Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретико-концептуальные основы осуществления предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости
1.1. Теоретические основы анализа рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской (риэлторской) деятельности 13
1.2. Роль и место риэлторской деятельности в функционировании рынка недвижимости 31
1.3. Особенности создания, функционирования и управления риэлторскими организациями 49
2. Анализ функционирования предпринимательских (риэлторских) организаций на рынке недвижимости
2.1. Исследование деятельности риэлторских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости 61
2.2. Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитическая деятельность риэлторских фирм 93
3. Пути повышения эффективности предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости
3.1. Совершенствование методов управления риэлторскими фирмами 112
3.2. Основные приемы и процедуры повышения качества деятельности риэлторских фирм 126
3.3. Формирование эффективной системы разрешения споров и контроля за деятельностью риэлторских организаций 142
Заключение 158
Библиографический список 162
Приложение 176
- Роль и место риэлторской деятельности в функционировании рынка недвижимости
- Исследование деятельности риэлторских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
- Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитическая деятельность риэлторских фирм
- Основные приемы и процедуры повышения качества деятельности риэлторских фирм
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Решение задачи повышения обеспеченности населения качественным и доступным жильем, поставленной в настоящее время Правительством Российской Федерации, предполагает систематический мониторинг, анализ и прогнозирование состояния рынка недвижимости, которое в значительной степени определяется тенденциями и условиями развития риэлторских услуг. Развитие операций с недвижимостью способствует как улучшению уровня обеспеченности жильем, так и повышению эффективности использования жилой и коммерческой недвижимости, что в конечном итоге способствует стабилизации социально-экономического развития страны в целом.
Риэлторские организации - важные'субъекты инфраструктуры рынка недвижимости, в то же время они - предпринимательские организации, основной целью- которых является максимизация прибыли. Отсутствие у российских риэлторских фирм большого опыта работы, несовершенство нормативно-правовой базы, по созданию? и функционированию риэлторских организаций в России, отсутствие институтов их государственного-регулирования- и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлторских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.
В современных рыночно-трансформационных условиях риэлторская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлторских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения^ их социально-экономическое развитие. Эта часть рынка недвижимости, по существу, законодательно не регулируется, а поэтому слабо контролируется органами всех уровней управления, а проблемы развития предпринимательства на рынке риэлторских услуг не достаточно исследованы.
Высокая социально-экономическая значимость риэлторских услуг на рынке недвижимости предполагает осуществление дополнительных
исследований, в части оптимизации функций управления риэлторскими организациями и разработки новых научно обоснованных подходов и принципов регулирования риэлторской деятельности, направленных на повышение качества и эффективности функционирования риэлторских организаций.
Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические вопросы обоснования организационно-экономического механизма функционирования риэлторских организаций, оценки и управления недвижимостью рассмотрены в трудах известных зарубежных учёных: В. Беренса, С. Джеффри, Е. Дихтля, Д. Блевинса, М. Ковальского, Ф. Котлера, М. Мескона, Д. Мерсера, П. Мерлена, К. Рэдхэда, Д. Фридмана, Н. Ордуэя, П. Чампниса, А. Хоскинга, Г. Цукермана, П. Хавранека, С. Хьюс.
Методологические основы исследования проблем функционирования рынка недвижимости заложены в трудах известных российских ученых: Э. Бугулова, Н. Волочковой, В. Горемыкина, П. Грабового, В. Есипова, С. Максимова, Б. Новикова, Е. Озерова, А. Полянского, И. Рахмана, В. Ресина, О. Скворцова, М. Соловьева и др.
Отдельные аспекты проблемы оценки и управления недвижимостью исследовались известными учёными: А. Грязновой, С. Валдайцевым, М. Лимитовским, В'. Прорвичем, Б. Рабиновичем, В. Рутгайзером, Е. Тарасевичем, М. Федотовой и др.
Проблемы, связанные с рыночным характером функционирования риэлторских организаций, исследованы в работах следующих ученых: И. Балабанова, М. Букина, С Грибовского, В. Шапиро, С. Калачева, Ф. Капчицы, Э. Эрделевского и др.
Тем не менее, несмотря на значительный объем исследований, по рассматриваемой проблеме, в них не ставились акценты на необходимости развития предпринимательской деятельности риэлторских организаций на основе стоимостного- подхода и формирования организационно-экономического механизма саморегулирования рынка риэлторских услуг, направленных на повышение их качества и эффективности функционирования. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических приемов и процедур, комплекса практических мер повышения эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур в процессе развития рынка недвижимости.
