Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Актуальные проблемы управления жилой недвижимостью в крупном городе 11
1.1. Экономико-правовые особенности жилой недвижимости как объекта управления 11
1.2. Анализ системы управления жилой недвижимостью в крупном городе 27
1.3. Проблемы управления объектами жилой недвижимости в крупном городе 46
Выводы по главе 1 60
Глава 2. Методические основы повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе 63
2.1. Приоритетные направления повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе 63
2.2. Методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе 75
2.3. Инновационные подходы в управлении жилой недвижимостью 87
Выводы по главе 2 102
Глава 3. Рекомендации по повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе 105
3.1 Рекомендации по развитию рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе 105
3.2. Модели повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью 119
3.3. Повышение качества управления жилой недвижимостью в крупном городе 134
Выводы по главе 3 151
Заключение 158
Список литературы: 171
- Анализ системы управления жилой недвижимостью в крупном городе
- Проблемы управления объектами жилой недвижимости в крупном городе
- Методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе
- Модели повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилая недвижимость (ЖН) играет значительную роль в экономической и социальной жизни, выступает той пространственной средой, которая позволяет удовлетворять одну из основных базовых потребностей человека - потребность в жилье.
По данным статистики общая площадь жилого фонда Российской федерации
составляет 3288 млн. кв. м, в том числе в городах - 2374 млн. кв. м. Например,
жилой фонд такого крупного города как Санкт-Петербург составляют 2025 тыс.
квартир общей площадью 119,7 млн. кв. м. По данным Комитета по
строительству Санкт-Петербурга в городе за 2013 год было построено 42528 квартир общей площадью 2 583 513,1 кв. м. Одновременно с увеличением объемов жилой недвижимости растет потребность в управлении ею. Вместе с тем, решение проблем повышения удовлетворенности граждан условиями проживания и предоставляемыми услугами, выведения из оборота ветхого и аварийного жилья, повышения экологичности жилой недвижимости и т.д. требует повышения эффективности такого управления.
В настоящее время управление объектами жилой недвижимости, особенно в
условиях крупного города, претерпевает существенные изменения, оно
становится более сложным, диверсифицированным, в управленческий процесс
вовлекается все большее число субъектов рынка и экономических отношений.
Однако, несмотря на предпринимаемые на всех уровнях меры, управление жилой
недвижимостью до сих пор не отличается требуемым уровнем эффективности.
Это во многом обусловлено наличием целого ряда противоречий, в том числе
таких как: высокий уровень рентабельности в сопредельных отраслях и сегментах
рынка и объективная невозможность достижения аналогичного уровня
рентабельности в сфере управления жилой недвижимостью; наличие целого ряда
технических и технологических инноваций и дополнительных возможностей
улучшения качества в сфере управления жилой недвижимостью и невозможность
их быстрого внедрения в силу ограниченной платежеспособности населения;
высокие требования потребителей к стандартам обслуживания в сфере
управления жилой недвижимостью и отсутствие в достаточном количестве кадров для обеспечения такого уровня обслуживания; необходимость обеспечения прозрачности ценообразования в сфере управления жилой недвижимостью и отсутствие системы измеримых критериев и показателей, методик оценки качества управления. На это, в частности, ориентированы изменения, внесенные законодателем в июле 2014 года и направленные на усиление государственного контроля за деятельностью управляющих компаний в сфере ЖКХ.
Существующие проблемы и противоречия обусловливают необходимость поиска новых подходов к обеспечению эффективности управления жилой недвижимостью.
Степень разработанности научной проблемы. Изучению теоретических и прикладных проблем управления жилой недвижимостью посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, среди них: Ж.М. Алиева, В.В. Асаул, В.Б. Божухин, Е.И. Борисова, B.B. Бузырев, Н.В. Васильева, С.А. Гунько,
С.А. Ершова, А.Е. Карлик, Е.П. Кияткина, СИ. Круглик, А.Н. Ларионов, С.Н. Максимов, Е.В. Песоцкая, Ж.В. Селезнева, О.А. Смирнова, В.Н. Субботин, Л.А. Трофимова, Е.Д. Трушковская, Н.А. Ушанова, И.В. Федосеев, В.С. Чекалин, А.А. Уваров, А.В.Черняк и др.
