Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1 РОЛЬ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ В ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЕ КРУПНОГО ГОРОДА 7
1.1. Современные требования к многофункциональным торговым комплексам 7
1.1.1. Определения и терминология 7
1.1.2. Классификация МТК 8
1.1.3. Арендаторы МТК 11
1.1.4. Современные требования к МТК 12
1.2. Состояние рынка МТК в Москве и Санкт-Петербурге 15
1.2.1. Состояние рынка МТК в Санкт - Петербурге 15
МТК городского значения 18
МТК районного значения 21
МТК локального значения 34
1.2.2. Состояние рынка МТК в Москве 37
Суперцентры 38
МТК городского и окружного значения 41
1.2.3. Сравнение характеристик рынка МТК Москвы и Петербурга 45
1.3. Значимость многофункциональных торговых комплексов в
социальной и экономической инфраструктуре города 46
1.3.1. Социально - экономические последствия открытия МТК 46
1.3.2. Правительственные программы по развитию МТК 49
Выводы по главе 1 56
ГЛАВА 2. ОПТИМИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ СОЗДАНИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ 57
2.1. Основные принципы разработки концепции создания многофункционального торгового комплекса 57
2.1.1. Технология создания МТК 57
2.1.2. Методика разработки Концепции Инвестиционного проекта МТК...59
2.1.3. Риски, возникающие при реализации МТК 69
2.2. Выбор оптимального проекта строительства или реконструкции многофункционального торгового центра 70
2.2.1. Постановка задачи 70
2.2.2. Определение состава конечных пользователей МТК 72
2.2.3. Определение ассортимента и состава арендаторов 76
2.2.4. Технология выбора оптимального проекта МТК, выбор типа, уровня и расчет арендопригодной площади 78
2.3. Вероятностная модель развития рынка коммерческой недвижимости и МТК 79
2.3.1. Рынок коммерческой недвижимости Санкт - Петербурга 79
2.3.2. Рынок коммерческой недвижимости Москвы 93
2.3.3. Сравнительная характеристика рынков МТК и коммерческой недвижимости Москвы и Санкт - Петербурга 100
2.3.4. Прогноз ценовых параметров рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга до 2010 года 102
Выводы по главе 2 104
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ 106
3.1. Теоретические основы оценки эффективности инвестиционных проектов многофункциональных торговых комплексов 106
3.1.1. Общепринятые критерии оценки эффективности 106
3.1.2. Чистая текущая стоимость 107
3.1.3. Индекс прибыльности 108
3.1.4. Отношение выгоды / затраты 109
3.1.5. Ставка дисконтирования 110
3.1.6. Внутренняя норма рентабельности 110
3.1.7. Срок окупаемости проекта 111
3.1.8. Учет рыночной стоимости при оценке экономической эффективности МТК в долгосрочной перспективе 112
3.2. Расчет расходной и доходной базы при проектировании, строительстве и эксплуатации МТК 113
3.2.1. Расчет инвестиционной потребности при строительстве МТК 113
3.2.2. Расчет доходной базы 115
3.2.3. Расчет текущих затрат при эксплуатации МТК 117
3.2.4. Паспорт инвестиционного проекта МТК 119
3.3. Оценка экономического эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт -Петербурга 120
3.3.1. Экономический эффект на этапе проектирования МТК 121
3.3.2. Экономический эффект на этапе строительства 122
3.3.3. Экономический эффект от арендной деятельности 124
3.3.4. Экономический эффект от деятельности арендаторов 125
3.3.5. Мультипликативный эффект в экономике от деятельности МТК 126
Выводы по главе 3 127
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 129
ГЛОССАРИЙ 132
ЛИТЕРАТУРА 135
Введение к работе
Актуальность темы диссертации. В современных условиях развитие сети многофункциональных торговых комплексов (МТК) является актуальной социально - экономической задачей. МТК играют важнейшую роль в процессах обеспечения населения качественными товарами, услугами, досугом. Кроме этого, каждый МТК формирует значительное количество рабочих мест, как в строительной отрасли, так и в отраслях розничной торговли, общественного питания, развлечений. МТК вносят заметный вклад в бюджеты всех уровней. Особенный вклад МТК вносят в процессы формирования внутрирайонных центров. Вместе с тем, при реализации проектов МТК возникает проблема отсутствия научно обоснованного, концептуального подхода к проектированию и строительству. При реализации большинства МТК Санкт - Петербурга отрицательное воздействие оказал опыт, накопленный в период начального этапа становления рыночных отношений. При разработке проектов МТК тиражируются ошибки, приводящие к понижению качества МТК. Таким образом, актуальность формулирования общего подхода, создания единой методики разработки оптимального инвестиционного проекта МТК становится все более насущной. Цели и задачи работы. Отсутствие отечественной литературы, за исключением разрозненных журнальных и газетных публикаций, а также информации интернет - изданий, недоступность для широкого круга пользователей материалов Международного и Российского советов торговых центров, предопределяет постановку следующих задач:
? обобщение современных требований к МТК;
? проведение оценки состояния рынка МТК;
• формулирование основных принципов концептуального проектирования МТК и критериев оптимальности проекта МТК;
проведение оценки эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт - Петербурга.
