Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. СОСТОЯНИЕ ВОПРОСА И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ... 10
1.1. Эволюция формирования кадастровых систем 10
1.2. Зарубежная и отечественная практика использования кадастров... 24
1.3. Проблемы управления объектами недвижимости муниципального образования 44
Глава 2. РАЗВИТИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 57
2.1. Инструментарий управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования 57
2.2. Алгоритм формирования единого объекта недвижимости при постановке на государственный кадастровый учет 75
2.3. Методика создания и ведения государственного кадастра объектов недвижимости как основа управления муниципальным образованием 88
Глава 3. ПУТИ РЕАЛИЗАЦИИ РАЗРАБОТОК И ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА 103
3.1. Формирование подхода к разработке стратегии управления недвижимостью для обеспечения устойчивого развития муниципального образования 103
3.2. Оценка экономического эффекта управления недвижимостью муниципального образования 125
3.3. Использование результатов исследования при подготовке и переподготовке специалистов в области землеустройства и кадастров 138
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 153
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 156
ПРИЛОЖЕНИЯ 177
Введение к работе
Актуальность темы. Регулирование и управление собственностью в условиях конкуренции становится одной из важнейших функций государственных и муниципальных органов власти. В современных условиях они продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости. Однако большое количество объектов используется неэффективно. Вместе с тем возрастает роль недвижимого имущества, как одного из наиболее эффективных и перспективных объектов долгосрочных капитальных вложений и надежной защиты финансовых интересов физических и юридических лиц.
Решение проблемы эффективного управления земельно-имущественными комплексами усложняется тем, что пока еще не удалось создать государственный кадастр объектов недвижимости (ГКОН), в полном объеме сформировать нормативно-правовую базу и выработать научно обоснованную систему регулирования и управления недвижимостью.
После принятия Земельного кодекса РФ в стране произошли некоторые изменения концептуальных подходов к управлению имуществом на уровне субъектов Федерации и муниципальных образований (МО), отмечены значительные подвижки в системных вопросах управления недвижимостью.
Однако остается ряд нерешенных задач, связанных как с формированием самих объектов недвижимости, с возможностью учета количественных, качественных и правовых характеристик в единой системе, так и с вопросами эффективного использования земельно-имущественных комплексов, что подтверждает актуальность темы диссертации.
Степень разработанности проблемы. Экономические аспекты земельно-имущественных отношений являлись объектом научных исследований на протяжении всей истории развития общества и нашли отражение в трудах таких известных ученых, как Ф. Кэне, Д. Риккардо, У. Пети, А. Смит, К. Маркс и др.
Фундаментальные исследования вопросов регулирования отношений в области недвижимости содержатся в трудах зарубежных авторов Ф. Харрисона, Д. Эккерта, Д. Фридмана, Н. Ордуэя и др.
Большое внимание проблемам управления недвижимостью на разных административно-территориальных уровнях уделяется российскими учеными и специалистами-практиками: СВ. Антюгановым, Д.Б. Аратским, В.А. Горемыкиным, А.А. Козерадским, Н.В. Комовым, В.И. Кошкиным, П.Ф. Лойко, В.А. Мальцевым.
Основой научных исследований в области устойчивого развития являются материалы конференций ООН по окружающей среде (Стокгольм, 1972г., Рио-де-Жанейро, 1992г.).
Понятие кадастра в российскую практику вновь было введено в начале 90-х годов XX века в связи с развитием рыночных отношений и с введением частной собственности на землю. Но несмотря на широкий спектр научных исследований в сфере земельных отношений, управления недвижимостью и развития кадастровых систем, вопросы, связанные с этой тематикой, проработаны не в полной мере.
Методологические, правовые и экономические аспекты вопроса создания и ведения земельного кадастра и землеустройства рассматриваются в ряде работ следующих авторов: А.А. Варламова, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, А.В. Севостьянова и др.
Что же касается кадастра объектов недвижимости, то следует заметить, что здесь мы имеем только ряд статей и нормативно-правовых актов РФ, посвященных данной тематике.
Вышеизложенное и обусловило выбор темы данного исследования.
Целью данной диссертации является развитие методологии управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования на основе формирования государственного кадастра объектов недвижимости.
Для реализации поставленной цели необходимо решение следующих задач:
1) выявление тенденций развития и функционирования существующих кадастровых систем;
2) развитие инструментария управления недвижимостью муниципального образования на основе государственного кадастра объектов недвижимости;
3) создание алгоритма формирования единого объекта недвижимости на основе интеграции процессов межевания земель, топографической съемки территории и технической инвентаризации строений и сооружений;
4) разработка методики создания и ведения государственного кадастра объектов недвижимости;
5) формирование подхода к разработке стратегии управления недвижимостью для обеспечения устойчивого развития муниципального образования.
Предметом исследования являются процессы управления земельно-имущественным комплексом муниципального образования на основе формирования государственного кадастра объектов недвижимости.
Объектом исследования являются единые объекты недвижимости муниципального образования.
