Содержание к диссертации
Введение
1. Сущность рынка недвижимости и методические основы анализа его деятельности 9
1.1. Сущность рынка недвижимости 9
1.2. Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости .20
1.3. Процесс принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости 34
2. Этапы развития и проблемы анализа деятельности рынка недвижимости 52
2.1. Этапы развития рынка недвижимости 52
2.2. Анализ деятельности рынка недвижимости 68
2.3. Проблемы методического обеспечения анализа деятельности рынка недвижимости в процессе принятия управленческих решений 93
3. Методика проектного анализа деятельности рынка недвижимости и перпективы его развития 101
3.1. Основные положения методики проектного анализа деятельности рынка недвижимости 101
3.2. Совершенствование процесса принятия управленческих решений по отношению к рынку недвижимости и перспективы его развития 124
Заключение 138
Библиографический список 142
- Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости
- Анализ деятельности рынка недвижимости
- Проблемы методического обеспечения анализа деятельности рынка недвижимости в процессе принятия управленческих решений
- Совершенствование процесса принятия управленческих решений по отношению к рынку недвижимости и перспективы его развития
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организации всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.
Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В разных регионах страны старт рынка недвижимости произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.). За прошедшие годы лет он проделал, бесспорно, большой путь становления и развития.
В настоящее время практические потребности бизнеса, их осмысление практиками и юристами, органами законодательной, исполнительной власти и управления привело к тому, что законодательно определяемые "виды деятельности" на рынке недвижимости, состав лицензируемых операций, терминология в значительной степени неполны, противоречивы и неурегу-лированы, обеспечены в методическом плане.
Исходя из вышеизложенного, целью диссертационного исследования является развитие методических основ анализа деятельности рынка недвижимости, обеспечивающих процесс принятия управленческих и инвестиционных решений и влияющих на его эффективность.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- систематизировать понятийный аппарат исследования, дать определение
эффективности деятельности рынка недвижимости в контексте поставленной
проблемы;
- исследовать методические подходы, методики анализа деятельности
рынка недвижимости, провести их сравнительный анализ на предмет качест
венного обеспечения процесса принятия управленческих решений;
исследовать этапы развития рынка недвижимости и выявить проблемы в плане методического обеспечения процесса принятия управленческих решений;
обосновать целесообразность использования методики проектного анализа деятельности рынка недвижимости;
разработать предложения по совершенствованию процесса принятия управленческих решений;
обосновать совершенствование процесса принятия управленческих решений с использованием методики проектного анализа и дать прогнозные
оценки деятельности рынка недвижимости.
Предмет исследования - методические подходы к анализу деятельности рынка недвижимости, обеспечивающие процесс принятия управленческих решений.
Объект исследования - рынок недвижимости и его сегменты.
Область исследования - проблемы, решенные в диссертации, соответствуют проблематике специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)» (п. 15.69. «Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости.»).
Теоретические и методологические основы исследования.
Исследованиям процессов формирования и развития рынков, оценки их деятельности посвящены работы Портера М., Тироля Ж., Чемберлина Э., Ше-рера Ф. В отечественной экономической науке исследования в данной области освещены в работах Авдашевой СБ., Вуроса А., Ларионова А.Н., Немчина A.M., Новоселова А.С, Пелиха А.С., Розановой Н.М., Третьяка В. и др.
Методологические основы анализа и оценки недвижимости разработаны Грязновой А.Г., Грибовским СВ., Федотовой М.А., Черняком В.З. и др.
Но такой аспект проблемы, как формирование методического подхода к анализу деятельности рынка недвижимости с позиций оценки его эффективности, а не эффективности отдельного субъекта или объекта этого рынка, является не достаточно изученным.
Информационной базой работы послужили положения законодательства Российской Федерации, данные Госкомстата РФ и комитета статистики Волгоградской области, а также собственные исследования на уровне строительства.
В исследовании использован системный подход, методы логического, экономико-статистического и сравнительного анализа и моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается:
Систематизирован понятийный аппарат исследования: уточнены определения управления рынком недвижимости, предложения и спроса на рынке недвижимости, дано авторское определение рынка недвижимости как сектора национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка); эффективность рынка недвижимости как степени соответствия объемов и качества объектов недвижимости требованиям потребителей, при эффективном использовании инвестиционных ресурсов на цели создания, модернизации реконструкции и реновации объектов недвижимости, а также их покупки и эксплуатации с учетом бюджетного, экономического, экологического, социального эффектов.
