Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы исследования объектов нежилой недвижимости
1.1 Отличительные черты управления недвижимым имуществом как объектом инвестиционного рынка 9
1.2 Систематизация имущественных объектов нежилой недвижимости с целью определения рациональных форм и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов на рынок недвижимости 20
1.3 Проблемы инвестирования объектов нежилой недвижимости 37
Глава 2. Формирование социально-экономических условий активизации инвестирования в объекты нежилого фонда
2.1 Анализ нормативно-правовой базы управления недвижимостью как основное условие эффективного привлечения инвестиционных ресурсов 59
2.2 Зарубежный опыт инвестирования в объекты нежилой недвижимости 78
2.3 Совершенствование законодательной базы управления объектами нежилого фонда для создания социально-экономических условий привлечения инвестиционных ресурсов и активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости 91
Глава 3. Совершенствование механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости
3.1 Методические подходы к оценке объектов недвижимости с целью привлечения инвестиционных ресурсов 110
3.2 Механизмы повышения эффективности реализации инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости 126
Заключение 144
Список литературы 151
- Отличительные черты управления недвижимым имуществом как объектом инвестиционного рынка
- Анализ нормативно-правовой базы управления недвижимостью как основное условие эффективного привлечения инвестиционных ресурсов
- Совершенствование законодательной базы управления объектами нежилого фонда для создания социально-экономических условий привлечения инвестиционных ресурсов и активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости
- Механизмы повышения эффективности реализации инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проведение рыночных реформ в России существенно изменило характер управления объектами недвижимости в виде нежилых строений и сооружений Во-первых, часть этих объектов была приватизирована, перешла в частную собственность, в связи с чем изменилось отношение к ним со стороны хозяев, стремящихся повысить отдачу, эффективность этих фондов Во-вторых, развитие рыночной инфраструктуры существенно повысило спрос на нежилую недвижимость как на объекты проведения торговли, складирования, хранения ценностей, создания офисных помещений, превращения в другие объекты в целях получения прибыли и достижения положительного экономического и социального эффекта Купля, продажа, акционирование, аренда, концессионирование недвижимости превратились в самые распространенные рыночные процессы, требующие применения специальных методов и средств управления, учета, контроля ценообразования
Государственные органы управления стали обращать больше внимания на сохранность и эффективное использование объектов недвижимости как средство решения собственных задач, источник доходов, объект налогообложения, способ развития инфраструктуры, сферу вложения капитала и привлечения инвестиционных ресурсов Управление имуществом в виде объектов нежилого фонда превращается в особую область теории и практики государственного управления как частью инвестиционного рынка. Особой задачей управления объектами нежилой недвижимости стало привлечение инвестиционных ресурсов, что потребовало совершенствования методов и механизмов управления
Применительно к объектам нежилой недвижимости в виде торговых и складских помещений, офисов, гостиниц, хранилищ, зданий и сооружений специального назначения основная задача государства заключается в обеспечении их сохранности, эффективного в экономическом и социальном отношении использования имущества в государственных целях, а также в частичном разгосударствлении, акционировании, продаже, передаче в частную собственность в интересах способствования развитию предпринимательства и получению доходов, поступающих в федеральный, региональный, местные бюджеты Решение этих задач требует значительных инвестиционных средств
Изменение сложившейся ситуации на рынке нежилой недвижимости, обеспечение эффективного ее использования и распоряжения для получения дохода и повьшіения экономического и социального эффекта невозможно без кардинальных изменений в управлении объектами нежилой недвижимости направленных прежде всего, на создание
экономических условий обеспечения инвестиционной привлекательности объектов, гарантирующей вложение в них средств государственных и частных инвесторов
Поэтому возникает необходимость в разработке методического инструментария совершенствования методов и формирования новых механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости
Цели и задачи исследования Цель диссертационного исследования состоит в теоретико-методологическом обосновании и разработке методических подходов инвестирования объектов нежилой недвижимости с целью повышения бюджетной, экономической и социальной эффективности В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи
выявить сущность и определить особенности недвижимого имущества, нежилого фонда как объекта инвестиционного рынка,
предложить и научно обосновать структуризацию имущественных объектов на основе обширной совокупности различных классификационных признаков, позволяющую конкретизировать управленческие воздействия на различные группы имущественных объектов с целью разработки стратегии формирования инвестиционных ресурсов,
провести анализ методов, механизмов управления государственными и муниципальными объектами недвижимости, определить основные направления их совершенствования в целях привлечения инвестиционных ресурсов государственного и корпоративного сектора и усиления инвестиционной активности на рынке нежилой недвижимости,
