Введение к работе
Актуальность темы исследования
Разнообразие источников финансирования операций с недвижимостью, а также различные сроки реализации проектов по созданию объектов недвижимости позволяют участникам рынка разрабатывать и реализовывать самые разные инвестиционные программы и стратегии В последнее время рынок недвижимости стал привлекательным не только для стратегических инвесторов, но и для портфельных инвесторов, осуществляющих исключительно финансовые операции с объектами недвижимости
Рост количества компаний, занимающихся коммерческой деятельностью на рьшке недвижимости, заставляет игроков более ответственно относиться к формированию инвестиционного портфеля и привлечению финансовых ресурсов для осуществления проектов В этой связи, разработка инвестиционной стратегии становится одним из важнейших факторов конкурентоспособности на рынке недвижимости
Особое место на рынке недвижимости занимает коммерческая недвижимость Данная ситуация обусловлена тем, что именно коммерческая недвижимость находится в наиболее динамичном обороте, приносит своим владельцам (пользователям) непосредственную пользу, позволяет реализовывать различные инвестиционные программы и является наиболее реально оцененным объектом купли-продажи на рынке недвижимости
Как приносящая доход, коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования В этой связи, наличие специализированного инструментария, позволяющего разработать эффективную инвестиционную стратегию, будет полезно всем участникам финансовых отношений, как продавцам, как и потенциальным инвесторам
В настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится на подъеме По итогам 2007 года общий объем инвестиций в сферу строительства коммерческой недвижимости вырос в 1,5 раз по сравнению с 2006, в 12 раз по отношению к 2005 и составил 6,3 млрд долл1 Посегментный анализ также демонстрирует существенный рост рынкаю Так, на 2006 г было заявлено строительство торговых центров на 10,1 млн м2, а доля вакантных торговых площадей в среднем по административным округам Москвы не превышает 2%2 В то же время, необходимо отметить, что по уровню обеспеченности офисными
1 По данным компании BlueStone // http //www bluestone ru/article3/
2 Анализ рынка торговой недвижимости в 2006 г // http //www kmghtfrank ru/on-
line/ffles/7C9B501B-5F55-4867-93E5-4B12F3E96662/ikf_report_ql_ras_2007pdf!
помещениями на душу населения Москва находится во втором десятке и уступает Брюсселю почти в 10 раз На рынке складской недвижимости спрос существенно превышает предложение, оценивается в 2,4 млн м и пока далек от насыщения Рынок бурно растет, появляются новые игроки3
Рентабельность вложений в коммерческую недвижимость в России составляет более 35%4 Устойчивое развитие экономики России, и наличие зарубежных источников капитала определяют направление вложений финансовых ресурсов - в настоящее время прирост инвестиций в коммерческую недвижимость превышает 50% По мнению экспертов, развитие рынка приведет к тому, что доходность вложений в недвижимость будет падать5 В этом случае ключевым фактором эффективности инвестиционных вложений в различные сектора коммерческой недвижимости будет являться наличие эффективной инвестиционной стратегии, учитывающей все особенности рынка коммерческой недвижимости В этой связи, одной из главных задач современной экономической науки в сфере инвестиций в недвижимость является разработка методики формирования эффективной инвестиционной стратегии на рассматриваемом рынке
Следует отметить, что рынок недвижимости существенно отличается от других рынков более сложными условиями проведения сделок, значительными затратами на их осуществление, большинство из которых являются транзакционными Повышен на рынке недвижимости и риск в связи со сложностью процессов Сложность процедуры оформления и разнообразие имеющейся информации предопределяют необходимость появления на рынке специализированных консалтинговых компаний, оказывающих информационные, юридические и маркетинговые услуги другим игрокам рынка коммерческой недвижимости
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод об актуальности проблематики разработки инвестиционной стратегии создания объектов недвижимости с учетом специфики рынка коммерческой недвижимости и условий развития современной экономики России
Перспективы развития рынка складской недвижимости Москвы, 2008 г // http //www knightfrank ru/on-lme/files/C6F6F2A0-00C5-4C6F-8351-B66D142C3ED3/mdustrial_outlook_2008pdf,
4 Анализ инвестиционной привлекательности рынка коммерческой
недвижимости Москвы в 2006 г // Внутренняя мастерская компании Knight Frank, -
М 2007 г
5 По данным компании Knight Frank http //www knightfrank ru/on-
line/files/7C9B501B-5F55-4867-93E5-4B12F3E96662/ikf_report_ql_rus_2007pdf
Степень изученности проблемы
Исследованию коммерческой недвижимости как экономической категории и рынка недвижимости как системы посвящены работы таких авторов, как Асаул А Н, Балабанов И Т, Горемыкин В А, Денисенко Е Б , Кускова Т А, Озеров Е С, Старинский В Н., Щербакова Н А Среди работ, посвященных системному анализу рынка недвижимости и роли различных участников рынка коммерческой недвижимости, хотелось бы выделить работы Гарина С А, Лугового О Н, Максимова С Н, Коханенко В В , Рахмана И, Лимонова Л Э , Фирсовой М В