Достижение поставленной цели связано с решением следующих основных задач:
проанализировать состояние и перспективы развития рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской риэлторской деятельности;
выявить и классифицировать по различным признакам виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;
- осуществить анализ процессов формирования и функционирования
риэлторских организаций;
- исследовать практические аспекты деятельности риэлторских
предпринимательских структур на современном российском рынке
недвижимости;
- изучить и выявить преимущества и недостатки в управлении
предпринимательскими риэлторскими структурами' на российском рынке
недвижимости;
разработать предложения по повышению эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются риэлторские организации как хозяйствующие субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность на российском рынке недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические
отношения, формирующиеся на рынке недвижимости в процессе
осуществления риэлторской деятельности, инструменты и институты
повышения эффективности функционирования риэлторских
предпринимательских структур.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды классиков экономической науки, современные теории переходной экономики, фундаментальные положения концепций управления, в том числе,
в области экономики и менеджмента недвижимости, классической теории оценки недвижимости, институциональной и эволюционной экономики, теории организаций, экономических стратегий, теории саморегулирования, теоретических аспектов прогнозирования экономического развития, разработки Российской академии наук, ведущих российских и зарубежных ВУЗов.
Инструментарно-методический аппарат. Аргументация
теоретических положений и полученных выводов осуществлялась автором на
основе междисциплинарного подхода, включающего в себя общенаучные
методы экономико-статистического, финансового, структурно-
функционального, историко-экономического, институционального,
маркетингового анализа. Использовались экономико-статистические и
эконометрические методы исследования, методы сравнения и
статистических группировок, экспертных оценок, системный и логический анализ, индукция и дедукция.
Диссертация выполнена в рамках паспорта специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: предпринимательство (10.5. Исследование процесса современного предпринимательства в единстве его основных компонентов: личностного (способности предпринимателей к инновационной, рисковой деятельности), экономического (процесса получения предпринимательского дохода), организационно-экономического (формирования и развития предпринимательского стиля управления); 10.13. Формирование и развитие благоприятной предпринимательской сферы).
Информационно-эмпирической базой исследования,
обеспечивающей репрезентативность исходных данных, достоверность, надежность и точность выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики и ее региональных органов, статистические ежегодники, материалы монографических исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых, аналитические материалы группы Росбизнесконсалтинг, отчеты эмитентов Федеральной службы по финансовым рынкам, данные Eurostat, OESD, сведения энциклопедий и справочных изданий, аналитических записок, отчетов и докладов, научных статей, опубликованных российскими и зарубежными авторами в периодических изданиях и сборниках трудов РАН, академий, вузов и отраслевых научно-исследовательских институтов, а также
отчеты по оценке имущества и имущественных прав риэлторских фирм, выполненные автором. Информационную базу исследования также составляют анкетные и маркетинговые исследования автора, материалы риэлторских фирм и общественных объединений риэлторов, полученные автором в процессе практической деятельности в ряде риэлторских фирм, позиционированных на рынке оказания услуг населению, в городах Ставропольского края.
Нормативно-правовую базу диссертации составляют законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации и Правительства Ставропольского края, нормы и нормативы, регулирующие функционирование рынка недвижимости и риэлторских услуг в Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в том, что эффективность функционирования риэлторских организаций базируется на формировании организационно-экономических условий, способствующих развитию рынка недвижимости в рамках сбалансированности интересов государства, юридических лиц и населения и социально-экономическому развитию страны в целом. В современных условиях развития рынка недвижимости повышение эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур может быть осуществлено путем создания общественной саморегулируемой организации, обеспечивающей повышение квалификации риэлторов, стандартизацию и сертификацию деятельности риэлторских фирм, укрепление их материально-технической базы, что в целом позволит поднять имидж профессии риэлтора и расширить спектр оказываемых риэлторскими организациями услуг при существенном улучшении их качества.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1 .Недвижимость является одной из составляющих национального богатства страны. Как экономическое благо недвижимость является как предметом потребления, необходимым для нормальной жизнедеятельности людей, так и инвестиционным ресурсом, товаром, источником доходов. Предпринимательская деятельность риэлторов основывается на исследовании рынка недвижимости, проводимого путем периодического мониторинга отдельных сегментов рынка и рынка в целом.
2.Совокупность базовых процессов, необходимых для
функционирования рынка недвижимости, определяет виды
предпринимательской деятельности на нем. Разработка классификации видов риэлторской деятельности позволит разработать пути и механизмы ее совершенствования. Главнейшими видами предпринимательской деятельности на рынке недвижимости для риэлторской фирмы являются: осуществление сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках по договорам поручения, комиссии и агентским договорам; оказание информационных услуг по поиску оптимальных вариантов сделок; осуществление юридической поддержки и сопровождение сделок; содействие в сборе необходимых документов для государственной регистрации права и перехода права; выбор и осуществление оптимальной формы расчетов, в том числе и с использованием ипотечных схем; продажа недвижимости с использованием ценных бумаг; осуществление комплекса консультационных услуг участникам рынка недвижимости.