Вместе с тем, анализ показывает, что отдельные аспекты данной проблемы не нашли должного раскрытия в научных исследованиях. Прежде всего, это касается концептуальных подходов и инструментария для оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупных городах, обоснования внедрения инноваций, способствующих решению задач повышения эффективности управления.
Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.
Цель диссертационного исследования - разработка методических положений и практических рекомендаций по повышению эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе в современных условиях развития жилищной сферы.
Для достижения поставленной цели в работе решались следующие задачи:
раскрытие экономических и правовых особенностей объектов жилой недвижимости с позиций управления ими;
выявление актуальных проблем и определение направлений повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупных городах с учетом современных условий развития жилищной сферы и особенностей жилой недвижимости как объекта управления;
разработка методики оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе;
обоснование необходимости и направлений применения инноваций в управлении жилой недвижимостью в крупном городе;
разработка практических рекомендаций по повышению эффективности деятельности управляющих компаний и их конкурентоспособности на рынке управления жилой недвижимостью в крупном городе;
обоснование направлений, связанных с совершенствованием системы обеспечения качества управления жилой недвижимостью в крупном городе.
Объектом исследования является управление жилой недвижимостью в крупных городах как область экономической деятельности и государственного регулирования.
Предметом исследования являются научно-методические основы повышения эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных условий развития жилищной сферы.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью, экономики жилой недвижимости; совокупность методологических и концептуальных идей, принципов, положений, методов, подходов, связанных с эффективным управлением в социальных и экономических
системах.
В качестве инструментов исследования применялись методы логического
анализа и синтеза, квалиметрические методы, методы экономического анализа,
системного подхода, экономико-статистической обработки информации,
организационного проектирования.
Информационной базой работы послужили официальные статистические
данные, монографии и научные статьи в периодических изданиях, нормативные
правовые акты Российской Федерации, данные публичной отчетности
управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике, материалы сети Интернет.
Обоснованность и достоверность результатов диссертационного
исследования обеспечивается тем, что в качестве теоретической и
методологической базы диссертации использовались фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, системного анализа, теории управления, теории эффективности, а также исследования, посвященные проблемам управления и воспроизводства жилищного фонда, развития рынка управления жилой недвижимостью в крупных городах, внедрения инноваций в данной сфере; в качестве нормативно-методической базы исследования использовались законодательные акты, нормативные материалы и методические документы в сфере управления жилой недвижимостью; для получения обоснованных и достоверных научных результатов в диссертации применялись следующие методы исследования: структурно-логический и системный подходы, а также методы сравнительного исследования, экспертных оценок, аналитического моделирования, качественного анализа процессов и явлений, статистические методы работы с числовыми данными; основные результаты исследования прошли апробацию в публикациях и выступлениях автора на научно-практических конференциях, а отдельные из них используются в деятельности управляющих компаний Санкт-Петербурга, специалисты которых привлекались к исследованиям.
Соответствие диссертации Паспорту научных специальностей.
Содержание диссертации соответствуют п.1.3.66. «Развитие теории и
методологии управления объектами недвижимости различного функционального
назначения», п.1.3.72. «Развитие методологии комплексного управления
жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации,
воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)» Паспорта научной специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором на основе анализа состояния и перспектив управления жилой недвижимостью применительно к специфике крупных городов обоснованы концептуальные подходы и предложены методические решения по повышению его эффективности на основе учета комплекса факторов.
