Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ПРЕДПОСЫЛОК УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 10
Обоснование понятия инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости 10
Необходимость создания механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости 25
Анализ информационного сопровождения объектов коммерческой
недвижимости на рынке 32
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ
МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 40
Структура механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости 40
Анализ существующих методик расчета показателя инвестиционной привлекательности для различных уровней 44
Систематизация факторов инвестиционной привлекательности
коммерческой недвижимости и их количественная оценка 64
ГЛАВА 3. АПРОБАЦИЯ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ 84
Схема работы элементов механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости 84
Использование элементов механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости для участников рынка недвижимости 91
Управление инвестиционной привлекательностью коммерческой
недвижимости для представления на рынке (на примере здания склада) 97
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 102
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 106
ПРИЛОЖЕНИЯ 118
Введение к работе
Актуальность работы. С переходом недвижимости в частную собственность особую актуальность приобретают вопросы, связанные с ее управлением. Управление предопределяет такие важнейшие показатели недвижимости как доходность и стоимость. Особенно это касается коммерческой недвижимости. Как приносящая доход, коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования. На рынке коммерческой недвижимости появляется все большее число инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость. В связи с этим становится актуальным вопрос информационного представления недвижимости на рынке. Со стороны продавца, желающего выгодно продать, и со стороны покупателя (инвестора), желающего получить необходимую информацию об объекте недвижимости, позволяющую выгодно вложить капитал. Для инвестора, вкладывающего свой капитал в недвижимость с целью получения прямого дохода (сдача в аренду, перепродажа), важным этапом является выбор конкретного объекта среди представленных на рынке.
В связи с этим актуальным является проведение анализа инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, т.е. оценка характеристик условий функционирования объекта, определяющих доходность инвестиций. Такой анализ даст наибольшую ценность инвестору, если будет определено количественное значение инвестиционной привлекательности, позволяющее ранжировать недвижимость, представленную на рынке.
С другой стороны для собственника коммерческой недвижимости, желающего выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель инвестиционной привлекательности принял более высокое значение. Для этого собственнику необходимо определенным образом подготовить недвижимость к продаже, т.е. управлять инвестиционной привлекательностью объекта.
Управлять инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости актуально для самого собственника или для привлекаемой в целях от-
чуждения объекта профессиональной управляющей компании (девелоперские фирмы, агентства недвижимости, трастовые копании и др.). В современных условиях на рынке недвижимости со стороны профессиональных участников появляются новые виды услуг, и подготовка коммерческой недвижимости к продаже путем управления инвестиционной привлекательностью объекта представляется одним из таких видов деятельности. В этой связи особую актуальность управления инвестиционной привлекательностью могут представлять здания предприятий, которые в условиях структурных изменений экономики вынуждены продавать неиспользуемую недвижимость, имеющую, как правило, низкие потребительские характеристики.
В имеющихся научных разработках по управлению и инвестициям в недвижимость не уделяется должного внимания описанному выше вопросу. Поэтому в современных условиях для эффективного управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости актуальным является разработка научных подходов и методических рекомендаций для создания механизма такого управления. Значимость и недостаточная разработанность предопределили выбор темы диссертационного исследования.
Целью работы является формирование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости на основе систематизации и анализа влияющих на нее факторов с разработкой основ его практического использования.
Для достижения цели в диссертационном исследовании поставлены следующие задачи:
-изучить существующие классификации недвижимости и выявить особенности коммерческой недвижимости; -исследовать существующее понятие инвестиционной привлекательности
и его применение для коммерческой недвижимости; -проанализировать информационное обеспечение процесса представления коммерческой недвижимости на рынке;
-сформировать механизм управления, направленный на повышение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;
-исследовать традиционные способы оценки инвестиционной привлекательности для разных уровней объектов;
-систематизировать факторы, определяющие инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости;
-формализовать количественную оценку инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;
-разработать основы практического использования показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости для участников рынка недвижимости.
Объект исследования: организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессе управления коммерческой недвижимостью.
Предметом исследования является механизм управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости.
