Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Проект и проектный менеджмент
1.1. Понятие проекта и управление его жизненным циклом 10
1.2. Структуры управления проектами 28
1.3. Проекты развития недвижимости и их особенности 38
ГЛАВА 2. Проекты развития коммерческой недвижимости
2.1. Коммерческая недвижимость и ее специфика 44
2.2. Развитие основных видов коммерческой недвижимости 56
2.3. Особенности реализации проектов коммерческой недвижимости ...80
ГЛАВА 3. Моделирование процессов управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости
3.1. Средства моделирования управленческих процессов 89
3.2. Модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости 97
Заключение 118
Список использованной литературы 120
Приложения 131
- Понятие проекта и управление его жизненным циклом
- Коммерческая недвижимость и ее специфика
- Особенности реализации проектов коммерческой недвижимости
- Модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В течение нескольких лет до осени 2008 года рынок коммерческой недвижимости в России переживал серьезный подъем. Причиной этого являлось значительное увеличение инвестиций, вызванное, с одной стороны, устойчивым экономическим ростом в стране, а с другой - использованием недвижимости как средства долгосрочных вложений. Сейчас на фоне общей рыночной конъюнктуры развитие недвижимости в России находится в кризисном состоянии и требует особенно тщательного анализа при выборе необходимых ресурсов, источников финансирования, способов последующей реализации и других параметров. Таким образом, сегодня управление проектами в недвижимости становится особенно актуальным и является одним из инструментов конкурентной борьбы.
Создание любого объекта коммерческой недвижимости - это сложный проект, которым необходимо эффективно управлять. Координация действий всех его участников на каждой стадии, требуемые характеристики руководителя проекта, взаимодействие внутри проектной команды - основные вопросы, которые решает каждая девелоперская компания или собственник развиваемого объекта недвижимости. Кроме того, в последние годы на российском рынке недвижимости наметилась тенденция к многофункциональности таких проектов, то есть совмещению в рамках одного проекта нескольких сегментов недвижимости. Такая тенденция усложняет проекты, делая их более масштабными, долгосрочными и затратными, и увеличивает значимость для региональной экономики.
Основная цель создания объектов коммерческой недвижимости -получение дохода в долгосрочном периоде, поэтому реализация таких проектов должна, в первую очередь, быть ориентирована на постоянные положительные денежные потоки и получение прибыли от эксплуатации объектов. Это гарантируется, в первую очередь, определенным качеством осуществления проектов. Таким образом, сегодня потребность в понимании процессов развития объектов коммерческой недвижимости на российском рынке недвижимости значительно возросла.
Несмотря на активное развитие всех сегментов коммерческой недвижимости в последнее время, объекты высокого качества, соответствующие европейскому уровню, стали появляться на российском рынке только в течение последних 5-7 лет. Это объясняется краткой историей развития самого рынка, начавшего формироваться только в 1990-е годы и характером его становления: в первые годы после распада СССР нехватка коммерческих объектов стимулировала спрос на объекты низкого качества. В итоге, на сегодняшний момент на рынке сложилась ситуация, когда вопросы, связанные с проектами развития объектов коммерческой недвижимости не являются исследованными в полной мере. Большинство литературных источников выделяют специфику реализации только проектов жилищного
строительства или говорят о проектном менеджменте как таковом без привязки к сфере девелопмента недвижимости. Существующая потребность в исследовании организации проектов развития объектов коммерческой недвижимости и его актуальность обусловили выбор темы данной работы.
Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления проектами посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых. Среди них можно обозначить работы Ж. Боя, Л.Л. Высоцкого, Н.Н. Гаврилова, Г. Дитхелма, В.В. Ильина, Ф.Г. Клиффорда, И.И. Мазура, П. Мартин, Д.Р. Мэтьюза, Д.К. Пинто, А.С. Товба, М. Троцкого, Г. Уэбстера, В.Д. Шапиро, А.А. Шефова и других. Особо следует отметить разработку этой проблемы специалистами Project Management Institute, США, отраженную в «Руководстве к Своду знаний по управлению проектами (Руководство РМВОК)».