З.Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости - аналитической деятельности риэлторских организаций, позволит активизировать операции на рынке, упростит подбор вариантов' сделок, повысит экономическую эффективность инвестиций в недвижимость, сделает рынок недвижимости более совершенным. Риэлторская^^ система экспресс-оценки недвижимости, базирующаяся на данных систематического мониторинга будет способствовать снижению необоснованных цен на недвижимость и обусловит переход к налогообложению недвижимости и операций с недвижимостью исходя из рыночных цен.
^Совершенствование управления риэлторским бизнесом на основе стоимостного подхода к управлению будет способствовать росту положительного имиджа компании, ее стоимости, созданию эффективной системы мотивации труда риэлторов, совершенствованию системы бизнес-планирования фирмы, что в конечном итоге повысит ценность компании для собственников, клиентуры и региона.
5.Внедрение системы сертификации риэлторских услуг на основе разработанных стандартов всероссийских объединений риэлторов будет способствовать повышению качества оказываемых услуг, как снижению их стоимости для клиентов, так и уменьшению иных трансакционных издержек риэлторских фирм, повышению эффективности работы риэлторской системы
в целом, стабилизации работы рынка недвижимости. Важнейшими путями
повышения качества работы риэлторской фирмы являются
совершенствование методов и порядка работы на основе стандартов
наилучшей практики, целенаправленное укрепление материально-
технической базы на базе информационных технологий, сертификация риэлторских фирм с целью единообразного высокого качества работы риэлторов.
6.Развитие системы саморегулирования рынка риэлторских услуг будет способствовать вытеснению с рынка недобросовестных участников, установлению саморегулируемыми организациями более высоких стандартов качества работы, созданию эффективной системы контроля за членами саморегулируемой организации, организации системного методического и информационного обеспечения участников рынка, создаст возможности развития альтернативного порядка урегулирования споров на рынке недвижимости, а также централизованного погашения убытков, нанесенных участникам рынка, за счет создания единых фондов и развития системы страхования рисков при сделках с недвижимостью.
Научная новизна исследования заключается в разработке теоретической и научно-практической базы для выявления условий и факторов, способствующих повышению эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур на современном этапе развития российского рынка недвижимости.
К основным результатам, характеризующим научную новизну исследования, можно отнести следующие:
1. Уточнены и дополнены понятия теории предпринимательства в
сфере риэлторской деятельности (дана авторская трактовка понятия
«риэлторская фирма», уточнены понятия «риэлторская деятельность»,
«рынок риэлторских услуг»), базирующиеся на использовании принципов
классификации объектов недвижимости и видов предпринимательской
деятельности, что актуализировало анализ рынка недвижимости как среды
функционирования риэлторских предпринимательских структур.
2. Разработана методика расчета цены стандартных квартир,
учитывающая их сегментацию по четырем основным признакам: району
расположения, этажу, материалу стен, типу квартир, и осуществлены на ее
основе расчеты удельной стоимости квартир в городах Кавказских
Минеральных Вод и ценовых коэффициентов жилой недвижимости г. Пятигорска, что позволяет получать достоверные прогнозные данные по предполагаемым ценам сделок, находящиеся в пределах доверительных интервалов распределения (3-5%), и формировать на ее основе систему информационно-аналитического обеспечения риэлторской деятельности.
3. Предложен стоимостной подход к управлению развитием
риэлторских компаний, включающий критерий эффективности организации
(стоимость), цели управленческих действий (повышение стоимости); методы
повышения стоимости (бизнес-планирование, бонусные программы для
работников, сертификация и разработка собственных стандартов качества
риэлторских услуг и др.) и алгоритм их внедрения в практику, что позволит
повысить ценность риэлторских организаций, эффективность их
функционирования и качество оказываемых ими услуг.
4. Сформулированы предложения по созданию сертификационной
системы риэлторских услуг, включающие схематичное представление
структуры системы сертификации риэлторской деятельности (Руководящий
Орган Системы (РОС) и сеть региональных представительств по
сертификации), создание независимого сертификационного органа,
процедуру прохождения! сертификации риэлторской деятельности, а также
полную систему профессиональных стандартов риэлторской деятельности,
что гарантирует сертифицированным риэлторским фирмам получать
преимущества на рынке вследствие более высокого качества оказания услуг
и повышения доверия клиентов.
