Содержание к диссертации
Введение
1. Тенденции и проблемы управления жилой недвижимостью в крупном городе 9
1.1. Жилая недвижимость как комплексный и системный объект управления 9
1.2. Жилищная реформа - базовый фактор формирования современной системы управления жилой недвижимостью 24
1.3. Особенности управления жилой недвижимостью в крупном городе 39
2. Научно-методические основы формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города 54
2.1. Концептуальные основы формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города 54
2.2. Алгоритм формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города 68
2.3. Методический подход к определению целевых ориентиров стратегии управления жилой недвижимостью крупного города 86
3. Пути реализации стратегии управления жилой недвижимостью крупного города 97
3.1. Предложения по реализации задачи приращения жилой недвижимости крупного города 97
3.2. Комплексный подход к развитию жилой недвижимости в системе городской застройки 112
3.3. Совершенствование управления эксплуатацией объектов жилой недвижимости в крупном городе 127
Заключение 144
Список литературы
- Жилищная реформа - базовый фактор формирования современной системы управления жилой недвижимостью
- Особенности управления жилой недвижимостью в крупном городе
- Алгоритм формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города
- Комплексный подход к развитию жилой недвижимости в системе городской застройки
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилая недвижимость является основным элементом, жизнеобеспечивающей подсистемой, одним из важнейших факторов и катализаторов развития любого населенного пункта и играет ключевую роль в обеспечении качества жизни населения. Свыше 70% общей площади всей жилой недвижимости в Российской Федерации располагается в городах, где в настоящее время 78% жилищного фонда находится в частной собственности.
Главные цели проводимой в стране жилищной реформы - повышение качества жизни населения, обеспечение надежности предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг за счет развития экономических отношений в отрасли, эффективное регулирование естественных монополий, стимулирование ресурсосбережения, развитие инициативы собственников.
Ключевые позиции в процессе реформирования жилищной сферы занимают крупные города, поскольку именно они отражают весь спектр проблем в силу концентрации в них значительной части населения как носителя разнообразных жилищных потребностей и различных возможностей по их удовлетворению. В городах с численностью населения более 500 тыс.чел. в настоящий период проживает свыше 40%, а с численностью 1 млн. чел. и больше - почти треть населения нашей страны. Крупные города вследствие масштабности и роли в развитии национальной экономики, разнообразных форм и видов бизнеса обладают большим потенциалом для реализации новшеств по управлению жилой недвижимостью.
В то же время в крупных городах отмечается недостаточная обеспеченность населения жильем, недоступность его приобретения для многих категорий населения, значительный удельный вес жилой недвижимости с низким по современным требованиям уровнем потребительских качеств, недостаточно эффективная организация управления эксплуатацией имеющейся жилой недвижимости и другие проблемы. Особенности управления жилой недвижимостью крупного города во многом обусловлены ее масштабом в структуре города, неоднородностью и сложным по техническим, экономическим и потребительским характеристикам составом имеющегося и вновь строящегося жилья, а также и огромным числом собственников, существенно различающихся по социальному статусу.
Многообразие аспектов жилищной проблемы диктует необходимость использования системного подхода к ее решению, формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города как неотъемлемого элемента общей стратегии его развития. Эффективное управление жилой недвижимостью крупного города может быть обеспечено лишь на основе стратегического подхода, позволяющего своевременно реагировать на внутренние и внешние изменения, используя адаптивные свойства системы управления.
При исследовании проблем функционирования и развития жилищной сферы автор опирался на результаты работ Асаула А.Н., Бессоновой О.Э., Бу-зырева В.В., Васильевой Н.В., Гумбы Х.М., Ершовой С.А., Косаревой Н.Б.,
Круглика СИ., Лукманова Ю.Х., Лукмановой И.Г., Панибратова Ю.С., Песоц-кой Е.В., Селютиной Л.Г., Смирнова Е.Б., Смирновой И.В., Тарасевича Е.И., Федосеева И.В., Чекалина B.C., Чепаченко Н.В., Чернышева Л.Н.; при исследовании особенностей управления жилой недвижимостью крупных городов - на результаты работ В.С.Боголюбова, О.Т.Лебедева, Л.Э.Лимонова, С.Н.Максимова, Т.Ю.Семеновой и других исследователей.
