Введение к работе
Актуальность темы исследовании обусловлена резким сокращением инвестиционного спроса и источников инвестирования в секторе коммерческой недвижимости с началом экономического и финансового кризиса, и также связанной с этим необходимостью формирования 'эффективном системы управления инвестиционным процессом.
Начиная со второй половины 2008 г. и на протяжении 2009 г. во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости существенно сокращаются темпы строительства объектов, увеличиваются сроки их окупаемости, снижаются количество сделок купли-продажи и их цена. Причинами сложившейся ситуации стали сокращение инвестиций из собственных средств и ухудшение возможностей для привлечения инвестиций, как внешних - значительный отток иностранных инвестиций ограничил доступность иностранных заемных средств для отечественных строительно-девелоперских компаний, так и внутренних -сокращение ликвидности национальной банковской системы и рост кредитных рисков в условиях экономической неопределенности резко ограничили возможности привлечения основного источника внешних инвестиций в сектор создания коммерческой недвижимости-банковских кредитов.
Зависимость российских девелоперских компаний, реализующих проекты создания коммерческой недвижимости, от финансового кризиса усиливается сложившейся практикой привлечения инвестиционных ресурсов на краткосрочной основе, что привело к наличию у них большой доли краткосрочной задолженности по отношению к длительным срокам производства строительно-монтажных работ, ограниченности денежных средств и к отсутствию возможности рыночного рефинансирования инвестиций.
При этом анализ степени насыщенности ключевых сегментов рынка коммерческой недвижимости - офисной, торговой и складской - показывает, что все сегменты рынка далеки от насыщения в сравнении со среднеевропейскими показателями. Это означает, что сокращение инвестиционной активности и, как следствие, увеличение сроков создания объектов и окупаемости инвестиций, приведет к замедлению темпов насыщения рынка и по мере снижения негативных проявлений экономического кризиса вызовет значительную нехватку качественных офисных, торговых и складских помещений, что приведет к необоснованному росту цены и арендной платы. Чтобы этого не произошло, важно сегодня обеспечить приток в сектор инвестиционных ресурсов, достаточный для сохранения, в том числе, собственного ресурсного потенциала девелоперских компаний.
Решение данной проблемы требует разработки эффективных схем привлечения инвестиционных ресурсов в сочетании с оптимизацией сроков и стоимости строительно-монтажных работ. При этом инициаторы инвестиционных проектов должны обеспечить интересы множества инвесторов с точки зрения доходности, минимизации рисков, обеспечивая сохранность средств частных инвесторов. Для того чтобы коммерческая недвижимость в РФ стала объектом
эффективного инвестирования, необходимо сформировать адекватный этим требованиям инвестиционный процесс.
Степень изученности проблемы. В процессе работы для теоретического
обоснования выводов исследования автор опирался на труды отечественных и
зарубежных ученых. В настоящее время исследование различных аспектов раз
вития рынка недвижимости в целом п локальных инвестиционных проектов, в
частности, получает все большее распространение в научной сфере, что являет
ся очевидным свидетельством научной актуальности и востребованности дан-
нон проблематики. В ходе исследования особенностей коммерческой недвижи
мости как инвестиционного актива, подходов к оценке и анализу эффективно
сти инвестиционных проектов в сфере создания объектов коммерческой не
движимости были использованы работы, касающиеся сущности понятий инве
стиций, рынка недвижимости, управления инвестиционным процессом в строи
тельстве, а также девелопмента - среди них труды А.Н. Асаула, В.В. Бочарова,
В.В. Бузырсва, Л.С. Васильевой, Н.Ф. Вечера, С.А. Владимирова,
В.А. Горемык и на, Л.В. Донцовой, В.Е. Есипова, Л.Л. Игониной,
Ю.Н. Казанского, И. Кармановой, А.Б. Крутика, В.В. Кущенко, И.И. Мазура, С.Н. Максимова, Е.Г. Никольской, Н.Г. Ольдерогге, А.А. Ольховского, Ника Ордуэя, Ю.П. Панибратова, Г.П. Подшиваленко, В.А. Смирнова, И.С. Степанова, Е.И. Тарасевича, В.Д. Шапиро, В.Я. Чеснокова и других отечественных и иностранных исследователей.