5. Предложен институционально-рыночный механизм повышения
эффективности функционирования риэлторских предпринимательских
структур, включающий приемы и процедуры объединения риэлторов на
основе профессиональных интересов, обучения и повышения квалификации,
страхования гражданской ответственности, альтернативного судебного
разбирательства и урегулирования споров, внутреннего контроля;качества и
коллективной ответственности.
Теоретическая значимость исследования заключается в углублении теоретических знаний о предпринимательской сущности риэлторской деятельности, разработке подходов к оптимизации процессов создания и функционирования риэлторских организаций.
Концептуальные положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при подготовке методического обеспечения курсов «Основы предпринимательства», «Экономика недвижимости».
Практическая значимость определяется разработкой рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма функционирования субъектов риэлторской деятельности, обеспечивающих развитие рынка недвижимости в долгосрочной перспективе. Научные разработки и предложения, содержащиеся в диссертации, нашли применение в государственных органах, занимающихся управлением государственным и муниципальным имуществом, в риэлторских организациях Ставропольского края, Карачаево-Черкесской и Кабардино-Балкарской республик. Положения и выводы диссертационной работы могут быть использованы ассоциациями и региональными союзами риэлторских организаций для осуществления практических мер, связанных с переходом к саморегулированию в отрасли, а также при разработке правил (стандартов) риэлторской деятельности.
Кроме того, материалы диссертационного исследования- могут быть использованы в процессе преподавания в ВУЗах таких дисциплин, как: «Основы риэлторской деятельности», «Основы предпринимательства», «Планирование предпринимательской деятельности», «Операции с недвижимостью и страхование», «Основы управления недвижимостью», «Экономика недвижимости», а также при подготовке риэлторов на производстве.
Апробация работы. Основные концептуально-теоретические положения и выводы, а также прикладные рекомендации диссертационного исследования нашли отражение на Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов-2004», МГУ (Москва, 2004г.), на Международной научно-практической конференции «Управление проектами — основа современного организационного менеджмента» (Екатеринбург, 2004 г.), на Международной научно-практической конференции «Экономико-математические методы и информационные технологии в анализе и моделировании рыночных процессов, (Киров, 2004 г.), на II Международном конгрессе «Проблемы и перспективы развития рекреационных территорий: инновационные факторы их устойчивого развития» (Ессентуки, 2007 г.), на научных конференциях Северо-Кавказского государственного технического университета (Пятигорск, 2005,
2007гг.), Кавминводского института сервиса и Шахтинского государственного университета экономики и сервиса (Шахты, 2005-2007гг.).
Ряд методических и практических рекомендаций автора применяется в работе администрации г. Пятигорска Ставропольского края, методика расчетов удельной стоимости недвижимости для назначения арендной платы была внедрена в Управлении имущественных отношений муниципального образования г. Черкесска Карачаево-Черкесской Республики, по результатам проведенных исследований разработаны методические указания по'.курсу «Риэлторское дело» по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», которые используются в учебном процессе в Северо-Кавказском государственном техническом университете. Методика расчета удельной стоимости недвижимости была внедрена в ряде риэлторских фирм г. Пятигорска и г. Черкесска. Материалы по вопросам усовершенствования саморегулирования риэлторских фирм и сертификации риэлторских услуг, разработанные автором, были доложены на заседании Ученого совета в автономной некоммерческой организации «Международная академия финансовых технологий» и направлены в комитет Государственной Думы РФ по финансам, налогам и ценам с целью использования в создании проекта государственной концепции развития рынка недвижимости.
Публикации. Основные положения диссертационного исследования отражены в 13 публикациях общим объемом 4,05 п. л., в т.ч. 2 публикации общим объемом 1,35 п.л., опубликованные в ведущих рецензируемых журналах, определенных ВАК РФ.
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из
введения, 8 параграфов, объединенных в три главы, заключения, списка использованных источников (152 наименования), приложения. Содержит 26 таблиц и 14 рисунков.
І.ТЕОРЕТИКО-КОНЦЕПТУАЛЬНЬІЕ ОСНОВЫ
ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ РИЭЛТОРСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Роль и место риэлторской деятельности в функционировании рынка недвижимости
Законодательно определяемые виды деятельности на рынке недвижимости в значительной степени неполны и неурегулированы и не вполне отвечают потребностям рынка. Системный подход к анализу секторов недвижимости и сегментов рынка недвижимости предполагает, что основные процессы функционирования рынка должны определяться не из сложившейся риэлторской практики, а путем расчленения основных процессов, происходящих на рынке недвижимости, с учетом хозяйственной практики. Расчленение процессов на рынке недвижимости производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов до так называемых «базовых», то есть процессов, протекание которых происходит в моно режиме - одной специализацией. В прил. 1 представлен набор функций структур рынка недвижимости в совокупности с классификацией базовых видов деятельности. Совокупность базовых процессов, необходимых для функционирования рынка недвижимости, определяет виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Построение классификации видов предпринимательской деятельности не является однозначно решаемой задачей, и подходы к ее решению приведены в работах многих авторов [25, 72, 88, 122].