Несмотря на значительный вклад учёных в исследование и решение проблем функционирования и развития жилой недвижимости, прослеживается целесообразность проведения дальнейших теоретических исследований и практических разработок по формированию стратегии управления жилой недвижимостью в крупных городах.
Актуальность, научная и практическая значимость решения данной проблемы, недостаточная ее разработанность для современных условий определили выбор темы диссертации, цели и задачи исследования.
Целью диссертационного исследования является обоснование концептуального подхода, разработка методических положений и рекомендаций по формированию стратегии управления жилой недвижимостью крупного города.
Для достижения цели в диссертационной работе были поставлены следующие основные задачи:
исследовать жилую недвижимость с позиций системного и комплексного подхода, особенности и тенденции развития жилой недвижимости в крупных городах;
обосновать концептуальный подход и разработать алгоритм формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города;
предложить методику формирования информационной аналитической базы для дифференцированной оценки уровня обеспеченности жилой недвижимостью населения города;
исследовать направления приращения жилой недвижимости в крупных городах;
разработать методический подход к развитию объектов жилой недвижимости с учетом их положения в системе городской застройки;
выявить и обосновать направления повышения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости в крупных городах.
В качестве объекта исследования выступает жилая недвижимость крупного города как комплексная сфера формирования, эксплуатации и приращения жилищного фонда.
Предметом исследования являются научно-методические основы стратегического управления жилой недвижимостью в крупном городе.
Теоретической, методической и информационной основой исследования являются научные концепции, положения и выводы, содержащиеся в трудах российских и зарубежных ученых, а также специалистов в области управления жилой недвижимостью; информационно-аналитические и статистические материалы, законодательные и нормативно-правовые документы по вопросам управления жилой недвижимостью. В качестве информационной базы исследования использованы материалы, полученные в ходе практической и исследова-
тельской деятельности автора диссертации. В работе использованы такие общенаучные методы исследования, как анализ и синтез, системный подход, статистический анализ, методы сравнения, аналитического и структурно-логического моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
Уточнено понятие жилой недвижимости крупного города как системного и комплексного объекта, представляющего собой синтез физических, экономических, социальных и правовых характеристик, выполняющего градофор-мирующую роль в городской застройке и являющегося ключевым элементом системы управления социально-экономическим развитием крупного города.
Разработан алгоритм формирования стратегии управления жилой недвижимостью, основанный на концептуальной модели, включающей формирование, эксплуатацию и развитие жилой недвижимости в структуре города, что позволит обеспечить ее сбалансированное функционирование и развитие, повышение качества жизни городского населения.
Предложена методика расчета дифференцированных аналитических показателей обеспеченности жилой площадью населения города, позволяющая выявить реальную ситуацию в данной сфере и конкретизировать целевые ориентиры в приращении жилищного фонда в составе общей стратегии управления жилой недвижимостью крупного города.
Выделены сегменты на рынке нового жилищного строительства с учетом платежеспособности населения и обоснована экономическая целесообразность массового приращения жилой недвижимости крупного города путем формирования жилищного фонда для коммерческого найма за счет целевого бюджетного финансирования, что будет способствовать повышению доступности жилья для значительной части населения города.
Предложен методический подход к развитию объектов жилой недвижимости с учетом их положения в системе городской застройки, основанный на принципе многополярного развития и направленный на создание комплексной среды обитания в городе, повышение эффективности использования городских территорий.
Обоснована необходимость совершенствования и предложены варианты рационализации системы расчетов собственников жилья с поставщиками жилищно-коммунальных услуг, что позволит оплачивать полученные населением услуги в соответствии с их количеством и качеством на основе рыночных отношений.
Практическая значимость исследования состоит в разработке конкретных методических рекомендаций и способов управления жилой недвижимостью по основным стратегическим направлениям ее развития, которые могут использоваться региональными и муниципальными органами управления при разработке и реализации стратегии управления жилой недвижимостью в крупных городах в целях улучшения жилищных условий городского населения.
Апробация работы. Основные результаты диссертации докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных конференци-
ях, где автор выступал с докладами и сообщениями, большинство из которых опубликовано в открытой печати.
