Введение к работе
Актуальность темы исследования. Развитие жилищной сферы, обеспечивающее необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека, относится к числу важнейших направлений социально-экономических преобразований в России
Жилищная сфера всегда отличалась сложной многофункциональной спецификой работы предприятий, получая значительные дотационные вливания в годы советского периода В условиях перехода к рыночной экономике жилищная проблема в России существенно обострилась К 1992 году отрасль оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, тк ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен Отказ государства от роли одновременно собственника, заказчика и подрядчика, общая финансовая нестабильность, рост инфляции, бюджетный дефицит, усугубленные снижением платежеспособности населения, вызвали потребность в проведении реформы жилищной сферы
Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) ввел ряд новшеств В связи с этим развитие рыночных форм собственности в жилищной сфере требует формирования новых подходов к управлению объектами недвижимости в жилищной сфере города с учетом их особенностей
Эффективное управление объектами недвижимости является едва ли не основным вопросом жилищно-коммунального комплекса в настоящее время Вопросом новым в нашей жизни и поэтому сложным и неоднозначным Поэтому нужно разрабатывать механизмы, позволяющие надлежащим образом и эффективно осуществлять управление объектами недвижимости Все указанные положения подчеркивают необходимость дальнейшей разработки теоретических основ, практических рекомендаций, механизмов для формирования такой системы управления ЖКК, которая позволила бы обеспечить его эффективное функционирование
Вышеизложенное определяет актуальность и значимость темы диссертационного исследования, направленного на повышение эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
Состояние изученности проблемы. Значительный вклад в изучение теоретических и методологических основ формирования современной системы управления жилищно-коммунальным хозяйством внесли такие ученые, как В В Бузырев, В С Чекалин, П П Бирюков, В С Боголюбов, А А Дро-нов, А П Горина Тесно связаны с изучаемой проблемой труды Л Н Чернышева, Ф М. Бородкина, посвященные управлению городским хозяйством В работах таких отечественных специалистов, как А Н Ряховская, Ф 3 Таги-Заде, Е Ф Петрова, М Д. Шапиро рассматриваются проблемы внедрения конкурентных отношений в сферу ЖКХ, экономическая и социальная сущность жилищно-коммунальных услуг и связанные с ней противоречия Особый интерес для проводимого исследования имеют труды С Б Сиваева, ко-
торый непосредственно разрабатывает проблему эффективного управления жилищным фондом (ЖФ)) Преобразовательные процессы в ЖКХ вызвали многочисленные публикации в научных и профессиональных журналах, в которых предлагаются те или иные меры по совершенствованию процесса управления жилищным фондом, анализ которых также послужил основой для авторского исследования
Однако в большей степени данные работы затрагивают лишь отдельные стороны и механизмы системы управления жилищным фондом, носят фрагментарный характер или в свете требований нового Жилищного кодекса частично потеряли свою актуальность
Большинство материалов носит, в основном, критический характер, но аишь немногие дают конкретные предложения по повышению эффективности системы управления жилищным фондом Возникают и практические трудности при решении данной проблемы Таким образом, требуется обобщить и систематизировать уже имеющиеся данные, а также проводить дальнейшие исследования и выработать новые модели преобразований в данной сфере Это обусловило выбор темы исследования, постановку его цели и задач
Целью исследования является разработка теоретических и методических положений и практических рекомендаций по разработке вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:
определить особенности современного состояния и управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,
определить и количественно оценить факторное пространство, оказывающее влияние на выбор вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,
сформировать основные организационно-экономические ситуации управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе в зависимости от степени влияния внешней и внутренней среды,
разработать экономико-математическую модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,
разработать методические рекомендации по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, основывающиеся на выявлении резервов во внутренней и внешней среде в пределах конкретной организационно-экономической ситуации
Объектом исследования являются объекты недвижимости жилищно-коммунального комплекса г Пензы
Предметом исследования являются способы управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
Теоретическую н методическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, законодательные и нормативные акты РФ, статистические данные Комитета государственной статистики РФ, Комитета государственной статистики г Пензы, отчетные материалы о работе жилищной сферы города, материалы периодической печати и информационные ресурсы сети Internet, результаты, проведенных автором в ходе исследования опросов специалистов организаций жилищной сферы г Пензы
В процессе исследования использовались методы системного и структурного анализа, синтеза, математические и графические методы
Научная новизна работы разработке новых теоретических и методологических подходов к управлению объектами недвижимости, позволяющие разработать эффективные варианты управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе с учетом особенностей отрасли и требований рыночной экономики
Основные научные результаты исследований заключаются в следующем
раскрыта специфика и особенности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе на муниципальном уровне, которая состоит из четырех звеньев органы местного самоуправления, организации по управлению жилищным фондом, подрядные организации и ресур-соснабжающие предприятия, собственники жилищного фонда, грамотное сотрудничество между которыми позволит (в условиях высокого процента износа жилого фонда и инженерных коммуникаций), низкой платежеспособности населения, повышенного уровня субсидирования) повысить эффективность управления жилым фондом,
разработана структура целей и функций системы управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, которая определяет необходимые группы факторов, влияющие на эффективность управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, что дает возможность учитывать их влияние на обеспечение требуемого качества жилья и качество его управления в процессе эксплуатации,
t разработана экономико-математическая модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе, отличительной особенностью которой является определение интегрального уровня управления потенциалом организаций и учет организационно-экономических ситуаций, позволяющая определять рациональные варианты перехода из зоны менее высокого уровня эффективности управления инвестиционным процессом в зону более высокого уровня и разработать необходимые мероприятия по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