установить реальные возможности нормативно-правового регулирования инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости посредством разработки и дополнения правовых актов,
- обосновать направления развития и совершенствования механизмов привлечения
инвестиционных ресурсов в объекты нежилого фонда и на их основе предложить
эффективные в экономическом и социальном плане методические основы ценообразования
для повышения инвестиционной привлекательности объектов нежилой недвижимости
Объектом исследования служат имущественные объекты недвижимости нежилого фонда в виде зданий, сооружений, нежилых помещений, других инфраструктурных объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Предметом исследования выступает совокупность теоретических, методических и практических подходов к оценке, способов использования объектов нежилой недвижимости
с целью повышения инвестиционной привлекательности и обеспечения притока инвестиционных ресурсов на рынки нежилой недвижимости
Теоретическую и методологическую базу исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов в области управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, инвестиций, шшовационного менеджмента, оценки стоимости имущества В диссертации использованы общенаучные и конкретно-предметные методы системного, структурного и целевого анализа, статистические методы, методы синтеза, сравнения и сопоставления, экспертных оценок
В ходе диссертационного исследования автор опирался на труды ведущих ученых-экономистов Авекова В В , Ануприенко В Ю , Букреева В В , Ватолина В В , Грабового П Г, Григорьева В В , Гровера Р, Горемыкина В А , Егорова А Ю, Иванова В В , Кошкина В И, Некипелова А Д, Ордуэй Н, Остриной И.А , Поповой Е В, Райзберга Б А, Рахмана И А, Ресина В И, Соловьева М М, Толкачева О М, Федотовой М А, Фридмана Дж, Фатхутдинова Р А, Шупыро В М и других авторов
Информационную базу исследования составили официальные статистические источники, данные, приводимые в отечественных и зарубежных научных работах, результаты расчетов, выполненных автором
Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании и разработке методических основ и практических рекомендаций по совершенствованию механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости, реализация которых направлена на эффективное использование и распоряжение объектами нежилого фонда и повышение экономической и социальной эффективности управления имуществом в российской экономике
Наиболее существенные результаты диссертационной работы, обладающие научной новизной и характеризующие личный вклад автора, состоят в следующем
Определены специфические свойства управления объектами нежилого фонда городской собственности, влияющие на приток инвестиционных ресурсов, проведена многофакторная систематизация имущественных объектов нежилой недвижимости по совокупности классификационных признаков, включая целевое назначение, форму собственности, способы использования с целью определения рациональных форм и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов на рынок недвижимости
Предложен методический подход экономической оценки инвестиционной привлекательности объектов нежилого фонда на основе введения корректирующих
коэффициентов, отражающих присущие объекту качества и способы его применения, обеспечивающие повышение экономической и социальной эффективности использования объектов нежилого фонда городской собственности
3 Определены социально-экономические условия реализации инвестиционных
проектов на основе комплексного анализа законодательной базы и подзаконных актов,
регулирующих права собственности, хозяйственный и торговый оборот нежилым фондом,
предложены направления и способы их совершенствования с учетом зарубежного опыта
девелопмента и формирования российского рынка недвижимости в г Москве и других
крупных городах России
4 Предложен механизм управления инвестиционным процессами на рынке нежилой
недвижимости, одним из основных элементов которого является создание и развитие
единого федерального реестра недобросовестных участников конкурсов и аукционов,
арендаторов, концессионеров, доверительных управляющих, применение которого
направлено ка приток инвестиционных ресурсов, снижение инвестиционных рисков и
повышение эффективности реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости
5 Научно обоснована необходимость создания единой автоматизированной
информационной системы для повышения активности инвестиционных процессов на рынке
недвижимости посредством создания единого реестра собственников города для учета
поступления, продажи, выбытия объектов нежилого фонда, земельно-информационной
системы города, сопряженной с государственным земельным кадастром, а также
технологической модернизации системы управления нежилым фондом
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что сформулированные и предложенные выводы, положения содержащие практические рекомендации по привлечению инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости могут быть использованы государственными и муниципальными органами управления имуществом в деятельности, направленной на повышение инвестиционной активности на рынке недвижимости, а также социальной и бюджетной эффективности использования нежилого фонда в условиях развивающего инвестиционного рынка России
Апробация результатов исследования. Материалы диссертационного исследования докладывались на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления» Государственного университета управления (2-3 ноября 2006г), Двадцатых международных Плехановских чтениях (З-б апреля 2007г)
Публикации По материалам диссертационного исследования опубликовано 6 работ общим объемом 2,5 печатных листа, в том числе две работы в журналах, входящих в
Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ВАК Минобрнауки России
Структура работы.