Результаты диссертации нашли отражение в материалах научных исследований кафедры экономики и менеджмента недвижимости СПбГИЭУ, в которых автор принимал участие, в том числе научно-исследовательского проекта «Трансформация отношений собственности в современной России», выполняемого по заказу Министерства образования РФ в рамках аналитической ведомственной целевой программы «Развитие научного потенциала высшей школы (2006-2008 годы)», и проекта «Исследование направлений и механизмов совершенствования регулирования экономики и социальной сферы на региональном уровне». Основные результаты исследования используются в практической деятельности органов исполнительной власти Санкт-Петербурга, Агентства развития и исследований в недвижимости, в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.
Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 15 научных работ общим объемом 4,5 п.л., в которых вклад автора - 4,0 п.л.
Структура и объем диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены цели и задачи исследования, сформулированы элементы научной новизны полученных результатов, практическая значимость исследования.
В первой главе «Тенденции и проблемы управления жилой недвижимостью в крупном городе» раскрыта сущность жилой недвижимости как комплексного и системного объекта управления, важного градоформирующего элемента городской застройки, проанализированы итоги жилищной реформы как базового фактора формирования системы управления жилой недвижимостью, выявлены особенности жилой недвижимости в крупных городах и проблемы управления ею в современных условиях.
Во второй главе «Научно-методические основы формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города» обоснована необходимость стратегического подхода к управлению жилой недвижимостью крупного города и предложен алгоритм формирования стратегии, включающий сбалансированное формирование, развитие и эксплуатацию жилой недвижимости. Обоснована необходимость дифференциации аналитических и целевых показателей стратегии управления жилой недвижимостью города по обеспеченности жилой площадью населения и разработана методика их определения.
В третьей главе «Пути реализации стратегии управления жилой недвижимостью крупного города» обоснована экономическая целесообразность массового приращения жилой недвижимости крупных городов для коммерческого жилищного найма; даны предложения по комплексному подходу к развитию жилой недвижимости в системе застройки крупного города; предложены направления повышения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости в крупных городах.
В заключении изложены основные выводы и предложения, полученные в результате проведенного исследования.
Жилищная реформа - базовый фактор формирования современной системы управления жилой недвижимостью
Важнейшим социально-экономическим потенциалом любой страны является жилищная сфера, так как жильё, наряду с пищей, составляет первооснову жизни человека. С развитием человеческого общества меняются представления человека о функциях жилища - от элементарной защиты против негативных воздействий и опасностей природного происхождения до удовлетворения самых взыскательных потребностей. Тенденция сделать жилье максимально удобным, комфортным и безопасным постоянно усиливается. Поэтому в современных условиях представление человека о жилище предполагает наличие определенной инфраструктуры здания (водопровод, канализация, электричество, газ, теплоснабжение и т.д.). Совокупность технических, планировочных и инфраструктурных характеристик жилища составляет определенный уровень потребительских качеств жилья.
По своему устройству, обслуживанию и размещению жилье есть разнообразный объект исследования и управления: комната, квартира, индивидуальный жилой дом или коттедж, многоквартирный дом. Для городов наиболее типичным объектами являются многоквартирные жилые дома, которые с сопутствующими им инженерными, санитарными и планировочными требованиями составляют жилые группы, формируют кварталы, микрорайоны, жилые районы с объектами культурно-бытовой, инженерно-транспортной и рекреационной инфраструктурами, а в крупнейших городах - планировочные жилые районы.
Все жилые помещения, находящиеся на определённой территории, составляют совокупный жилищный фонд. К жилищному фонду Жилищный кодекс РФ (2005г.) относит и специализированные жилые помещения, в том числе общежития как особый тип жилища. [25]. Однако, несмотря на разнообразие видов жилищ, все они относятся к классу объектов, который называется жилая недвижимость.
Прежде чем рассмотреть более подробно состав, структуру и особенности жилой недвижимости, рассмотрим определение недвижимости вообще. В соответствии с российским законодательством недвижимость определяется как «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [17]. Объектом недвижимости является обособленная недвижимая вещь, обладающая индивидуальными набором качественных и количественных характеристик и удовлетворяющая определенные потребности ее пользователя.