Методологической основой и информационной базой исследования послужили документы, принятые на конференции ООН по окружающей среде и развитию (Рио-де-Жанейро, 1992 г.), законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, «Основные положения государственной стратегии Российской Федерации по охране окружающей среды и обеспечению устойчивого развития», «Концепция перехода Российской Федерации к устойчивому развитию», проект федерального закона «О формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости», подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденная постановлением правительства РФ от 13 сентября 2005 г. № 560, кадастровая, экономическая и статистическая информация, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература, материалы научных конференций, статьи по исследуемой проблеме.
При разработке и обосновании основных положений диссертации применялись следующие общенаучные методы: экспертно-аналитический, системного, факторного, сравнительного и SWOT-анализа, экономико-математического моделирования и прогнозирования, ГИС-технологий, а также тематического картографирования.
Научная новизна работы состоит в исследовании, обобщении и формировании новых экономических отношений в процессе управления недвижимостью муниципального образования на основе государственного кадастра объектов недвижимости.
В соответствии с этим достигнуты следующие результаты:
1. Проанализированы тенденции формирования и развития кадастровых систем, заключающиеся в необходимости интеграции количественных, качественных и правовых характеристик в единый кадастр, для эффективного управления земельно-имущественным комплексом и обеспечения устойчивого развития муниципального образования.
2. Предложен инструментарий управления недвижимостью муниципального образования, состоящий из:
- модели формирования земельно-имущественного комплекса муниципального образования;
- структуры государственного кадастра объектов недвижимости, учитывающей качественные, количественные и правовые характеристики объекта недвижимости, а также показатели и индикаторы устойчивого развития;
- организационной структуры и порядка взаимодействия органов РФ, субъекта РФ, местного самоуправления и других субъектов управления недвижимостью.
3. Определен алгоритм формирования единого объекта недвижимости, включающий порядок землеустроительных действий, состоящий из определения границ объекта, а также его качественных, количественных и правовых характеристик, при постановке на государственный кадастровый учет и предоставлении земельных участков.
4. Разработана методика создания и ведения государственного кадастра объектов недвижимости, являющегося информационной базой управления земельно-имущественным комплексом, основанная на алгоритме формирования единого объекта недвижимости.
5. Предложен подход к разработке стратегии управления недвижимостью для обеспечения устойчивого развития муниципального образования, базирующийся на данных государственного кадастра объектов недвижимости.
Практическая значимость диссертации заключается в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы законодательными органами власти при разработке федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости», а также исполнительными органами власти и местного самоуправления при разработке стратегических планов развития регионов и муниципальных образований.
Практическое применение предлагаемых разработок позволит повысить эффективность управления недвижимостью муниципального образования, привлечь инвесторов и обеспечит его устойчивое развитие.
Апробация работы. Основные положения исследования докладывались на:
- международной конференции «Научное и кадровое обеспечение земельно-имущественного комплекса России» (Москва, ГУЗ, 24 ноября 2005 г.);
- V международной научно-практической конференции «Инновационные процессы в управлении предприятиями и организациями» (Пенза, Приволжский Дом знаний, 24-25 октября 2006 г.).
Теоретические положения диссертации и результаты исследований используются в учебном процессе в Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете при чтении лекций и проведении практических занятий для подготовки специалистов по специальностям «Городской кадастр», «Земельный кадастр», «Экспертиза и управление недвижимостью», «Менеджмент организации» и при повышении квалификации специалистов Роснедвижимости Приволжского федерального округа и землеустроительных организаций.
Отдельные аспекты диссертации были использованы при выполнении научно-исследовательской работы: отчет о научно-исследовательской работе, финансируемой из средств федерального бюджета. Наименование темы 1.6.03 «Разработка научных основ перехода к устойчивому развитию регионов Волжского бассейна». Н.Новгород: ННГАСУ, 2004.
На защиту выносятся:
1) организационно-экономический механизм управления недвижимостью муниципального образования, включающий:
- инструментарий, состоящий из модели формирования земельно-имущественного комплекса муниципального образования; структуры государственного кадастра объектов недвижимости, учитывающей качественные, количественные и правовые характеристики объекта недвижимости, а также показатели и индикаторы устойчивого развития;
- алгоритм формирования единого объекта недвижимости, включающий порядок землеустроительных действий, состоящий из определения границ объекта, а также его качественных, количественных и правовых характеристик, при постановке на государственный кадастровый учет и предоставлении земельных участков;
- методику формирования государственного кадастра объектов недвижимости, основанную на алгоритме формирования единого объекта недвижимости;
2) подход к разработке стратегии управления недвижимостью для обеспечения устойчивого развития муниципального образования, базирующийся на данных государственного кадастра объектов недвижимости. Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 научных работ общим объемом 3,3 печ. листа, в т.ч. 1 публикация в журнале «Конверсия в машиностроении», входящем в перечень ВАК.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 196 источников, и 24 приложений, содержит 176 страниц, 21 рисунок, 10 таблиц.
