Содержание к диссертации
Введение
1 Теоретические аспекты и анализ особенностей малоэтажного строительства 12
1.1 Анализ основных тенденций ввода и особенности этапов развития малоэтажной жилой
застройки в современной экономике России 12
1.2 Исследование зарубежного опыта малоэтажной жилой застройки 28
1.3 Особенности современного отечественного программно-целевого развития малоэтажной жилой застройки России с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований 41
Выводы по первой главе 58
2. Исследование современных общефедеральных тенденций развития малоэтажного жилищного строительства в РФ и анализ ключевых территориальных рынков малоэтажной застройки ...62
2.1 Исследование современных общефедеральных тенденций развития малоэтажного
жилищного строительства в РФ и анализ ключевых территориальных рынков малоэтажной
застройки .С1.. 62
2.2 Анализ ключевых территориальных рынков по вводу малоэтажного жилья на уровне субъектов РФ 83
2.3 Общетеоретическая методическая модель формирования экономического механизма формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки L.f.l 91
Выводы по второй главе lit 99
3. Методические рекомендации по формированию экономического механизма развития эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки (на примере территориального рынка Московской области) 104
3.1 Общие тенденции и прогнозирование строительного рынка Московской области по сегменту малоэтажного жилищного строительства 104
3.2 Анализ особенностей развития территориального рынка малоэтажной жилой застройки и рынка земельных участков Московской области по сегменту коттеджных поселков по перспективным зонам освоения ... 114
3.3 Предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки на основе программного комплекса «ТОПАЗ» 133
Выводы поЗ главе 150
Заключение 151
Список используемой литературы
- Особенности современного отечественного программно-целевого развития малоэтажной жилой застройки России с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований
- Анализ ключевых территориальных рынков по вводу малоэтажного жилья на уровне субъектов РФ
- Анализ особенностей развития территориального рынка малоэтажной жилой застройки и рынка земельных участков Московской области по сегменту коттеджных поселков по перспективным зонам освоения
- Предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки на основе программного комплекса «ТОПАЗ»
Введение к работе
Глобальным общероссийским современным трендом жилищного строительства является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась за последние 20 лет более чем в 4 раза. За 2010 г. этот показатель составлял 25,3%, в то время как в 1990 г. - только 6,2%, а в первом полугодии 2011 г. - 50,8%. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%. Не смотря на положительную динамику, доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран-80%.
В настоящее время происходит кризисная трансформация в структуре ввода и перестройка строительного комплекса РФ на приоритетное жилищное строительство малоэтажного жилья. Данная особенность приоритета жилищного строительства формирует новый облик страны как «одноэтажной России» и отражает мировые тенденции развития в воспроизводстве жилища, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды народонаселения.
Идея «одноэтажной России» находит все большую поддержку на государственном уровне. Это подтверждает как принятие Госдумой РФ программы развития малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» в 2009 г., так и значительное количество аналогичных программ в регионах России. В действующей ФЦП «Жилище» особо отмечен приоритет малоэтажного строительства и намечены конкретные программно-целевые мероприятия по его поддержке по направлениям развития спроса и предложения. Федеральные, региональные и корпоративные программы малоэтажного строительства должны стать альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.
Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону малоэтажного жилищного строительства, действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки (МЖС) еще не достаточно эффективен. Он не ориентирован на приоритетное градостроительное планирование развития территорий городов по направлению формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения. Как известно, очень высока конкурентоспособность кластера компаний по многоэтажному строительству. Сопоставимые по площади участки застройки у них более доходны и инвестиционно привлекательны, что делает малоэтажных. девелоперов менее конкурентоспособным по сравнению с традиционно работающими компаниями.
Другой проблемой развития МЖС является высокая стоимость земельных участков под строительство малоэтажного жилья, которая способна составить до половины себестоимости строительства. Земельные рынки, предшествующие строительному процессу в малоэтажном домостроении в настоящее время не достаточно отражают приоритет малоэтажного строительства. Предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на технические условия, на подключение внешних инженерных сетей, большой стоимости платы за подключение.
К научным аспектам относится необходимость существенного
повышения уровня стоимости, энероэффективности, энергосбережения и
экологичности всех проектов малоэтажного строительства, как обязательного
условия формирования конкурентных преимуществ МЖС перед
многоэтажным.