Введение
Глава 1 Теоретические основы исследования объектов нежилой недвижимости
1 1 Отличительные черты управления недвижимым имуществом как объектом инвестиционного рынка
12 Систематизация имущественных объектов нежилой недвижимости с целью определения рациональных форм и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов на рынок недвижимости
1 3 Проблемы инвестирования объектов нежилой недвижимости
Глава 2 Формирование социально-экономических условий активизации инвестирования в объекты нежилого фонда
2 1 Анализ нормативно-правовой базы управления недвижимостью как основное
условие эффективного привлечения инвестиционных ресурсов
2 2 Зарубежный опыт инвестирования в объекты нежилой недвижимости
2 3 Совершенствование законодательной базы управления объектами нежилого фонда
для создания социально-экономических условий привлечения инвестиционных ресурсов и
активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости.
Глава 3 Совершенствование механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости
3 1 Методические подходы к оценке объектов недвижимости с целью привлечения
инвестиционных ресурсов
3 2 Механизмы повышения эффективности реализации инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости Заключение Список литературы
Отличительные черты управления недвижимым имуществом как объектом инвестиционного рынка
Рыночные преобразования в России и сопутствующая им интеграция страны в мировое хозяйство обусловили изменения системы хозяйственных отношений, в прошлом основанных на монополии государственной собственности, господстве директивно-распорядительных методов управления, отсутствии рыночной конкуренции, превалировании отраслевого подхода. Серьезным недостатком советской экономики была низкая эффективность использования принадлежащих государству основных средств производства в целом и недвижимого имущества в частности. Особенно мало внимания уделялось повышению отдачи имущественных объектов нежилой недвижимости.
Переход к рыночным отношениям, нарастание масштабов и изменение условий хозяйствования требуют внесения существенных изменений в механизмы, институты и инструменты, методы и организацию государственного управления недвижимостью в России. Создание многосекторной экономики, основанной на сочетании разных форм собственности, приватизация и акционирование государственных объектов обусловили необходимость кардинальных преобразований.
Ориентация системы управления на решение перспективных задач повышения экономической, социальной, бюджетной, коммерческой эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в государственной и муниципальной собственности связана с выработкой инновационных подходов и осуществлением адекватных им инновационных преобразований в управлении. Есть основания утверждать о необходимости перехода к управлению недвижимостью как определяющему условию рационального применения имущественных элементов национального богатства, его обновления и повышения инвестиционной активности участников рынка недвижимости.
Направленность инвестиционной деятельности в сфере государственного управления недвижимым имуществом определяется необходимостью выполнения с позиций государственных интересов следующих функций:
- реализация потенциала, заложенного в каждой форме собственности и хозяйствования, обеспечение конкуренции и сотрудничества между государственным и частными собственниками недвижимого имущества;
- упорядочение процессов воспроизводства материально-вещественного богатства с помощью формирования рыночно-конкурентной системы организации, управления процессом хозяйствования и государственного регулирования имущественных отношений;
- создание равных экономических условий для реализации социально экономического потенциала каждого субъекта собственности и хозяйствования в его деятельности по организации эффективного инвестиционного процесса.
Развитие государственной инвестиционной политики управления недвижимым имуществом должно основываться на системном подходе, охватывать федеральный и региональный уровни государственного управления, муниципальное управление и местное самоуправление, совершенствование законодательно-правовой базы, использования инновационных побуждений рыночных образований, создающихся новых структур государственно-частного партнерства, внешнеэкономического сотрудничества, творческого критического заимствования мирового опыта. Для повышения инвестиционной активности необходимо создание рыночных стимулов к формированию и дальнейшему развитию новых форм и методов управления недвижимостью.
Активизация инвестиционной деятельности зависит от того, насколько быстро будет происходить совершенствование правовых основ механизмов управления объектами нежилой недвижимости и будут скоординированы процессы государственного управления нежилой недвижимостью, которые должны дополняться развитием инфраструктуры рынка недвижимости.