На наш взгляд, в наилучшей степени данная задача была решена консультативной фирмой «Лекс» (Москва) [88]. Классификация, предложенная фирмой «Лекс», была нами модифицирована с учетом современных тенденций на рынке недвижимости, что позволило нам определить следующие наиболее распространенные на современном российском рынке недвижимости виды деятельности (рис. 6).
Исходя из особенностей темы диссертационной работы нас интересуют, в первую очередь, виды деятельности, свойственные риэлторской фирме, а именно: главный вид - посредническая (агентская, комиссионная, брокерская) деятельность, а в качестве сопутствующих – юридическое обеспечение операций с недвижимостью и оформление (сопровождение) сделок с недвижимостью, исследование рынка недвижимости, информационное обеспечение деятельности риэлторской фирмы, анализ и прогнозирование тенденций рынка недвижимости.
Рассмотрим эти виды деятельности более подробно с целью определения роли риэлторской деятельности в функционировании рынка недвижимости. Посредническая деятельность в риэлторских фирмах в целом включает в себя три различных вида работ, соответствующих трем видам договоров, заключаемых с клиентурой: договор поручения; договор комиссии; агентский договор. По договору поручения риэлтор исполняет обязанности поверенного и в соответствии со ст. 971 ГК РФ в договоре обязуется от имени и за счет другой стороны (доверителя, в частности «продавца», «клиента») совершить определенные юридические действия – продать, купить, обменять недвижимое имущество. Права и обязанности по сделке, заключенной по договору поручения, возникают непосредственно у доверителя (клиента). Договор поручения может быть заключен с указанием срока поручения, в течение которого риэлтор вправе действовать от имени клиента, или без такого указания – до полного исполнения обязанностей по договору. В данном случае обязательства по гражданско-правовой сделке берут на себя стороны по этой сделке, а не посредники, участвующие в ее заключении. Обязательства риэлтора (риэлторской фирмы) перед клиентом вытекают не из сделки, а из договора поручения. Договор на оказание услуг является возмездным, за исполнение функций доверенного лица или услуги по договору предусмотрена плата. Ответственность перед клиентом, в частности обязанность вернуть уплаченное вознаграждение возникает у риэлторской фирмы лишь в том случае, если неисполнение обязательств по сделке связано с ненадлежащим исполнением условий договора поручения. Если сделка между клиентом фирмы и третьим лицом совершена риэлторской фирмой, не уполномоченной клиентом, или с превышением полномочий, то такая сделка может быть признана действительной лишь в случае последующего одобрения клиентом. Клиент может одобрить действия риэлтора, необходимо, чтобы это одобрение было зафиксировано в письменной форме. Клиент за работу по договору обязан уплатить риэлторской фирме вознаграждение в размерах, предусмотренных договором. С нашей точки зрения, риэлторская фирма в обеспечение своих требований по оплате может удерживать документы клиента и не возвращать их до полной оплаты оказанных ею услуг. При этом необходимо руководствоваться ст. 359 ГК РФ. Непредоставление риэлтором отчета об исполнении поручения заключить сделку само по себе не является основанием для лишения его вознаграждения, предусмотренного договором поручения. По договору поручения риэлтор обязан: лично исполнить данное ему поручение, за исключением случая передоверия; сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передать клиенту документацию по сделке, совершенной во исполнение поручения; по исполнении поручения или при досрочном прекращении договора-поручения без исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или по характеру поручения. Обязанности клиента по договору поручения: клиент обязан выдать риэлтору доверенность (доверенность на совершение сделки должна быть выполнена в нотариальной форме) на фирму или на конкретное лицо сотрудника фирмы, который будет обеспечивать исполнение сделки; возмещать риэлтору произведенные издержки (на оплату услуг сторонних организаций); обеспечивать риэлтора средствами, необходимыми для исполнения поручения; принять от риэлтора отчет и документацию в соответствии с исполненным поручением; уплатить риэлтору вознаграждение.