Указанные выше основные современные ключевые проблемные факторы эффективности, как и многие другие, требуют инновационных изменений в экономическом механизме функционирования как в корпоративных системах девелопмевта у заказчиков-застройщиках, так и в государственно -муниципальном программно-целевом регулировании приоритетов развития данного сегменга жилищного рынка.
Тема развития в нашей стране малоэтажного строительства исследовалась и исследуется в настоящее время как высокоактуальное научно-практическое направление. Но современные предпосылки ее рассмотрения в контексте указанной проблемного поля реструктуризации жилищного строительства, обуславливают текущую значимость избранной темы диссертационной работы и подтверждает ее научную новизну и практическую востребованность.
Степень изученности проблемы. Проблема исследований новых подходов для выявления и обоснования резервов роста малоэтажного жилищного строительства и его качественных параметров привлекает внимание многих ученых и специалистов. Опубликовано ряд научных работ, связанных с поисками возможностей развития территориальных рынков малоэтажного жилья, особенно, в сфере девелопмента, организации, технологии, градостроительства и управления малоэтажным жилищным строительством.
Существенный вклад в эти исследования внесли ученые-экономисты С.И.Абрамов, В.ФЛрхипов, С.А.Баронин, Воронин М.И., Волков Б.А., Б.В.Генералов, П.Г.Грабовый, ЮЛ.Данилов, В.СКазейкин, М.И.Каменецкий, Н.Ф.Костецкий, И.Г.Лукманова, ВЛ.Осташко, Ю.П.Панибратов, ЕШІанкратов, И.А.Рахман, В.П.Стороженко, А.Т.Спицын, Б.Б.Хрусталев и другие. Следует отметить вклад специалистов в области градостроительства, таких как |С.Н.БулгакоЯ Н.П.Кошман, В.Ф.Касьянов. Зарубежный опыт, отраженный в работах таких известных ученых, как Г.Поляковский,
Дж.Фридман, Н.Ордуэй, Г.С.Харрисон, Р.Страйк, Дж.Дэниелл, не может быть применен в России без его адаптации к российским условиям.
Во всех работах названных авторов обозначены важные проблемы, связанные с решением локальных и общих теоретических задач развития в России рынка малоэтажного жилья в ретроспективных условиях. Однако современная актуализация проблемы существенной активизации территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства в условиях реструктуризации отрасли по ключевым проблемным факторам эффективности требует использования шшовационных и особо приоритетных элементов экономического механизма регулирования активности данного сегмента жилищного рынка. Именно поэтому возникла объективная необходимость дополнительно исследовать научно-практические проблемы формирования и развития малоэтажного строительства з России.
В качестве научной гипотезы исследования принято предположение о возможности совершенствования экономического механизма приоритетного развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки через действие специализированных подсистем девелопмента, обеспечивающих управление экономичностью, энергозффективностью, соответствием предложения возросшем)' спросу, земельному рынку и программно-целевой поддержкой МЖС по критериям комплексной эффективности.
Цель диссертационной работы заключается в анализе современного состояния и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки с разработкой предложений и методических рекомендаций по моделированию экономического механизма их эффективного приоритетного формирования.
Для достижения поставленной цели в работе были сформулированы следующие задачи:
Исследовать основные тенденции ввода малоэтажной жилой застройки, особенности этапов и программно-целевого развития в РФ и за рубежом с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований;
Проанализировать современное состояние и выполнить сценарный прогноз развития строительного рынка московской области малоэтажного жилья по сегменту коттеджных поселков;
Выполнить анализ особенностей и главных тенденций развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне. федеральных округов, регионов и ключевых субъектов РФ;
Изучить особенности развития рынка земельных участков под малоэтажную жилую застройку московской области с территориальным зонированием перспективных зон освоения и экономико-математическим моделированием допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестпроектов.
Разработать теоретические основы и методические рекомендации по моделированию экономического механизма приоритетного формирования эффективных территориальных рынков малоэтажной жилой застройки;
Объектом исследования являются предприятия инвестиционно-строительного комплекса РФ и Московской области, участвующие в подготовке и реализации инвестиционных проектов и программ малоэтажного жилищного строительства.
Предметом диссертационного исследования являются
организационно-экономические и управленческие процессы развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки и экономический механизм их эффективного формирования.