Серьезный вклад в изучение реализации проектов в недвижимости, строительстве внесли такие отечественные авторы, как А.Н. Асаул, СВ. Бовтеев, Н.Ф. Вечер, В.П. Грахов, В.А. Горемыкин, В.А. Заренков, А.В. Иконникова, Е.А. Толмачев, В.В. Иванов, СИ. Максимов, Н.С. Куприянов, Е.С. Озеров, И.С. Степанов, Г.М. Стерник, Е.И. Тарасевич, O.K. Хан и другие. Вопрос изучения проектов в сфере развития недвижимости исследовался и многими иностранными специалистами. Среди них - К.Кульц, коллектив Urban Land Institute (США), международный совет торговых центров ICSC, К. Хендриксон, М. Уайдман, К. Форсберг, Г. Муз и другие.
Однако мало изученным остался вопрос, связывающий воедино проблемы управления проектами и сферу коммерческой недвижимости в различных ее сегментах.
Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.
Целью исследования является разработка модели управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости, раскрывающей процесс организации реализации проекта через взаимосвязь его основных составляющих.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
раскрыть понятия проекта и управления проектами, сформировать наиболее полную классификацию проектов;
выявить и проанализировать основные организационные структуры управления проектами;
раскрыть особенности проектов развития недвижимости;
проанализировать современную историю развития коммерческой недвижимости в России;
раскрыть специфику развития основных видов коммерческой недвижимости;
выявить основные особенности реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости;
разработать модель управления проектами, отражающую основные процессы и особенности создания объектов коммерческой недвижимости.
Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости и, прежде всего, отношения, возникающие в процессе создания объектов коммерческой недвижимости.
Предметом исследования выступает процесс управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления проектами и развития недвижимости. Исследование проводилось с использованием общенаучных методов - анализа и синтеза, приемов абстрагирования, классифицирования, сравнения, использовался системный подход, экономико-статистическая обработка информации.
Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, информация, находящаяся в открытом доступе международных консалтинговых компаний, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
Предложена классификация основных видов проектов, позволяющая определить принципы управления каждым из них.
Рассмотрены основные типы организационных структур управления проектами и показана их сравнительная эффективность в сфере развития недвижимости.
Выявлены характерные особенности проектов в сфере развития недвижимости, определяющие специфику процесса управления такими проектами.
Раскрыты история и особенности формирования рынка коммерческой недвижимости в России с момента перехода экономики от административно-командной к рыночной, влияющие на характер реализации проектов развития коммерческой недвижимости в современных условиях.
Показаны специфические характеристики отдельных видов коммерческой недвижимости, что позволяет учесть их в процессе управления проектами.
Разработана модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости, отражающая взаимодействие различных процессов в рамках проекта, жизненный цикл создания коммерческих объектов в недвижимости и необходимые управленческие решения на каждом его этапе, основных участников и параметры управления проекта.
Практическая значимость исследования состоит в прикладном характере его основных выводов. Предложенная модель управления проектами логична и проста в использовании.
С практической точки зрения настоящая работа может быть интересна организациям, работающим в сфере девелопмента, собственникам существующих и планируемых объектов коммерческой недвижимости, а также управляющим компаниям.
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских межвузовских конференциях: «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2007г., 2009г.). Основные результаты исследования используются в практической деятельности девелоперских и консалтинговых организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,4 п.л., в том числе одна работа опубликована в издании, рекомендованном ВАК.
Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка и приложений.
Понятие проекта и управление его жизненным циклом
Экономическое развитие общества в целом и благополучие отдельного субъекта определяются, не в последнюю очередь, успешным проектированием, от которого зависят прибыльность предприятий, заработная плата и другие доходы, налоги и т.д.
В настоящее время в литературе отсутствует единое понимание понятия «проект». Основные источники информации в данной тематике говорят о следующем:
В стандартах Института управления проектами США (РМ ВоК, PMI) под проектом понимается временное усилие (действие), предпринятое для создания уникального продукта или услуги [79].
И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге дают следующее определение: проект - это целенаправленное, заранее проработанное и запланирован создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению [47].
