Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13
1.1 Специфические особенности состояния жилищной недвижимости рф на современном ЭТАПЕ 13
1.2 Законодательная и нормативно-методическая основа 29
СИСТЕМЫ управления недвижимостью в жилищной сфере : 29
1.3 Научно-методологические исследования в области управления недвижимостью в жилищной сфере 44
1.4 Зарубежный опыт управления недвижимым имуществом в жилищной сфере 51
1.5 Практика формиювания и развития жилищной недвижимости с учетом региональных особенностей в рамках планируемой концепции управления 63
Выводы по главе 1 74
ГЛАВА 2 НАУЧНЫЕ ПОДХОДЫ ПО ОРГАНИЗАЦИИ МОНИТОРИНГА В УПРАВЛЕНИИ ГОРОДСКОЙ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 76
2.1 теоретические основы проведения мониторинга 76
2.2 Организационно-экономическое моделирование основных производственно-хозяйственных звеньев в сфере управления жилищной недвижимостью 81
2.3 Создание конкурентной среды - фактор повышения эффективности функционирования управляющих жилищных организаций 100
2.4 методологические подходы к оценке экономического состояния управляющих жилищных организаций как субъектов мониторинга 111
2.5 Экономико-математические модели определения победителя конкурсного отбора управляющих организаций по управлению жилищной недвижимостью 123
Выводы ПО ГЛАВЕ 2 147
ГЛАВА 3 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНА С УЧЕТОМ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЕГО ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 151
3.1 Региональный потенциал развития как основа обеспечения воспроизводственных процессов 151
3.2 Моделирование показателей социально-экономического развития региона 161
3.3 Основные организационно-экономические модели обновления недвижимости в жилищной сфере 170
3.4 методика определения вариантов воспроизводства жилищной недвижимости 189
3.5 Формирование оптимального портфеля недвижимости в программах реконструкции 200
Выводы по главе 3 207
ГЛАВА 4 МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ СОЗДАНИЯ КОНКУРЕНЦИИ В ЖИЛИЩНОМ И КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСАХ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ УСЛУГ 209
4.1 Критерии качества предоставления жилищно-коммунальных услуг 209
4.2 Мониторинг качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг потребителем 223
- 4.3 Механизмы финансового оздоровления жилищной 230
И КОММУНАЛЬНОЙ СФЕР 230
4.4 Научно-методические основы определения стратегических задач тарифно-ценовой политики 244
4.5 Методологические основы разработки функциональной модели планового содержания недвижимости на всех этапах жизненного цикла 255
4.6 Методологические положения по формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью 263
выводы по главе 4 272
ГЛАВА 5 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ АРЕНДНОЙ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬИ И МОНИТОРИНГ УПРАВЛЕНИЯ ЕЮ 276
5.1 Анализ общих тенденций развития рынка жилищной недвижимости 276
5.2 Бизнес-планирование как инструмент формирования и развития мониторинга управления арендной МУНИЦИПАЛЬНОЙ жилищной недвижимостью .,...283
5.3 Многовариантные прогнозные решения в задаче обоснования арендной платы 292
5.4 Оценка эффективности инвестиционных проектов с использованием прогнозных арендных ставок 303
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 5 313
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 316
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 319
Приложение 1 340
Приложение 2 347
Введение к работе
Обеспечение эффективности управления жилищной недвижимостью является важнейшим приоритетом экономической деятельности федеральных, региональных и местных органов управления. Преобразования последних лет были направлены на развитие рыночных механизмов в этой сфере, включая системы ее коммунального жизнеобеспечения. К сожалению, переход к реальным рыночным отношениям в жилищно-коммунальном комплексе осуществляется не эффективно, и сопровождается кризисной ситуацией.