Область исследования. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследования паспорта специальностей ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление: «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами» - Строительство», а именно:
п.15.55. «...исследование современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях»;
п. 15.56. «Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов».
Методологическую основу исследования составляют теоретические и методологические разработки российских и зарубежных ученых, посвященные экономическим проблемам, теории организации, управления в инвестиционно-строительной жилищной сфере, экономико-статистический методы, графические интерпретации. Научные результаты диссертационной работы были получены с использованием методов системного, статистического анализа, экспертных оценок, графического и табличного методов. В ходе исследования использовались корреляционные и регрессионные модели с использованием типовых компьютерных программ в составе MS Excel, Mathcad, а также применен язык программирования Visual Basic версии 6 для разработки авторского программного комплекса «Топаз». Применение этих методов и моделей позволило более полно анализировать разнообразные явления, происходящие в процессе анализа главных тенденций и. экономического механизма развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки.
Информационной основой исследования послужили официальные статистические данные органов государственной статистики по РФ и Московской области, законодательные и нормативные документы РФ, информационно-аналитические данные Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства, публикации в специальных отраслевых изданиях, данные информационно-аналитических агентств, специализированных фондов, отчетные документы строительных предприятий и другие документы.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в установлении особенностей современного состояния и главных тенденций функционирования территориальных рынков малоэтажной жилой застройки ка
федеральном, окружном и региональных уровнях с совершенствованием теоретических основ и научно-методических положений экономического механизма их приоритетного формирования и эффективного развития.
Основные научные результаты, определяющие новизну проведенного исследования, состоят в следующем:
установлены специфика современного отечественного программно-целевого развития малоэтажного жилищного строительства с особенностями этапов развития, классификацией структуры рынка, идентификацией проблемных вопросов, анализом зарубежного опыта и уточнением понятийных категорий;
предложена модель организационно-управленческих процессов экономического механизма приоритетного формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства как взаимодействующих подсистем по субъектам рынка, функциональным компонентам девелопмента и критериям эффективности по доступности жилья, управления стоимостью бизнеса и инвестиционным проектам;
определены основные ретроспективные особенности, главные тенденции и экономико-математические закономерности развития малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональных уровнях РФ с анализом ключевых территориальных рынков;
выявлено современное состояние и экономико-математические тенденции развития строительного рынка московской области по сегменту малоэтажного жилья в коттеджных поселках с ситуационным прогнозированием;
исследованы особенности развития рынка земельных участков по малоэтажной жилой застройке в московской области с территориальным зонированием по перспективным зонам освоения и экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков на аукционах и расчета эффективности инвестпроектов с применением авторского программного комплекса «Топаз».
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в возможности применения предложений и рекомендаций автора для составления эффективных стратегических, тактических и оперативных планов развития и реструктуризации строительных организаций с приоритетной ориентацией на сегмент малоэтажного жилищного строительства. Выявленные особенности современного состояния и главные тенденции развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на федеральном, окружном и региональном уровнях является основой такого планирования и управления.
Разработанные методические предложения и рекомендации позволяют не только строительным организациям, но и органам государственного и муниципального управления выполнять целесообразные и рациональные мероприятия в рамках организационно-управленческих процедур
предложенного экономического механизма приоритетного формирования и развития эффективных территориальных рынков малоэтажного жилья.
Внедрение и апробация результатов исследования. Результаты исследования рассматривались и обсуждались на следующих научно-практических конференциях: «Строительство - формирование среды жизнедеятельности». Сборник трудов XIV Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов. (Москва, МГСУ, 27-29 апреля 2011г.); Ш Международная научно-практическая конференция «Актуальные проблемы развития строительной отрасли: теория, практика, экономика, организация и управление» (Курск: ЮЗГУ,2011г.); «Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса региона. Наука. Практика. Образование: Сборник материалов IY Российской научно-технической конференции с международным участием» (Волгоград:17-18 мая 2011 г.). Результаты исследований, выполненных при непосредственном участии автора, были использованы в деятельности ряда девелоперских компаний, специализирующихся на строительстве и эксплуатации малоэтажного жилья -ООО «SKM-Калининград», 000 «Стройинвесттопаз», 000 «Мегалолис-девелопмент» и др., а также в работе Международной ассоциации фондов жилищного строительства, Международной академии ипотеки и недвижимости, а также в учебном процессе МГСУ.