Дитхелм Г. утверждает, что проект может быть определен в качестве относительно единственного в своем роде мероприятия, имеющего соответствующие значение и диапазон для того, кто его осуществляет. Интересно, что автор предполагает происхождение слова «проект» от латинского «iacere», что значит «бросать». Понятие «Proiacere» означает бросать или продвигать что-нибудь вперед. В современных языках этому понятию наиболее близки французский глагол «projeter» или же английский глагол «to project», которые означают проектирование, то есть разработку какого-либо мероприятия [28]. Заренков В.А. дает более комплексное определение, в котором проект-это и идея и действия по ее реализации с целью создания продукта, услуги или другого полезного результата [30].
Все перечисленные определения указывают на то, что существует по крайней мере четыре признака, выделяющие проект среди других мероприятий и видов деятельности:
1. Ориентация на достижение поставленной цели. Как правило, в других сферах деятельности цели могут корректироваться и даже радикально пересматриваться с учетом меняющихся условий и потребностей. Проектная деятельность является более «жесткой» с точки зрения поставленных целей: радикальный отказ от первоначальных целей фактически означает «смерть» проекта (при этом, однако, может произойти «рождение» нового проекта). Четкая постановка конечной цели проекта помогает успешно реализовывать проект через правильное формулирование промежуточных целей и задач.
2. Ограниченная протяженность во времени. Проект выполняется в течение определенного (как правило, заранее установленного) срока. У него есть более или менее выраженные начало и конец. Проект заканчивается, когда достигнуты основные его цели. Залогом успешной реализации проекта является оптимальное распределение усилий и ресурсов во времени, что обеспечивается составлением графиков выполнения работ и мероприятий в рамках проектной деятельности. Данный признак присущ именно проекту, так как другие виды деятельности могут осуществляться в форме "разовых" мероприятий и работ или, напротив, быть "непрерывными".
3. Координированное выполнение взаимосвязанных действий. Проект сложен по своей сути: он включает выполнение многих действий (операций, мероприятий, работ), которые должны быть определенным образом увязаны между собой во времени и пространстве. Довольно часто отдельные виды операций в рамках проекта осуществляют разные субъекты (физические и юридические лица) — участники проектной деятельности. Поэтому стоит задача координации действий этих субъектов,
4. Уникальность. Каждый проект обладает неповторимыми особенностями и признаками. Не существует абсолютно идентичных проектов, даже если в их основе лежат одинаковые действия. Кроме отдельных признаков проекта любая проектная деятельность имеет неизбежные ограничения, среди которых обязательными являются следующие три тройное ограничение"): ограничение во времени (вытекает из упомянутой выше особенности проектной деятельности - ограниченной протяженности во времени); ресурсные ограничения; ограничения по качеству, определяемые техническим заданием. Эти ограничения имеют особую значимость, так как несоблюдение хотя бы одного из них приводит к частичному или полному невыполнению проекта. Имеются и другие ограничения, среди которых особо следует отметить внешние условия реализации проекта (институциональные, экономические, правовые и др.). С учетом перечисленных важнейших особенностей и ограничений проектной деятельности, как одного из видов человеческой деятельности, можно дать следующее определение проекта. Проект - это комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение ограниченного периода времени и при оіраниченньїх денежных и иных ресурсах поставленных целей.
Коммерческая недвижимость и ее специфика
Изучение управления проектами в сфере коммерческой недвижимости невозможно без рассмотрения ее специфики, как отдельного типа недвижимости.
Говоря о коммерческой недвижимости, необходимо дать четкое определение этого понятия. В зависимости от функционального назначения все объекты недвижимости делятся на несколько основных типов:
жилая недвижимость - предназначена для постоянного проживания;
коммерческая недвижимость - здания и помещения, создающие доход, являющиеся активной частью средств производства;
индустриальная недвижимость - создает условия для хозяйственной деятельности, выполняет роль материальных условий производства, но не является активной частью средств производства, непосредственно приносящих доход.
Кроме того, иногда выделяют еще такие типы недвижимости, как недвижимость специального назначения, рекреационная недвижимость, объекты социальной сферы и пр.
Таким образом, коммерческая недвижимость - один из основных типов недвижимости, который характерен тем, что главной целью создания таких объектов является получение дохода. Некоторые авторы объединяют понятия коммерческой и индустриальной недвижимости [4][25][17], однако в рамках данной работы под коммерческой недвижимостью будет пониматься собственно «коммерческая недвижимость», рассматриваемая отдельно от индустриальной, лишь создающей условия для получения дохода, а не используемая в производственном процессе.
