Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Становление и развитие рыночных отношений в России коренным образом изменило экономические условия функционирования недвижимости, являющейся весомой составляющей экономики отдельных регионов и российской экономики в целом. Этот процесс происходит в принципиально новых условиях, когда недвижимость становится товаром не на основе естественного развития рыночных отношений, а путем приватизации государственной собственности и осложняется неполной нормативно-правовой базой, недостаточным применением на практике опыта зарубежных стран, существенными различиями в подходах к формированию системы управления недвижимостью на региональном уровне. В связи с этим появляется особая потребность в знании закономерностей развития и функционирования объектов недвижимости в рамках территориальных экономических систем.
Особая значимость недвижимости обуславливает необходимость установления порядка управления, направленного на достижение баланса государственного и частного интересов. В соответствии со стратегическими интересами Российской Федерации система управления недвижимостью должна обеспечить политическую и экономическую безопасность страны, вовлечение объектов недвижимости в гражданский оборот, создание условий для увеличения потенциала недвижимости, достижение максимально возможной экономической эффективности использования объектов недвижимости и установления эффективного механизма налогообложения.
В настоящее время прежние теоретические наработки, касающиеся недвижимости и способов ее реализации, во многом не соответствуют нынешним реалиям, новые же подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились. Все это вызывает необходимость объективного анализа трансформации процесса формирования и развития системы управления недвижимостью, который предполагает отказ от не подтвердившихся практикой отдельных положений в области управления, а также удержание в качестве исходных методологических основ несомненных научно-практических достижений, с которыми связано развитие экономической науки.
Проблематика управления недвижимостью является одним из перспективных исследовательских направлений в экономической науке. В связи с этим проводятся многоплановые исследования, сконцентрированные на уточнении и теоретическом обосновании понятия «недвижимости» и раскрытии его сущности, обосновании научных основ, методологических подходов к управлению недвижимостью. В резуль-
тате определилась новая тенденция в развитии взглядов на данный процесс, включающая не только обоснование функций, методов, принципов, а также предпринята попытка использования новых возможностей в области управления недвижимостью. При этом на первый план выдвигается поиск новых научных подходов, которые служат исходным моментом теоретического исследования.
Проблема управления недвижимым имуществом многогранна и многоплано-ва. В связи с этим изменения в системе управления недвижимостью характеризуются сложностью, неоднозначностью и не всегда укладываются в существующие теоретические представления. Отсюда возникает объективная необходимость в критическом переосмыслении целого ряда положений отечественной экономической науки, систематизации российского и обобщении зарубежного опыта в этой области.
Степень научной разработанности проблемы. Многогранная сущность недвижимости и ее значение для общества побуждает исследователей изучать различные ее стороны. В историко-философском аспекте она рассматривалась в трудах: Платона, Аристотеля, В.ИБернадского, Т. де Шардена, С.Кара-Мурзы, СЛеви-Страусса. Эволюции развития юридических вопросов посвящены работы И.А.Покровского, В.В.Витрянского, И.Пухана, О.Е.Блинкова, Д.И.Мейера, Л.А. Кассо, И.А.Исаева и др. Представляют интерес исследования по формированию и развитию рынка недвижимости, выполненные как зарубежными, так и российскими учеными: Ф.Хайеком, Дж.Греем, А.Г.Гранбергом, А.П.Роммом, Д.С.Львовым, А.Д.Некипеловым, В.И.Кошкиным, Б.З.Мильнером, Д.Б.Аратским и др.
Практические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались В.Дж.Аллавеем, Дж.С.Гроссом, Р.Бен-Натаном, А.Крюгером, С.И.Сайем, Д.Фридманом, Н.Ордуэем, Д.Сиротой, Р.А.Стангером и др. Среди российских ученых, внесших вклад в изучение данной проблемы, необходимо отметить: А.А.Айгинина, А.Н.Асаула, С.Вобленко, А.Г.Грязнову, А.В.Халилеева, А.Е.Федорова, Г.М.Стерника, М.Г.Нефедова, В.А.Щеглова, Р.Т.Нагаева, Б.Д.Новикова, В.А.Горе-мыкина, М.А.Федотову, И.В.Гранову, С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевича, С.Н.Максимова, С.А.Бабкина, И.А.Рахмана, П.Г.Грабового, Р.Р.Гумерова, В.И.Ресина, Н.Синяка, Н.С.Пастухову, Ю.А.Крюкова и др.
В последние годы опубликовано также немало работ отечественных авторов, в которых рассматриваются теоретические и практические вопросы управления недвижимостью и создания информационных систем. К их числу относятся труды ученых-экономистов: С.П.Гришаева, С.В.Грибовского, В.В.Григорьева, Е.П.Кима, Г.И.Задонского, С.А.Калачевой, О.Г.Лаврухина, Н.И.Левадной, Н.Ю.Одинга,
Л.Э.Лимонова, И.А.Остриной, П.В.Кухтина, П.А.Павлова, Е.В.Суханова, Э.К.Трутневой, а также специалистов в области информатики В.В.Ивлева, С.И.Волкова, С.А.Гондюхина, Г.С.Желнинского, В.К.Немчинова, А.С.Панина, Т.А.Поповой, А.Н.Романова и других.
Несмотря на существенное внимание, которое уделяется рассматриваемой проблеме отечественными и зарубежными исследователями, теоретический и методический уровень ее разработок не всегда отвечает требованиям комплексного и системного отражения объективных процессов в рыночных условиях хозяйствования. При этом следует назвать, по крайней мере, три важных аспекта изучаемой проблемы, которые не получили должного внимания и не нашли отражения в печати. Во-первых, до настоящего времени должным образом не обоснована теория изучаемого вопроса, не определена методологическая основа процесса управления недвижимостью на региональном уровне, не раскрыта терминологическая база и не аргументирован понятийный аппарат. Во-вторых, не учитывается стратегическая направленность исследований в области управления недвижимым имуществом в регионах России, все еще не решены многие принципиальные вопросы, связанные с обоснованием роли и перспектив развития рынка недвижимости в экономике страны и регионов, выявлением особенностей и продуктивных форм организации управления недвижимостью, разработкой эффективной системы управления недвижимостью на макро, мезо- и микро- уровнях. В-третьих, не получило освещение направление, отражающее формирование системы государственного кадастрового учета единых объектов недвижимости, становление и развитие геоинформационных систем по ведению Государственного кадастра недвижимости. Все это требует соответствующих теоретических проработок и практических рекомендаций.
Требует уточнения целый ряд понятий, экономическое содержание которых определяет функции и задачи системы управления недвижимостью. Недостаточно изучены закономерности функционирования рынка недвижимости. До настоящего времени отсутствует целостная стратегия управления недвижимостью, государственная политика по регулированию региональных рынков недвижимости и программа развития информационных систем управления и учета недвижимости, недостаточно полно исследованы вопросы эффективности управления недвижимостью на региональном уровне и, в первую очередь, объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Не проработаны на должном уровне вопросы методического характера, отражающие процесс функционирования интегрированной системы управления объектами недвижимости в рамках управляю-
щих компаний. Разработка данной проблематики в предметном поле современной российской экономической науки имеет целью привлечь внимание научной общественности к проблеме поиска эффективных путей, направленных на повышение результативности исследований в области управления недвижимостью.
Теоретическая и практическая значимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям управления недвижимостью, а также целесообразность системного и комплексного подхода к исследованию предопределили выбор темы диссертации и круг рассматриваемых в ней вопросов.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка теоретико-методологических основ и концептуальных положений, направленных на формирование стратегии управления недвижимостью на региональном уровне.
Реализация поставленной цели потребовала решения комплекса задач:
раскрыть теоретические положения, отражающие природу и характер недвижимости, закономерности развития системы управления недвижимым имуществом, систематизировать процессы управления недвижимостью в регионе;
обобщить и систематизировать современные методы управления недвижимостью в России и за рубежом, обосновать методологические и концептуальные подходы, обеспечивающие системность и комплексность управления недвижимостью и оптимальную структуру органов управления недвижимостью в регионах;
дать оценку современным подходам к разработке национальных и региональных концепций, стратегий, программ управления недвижимостью, системы мер по регулированию рынка недвижимости, проанализировать состав и результативность отдельных подсистем и элементов системы управления недвижимостью;
разработать концептуальные подходы к управлению недвижимостью на национальном и региональном уровне, ориентированные на достижение стратегических целей развития территории;
оценить стратегический потенциал недвижимости для регионального развития и сформировать стратегию управления недвижимостью на региональном уровне;
сформировать концептуальные положения государственной системы учета объектов недвижимости на основе интегрированной информационно-аналитической системы государственного кадастра недвижимости;
разработать положения методического характера, связанные с обоснованием роли рынка недвижимости в региональном развитии и оценкой эффективности управления объектами недвижимости.
Область исследования составили 1.1 - Теоретические взгляды на природу, сущность и развитие управления; 5.8 - Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем; 5.16 -Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления; разработка, методическое обоснование, анализ, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления.
Объект исследования - региональная система управления недвижимым имуществом в условиях структурных преобразований российской экономики.
Предметом исследования являются подходы, методы и принципы управления недвижимым имуществом, направленные на достижение стратегических целей развития регионов.
Методологическую и теоретическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью. Теоретические аспекты диссертационной работы реализуются автором посредством использования положений общей теории систем (системного подхода), исторического и логического методов исследования и применения системно-структурного подхода к рассмотрению социально-экономических процессов. В работе используются методы микро - и макроэкономического анализа, моделирования, структурного анализа экономики, матричного анализа, а также инструментарий макроэкономических и региональных индикаторов.
Информационной базой исследования послужили аналитические и статистические материалы государственных органов статистики, информационно-аналитические и отчетные материалы органов государственной и муниципальной власти, материалы, посвященные проблемам управления недвижимостью, представленные в зарубежных и отечественных источниках, нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Изучение действующих механизмов регулирования процессов управления недвижимостью на региональном уровне базировалось на публикациях, отражающих опыт социально-экономического развития различных субъектов Российской Федерации.
Научная новизна исследования обусловлена формированием теоретических основ и методологических подходов к построению системы управления недвижимостью, включая принципы и приоритеты разработки региональных стратегий управления недвижимым имуществом, а также информационное и методическое обеспечение процедуры принятия управленческих решений и оценки их эффективности.
Основными составляющими научной новизны являются следующие направления, которые разработаны впервые или получили дальнейшее развитие.
На основе синтеза научных подходов и теоретических решений, обобщения отечественной и зарубежной практики процесс управления недвижимостью представлен в виде органической системы, выступающей как сложное развивающееся явление. На основе представленного автором единого понятийного аппарата разработана система экономических параметров, с помощью которых формируется стратегия и тактика управления недвижимостью в регионах. Выявлены специфические стадии и этапы жизненного цикла недвижимости.