Проблемам разработки инвестиционной стратегии хозяйствующих субъектов были посвящены труды Бланка А И, Бочарова В В, Гитмана Дж, Джонка М Д, Иванова Г И Однако перечисленные авторы рассматривали общую теорию инвестирования и не учитывали в своих работах специфику рынка коммерческой недвижимости
Проблемами инвестирования в коммерческую недвижимость занимались Вечер Н Ф, Грибовский С В, Грязнова А Г, Ольховский А А , Ревинский И А, Рутгайзер В М, Тарасевич Е И и др Среди зарубежных авторов, занимающихся проблемами инвестирования в коммерческую недвижимость, можно выделить работы Фридмана Дж, Ордуэя Н, Цукермана Г А , Блевинса Д Д Филмора В, Веллингтона Д, Кайла Р и др Однако в работах данных авторов основное внимание уделяется проблемам оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости, не затрагиваются проблемы разработки и реализации комплексной инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости
Цель и задачи диссертации
Цель работы заключается в решении научной задачи по разработке методики формирования инвестиционной стратегии при создании объектов коммерческой недвижимости с учетом особенностей рынка коммерческой недвижимости как инвестиционной среды, а также региональных условий осуществления инвестиций В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы следующие задачи
Выявить основные особенности коммерческой недвижимости как объекта инвестиционной деятельности и уточнить классификацию основных объектов недвижимости
На основе анализа состояния рынка коммерческой недвижимости города Москвы выявить основные тенденции, перспективы и барьеры его развития
Уточнить основные особенности инвестиционной деятельности в регионах России и провести сравнительный анализ региональных рынков коммерческой недвижимости с рынком г Москвы Выявить основные противоречия и общие тенденции
4 Разработать систему факторов инвестиционной стратегии
создания объектов коммерческой недвижимости
5 Сформулировать методику разработки инвестиционной стратегии
создания объектов коммерческой недвижимости
6 Провести практическую реализацию программы разработки
инвестиционной стратегии при реализации проекта создания объекта
коммерческой недвижимости на примере одного из сегментов рынка
коммерческой недвижимости
Объект и предмет исследования
Объектом исследования является инвестиционная деятельность девелопера, направленная на формирование проекта создания объектов коммерческой недвижимости
Предметом исследования является реализация инвестиционной деятельности в рамках инвестиционной стратегии создания объекта коммерческой недвижимости
Теоретическая основа исследования
Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам теории финансов, инвестиционной деятельности, отраслевых инвестиционных стратегий, экономики и управления недвижимостью, оценки эффективности управления, инвестиций, деятельности предприятий и организаций, финансирования создания объектов коммерческой недвижимости В ходе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти В работе использованы также официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 1999-2007 гг
При решении поставленных задач автором использованы различные статистические методы, в частности средних величин, графический и табличный методы, методы прогнозирования, методы финансового, инвестиционного и экономического анализа, экономической оценки эффективности инвестиционных проектов, экспертные методы При исследовании процесса разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости использовались методы финансового прогнозирования, финансовых и коммерческих расчётов, экспертных оценок Для достижения цели и решения задач исследования был проведён экспертный анализ и научное обобщение практического опыта по реализации инвестиционных проектов создания объектов коммерческой недвижимости
Научная новизна и положения, выносимые на защиту Научная новизна исследования заключается в том, что в нем с учетом специфики инвестиционно-экономических свойств коммерческой недвижимости определены существенные особенности разработки инвестиционной стратегии при создании объектов коммерческой недвижимости, которые положены в основу методики разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости Научная новизна диссертации содержится в следующих результатах
1 Уточнена типология свойств недвижимости по следующим
признакам функциональное назначение, способ извлечения пользы
собственником (пользователем), уровень сервиса на объекте, характер
использования площадей, физические размеры в расчете на одного
пользователя; структура пространства, источник финансирования
(приобретения) В результате проведенного исследования выделены
характерные особенности коммерческой недвижимости, как типа
недвижимости, выявлены отличительные особенности коммерческой
недвижимости от других типов недвижимости
2 Конкретизированы и ранжированы основные тенденции
инвестиционной деятельности на полисегментном рынке коммерческой
недвижимости в регионе, а также сформулированы основные тенденции
развития регионального рынка коммерческой недвижимости увеличение
инвестиционной привлекательности бизнес-парков, рост основных
финансовых показателей за счет сокращения сроков реализации
инвестиционных проектов, инвестирование в реализацию мультифазных
проектов, повышение удельного веса инвестиционных проектов,
связанных с освоением промышленных территорий для создания