Развитый объект недвижимости в качественном отношении включает в себя три основных составляющих: земельный участок, улучшения земли и принадлежности объекта недвижимости [101, с. 16]. Многообразие объектов недвижимости в целях упорядочения предъявляемых к ним требований и применения по отношению к ним стандартизированных приемов управления, требует их классификации, выделения однородных групп объектов. Выделение типов недвижимости в зависимости от функционального назначения связано с возможностью и характером ее использования, что во многом предопределяет целевые установки в управлении. В зависимости от поставленных целей, в научной литературе представлены различные подходы к классификации недвижимости, однако все авторы выделяют жилую недвижимость как отдельный класс объектов недвижимости [40; 99; 101].
Главным, конституирующим элементом в составе любого объекта недвижимости, в том числе жилого, является земельный участок. Жилая недвижимость, как и большинство других объектов недвижимости, представляя собой комплекс, включает в себя также внесенные в нее изменения, или, так называемые, улучшения. Помимо улучшений, в развитом объекте жилой недвижимости может быть выделена и третья составляющая - принадлежности, которые оп 11 ределяются как движимые вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью. Наличие или отсутствие принадлежностей также придает индивидуальность объекту недвижимости и влияет на его ценность [101, с. 15].
Представление о развитом объекте недвижимости как о результате взаимодействия земли и внеземельных факторов имеет важное методологическое и методическое значение для экономики и управления недвижимостью и особенно жилой недвижимостью.
По мнению Е.И. Тарасевича [99, с. 154], можно выделить два основных типа интересов в недвижимости: инвестиционные интересы и интересы пользования. К категории инвестиционных относятся интересы, если речь идет о получении существенного дохода от недвижимости. В иных случаях, возможно говорить об интересах пользования, которые, в свою очередь, могут быть разделены на интересы, имеющие стоимость и не имеющие стоимости [99, с. 154].
В конце 90-х гг., говоря о жилой недвижимости, Тарасевич Е.И. отмечал, что «жилье не представляет интереса в качестве объекта инвестиций из-за высокого риска, связанного с чувствительностью даже к небольшим изменениям социально-политических факторов, существенными расходами на управление, государственным регулированием социальной политики» [99, с. 156].
Однако в современных условиях данное утверждение, на наш взгляд, не является бесспорным как по существующим рискам вложений в недвижимость, так и по величине расходов на управление. Сложно согласиться и с тем, что государственное регулирование социальной политики ущемляет интересы инвесторов. На сегодняшний день инвестиции в жилую недвижимость являются достаточно привлекательными как для профессиональных инвесторов, так и для населения, сохраняющего сбережения от инфляции.
В связи с этим полагаем, что жилую недвижимость можно разделить на операционную (т.е. занимаемую собственником и используемую им для своего проживания) и инвестиционную (т.е. используемую с целью получения дохода в виде арендной стоимости и прироста стоимости) [101]. Недвижимости вообще как особому классовому объекту присущи: индивидуальность объектов (местоположения, технических характеристик и пр.), продолжительный жизненный цикл (долговечность), сложный жизненный цикл, особенный правовой статус.
Жилая недвижимость как объект недвижимости имеет ряд особенностей, обусловленных особым ее положением в жизни каждого человека и общества в целом. Основная особенность жилой недвижимости - её предназначение для проживания граждан и с социальной точки зрения жилая недвижимость играет роль общественного блага, который имеет публичный характер пользования.
Жилая недвижимость является основным элементом любого населенного пункта, именно с ней связано развитие сферы обслуживания - культурно-бытового, транспортного, инженерного и т.д. Например, как первичный фактор развития городов, жилая недвижимость определяет их масштаб и уровень развития, строительство объектов жилой недвижимости лежит в основе их проектов и планов.
Особенности управления жилой недвижимостью в крупном городе
Управление - это сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней и внутренней среды. Основные требования, предъявляемые к управленческой деятельности: - управление должно осуществляться сознательно, на основе изучения объективных закономерностей общественных процессов; - управление должно быть направлено на достижение определенных целей; - смысл управления состоит в обеспечении эффективного функционирования объекта управления; - управление является систематическим, а не разовым процессом; - управление всегда осуществляется в условиях определенной, причем изменяющейся внешней среды, которая одновременно воздействует как на объект, так и на субъект управления.