Определена методологическая основа процесса управления недвижимостью и выработаны параметры, позволяющие сформировать региональную стратегию и тактику управления недвижимостью в соответствии с ходом экономических реформ. Аргументированы, углублены и научно обоснованы подходы, раскрывающие терминологическую базу, понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность системы управления недвижимым имуществом. Авторская трактовка стратегии представляет ее как управляемый процесс разработки, согласования и реализации комплекса мероприятий, направленных на достижение стратегических целей регионального развития, трансформацию стратегического потенциала недвижимости в конкурентные преимущества и обеспечивающих сбалансированность и общее направление экономического роста.
Сформированы концептуальные основы построения системы управления недвижимостью, базирующиеся на учете динамичности, многофункциональности и многогранности данного процесса. Разработанная автором концепция управления недвижимостью включает систему функций управления, стратегических целей и направлений развития, необходимых институциональных мер поддержки и ожидаемых социально-экономических эффектов, состав и содержание которых определены применительно к национальной и региональной экономике.
Разработана модель управления недвижимостью, содержащая три основных этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления; формирование стратегии управления недвижимостью; оценка и внедрение стратегии управления недвижимостью. Рассмотренные факторы и методика их оценки позволяют осуществить селекцию стратегий управления, которая также учитывает возможности рынка принять ту или иную стратегию, возможность ее реализации с точки зрения местоположения недвижимости, законодательной разрешенное спорных вопросов, технического состояния объекта недвижимости, экономической и управленческой
обоснованности решения. Разработан инструментарий для исследования (анализа) рынка недвижимости, для проведения правовой, экономической и управленческой экспертизы с учетом региональных особенностей.
Обоснован новый подход к формированию стратегии управления недвижимостью на региональном уровне, объединяющий теорию и практику управления, который позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. Для учета специфических особенностей объектов недвижимости разработана процедура селекции региональной стратегии управления недвижимостью, которая является предметом мета-планирования, включающего стратегическое планирование и планирование функциональных стратегий по развитию и использованию объектов недвижимости. Реализация указанной процедуры предполагает комплекс юридических, технических, маркетинговых, экономических и управленческих экспертиз, для увязки которых автором разработан специальный алгоритм.
Сформирован научный подход к разработке региональных программ управления недвижимостью, которые являются инструментом реализации стратегии и включают совокупность согласованных по содержанию, скоординированных в пространстве и во времени, обеспеченных ресурсами разнохарактерных мероприятий, направленных на достижение поставленной цели. Который развивает методические основы программно-целевого управления и позволяет сконцентрировать ресурсы на достижении стратегических целей. Разработана система критериев, определяющих необходимость программной реализации концептуальных проблем управления недвижимостью.
Научно обоснованы методические положения, отражающие новые подходы к формированию эффективной системы управления недвижимостью на уровне государственных органов власти и управляющих компаний, основанные на принципах организационного и информационного единства, последовательности и преемственности, эффективности и комплексности. Эти подходы отличаются сопряженностью действий федеральных и региональных властей, высоким уровнем разнообразия используемого в управлении инструментария с учетом позитивного российского и зарубежного опыта.
Обосновано положение, в соответствии с которым формирование эффективной системы управления недвижимостью на региональном уровне должно базироваться на принципе информационного единства. Конкретизация этого положения позволила разработать модель последовательного совершенствования системы уче-
та недвижимости на основе единого Государственного кадастра недвижимости. Сформулированы общие принципы, цели и задачи осуществления государственного учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, определены полномочия органов государственной власти, осуществляющие государственный учет и техническую инвентаризацию. Предложена переориентация многоцелевого кадастра недвижимости на двухцелевой, охватывающий учет для целей регистрации прав и фиксацию оценок для целей налогообложения.
9. Доказано, что эффективное управление недвижимым имуществом в российских регионах возможно на основе анализа динамики рынка недвижимости, обоснованы подходы к определению эффективности управления недвижимостью, разработан инструментарий оперативного мониторинга рынка и системы управления недвижимостью, позволяющий осуществлять диагностику, прогнозирование и оценку интегральных показателей эффективности управления недвижимостью.
Теоретическая значимость исследования состоит в разработке теоретических аспектов функционирования, обосновании необходимости и возможности развития новой системы экономических отношений в области управления недвижимостью. Показана сущность недвижимости как экономической категории, разработаны методологические подходы к структурированию, учету и анализу недвижимости, формированию стратегии управлению недвижимости, обоснована необходимость и предложены критерии определения социально-экономической эффективности управления недвижимостью.
Практическое значение работы. Содержащиеся в работе выводы и рекомендации, адресованные федеральным и региональным органам власти и управления, менеджменту управляющих компаний и другим участникам рынка недвижимости, существенно развивают систему управления недвижимостью и могут быть использованы при разработке комплекса организационно-экономических мер, призванных обеспечить развитие системы управления недвижимостью, повышение эффективности ее использования на региональном уровне.
Положения диссертации могут быть использованы в преподавании таких учебных курсов, как «Экономическая теория», «Экономика и управление недвижимостью», «Региональная экономика и управление», «Управление государственной и муниципальной собственностью». Полученные результаты исследования могут быть применены в работе органов государственной и муниципальной власти, в частности, комитетами по управлению имуществом и земельными ресурсами при разработке нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости, а также риэлтерскими
и управляющими компаниями.
Внедрение и апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на международных, всероссийских и региональных научных и научно-практических конференциях (2000 - 2006 г.г.). Разработанные диссертантом методические положения по оценке эффективности управления недвижимостью вошли в Концепцию управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации. Предложенные концептуальные положения государственной системы учета недвижимости приняты к использованию Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Концептуальные основы управления недвижимостью на региональном уровне приняты к внедрению Правительством города Москвы. Научные результаты в части создания системы кадастра недвижимости с использованием современных информационно-аналитических методов применяются ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля». Предложения по формированию и учету единого объекта недвижимости, созданию новой системы управления недвижимостью используются муниципальными образованиями Московской области. Разработанные модели организации и функционирования интегрированной системы управления недвижимостью на уровне управляющей компании приняты к использованию ЗАО «Город», г. Москва.
Апробация результатов исследования нашла отражение в учебном процессе кафедры государственного и муниципального управления Государственного университета управления при чтении учебных курсов «Экономика и управление недвижимостью», «Региональная экономика и управление», «Управление государственной и муниципальной собственностью».
Публикации. Основные теоретические положения и практические рекомендации диссертационной работы изложены в 43 научных публикациях общим объемом 276,9 п.л. (в т.ч. лично автору принадлежит 97,6 п.л.): в 4 монографиях общим объемом 68,5 п.л. (44,3 п.л.), 2 учебниках объемом 83,4 п.л. (5,1 п.л.), 6 учебно-методических пособиях общим объемом 47,2 п.л. (21,0 п.л.), 2 учебно-практических пособиях объемом 67,1 п.'л. (16,5 п.л.), 27 научных статьях и тезисах докладов, в том числе 6 статьях, опубликованных в списке специализированных журналов, утвержденном ВАК РФ.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав и заключения, списка использованной литературы. Работа изложена на 334 страницах компьютерного текста, содержит 27 таблиц и 24 рисунка. В библиографическом списке нашли отражение 315 источников.
1 Теоретико-методологические основы управления недвижимым имуществом
1.1 Теоретическая сущность недвижимости как объекта исследования и управления
Успех решения поставленной задачи исследования в области управления недвижимостью определяется степенью разработанности методологии данного вопроса. Происходящие на современном этапе изменения в системе управления недвижимостью характеризуются неоднозначностью и не всегда укладываются в существующие теоретические представления. Отсюда возникает объективная необходимость в критическом переосмыслении целого ряда положений экономической науки и обосновании методологической основы развития этого процесса, конструировании логической схемы, аргументации основных элементов и интерпретации научной концепции, углубляющей отдельные методологические положения.
Методологической базой научного подхода в области управления недвижимостью является использование принципов единства сущности и явления, общего и особенного, категории необходимости и возможности, а также диалектического метода познания, особенно таких его составляющих, как научная абстракция, единство логического и исторического, переход от абстрактного к конкретному, а также анализ и синтез. Логика развития системы управления недвижимостью основывается на причинно-следственных связях, характер которых проявляется тогда, когда одно явление имеет свое основание в другом процессе, который не только предшествует во времени, но и его вызывает. Генетическая связь процессов является самой существенной особенностью причинно-следственных отношений, которые способствуют или препятствуют развитию процесса управления.
Применительно к управлению недвижимостью методология направлена на использование совокупности методов, при помощи которых обосновывается стратегия и тактика управления в условиях реформирования экономики. Это позволяет определить логическую последовательность в характере действия на том или ином этапе развития общества. В процессе исследования на первый план выдвигается поиск новых методологических начал в области недвижимости и ее оценки. Иначе говоря, происходит процесс развития этого понятия, наполнение его различным содержанием, внесение совершенно в новый контекст, связанный с уточнением теоретических и методологических основ.
Исходным звеном в разработке методологической основы исследования проблемы управления недвижимостью является процесс познания, который происходит
одновременно на всех ступенях развития процесса управления. Обратные связи, имеющие место в процессе познания, оказывают негативные влияния на познание, корректируют, уточняют абстрактный характер познания. Это в свою очередь меняет представление о познанной конкретной действительности. Таким образом, осуществляется переход от незнания к знанию, от знания неточного и неполного к более точному и более полному. Это общеметодологическое положение означает, что результаты познания оказывают влияние на обогащение знания о реальной действительности в условиях реформирования экономики.
Интеллектуальная мысль все активнее стремится осмыслить и выявить реальную природу недвижимости. Постепенно пришло осознание того, что какие бы процессы не рассматривали, на них лежит печать общности и единства. В силу этого формулирование современной картины в области недвижимости требует новых методологических подходов. На авансцену выходит новая методологическая парадигма, предполагающая методологическое членение недвижимости по функциональному признаку с последующим синтезом. Применительно к недвижимости методология связана с использованием совокупности методов, при помощи которых разрабатывается стратегия недвижимости, включая систему необходимых условий, приемов и механизмов. В этой связи особое значение имеет определение исходной методологической основы исследования характера недвижимости. Исходная методологическая позиция в этом вопросе состоит в установлении общей направленности, выявлении закономерностей развития, логической последовательности в характере действия в соответствии с происходящими преобразованиями на том или ином этапе развития общества. В качестве методологической основы исследования недвижимости лежит принцип единства сущности и явления, общего и особенного.
На современном этапе в процессе формирования и развития системы управления недвижимостью изменились не только методологические подходы, но и также морально - нравственные установки, на которые человек привык опираться в своей практической деятельности. Для того чтобы поменять оценки, необходимо изменить материальные и экономические условия его существования. Решить это в короткие сроки невозможно, именно это оказалось самым трудным в понимании сущности недвижимости. Еще сложнее изменить мировоззрение человека, в связи с этим возник порочный круг: становление понятия недвижимости не может эффективно осуществляться, поскольку человек не может дать правильные оценки. Чтобы изменить оценки человеку следует создать новые материальные и экономические условия су-
ществования, которые и изменят их. Отсутствие внешнего воздействия для выхода из порочного круга может объяснить создавшийся научный кризис.