Наиболее существенные результаты исследования, полученные автором
и определяющие научную новизну, следующие:
1) выявлены экономико-правовые особенности жилой недвижимости в
крупном городе и актуализированы проблемы повышения эффективности
управления ею с учетом современных тенденций в данной сфере;
2) разработана методика оценки эффективности управления жилой
недвижимостью в крупном городе, основанная на использовании индексной и
таксономической квалиметрии, включающая систему индикаторов, всесторонне
характеризующих управление жилой недвижимостью, предусматривающая
агрегирование оценок и приведение их к интегральному показателю, что в целом
позволяет, в масштабе крупного города и его административных единиц, не
только оценивать эффективность управления жилой недвижимостью, но и
принимать обоснованные управленческие решения;
3) выявлены внутренние и внешние факторы, определяющие инновационную
стратегию управляющей компании и влияющие на результаты ее инновационной
деятельности (экономические, социальные, технические, ресурсные);
4) выявлены причинно-следственные связи, проведена двухуровневая
декомпозиция причин неблагоприятных тенденций на рынке управления жилой
недвижимостью в крупном городе, разработаны рекомендации органам власти,
управляющим компаниям, профессиональным и общественным объединениям по
устойчивому развитию рынка и повышению эффективности управления жилой
недвижимостью в крупном городе;
5) выявлены факторы повышения конкурентоспособности управляющих
компаний, проведен контент-анализ, на основе которого разработаны модели
повышения конкурентоспособности, отражающие возможные сценарные
варианты и стратегии развития бизнеса, построения организационных структур и
организационного механизма управляющей компании, определяющие цели и
алгоритм ее конкурентного поведения на рынке управления жилой
недвижимостью крупного города;
6) обоснована концепция формирования регионального стандарта качества
управления жилой недвижимостью, которая определяет общие подходы и
механизмы обеспечения качества жилищных услуг, включает систему
показателей качества управления и позволяет разрабатывать аналогичные
стандарты на уровне управляющей компании.
Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в развитии научно-методических основ повышения эффективности управления объектами жилой недвижимости в крупном городе, включающих концептуальные подходы и модели, выступающие исходными позициями при анализе и решении проблем эффективности такого управления.
Практическая значимость исследования заключается в разработке комплекса средств, направленных на повышение эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе с учетом современных экономических условий, достижений науки в области экономики, менеджмента, опыта лучших управляющих компаний. Практической ценностью также характеризуются рекомендации по выбору направлений повышения эффективности управления
жилой недвижимостью в крупном городе и применения квалиметрического инструментария.
Основные положения и выводы, сформулированные в работе, могут быть использованы для совершенствования научно-методической базы управления объектами жилой недвижимости крупного города, при разработке и реализации региональных и муниципальных программ развития жилищного комплекса, при формировании бизнес-проектов управляющих организаций в области управления жилой недвижимостью.
Апробация результатов исследования. Основные положения, выводы и
рекомендации диссертационного исследования представлялись на Межвузовской
научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития рынка
недвижимости и роль системы профессионального образования» (г. Санкт-
Петербург, 2011 г.), I Международной научной конференции «Наука в
Центральной России» (г.Тамбов, 2012 г.), XV Международной научно-
практической конференции «Проблемы современной экономики» (г.
Новосибирск, 2013 г.), XXXIV Международной научно-практической
конференции «Актуальные вопросы экономических наук» (г. Новосибирск, 2013
г.). Результаты исследования используются в учебном процессе Санкт-
Петербургского государственного экономического университета.
Публикации результатов исследования. По теме диссертации
опубликовано 7 научных работ, в том числе 3 в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки РФ, общим объемом 2,37 п.л.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. Объем диссертации - 185 страниц.