Исследование деятельности риэлторских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
Основными направлениями повышения эффективности функционирования рынка недвижимости в России являются: совершенствование планов развития инфраструктуры и упорядочение оказания риэлторских услуг; создание системы саморегулирования риэлторской деятельности, общепризнанного закона об этике в сфере работы на рынке недвижимости; создание пакета документов по законодательному регулированию рынка недвижимости; совершенствование единой информационной базы рынка, методов и подходов к изучению рыночной конъюнктуры; совершенствование уровня квалификации работников риэлторских организаций. С каждым годом масштаб деятельности риэлторских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением как количества людей, занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками - риэлторскими фирмами (табл. 3). Как видно из табл. 3, значительная доля рынка недвижимости обслуживается профессиональными участниками. Риэлторские фирмы вместе с неорганизованными посредниками обслуживают от 56,3 до 93,6% рынка. Высокая доля рынка, обслуживаемая профессиональными участниками рынка недвижимости, связана прежде всего с характеристиками самого рынка недвижимости: малоликвидностью товара; высокими трансакционными издержками; ограниченным и нерегулярным спросом, несбалансированным с предложением; уникальностью и сложностью товара, являющегося объектом сделок; трудностями получения полной информации о товаре и недостатком (сокрытием) информации, касающейся уже произведенных сделок с данным товаром. Чем выше удельная стоимость недвижимости в регионе, чем более развит регион, тем большая доля рынка находится в поле зрения профессиональных участников. В дотационных же регионах высока доля рынка, доступ к которой профессиональным участникам ограничен. Профессиональные участники рынка недвижимости – риэлторские фирмы и организации - оказывают потребителю (клиентуре) широкий спектр услуг. Как правило, договор на оказание услуг с клиентом, желающим продать, обменять или купить недвижимость, может заключаться в следующих формах: договора-поручения, договора-комиссии, агентского договора. Кроме того, фирмы могут покупать недвижимость за свой счет, формируя портфель, сами участвовать в инвестиционных процессах по созданию новой недвижимости. Если в больших городах, в частности, в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, инвестиционные направления деятельности риэлторских фирм и направления по формированию и управлению собственными портфелями достаточно развиты, то в регионах основными видами деятельности являются посреднические услуги на вторичном рынке. Данные о посреднической деятельности такого рода фирм приведены в табл. 4. Из табл. 4 видно, что с каждым годом доходы риэлторских компаний увеличиваются. Это происходит как за счет увеличения крупных компаний посредством открытия филиалов и региональных подразделений, так и за счет увеличения количества мелких фирм в регионах. Можно заметить, что темпы увеличения доходов, связанных с посреднической деятельностью, заметно опережают рост численности сотрудников данных компаний.
Исследуя полученные численные значения темпов роста доходов и увеличения численности сотрудников риэлторских компаний, мы пришли к выводу, что в последнее время заметно выросла производительность труда работника риэлторской фирмы, в частности, доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Анализируя вопрос роста выручки, необходимо сказать, что этот показатель есть следствие как устойчивого роста цен на недвижимость, заметно опережающего рост цен на потребительские товары и цены на услуги организаций в других сферах, так и роста размера комиссионно-посреднического процента, а также роста оборота за счет интенсивности (эффективности) работы фирмы на рынке. Как известно, чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлторская фирма после осуществления сделки купли-продажи. В ходе анкетного опроса сотрудников риэлторских организаций выяснилось, что доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества составляют до 90% общей прибыли риэлторской фирмы. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлторской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлторских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами. Такого рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется в большинстве городов Российской Федерации, в крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах его размер значительно ниже (табл. 5).
Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитическая деятельность риэлторских фирм
Самым дорогим из городов Кавминвод является Пятигорск, что объясняется центральным месторасположением, наличием развитой инфраструктуры, наибольшим промышленно-торговым потенциалом, в то время как специализация городов Ессентуки и Кисловодска имеет явно выраженный курортно-лечебный характер; данная отрасль находится в настоящее время не в пике развития своего потенциала.
Наибольший рост удельной стоимости отмечен нами по однокомнатным квартирам, как наиболее дешевым. За исследуемый период рост стоимости составил: в городе Пятигорске - 11,3%, Кисловодске – 11,6%, Ессентуках – 24,8 %. Данный вид квартир в Ессентуках оказался наиболее недооцененным на начальный период, скачок стоимости произошел в сентябре-октябре - сезонном периоде роста в данный тип инвестиций. К концу изучаемого периода удельная стоимость данного типа квартир в Ессентуках и Кисловодске сравнялась.
Менее динамично изменялась удельная стоимость по двухкомнатным – наиболее ходовым на рынке квартирам: в Пятигорске – 10%, Кисловодске –2,6%, Ессентуках – 15,3%. Объясняется это большим предложением данного товара на рынке и более высокой ценой за единицу.
