
Для каждого типа инвесторов определен первичный инвестицион- ный продукт, создаваемый им на разных этапах проекта;
Определены особенности деятельности инвесторов в условиях кризисной ситуации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно обоснованных принципов, методических положений и практических рекомендаций по формированию стратегий реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости и включает в себя следующее:
Разработана организационно-функциональная классификация инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости, отражающая их различия в процессе функционирования и стратегического развития;
Осуществлена разработка алгоритмов реализации инвестиционных проектов на основе оценки их стоимости и эффективности для различных типов инвесторов с учетом инвестиционных приоритетов и организационно-функциональных характеристик;
3. Уточнена методика применения' инструментов оценки недвижимости и бизнеса для определения стоимости инвестиционного проекта на основных этапах его жизненного цикла.
Практическая значимость исследования. Предлагаемые инвестиционные стратегии могут быть использованы девелоперами, сетевыми операторами, строительными, консалтинговыми, риэлтерскими, управляющими и другими компаниями при' принятии рациональных решений об инвестировании в недвижимость, для определения возможного пути получения максимальной прибыли в процессе реализации инвестиционного проекта и для повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.
Также исследование может быть полезно не только инвесторам, но и другим заинтересованным субъектам при анализе состояния рынка коммерческой недвижимости.
Методические положения и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы в учебном процессе.
Апробация результатов исследования. Основные выводы диссертации изложены в докладах и выступлениях автора на ежегодных научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов БГУЭП (2005-2007).
Также основные положения и результаты работы были использованы при подготовке и проведении лекций и семинаров в рамках таких экономических дисциплин, как «Маркетинг недвижимости», «Управление инвестиционными проектами», «Рынок и оценка недвижимости».
Практические результаты диссертационного исследования были внедрены в деятельность инвестиционной компании ООО «Континенталь-Сибирь».
Публикации по теме исследования. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, общим объемом 2,06 п.л.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы (101 наимено-
вание) и приложений. Работа изложена на 180 страницах машинописного текста, в том числе 11 таблиц и 26 рисунков и 14 приложений.
Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень разработанности проблемы, определяются цель, основные задачи исследования, сформулированы его научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе «Теоретические аспекты функционирования рынка коммерческой недвижимости» рассмотрены содержание понятий инвестиций и рынка недвижимости, систематизированы существенные признаки недвижимости как объекта инвестиций, исследованы основные характеристики коммерческой недвижимости и практические подходы к ее классификации, выявлены основные типы инвесторов в объекты коммерческой недвижимости и проанализирована их деятельность на рынке коммерческой недвижимости на разных стадиях его цикличного развития.
Во второй главе «Основные этапы реализации инвестиционных проектов на первичном рынке коммерческой недвижимости» на основании организационно-функционального признака автором была разработана классификация основных инвесторов на первичном рынке коммерческой недвижимости и проведен анализ основных факторов, определяющих деятельность данных инвесторов на рынке, определены и систематизированы показатели развития первичного рынка коммерческой недвижимости. С помощью данных показателей автором был проведен анализ тенденций на рынке коммерческой недвижимости г. Иркутска, определены основные подходы к процессу управления инвестиционным проектом на каждом из этапов его жизненного цикла.
В третьей главе «Разработка инвестиционных стратегий на российском первичном рынке коммерческой недвижимости» проведено попроцессное исследование факторов, определяющих стратегии разных типов инвесторов на российском первичном рынке коммерческой недвижимости, определены инвестиционные продукты, создаваемые разными типами инвесторов на каждом из этапов жизненного цикла инвестиционного проекта. Разработаны и обоснованы
поэтапные стратегии инвесторов при реализации проектов на основании экономических показателей и представлена методика расчета данных показателей для инвестиционного проекта в области коммерческой недвижимости: себестоимость реализации каждого из инвестиционных этапов, инвестиционная стоимость продукта на каждом из этапов, прибыль от продажи продукта на любом из этапов стороннему девелоперу или институциональному инвестору и рентабельность данных продаж. Проведен анализ особенностей деятельности инвесторов в условиях кризиса. Проанализирована стратегия инвестиционной компании при реализации проекта строительства торгового центра и сделаны выводы об эффективности инвестиционных решений и рекомендации по их корректировке.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения, вытекающие из результатов проведенного исследования.