Теоретической основой исследования послужили теоретические положения, разработанные отечественными и зарубежными авторами по следующим направлениям:
-инвестиционной привлекательности для разных уровней объектов: Тихомировой И., Марченко Г., Мачульского О., Орловой Е.Р., Ройзмана И., Шахназарова А., Гришина И., Бланка И.А., Даниловой Т.Н., Гуськовой Н.Д., Домниной Ю.Ю., Новикова Ю.И., Морозова В.Ю., Гузне-ра С.С, Харитоновой В.Н., Сутырина С.Ф., Хванова Н.В., Гуськовой Т.Н. и др.;
-инвестирования недвижимости: Эккерта Дж., Эллвуда Л., Гитмана Л., Вюртзебаха Ч., Хадсон-Вильсона С, Тарасевича Е.И., Белых Л.П., Ресина В.И., Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Горемыкина В.А., Довгял-ло М.В., Смирнова В.А., Щербаковой Н.А. и др.;
-управления объектами недвижимости: Говера Р., Соловьева М.М., Максимова С.Н., Пашкуса Ю.В., Калянкевича М.В., Коттса Д., Москвина В.Н. и др.; -экономики недвижимости: Фридмана Дж., Ордуэйна Н., Харрисона Г., Григорьева В.В., Рутгайзера В.М., Асаула А.Н., Негаева Р.Т., Стерника Г.М., Черняка А.В., Тэпмана Л.Н., Артеменкова И.Л. и др. Основными методами исследования явились: системный подход, методы логического анализа, статистические методы, кластерный анализ, ранжирование, методы структурного анализа, экспертных и балльных оценок, метод сводных показателей, графический метод, компьютерные технологии обработки информации.
Информационную базу исследования составили: специальная нормативная, справочная, учебная и научная литература; законодательные и нормативные акты; материалы периодической печати; материалы рейтинговых агентств; результаты экспертного опроса; глобальная информационная сеть Интернет.
Научная новизна. В ходе исследования были получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:
-уточнены понятия коммерческой недвижимости и инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости; -выявлены характеристики информационного сопровождения объектов
коммерческой недвижимости на рынке; -сформулированы основные элементы механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости для собственника (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта); -систематизированы факторы, определяющие инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости; -предложен комплексный показатель количественной оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости;
-разработаны рекомендации для участников рынка недвижимости по применению показателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости; -показано практическое использование механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости, на примере здания склада.
Практическая значимость работы заключается в том, чтб использование предложенного механизма позволит собственнику объектов недвижимости (или управляющей компании, привлеченной для продажи объекта) повысить инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости и, тем самым, выгоднее отчуждать объекты недвижимости на рынке или привлекать дополнительные инвестиции в недвижимость. Количественная оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты недвижимости, анализируемые с целью вложения капитала, и выбирать среди них наиболее выгодные, а также может служить дополнительным информационным показателем для ряда участников рынка недвижимости (риэлтеров, оценщиков и др.).
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты были представлены на конференциях: 58-ой научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2001 г.); 59-ой научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2002 г.); Научно-практической региональной очно-заочной конференции «Инновационное развитие инвестиционно-строительного комплекса» (г. Новосибирск, февраль 2003 г.); Всероссийской конференции «Научно-технические проблемы в строительстве» (60-я научно-техническая конференция НГАСУ) (г. Новосибирск, апрель 2003 года); Третьей Всероссийской конференции научно-преподавательского состава технических вузов «Рынок: проблемы переходной экономики» (г. Новосибирск, май 2003 г.); Международной очно-заочной научно-практической конференции «Проблемы ценообразования в строительном комплексе» (г. Новосибирск, октябрь 2003 г.).
Разработанные рекомендации используются в практической деятельности ряда организаций: ГУП Фонд имущества Новосибирской области, оценочное фирмы ООО «НЕДВИЖИМОСТЬ - РИЦ», риэлтерской компании ООО «СОНЦЕ НА КРОПОТКИНА».
Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета е учебных курсах: «Экономика недвижимости», «Обоснование инвестиций в недвижимость», «Основы НИР в экономике строительства».
Теоретические предпосылки использовались при выполнении раздела исследовательского проекта № 01-02-00419а, поддержанного грантом РГНФ под руководством научного руководителя диссертационного исследования (в ИЭи-ОПП СО РАН).
Публикации: по теме исследования опубликовано 9 печатных работ, общим объемом 4,5 п.л.
Структура диссертации: текст работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 122 наименований, 3 приложений. Основное содержание изложено на 117страницах, включает 9 рисунков и 8 таблиц.
В первой главе «Анализ предпосылок управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости» обосновано понятие инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, показана необходимость создания механизма ее управления, проанализировано информационное сопровождение объектов коммерческой недвижимости на рынке.
Во второй главе «Методическое обеспечение формирования механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости» предложена структура механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости, определено наполнение ее элементов, предложено методическое обеспечение соответствующих элементов структуры.
В третьей главе «Апробация механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости» разработаны этапы практи-
ческого применения механизма управления инвестиционной привлекательностью коммерческой недвижимости, определены участники рынка недвижимости, для которых возможно использование элементов вышеназванного механизма, приведено практическое применение предложенного механизма управления на примере конкретного объекта коммерческой недвижимости.
Диссертационная работа выполнена в соответствии с паспортом ВАК научной специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)», областью исследования 15.71 - «Управление объектами недвижимости» (шифр согласно Паспорту номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки), утвержденному протоколом первого заместителя промышленности, науки и технологий РФ от 16.02.01 № МК-1-пр.).