В трехкомнатных и многокомнатных квартирах тенденции к изменению удельной стоимости примерно одинаковы. Начиная с ноября, зафиксирован некоторый спад величины стоимости в связи с тем, что рынок дорогих квартир в этот период как бы «замерзает», – владельцы дорогих квартир – наиболее обеспеченные граждане в наименьшей степени реагируют на конъюнктуру рынка. Если рассматривать динамику удельной стоимости квартир по сезонному принципу, то надо отметить, что рост цен однокомнатных квартир произошел в зимний период. Это связано с малым предложением данного вида квартир на рынке, тогда как кривая стоимости двухкомнатных и трехкомнатных квартир за аналогичный период времени не претерпела серьезных изменений. Цены на данный вид жилья выросли в наибольшей степени в осенний период - период повышенного спроса на недвижимость.
Что касается многокомнатных квартир, то в Пятигорске можно проследить определенную тенденцию к повышению стоимости в летне-осенний период и снижению в зимний, что связано с соотношением спроса и предложения на рынке. В Кисловодске и Ессентуках кривая удельной стоимости многокомнатных квартир приобрела ломаный вид ввиду непостоянного спроса на данный вид жилья.
Общеизвестно, что рынок недвижимости представлен в виде секторов: жилая, торговая, складская, офисная, производственная и другие виды недвижимости. Сегментацией рынка недвижимости является процесс выделения отдельных групп недвижимости, идентифицированных по характеристическим признакам. Внутри вышеназванных секторов для управления производится структурирование предложения недвижимости, в частности, нами структурирование проводилось в секторе жилой недвижимости, подсекторе квартир многоэтажных домов. Исследование рынка необходимо прежде всего для планирования риэлторской деятельности.
При исследовании рынка предложений объектов недвижимости в вышеуказанном подсекторе нами использовались различные данные, в частности газета «Из рук в руки» и Интернет-сайт этой газеты, иные средства массовой информации. Уточнение информации о продаваемой недвижимости проводилось методом интервью лица, давшего информацию в СМИ [68]. Обработка полученных данных предполагает структурирование рынка предложений жилой квартирной недвижимости в разрезе 3 крупных городов региона Кавказских Минеральных Вод по наиболее характерным типам квартир – однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, четырехкомнатные. Таким образом, в наших исследованиях анализ рынка проводился по двухфакторной модели – исследовался город и тип квартиры. Анализировались данные, полученные в динамике за период, который принимался равным году. В результате обработки данные, представленные в таблицах, приведены в виде процента (доли) от общего числа предложений недвижимости по данному типу (табл. 18- 20).
Анализируя полученные данные, можно увидеть, что объем предложений жилой недвижимости в зависимости от города и времени года достаточно неоднороден. Необходимо отметить, что превалирующими квартирами, выставленными на продажу, являются двухкомнатные квартиры. Наибольшее количество предложений по данному типу квартир выявлено нами в г. Пятигорске, причем этот показатель почти вдвое больше, чем по однокомнатным и трехкомнатным квартирам. Что касается предложений в городе Ессентуки, то там уровень предложений двухкомнатных квартир сравним с однокомнатными и даже, в отдельные периоды, его опережает. Характер распределения предложений в г. Кисловодске сходен с пятигорским, контраст прослеживается даже несколько более ярко. В динамике по всем трем городам увеличивается предложение однокомнатных квартир в феврале-мае за счет других типов квартир. Сказанное можно объяснить тем, что однокомнатные квартиры являются более ликвидным товаром на рынке недвижимости, а в вышеуказанный период теплого времени года люди активнее продают свои квартиры, покупая другие дорогостоящие предметы, в частности, дачи, садовые участки, автомобили. Иной тип распределения предложений наблюдается на рынке недвижимости города Ессентуки, что, вероятнее всего, объясняется центральным положением города, находящегося между двумя другими кавминводскими городами, а также тем, что уровень цен на квартиры в этом городе намного ниже, чем в Кисловодске и, особенно, Пятигорске.
Изучение динамики предложения многокомнатных (четырех, пяти-комнатных) квартир показало, что наибольшее предложение такого рода квартир приходится на осенне-зимний период, постепенно уменьшаясь в весенне-летний период.
Таким образом, очевидно, что многокомнатные квартиры имеют особенности как товара, на динамику их предложения влияют иные факторы, чем на динамику более дешевых 1-2 комнатных квартир.
Основные приемы и процедуры повышения качества деятельности риэлторских фирм
Как уже упоминалось раньше, риэлторская деятельность – это профессиональная деятельность риэлтора по совершению им от имени клиента и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах потребителя риэлторских услуг - гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством [138].