Особенности современного отечественного программно-целевого развития малоэтажной жилой застройки России с анализом проблемных вопросов и научно-практических исследований
К преимуществам малоэтажного жилищного строительства относится также то, что гражданин, собственник жилого дома, как правило, является собственником земельного участка, на котором расположен такой дом. Он имеет право эксплуатировать жилой дом, использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение, реконструкцию такого дома.
Необходимо отметить экономическую выгоду комплексной малоэтажной застройки, которая заключается в снижении затрат строительства за счет централизации производства, транспортировки и доставки необходимых строительных материалов. Быстрому созданию и развитию производств таких материалов для малоэтажного домостроения будет способствовать разработка органами государственной власти и органами местного самоуправления типовой проектной документации малоэтажных домов и предприятий малоэтажного домостроения, типовых проектов планировки, которые потребуют только их привязки к конкретной территории с учетом географических и климатических условий.
Комплексная малоэтажная застройки позволит также ориентироваться на автономные локальные тепловые источники, для создания которых должны использоваться энергосберегающие материалы. Это позволит, с одной стороны, решить проблему дефицита энергетических мощностей при строительстве, а с другой - сэкономить значительные средства не только компаний, оказывающих коммунальные услуги, но, в первую очередь, и средства собственников жилья.
Переселение из города в пригород не потребует больших бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором жилищного строительства может быть само население за счет собственных и привлеченных средств, а также банки и инвестиционные компании. Вклад федеральных, региональных и местных органов власти должен выражаться, прежде всего, в предоставлении земельных участков и частичном финансировании создания инфраструктуры, и только в той ее части, которая не представляется привлекательной для частного инвестора.
В современной России в развитии малоэтажного строительства можно условно выделить несколько этапов [2].
На первом этапе развития - с начала реформ до августа 1998 года -малоэтажное домостроение осуществлялось преимущественно в интересах богатой части населения и выполняло три функции: малоэтажное жилье было первым шагом к альтернативе городского образа жизни, оно служило покупкой, доказывающей высокий имущественный статус домовладельца, жилье создавало для доходов богатеющей части населения средство сохранения денежных средств от инфляции и обеспечивало надежность сбережений за счет роста цен. Малоэтажное домостроение было представлено в основном неорганизованной застройкой без единого архитектурного стиля, без необходимой и достаточной социальной и инженерной инфраструктуры.
После дефолта 1998 года малоэтажное строительство на какое-то время приостановилось, а затем вошло во второй этап своего развития, характеризующийся все большим разнообразием архитектурных стилей и планировок, стремлением к объединению в одном месте проживания представителей одних социальных групп или профессий. Все больше появлялось продуманных с точки зрения плана застройки и инфраструктуры малоэтажных поселков с домами из традиционных строительных материалов и новыми дизайнерскими решениями. Все лучше решались вопросы обеспечения жителей поселков водой, теплом, электроэнергией, газом, задачи утилизации продуктов жизнедеятельности. Начало третьего этапа развития малоэтажного строительства (конец 2003 года) было обусловлено достаточным уровнем сбережений той части населения, которая хотела жить за городом в благоустроенном жилье, но такового не имела. Рост доходов населения и развитие ипотечного кредитования, наличие значительного инвестиционного ресурса в виде приватизированной квартиры, способствовали выходу на рынок загородной недвижимости покупателей с уровнем дохода выше среднего, что потребовало изменить подходы и масштабы строительства. Сначала в Москве, а потом и в других городах стали возникать малоэтажные поселения, строительство велось посредством точечной застройки. Четвертый этап малоэтажного строительства стал развиваться с началом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и новой редакции Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, когда возникла потребность реализации масштабных проектов комплексной застройки территорий не только в интересах среднего класса, но и категорий граждан с уровнем дохода ниже среднего, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для решения этого вопроса необходимо обеспечить переход от строительства разрозненных поселков к реализации масштабных проектов с комплексной малоэтажной жилой застройкой, объединенных единой концепцией.