предложена авторская методика оценки уровня управления потенциа
лом организации, зависящим от уровней функционирования трех подсистем
подсистема эксплуатации объектов недвижимости, подсистема определяю
щая оптимальный уровень обслуживания, подсистема определяющая эффек
тивность деятельности организации при выбранной форме управления Дан
ная методика позволяет оценивать экономические ситуации, в которых
функционируют предприятия жилищно-коммунального комплекса и опреде
лять эффективный вариант управления объектами недвижимости,
предложены и обоснованы методические рекомендации по повыше
нию эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-ком
мунальном комплексе, основывающиеся на применении единой методологии
ведения мониторинга состояния жилого фонда, организационно-экономи
ческих мер по стимулированию внедрения ТСЖ и управляющих компаний,
механизма конкурсного отбора управляющих объектами недвижимости
компаний, способствующие более эффективному управлению объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что результаты исследования представляют собой конкретные методические рекомендации по повышению эффективности управления многоквартирными домами, которые могут быть использованы как управляющими организациями Пензенской области, так и других регионов с учетом их территориальной специфики Методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы органами местного самоуправления в качестве базы для управления и развития то улучшению функционирования предприятий жилищно-коммунального комплекса г Пензы
Достоверность результатов диссертационной работы основывается на статистической отчетности за период с 2000 по 2006 гг Пензенской области с учетом динамики развития предприятий жилищно-коммунального комплекса за последние годы, данных Департамента ЖКХ, справочных и методических материалах, Программах реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса РФ и г Пензы, собранных и обработанных автором материалов по состоянию и развитию жилищно-коммунального хозяйства РФ и г. Пензы
Апробация н внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались и получили одобрение на международной научно-практической конференции «Проблемы устойчивого функционирования, экспортирования и развития региональных производственных систем» (2006, 2007 гт), международной научно-практической конференции «Право Бизнес. Население» (2006г), IV международной научно-практической конференции «Проблемы социально-экономической устойчивости региона» (2007 г), III всероссийской научно-практической конференции «Пути формирования эффективной социально-экономической модели трансформирующейся России» (2007 г), VIII Международной научно-практической конференции «Проблемы энергосбережения экологии в промышленном и жилищно-коммунальном комплексах» (2007 г), международной конференции «Строительство и недвижимость экспертиза и оценка» (2005, 2006, 2007 гг), международной научно-техническое конференции «Актуальные проблемы современного строительства» (2007 г)
На защиту выносятся:
особенности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,
состав системы управления жилищно-коммунальным комплексом и их цели;
методика оценки уровня управления потенциалом организации на предприятиях жилищно-коммунального комплекса,
экономико-математическая модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе,
методические рекомендации по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе.
Предмет
исследования
Способы управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
Цель
Разработка теоретических и методологических положении, практических рекомендаций по разработке вариантов эффективного управления объектами недвижимости в ЖКХ
Зядачн
и структурный анализ, синтез, и графические методы
I Определить особенности современного состояния и управления объектами недвижимо сти в жилищи о-ком муналькым комплексе
2 Определить и количественно оценить факторное пространство, оказывающее
влияние на выбор вариантов эффективного управления объектами недвижимости
в жилищно-коммунальном комплексе
Системный
3 Сформировать основные организационно -экономические
ситуации управления объек тами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
4 Разработать экономико-математическую модель выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
5 Разработать методические рекомендации
повышения эффективности
управления
объектами
недвижимости
в жилищно-коммунальном комплексе
математические
Результаты исследования
1 Раскрыта специфика и особенности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
2 Разработана структура целей и функций системы управления
объектами недвижимости
в жилищно-коммунальном
комплексе
5 Предложены и обоснованы по повышению эффективности управления объектами недвижимости в жилищ-
HO-KOMVy-
нальном комплексе
Рис 1 Методическая схема диссертационного исследования
Публикации. По материалам диссертации автором опубликовано И научных работ общим объемом 2,9 п л , из них лично автором -2,38 п л
Структура работы н ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений Результаты исследования изложены на 170 страницах основного текста,
включающего 25 рисунков, 10 таблиц и библиографию из 189 наименований, 6 приложений
Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы его цель и задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа и научная новизна.
В первой главе «Теоретические и методологические подходы к управлению в жилищно-коммунальном комплексе» обобщены разработки ученых в области реформировании ЖКХ, рассмотрены основные особенности современного состояния жилищного фонда и жилищно-коммунального хозяйства, обоснована необходимость формирования эффективного механизма управления объектами недвижимости в системе жилищно-коммунального комплекса
Во второй главе «Особенности выбора эффективного способа управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе» определены особенности процесса управления в жилищно-коммунальном хозяйстве, определены основные организационно-экономические ситуации, в которых может осуществляться управление, определено факторное пространство, влияющее на эффективность управления в ЖКХ, выявлены основные организационно-экономические ситуации управления, разработана система индикаторов планирования и оценки деятельности управляющей компании
В третьей главе «Эффективность управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе» проведен анализ деятельности жилищно-коммунальных предприятий г Пензы, разработаны методические рекомендации по внедрению эффективных форм управления в ЖКХ, определена эффективность от внедрения и мероприятия по стимулированию формирования новых форм управления
В заключении сформулированы основные выводы и предложения