Анализ системы управления жилой недвижимостью в крупном городе
Характерной особенностью развитых и развивающихся стран, в том числе России является изменение соотношения между сельским и городским населением в пользу последнего. В силу данной тенденции наблюдается рост городской жилой недвижимости, изменение ее структуры. Изучение вопроса отнесения в различных странах мира населенных пунктов к категории "крупный город" показывает условность применяемых критериев и отражает национальные особенности. Например, в странах Скандинавии городом считается населенный пункт с численностью населения свыше 250 человек, а в Японии - свыше 30 тысяч человек. С точки зрения выделения кластера крупных городов и, соответственно, жилой недвижимости крупных городов, интерес может представлять классификация российских городов по итогам Всероссийской переписи населения 2002 г. В частности, выделяется шесть групп городов, соответственно с числом жителей (тыс. чел.): до 50; 50-100; 100-250; 250-500; 500-1000; более 1000. С точки зрения нашего исследования необходимо определиться с понятием "крупный город". Критерий для выделения данного понятия содержится в актуализированной редакции СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" [12]. В СНиП 2.07.01-89 в п. 4.4 в составе крупных городов выделяется следующие группы городов в зависимости от проектной численности населения на расчетный срок в тыс. чел.: малые (до 10; от 10 до 20; от 20 до 50); средние (от 50 до 100); большие (от 100 до 250); крупные (от 250 до 500; от 500 до 1000); крупнейшие (свыше 1000). В нашем исследовании, с тем, чтобы его результаты могли быть использованы для максимального числа городских муниципалитетов применительно к задачам управления жилой недвижимостью, под понятием "крупный город" будут пониматься населенные пункты с численностью населения свыше 250 тыс.человек. Вопрос о классификации городов по численности населения, несмотря на наличие нормативной классификации в СНиП, до сих пор остается сложным, неоднозначным. В частности, наряду с группами городов, представленных в СНиП, Малеева Т.В. (2006), выделяет отдельную группу - группу сверхкрупных городов.
В данных населенных пунктах применительно к жилой недвижимости преобладает многоэтажная застройка, компактное проживание населения. Данные города характеризуются схожестью комплекса социальных, экологических, транспортных, техногенных и иных проблем [62]. На наш взгляд для крупных городов могут быть выделены следующие особенности управления жилой недвижимостью: 1) значительная дифференциация населения по уровню доходов и, как следствие, различия в возможностях оплаты дополнительных жилищных услуг и различия в требованиях к качеству жилой недвижимости; 2) большие возможные для создания крупных управляющих компаний и развития конкуренции на рынке управления жилой недвижимостью; 3) более высокий уровень активности населения и его готовности к самоорганизации в плане управления жилой недвижимостью; 4) более быстрые темпы строительства и ввода в эксплуатацию объектов жилой недвижимости за счет большей платежеспособности населения и возможностей привлечения инвестиционных средств. 5) большее разнообразие объектов жилой недвижимости с точки зрения технического состояния, потребительских свойств и соответственно более высокий уровень сложности управления такими объектами ( в том числе более высокий уровень требования населения и органов власти к качеству такого управления). Ниже, в параграфе 2.2 нами представлена методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью, ориентированная на крупные города, учитывающая данные особенности. Данная методика при необходимой доработке, может быть также использована в ситуации оценки эффективности управления жилой недвижимостью в малых и средних городских населенных пунктах. Специфика методики в данном случае будет проявляться в том, что из нее будет исключен ряд показателей, связанных с административным делением города на муниципалитеты; с количественными значениями конкурсов по отбору управляющих организация; числом крупных управляющих компаний, на обслуживании которых находится более 1000 жилых помещений. Ряд долевых показателей должны быть преобразованы в показатели абсолютных значений в силу небольшого числа субъектов управления. Система управления жилой недвижимостью в крупном городе имеет свою специфику, особенности. По данным статистики жилой комплекс Санкт-Петербурга составляют 2025 тыс. квартир общей площадью 119,7 млн. кв. м. Обеспеченность жилой площадью на душу населения составляет 23,8 кв. метра. Эти значения намного ниже, чем в развитых европейских странах [79]. Установление сущности управления объектами жилой недвижимости в крупном городе имеет важное методологическое значение, так как только на ее фундаменте возможно определить и проследить внутреннюю связь ее качественной стороны с количественной, т.е. объемом и экономической эффективностью управления объектами жилой недвижимостью. В литературе отмечается, что до настоящего времени нет единства во взглядах на понятие «управление объектами жилой недвижимости». Существующие различия во взглядах на данное понятие имеют место в силу того, что в настоящее время правовое регулирование отношений, связанных с объектами жилой недвижимости, все еще не отвечает современным требованиям. Это, по мнению С.Н.Максимова, обусловливается следующими причинами: отсутствие целостной концепции в отношении как всего рынка жилой недвижимости, так и его отдельных сегментов; отсутствие необходимой координации при разработке и принятии законодательных и подзаконных актов на всех уровнях; противоречивость и несогласованность положений отдельных законодательных и подзаконных актов [61].