Вопросам управления недвижимостью, в том числе жилой, посвящены работы ученых Асаула А.Н., Бессоновой О.Э., Бузырева В.В., Васильевой Н.В., Гумбы Х.М., Ершовой С.А., Косаревой Н.Б., Круглика СИ., Лимонова Л.Э., Лукманова Ю.Х., Лукмановой И.Г., Максимова С.Н., Панибратова Ю.С., Пе-соцкой Е.В., Селютиной Л.Г., Смирнова Е.Б., Смирновой И.В., Тарасевича Е.И., Федосеева И.В., Чекалина B.C., Чепаченко Н.В., Чернышова Л.Н. и других ученых. [2; 5; 11; 22; 45; 46; 48; 72; 90; 92; 102; 105; 109; 114 и др.].
В основе концептуальных подходов к управлению жилой недвижимостью города, на наш взгляд, должны лежать две основные идеи. Во-первых, единство функционирования и развития жилой недвижимости. Во-вторых, стратегический подход к управлению жилой недвижимостью. Проблема взаимосвязи функционирования и развития территориальных систем рассматривалась в работах Боголюбова B.C., Лебедева О.Т., Семеновой Т.Ю. [7; 43; 87], которые подробно исследовали не только взаимосвязь, но и единство процессов функционирования и развития системы.
Функционирование предполагает сохранение системой своих существенных черт, качественной определенности в течение длительного периода времени, развитие характеризует качественные преобразования системы. Но при этом именно функционирование является источником и основой развития, так как предпосылки и новые возможности любой системы возникают именно на стадии функционирования.
Действительно, как отмечает Семенова Т.Ю., «без функционирования не может быть развития, в то время как без развития не может быть функционирования, поскольку социально-экономическая система, обреченная только на функционирование, только на воспроизведение своего данного качества, бесперспективна и исторически обречена» [87, с.27].
Любая система может функционировать и развиваться как единство внутреннего и внешнего, и отрыв одного от другого разрушает целостное представление о ней. В связи с этим, по нашему мнению, невозможно обеспечить или только рациональное функционирование жилой недвижимости города, или только ее развитие.
Таким образом, управление жилой недвижимостью должно включать вопросы управления ее функционированием и развитием одновременно.
Как всякий материальный продукт жилая недвижимость объективно вовлечена в единый системный процесс производства материальных продуктов и услуг, их распределения, обмена и потребления, протекающий в постоянном повторении и возобновлении - то есть в воспроизводство. Существует простое и расширенное воспроизводство: для простого воспроизводства характерно неизменное количество и качество продукта в каждом последующем цикле, при расширенном и количество, и качество произведенного продукта возрастает в каждом последующем цикле.
Жилая недвижимость как основа для решения важнейших задач жилищной политики крупного города требует оптимального сочетания объемов простого и расширенного воспроизводства его жилищного фонда в целях обеспечения соответствия потребностям и экономическим возможностям городского сообщества.
В целом воспроизводство жилой недвижимости представляет собой «непрерывный процесс возобновления жилищного фонда и предотвращение его преждевременного износа» [109]. По мнению В.С.Чекалина [109], этот процесс может быть реализован через новое строительство, проведение капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующих объектов. В работе Е.Б. Смирнова в дополнение к перечисленным формам воспроизводства включается проведение текущих ремонтов и технического обслуживания жилищного фонда [90, с.44].
Стадия эксплуатации в системе воспроизводственного цикла жилой недвижимости предполагает выполнение необходимых работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, реконструкции и модернизации. Обеспечение объема и периодичности работ по содержанию и ремонту жилых домов определены требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утвержденных постановлением Комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Правительства РФ от 27.09.2003 г. № 170 [76]. Согласно установленным правилам содержание и ремонт общего имущества жилых домов включает в себя комплекс работ и услуг по техническому обслуживанию общих коммуникаций жилых домов, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью, в целях поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния.
Алгоритм формирования стратегии управления жилой недвижимостью крупного города
Наличие возможностей улучшения жилищных условий - один из основных показателей благосостояния населения. Расширенное воспроизводство или приращение объемов жилой недвижимости - важнейшая стратегическая цель управления развитием жилой недвижимости крупного города, весомый фактор его социальной и экономической стабильности.