Прежде всего, хотелось бы остановиться на истории формирования современного рынка коммерческой недвижимости в России. Сегодняшний рынок коммерческих объектов недвижимости начал формироваться в начале 1990-х гг. На рубеже 19-20 веков рынок недвижимости был уже достаточно развитым, о чем свидетельствовала проработка многих административных и юридических вопросов, а также технологий, связанных с учетом и оценкой объектов. Н.Ф. Вечер и А.А. Ольховский приводят с своей монографии такие данные: доля сборов с недвижимости в доходах казны на 1900 год превышала 18% и составляла 3 217 000 рублей. Количество дворовых мест только в Санкт-Петербурге, по данным на 1902 год, составляло 11306, из которых 87,5% были заняты жилыми строениями [17].
О развитии рынка недвижимости в период существования СССР говорить нельзя, так как произошла ликвидация частной собственности на землю, и, в соответствии с Гражданским Кодексом РСФСР от 1922 г., деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено. Вот какое определение понятия «недвижимость» приводится в Советский энциклопедическом словаре 1981 года: «недвижимость, в феодальном и буржуазном праве, - земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная собственность государства»[84]. Лишь с первыми законодательными актами по приватизации, принятыми Верховным Советом РСФСР летом 1991 года недвижимость стала возвращаться в рыночный оборот.
Главными источниками насыщения рынка нежилого фонда являлись, так называемые, «малая» и «большая» приватизации. Основными методами малой приватизации, применяемой по отношению к небольшим предприятиям сферы услуг, обслуживания, розничной торговли, были конкурс или выкуп ранее арендованного имущества. Аукцион и акционирование применялись гораздо реже. К середине 1995 года через процедуру «малой» приватизации в России прошли почти 80 000 предприятий, чаще всего объекты переходили в собственность трудового коллектива (67,5% всех сделок), который имел льготы при продаже имущества[17],
Большая приватизация распространялась на крупные предприятия и бывшие государственные учреждения и предполагала их акционирование с последующей продажей акций. В этом случае приватизация проходила, как правило, под конкретного инвестора, заинтересованного в приобретении недвижимости. Показатели, отражающие динамику приватизации за 1993-1997 гг. приведены в таблице 2.1 [92].
Таким образом, к концу 1990-х годов объекты коммерческой недвижимости, являющиеся наследием советского периода, перешли в руки определенного круга лиц. Чаще всего этот круг лиц ограничивался трудовым коллективом того или иного объекта, приобретаемого по заниженным ценам. С развитием рыночной экономики новые собственники коммерческих объектов не всегда понимали законы рынка доходной недвижимости и ее оборота, что отрицательно влияло на его формирование.
Развитие рынка коммерческой недвижимости в первой половине 1990-х годов характеризовалось острой нехваткой качественного предложения, связанной с начальным этапом формирования рыночной системы как таковой и сложностью этого переходного этапа в экономике, вызвавшего значительное снижение уровня доходов населения. Нехватка предложения вызвала стихийное формирование рынка объектов недвижимости на первоначальном этапе. Офисный сектор опережал в своем развитии торговый и первыми объектами доходной недвижимости на российском рынке стали бизнес-центры. Например, в Санкт-Петербурге на начало 1995 года на офисном рынке было представлено около 10 объектов, офисной площадью более 50 000 кв.м[17]. Однако с точки зрения эффективности организации площадей, проектирования инженерных систем и офисных помещений эти объекты редко соответствовали параметрам высокого класса.
В сегменте торговой недвижимости в начале 1990-х появлялись простейшие формы организации розничной торговли: торговля вразнос, торговля через ларьки, торговля с машин и др. Постепенно по мере накопления капитала в руках предпринимателей начался переход от торговли на рынках к магазинной форме. В середине 1990-х годов появляются первые торговые центры. Девелоперами выступали, как правило, российские компании, имеющие достаточно свободных средств и знаний для создания популярного на Западе формата. Однако первые торговые комплексы также имели ряд недостатков, отражающих действительность: ненасыщенность рынка товарами, отсутствие крупных розничных операторов, низкая ориентация на потребителя делали комплексы похожими на те же рынки, только под крышей. Планировка комплексов представляла мелкую нарезку площадей, что объяснялось, с одной стороны, отсутствием крупных арендаторов, способных платить за большие площади, с другой стороны, желанием девелоперов максимально заработать на арендных платежах (известный закон рынка - чем меньше арендуемая площадь, тем больше арендная ставка).