В исследованиях, связанных с изучением методологических основ управления недвижимостью, на первый план выдвигается тезис о том, что эта наука подлежит осмыслению с помощью инструментов и методов, способствующих осуществлению процесса ее познания. Причем каждый период вырабатывает свои особые представления о том, какие знания в этой области следует считать научно обоснованными и какие методы эффективными. Иными словами, мир науки в этой области вбирает в себя «дух эпохи» и служит историко-культурным контекстом эволюции управленческой мысли. При этом особое внимание уделяется соответствующим установкам и критериям, которыми руководствуются при отборе тематики исследований.
Особенность современного состояния методологического анализа исследования состоит его многоплановости и разнообразии уровней как сложного социально-экономического явления. Этим определяется трудность выработки единого методологического подхода. Каждая последующая ступень анализа вбирает в себе все предыдущие и содержит их как внутренний момент и как теоретическую базу для дальнейшего исследования. С переходом от одной ступени исследования к другой ее содержание углубляется и обогащается все новыми определениями и подходами. Развивающаяся система научного знания в области управления недвижимостью не отбрасывает от себя определений, добытых на предшествующих ступенях анализа, а, опираясь на них, достигает последующих уровней обогащения своего содержания.
Полноценность и адекватность научного исследования в этой области в решающей степени зависит от того, насколько правильно выбраны теоретические и методологические предпосылки. Это обусловлено тем, что система управления недвижимостью содержит множество аспектов, которые до настоящего времени не подвергались детальному изучению. В связи с этим определение состава и содержательной характеристики теоретического и методологического обеспечения имеет особое значение. Критерием обоснованности состава теоретико-методологических компонент следует считать использование таких теоретических и методических положений, которые обеспечивают достижение целевых приоритетов исследования, направленных на достижение достоверного знания о состоянии рынка недвижимости и обоснованы тенденции его развития как минимум на среднесрочную перспективу. Последнее обстоятельство связано с последовательным нарастанием «инерционности» экономических процессов при продвижении по иерархии экономической системы. На микроуровне содержательную характе-
ристику представляет деятельность субъектов предпринимательства, а основным экономическим агентом является предприятие, степень реакции на изменение экономических условий можно считать максимальной. Причина подобного положения очевидна - это конкуренция конкретных субъектов предпринимательства. Отличительная особенность микроэкономического уровня заключается в том, что только на этом уровне конкуренция проявляется непосредственно, тогда как на мезо- и макроуровнях она либо находит опосредованное выражение, либо вообще отсутствует.
На мезоуровне степень реакции уменьшается. При этом следует уточнить, что это уменьшение носит относительный характер. Реакция может быть вполне своевременной, но она все равно является замедленной по сравнению с микроуровнем. Основными причинами являются изменение временных масштабов осуществления экономических процессов и весьма значительные пространственные границы, в которых функционирует региональная экономическая система. То, что для микроуровня представляет собой период стратегического планирования и управления, для ме-зоуровня находится в пределах тактического «горизонта».
Аналогичным образом инерционность нарастает при переходе с мезо на макроуровень. Только этот уровень можно считать системным в законченном виде, поскольку формируемые на нем управляющие воздействия охватывают все наиболее существенные элементы и связи экономической системы. Естественно, получение качественно новых результатов функционирования этой системы требует максимально длительного времени. Исходя из сущности и содержания системы управления недвижимостью, можно непосредственно вывести те теоретико-методологические компоненты, совокупность которых позволяет сформировать необходимые и достаточные условия для его полноценного анализа.
Прежде всего, следует констатировать, что рынок недвижимости представляет собой «двойную конкретизацию» общей системы товарно-денежных отношений. Первичной конкретизацией является выделение рынка недвижимости по критерию особенности обращающегося на нем товара. То, что конкретный рынок формируется соответствующим', отличающимся от других товаром, является одним из базисных положений экономической теории. Следовательно, именно вид товара необходимо считать первичным критерием детализации общей системы рыночных отношений. Вторичной является конкретизация по уровню системной иерархии. В экономических исследованиях существуют различные точки зрения о составе иерархических уровней (число колеблется от 3-х до 5-ти). Для целей настоящего
исследования достаточно ограничиться минимальной конфигурацией (микро-, мезо-и макроуровни).
Основные вопросы анализа состоят в следующем:
каким именно образом фрагментируется рынок недвижимости в составе общей системы рыночных отношений?
насколько правомерной является постановка вопроса о существовании макро-, мезо- и микроуровней рынка недвижимости?
какие показатели следует считать критериальными при оценке состояния и определении тенденций развития рынка недвижимости?
Совершенно очевидно, что и целевое назначение научного анализа, и содержание его конкретных задач имеют экономическую сущность. В связи с этим первой (исходной) компонентой теоретико-методологического обеспечения следует считать положения экономической теории, а сама эта компонента может быть определена как экономическая. Поскольку экономическая теория представляет собой высший уровень научной абстракции при исследовании определенного «класса» общественных отношений, ее положения нуждаются в детализации, содержание, которой определяется характеристиками той предметной области, являющейся объектом конкретного экономического анализа. Данная задача при анализе рынка недвижимости решается достаточно просто, если исходить из положения о наличии единого предмета экономической теории в целом и всех ее конкретных направлений. Таким предметом является стоимость. С другой стороны, именно стоимость является предметом оценки недвижимости, а получение ее адекватного значения представляет собой результат труда оценщиков.
Таким образом, в качестве второй компоненты теоретико-методологического обеспечения следует принять принципы, базовые подходы и методы оценки недвижимого имущества. Совокупность этих составляющих неправомерно считать теорией оценки. Особое значение имеет то обстоятельство, что взаимосвязь первой и второй компонент реализуется именно через единый предмет: общее понятие экономической теории «стоимость» трансформируется в оценочную стоимость, имеющую множество конкретных форм. Соответственно, данная компонента должна быть определена как оценочная.
Наконец, третьей компонентой будут положения теории управления. Необходимость данной компоненты обусловлена тем очевидным фактом, что все без исключения объекты недвижимого имущества обладают стоимостью исключительно в силу своего использования по тому или иному назначению, а само использование
является стоимостноформирующші фактором. Принципиальное значение управления в его экономическом аспекте заключается в том, что именно через формирование и реализацию целенаправленных воздействий обеспечивается эффективность того или иного управляемого процесса. Это в полной мере относится к функционированию рынка недвижимости.
В методологическом отношении заслуживает особого внимания то обстоятельство, что взаимосвязь второй и третьей компонент также обеспечивается через стоимость: в качестве критерия эффективности управления принимается максимально возможное значение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, который одновременно является объектом управления. Доказано, что существует четкая причинно-следственная связь, выражаемая системой логических соотношений: использование —> стоимость (С) ЛНЭИ (принцип Лучшего и Наибольшего Эффективного Использования) —> максимальная стоимость (Стах). Естественно, переход С —> Стах не обеспечивается автоматически. Практически во всех публикациях по экономике и управлению недвижимостью принимается, что он является результатом управления. Такое утверждение является недостаточно верным. Для того чтобы реализовать эффективное управление в качестве предварительного условия необходимо обосновать ЛНЭИ конкретного объекта недвижимости, а это определение входит в сферу оценочной деятельности и представляет собой самостоятельный этап оценки. Аналогично первой и второй компонентам завершающая компонента определяется как управленческая.
Смысл выполненных уточнений может быть изложен следующим образом: использование экономической компоненты обеспечивает решение важнейшей проблемы логического обоснования последующей оценки стоимости, то есть, выбора адекватного подхода и вида стоимости для конкретной оценочной ситуации; обоснование ЛНЭИ как самостоятельный этап процесса оценки позволяет определить ту максимальную величину стоимости (Стах), которая может быть достигнута при реальном использовании объекта недвижимости, если это использование будет лучшим и наиболее эффективным и управленческая компонента связана с реальным процессом использования, который практически всегда отличается от ЛНЭИ в худшую сторону. Фактическое использование и ЛНЭИ соотносятся между собой как реальный и идеальный варианты одного и того же процесса.
Ориентиры методологии научного исследования указывают на то, что исследования в области управления недвижимостью имеют различную степень обобщения. Многие исследователи опираются на достаточно конкретные материалы. Как
правило, теоретические выводы таких исследований являются более обобщенными и не имеют связи со всеми исследованными системами. В таких случаях практическое внедрение полученных выводов может кардинально нарушить существующую структуру и процедуру. Тем самым элементы риска увеличиваются, и вероятность достижения намеченных положительных результатов уменьшается. Кроме того, не все теоретические исследования в этой области заслуживают всеобщего внимания. Отдельные подходы являются противоречивыми, поэтому наряду с локальными исследованиями возникает потребность в проведении более широких и углубленных теоретических исследований.
В зависимости от методологического подхода недвижимость интерпретируется по-разному. Например, при диалектико-материалистическом подходе акцент делается на формах собственности. При субъективиском и рационалистическом подходах экономическое содержание недвижимости определяется в зависимости от объекта, предмета, критериев и задач исследования. Между этими подходами отсутствуют жесткие границы, поскольку у них общий объект исследования, в котором выделяются разные предметы, связанные между собой многочисленными параметрами. В связи с этим протекает постоянный процесс развития старых и возникновение новых концепций на основе их соприкосновения и взаимообогащения, т.е. идет процесс дифференциации и интеграции различных научных подходов.
Методологическое обоснование характера исследования, сравнительное сопоставление концепций, аналитическое вычленение из них позитивных аспектов предполагает научный анализ и формирование целостной системы теоретических взглядов на сущность недвижимости с целью критической оценки достигнутого. Это способствует осознанию исследователем многогранности, сложности формирования и развития процесса управления недвижимостью. При этом возможны два подхода: формальный и содержательный. При содержательном подходе объективно возникает потребность в определенном приращении методологического арсенала, необходимого для теоретического осмысления и решение данной проблемы. При этом самым очевидным образом просматривается обоснованный, методологически оправданный акцент на раскрытие качественно новых подходов в области управления недвижимостью.
Методологический подход в области управления недвижимостью предполагает последовательное осуществление таких этапов, как теоретическое обоснование, методическое обеспечение и практическая реализация. На каждом этапе формируется определенная модель системы: концептуальная, конструктивная и операцио-
пальная. На стадии концептуализации организуется некая описательная теоретическая модель на основе содержательной идеи. На стадии методической разработки осуществляются стадии формализации, на основе которых устанавливаются формальные, в том числе количественные взаимоотношения между элементами модели. Конструктивная модель строится на основе количественной интерпретации с использованием исходных данных. На стадии операционализации или стадии практической разработки устанавливаются способы использования модели.
Использование формального подхода, выражающегося в не адекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными, как правило, служит появлением необоснованных исследований и базирующихся на них управленческих решений по управлению недвижимостью. С методологических позиций подобный подход приводит к сужению горизонтов научных исследований, разрывает комплексный подход и противоречит тенденции развития и способствует получению усеченного научного результата. Применение содержательного подхода предполагает использование комплексного и системного подходов.