Социально-экономическая политика государства в целях поддержки инвестиционных процессов затрагивает интересы всех участников рынка недвижимости, независимо от форм собственности. В этих целях необходимы:
- дифференциация централизованных и децентрализованных методов управления инвестиционными процессами;
- государственная поддержка и непосредственное государственное участие в разработке новых организационных механизмов управления недвижимостью, включая механизмы государственно-частного партнерства, совместного предпринимательства, развития смешанных форм собственности;
- содействие развитию инвестиционной инфраструктуры, остро необходимой для эффективного функционирования имущественных комплексов недвижимости;
- создание условий для становления институтов, способных накапливать и вкладывать инвестиционные ресурсы в развитие и рациональное использование объектов недвижимости, призванных участвовать в решении экономических и социальных проблем;
- поддержка дальнейшего развития научного потенциала разработки и совершенствования методов и механизмов управления недвижимостью.
Рассмотрим более подробно понятие и сущность недвижимого имущества. Недвижимость (объект недвижимости, недвижимое имущество) -материально-вещественный объект, который не может быть перемещен в другое место без утраты части присущих ему свойств, влияющих на функциональное предназначение объекта.
В «Современном экономическом словаре» [104] недвижимость характеризуется как земельные и иные естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты).
Понятие недвижимости содержится так же в Гражданском кодексе РФ, согласно которому к недвижимому имуществу относятся «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда и космические объекты».
Принимая данное определение как базовое, рассмотрим сложившиеся и используемые в практике и зарубежной литературе определения недвижимости.
Раскрытию смысла и содержания понятия «недвижимость» способствует применяемая в зарубежной практике и научной литературе трактовка отдельных частей, элементов недвижимости [129].
1. Земельный участок (Land) - имеющая установленные границы поверхность земли с расположенными на ней природными объектами, а также недра и воздушное пространство над ее поверхностью;
2. Вещественное имущество (Real Estat) - земельный участок и неотделимые улучшения, дополнения в виде зданий, сооружений, многолетних насаждений;
3. Вещественная, осязаемая собственность (Real property) - понятие, включающее в себя недвижимое имущество и совокупность юридических прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением им. Тем самым, как видно из предыдущего изложения, в зарубежной теории и практики происходит разделение понятий «недвижимое имущество» и «недвижимая собственность». Под недвижимым имуществом понимается участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами, возведенными на участке объектами, жилыми и нежилыми помещениями.
Недвижимую собственность рассматривается как «юридическое понятие, означающее совокупность прав собственности на недвижимое имущество» и включающее в себя правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом, а также право получения дохода от операций с ним.
Неразрывная связь объектов недвижимости с земельным участком предопределяет ее выделение в особую имущественную категорию, содержание которой конкретизируется через совокупность необходимых и достаточных признаков, характеристик, позволяющих идентифицировать объекты недвижимости.
Недвижимость, как объект инвестирования обладает рядом отличительных свойств:
1. неподвижность (стационарность) - один из основополагающих признаков, который характеризуется наличием прочной физической связи объекта недвижимости с земной поверхностью. Объект недвижимости невозможно перемещать в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба делающего объект непригодным для дальнейшего использования непосредственно по первичному назначению;
2. материальность - объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной форме и стоимостной форме, обладает физической осязаемостью. К физическим характеристикам объекта недвижимости относятся данные о его размере, форме, расположении, структурном построении, материалах, из которых он создан, физических свойствах, связью с окружающей средой, наличии инфраструктуры.
Анализ нормативно-правовой базы управления недвижимостью как основное условие эффективного привлечения инвестиционных ресурсов
В период господства советской экономической системы нормативно-правовому регулированию использования принадлежащих государству объектов недвижимости как самостоятельных элементов национального богатства, в том числе объектам нежилого фонда не уделялось достаточно внимания. Такой казалось бы трудно объяснимый подход был обусловлен прежде всего тем, что объекты недвижимости такие как земля, природные богатства, здания, сооружения, строения не рассматривались как самостоятельные индивидуальные объекты хозяйствования, хозяйственных отношений, а включалась в состав средств производства, основных фондов. Тем самым они были подвержены государственному управлению, регулированию соответственно лишь как один из множества активов предприятий, организаций, то есть как элементы производственной системы. Объекты нежилого фонда, занимаемые органами государственного управления разных уровней, именуемые ныне офисными помещениями директивно передавались в использование этих органов при ограниченном наделении пользователей правами владения и распоряжения.