До 2002 года заниматься риэлторской деятельностью на территории Российской Федерации могли только лица, получившие лицензию, выданную на основании Закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Лицензирование имело достаточно формальный характер, все сводилось к проверке квалификации сотрудников на основе примитивных тестов, других параметров не было. Именно лицензия давала право на осуществление лицензируемого вида деятельности, причем при обязательном соблюдении определенных требований и под надзором специальных контролирующих органов. В качестве контролирующего органа было определено Министерство государственного имущества РФ (в настоящее время Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). В соответствии с Законом лицензия на осуществление риэлторской деятельности выдавалась специально уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ (лицензионными органами) – региональными отделениями Минимущества России. Риэлторская деятельность осуществлялась в том субъекте РФ, на территории которого была выдана лицензия [103], или, если лицензия выдавалось Минимуществом РФ, осуществление деятельности возможно было в любом регионе Российской Федерации [6] .
В настоящее время каждое агентство недвижимости обязано иметь свидетельство о государственной регистрации юридического лица, а частнопрактикующие риэлторы (не организовавшие юридических лиц) - свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя. Следовательно, чтобы начать заниматься посредническими услугами на рынке недвижимости, достаточно указать соответствующие пункты ОКВЭД (общесоюзный классификатор видов экономической деятельности) – в уставе, если речь идет о юридическом лице, и заявлении в налоговые органы, если мы говорим об индивидуальном предпринимателе, их указывают только в заявлении. На наш взгляд, для развития рынка недвижимости этих мер недостаточно. Необходимо понимать, что рынок недвижимости должен перестать быть регионально замкнутым. Мы должны ориентироваться на развитые страны Западной Европы, где внутри Евросоюза рынок недвижимости представляет собой единое пространство, имеющее общие цели и задачи. Для этого в нашей стране необходимо развивать систему сертификации услуг, аналогичную системам сертификации стран Западной Европы, создавать условия для вступления риэлторских фирм в саморегулируемые организации. На наш взгляд, риэлторы, работая во благо клиентов, своей профессиональной деятельностью должны способствовать появлению эффективного собственника, который, эксплуатируя недвижимость, преумножит богатства России [101]. Для дальнейшего развития рынка необходимо развивать системы по повышению квалификации риэлторов в регионах.
В крупных риэлторских компаниях Москвы таких, как «Миэль-Недвижимость», «МИАН», «Инком-Недвижимость», «Бест-Недвижимость», «Домострой» и др., есть возможность больше времени уделять процессу обучения. Там работают постоянно действующие курсы по переподготовке и повышению квалификации персонала, устраиваются профильные семинары, «круглые столы» и др., тогда как в мелких агентствах специалисты проходят курс «молодого бойца» прямо на рабочем месте. По результатам исследования рынка риэлторских фирм в Ставропольском крае мы установили, что внутри большинства мелких компаний система по повышению квалификации персонала отсутствует, периодически работники участвуют в различных семинарах и совещаниях риэлторов, но это носит несистемный характер. Руководители риэлторских компаний забывают, что риэлтор - профессия во многом индивидуальная, и, кроме чисто специфических качеств, большое значение имеет психологическая подготовка, умение выслушать и понять клиента, а это дано далеко не каждому пришедшему в этот бизнес. Поэтому проведение обучающих семинаров, «круглых столов» и других мероприятий необходимо. Профессионализм риэлторов, работающих в фирме, — это визитная карточка, по которой формируется мнение о самой компании, поэтому агентству недвижимости выгодно, чтобы его сотрудники имели безупречную репутацию. По прошествии более чем десятилетнего срока работы рынка недвижимости в нем сформировался определенный круг компаний, имеющих хорошую репутацию и отвечающих за работу своих специалистов. В отсутствие государственных стандартов качества риэлторских услуг, государственных требований по его поддержанию, а также обязательной сертификации риэлторской деятельности особое значение приобретает система добровольной сертификации качества риэлторских услуг.
Сертификация – это процедура подтверждения соответствия результата производственной деятельности. Сертификация – это процедура, подтверждающая заявленное качество услуги третьей (независимой) стороной [14,69,93]. Сертификат принципиально отличается от лицензий и других аналогичных документов, превратившихся в нашей стране в простую формальность, ведь это не разрешающий, а подтверждающий документ, который способен оказать существенное влияние на формирование положительного общественного мнения о предприятии и, как следствие этого, увеличить клиентскую базу.
Важно понимать отличие сертификации от лицензирования. Действующее до 2002 года лицензирование предполагало соответствие риэлторской компании формальным показателям: санитарно-гигиеническим условиям в офисе, профессиональной подготовке сотрудников, правильному размещению вывески и так далее. Сертификация же идет от бизнеса и контролирует качество услуг, которые предлагают риэлторы своим клиентам. Оценивать его будут люди, которые работают на рынке не один год и знают его до мельчайших подробностей [140] .