Целью работы является создание пригодной для практического применения
методики разработки концепции оптимального проекта МТК и системы оценки эффективности инвестиционного проекта МТК в условиях Санкт - Петербурга, применимых к МТК любого размера и назначения. Научная новизна работы. По результатам проведенных исследований:
? сформулирован комплекс требований к современным МТК;
? проведен анализ состояния рынка МТК в Москве и Санкт - Петербурге;
• составлена вероятностная модель рынка МТК Петербурга на период до 2010 года;
? обобщены принципы разработки концепции инвестиционного проекта МТК;
? разработана схема выбора оптимального проекта МТК;
? создана пригодная для практического применения методика разработки концепции оптимальных инвестиционных проектов МТК;
? проведен анализ и адаптация к МТК системы широко используемых показателей экономической эффективности;
? разработан показатель, учитывающий срок жизни проекта при оценке оценки экономической эффективности МТК;
? разработан паспорт инвестиционного проекта МТК, позволяющий на ранних этапах концептуального проектирования оценивать перспективы инвестиционного проекта;
? проведена оценка эффекта от внедрения многофункциональных торговых комплексов в экономику Санкт - Петербурга;
• подтверждена экономическая эффективность МТК. Личный вклад:
сбор, анализ и систематизация фактических материалов о существующих и перспективных МТК Санкт - Петербурга и Москвы, параметрах рынка коммерческой недвижимости этих городов;
• составление вероятностной модели рынка МТК;
? составление шкалы оценки качества инвестиционных проектов МТК;
? разработка методики выбора оптимального проекта МТК;
формулирование методики разработки концепции оптимального инвестиционного проекта МТК;
? оценка экономического внедрения МТК в экономику Санкт - Петербурга. Научно - практическая значимость. Изложенная в работе методика разработки концепции инвестиционного проекта МТК, показатели экономической эффективности, паспорт проекта, методики принятия решения, прогнозы рыночной ситуации и прочие положения данной работы, широко использовались при работе над следующими проектами: реконструкция универмага «Фрунзенский», строительство ТК «Перинные ряды», строительство ТРЦ «Шкиперский Молл», строительство МТК «PR-12», реконструкции универмага «ДЛТ» и др. На защиту выносятся:
? состав требований к МТК в зависимости от типа, назначения и размера;
? вероятностная модель рынка МТК Санкт - Петербурга на период до 2010 г.;
? обоснование значимости МТК для города;
? схема выбора оптимального проекта реализации МТК;
• методика разработки концепции оптимальных инвестиционных проектов МТК;
? критерии и показатели оценки экономической эффективности МТК;
? оценка эффекта от внедрения МТК в экономику Санкт - Петербурга.
Автор диссертации выражает глубокую благодарность научному руководителю д.э.н. проф. Панибратову Ю. П., всем сотрудникам кафедры «Экономика строительства» СПбГАСУ, и, в особенности д.э.н. проф. Ершовой С. А., к.э.н. проф. Барановской Н. И., к.э.н. проф. Клюеву А. Ф., к.э.н. доц. Асташенкову В. П., ООО «Офис Клаб Балтика» и лично Кошелеву А. Г., а также 000 «AM -Консалтинг» и лично Агаркову М. А.