С переходом на рыночные отношения имущественные объекты в виде нежилого фонда в своей значительной части стали самостоятельными предметами купли-продажи, приватизации, аренды, концессии, лизинга, залога, что потребовало кардинальных перемен в правовом регулировании функций владения, распоряжения, пользования, ответственности за имущество с целью создания социально-экономических условий вовлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости. Двойственная природа управляемого объекта недвижимости, представляющего как физический, функциональный предмет, так и предмет принадлежности и распорядительства, отводит правовым аспектам управления важное место при разработке подходов в управлении нежилым фондом, активизации инвестиционных процессов. Сама по себе природа, сущность и даже функциональные свойства объектов нежилого фонда не инициируют и не генерируют его преобразование, источником и агентом привлечения инвестиций в использовании объектов становятся собственники, распорядители, пользователи.
Структура и состав объектов недвижимости крайне разнообразны и неоднородны, то же утверждение относится и к составу распорядителей и пользователей имущества. В связи с этим правовое регулирование сферы недвижимости опирается на нормы, охватывающие различные отрасли права, в числе которых нормы гражданского, земельного, водного, лесного, природоохранного, градостроительного, жилищного законодательства, законодательства о недрах и др. Управление объектами недвижимости, входящими в состав государственной собственности осложняется еще и тем, что оно носит многоуровневый и межотраслевой характер, осуществляется различными министерствами, ведомствами, федеральными и региональными службами, агентствами, департаментами, муниципальными образованиями. Подобная множественность органов управления недвижимостью сопряженная с разными целями, задачами на достижение которых нацелено то или иное ведомство, усложняет выработку и формирование согласованных, взаимосвязанных, взаимообусловленных нормативно-правовых актов, что в итоге не позволяет говорить о наличии единой, целостной, упорядоченной правовой базы регулирующей принадлежность, использование, оборот недвижимости в процессе инвестирования.
Основные нормы и правила, регулирующие правоотношения в сфере недвижимости, содержатся в Конституции, Гражданском и Жилищном законодательстве, законодательстве о земле, о градостроительстве и архитектуре. Хотя эти нормы и правила во многом фиксированы, статичны, склонны к устареванию, они в принципе поддаются преобразованиям путем пересмотра, дополнения, изменения, отмены, обновления, принятия новых актов.
Правоотношения в области недвижимости — это отношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками, зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями и другими объектами нежилой недвижимости, регулируемые земельным, градостроительным, гражданским законодательством. Объектами отношений в сфере недвижимости выступают права на земельные участки и иные объекты недвижимости, а также обязанности возникающие в связи с реализацией прав. Субъектами отношений выступают уполномоченные органы государственной представительной и исполнительной власти РФ, субъекта Федерации, уполномоченные органы местного самоуправления, юридические и физические лица.
Структуру нормативно-правовых актов, регулирующих сферу недвижимого имущества, можно представить по уровню управления: федеральное законодательство, законодательство субъектов РФ, нормативно-правовые акты органов местного самоуправления и по видам объектов недвижимости (законодательство регулирующее земельные отношения, нежилой фонд и др.) На федеральном, региональном и муниципальном уровнях существует своя система законодательных и иных правовых актов по вопросам владения, пользования и распоряжения недвижимостью [59]. Следует отметить, что при наличии иерархически построенной системы нормативно-правовых актов, регулирующих отношения владения, распоряжения и пользования объектами недвижимости на разных уровнях -управления наблюдаются выраженные признаки несовершенства большинства указанных нормативно-правовых документов:
1) отсутствуют четкое разделение, конкретизация функций владения, пользования, распоряжения объектами недвижимого имущества, повсеместно используются сочетания «владение и распоряжение имуществом», приводящее к неразличению этих двух заметно разных по сути отношений собственности и процессов управления; практически искусственно исключено из научного и правового оборота важнейшее понятие «ответственность за сохранность и рациональное применение недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности;
2) основное внимание в нормативно-правовых актах уделено фиксации прав и полномочий собственности, условиям изменения прав и передачи полномочий собственности, разделения объектов федеральной, субфедеральной, муниципальной недвижимости, тогда как нормы, положения, условия рационального производственного и социального использования недвижимого имущества оттеснены на второй план;
3) нормативно-правовая база управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом не содержит по существу описания, указаний на институты, механизмы и инструменты обновления форм, методов, организации управления федеральным, региональным, муниципальным недвижимым имуществом, что создает иллюзию сведения управления имуществом к разделению прав и полномочий собственности и выделению объектов совместного ведения;
4) состав и содержание нормативно-правовых актов, положений, образующих экономико-правовую базу управления недвижимыми объектами государственной и муниципальной собственности, существенно отстают от реалий хозяйственной жизни, социально-экономических преобразований, проводимых реформ; в нормативно-правовой базе только начинает находить отражение формирование смешанных, государственно-частных, межгосударственных форм собственности на недвижимость. Основополагающим актом, закрепляющим основные правовые нормы и являющейся основой развития и ядром всей правовой системы России является Конституция РФ, признавшая и защищающая равным образом частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.