В Жилищном кодексе РФ дается определение понятия управления многоквартирным домом как деятельности, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [4].
Практически похожее определение представлено и в работе Н.В.Васильевой (2009). Управление многоквартирными домами как вид бизнеса, по ее мнению, представляет собой экономическую деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом и предоставления коммунальных услуг проживающим [32]. Авторы коллективной монографии «Методология и методы управления недвижимой собственностью» управление недвижимой собственностью определяют как выбор наилучшего варианта из возможных по использованию объекта, организационной структуры, организации управления и пр. С точки зрения функционального подхода весь процесс управления состоит из ряда подпроцессов (т.е. распадается на определенные функции – прогнозирование и планирование, организация, руководство, координация, контроль) [70]. Существование различий в трактовке понятия «управление объектами жилой недвижимости» вероятно связано с тем, что рассматриваемая категория является исторической, динамичной и относительной [15]. Исторический аспект связан с тем, что под влиянием времени понятие «управление объектом жилой недвижимости» претерпевает изменения. Так, например, еще совсем недавно жилищно-коммунальное хозяйство в муниципальных образованиях относилось к области административных отношений. Динамичность указанной категории выражается в том, что не представляется возможным раз и навсегда закрепить определенный уровень управления объектом жилой недвижимости нормативно-распорядительным актом. В реальности данный процесс нуждается в постоянном изменении нормативного регулирования в соответствии с изменяющимися условиями.
Относительность понятия «управление объектом жилой недвижимости» связана с тем, что такое управление, осуществляемое определенным субъектом (например, управляющей компанией), ключевые характеристики управления сравниваются с уровнем управления, обеспечиваемого организациями, выступающими конкурентами в предоставлении аналогичных услуг.
В силу этого, по мнению Смирнова В.В., Пучкиной Е.А., понятие «управление объектом жилой недвижимости» является широким и ёмким понятием, имеющим определенное содержание и состав на различных уровнях иерархической структуры субъектов рыночных отношений, осуществляющих деятельность на рынке жилой недвижимости, в его отдельных сегментах [12].
Проблемы управления объектами жилой недвижимости в крупном городе
Проблема управления объектами жилой недвижимости в условиях городов России в последние годы стала предметом многочисленных исследований. В частности, вопросы функционирования территориально-локализованных рынков жилья явились предметом исследований И.Ф.Гареева, И.А.Гусаровой, Т.В.Ушаковой и др.; проблемам воспроизводства жилищного фонда Санкт-Петербурга посвятили свои исследования B. Бузырева, В.М.Васильева, Ю.Н. Казанский, Ю.П. Панибратова, Е.Б. Смирнова, И.С. Степанова, Л.М. Чистова; исследования H.A. Асаула, Н.В. Васильевой, А.И. Вахмистрова, Т. Веблена, Р. Коуза, С.И. Круглика, А.О.Салливана, М. Уорнера, Д. Хисси, Н.Я. Янковского и др. связаны с региональными проблемами жилищной сферы; концептуальные основы управления жилищным строительством освещены в работах В.Б.Гутина, М.К.Данилушкина, Е.М.Дарьина, Г.М.Загидуллиной, И.А.Рахман, А.С.Роботова, А.И.Романовой, В.М.Серова, Г.И.Шимлова и др. С точки зрения проблем управления объектами жилой недвижимости в крупном городе интерес может представлять диссертационное исследование Казакова В.А.. Среди основных противоречий в организационно-экономическом механизме воспроизводства жилой недвижимости в муниципальных образованиях, которые вызывают конфликтное поведение агентов контрактных отношений (собственников жилья и подрядных организаций), Казаков В.А. называет следующие: отсутствие у домохозяйств воли к проведению комплексного капитального ремонта и повышению показателей энергоэффективности; некачественный отбор подрядных организаций для осуществления капитального ремонта; необоснованный отбор многоквартирных жилых домов в муниципальную адресную программу капитального ремонта; нецелевое использование средств; низкое качество ремонтных работ [52].