Принятием Федерального закона «О приватизации жилищного фонда РФ» было положено начало демонополизации государственного управления жилищным фондом, массовой передаче жилых помещений в собственность граждан и стало возможным формирование рынка жилищной недвижимости. Всего за период с начала приватизации в частную собственность граждан было передано 22,1 млн квартир общей площадью 1088,2 млн кв. м.
Однако формирование рыночных механизмов в сфере управления жилищной недвижимостью пока не привело к повышению уровня развития рынка профессиональных услуг в этой сфере; несмотря на рост числа частных управляющих жилищных организаций, количество управляемого ими жилья в общей структуре жилищного фонда остается незначительным; низкими темпами осуществляется объединение собственников жилищного фонда в товарищества собственников жилья, не разработан механизм обеспечения конкурсного привлечения управляющих жилищным фондом и т. д.
А вместе с тем продолжается интенсивное выбытие жилищной недвижимости. Количество ветхого и аварийного жилья на начало 2005 года составило 93,3 млн кв. м и продолжает расти, что обусловлено низкими темпами ремонтно-восстановительных работ, узостью финансовой базы для обеспечения процесса воспроизводства объектов недвижимости. Объем устаревших производственных фондов на предприятиях и организациях коммунальной сферы увеличивается. Значителен износ инженерных сетей, сферы увеличивается. Значителен износ инженерных сетей, что в конечном счете снижает качество и своевременность предоставления необходимых услуг населению. Степень износа объектов коммунального хозяйства по отдельным регионам достигает 70-80 %.
Положение усугубляется еще и тем, что постоянно испытывается недостаток средств для финансирования отрасли. Между тем, вследствие несвоевременной оплаты фактически оказанных услуг жилищно-коммунальный комплекс ежемесячно недополучает до 4,8 млрд руб.
Поэтому устранение этих и других недостатков, имеющихся в жилищно-коммунальной сфере, развитие теории и совершенствование практики профессионального управления объектами жилищной недвижимости, в том числе разработка организационных моделей их функционирования, является одной из важнейших задач современной экономической науки. Происходящие процессы децентрализации управления, смещение акцента в проведении реформ на субфедеральный и муниципальный уровни также вызывают необходимость проведения исследования социально-экономической ситуации в регионах, муниципальных образованиях, без чего невозможно осуществление преобразований.
Исследование эффективности взаимодействия органов управления жилищной недвижимостью муниципальных образований свидетельствует об отсутствии сбалансированной деятельности в этой сфере. Положительное решение этой проблемы требует разработки системы регулирования и мониторинга в сфере управления, в том числе развития новых интегрированных структур, которые способствовали бы обеспечению эффективного взаимоувязанного решения всех аспектов, связанных с функционированием жилищной недвижимости и создания, в конечном счете, условий для повышения качества и степени обеспеченности потребителей жилищно-коммунальными услугами, продления продуктивной части жизненного цикла объектов недвижимости как одного из направлений воспроизводства.
Современные исследования проблем формирования эффективного механизма управления собственностью, включая жилищную недвижимость, базируются на методологии, разработанной отечественными и зарубежным учеными.
Фундаментальные положения в области теории управления вообще и управления недвижимостью в частности, механизмы привлечения инвестиционных источников воспроизводства недвижимости, а также различные проблемы управления жилищно-коммунальным комплексом, были сформулированы отечественными учеными: СИ. Абрамовым, В.В. Бузыревым, Н.Г. Верстиной, М.И. Ворониным, П.Г. Грабовым, В.В. Григорьевым, Х.М. Гум-бой, В.Н. Зарубиным, А.Н. Кирилловой, И.Г. Лукмановой, В.Я. Осташко, И.П. Панибратовым, В.М. Рутгайзером, Н.А. Фалькевичем, Б.Б. Хрустале-вым, Л.Н. Чернышевым, М.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой и др.