Однако, несмотря на декларируемое Конституцией РФ равноправие форм собственности, федеральная собственность поставлена над собственностью субъектов Российской Федерации. Так, в статье 71 Конституции РФ выделена федеральная государственная собственность как самостоятельная форма, тогда как по отношению к собственности субъектов Российской Федерации подобная форма не выделена. В ст.72 Конституции лишь говорится о владении, распоряжении и пользовании землей, недрами, водными и другими природными ресурсами как объектами совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов.
Что же касается объектов собственности, по отношению к которым субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти, то они определены в Конституции РФ остаточным способом. Согласно ст.73 Конституции РФ к таковым относятся объекты, находящиеся «вне пределов ведения Российской Федерации и полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ». Подобная формулировка породила затянувшуюся проблему разграничения предмета ведения субъектов РФ и Российской Федерации и поставила в неравное положение Федерацию и ее субъекты в отношении управления собственностью.
Совершенствование законодательной базы управления объектами нежилого фонда для создания социально-экономических условий привлечения инвестиционных ресурсов и активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости
Активное нормотворчество в сфере правового регулирования недвижимости привело к возникновению большого количества нормативных актов, призванных по замыслу наиболее полно регламентировать широкий спектр соответствующих правоотношений: права собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Данная ситуация, однако, как показано в предыдущем изложении (параграф 2.1) не позволила создать стабильное, внутренне не противоречивое гражданское законодательство, регулирующее правоотношения возникающие в сфере недвижимости. Напротив, здесь имеется немало пробелов и прямых противоречий, зачастую используются несовершенные юридические конструкции. Наряду с этим, почти десятилетняя практика применения Гражданского кодекса РФ судами общей юрисдикции и арбитражными судами выявила ряд экономических проблем, решение которых требует внесения в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) уточнений и дополнений.
Как было отмечено в предыдущих разделах работы, в Гражданском кодексе отсутствует законодательное закрепление понятий «нежилые помещения», что служит одним из препятствий к обновлению, модернизации, развитию системы государственного и муниципального управления нежилой недвижимостью и привлечению инвестиционных ресурсов в объекты нежилого фонда.
Несмотря на то, что действующее законодательство рассматривает нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества и объекты гражданских прав, понятие, специфика их правового регулирования не нашла необходимого и достаточного отражения в установлении их правового режима.
В книге «Аренда объектов государственной и муниципальной собственности», приводится следующее определение понятия «нежилое помещение», согласно которому это «обширная группа объектов в виде части домов, зданий, не представляющих помещения, предназначенные для жилья, которые в соответствии с присущими им свойствами могут быть использованы для других общественно признанных видов деятельности, в частности, для производственных, торговых, административных, коммунально-бытовых, культурно-просветительских, образовательных, спортивных, лечебно-санаторных, оздоровительных целей, включая разные виды предпринимательской деятельности» [32].
Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОНФ) в подразделе «Здания (кроме жилых)» содержит определение понятий «здание», «сооружение», но не определяет категорию «помещения» и не выделяет их в качестве самостоятельных объектов использования и управления. ОКОНФ содержит лишь указание на то, что помещения являются составной, встроенной частью здания и дает перечисление видов нежилых помещений, в основе которого лежит признак целевого назначения, использования. Выделяя в частности помещения, предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций. Признаки помещений в этом документе не выделяются.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.97г. также закрепляет лишь самое общее определение понятия недвижимости в виде недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Федеральным законом. Объекты недвижимости определены как земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Закон не связывает понятие «недвижимое имущество» с управлением имуществом и с инновациями в управлении.
Определение термина «помещение» в нормативно-правовых актах, нашло отражение в статье 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ от 15.06.96г. Согласно редакции, приводимой в данном законе, помещение - это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Анализируя признаки помещения, можно выделить наличие у помещений признаков общих с признаками здания. К таковым относятся:
- создание условий для отдельных видов труда, когда осуществление трудовой деятельности невозможно на открытой местности, либо создание комфортных условий труда, включающих защиту от атмосферных воздействий, времени суток, температуры, а также создание условий повышающих качество жизнедеятельности персонала;
- хранение материальных ценностей обеспечивающих частичную защиту от условий окружающей природной среды.