Сформулирован тезис о том, что для анализа и прогнозной оценки деятельности рынка недвижимости с позиций его эффективности недостаточно использовать методические классические количественные подходы к оценке не-
движимости, с использованием которых возможно построение динамической картины рынка недвижимости по стоимости объектов недвижимости, формирующих предложение; методы расчета количественных показателей, характеризующие структуру рынка.
Предложено идентифицировать этапы развития рынка недвижимости с этапами развития общества - доиндустриальным, индустриальным, постиндустриальным - дана в авторском понимании эволюционная цепочка основных характеристик недвижимости (как способа защиты; как вида материального блага, как объекта собственности; как объекта рыночной сделки, как высоколиквидного актива).
Выявлены проблемы экономического, организационного, административного характера, обуславливающие неразвитость рыночной инфраструктуры, влияние вертикального объединения действующих организаций на рынке недвижимости, спекулятивные стратегия поведения действующих на рынке недвижимости хозяйствующих субъектов, барьеры, связанные с эффектом масштаба, барьеры, основанные на абсолютном превосходстве в уровне затрат, экологические ограничения, ограничения по спросу, барьеры капитальных затрат или объемы первоначальных инвестиций, необходимых для входа на рынок недвижимости.
Предложено использовать в анализе рынка недвижимости метод проектного анализа, основные принципы которого таковы: разработка и анализ управленческих решений по объектам недвижимости решений по нескольким аспектам (техническим, рыночным, экологическим, бюджетным).
Уточнены основные этапы и логические схемы совершенствования процесса принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости в рамках проектного анализа: разработка и согласование документации по развитию нормативно-методической базы и в том числе документации по определению цены и стоимости недвижимости; разработка и экспертиза объектов недвижимости на предмет выявления соответствия стоимостных параметров нормативам; создание соответствующей обновляемой информационной базы по формированию цены и стоимости объектов недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость.
Теоретические результаты диссертационного исследования использованы в преподавании курсов: «Экономика отрасли», «Экономика недвижимости», а также могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Управление проектами», «Планирование деятельности предприятия» по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)».
Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов органами управления на уровне государства, региона, отрасли, отдельных субъектов строительства при анализе проблем и тенденций развития рынка недвижимости и его сегментов.
Апробация и реализация результатов исследования.
Основные положения работы докладывались на научных межвузовских, региональных и международных конференциях, были представлены на семинарах аспирантов и студентов (2005-2008 гг.).
По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ, общим объемом 2,13 п.л., лично автора- 1,98 п.л.
Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка (содержащего 101 наименование источников), содержит 7 таблиц и 12 рисунков. Объем основного текста диссертации - 141 страница машинописного текста.
Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости
Для целей анализа рынка и управления его деятельностью и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования). По физическому статусу выделяют: земельные участки здания, строения, сооружения помещения. В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые. Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов: І.Земля: а), земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях): под жилье (селитебная территория), под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг, под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория), под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения) б), земельные участки вне поселений (межселенные территории): под дачное и садово-огородное использование, под жилую застройку, промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.), сельскохозяйственного назначения, природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесного фонда, водного фонда, участки недр, земли резерва, назначение которых не определено П. Жилье (жилые здания и помещения): многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.) индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы) III. Коммерческая недвижимость: офисные здания и помещения административно-офисного назначения гостиницы, мотели, дома отдыха магазины, торговые центры рестораны, кафе и др. пункты общепита пункты бытового обслуживания, сервиса IV. Промышленная недвижимость: заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения паркинги, гаражи склады, складские помещения V. Недвижимость социально-культурного назначения: здания правительственных и административных учреждений культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты религиозные объекты
Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно - квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь - офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку они сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.
Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.