Пятый этап малоэтажного строительства — это современный период активной программного-целевой поддержки активизации малоэтажного рьшка жилищного строительства. Основная его цель - это реализация принятой общегосударственной стратегии приоритетного массового строительства малоэтажного жилья для всех категорий граждан, в том числе эконом-класса индустриальными методами и с высокими экологическими стандартами. Это должно позволить резко увеличить темпы введения малоэтажного жилья можно и достичь к 2015 г., относительной доли малоэтажного строительства в 60%, а в 2020 году - 70%. Именно поэтому при планировании, организации и управлении строительного бизнеса в современной России нужно закладывать стратегические, цели участия строительных организаций в данном сегменте жилищного рынка „ через целевые федеральные, региональные, муниципальные и корпоративные инвестиционные программы.
Современный этап развития малоэтажного строительства РФ характеризуется структурой малоэтажного жилищного строительства, где значительное место по материалам изготовления занимает кирпичное и каменное домостроение (соответственно 53% и 15%), деревянное домостроение занимает 22%, а 10 % домов строится из других материалов, в том числе из пенополистирольных строительных материалов.
Анализ показывает, что наиболее часто используемые строительные технологии являются самыми дорогими. В частности, кирпичное и каменное домостроение имеет наибольшую себестоимость строительства, а их совокупный удельный вес в структуре малоэтажного строительства занимает 68 %.
Анализ ключевых территориальных рынков по вводу малоэтажного жилья на уровне субъектов РФ
Необходимость формирования нового менталитета российского потребителя жилья, ориентированного, прежде всего на приоритетный спрос на малоэтажное жилье, в отличие от традиционного спроса, который в большей степени ориентирован на городскую квартиру. Потребительские предпочтения сформированы в условиях многолетнего доминирования градостроительных концепций многоэтажного строительства. Трансформация и переориентация потребительских предпочтений на мировые тенденции комфортного экологического и экономичного «одноэтажного» проживания происходит в России медленно.
К одной из проблем развития малоэтажного строительства является вопрос как недостаточного изучения спроса на малоэтажное жилье, но особенно , явно недостаточного формирования этого приоритетного спроса на жилье у органов государственного и муниципального управления, а такжеf явно, неэффективная маркетинговая корпоративная деятельность у инвестиционно- строительных компаний и фирм, занимающихся продвижением малоэтажного , жилья на рынке. Потребителькая идея особо приоритетного приобретения малоэтажного жилья, в своем большинстве, не стала для основной части населения России главной и доминирующей идеей потребительского предпочтения на рынке жилья. Существующие отечественные методы, практические алгоритмы и методики изучения и формирования спроса на государственно-муниципальном и корпоративном уровне требуют существенных корректировок для обеспечения приоритета малоэтажного жилья у потребителей.
Проблемным вопросом, сдерживающим развитие рынка малоэтажного жилья является очень высокая конкурентноспособность на общероссийском рынке жилья кластера инвестиционных компаний по многоэтажному строительству и высокий уровень лоббирования их интересов на всех уровнях управления экономикой. Градостроительное доминирование концепции многоэтажного строительства в городах привело к разработке и закреплении в документах территориального планирования, выделении приоритетных функциональных и территориальных зон многоэтажного строительства в генеральных планах застройки населенных пунктов, правилах землепользования и застройки, а также создании соответствующего земельного рьшка. Высокая плотность многоэтажного строительства в сочетании с традиционно высоким спросом обеспечивает для бизнеса более высокий уровень доходов на сопоставимых по площади участках застройки. Более высокая инвестиционная привлекательность площадок под многоэтажную застройку делает развивающийся бизнес-кластер малоэтажного строительства менее конкурентноспособным по сравнению с традициционно работающими компаниями. Если учесть при этом высокий уровень коррупционной «теневой» составляющей всех инвестиционных проектов,традиционных для России, то старты высокобюджетных проектов многоэтажного жилья всегда выигрывают перед низкобюджетными проектами малоэтажной застройки. Только новые приоритеты «одноэтажного» спроса на жилье в условиях кризисных/ трансформаций отрасли смогут сформировать потребности в жилье эконом- класса, где могут проявится конкурентные преимущества малоэтажного строительства. Весьма важно перейти от этапа уплотненения существующих городских территорий на основе многоэтажного строительства, который в основном завершается, к градостроительному этапу расширения городских территорий на основе пригородных малоэтажных зон экологического, энергоэффективного и экономического малоэтажного девелопмента. Этот приоритет малоэтажного строительства должен быть государственным приоритетом, что обеспечит неоспоримые условия высокой привлекательности малоэтажного строительства для бизнеса и создаст мощную конкуренцию умирающему бизнес-кластеру многоэтажного строительства, масштабы деятельности которого в будущем не соответствуют реальным запросам потребителей на территориальных рынках жилья. Важность различного решения жилищной проблемы для различных групп населения. При этом проблему формирования спроса и предложения на малоэтажное жилье нужно идентифицировать как весьма различную для разнотипных групп населения с разным уровнем дохода. Традиционно на территориальных рынках малоэтажного жилья выделяют различные группы потребителей жилья: 2% населения с особо высокими доходами - потребность с коттеджах элит-класса; 6% высокообеспеченного населения - потребность в малоэтажном жилье бизнес-класса; средний класс - 23%, который способен приобретать жилье как эконом-класса, так и бизнес класса через ипотеку; малообеспеченный класс - 54% населения - с потребностями в жилье только эконом-класса; 15% потребителей с особо низкими доходами, которые претендуют на жилье по социальным программам. Данная структура потенциальных потребителей жилья различна для разных территорий, может видоизменяться со временем и требует разных маркетинговых стратегий для удовлетворения спроса и создания соответствующего предложения.