При этом важно использовать отечественный опыт прошлых лет и зарубежную практику. Осмысление богатой истории управления недвижимостью с различных позиций является одним из важнейших методологических требований, позволяющих определить условия формирования системы управления, получить ответ на вопрос о том, как данное явление развивалось в прошлом, под влиянием каких факторов происходит это функционирование в современных" условиях и определить возможный путь развития в будущем. В современных условиях, чтобы исключить не осмысленное заимствование зарубежного опыта и не профессиональную самодеятельность, необходимо осваивать и, при возможности, разрабатывать методологические основы управления недвижимостью и ее оценки. Причем не только собственно теории оценки, а более широко - экономико-теоретического фундамента современных экономических измерений. Без этого невозможно достойно участвовать в происходящем преобразовании стандартов и практических методов оценки, их гармонизации с бухгалтерским учетом, инвестиционным анализом и другими дисциплинами.
В процессе изучения проблемы управления недвижимостью важно придти к пониманию того, что это сложное явление требует научного подхода. Наука всегда имеет дело с некоторым сложившимся предметом изучения. Есть некоторый объект изучения, который зафиксирован в каком-то эмпирическом материале. Это происходит в результате применения имеющихся процедур. Если имеем просто описание проявлений объекта, то это еще не наука. Для того чтобы сложилась наука, должен быть
выделен некоторый идеальный предмет. Это значит, что наряду с собственно эмпирическим знанием строится модель объекта, и все описание строится в соответствии с этой моделью, а результаты относятся затем непосредственно к эмпирическому материалу. Наличие двух таких «каналов» и есть характерный момент собственно научного анализа. Хотя описания получаются на моделях, а модели отнесены к эмпирическому материалу, очень часто начинаем употреблять эти описания непосредственно по отношению к объекту и эмпирическому материалу.
Модель всегда расходится с эмпирическим материалом и многого в нем не объясняет, поэтому возникает вопрос относительности истинности этих описаний, поскольку практически их очень часто нельзя проверить. Из всего сказанного становится очевидным, что предметом называется область объектов и эмпирического материала, замещенных определенной моделью. Когда эмпирический материал выступает сквозь призму этой модели и когда модель выступает как модель именно этого эмпирического материала, тогда становится возможным развертывание теоретических систем, которое происходит на уровне описания. Теоретические системы строятся по-разному, но характерно, что здесь должны быть особые знания - связки типа: «если будут такие-то и такие-то свойства, то затем будет то-то и то-то». Существуют разные формы построения теоретических описаний: аксиоматические, генетические и другие. [272]
Смысл сказанного заключается в том, что научный подход, исключает использование слабой методологии анализа, выражающейся в не адекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными, так как служит появлением необоснованных исследований и базирующихся на них управленческих решений. Сложность научного подхода определяется не только тем, что внешних условий, влияющих на протекание процессов значительное множество, которые противоречивы по своей природе, но и тем, что их значение проявляется лишь в целостной совокупности, переплетаясь и образуя самые неожиданные комбинации.
В современной философии выделяется четыре уровня методологических исследований - процедурный, содержательный, междисциплинарный и общенаучный. Если применять эти уровни к методологическим возможностям управления недвижимостью, то к первому наиболее низшему уровню (процедурному) методологических средств относится совокупность процедур, предписаний и операций, направленных на получение и последующую обработку исходного эмпирического знания о недвижимости. Этот уровень методологических исследований
определяет средства наблюдения, экспериментирования, описания, установления количественных и качественных зависимостей и т.п.
Второй {содержательный) более высокий уровень методологического анализа предполагает исследование содержания отдельных понятий частных научных дисциплин и возникающих при их разработке познавательных ситуаций. При таком уровне рассматриваются различные приемы и операции, направленные на решение частных задач научного исследования, а также использование знаний из других областей науки, общие предпосылки содержательного характера и т.п. Анализ научных средств, применяемых в области концептуальных подходов управления недвижимостью, позволяет констатировать, что в настоящее время методическое обеспечение и исследования находятся именно на этом уровне методологического анализа. В то же время предпринимаются попытки, связанные с разработкой общеметодологических понятий и теорий, т. е. появляются предпосылки выйти на следующий междисциплинарный, где основой является анализ общей методологической проблематики не только отдельных наук, но и комплексов научных дисциплин.
Методологической посылкой при формировании научной основы является обоснование роли управления недвижимостью в системе общенаучного понятия. Это связано с тем, что в настоящее время в научных исследованиях класс общенаучных понятий получил широкое распространение, где раскрывается их объективная основа, которая состоит в единстве материального мира, принципиальной общности основных свойств материи и законов. Данное положение способствует усилению процесса исследований из одной области в другую, а также взаимопроникновению научных методов.
Интеграция научного знания осуществляется в различных формах, начиная от применения понятий, теорий и методов одной науки в другой и кончая, системным методом. В целях обогащения теории управления недвижимостью важно не только обосновать специфические особенности, но и выявить общие закономерности в системе исследований в целях интеграции знаний в научном познании.
Особая роль в этом процессе управления недвижимостью принадлежит системному анализу, выступающего связующим звеном между экономическими, естественными и техническими знаниями и обеспечивающего непосредственный контакт отдельных положений конкретных и общественных наук. С помощью этого метода достигается наиболее полное выражение единства научного познания, что приводит к их взаимному обогащению.
Уровень развития управления недвижимостью зависит, во-первых, от степени достижений других наук, и, во-вторых, от требований практики. Имеется и обратная связь: управление может ускорить развитие других наук, появление новых методов и инструментов исследования. В частности, под его влиянием развивается такая область знаний как принятие решений в условиях слабо структурированных и не структурированных задач управления. В зависимости от методологического подхода (диалектико-материалистического, субъективистского и рационалистического) управление недвижимостью интерпретируется исследователями по-разному. С методологической точки зрения исследование не стандартных методов исследования позволяет выйти на новый «пласт» знаний. Именно методология междисциплинарных исследований «на стыках» различных наук дает принципиально новые знания, которые формируют новую парадигму в экономике.
В настоящее время возникает объективная необходимость в приращении методологического арсенала, необходимого для теоретического осмысления и решения проблемы управления недвижимым имуществом. При этом самым очевидным образом просматривается обоснованный, методологически оправданный акцент на раскрытие качественно новых сторон недвижимости. Обобщая методологическую ситуацию, сложившуюся в исследованиях проблемы недвижимости, приходится констатировать, что недостаточно полно используются те возможности, которые открывает диалектико-материалистическое решение изучаемой проблемы. В самом деле, на уровне разработки данной проблемы непосредственным образом сказывается некоторая незавершенность теоретической деятельности по освоению той существенной грани, которая касается преодоления сложившихся представлений об этой проблеме. До сих пор имеет место не совпадение взглядов в понимании данной проблемы. Наличие различных суждений ученых по данному вопросу, с одной стороны, отражает многообразие форм развития этого процесса, а с другой, - свидетельствует о различии методологических подходов. Если в первом случае различие точек зрения обусловлено сложностью изучаемого вопроса, то во втором противоречивые мнения являются результатом гносеологических ошибок, которые должны корректироваться в ходе совершенствования методологии экономических исследований. Чрезмерная модификация определений и особенно в оценочной деятельности приводит к искажению его содержания. Это объясняется нечеткостью исходных теоретических и методологических положений.
Сегодня наиболее важным направлением адаптации территорий к изменяющейся рыночной среде является эффективное управление региональной недвижимостью,
являющейся весомой составляющей экономики отдельных регаонов и российской экономики в целом. В связи с этим появляется особая потребность в знании закономерностей развития и функционирования рынка недвижимости, факторов и методов управления недвижимостью на этом рынке.
Вне зависимости от конкретной направленности любого научного исследования в качестве обязательных элементов выделяются объект, предмет и метод. Таким образом, необходимо определить, что является объектом управления, предметом управления и методом управления в границах региональной системы недвижимости.
При определении объекта управления не следует отождествлять его с системой недвижимости, поскольку при подобном подходе из рассмотрения исключается главный фактор - целеполагание. Неправомерно и определение цели управления как абстрактное повышение эффективности функционирования, так как достижение подобной цели невозможно без предварительного обоснования критерия и меры эффективности. В теоретическом плане принципиальное значение имеет то, что цель управления может быть определена только в контексте функционирования экономической системы.
Применительно к системе недвижимости данное концептуальное положение всесторонне обосновано в учебно-практическом пособии «Управление муниципальной недвижимостью» [77]. В практическом плане это означает, что экономические функции, детализируемые в различных задачах и процедурах, не имеют самостоятельного значения, а представляют собой те или иные аспекты комплексного экономического обоснования управленческих решений. Однако эта констатация имеет и противоположный смысл: управление будет эффективным ровно настолько, насколько правильно выбраны экономические критерии, факторы и показатели, в которых детализируется цель управления.
Целевым критерием мезоуровня экономической системы является обеспечение экономического роста. В связи с этим необходимо определить, каким именно образом (то есть, по существу, содержанию и по форме) с этой целью соотносится региональная система недвижимости. Только в этом случае она может быть определена в качестве объекта управления. Иначе говоря, региональная система недвижимости трактуется как объект управления только в контексте обеспечения регионального экономического роста. Еще раз отметим, что из всех многочисленных аспектов управления в данном исследовании доминирующим является экономический. Поэтому основное внимание должно быть уделено тем характеристикам
региональной недвижимости, которые определяют ее экономическое содержание. Причем в качестве объекта управления выступает система региональной недвижимости, отражающая структуру и процесс формирования объекта управления.
Базой является исходный массив недвижимости, то есть совокупность всех без исключения объектов, объединяемых одним формальным признаком - принадлежностью к недвижимому имуществу. Вторым обязательным формальным признаком является то, что объекты располагаются на территории региона. Содержание процесса формирования объекта управления заключается в последовательном упорядочении исходного массива недвижимости в определенной последовательности. На первом этапе осуществляется объединение объектов недвижимости различного назначения в подмножества объектов одного и того же функционального назначения по каждому поселению в составе региона. В результате этого получается упорядоченный массив недвижимости в соответствии с существующей административно-территориальной иерархией. На втором этапе происходит объединение законченных подмножеств объектов недвижимости одного и того же функционального назначения всех поселений региона, представляющих собой как сводный упорядоченный массив недвижимости. На третьем завершающем этапе происходит целенаправленный отбор тех объектов недвижимости, которые являются факторами обеспечения экономического роста региона. При этом важно учитывать, что формируемые (последовательно упорядочиваемые) массивы недвижимости одновременно обладают двумя характеристиками - функциональной и территориальной. Поэтому каждый из объектов недвижимости (элементов системы региональной недвижимости) идентифицируется по своему назначению и местоположению.