Преобладающей формой расширенного воспроизводства жилищного фонда в городах нашей страны было, и до сих пор в значительной мере сохраняется, новое строительство. В крупных городах России после значительного спада объемов строительства жилья в 90-годы XX века наметилась тенденция к его ежегодному увеличению. Так, в Санкт-Петербурге за последние 7 лет ежегодный общий ввод вновь построенного жилья возрос с 1026,2 тыс. м2 в 2000 г. до 3211,6 тыс. м2 в 2008 г., или увеличился почти в 3 раза. [52]. Обращает на себя внимание тот факт, что основная часть жилья (в 2008 году - 2556,3 тыс.м2) введена за счет средств инвесторов, из которых 202,3 тыс.м2 горожанами построены за счет собственных средств и в помощью кредитов банка. С 2004 по 2007 г. был рост рынка ипотечного кредитования (табл. 18).
Тем не менее, масштабы нового строительства не обеспечивают потребности всех слоев населения города в улучшении жилищных условий. Так, в пе 98 риод с 01.01.2005 г. до 01.01.2007 г. введено в эксплуатацию 4,6 млн. м" жилья, однако прирост жилой площади по городу за этот же период составил всего 4,44 % [52]. Следовательно, при сохранении существующих темпов нового строительства и выбытия жилья по разным причинам (ветхость, аварийность, перевод в нежилую недвижимость и т.д.) для достижения среднеевропейского уровня обеспеченности жилплощадью в расчете на 1 жителя Санкт-Петербурга потребуется свыше 40 лет [52]. Аналогичное положение и в других крупных городах страны, что выдвигает вопросы приращения жилой недвижимости города в разряд первостепенных и требует в рамках общей стратегии управления жилой недвижимости крупного города выделить такое приоритетное направление, как массовое строительство жилья для всех категорий граждан города.
Основной целью этого направления должно стать создание условий для массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность, а также социального и коммерческого найма для всех категорий граждан города, независимо от уровня их доходов. Решающую роль в ее осуществлении будут играть: - развитие рыночных отношений, основанных на эффективном взаимодействии городских органов власти, частного бизнеса и населения; - стимулирование потребительского спроса на рынке жилья; - оказание поддержки при приобретении и найме жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите.
Если говорить о рынке нового строительства жилой недвижимости, то он в крупных городах реально действует. На нем функционируют строительные компании, частные лица - покупатели квартир, а также организации, предоставляющие финансовые ресурсы. Участниками этого процесса, а нередко и регуляторами рынка, выступают государственные и городские органы власти.
Однако в настоящее время объемы ввода жилья не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами и особенностями крупных городов, но и рядом субъективных причин, включая качество управления этим процессом. Сущест 99 вующие объемы жилищного строительства в состоянии обеспечить потребности не более 2 % российских семей [20].
Это означает, что без создания мощной строительной базы и без перехода к массовому строительству жилья будут отсутствовать реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен. Поскольку цены на первичном и вторичном рынке жилья взаимозависимы, то улучшение жилищных условий недоступно для большинства граждан.
Серьезной проблемой остается предоставление жилья в социальный наем малоимущим гражданам. Несмотря на то, что в Санкт-Петербурге процесс выполнения обязательств по предоставлению такого жилья семьям, поставленным на учет, в 2008 году активизировался, в очереди на получение жилья еще состоит значительное количество семей (рис. 9).
Комплексный подход к развитию жилой недвижимости в системе городской застройки
Следовательно, можно говорить об очень высокой степени концентрации рынка и очень слабой на нём конкурентной среды.
В другом крупном районе Санкт-Петербурга - Московском - жилая недвижимость состоит из 1206 домов, а численность населения составляет 273 тыс.чел. В районе 168 домов были построены и управляются в рамках ЖСК, 85 домов - ведомственного-фонда. Из оставшихся 953-х домов 99 — дома ТСЖ (в основном дома новостройки), а 688 домов (80,6%) управляются через Жилком-сервисы № 1, № 2 и № 3 Московского района. Управляющая компания «УК 13 квартал» в свое управление приняла 8 домов, а УК «Ремэкспосервис-5» и «Жилищный сервис» - всего по одному дому. [32]
Попробуем разобраться почему 8 из 10 домов остались по существу на старой системе управления, действующей под новой вывеской с некоторыми позитивными изменениями в организации их деятельности с применением договоров пообъектного управления жилой недвижимостью.