Особо выделяется регион московской области с повышенной платежеспособностью потребителей г.Москвы и области, где самый большой доминирующий отечественный спрос на сегменты элит-класса и бизнес-класса. Данные типы сегментов спроса и предложения в большей степени развиты только в городах-миллионниках России.
Наличие в России значительной величины отложенного спроса населения на малоэтажное жилье по сегменту эконом-класса. В условиях государственной программно-целевой поддержки этого приоритетного сегмента малоэтажного жилищного рынка на основе государственно-частного партнерства, следует ожидать наибольшей бизнес-активности именно в данном сегменте. Это позволит сформировать инновационные долгосрочные инвестиционно строительные потоки, ориентированные на мировые тенденции малоэтажного проживания с приоритетами девелопмента по экономичности, энергоэффективности и экологичности.
Анализ особенностей развития территориального рынка малоэтажной жилой застройки и рынка земельных участков Московской области по сегменту коттеджных поселков по перспективным зонам освоения
Одновременно с этим видна устойчивая тенденция роста объемов вводимого индивидуального жилья. Так при этом объемы роста индивидуального жилья апроксимируются уравнением у=8,61051п(х)+2,8626 при достоверности в R2 = 0,8356. Также прогнозируется и устойчивый рост удельного веса индивидуального жилья в общем объеме ввода по РФ. Эта тенденция определяется экономико-математически как уравнение у=0,1086х -2,6496х2+20,244х-5,9105 при достоверности аппроксимации в R2 = 0,8814.
Анализ развития малоэтажного строительства указывает, что рост их объемов сопровождается увеличением относительной доли в общем объеме вводимого жилья России. Фактические тенденции роста этого показателя показаны на рис.2.2.
Анализ показывает, что данный рост относительной доли малоэтажного строительства будет продолжаться. Это подтверждают статистические данные по вводу жилья за первое полугодие 2011 г., где эта доля достигла 50,8%. При этом частными застройщиками введено 78,7 тыс. жилых домов общей площадью 10,5 млн кв. м, что составило 97,2% к первому полугодию 2010 года.
По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%. Не смотря на положительную динамику доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таких как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран - 80%.
Полученные тренды устойчивого и стабильного развития МЖС на общефедеральном уровне указывают, что исторически сейчас сложилась очень благоприятная ситуация для переориентации с многоэтажного на малоэтажное строительство и идея «малоэтажной России» имеет все социально-экономические предпосылки для градостроительной материализации в условиях наличия устойчивого спроса со стороны потребителей.
Важнейшим научно-практическим направлением исследования современных тенденция рынка жилищного строительства в России является маркетинговый анализ формирования и развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки в РФ, как одной из современных доминирующих тенденций реструктуризации строительного комплекса РФ. Первым направлением такого маркетингового исследования в данной диссертации принято направление анализа ключевых территориальных рынков малоэтажной жилой застройки на уровне федеральных округов. В качестве исходных данных использовались официальные статистические данные Госкомстата РФ и статистические обзоры национальной ассоциации малоэтажного и котеджного строительства (НАМИКС). Из выборочной совокупности исследуемых федеральных округов исключен северо-кавказский, как особо специфический и несопоставимый с другими.