В соответствии с сущностью управления экономическими системами, а также с целевой направленностью исследования одной из главных проблем представляет системный анализ недвижимости с позиции обеспечения регионального экономического роста (РЭР). Данное обстоятельство имеет принципиальное значение и на нем необходимо остановиться подробнее. Согласно основным теориям (концепции Харрода, Солоу, Й. Шумпетера, С. Кузнеца и др.), к главным факторам экономического роста относятся капиталовооруженность, инвестиции и инновации. При этом никогда самостоятельно не анализировался вопрос о том, является ли таким фактором недвижимое имущество, и какое значение для обеспечения экономического роста она имеет. Однако важно отметить те очевидные проявления воздействия недвижимого имущества на экономическую динамику, учет кото-
рых будет способствовать ее решению. Прежде всего, это воздействие проявляется в структуре используемого капитала, а точнее - в соотношении основного и оборотного капитала в фонде имущества. Наиболее значительную долю основного капитала составляет активная часть производственных фондов, причем по мере экономического развития эта доля прогрессивно увеличивается. Подобная тенденция является объективно обоснованной: пассивная часть основных производственных фондов потому так и называется, что представляет собой инертный фактор производства. С известной степенью условности можно считать недвижимость в составе пассивной части основных производственных фондов неизменяемыми факторами производства, что в экономическом аспекте равнозначно элиминированию функционального износа.
Противоположная ситуация имеет место с жилищной недвижимостью, которую в контексте воспроизводства можно определить как потребительскую. По определению фактор функционального износа играет для нее важную роль, а с учетом перспективы неизбежно становится доминирующим. Именно в силу этого возникает двойственность жизненного цикла недвижимости, как жизненный цикл объекта (собственно здания или сооружения) и жизненный цикл предмета (то есть, стоимости здания или сооружения). Эта двойственность непосредственно учитывается в процессе оценки. В данном случае смысл регулирования соответствующего массива недвижимости на региональном уровне должен заключаться в максимально возможном учете (при объективных финансовых ограничениях) функционального износа. Это будет выражаться в рациональных темпах и пропорциях обновления жилищного фонда, создаваемого при участии средств регионального бюджета (то есть, в тех ситуациях, когда региональные органы власти выступают в качестве субъектов управления). Отметим, что удовлетворительное решение данной проблемы может быть обеспечено только при условии адекватного определения стоимостного эквивалента тех земельных участков, на которых расположены объекты жилищной недвижимости.
Следует выделить одно существенное обстоятельство: факторы экономического роста имеют определенный диапазон своего воздействия на конечные результаты воспроизводства. С этой точки зрения можно считать, что, например, в массиве недвижимости должны быть выделены те объекты, которые воздействуют положительным образом на экономическую динамику в пределах города, административно-территориального образования и региона в целом. Однако подобный подход представляется неточным. Следует исходить целевой функции мезоуровня эконо-
мической системы. С этой точки зрения конкретные поселения и административно-территориальные образования представляют собой не самодостаточные (замкнутые) экономические системы, в пределах которых должен обеспечиваться экономический рост, а как территориальный аспект единого регионального экономического роста. Иначе говоря, локальная концентрация точек экономического роста (попытки обеспечения его максимальных темпов по каждому конкретному городу) неизбежно приведет к тому, что высокие темпы регионального экономического роста обеспечены не будут. Основными причинами, позволяющими сделать подобный вывод, являются:
существенная ограниченность финансовых ресурсов, заставляющая аккумулировать их только в наиболее приоритетных «точках» экономического роста (предприятиях, производствах и отраслях);
гетерогенный характер региональной экономической системы, проявляющийся в неоднородности выпускаемой товарной продукции, обладающей различной востребованностью на рынке. Это можно считать последствием предшествующей централизованной экономической системы, предполагавшей такие отрицательные формы организации воспроизводства, как искусственная занятость и не рациональное распределение производительных сил. Для целей исследования проведенный анализ важен в том отношении, что неотъемлемой частью активизации регионального экономического роста является регулирование массива недвижимости на основе системы соотношений.
Анализ недвижимости в контексте обеспечения экономического роста до настоящего времени не являлся предметом самостоятельного исследования. В современной отечественной науке и практике практически абсолютно доминирует подход, согласно которому четко разграничиваются экономическая и социальная интерпретация недвижимости [62,68,173]. При этом в экономическом аспекте рассматривается фактически только недвижимость в составе предприятий, производящих товар в виде продукции, то есть имеющий натурально-вещественную форму. Имеются отдельные работы, посвященные экономическому анализу так называемой офисной недвижимости, а также объектов торговли, однако, они имеют фрагментарный характер. Все остальные виды недвижимости, и, прежде всего, жилищная недвижимость рассматриваются в составе социальной сферы. Такое положение в равной степени характерно и для общеэкономических исследований, и, в особенности, для работ по оценке недвижимости. Практически единственным видом экономического анализа оказывается определение стоимостного эк-
вивалента объектов недвижимости для этапа обмена в составе единого воспроизводственного цикла, то есть для ситуаций сделок купли-продажи.
Отмеченное разделение в известной степени правомерно, однако, при этом из внимания исключается один существенный момент: независимо от своего целевого назначения и конкретных форм использования любая недвижимость всегда должна анализироваться в экономическом аспекте, если как объект анализа она представляет собой тот или иной фрагмент системы рыночных отношений. На практике это проявляется в том, что использование многих видов недвижимости, даже не относящихся к производственной сфере, осуществляется в форме различных видов бизнеса (коммерческая аренда объектов различного функционального назначения). В реальных социально-экономических условиях, присущих развитой рыночной системе, нельзя ограничивать состав факторов роста только теми объектами недвижимости, которые непосредственно задействованы в процессах производства товарной продукции.
Ключевое значение имеет определение предмета управления на основе концепции стоимостного подхода к управлению. Сущность и содержание этого подхода подробно раскрыты в целом ряде теоретических и методических работ. Это труды отечественных ученых С В. Валдайцева, КГ. Верстиной, П.Г. Грабового, а также ведущих зарубежных специалистов Т. Коупленда, Ф. Котлера [46, 49, 68,126]. Следует иметь в виду, что предмет управления представляет собой одновременно и предметную составляющую экономического роста, поскольку увеличение объема валового регионального продукта, одновременно означает максимизацию его стоимости. Однако существуют некоторые специфические особенности процесса максимизации стоимости недвижимости по сравнению с основной ситуацией, когда рассматривается рост стоимости бизнеса. Во-первых, недвижимость при прочих равных условиях имеет более продолжительный жизненный цикл, чем тот период, который условно можно назвать «жизненным циклом бизнеса». Под ним в данном случае понимается такой временной интервал, в течение которого осуществляется производство аналогичной товарной продукции при неизменяемых по существу технических, технологических и организационных условиях. Это означает, что процесс изменения стоимости недвижимости неизбежно будет иметь более «приглушенную» динамику.
Во-вторых, необходимо в принципе обосновать вопрос о том, возможен ли гарантированный стабильный рост стоимости недвижимости, и какие факторы могут этому способствовать. При использовании недвижимости в качестве потреби-
тельского блага (жилье) ее стоимость не может увеличиваться сверх определенных пределов, то есть по достижении срока экономической жизни. Это, разумеется, не означает, что такое жилье утрачивает полезность, однако, как объект рыночного оборота оно после достижения предела экономической жизни будет только утрачивать свой стоимостной эквивалент. Разумеется, в реальных экономических условиях РФ даже в принципе не может ставиться задача замены всех функционально устаревших объектов жилищной недвижимости.
Завершающим этапом анализа теоретических предпосылок является рассмотрение метода управления. Сразу же отметим ряд принципиальных обстоятельств: в управленческом процессе используется целая система методов, соответствующих различным аспектам управляемого процесса; в сфере недвижимого имущества не используются никакие специфические методы управления, поскольку управленческие воздействия осуществляются не непосредственно по отношению к объекту управления, а к субъектам производственного процесса. Естественно, что с этих позиций управление недвижимостью никаких специфических особенностей не имеет; в целях исследования самостоятельному анализу подвергаются только те методы, которые характерны для управления недвижимостью в экономическом аспекте.
На основании этих предпосылок можно сделать вывод, что процессе управления региональной недвижимостью предполагает использование совокупности методов системного анализа и экономических методов. Первая группа методов обеспечивает позиционирование объекта управления как самостоятельной системы (т.е. с помощью методов системного анализа обосновываются границы региональной системы недвижимости), определяет структуру данной системы (состав основных элементов и связей), позволяет сформировать декомпозиционную структуру, конкретизирующую обобщенный объект управления. Вторая группа методов отражает не формальные, а сущностные характеристики системы, то есть непосредственно соотносятся с предметом управления.
Основным системообразующим фактором можно считать целеполага-ние системы, которое, собственно, и формирует ее структуру. Один и тот же исходный массив недвижимости может быть преобразован в целый ряд не тождественных систем. Так, например, сам исходный массив можно считать полной формальной конфигурацией системы региональной недвижимости. При формировании такой системы в целях обеспечения экономического роста полная конфигурация претерпевает изменения (исключается часть элементов) Таким образом, фор-
мируется результирующая конфигурация системы региональной недвижимости. Этот подход позволяет позиционировать конкретные экономические методы в общей их совокупности, используемой в любом управленческом процессе. Если обратиться к теоретическим и методическим трудам по проблемам управления социально-экономическими системами, то можно констатировать, что в качестве самостоятельных групп выделяются экономические, организационно-распорядительные (иногда называемые административными) и социально-психологические методы. В свою очередь, в составе экономических методов непосредственно к управлению могут быть отнесены только методы экономического (материального) стимулирования. Следовательно, происходит двойное ограничение сферы применения экономических методов - по сфере применения (только производство) и по конкретному объекту (субъекты производственного процесса). Эффективное экономическое регулирование системы региональной недвижимости должно охватывать все этапы производственного цикла. Уточним, что этап производства при этом практически полностью «выпадает» из сферы регулирования, поскольку создание недвижимости практически на 100 % осуществляется субъектами предпринимательства (юридическими лицами), которые и применяют экономические методы управления. Кроме того, решение задач обеспечения экономического роста практически никак не связано с непосредственным воздействием на участников воспроизводства.
До настоящего времени нет единства во взглядах на понятие «управление недвижимостью». Существующее различие во мнениях происходит, прежде всего, из-за того, что управление недвижимостью на региональном уровне - это широкое и ёмкое понятие, имеющее определенное содержание и состав на различных уровнях иерархической структуры субъектов рыночных отношений, действующих на рынке недвижимости, в том числе и в определенных его сегментах.
Под управлением недвижимостью понимают и строительство, и девелопмент, и управление корпоративными инвестициями, и управление инфраструктурой организации. Важно выделить два принципиальных подхода к определению понятия «управление недвижимостью». Первый подход - это управление недвижимостью как материальным объектом. Данному понятию в наибольшей степени соответствует управление инфраструктурой объекта недвижимости, оптимизация всех физических, материальных аспектов создания и функционирования объекта недвижимости. В западной литературе по управлению коммерческой недвижимостью как материальным объектом выделяют два вида управления: Building management, Facility management.
«Building management» - управление зданием или домоуправление - интерпретируется как управление процессами технической эксплуатации здания. «Facility management» дословно означает: «управление удобствами или средствами обеспечения благоприятной работы для людей, находящихся внутри здания». Можно сказать, что в данном случае речь идёт об управлении социальной инфраструктурой здания.