объектов коммерческой недвижимости, перераспределение
инвестиционных ресурсов в сторону повышения качества проектов
офисной недвижимости
3 Проведен комплексный сравнительный анализ региональных
рынков коммерческой недвижимости, в результате которого выявлены
основные особенности инвестиционной деятельности в регионах России
Данными особенностями являются различия в оценке классности зданий,
ограниченность платежеспособного спроса на большинстве средне- и
малодинамичных рынков, коммуникационные проблемы, обусловленные
масштабом национального рынка коммерческой недвижимости в России,
отсутствие единого информационного поля
4 Сформулированы базисные особенности инвестиционной
стратегии создания объектов коммерческой недвижимости во-первых,
высокая промежуточная ликвидность инвестиционного портфеля
недвижимости, обусловленная тем, что лишь недвижимость обладает
товарностью на всех стадиях создания объекта, во-вторых, ярко выраженная полисегментность рынка коммерческой недвижимости, в-третьих, многовариантность исходных условий, которую можно представить в виде пятиуровневого дерева проблем, в-четвертых, четкое распределение ролей и основных функций между участниками рынка коммерческой недвижимости, в-пятых, высокая социальная значимость инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости
5 Предложена методика разработки инвестиционной стратегии
создания объектов коммерческой недвижимости, включающая
следующие этапы развернутый анализ и моделирование
макроэкономической ситуации в регионе и конкретного сегмента рынка
коммерческой недвижимости, анализ участка и района застройки,
разработка комплекса предпроектных решений, в рамках которого
производится составление комплексного плана строительства самого
объекта, финансовый анализ целесообразности инвестирования средств в
конкретный объект коммерческой недвижимости
6 Предложена многоуровневая структура дерева проблем,
учитывающая многовариантность решаемых задач при разработке
инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой
недвижимости первый уровень проблем строительство / реновация,
второй уровень проблем выбор типа коммерческой недвижимости с
учетом основных тенденций и специфики конкретного сегмента, третий
уровень проблем определение класса создаваемого объекта, четвертый
уровень проблем определение характера дохода и стадии выхода из
проекта, последний, пятый уровень проблем выбор условий разработки
инвестиционной стратегии создания объекта коммерческой
недвижимости
По своему содержанию работа соответствует п 4 7 «Совершенствование способов и форм финансирования инновационной деятельности с учетом расширения возможностей привлечения частного и иностранного капитала, включая осуществление совместных инвестиций в инновационные программы и проекты» и п 4 15 «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» паспорта специальности 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
Практическая значимость работы
Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы органами власти для выработки региональной политики в области развития рынка коммерческой недвижимости, потенциальными инвесторами при принятии решений о целесообразности вложения средств в изучаемый
сегмент экономики региона, другими заинтересованными субъектами при изучении текущего и перспективного состояния коммерческой недвижимости региона
Использование предложенного алгоритма разработки
инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости позволит стратегическому инвестору или девелоперу повысить общую эффективность собственных вложений, повысить инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости
Апробация результатов
Основные результаты исследований докладывались на научно-практических конференциях по проблемам повышения эффективности инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости, в частности, на конференции «Коммерческая недвижимость риски, рентабельность, развитие» (С-Пб, март, 2007 г) На основании проведенных расчетов разработана концепция создания объекта коммерческой недвижимости, рекомендующая строительство складского комплекса класса А на рассматриваемом участке Проведенный финансовый и инвестиционный анализ подтвердил экономическую обоснованность предложенной концепции, основываясь на расчете показателя внутренней ставки доходности (IRR) - 20% и показателя чистой текущей стоимости (NPV) - около 13,6 млн долл Основные положения диссертации прошли следующую практическую апробацию
предложенный алгоритм разработки инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости использован компанией Knight Frank при разработке концепций объектов различных сегментов рынка коммерческой недвижимости,
результаты исследований использованы для подготовки учебно-методических материалов и пособий при чтении учебного курса «Инвестиции в недвижимость» в Московской финансово-промышленной академии
Основные положения диссертационной работы отражены в 5-ти публикациях общим объемом 2,25 печатных листа, в том числе в одной публикации в журнале, входящем в перечень ведущих научных рецензируемых изданий и журналов, определенных ВАК РФ
Структура диссертации и публикации
Диссертационная работа изложена на 183 страницах печатного текста, включает 29 таблиц, 16 рисунков и состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, в котором указано 129 наименований, и набора приложений
