Введение к работе
Актуальность темы исследования. Эффективное управление недвижимостью имеет существенное значение для развития как рынка недвижимости, так и экономики в целом. В условиях рыночной экономики недвижимость является активом, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы управления недвижимостью в целях удовлетворения потребностей собственников в получении максимального дохода от принадлежащих им активов или в достижении иного положительного эффекта.
Эффективная система управления недвижимостью позволит также в максимальной степени удовлетворить потребности рынка, максимизировать доходы бюджета, повысить ликвидность и рыночную стоимость объектов. Кроме того, собственники недвижимости заинтересованы в надлежащем ее содержании, позволяющем находить оптимальный баланс между удовлетворением потребностей и минимизацией издержек.
Вместе с тем, теория и практика управления недвижимостью является новой областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи, управление недвижимостью, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой стороны, является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических разработок и практических навыков эффективного управления недвижимостью. При этом дальнейшее развитие экономики России будет обуславливать лишь увеличение потребности экономических субъектов в эффективном и профессиональном управлении недвижимостью как инвестиционным активом. Закономерным в этой связи является формирование механизма эффективного управления недвижимостью на основе оценочных технологий, позволяющего реализовать процедуру управления на базе анализа стоимостных и инвестиционных показателей объектов недвижимости.
В последние годы в научном сообществе проблемам управления недвижимостью уделяется большое внимание. Эти проблемы и пути их решения рассмотрены в работах ряда российских ученых, таких как Асаул А.Н., Белых Л.П., Васильева Н.В., Грабовый П.Г., Грибовский СВ., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Тарасевич Е.И., Чекалин В.Си другие. Вопросы инвестирования в строительство и развития объектов недвижимости рассмотрены в трудах Бузырева В.В., Смирнова Е.Б., Панибратова Ю.П., Чепаченко Н.В. и др.
В работах зарубежных авторов, таких как Фридман П., Ордуэй Н., Рутерфорд Р., Мэннинг К., Рулак С, Меллер Г., Мюлбак Р., Ноурс X., Капозза Д. и др. рассматриваются вопросы учета риска, доходности и диверсификации инвестиционных портфелей недвижимости, формирования ставки дисконтирования и коэффициента капитализации, формирования дохода от объекта недвижимости с учетом собственного и заемного финансирования,
структурирования систем управления корпоративной недвижимостью и инвестиционными портфелями.
Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, отражающие особенности управления недвижимостью в современных условиях. За рамками исследований остались вопросы привлекательности объектов недвижимости как объектов управления в современных российских условиях, функций и целей управления на различных уровнях управления недвижимостью, возможности и эффективности использования подходов и методов оценочной практики для формирования механизма эффективного управления недвижимостью.
Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.
Целью исследования является разработка методических положений и рекомендаций по формированию механизма эффективного управления недвижимостью на основе использования оценочных технологий.
Для достижения цели в диссертационной работе были поставлены следующие основные задачи.
исследовать особенности российского рынка недвижимости с позиции управления объектами недвижимости;
проанализировать теоретические и методические основы управления недвижимостью в российских условиях;
выявить возможности применения оценочных технологий в процессе управления недвижимостью и особенности их использования на различных фазах управленческого цикла;
проанализировать существующие методы прогнозирования уровня арендного дохода и выявить их особенности и недостатки в сфере управления недвижимостью;
раскрыть потенциал использования методов обоснования инвестиционных и финансовых решений и разработать алгоритм их применения в сфере управления недвижимостью.
Объектом исследования выступает недвижимость как объект управления.
Предметом исследования являются научно-методические основы механизма эффективного управления недвижимостью с использованием оценочных технологий.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления недвижимостью. Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования.
Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
Уточнено представление об объекте недвижимости как объекте управления, раскрыт его научный и практический потенциал, указывающий, во-первых, на взаимосвязь методологии управления и методологии оценки недвижимости через принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, во-вторых, на возможность повышения эффективности управления недвижимостью на основе использования оценочных технологий.
Выявлены характерные особенности рынка недвижимости (высокая степень локализации, низкая степень либо полное отсутствие взаимозаменяемости и стандартизованности товаров, ограничения по части доступности, достоверности и полноты информации о рынке, несбалансированность спроса и предложения и др.) и показано их влияние на управление недвижимостью как сферу предпринимательской деятельности, что позволяет определить пути формирования механизма эффективного управления недвижимостью на базе оценочных технологий.
Предложена комплексная многоуровневая классификация объектов недвижимости для целей управления, позволяющая раскрыть особенности формирования целей, функций и задач управления в процессе формирования механизма эффективного управления недвижимостью на различных уровнях управления.
Разработаны методические рекомендации по применению оценочных технологий в процессе управления недвижимостью, позволяющие осуществлять обоснованный выбор оценочных технологий на различных фазах управленческого цикла с целью повышения эффективности управления объектом недвижимости.
Предложена усовершенствованная модель прогнозирования арендного дохода, основанная на коллокационном моделировании с учетом корректировочного коэффициента, рассчитанного в рамках оценочных технологий определения уровня арендного дохода, позволяющая снизить погрешности прогнозирования и получить корректные результаты при обосновании эффективных решений в сфере управления недвижимостью.
Разработан метод выбора объекта управления с применением функции полезности на базе максимизации арендного дохода от объекта недвижимости, позволяющий системно структурировать и находить решения при многоцелевых проблемах, с незначительными расчетами.
Практическая значимость. Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке метода, модели, алгоритма, конкретных методических рекомендаций, направленных на формирование механизма эффективного управления недвижимостью на базе оценочных технологий, которые могут использоваться региональными и муниципальными органами управления, управляющими компаниями и собственникам недвижимости при организации (реорганизации) и оптимизации систем управления недвижимостью.
Апробация работы. Основные результаты диссертации докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях, используются в
практической деятельности ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 научных работы, в том числе 2 в рекомендованных ВАК РФ изданиях. Общий объем публикаций составляет 0,8 п.л., лично автору принадлежит 0,8 п.л.
Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка.