В ряде работ отмечается несовершенство правовых основ управления объектами жилой недвижимости в крупном городе. В частности, В.В.Смирнов, Лукин З.П., характеризуя правовое поле, в рамках которого существует и развивается рынок жилой недвижимости, отмечают, что оно носит не только фрагментарный характер, но и не отличается глубиной и проработанностью действующих правовых норм [95]. Авторы указывают на следующие недостатки управления и их воздействие на состояние рынка недвижимости: 1) Управление жилым недвижимым фондом в значительной мере сосредоточено в руках муниципальных и региональных органов власти; 2) Монополизм жилищных организаций в обслуживании и содержании жилья, отсутствие реальной конкуренции в этой сфере; 3) В отношении объектов жилой недвижимости в предшествующие годы сформировалось и устойчиво держится мнение как «всеобщего достояния» и «дарового блага»; 4) Органы власти и управления не видят по-настоящему в жилой недвижимости устойчивого потенциального источника средств для пополнения соответствующих бюджетов и обеспечения задач развития той или иной территории. Часть проблем управления объектами жилой недвижимости в крупном городе связана с многообразием объектов управления, их спецификой, невозможностью оперативной обработки актуальной информации о состоянии каждого из таких объектов, необходимой для принятия своевременных и адекватных управленческих решений. Еще одна часть проблем связана с многообразием видов работ и решаемых задач на каждом из уровней управления жилой недвижимостью. Обобщив материалы и информацию нормативных правовых документов, включая документы муниципального уровня, часть из таких направлений работы на мезоуровне можно представить следующим образом: разработка документов концептуально-стратегического планирования в отношении повышения эффективности использования объектов жилой недвижимости; подготовка и принятие решений по передаче объектов муниципальной жилой недвижимости эффективным собственникам; принятие мер по повышению эффективности функционирования отдельных объектов муниципальной жилой недвижимости, в том числе через разработку и применение специальных методик оценки эффективности управления жилой недвижимостью; принятие мер по переориентации части объектов муниципальной жилой недвижимости на выполнение других социально значимых функций; и др. Отметим, что эффективность управления жилой недвижимостью в условиях крупного города в значительной мере зависит от сбалансированности работы, полномочий субъектов управления всех уровней. В частности, муниципальная администрация, в этой многоуровневой системе управления должна решать следующие основные проблемы: комплексное развитие территории; поиск механизмов и источников пополнения местного бюджета за счет средств от использования жилой недвижимости; привлечение инвестиций для строительства и реконструкции объектов муниципальной жилой недвижимости.
Васильева Н.В. оценку эффективности управления жилищной сферой в регионе считает важнейшей задачей. При этом автор указывает, что ее научная база проработана недостаточно. Применительно к оценке эффективности управления жилищной сферой в регионе целесообразно использовать целевой многопараметрический подход, при котором степень достижения целей отражает степень эффективности управления. Сложность оценки эффективности управления жилищной сферой проявляется в том, что ее результат может иметь не только экономические, но и социальные характеристики и последствия, поэтому оценке подлежит и экономическая, и социальная составляющие эффективности. По социальному критерию эффективность должна оцениваться с точки зрения общественных интересов, которые выражаются в благоприятных условиях проживания в регионе: комфортных и безопасных. Комфортность жилищных условий должна быть отражена в соответствующем данному уровню развития социальном жилищном стандарте. Мерилом безопасности проживания может служить социальная стабильность местного сообщества, которая обусловлена наличием у как можно большего числа граждан жилищных условий, соответствующих данному стандарту. По рыночному критерию оценка эффективности осуществляется в аспектах личного блага, то есть с позиций интересов отдельного человека, которые проявляются в возможности у него выбора необходимого жилья и доступности для него кредитных средств [33].
Рассматривая вопросы повышения эффективности управления жилой недвижимостью в условиях крупного города, необходимо определить степень разработанности данной проблемы в экономической науке. Изучением и поиском решения проблем в данной сфере занимается целый ряд российских и зарубежных ученых. В частности, вопросы, связанные с реформированием ЖКХ и управлением жилищным фондом, представлены в трудах Забродина П., Зотова В., Ларионова А., Минц И., Пинегиной М., Румянцева 3., Уколова В., Чернышева Л. и др. Проблемам установления различных аспектов эффективности управления жилой недвижимостью посвящены диссертационные исследования последних трех лет (Алиева Ж.М., 2011; Борисова Е.И., 2011; Трушковская Е.Д., 2011; Уваров А.А., 2011; и др.).