По видам собственности объекты недвижимости разделяют на: частные - находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников; государственные находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации; муниципальные - находящиеся в муниципальной собственности; общественные — находящиеся в собственности общественных объединений; коллективные (смешанные) - находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной). По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п. В достижении этого мы предлагаем использовать передовой опыт регионов РФ и зарубежья. В частности российские оценки предлагают использовать методологию дискретного пространственно параметрического анализа рынка недвижимости. Итак, пусть X— удельная цена /-й квартиры (цена 1 кв. м). Здесь Х= {Х(}, /= 1, ,п — экспериментальное множество, сформированное путем наблюдения за рынком жилья в течение определенного периода времени (месяц, квартал, год). В общем случае цена квартиры на рынке зависит от ее характеристик: х = F(E), где У7—оператор связи, Е = {,)— счетное множество характеристик, от которых зависит цена квартиры (ценообразую-щих факторов).
Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться числом (размер кухни, высота потолка, декартовы координаты местоположения, расстояние до ближайшей станции метро и т.п.); диапазоном чисел (период строительства и т.п.); количественным признаком (этажность дома, этаж квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов и т.п.); качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть и т.п.); бинарным признаком «да - нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома - после реконструкции, капремонта и т.д.)7.
Правильный выбор шкалы для измерения этих характеристик имеет большое значение и зависит от наличия необходимой информации и цели, которая преследуется при выборе. Так, использование метрических шкал требует более полной информации об альтернативах по сравнению с номинальными или порядковыми шкалами, а получение этой информации связано с дополнительными затратами ресурсов и времени. Поэтому при выборе типа шкалы всегда необходимо учитывать особенность решаемой задачи. Если, например, задача состоит в ранжировании объектов по некоторому признаку, то нет необходимости измерять их количественные характеристики, а достаточно измерить лишь качественные и ограничиться порядковой шкалой. По мере получения дополнительной информации можно переходить к более совершенным шкалам .
Анализ деятельности рынка недвижимости
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя. Отличительные особенности рынка недвижимости являются: - индивидуальность ценообразования; - высокий уровень транзакционных издержек; - важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков; - высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики; - многообразие рисков; - низкая ликвидность товара на рынке; - слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка. В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений. С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это: - труднодоступность достоверной информации; - ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие); - многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка. С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу. Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков. Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости. Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей. Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей: 1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты, как между собой, так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны. 2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы. 3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропо 71 токи разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате. Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли: - для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения; - для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях: - для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр. В свою очередь рынок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов. Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.
И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным. Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости. Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок — определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.
Проблемы методического обеспечения анализа деятельности рынка недвижимости в процессе принятия управленческих решений
Исследование состояния регионального рынка недвижимости за период с 1990 года по 2005 год показало, что наиболее развит сегмент коммерческой недвижимости, которая определяется под магазины, офисы, складские помещения и т.д., т.е. используется в сфере торговли. Рынок жилой недвижимости, напротив, несмотря на реально существующий спрос в городе Волгограде - около 60% которого не удовлетворено, развивается весьма слабо. Поэтому, исходя из анализа предыдущих глав, необходимо выделить основные факторы, оказывающие воздействие на региональный рынок жилой недвижимости, как в Волгоградской области, так и в целом по стране: 1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени). 2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлека 94 тельными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции). 3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости). 4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам). 