Проведенный маркетинговый анализ показателей ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в метрах квадратных общей площади, построенного население за счет всех источников финансирования по федеральным округам по РФ за период 1990 -2010 гг. показал наличие устойчивой тенденции роста объемов ИЖС (рис.2.3). Анализ показывает, что при ретроспективном маркетинговом анализе можно выделить две принципиальные ситуации развития данной динамики изменений ИЖС:
Анализ ситуации в 2000 г. показывает (рис.2.6), что доли лидеров выравниваются между собой и в среднем составляют около 27%. В 2005 года лидером по объемам вводимого индивидуального жилья в России становится ЦФО (рис.2.7) с долей в 30%. В 2010 г. (рис.2.8) установилась устойчивая группа лидеров со следующими пропорциями: ЦФО, ПФО по 29% и ЮФО - 17%, которая формирует 75 % всего рынка малоэтажного жилья. УФО СЗФО ДВФО 291 397 5163% 5%__ %СФО \ А ЦФО 1935 _22%
Анализ основных тенденций изменения относительной доли и объемов ввода ИЖС по лидирующим федеральным округам за 1990 -2010 г. показал, что максимальные темпы прироста наблюдались у ЦФО. При этом рост объемов ИЖС определяется линейным уравнением у = 1502,3х - 959,1 с достоверностью аппроксимации R2 = 0,9926, а доля этого округа держится за последние пять лет на уровне около 30% в общем объеме ввода по РФ (рис.2.9).
Предложения по экономико-математическому моделированию допустимой стоимости приобретения земельных участков и эффективности инвестиционных проектов комплексной малоэтажной жилой застройки на основе программного комплекса «ТОПАЗ»
Из диаграммы виден существенные изменения в структуре предложения от девелоперов малоэтажной жилой застройки за период с 2008 по 2011 годы, что иллюстрирует особенности динамики развития рынка котеджной застройки в Московской области.
Структура рынка котежей по удаленности от МКАД также имеет свою спицифику. Считается условно, что сегмент свыше 55 км от МКАД «поселками для сезонного проживания», в отличие от тех, которые расположены в пределах данного диапазона. Развитие застройки в отдаленных территориях приводит к увеличению этой доли сегмента. В настоящее время структуру рынка котеджных и дачных поселков можно определить в пропорциях 55% и 45% (рис.3.10) и величина удаленного сегмента постоянно растет.
Выполненним анализ средних цен на рынке жилья Московской области. Если средняя стоимость продажи 1 кв.м. жилья в Москве превышает 140 тыс. рублей,то на территории Московской области средняя стоимость 1 кв.м на начало октября 2010 г. составляет 60-65 тыс. руб. Говоря о жилье эконом-класса, следует отметить, что себестоимость строительства многих объектов значительно превышает 30 тыс. рублей за кв. м и продажа жилья по ценам ниже себестоимости представляется для инвесторов-застройщиков экономически нецелесообразной.
Проведенный анализ информационно-аналитических источников позволяет представить изменения цен на жилищном рьшке Московской области в виде графика, показанного на рис. 3.11.
Анализ динамики изменение стоимости жилья на первичном жилищном рынке по территориальным зонам Московской области в 2008-2010 гг.
Конечная цена продажи коммерческого жилья может быть существенно уменьшена при следующих условиях: введения государственного регулирования на конечные цены продажи социально значимого жилья и строительные материалы, а также ответственности за необоснованное завышение конечной цены продажи жилья; введения налоговых льгот для инвесторов-застройщиков и решения вопроса продления сроков исполнения инвестиционных проектов без штрафных санкций в связи с последствиями финансового кризиса; принятия на федеральном уровне нормативных правовых актов, существенно снижающих плату за пользование земельными участками и диверсифицирующих кадастровую стоимость земельных участков; существенного снижения платы за технологическое подключение к сетям инженерного обеспечения (сегодня составляет от 20-40 % от себестоимости строительства); строительства магистральных сетей инженерного обеспечения, а также объектов социально-культурного и бытового назначения за счет бюджетов всех уровней.