Второе направление характеризует недвижимость как источник доходов или в качестве объекта инвестиций. В англоязычных странах данное направление обычно обозначается как «property management», имеющего своей целью наиболее эффективное использование недвижимости в интересах собственника данной недвижимости. «Управление недвижимостью - предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества» (проект Закона РФ «О деятельности по управлению недвижимостью в РФ»), «Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом». Данный подход является довольно новым для России. Первой работой, рассматривающей недвижимость как инвестиционный актив, является перевод книги Д. Фридмена и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Она явилась основой для появления книг отечественных авторов, в которых оценка недвижимости рассматривается, прежде всего, с позиций инвестиционного подхода.
В рамках инвестиционного подхода основной целью управления недвижимостью является максимизация стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе, которая рассматривается через призму доходов, получаемых в результате владения и использования недвижимости. В России данные подходы четко не разграничены ни в теории, ни на практике, что отражается, например, в «расширительной» трактовке управления недвижимостью, которую предлагает Национальная Ассоциация управляющих недвижимостью России. Принятые данной Ассоциацией «Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью» определяют управление недвижимостью следующим образом: управление недвижимостью - это управленческая деятельность в интересах заказчика (собственника) в отношении какой-либо из сфер деятельности, связанных с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; проектирование; изготовление (возведение, строительство); обращение (купля-продажа, аренда и пр.); употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и
ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; перепрофилирование; утилизация.
Физический и экономический ЖЦ
Создание
объекта
(строительство)
Эксплуатация объекта
~~1
Владение,
пользование
и распоряжение
правами на объект
Регистрация прав
собственника
на объект
Ремонт
ирегоіструкция
объекта
Прав ав ой ЖЦ
Прекращение
использования
объекта
дгаетдааюйяшжкэ
Снос
объекта
(ликвидация)
Регистрация
ликвидации
объекта
Рисунок 1 - Взаимосвязь жизненного цикла недвижимости
В приведенном выше определении объединяются самые разнообразные виды деятельности, связанной с недвижимостью, которые, в общем случае, чаще всего разделены между отдельными участниками, которые выступают главными на отдельных этапах жизненного цикла объекта недвижимости. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический, соответственно управление объектами недвижимости затрагивает целый комплекс технических и технологических, юридических, социальных и финансовых вопросов. Следовательно, участники этого процесса не только преследуют различные цели и интересы, но и обладают различными сферами компетенции.
1.2 Словарно-терминологическая база и понятийный аппарат в системе управления недвижимым имуществом
Научный анализ экономической мысли в системе управления недвижимостью обуславливает необходимость рассмотрения терминологической базы и понятийного аппарата, которые формирует методологическую основу проведенного исследования и позволяет выразить его результаты в виде содержательно взаимоувязанной системы понятий и определений, базирующихся на однородной основе.
Целостный понятийный аппарат в виде терминологически и содержательно взаимоувязанной системы понятий и определений позволяет сформировать совокупность «сквозных» приемов и методов оценки его результатов. Раскрытие сути понятия предполагает четкое толкование того или иного термина, т.е. приписывание ему определенного смыслового значения, превращающее его в понятие и связано с образом мышления, в котором формируется смысл слов. В логике понятие обозначает мысль, в которой обобщаются и выделяются предметы некоторого класса по определенным общим и в совокупности специфичным для них признакам. Наличие целостного понятийного аппарата в виде терминологически и содержательно взаимоувязанной системы понятий и определений позволяет наиболее полно раскрыть сущность управления недвижимостью.
Терминологический аппарат служит исходной методологической посылкой научного подхода, раскрывающего смысловое содержание того или иного понятия. Все без исключения объекты и явления окружающего мира определяются человеком с помощью самых различных слов - определителей, так называемых терминов, из которых складывается терминология. Терминология исходит из основных принципов, концептуальных подходов и связана с многолетней традицией формирования словарно-терминологической базы. Толкование термина в теоретическом аспекте, т.е. приписывание ему определенного смыслового значения, превращающее его в понятие, в котором формируется смысл слов.
Понятийный аппарат предопределяет не только правильность построения тех или иных суждений, умозаключений и теорий, но и обеспечивает ясность понимания, разумность и целесообразность человеческой деятельности и ее социальных последствий. Любое понятие должно отражать сущность объекта исследования, т.е. то, что его выделяет в ряду других явлений. В основе определения любого понятия заложен не угол зрения конкретной науки и тем более не частного исследования, а сам изучаемый объект. Если различные науки исследуют с различных сторон один и
тот же объект, то акцент должен быть сделан в сторону совместных усилий по выработке такого определения, которое бы отражало наиболее существенные черты этого объекта. Другое дело, что каждая наука в соответствии со своим предметом и задачами может сконцентрировать свое внимание на одних признаках и отвлечься от других, оставив их другим наукам. Однако это вовсе не означает, что эти признаки должны быть в основе какого либо альтернативного определения. Поэтому разбор понятия является первостепенной задачей проводимого исследования, так как формирование понятийного аппарата в области управления недвижимостью происходит путем ассимиляции понятий из других областей знаний, которые наполняются новым содержанием и приобретают универсальное значение.
Прежде чем говорить о решении проблемы управлении недвижимостью, необходимо ввести строгие рамки этого термина и понятия. Это связано с тем, что в периодической печати и специальной литературе встречается необоснованно расширительное толкование, ведущее к искажению не только его научного содержания, но и ошибочным выводам. Эта неопределенность не позволяет однозначно идентифицировать объект исследования и четко определить условия его функционирования. В зависимости от методологического подхода понятие недвижимости интерпретируется по-разному. Например, при диалектико-материалистическом подходе акцент делается на формах собственности. При субъективиском и рационалистическом подходах экономическое содержание определяется в зависимости от объекта, предмета, критериев и задач исследования.
В научной литературе, специальных периодических изданиях, современном бизнесе можно встретить множество различных определений и толкований по поводу понятий «недвижимость», «управление недвижимостью», «рынок недвижимости» и т.д. Что касается понятия «недвижимость», то в одних случаях авторы акцентируют внимание на недвижимости как на жилом или нежилом здании, отдельной квартире или офисном помещении. В других недвижимость рассматривают как земельное владение, природный объект, имущественный комплекс собственника, часть национального богатства государства, объект страхования и налогообложения, памятник архитектуры и истории и т.д. Содержание и категориальное направление подобных понятий модифицируется таким образом, что создается видимость существования множества подходов, не имеющих ничего общего между собой. Важно то, что не совпадение точек зрения выливается не только в различия между дефинициями, а касается концептуального понимания сущности, а, следовательно, подходов к проблеме изучения методов и управления недвижимостью.
Принято считать, что смысл понятия «недвижимость» вполне очевиден, и не нуждается в дополнительном толковании. В связи с этим оно упрощенно толкуется в словарях, научной и учебной литературе. Однако раскрытие содержания данного термина, исходя из формальных соображений, ведет к отождествлению понятийной системы науки с лексико-семантической системой языка, поэтому мало перспективно. Отсутствие строгого подхода в научных публикациях не позволяет полноценно и аргументировано осмыслить проблему и выявить всю гамму характеристик столь сложных понятий таких, как «недвижимость» и «управление недвижимостью».
В категориальном аппарате современной России словосочетание «управление недвижимостью» используется относительно недавно и является производным от слова «управление» и термина «недвижимость» (недвижимое имущество, недвижимая вещь), где этот термин является главным. Не смотря на то, что слово управление не является главным в этом словосочетании, в первую очередь определимся с его семантикой. Общность, многоаспектность и многозначность управления, получившего широкое распространение и употребляемого в разном смысле, затрудняет раскрытие его сущности несколькими фразами без предварительных пояснений. Это обусловлено тем, что толкование этого термина, воспринимаемого в самом общем смысле этого слова, связано мировоззренческими позициями.
Понятие «управление» в классическом определении представляет собой целенаправленное воздействие, что указывает на имеющуюся или ставящуюся сверху цель, достигаемую в процессе выработки и осуществления решения. Управление -это интегрированный процесс планирования, организации, координации, мотивации и контроля, необходимый для достижения поставленных целей. Деятельность по координированию работы людей и составляет сущность управления. Управление рассматривается как вид деятельности людей, направленный на достижение определенной цели. В русском языке для конкретизации смысла к слову «управление» добавляется название объекта управления, т.е. чем управляют, например, недвижимостью.
Теперь рассмотрим, что собой представляет термин «недвижимость». Этот термин относится к научному и общеупотребительному названию, укоренившемуся в последние годы в сознании большинства профессионалов. Как известно, всякое научное исследование, с одной стороны, предполагает использование результатов труда предшественников, а, с другой стороны, кооперацию современников, поэтому в исследовании будем руководствоваться этим положением. С точки зрения семантического образования этот термин представляет собой довольно сложное и динамичное понятие. По мнению Г.М. Стерника, слово ШДВИЖИМОСТЬ образовалось в
русском языке (в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - Имущество (ИМение) -собственность. Видно, что в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности и является следствием богатства русского языка [226]. Право владеть и распоряжаться имуществом развивает в человеке инициативу и стимулирует развитие одной из крупнейших отраслей экономики - сферы недвижимости.
Первые упоминания данного термина в России относятся к началу XVIII века. Считается, что сам термин законодательно был введен Указом Петра I в 1714 г. в связи решением вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом. Россия традиционно являлась крупным хозяйственным субъектом, в котором система управления государственными предприятиями в значительной степени была встроена в систему управления государственным имуществом. Новые задачи требовали внесения изменений, как в структуру органов, так и механизм управления государственным имуществом. Специальным органом управления государственным имуществом являлся приказ Большой казны. [221]
Современная словарно-терминологическая база и российская теория, практика в сфере недвижимости формировались при активном использовании опыта стран с развитыми рыночными отношениями (США, Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), которая при разработке законодательной, нормативной, методической базы по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики нашего государства. Ключевыми понятиями англоязычных стран, относящимися к недвижимости, являются термины «Real Estate» и «Real Property», которые переводятся у нас как «недвижимость». Первое из них можно дословно перевести как «реальный неподвижный объект», второе - как «реальная собственность». Тем самым каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина «недвижимость» («физическую» либо «социально-экономическую»). Поэтому при переводе с английского языка на русский целесообразно было бы в первом случае говорить «недвижимый объект», «недвижимая вещь», а во втором «недвижимая собственность». В то же время существует мнение, что термин «Real Estate» является не юридическим синонимом понятия «Real Property». Содержание понятия «Real Estate» раскрывается в мировой литературе как «земля, здания и связанные с их использованием постройки и сооружения».
Термин «земля» в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, начинающимся в безвоздушном пространстве и проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. В некоторых странах полезные ископаемые, обнаруженные на земельном участке, принадлежат его собственнику. Термин «земля» означает следующее. Слово «земля» с маленькой буквы имеет синоним «почва», т.е. природный ресурс. А слово «Земля» с большой буквы имеет синоним «гео» («геоид» - эллипсоид Красовского - теоретическое продолжение уровня Мирового океана) и используется в основном для геодезического и географического описания соответствующего пространства. При употреблении словосочетания «земельный участок» имеется в виду ограниченное пространство, спроецированное на геоид. При употреблении слова «земля» (в единственном числе) понимается природный ресурс, т.е. почва. Употребление слова «земли» (во множественном числе с ударением на букву «е») может означать как ограниченное «пространство» (земли поселений), так и «почвы» (плодородные земли).