5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости. 6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья). На мой взгляд, основным фактором, влияющим на региональный рынок недвижимости, на тот факт, что этот рынок очень трудно спрогнозировать, является макроэкономическая нестабильность. Что бы показать приоритетное действие макроэкономических факторов на развитие рынка недвижимости, сложность оценки и т.д., необходимо детально рассмотреть эти факторы. Влияние макроэкономических факторов на рынок недвилсимости Учет макроэкономических факторов при анализе и прогнозировании развития рынка недвижимости 1. При долгосрочном прогнозировании нет возможности дать точный прогноз опираясь лишь на ретроспективу прогнозируемого показателя. 2. Для анализа и построения долгосрочного прогноза развития рынка недвижимости, в отличие от определения текущей рыночной стоимости отдельного объекта или краткосрочного прогноза динамики цен, - необхо 95 дим комплексный учет влияния макроэкономических факторов на рынок недвижимости. Факторы, определяющие/отражающие динамику предложения. Прямые: 1. Рост цен на энергоносители 2. Новый ЖК, закон о долевом участии в строительстве, внесение возможных поправок, выход новых законодательных актов, правила выделения и приобретения земельных участков под застройку 3. Переоценка земельных ресурсов (кадастровая оценка земли) и изменение правил перевода земель из одной категории в другую 4. Объем выпуска и стоимость стройматериалов 5. Стоимость проектирования, строительно-монтажных работ 6. Мощность, износ инженерных сетей в регионе 7. Строительные мощности в регионе: стройматериалы, техника, кадры 8. Возможности застройщика по привлечению финансирования (ставки по кредитам, долевое участие и пр.) Факторы, определяющие динамику предложения. Косвенные: 1. Уровень ВВП 2. Интенсивность вывода капитала за рубеж 3. Государственный контроль 4. Объем инвестиций в российскую экономику 5. Объем прямых инвестиций в экономику РФ 6. Уровень инфляции 7. Курсы валют, покупательная способность валют Факторы, определяющие/отражающие динамику спроса. Прямые: 1. Доля накоплений в доходах населения 2. Курсы валют, покупательная способность валют 3. Уровень инфляции 4. Новый ЖК, закон о долевом участии в строительстве, внесение возможных поправок, выход новых законодательных актов, правила выделения и приобретения земельных участков под застройку 5. Уровень миграции и ее структура по социальному статусу и географии 6. Структура распределения расходов семей 7. Безработица и уровень занятости 8. Условия продаж недвижимости (скидки, рассрочки, кредитование, договорная база, страхование сделок) 9. Потребительские характеристики предлагаемых объектов: местоположение, планировка, площади и типы квартир, технические характеристики здания Ю.Темпы и качество строительства 11.Доступность ипотечного кредита: % для клиентов, достаточность документов на объект Факторы, определяющие/отражающие динамику спроса. Косвенные: 1. Уровень ВВП 2. Уровень доходов на душу населения по РФ 3. Доля нефтедолларов в объеме ВВП и доходах населения 4. Уровень покупательной способности национальной валюты в соотношении с динамикой доходов населения 5. Рост цен на услуги ЖКК 6. Уровень доходности по депозитным вкладам и ценным бумагам 7. Демографическая ситуация (цикличность по пикам рождаемости) 8. Градообразующие, бюджетообразующие предприятия региона: состояние, развитие 9. Объем приобретения дорогостоящих товаров промышленного производства (крупная бытовая техника, мебель, автомобили) 10.Объем поездок на отдых за рубеж, туристическая активность граждан по международному туризму 11.Объем депозитных вкладов физ.лиц Вопросы анализа и прогнозирования влияния макро-факторов Приведенный перечень влияющих и реперных факторов далеко не исчерпывающий. Мы постарался отобразить лишь основные, лежащие, что называется, «на поверхности» факторы. Число факторов велико и при этом зависимости носят нелинейный характер. Кроме собственно составления перечня влияющих факторов, существуют проблемы масштаба и формата данных — вопрос приведения всех факторов к общему знаменателю. Также, подходы к анализу зависимостей могут лежать в разных плоскостях: отдельные данные могут иметь качественный характер - как, например, инвестиционный рейтинг РФ. Для примера влияния макроэкономических факторов ниже приведен сопоставительный график нескольких статистических показателей, в процентной динамике относительно предыдущего периода. Данные был взяты по всей России т.к. они более наглядны и правдоподобны, чем отдельные сведения по Волгоградской области. Как видно по рис. 6. проследить закономерность на рынке недвижимости (жилья) достаточно сложно, т.к. при этом возникает множество проблем. Сложности учета влияния макроэкономических факторов 1. Разный формат требуемых к учету данных. 2. Разный масштаб данных. 3. Неопределенность достоверности данных. 4. Год от года меняющийся формат предоставления данных Госкомстатом. 5. Малая ретроспектива динамики факторов в условиях стабильной, растущей экономики. 6. Степень влияния каждого фактора меняется во времени. 7. Для учета степени влияния каждого фактора, и степени совокупного влияния, требуется построение сложной модели. 8. Основанием для моделирования должны служить достоверные статистические данные в ретроспективе, достаточной для обобщений с низкими оцененными величинами погрешности и вероятности ошибки. 9. Точность, достоверность прогноза будет зависеть в первую очередь от качества исходных данных.