С учетом того, что конечная цена продажи жилья формируется девелоперами не на основании произведенных затрат, а на основе рыночных цен,а также то, что в настоящее время государственное ценовое регулирование в сфере жилищного строительства из внебюджетных источников финансирования не осуществляется и не планируется, то возможности снижение средне-рыночных цен на жилье в Московской области не ожидается. Проведенный анализ динамики изменения средней стоимости жилья на первичном и вторичном рынках Московской области за 2008 -2010 гг. показал (рис.3.12), что цены довольно стабильно держаться на одном уровне в последние годы и имеет тенденцию к постепенному повышению .
Ценовой анализ сегмента жилищного рынка по сегменту коттеджей, который традиционно рассчитывается в долларах, может быть на текущий момент определен следующим образом. Начиная с середины 2010 года, цены на качественную загородную недвижимость стабильно растут в пределах 2-6% в квартал, в зависимости от сегмента. Продавцы оперативно реагируют на интерес (или его отсутствие) со стороны покупателей и корректируют ценовую политику. В случае с неликвидными поселками наблюдается отрицательная коррекция (до 6% в квартал). В 1 квартале 2011 г. максимальный рост зафиксирован в поселках бизнес-класса — 6%. Стабильны цены в элитном сегменте — прирост составил 0,5%, в то время как поселки эконом-класса чуть подешевели (на 0,5%). В последнем случае рынок крайне конкурентен, поэтому новые проекты выходят в 122 продажу, как правило, со средней стоимостью предложения чуть ниже рынка. Текущие среднерыночные цены на коттеджи элит, бизнес и эконом-класса по Московской области могут быть проиллюстрированы графиком на рис. 3.13.
Реальным путем существенного снижения конечной стоимости жилья может стать возвращение государства и органов местного самоуправления в качестве заказчика на рьшок строительства социального жилья с последующей его продажей (предоставлением) малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по ценам, сформированным на основании произведенных затрат без включения в продажную цену сверхприбылей инвесторов-застройщиков и риэлторов.
Основными факторами стоимости кодеджей считаются помимо расположения и транспортной доступности: наличие водоемов и лесных массивов, состояние окружающей среды, качество инженерных коммуникаций, уровень развития инфраструктуры (школы, магазины, рестораны, спортивные комплексы), качество строительства, чистота прав собственности и соответствие строительства нормам , регулирования.
Проведенный анализ динамики структура спроса по бюджету покупки на рынке коттеджей показал, что существенных изменений не происходит. По-/ прежнему наиболее востребованы объекты стоимостью до $500 тысяч. Стоит, однако, отметить некоторое сглаживание структуры спроса по данному фактору., Уже не бюджет, а качество проекта является определяющим при принятии решения о покупке загородного дома
В качестве прогноза на ближайший год можно предположить стабилизацию и рост на рынке загородной котеджной недвижимости Московской области. Антикризисный вариант малоэтажного девелопмента жилой застройки - участки без подряда - стремительно теряет свою актуальность в условиях общего подъема экономики, роста доходов населения, увеличения числа мошенничеств с землей без подряда. Налицо тенденция повышения качества проработки новых проектов в условиях конкурентной борьбы за покупателя. Возрастает доля качественного предложения по адекватным, в отличие от перегретого докризисного рынка, ценам. Все больший интерес у потребителей вызывают готовые объекты с хорошими потребительскими свойствами (место, окружение, репутация застройщика).
В 2011 и 2012 годах будет возрастать спрос на кодеджи в готовых поселках как минимум на 15-20%. Это связано как с наличием отложенного спроса, который сформировался в кризисный и посткризисный периоды в условиях неопределенности перспектив рынка загородной недвижимости. Сейчас, когда дно рынка пройдено и ожидается новый виток роста цен, покупатели, в том числе спекулянты, устремились на рынок в поисках качественных предложений. Ожидается умеренный темп роста цен в пределах 5-7% в квартал. В наибольшей степени это относится к проектам бизнес-класса. У элитного сегмента также есть все предпосылки к небольшому росту.
В заключении данного исследования рынка коттеджной недвижимости Московской области рассмотрим спрос на различные направления. Современный анализ показывает, что спрос на загородную недвижимость все меньше зависит от направления. Несомненно, лидером спроса остается Новорижское направление, Киевское шоссе, калужское шоссе. Возрастает доля Дмитриевского направления. Модель приоритетов современного спроса может быть представлена в виде графика, показанного на рис.3.14.