Методика оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе
Как уже отмечалось ранее, типичным объектом управления в сфере жилой недвижимости крупного города является многоквартирный дом. Управление многоквартирными домами как вид бизнеса представляет собой экономическую деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом и предоставления коммунальных услуг проживающим [32]. Управление жилой недвижимостью важнейшим своим приоритетом имеет обеспечение эффективности использования жилой недвижимостью. Эффективность управления и эффективность использования жилой недвижимости – две взаимосвязанные категории, две взаимосвязанные переменные в сложной социально-экономической системе. Эффективность управления вообще и управления жилой недвижимостью, в частности, предполагает соотнесение затрат на осуществление такого управления и полученных эффектов и результатов. В отношении жилого комплекса такие результаты и эффекты могут выражаться не только и не столько в экономических показателях, сколько в показателях социального самочувствия населения, собственников объектов жилой недвижимости, жильцов. Причем эти две разнонаправленные группы показателей могут иметь отрицательную корреляционную связь. Эффективное управление в числе своих многочисленных эффектов обеспечивает и эффект, связанный с максимально продуктивным использованием жилых объектов и помещений, которое в экономической литературе трактуется как вероятное использование свободной земли или жилой собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и имеет максимальную продуктивность.
По мнению Черняка А.В., повышение эффективности управления жилой недвижимостью связано с решением следующих трех основных групп проблем: стратегические - отсутствие четко сформулированных и ясных целей по отношению к управлению объектами жилой недвижимости; технические - отсутствие необходимой информации, а также процедур учета и оценки, которые требуются для эффективного управления муниципальной жилой недвижимостью: стандартных форм учета и отчетности по доходам и расходам по каждому объекту жилой недвижимости отдельно и по портфелю в целом; информации о рыночной оценке объектов, отсутствие которой не дает возможности оценить, какова величина возврата с инвестиций; организационные - отсутствие профессиональных управляющих объектами жилой недвижимости [110].
Основным принципом эффективного управления жилищной сферой в крупном городе, по мнению Н.В.Васильевой, является гармонизация интересов субъектов жилищных отношений, интеграция их целей и потенциалов, формирование партнерских взаимоотношений власти, бизнеса и населения в процессе управления жилищной сферой [33]. Повышение эффективности управления жилой недвижимостью в числе своих обязательных элементов предполагает определенные аналитические действия и принятие решений. Возможные варианты принятия решений в системе управления жилой недвижимостью предполагают использование, во-первых, процедур многосторонней экспертизы, во-вторых, комплекса взаимосвязанных критериев. Решения принимаются с учетом разнообразных, порой разнонаправленных параметров, имеющих количественный и качественный характер. При этом важно соблюдение принципов и требований минимальности времени и средств на проведение экспертной оценки, возможности независимой или повторной экспертизы, выхода на интегральные показатели эффективности того или иного варианта использования конкретного объекта жилой недвижимости. В наибольшей мере, на наш взгляд, данным требованиям соответствует метод экспертных оценок. Он может быть реализован путем разработки системы взвешенных критериев, представленных в виде анкет или опросных листов, которыми пользуются эксперты. Процесс выбора экспертами решений в системе управления жилой недвижимостью в данном случае представляет собой цепочку последовательных взаимосвязанных шагов по работе с аналитической информацией, завершающихся формулированием окончательного варианта, предлагаемого лицу принимающему решение. При этом экспертами могут использоваться процедуры агрегирования отдельных показателей, формирования сводного рейтингового листа, построения различных шкал.