Совершенствование процесса принятия управленческих решений по отношению к рынку недвижимости и перспективы его развития
Управленческое решение в первую очередь связано со стоимостью ресурсов, требуемых для его осуществления. Но управление должно также принимать во внимание и эффект на стоимость от использования результатов управленческого решения. Принятие управленческого решения включает в себя процессы, необходимые для обеспечения и гарантии того, что строительная продукция будет произведена в рамках утвержденной её стоимости. На рис. 11 приведены основные процессы с позиций проектного подхода. В целом это процесс включает 4-ре основных этапа: 1. Планирование и прогнозирование стоимости ресурсов, ис пользуемых в ходе по созданию, модернизации, реконструкции, ре новации объектов недвижимости и выгод от их покупки и эксплуа тации - определение, какие ресурсы (люди, оборудование, материалы, информация) и в каких количествах должны быть использованы для реализации управленческого решения. 2. Составление сметы (калькуляции) - разработка оценки стоимости ресурсов, требуемых для создания, модернизацию, реконст рукцию, реновацию объектов недвижимости, их покупку и эксплуата цию. 3. Определение сметной стоимости создания, модернизацию, реконструкцию, реновацию объектов недвижимости, их покупку и эксплуатацию - распределение общей стоимости по каждому виду 125 строительной продукции, а также элементу деятельно сти. 4. Контроль стоимости создания, модернизации, реконструкции, реновации объектов недвижимости, их покупки и эксплуатации - контролирование изменений в стоимости ресурсов, используемых в ходе производства и реализации управленческого решения. К основным этапам совершенствования процесса принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости в рамках проектного анализа следует отнести: - разработку и согласование документации по развитию нормативно-методической базы и в том числе документации по определению цены и стоимости недвижимости; - разработку и экспертизу объектов недвижимости на предмет выявления соответствия стоимостных параметров нормативам; - создание соответствующей обновляемой информационной базы по формированию цены и стоимости объектов недвижимости. Наиболее весомой и сложной является разработка документации по определению стоимости объектов недвижимости. За прошедшие 12 лет строительная отрасль Волгоградской области пережила ряд структурных изменений, которые не могли не сказаться на ее текущем развитии рынка недвижимости.
Это и переход от административных методов управления к методам экономического регулирования, формирование конкурентной среды на рынке, появление на рынке большого количества мелких фирм с низким производственным потенциалом, ухудшений качественных характеристик объектов недвижимости, снижение уровня организации строительной деятельности, резкое сокращение объемов бюджетного финансирования, возникновение значительного числа убыточных предприятий, здесь же можно и назвать разбросанность, неотрегулированность вопросов по ценообразованию и формированию сметной стоимости объектов недвижимости.
В практике чаще всего употребляется понятие сметная стоимость строительной продукции. Вся сумма затрат, определенная сметой на создание, модернизацию, реконструкцию, реновацию объектов, называется полной сметной стоимостью или капитальными вложениями (К). В неё входят затраты на возведение зданий и сооружений, их оснащение технологическим оборудованием, строительство и демонтаж временных зданий, сооружений, подъездных путей, линий электропередачи и коммуникаций, необходимых для осуществления строительно монтажных работ и функционирования возводимых объектов строительства.
Как было уже ранее отмечено, стоимость объектов недвижимости является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен, расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставки его на стройки, а также возмещения других затрат. Завышение или занижение, определение наиболее реальной стоимости строительной продукции на сегодня является актуальной проблемой, решение которой видится не только в уточнение методических подходов к её определению, совершенствовании нормативно-методического обеспечения, но и в усовершенствовании подходов к совершенствованию процессов принятия управленческих решений в отношении рынка недвижимости.
Очевидно, что проблема эта не может быть решена только оперативными мерами, хотя отрицать их значимость нельзя. Но важно в решении ее учитывать и специфику рыночных отношений в сфере недвижимости, особенности формирующейся рыночной среды в России и ее регионах.