Противоречивость толкования определений «земля» и «земельный участок» особенно проявляется с прилагательным словом «улучшение», так как слово «улучшение» поясняет назначение объекта. Улучшение земли - означает улучшение природоохранных и плодородных свойств почвы. В мероприятия по улучшению и охране земли входят: улучшение малопродуктивных земель, предотвращение деградации, загрязнения, захламления, восстановление земель, устранение негативных воздействий хозяйственной деятельности [4, ст. 12, 13]. А в определение «улучшение земельного участка» может включаться размещение на нем строительных объектов с целью осуществления хозяйственной деятельности, что может ухудшать плодородие почвы и природоохранные характеристики участка [4, ст. 31]. Таким образом, получается явный терминологический, целеполагающий и правовой конфликт, когда на территориях, кроме природоохранного и сельскохозяйственного назначения, «улучшение земельного участка» может означать «ухудшение земли» и наоборот.
Термин «недвижимость» предполагает некоторое регламентированное назначение и не перемещение относительно Земной поверхности, т.е. постоянство относительного пространственного положения (постоянство геодезических координат). Данный термин не предполагает постоянство назначения объекта во времени (в ретроспективном рассмотрении). Т.е. этот термин применим только на период времени постоянства назначения объекта. Назначение объекта постоянно, пока оно не переопределено или пока регламенты, отношения объекта и субъекта, параметры внешней среды и характеристики объекта соответствуют его первоначальному на-
значению. Например, пока не произошли полный износ строения или сооружения, естественное или искусственное появление или исчезновение многолетнего насаждения, существенная эрозия почвы, оползень, землетрясение, естественное или искусственное изменение границ и характеристик водных объектов и пр.
Недвижимость - категориальное понятие присущее экономическим системам, в которых имеет место право собственности на землю и другие естественные угодья, а также любое другое имущество, прикрепленное к земле и неотделимое от неё. В научной литературе понятие «недвижимость» выражается разными терминами, в которые, однако, вкладывают единый смысл. Как синонимы используются слова «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», что обусловлено, несомненно, определением недвижимости в законодательных актах.
В специальной литературе существует множество трактовок, раскрывающих разные грани понятия «недвижимость». Недвижимость - это «земля как физический объект и все, что с ней прочно связано». [263]. «Недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону». [40]. «Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения». Приведенные выше определения соответствуют правовому статусу недвижимости, закрепленному в законодательных документах Российской Федерации.
С методологической точки зрения в этом вопросе важна позиция зарубежных ученых, исследующих проблему недвижимости в экономике развитых стран. В Терминологическом словаре Дж. Розенберга: «Недвижимость, недвижимое имущество -реальная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». [211]. В широко известной работе «Modern real estate practice» рассматривается несколько аспектов определения понятия «недвижимость». Земельный участок (Land) - ограниченная поверхность земли с расположенными на ней природными объектами, такими как деревья, вода, включая недра до центра земли и воздушное и космическое пространство над ним. Недвижимое имущество (Real Estate) - земельный участок (Land), включая неотделимые от него дополнения, созданные человеком, в виде зданий, сооружений, многолетних насаждений. И собственно недвижимость (Real Property),
включающая недвижимое имущество (Real Estate) и совокупность юридических прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. [293]
Известный американский экономист первой половины XX века Голланд разделял понятия недвижимость или недвижимое имущество (Real Estate) и недвижимая собственность (Real Property). По Голланду недвижимость - это «участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями». Голланд считает, что при наличии института частной собственности «основным атрибутом недвижимости признается земля как территория, включая и акватории». [198]. Недвижимую собственность он рассматривал как «юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и от использования недвижимого имущества».
Существенный интерес представляет книга Д. Фридмена и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», которая часто цитируется отечественными авторами. Однако, признавая значимость этой работы для российского читателя, хотелось бы подчеркнуть, что она затрагивает лишь отдельные экономические проблемы, связанные с недвижимостью. В ней не делается попытка дать комплексный анализ всей системы экономических отношений по поводу недвижимости. В других зарубежных изданиях авторы стараются подчеркнуть связь недвижимости с землей. Харрисон так определяет недвижимость - это «земля как физический объект и все, что с ней связано», т.е. находится на ней. Конечно, такое определение весьма абстрактно. Поэтому некоторые идут по линии уточнения определения, отмечая, что недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. Имеется и более расширенная трактовка, когда к недвижимости относится имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле. Говоря об имеющихся зарубежных работах известных научной общественности, хотелось бы подчеркнуть, что при анализе категории «недвижимость» в значительной степени делается акцент на ее материально - вещественное содержание и правовые основы. В частности, в словаре Брокгауза и Эфрона указывается на то, что «недвижимое имущество обнимает собою землю и все то, что неразрывно связано с ней по своей природе, а также и некоторые имущества, которые отнесены в ту же категорию по важности своего экономического значения».
В отечественной теории и практике также существуют неоднозначные трактовки понятия «недвижимость». Так, в Современном словаре иностранных слов, недвижимое имущество рассматривается: «Земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней)». [223]. Причем некоторыми авторами используется такая конструкция: «Наиболее точным определением термина «недвижимость» является следующее: недвижимость - это то, что является недвижимостью по закону» [171, 40]. Подобный взгляд на недвижимость чрезмерно сужает рамки этого понятия. С другой стороны, обратная точка зрения - что единого общепринятого толкования недвижимости не существует, а есть набор понятий, используемых для конкретных задач (организационно-правовых и экономических) также не достаточно корректна ввиду того, что дает основания для сомнительных умозаключений.
В своем исследовании ряд авторов исходят из следующих определений. Согласно Большому энциклопедическому словарю, недвижимость составляют: «...земля и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, иные вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т.д.)» (с. 883). Близко по содержанию с этим и следующее определение недвижимости: «земельные участки и другие естественные угодья, другое имущество, прикрепленное к земле, прочносвязанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также и вещные права на землю» [41]. Аналогичные формулировки встречаются у Б.А. Райзберга, ЯМ. Лозовского и КБ. Стародубцева.
Помимо этого имеются и другие суждения по этому вопросу. В частности, недвижимость - это те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения [64]. Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [174]. Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. [221]
Определение недвижимого имущества приводится в Гражданском Кодексе РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Как видно из этого определения, родовым признаком недвижимости является прочная, неразрывная связь с землей, что и предопределяет, в существенной мере, специфику недвижимости как товара и особенности ее рыночного оборота. Существенно при
этом то, что земля - это не просто место размещения недвижимости, которая одновременно есть и основа и первая составляющая любого объекта недвижимости. Это особо подчеркнуто в принятом Земельном Кодексе РФ (ЗК РФ), где уже в первой статье подчеркнуто, что «земля - это не только основа жизни и деятельности человека, природный объект, основа для осуществления хозяйственной и иной деятельности, но и недвижимое имущество».
Далее в ряде статей указывается, что здания и сооружения и иные прочно связанные с землей объекты должны следовать судьбе земельного участка. Например, в ст. 35 ЗК РФ подчеркнуто, что если земельный участок и находящиеся на нем здания или сооружения принадлежат одному лицу, то отчуждение земельного участка без этих зданий и сооружений не допускается. Таким образом, ЗК РФ прямо указывает, что земельный участок - это важнейшая, конституирующая часть объекта недвижимости. Именно привязанность к земле и создает главную определенность объекта недвижимости. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания, но одно изменить невозможно - привязанность их к определенному месту на земной поверхности.
Непосредственная связь с землей, являясь важнейшим признаком недвижимого имущества, является и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества. Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля. Недвижимость, привязанная к определенному месту на земле, всегда испытывает на себе воздействие окружающей среды - соседних зданий, сооружений, транспортных путей, экологической ситуации и пр.
Местоположение недвижимости - главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение - вовсе не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости. Таким образом, объекты недвижимости могут существенно отличаться по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому, например, относиться к зонам с одинаковой деловой активностью и пр. Значимость местоположения как фактора, определяющего ценность недвижимости, придает проблеме определенности прав пользователя недвижимости на землю существенный экономи-
і—российская
1 ГОСУДАРСТВЕННАЯ 1 БИБЛИОТЕКА
ческий смысл. Иначе говоря, приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.
Вторая составляющая недвижимости - усовершенствования (улучшения) земли. Под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей улучшения, в том числе построенные на земле здания и сооружения. Третья составляющая недвижимости - принадлежности. Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу и являющиеся его неотъемлемой частью. И все же ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обуславливает необходимость выделения недвижимого имущества в категорию особого рода вещей. Эта необходимость вытекает из особой роли земли как экономического ресурса в хозяйственной жизни общества: земля (недвижимость) является необходимым условием всякой экономической и социальной деятельности, выступает в качестве той пространственной основы, на которой разворачивается вся жизнь общества. В то же время недвижимое имущество является объектом собственности (или иных вещных прав). Вот почему следует различать экономическое понятие «недвижимость» и юридическое - «недвижимая собственность». Различие между указанными понятиями наиболее ярко заметно в англо -американской терминологии. Если термин «Real estate» (недвижимое имущество) служит для обозначения собственно физического тела недвижимости (земля и ее усовершенствования), то понятие «Real property» (недвижимая собственность) обозначает «права на владение, которые переходят вместе с недвижимостью».
Юридическая категория «собственность» отражает права собственности, выражая отношения принадлежности имущества субъектам собственности. Собственность одновременно выражает и экономические отношения, которые отражаются в экономической категории «собственность». Характерной чертой марксистской трактовки собственности и было подчеркивание экономического содержания над ее юридической формой. Экономические отношения собственности в современном обществе реализуются в правовых формах - ими определяются отношения субъекта собственности к объекту собственности, правовые нормы включают в себя права собственника, его имущественную ответственность и защищают его права: право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, в чем бы оно не заключалось. Законы не создают отношений собственности (они объективны), а всего лишь закрепляют отношения, которые фактически сложились в обществе. Можно сказать, что отношения собственности имеют две стороны: внешнюю и внутреннюю. Внешним выражением, оболочкой отношений собственности выступают традиции и
обычаи, мораль, принуждение, право. Именно юридическая оболочка позволяет зафиксировать права собственности, законодательно их регулировать, учитывать происходящие изменения (возникновение, отчуждение, прекращение и восстановление прав собственности). Содержание отношений собственности составляют экономические отношения между людьми по производству, распределению, обмену и потреблению.
Понятие «недвижимая собственность» как экономический актив представляет собой сплав юридических и физических характеристик, что требует особого внимания к проблемам содержания права собственности при исследовании проблем управления недвижимостью. С собственностью непосредственно связаны экономические интересы каждого члена, всех слоев, групп населения в любом обществе. Собственник имущества, и в первую очередь средств производства, получает все или весомую часть своих доходов от собственности. В этом плане собственность тесно связана с экономической властью, с управлением производством, с повседневными отношениями между людьми.