Несмотря на то что отечественная и зарубежная теория и практика располагают различными подходами и методами управления недвижимостью, многие теоретические, методологические и методические вопросы управления жилищной недвижимостью носят дискуссионный характер, а некоторые из них представлены недостаточно. Из этого вытекает необходимость как в теоретическом, так и в практическом плане расширения существующих методологических представлений о системе мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью, что и обусловило выбор темы исследования, актуальность, ее цели и задачи.
Целью исследования является создание методологии формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью в процессе ее функционирования и воспроизводства на основных этапах жизненного цикла.
В соответствии с поставленной целью в работе были определены и решены следующие основные задачи:
- исследована практика управления жилищной недвижимостью и определены основные тенденции развития с учетом социально-экономической специфики и задач функционирования ее на субфедеральном и муниципальном уровнях;
- проведен анализ финансового состояния предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы, выявлены особенности реструктуризации задолженностей участников жилищно-коммунального комплекса, процедуры и способы их погашения;
- обоснован концептуальный подход и разработаны методологические основы формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью за счет создания интегрированных структур, способствующих эффективному взаимодействию между собой: собственников и объединений собственников (ТСЖ, ЖСК и ЖК), органов управления муниципального образования, потенциальных инвесторов, жилищно-эксплуатационных и ресурсоснабжающих предприятий, управляющих жилищных организаций;
- сформулированы на основе системного подхода методологические принципы управления жилищной недвижимостью на различных этапах жизненного цикла; определены основные положения по формированию стратегии развития управляющих жилищных организаций, структурирована система показателей, а также разработана экономико-математическая модель оценки конкурсного предложения управляющих жилищных организаций на основе построения интегрального критерия;
- предложен методологический подход создания и развития арендной муниципальной жилищной недвижимости с разработкой системы мониторинга управления;
- разработан методологический подход формирования системы, оптимизирующей плановое содержание недвижимости и обеспечивающий механизм постоянного содержания и обслуживания жилищной недвижимости на протяжении всего жизненного цикла;
- предложен механизм экономической оценки эффективности реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилищной недвижимости в условиях сложившейся застройки города, а также алгоритм формирования оптимального портфеля реконструируемых объектов;
- выведен критерий, позволяющий оценить качество управления жилищной недвижимостью с учетом динамики состояния и адаптируемый к изменениям на рынке оказания услуг.
Объектом исследования являются предприятия и организации жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации и Воронежской области.
Предметом исследования являются процессы функционирования и развития жилищной недвижимости и система мониторинга управления ею на региональном и муниципальном уровнях в условиях рыночных отношений.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют: диалектический метод познания; экономические законы и закономерности; современные экономические теории; фундаментальные труды классиков экономической и управленческой науки; работы отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам экономики и управления недвижимостью; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, инструктивные материалы и методические разработки Министерства регионального развития РФ и научно-исследовательских институтов.
Информационной базой исследования послужили данные Госкомстата РФ, Министерства регионального развития РФ, отчетные данные организаций и предприятий жилищно-коммунального комплекса Воронежского ре гиона, материалы, опубликованные в периодической печати, а также материалы научно-практических конференций и семинаров.
В процессе исследования были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория вероятности и линейного программирования, методы экономико-математического моделирования и прогнозирования, теория коллективного принятия решений, теория рисков, теория графов и т.д.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методологических принципов и обоснований научных положений, позволяющих выработать методологию формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью и способствующей формированию и функционированию механизма более полного и скоординированного взаимодействия основных участников жилищно-коммунальной сферы.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
1. Сформулированы концепция и методологические положения по формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью, основанной на учете состояния и требований рынка по предоставлению качественных жилищно- коммунальных услуг и позволяющей более полно учесть интересы собственников, объединений собственников (ТСЖ, ЖСК и ЖК), органов муниципальной власти, хозяйствующих субъектов и инвесторов.
2. Раскрыто содержание, и выявлены особенности функционирования управляющих жилищных организаций как мониторируемых субъектов в контексте создания единой системы управления жизненным циклом жилищной недвижимости, важной составляющей городской экономики.