Особенности реализации проектов коммерческой недвижимости
Не смотря на указанные в предыдущем параграфе различия между основными видами коммерческой недвижимости, девелоперские проекты по созданию таких объектов имеют ряд общих особенностей по сравнению с жилой или индустриальной недвижимостью. Среди таких особенностей: большая роль параметров земельного участка для успеха проекта; необходимость подробной разработки концепции проекта; передача услуг по разработке и сопровождению концепции проекта компаниям, специализирующимся в этой области; обязательное привлечение управляющей компании до ввода объекта в эксплуатацию; специфические особенности расчета денежных потоков по проекту; привлечение арендаторов на ранних стадиях реализации проекта. Далее перечисленные особенности будут рассмотрены подробнее. Для коммерческой недвижимости важным фактором является, прежде всего, роль земельного участка, к выбору которого необходимо подходить особенно тщательно. Каждый тип недвижимости - торговая, офисная, складская или гостиничная - определяет свои требования к земельным участкам по таким параметрам как: местоположение относительно основных магистралей и центра города; транспортная доступность; минимальный размер участка; конкурентное окружение; уровень жизни населения в зоне влияния и т.п.
В предыдущем параграфе эти особенности по сегментам рассматривались подробно. Важно, что именно для коммерческой недвижимости фактор местоположения является наиболее критичным. Проходимость, просматриваемость, транспортная доступность земельного участка влияют на потоки посетителей или востребованность со стороны арендаторов, что для коммерческой недвижимости означает размер дохода, то есть определяют успешность проекта.
Другой не менее важной особенностью таких проектов является необходимость подробной разработки концепции будущих объектов недвижимости. Под концепцией в данном случае понимается набор основных характеристик объекта: позиционирование на рынке, класс объекта, планируемый набор арендаторов, архитектурно-планировочные решения, прогноз денежных потоков и т.д. Другими словами, что конкретно должно быть построено на определенном участке, чтобы обеспечить максимальную отдачу на вложенный капитал и в то же время соответствие существующим градостроительным нормам и ограничениям. Как правило, концепция разрабатывается на начальной стадии проекта на основании подробных маркетинговых исследований рынка, что позволяет реализовать проект в дальнейшем наиболее эффективно, отслеживая соответствие выбранной концепции. Концепция лежит в основе дальнейших работ по проекту и может корректироваться с учетом изменений рынка (реконцепция). Основным в этой работе является постоянное ориентирование на потенциальных потребителей объекта - будь то арендаторы комплекса, туристы или обычные люди, так как именно они определяют степень успешности или неуспешности коммерческих проектов.
По сути, разработка концепции часто сводится к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, который представляет собой выбор такого варианта использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который «возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли» [51, с. 117]. Содержание концепции объекта коммерческой недвижимости может выглядеть следующим образом [17]:
1. Результаты маркетинговых исследований и создание концепта. 1.1. Потенциал местоположения и экономический размер объекта недвижимости. 1.1.1. Плюсы местоположения. 1.1.2. Минусы местоположения. 1.1.3. Экономический размер объекта. 1.2. Приоритеты возможных функций объекта. 1.2.1. Время выхода на рынок. 1.2.2. Позиционирование возможных функциональных составляющих объекта. 1.2.3. Анализ конкурентных проектов. 1.2.4. Сравнение функциональных составляющих объекта в их экономических размерах. 1.3. Концептуальное зонирование. 2. Технические требования к объекту. Часто для разработки концепции привлекаются компании-консультанты, имеющие большой опыт реализации подобных проектов. Сейчас на российском рынке существует множество таких компаний, однако наиболее профессиональными считаются, в первую очередь, иностранные консультанты, материнские компании которых существуют на зарубежных рынках, имеющих длительную историю развития коммерческой недвижимости. Таким образом, передача работ по проекту на аутсорсинг популярна именно в рамках коммерческих проектов, как наиболее разнообразных и имеющих наименее продолжительную историю на современном российском рынке. Консультанты в дальнейшем могут отслеживать выполнение концепции на стадии проектирования и строительства, корректировать ее по ходу проекта при появлении новых факторов, заниматься брокериджем или управлением объекта недвижимости. По сути, некоторые консультанты могут выступать в роли девелопера проекта.
Модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости
В соответствии со спецификой проектов развития коммерческой недвижимости, а также на основании анализа основных существующих моделей в проектном менеджменте, представленных в литературе, автором данной работы была составлена модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости (рис. 3.2). Эта модель призвана структурировать основные процессы таких проектов, определить их взаимосвязь с участниками для обеспечения эффективности реализации объектов недвижимости.
Основные составляющие модели отражают специфику проектного менеджмента, адаптированную к сфере развития коммерческой недвижимости. Указанная модель рассматривается с точки зрения организации реализации проекта, имеющего начало и завершение, и содержит шесть основных составляющих, взаимодействующих друг с другом:
1. Административная поддержка — лежит в основании проекта и включают в себя, в первую очередь, бизнес-культуру компании, приемлемую для руководителя проекта. Высший менеджмент компании должен наделить проект-менеджера определенными полномочиями, в рамках которых он и будет нести ответственность за проект. Рамки этих полномочий и ответственности очень важны, так как непосредственно влияют на эффективность взаимодействия с руководителем проекта, которое должно быть активным, гибким, поддерживающим и всесторонним. В рамках бизнес-культуры также должны определяться: формальное разрешение для проектной команды на выполнение работы; финансовые и другие необходимые ресурсы; необходимые инструменты и система обучения для эффективной реализации проекта.
2. Коммуникации: язык, терминология и технологии, используемые отдельным человеком или группой для достижения общего взаимопонимания. В области проектного менеджмента это одна из основных составляющих, которая дает возможность членам команды эффективно взаимодействовать и функционировать как единое целое.
Рассмотрение проектов с определенной сфере - сфере реализации проектов развития коммерческой недвижимости - накладывает определенные ограничения и на коммуникации в рамках проекта. Можно обозначить четыре основных составляющих успешной коммуникации, изображенные на рисунке 3.3:
Участники в данном случае - это не только команда проекта, но и все лица, непосредственно вовлеченные в процесс его реализации (подрядчики, менеджеры разных уровней и т.п.). Важно, чтобы все участники выстраивали между собой конструктивный диалог, особенно при возникновении проблем, неизбежных в таких сложных проектах. Гибкость и профессионализм должны характеризовать организационную среду проекта.
Определенные техники в рамках коммуникации - это, прежде всего, обмен информацией и обратная связь. Здесь очень важны инструменты правильного понимания целей различных работ и необходимого результата. Одним из таких инструментов является техническое задание, составляемое для подрядчиков: чем точнее в ТЗ будет описан требуемый результат и исходные данные, тем оперативнее и проще будет работа на данном этапе проекта. Помимо этого, при реализации проектов необходимо точное определение языка общения, под которым в данном случае понимается некий словарь и терминология, характерные для рынка недвижимости и строительства. Особенно важное значение эта составляющая приобретает при использовании в качестве подрядчиков каких-либо иностранных организаций (например, архитекторов или генподрядчиков).
3. Работа в команде: эффективная совместная работа для достижения общей цели - успешной реализации проекта. Эффективность в данном случае может достигаться за счет следующего:
формирование группы людей, способных работать в команде; создание и поддержание продуктивной среды внутри команды; поддержка лидерства внутри команды. После определения общей цели в команде проекта должны быть определены роли и ответственность для каждого члена команды проекта, а не только для руководителя. Таким образом, в команде будут установлены и признаны взаимозависимые связи, что позволит во многом избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем. Проекты создания объектов недвижимости достаточно сложны, и роль команды при их реализации сложно переоценить. Все участники должны осознавать первичность общих интересов перед своими собственными, объединять ресурсы и признавать взаимозависимость перед независимостью. Руководитель проекта в данном случае играет ключевую роль: точно определяет ответственность каждого; делегирует полномочия; определяет отчетность; обучает команду; взаимодействует с теми, кто делает команду слабее; разрешает конфликтные ситуации; разрабатывает систему поощрений. 4. Проектный цикл: общий стратегический и тактический управленческий подход к проекту, который выражен в виде определенных периодов и фаз, прерываемый принятием решений.