В широком смысле недвижимость часто представляют в виде пирамиды, имеющей вершину в центре Земли, лучи которой проходят сквозь ее поверхность по пограничным линиям конкретного участка, которая включает все неотделимые от земли объекты как природного происхождения (растительные и водные, воздушное пространство), так и созданные человеком (здания, сооружения). В основе трактовок термина «недвижимость» лежат три позиции - это: а) определение недвижимости с материально - вещественной точки зрения; б) с точки зрения норм гражданского права и в) с экономических позиций. Все три подхода правомерны, но ни один из них не является универсальным, поэтому их применение требует соответствующего контекста, не подменяя одно другим, как предлагают некоторые специалисты.
Первый подход, связанный с определением недвижимости с материально -вещественной точки зрения, характерен для многих стран мира. Соответствующие толкования даны во многих зарубежных изданиях, посвященных операциям с недвижимостью. С материально-вещественной точки зрения недвижимость рассматривается либо как физический объект, образованный земельным участком и всем, что с ним прочно связано (находится на нем), либо как вид имущества. При этом основное внимание уделяется, как правило, смысловому и правовому различиям ряда широко употребляемых терминов таких, как земля, недвижимость и недвижимая собственность, которые часто используются для описания одних и тех же вещей, как указывает Эдит Лэнк {Edith Lank) в пособии для продавцов недвижимости. Эти термины существенно отличаются. Например, термин «земля» относится не
только к поверхности земли, он включает и предметы, постоянно закрепленные на земле, но только природного происхождения, такие как деревья и вода. Земельная собственность включает также полезные ископаемые и другие субстанции под поверхностью земли наряду с воздушным пространством над данной поверхностью. Термин «недвижимость» шире, чем термин «земля», и включает все постоянно закрепленные улучшения - здания на земле, улицы, сооружения и другие выполненные человеком элементы собственности. Термин «недвижимая собственность», в свою очередь, еще шире и включает пакет прав на собственность. [297]
В соответствии со вторым подходом, широко применяемым отечественными специалистами (Л.П. Белых, В.В. Григорьев, И.А. Рахман, В.Е. Ecunoe) и введенным в оборот российским гражданским законодательством, когда в понятие «недвижимость» объединяются характеристики недвижимости как физического объекта и как объекта правовых отношений. Например, авторы и составители Большого экономического словаря приводят такое определение: «Недвижимость земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней. К недвижимости относятся также вещные права на землю» [41]. Однако вещные права - это категория из другой сферы отношений. Кроме того, понятия вещей и вещных прав следует разделять как в сфере экономических, так и правовых отношений. Такая трактовка может быть использована лишь для каких-то узких специальных целей, например, для определения налогооблагаемой недвижимости или объекта налогообложения по налогу на имущество (на недвижимость).
Третий подход связан с рассмотрением недвижимости с экономических позиций, так как эта тема является весьма многогранным объектом для изучения экономической науки. Нужно заметить, что в современной экономической литературе рассматриваются различные аспекты экономической природы недвижимости. Так, И.Т Балабанов утверждает, что «недвижимость является финансовым активом», а Н.Г Во-лочков, напротив, указывает на то, что «недвижимость относится к категории товаров» [26, 54]. Из определения данного в ст. 130 ГК РФ усматривается, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы материального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека» [69]. В цивилистике можно встретить и более широкий подход к категории «вещь». Так, из рассуждений Д. И. Мейера вытекает, что под вещью понимается любой предмет материального мира. Отсюда следует, что и небесные тела являются вещью. Далее автор
отмечает, что не все вещи относятся к объектам прав, а только те, которые могут подлежать господству лица и рассматриваются в быту как ценность.
Содержание определений вещи позволяет выделить ее признаки. Во-первых, это материальный субстрат. Е. А. Суханов раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи. Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. По этому признаку из числа вещей исключаются жидкости, газы, находящиеся в незамкнутом пространстве, и энергия сама по себе, не имеющая пространственных форм. В отношении недвижимости пространственная ограниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты. С учетом данного положения под лесами следует также понимать участки леса. Именно такое толкование понятия «лес» в смысле объекта недвижимости закреплено, в частности, п. 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В-третъих, применительно к юридическому понятию «вещь» объект должен быть способен к обладанию человеком.
Объекты материального мира, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут, как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики), и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании. Объекты, не имеющие значения для права, не могут рассматриваться в качестве правовых категорий. Вместе с тем не обязательно, чтобы вещь непосредственно находилась в чьем-либо обладании. Бесхозяйные вещи все равно остаются вещами. Здесь определяющее значение имеет принципиальная способность к обладанию. Причем с развитием науки и техники эта способность охватывает все больший круг объектов. И, в-четвертых, объект должен иметь свойства, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономической плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном случае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может. Таковы основные подходы к правовому анализу правовой категории «вещь».
Использование деления на движимость и недвижимость применительно именно к вещам является традиционным. Вместе с тем, во французском гражданском законодательстве к недвижимости относятся и права на недвижимые вещи. (Французский
Гражданский кодекс, ст. 517-526). Г. Ф. Шершеневич указывает, что «собственно обязательства, имеющие своим объектом чужие действия, а не вещи, по природе своей не подлежат вовсе делению на движимые и недвижимые». Таким образом, можно констатировать, что термин «имущество», используемый в ст. 130 ПС, должен пониматься в более узком смысле. Тезис о вещном составе недвижимости нашел отражение в юридической литературе. Так, О. М. Козырь пишет: «Важно отметить, что ГК РФ по сравнению с Основами гражданского законодательства 1991 г. применительно к делению на недвижимости и движимости оперирует более точным понятием - «недвижимые вещи», - поскольку, исходя из содержащегося в Кодексе определения недвижимости, иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона». Однако из данного правила есть исключение. Предприятие, отнесенное законодателем к недвижимости, вещью, исходя из смысла ст. 132 ГК РФ, не является.
Ряд специалистов рассматривают недвижимость в узком и широком смысле. Так, Т. А. Вепижанская рассматривает недвижимость в узком смысле (как земля и имущество, созданное в результате человеческой деятельности, длительное время, сохраняющее свою натурально - вещественную форму и неотъемлемо связанное с землей). А также широком смысле как участок земли с недвижимым имуществом и юридическими правами собственности на эту землю и находящееся на ней имущество. [47]
В то же время Н.Г. Лукьянова характеризует недвижимость как «физический объект». В связи с этим недвижимость понимает как «комплекс материальных объектов, состоящий из земельного участка и прочно связанных с ним элементов, включая содержание недр под ним и воздушное пространство над ним, а также здания и сооружения» [151].
Как видно из вышеприведенных определений все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) - земля и все то, что неотрывно с ней связано.
Особый интерес представляют суждения правоведов, так как категория недвижимости имеет юридическое значение для гражданского оборота. В гражданском праве недвижимостью признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права, а для возникновения таких прав необходима соответст-
вующая государственная регистрация. В обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Следовательно, государственная регистрация - это юридический признак недвижимости.
Относительно роли недвижимости в экономике рассуждают многие отечественные специалисты. В частности, позиция С.Н. Максимова по этому вопросу основывается на том, что, недвижимость - это объект отношений собственности и «в зависимости от господствующего при данном социально-экономическом строе типа собственности по поводу недвижимого имущества складывается особая сфера экономических отношений» [154,155]. С другой стороны, недвижимость - это объект экономического оборота, выполняющий при этом множество функций. Исторически недвижимость рассматривалась только как фактор производства, а не как среда для инвестиций, в этом смысле она характеризовалась только потребительской ценностью. Помимо этого в работах современных специалистов исследуются такие функции недвижимости, как товара особого рода, объекта инвестиций, финансового актива, предмета потребления и фактора (средства) производства.
В. А. Горемыкин и Э.Р. Бугулов, рассматривая недвижимость с точки зрения «экономической концепции», определяют ее как «эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода». В то же время авторы далее несколько иначе представляют роль недвижимости в экономике: «Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления». В связи с этим возникают сомнения по поводу двух моментов: первое - по-видимому, эффективность инвестиций в недвижимость рассматривается как неотъемлемая и заранее установленная характеристика недвижимости. Второе - по какой причине авторы апеллируют к роли недвижимости в системе знаний, в то время как предполагалось все же указать место недвижимости в рыночной системе [65]. Е.С. Озеров считает, что недвижимость как экономическое благо выполняет функции предмета потребления (бездоходного), реального актива и финансового (инвестиционного) актива. [173]
Многие авторы сходятся во мнении относительно двойственной природы недвижимости как вещи, и как объекта права, вследствие чего под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость. Подобной точки зрения придерживаются С.Н. Максимов, Е.И. Тарасевич и СВ. Грибовский. В частности, СВ. Грибовский отмечает, что товаром на рынке недвижимости является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него, а поэтому не-
движимость как товар на рынке недвижимости может существовать в двух наиболее распространенных формах: товар как продукт и товар как услуга. Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то недвижимость относится к классу материальных активов. [75,153,155, 237]
«Материальные активы (tangible assets) обладают физическими свойствами, в значительной степени определяющими их стоимость. Примерами таких активов являются здания, оборудование, земля. Нематериальные активы (intangible assets) представляют собой законные права на некоторую будущую прибыль. Стоимость таких активов не зависит от формы, в которой эти права зафиксированы. Финансовые активы, также называемые финансовыми инструментами или ценными бумагами, являются примером нематериальных активов» [255].
Как видно из приведенных примеров, а их можно продолжить, что многообразие подходов в этой области явление закономерное, поскольку устраняет опасность упрощения, так как сложные проблемы требуют адекватно реакции. Большинство отечественных и зарубежных специалистов не склонно считать недвижимость финансовым активом. Например, С. Майкл Джилъберто и Сэндон Дэ/с. Голдберг отмечают, что «недвижимость как класс активов отличается от финансовых активов тем, что она должна не только обеспечивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках капитала, но и обеспечивать арендаторов физическим пространством». [254]. Однако существует точка зрения, в соответствии с которой недвижимость рассматривается, прежде всего, как финансовый актив, являющийся формой вложения капитала. В частности, И.Т. Балабанов считает, что «недвижимость - это не товар, а капитал в вещной форме, собственность, приносящая доходы или прибыль». Поэтому «купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товаров народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход» [26].
Недвижимость нельзя считать финансовым активом только на том основании, что она приносит доход. По этой логике все активы - финансовые, ибо при желании извлечь доход можно из всего. На самом деле - это критерий экономического актива. В совокупность финансовых активов попадают, например, ценные бумаги, удостоверяющие различные виды прав на недвижимость: закладные, жилищные сертификаты, приватизационные чеки. Большинство авторов признает недвижимость, прежде всего, товаром особого рода. Так, Дж. Фридман и Я. Ордуэй выделяют следующие характеристики недвижимости как товара особого рода: потенциальный рост стоимости земли; снижение относительной стоимости зданий и сооружений;