3. Предложен интегральный критерий оценки управляющей жилищной организации по измеряемым и трудноформализуемым показателям, который является взвешенной суммой аддитивных критериев по измеряемым показателям и показателям экспертной оценки. Построение критерия экспертного блока базируется на агрегировании оценок экспертов с использованием методов парных сравнений, ранжирований, усреднений и методов линейного программирования. Дан алгоритм построения критерия.
4. Обоснован организационно-экономический механизм и процедура принятия управленческого решения по выбору рациональных организационно-экономических вариантов, обеспечивающих воспроизводство объектов недвижимости.
5. Предложен способ оценки эффективности реконструкции, модернизации и капитального ремонта в условиях сложившейся застройки города, основанный на применении методов средне-дисперсионного анализа и теории игр.
6. Разработана функциональная модель планового содержания недвижимости на всех этапах жизненного цикла, отражающая взаимосвязь и функциональные обязанности всех участников строительства: города, заказчиков-застройщиков, проектировщиков, организаций, контролирующих процесс строительства, подрядных организаций, а также управляющих и эксплуатационных организаций.
7. Сформирован методологический подход по формированию и развитию объектов арендной муниципальной жилищной недвижимости, предусматривающий учет состояния и прогнозы развития рынка недвижимости. Предложена методика оценки эффективности проектов, в основу которой положены многовариантные прогнозные оценки арендных платежей. Это, в свою очередь, позволяет создать новую бизнес-систему, отвечающую современным требованиям рыночных отношений.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что разработанные научные положения, методологические подходы и методические рекомендации будут способствовать реформированию систе мы управления жилищной недвижимостью, регулированию процессов ее воспроизводства и формированию системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью.
Достоверность полученных автором научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности за период с 1998 по 2005 гг. предприятий жилищно-коммунального комплекса, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ и подтверждается апробацией результатов исследования.
На защиту выносится:
1. Методология формирования системы мониторинга, обеспечивающей эффективное управление городской жилищной недвижимостью и координацию взаимодействия основных участников жилищно-коммунального комплекса.
2. Методический инструментарий оценки эффективности управления и конкурентоспособности управляющих жилищных организаций, учитывающий интересы как муниципалитета (города), так и других собственников жилищной недвижимости.
3. Методы оценки конкурсного предложения управляющих жилищных организаций, обеспечивающие оптимальный выбор с позиции ценовых и качественных характеристик исполнителя работ по управлению жилищной недвижимостью.
4. Функциональная модель планового содержания объектов жилищной недвижимости на всех этапах жизненного цикла.
5. Методические положения и практические рекомендации по созданию и развитию арендной муниципальной жилищной недвижимости.
Апробация и внедрение результатов исследования состоят в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности практической реализации в органах управления региональных и муниципальных образований и могут быть использованы для дальнейших научных исследований в этой области.
Основные положения работы были приняты к использованию в практической деятельности нормативного и программного характера при выработке региональной стратегии развития органами местного самоуправления г. Воронежа. Основные теоретические и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных, всероссийских научно-практических конференциях («Энергосбережение в ЖКХ и строительстве»; г. Москва, 2006; «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров», г. Москва, 2006; «Современные сложные системы управления», г. Воронеж, 2004 г., 2005 г. и другие).
Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс в рамках преподавания дисциплин «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Экономика и организация городского хозяйства» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Автором были подготовлены и опубликованы учебные пособия, программы, методические указания.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 39 печатных работ, в том числе 3 монографии, 3 учебно-методических пособия, 8 статей в ведущих рецензируемых научных изданиях согласно перечню ВАК Министерства образования и науки РФ. Общий объем публикаций, лично принадлежащих автору, составил 66,5 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, основных выводов и приложений. Объем диссертации без приложений составляет 339 страниц, в том числе 20 таблиц и 59 рисунков. Библиографический список состоит из 227 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.