Такое положение, на наш взгляд, сложилось прежде всего потому, что в 2005-2007 годах процесс массового создания ТСЖ был результатом активной деятельности администраций районов, в результате которой большинство образованных ТСЖ заключало договоры управления с Жилкомсервисами, видя в них хоть какие-то гарантии со стороны органов государственной власти.
Например, в Невском районе, кроме Жилкомсервисов, на рынке компаний, готовых взять на себя функции управления, появились такие, как ООО «Квартира Люкс-Сервис», ООО «Прокси», ООО «УК Стакс», ООО «Правый берег». Однако у созданных и функционирующих ТСЖ, и прежде всего тех, кто не имеет внутренних кадровых ресурсов на управление своим многоквартирным домом, большее доверие вызывают компании, к учреждению которых причастны городские органы, то есть Жилкомсервисы.
Кроме того, собственники таким образом самоустраняются от участия в управлении, так как основная их часть в условиях крупного города, где в доме довольно сложный и разнообразный состав социума, не желает быть обремененной заботами по управлению и содержанию общего имущества дома.
В ходе данного исследования методом случайной выборки нами был проведен опрос 100 жителей двух 180-квартирных домов по ул.Коллонтай, 21 (корпус 2 и корпус 3) 1973 года постройки, в которых общий процент частного владения квартирами составляет свыше 80 %. Общий индекс готовности активно участвовать в управлении своим домом на безвомездной основе равен 0,1%, на возмездной - в форме заработной платы за выполнение обязанностей управляющего - ни одного.
Как видим из анализа структуры реализации способов управления в жилищной сфере двух крупнейших районов, фактическое положение дел с организацией управления жилой недвижимостью такого крупного города, как Санкт-Петербург, при всем желании нельзя признать соответствующим рыночному ведению хозяйства и задачам жилищной реформы по развитию перспективных форм управления эксплуатацией жилых объектов с использованием преимуществ конкурентной среды.
Тем не менее, к концу 2008 года в Санкт-Петербурге в основном завершена передача управления жилой недвижимости, находящейся ранее в государственном управлении, управляющим компаниям и ТСЖ. Очевидно, что реформа трудно, с большими издержками, но все-таки продвигается.
О проблемах совершенствования управления жилой недвижимостью написано много хороших и полезных работ, в которых уделяется внимание общим глобальным вопросам реформирования жилищной сферы, но, по нашему твердому убеждению, остается много неразрешенных проблем для низовых звеньев управления жилой недвижимостью. Считаем, что если не будет отлажена как следует деятельность управления первичным звеном - МКД, то не будет надежным фундамент, на котором формируется вся система управления жилой недвижимостью крупного города в части ее эксплуатации и содержания.
Одной из слабых сторон в сфере управления жилой недвижимостью крупных городов является неподготовленность населения к самоорганизации в решении проблем управления общим имуществом домов. Коллективное обсуждение вопросов управления жилым домом крайне затруднено в сообществах, объединяющих большое по численности и крайне разношерстное по социальному, психологическому типу, имущественному положению население. При этом именно в крупных городах расположен многосекционный, многоквартирный фонд и не редкость жилые дома, в которых в одном доме проживает население по численности равное количеству жителей целого малого города.
Положение усугубляется правовой неосведомленностью и психологической неготовностью членов ТСЖ к принятию ответственности за состояние общего имущества дома, недостаточной информированностью населения о сути жилищной реформы. Объекты жилой недвижимости в течение своего жизненного цикла требуют проведения системы ремонтов, в том числе дорогостоящих капитальных работ, требуют накопления средств на воспроизводство объекта после окончания его жизненного цикла, так как период существования жилого дома не вечен. А новоявленные собственники еще не осознали в полной мере своей ответственности за поддержание объектов в соответствии с нормативными техническими требованиями.
Определенное негативное воздействие оказывает отстраненность органов местного самоуправления в разрешении возникающих проблем в управлении жилой недвижимостью частных собственников, т.е. населения. В таких крупных городах как Москва и Санкт-Петербург участие муниципальных органов управления, максимально территориально приближенных к населению, законодательно ограничено особенностью статуса этих органов, а координация вопросов управления жилой недвижимостью закреплена за административными районами. Однако, учитывая их размеры (а нередко численность населения одного административного района больше, чем численность населения довольно крупного города), то ресурс муниципальных объединений, призванных в первую очередь заниматься проблемами населения, используется совершенно недостаточно.