Наряду с этими признаками выделим следующие специфические признаки, свойства, качества помещений:
- часть внутреннего локализованного пространства здания, обеспечивающая возможность изолированного, дифференцированного, структурированного размещения персонала, оборудования, мебели, материальных ценностей внутри одного здания, позволяющая повысить качество управления организацией и производительность труда;
- обеспечение возможности реализации различных специальных условий хранения материальных ценностей, внутри одного здания;
- наличие общей для всех помещений, находящихся в здании, системы канализации, электрообеспечения и иных коммуникаций, создающих условия для эксплуатации помещений; наличие общей крыши и фундамента;
- общих внешних стен, обеспечивающих защиту от воздействия природной среды. Положение о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г.Москве утвержденное постановлением Правительства Москвы №689 от 13.08.96г. (в ред. Постановления Правительства Москвы №225-1111 от 28.03.06г.) определяет нежилые помещения как отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан. Конструкция данного определения представляется не совсем строгой, поскольку такой вид нежилого помещения как гостиницы, предназначен и используется для временного размещения и проживания граждан. В связи с этим в понятие «нежилые помещение» слово «нежилые» следует понимать как не предназначенные для длительного, стационарного, постоянного проживания граждан.
Согласно развиваемым в диссертационной работе представлениям автора, нежилые помещения - это объекты нежилого фонда следующих видов:
а) части внутреннего пространства здания, строения, сооружения, не предназначенные для проживания в течение длительного времени, в стационарном режиме использования, не обладающие элементами жилищной инфраструктуры, комплексом коммунальных удобств;
б) пристройки к жилым зданиям, не предназначенные для проживания людей и не обладающие необходимыми для этого условиями;
в) встроенные помещения в жилых домах, части жилых домов, не обустроенных как жилище, не предназначенные и не обладающие условиями для стационарного проживания людей.
Сводя рассмотренные выше признаки нежилых помещений, на наш взгляд нежилыми помещениями следует считать, не предназначенные для использования в качестве стационарного, продолжительного проживания, не обладающие необходимыми для этого элементами инфраструктуры, коммунальными удобствами, не зарегистрированные в качестве объекта жилого фонда, служащие целям размещения товарно-материальных ценностей, оборудования, персонала, временного пребывания людей.
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе приводится утверждение (далее - Концепция о недвижимом имуществе), согласно которому «помещение, в отличие от здания, лишено какого либо материального выражения. Таким образом, помещение это вещь исключительно в правовом смысле слова». С этим утверждением нельзя согласиться. Как отмечается А.П. Сергеевым, Ю.К. Толстым, «вещи - суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира... Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей... Иными словами, режим вещей приобретают лишь материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми» [58].
Авторы Концепции о недвижимом имуществе правы лишь в той части, что для придания оборотоспособности любой недвижимой вещи, в том числе и нежилому помещению необходима государственная регистрация, поскольку формально объект недвижимости до государственной регистрации не может выступать самостоятельным объектом гражданских прав, а значит собственник, пользователь лишен возможности им распорядиться. Вещные права на недвижимость существуют лишь в силу их государственной регистрации. Таким образом, под недвижимой вещью, может быть принята только вещь, права на которую зарегистрированы в Едином государственном реестре прав или могут быть зарегистрированы в данном реестре [74].
Механизмы повышения эффективности реализации инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости
Как следует из представленных выше материалов диссертационной работы, используемые в практике управления городскими объектами нежилого фонда методы и организационные формы во многом несовершенны, не соответствуют требованиям повышения экономической и социальной эффективности, привлечения, использования, отдачи инвестиционных средств.
До недавнего времени понятие «инновационный тип развития» практически не распространялось на формирование и использование объектов нежилого фонда города в виде административных, офисных, торговых, складских и иных помещений, а управление ими, и привлечение инвестиций сводилось к рутинным методам осуществления приватизации, продажи, аренды. Лишь в последние годы городские власти стали разрабатывать концепции управления городской собственностью, содержащие разделы, посвященные совершенствованию структуры органов управления, применяемых форм и методов управления имуществом города.
Так, в 2000 году Правительством Москвы и Московской городской думой была одобрена «Концепция управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основные задачи по управлению имуществом города до 2008 года». Реализация Концепции проводилась отраслевыми, функциональными, территориальными органами исполнительной власти города посредством выполнения плановых мероприятий и заданий по совершенствованию управления городским имуществом (включая объекты нежилого фонда), ежегодно утверждаемых Правительством города.