Автором также использовались материалы научных трудов, связанных с анализом форм и инструментов привлечения инвестиционных ресурсов, в том числе через институты коллективного инвестирования, для проектов создания объектов коммерческой недвижимости - среди них монографин и научные статьи К.В. Балдина, В.Д. Васильева, Д. Грицкевича, Е.А. Еленевой, А. Ефремова, А.Г. Ивасеико, Д. Киселева, И. Макалатин, И. Мамонтова, Е. Масловой, И.В. Матяш, Я.И. Никоновой, М.Ю. Печаловой, Д. Симагина, Т.Д. Фумберга, И.В. Хмельницкого, Р. Шемендюка и других. Однако специфика управления инвестиционным процессом в сфере коммерческой недвижимости, на наш взгляд, недостаточно отражена в существующих исследованиях, в то время как характерные особенности сектора коммерческой недвижимости требуют специального комплексного исследовательского подхода. Кроме того, серьезные коррективы в инвестиционным процесс вносит текущий экономический и финансовый кризис. Необходимость проведения исследований в области инвестиционного обеспечения проектов создания коммерческой недвижимости и управления инвестиционным процессом в этой сфере в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов определила цель, задачи, предмет и объект настоящей работы.
Целью исследования данной диссертационной работы является разработка и обоснование научно-методического обеспечения построения инвестиционного процесса в сфере создания объектов коммерческой недвижимости, включающего комплекс рекомендаций по выбору предпочтительных организационных форм, инструментов н моделей инвестирования.
В соответствии с целью исследования, учитывая степень изученности отдельных вопросов исследования в отечественной и зарубежной научной практике, а также особенности управления инвестированием в процессе создания объекта коммерческой недвижимости диссертант сосредоточил свое внимание на решении следующих задач:
исследование тенденций, факторов развития и современного состояния рынка коммерческой недвижимости и его отдельных секторов в России, в том числе во взаимосвязи с развитием экономического и финансового кризиса;
изучение проблем и особенностей инвестиционного процесса создания объектов коммерческой недвижимости, субъектов и объектов этого процесса, в том числе в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов;
разработка комплексной системы управления инвестиционным процессом создания объектов коммерческой недвижимости на основе инструментария инвестиционного девелопмента;
сравнительный анализ различных систем управления строительством как элемента инвестиционного процесса создания объектов коммерческой недвижимости и разработка рекомендаций в части оптимизации организационной структуры проекта;
формирование подходов к управлению инвестиционной структурой проектов создания коммерческой недвижимости; обоснование выбора источников и методов привлечения инвестиционных ресурсов в проекты создания коммерческой недвижимости;
- изучение возможностей закрытых паевых инвестиционных фондов не
движимости как предпочтительного инструмента привлечения инвестиций в
создание объекта коммерческой недвижимости в условиях общего увеличения
рисков инвестирования в связи с экономическим и финансовым кризисом.
Объектом исследования в диссертационной работе являются организации (строительно-девелоперские компании) и институты (внешние сопнвесторы), обеспечивающие управление инвестиционным процессом создания объекта коммерческой недвижимости в условиях недостаточности инвестиционных ресурсов и ориентированные на повышение экономических результатов своей деятельности.
Предметом исследования являются методологические и методические проблемы и практические задачи, решение которых определяет возможность формирования эффективных механизмов инвестиционного обеспечения и организации процесса создания объектов коммерческой недвижимости как элементов управления инвестиционным процессом в этой сфере.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили публикации отечественных и зарубежных авторов, положения общей экономической теории, системный подход к изучению процесса инвестирования в недвижимость в условиях рыночной экономики. Автор проводил исследование, используя общенаучные методы - анализа и синтеза, приемы абстрагирования, классифицирования, сравнения, диалектический подход, количественный и качественный анализ.
Информационную базу исследования составили нормативно-правовые акты РФ; официальные статистические материалы Госкомстата РФ и зарубежной прессы по исследуемым проблемам, Центрального байка РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам РФ, данные научно-практических конференций и семинаров по проблемам использования различных механизмов и инструментов инвестирования на рынке недвижимости, аналитические оценки, прогнозные расчеты, содержащиеся в специализированных периодических изданиях.
Структура исследования. Диссертационное исследование изложено на 186 страницах и состоит из введения, четырех глав- и заключения, содержит список литературы, 7 приложении, проиллюстрировано таблицами и рисунками.