В Концепции управления собственностью были поставлены задачи осуществления таких мер как формирование Единого реестра собственников города, прогнозирование поступлений в городской бюджет за счет использования имущества, постепенное приближение ставок арендной платы за пользование нежилым имуществом к рыночным, кадастровое деление городских земель, создание автоматизированной системы и банка данных об имущественном фонде города, что в комплексе должно обеспечить активизацию инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости. Хотя не все намеченные преобразования в управлении городским имуществом были выполнены, даже благодаря их частичной реализации удалось заметно повысить качество управления, что нашло отражение в Постановлении Правительства Москвы от 23 мая 2006 года №327-1111 «Об итогах реализации Концепции управления собственностью г.Москвы».
Совершенствование механизмов и инструментов управление городским недвижимым имуществом направлено на достижение следующих целей:
- повышение бюджетной эффективности пользования принадлежащих городу объектов нежилого фонда за счет увеличения налоговых и неналоговых поступлений от вовлечения в хозяйственный оборот наличествующих, но недостаточно используемых объектов;
- рационализация структуры объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности города;
- создание благоприятных экономических, производственных условий, инвестиционного климата для развития малого и среднего предпринимательства, функционирования других хозяйствующих субъектов, формирования социальной инфраструктуры;
- создание рабочих мест;
- косвенное инвестирование реального сектора экономики;
- обеспечение действенного контроля органов исполнительной власти города за выполнением условий закрепления недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, передачи в доверительное управление, аренду, лизинг;
- организация системы учета объектов недвижимого городского имущества на основе реестров и кадастров;
- разграничение имущественной собственности между федеральной, региональной, муниципальной формами;
- разделение функций и полномочий между органами законодательной, исполнительной, судебной ветвей власти, участвующих в управлении городской недвижимостью.
Особое место в системе привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости занимает совершенствование оценочной деятельности и системы ее регулирования со стороны органов управления имуществом города, его казной. Совершенствование ценообразования на объекты нежилого фонда в системе оценки стоимости городского недвижимого имущества должно распространяться не только на методы ценообразования, но и на порядок проведения работ по оценке стоимости. Обоснованность этого положения подтверждается опытом Москвы от 12.04.2005г. №204-ПП «О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы».
Порядок оценки стоимости городских объектов нежилого фонда должен предусматривать:
- установление участников и процедур оценки стоимости недвижимого имущества;
- методику расчета стоимости услуг по оценке имущества и отражение этой стоимости в рыночной (договорной) цене имущества;
- порядок размещения заказов на оценку имущественных объектов;
- перечень условий, подлежащих включению в договор на выполнение работ по оценке стоимости имущества.
Представленный в диссертационном исследовании анализ состояния и проблем государственного и муниципального управления нежилыми объектами городской собственности, регулирование экономических отношений, возникающих в процессе использования и оборота таких объектов, активизации инвестиционной деятельности, приводит к выводу о наличии обширного спектра направлений совершенствования управления, повышения его экономической и социальной эффективности. При выработке рекомендаций о путях и способах преобразований системы управления городским недвижимым имуществом, направлений совершенствования механизмов и инструментов управления, привлечения инвестиций, нами рекомендуется разделять области управления на следующие виды:
1) управление практическим применением городских объектов нежилого фонда в целях удовлетворения нужд города, связанных с выполнением экономических, социальных и других функций общественного характера, созданием условий для функционирования федеральных, региональных, городских, местных органов власти, поддерживаемых государством общественных, благотворительных организаций, инфраструктуры жизнеобеспечения города;
2) управление финансово-торговым оборотом объектов городского нежилого фонда, осуществляемым посредством приватизации, купли продажи, предоставления в аренду, концессию, залог, временной передачи в использование.
Эффективное развитие инвестиционной сферы на рынке нежилой недвижимости может быть достигнуто посредством усовершенствования самих объектов и способов управления ими, преобразования структуры системы нежилых объектов, дающих возможность использовать их более рациональным для города образом. Они воплощаются посредством реновации, капитального ремонта, модернизации, замены, изменения назначения, функций, способов использования нежилых объектов городской собственности.
Управление оборотом объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города, должно быть направлено на совершенствование системы отбора имущества, включаемого в торгово-финансовый оборот, научно-обоснованном выборе выгодной для города, эффективной формы оборота, привлечения инвестиционных ресурсов, выработке прогрессивных методов и технологии проведения рыночных торгов, поиска покупателей и арендаторов, рекламирования продаж, формирования цен на оборачиваемые имущественные ценности.