С учетом анализа экономико-правовых особенностей жилой недвижимости как объекта управления, сложившихся в условиях крупных городах систем управления жилой недвижимостью, а также тенденций управленческой практики в направлении повышения эффективности управления жилой недвижимостью, нами предпринята попытка на основе полученных результатов сформировать концептуальное видение и предложить методику оценки эффективности управления жилой недвижимостью в крупном городе. С учетом приоритетов исследования, отмеченных нами в конце параграфа 1.1, методика, в первую очередь, разработана применительно к наиболее массовому сектору жилой недвижимости крупных городов – многоквартирным жилым домам с приватизированными и неприватизированными квартирами, входящими в единый с ними имущественный комплекс объектами коммерческого назначения, местами общего пользования, придомовыми территориями, вспомогательными и сопутствующими объектами.
При определенной доработке данная методика, изначально разработанная для макро-уровня управления, может использоваться (особенно в части ее концептуального обоснования и структуры построения) для потребностей управления жилой недвижимостью на мезо-уровне (административные районы, муниципальные образования), а также для микро-уровня (управляющие компании, ТСЖ, ЖСК). Она также к решению задач управления жилой недвижимостью, представляющей другие, менее массовые, ее сегменты (частный сектор, адлминистративно входящий в городские территории; элитная малоэтажная котеджная застройка, таун-хаусы, клубные поселки и т.п.).
Модели повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью
Современный рынок управления жилой недвижимостью в крупных городах характеризуется развитием конкуренции. Тенденция к повышению конкуренции является весьма ощутимой в данной сфере и во многом определяет перспективы обеспечения качества услуг, повышения эффективности деятельности субъектов бизнеса. Наука и практика предлагают различные модели обеспечения конкурентоспособности, организации бизнес-процессов управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью. Бизнес-модель управляющей организации, по мнению Н.В.Васильевой, включает следующие компоненты: 1) Технология ведения бизнеса 2) Организационная структура 3) Организация труда персонала 4) Контрольные параметры оценки бизнеса. Технология ведения бизнеса отражает структуру и взаимосвязь основных бизнес-процессов управляющей организации, таких как маркетинг, техническая экспертиза принимаемых в управление многоквартирных домов, разработка планов управления, организация эксплуатации объектов управления, предоставления проживающим коммунальных и иных услуг [31].
Технология ведения бизнеса отражается в плане управления, который составляется по каждому объекту и включает следующие разделы: -контроль состояния дома (технические осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, аварийное обслуживание); - ремонт общего имущества (текущий и капитальный); -клининг (уборка помещений общего пользования, земельного участка, удаление бытового мусора и крупногабаритных отходов); -ландшафтный дизайн (озеленение и благоустройство придомовой территории); -специальные работы (обслуживание лифтов, электроплит, домофонов и др.); - коммунальные услуги; -взаимодействие с жильцами (выполнение заявок, рассмотрение жалоб и предложений, порядок информирования жильцов и отчетности перед собственниками); - безопасность (пожарная и иная, контроль доступа в дом, действия в чрезвычайных ситуациях) [32]. Организационная структура – один из важнейших, определяющих успех бизнеса факторов. Структура формируется по видам деятельности управляющей организации – финансово-экономическая, эксплуатационная, административная [31].
Организация труда персонала. Прежде всего, необходимо определить характер работы (проведение инспекции, работа с большими физическими нагрузками, работа с людьми), объем работы, требуемый уровень квалификации для выполнения конкретных работ, режим работы (дежурства, сменность) и подготовить должностные инструкции [32]. Контрольные параметры оценки бизнеса. Результативность бизнеса проявляется в удовлетворенности собственника (заказчика) и потребителей (жильцов), которая приводит к увеличению объема заказов и, следовательно, доходности бизнеса. Оценка результативности бизнеса проводится по следующим критериям: качество предоставляемых услуг; конкурентоспособность управляющей организации. Каждый критерий может быть представлен несколькими показателями: а) Критерий «Качество предоставляемых услуг»: - количество обоснованных жалоб жильцов; - оценка услуг жильцами; - количество невыполненных предписаний контролирующих органов; - количество аварий на объекте. б) Критерий «Конкурентоспособность управляющей организации»: - доля рынка, занимаемая управляющей организацией; - доля рынка данной управляющей организации в сопоставлении с долей основного конкурента [32].
Говоря о модели повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью, прежде всего, необходимо определить данное понятие. Анализ работ по проблематике моделирования экономических процессов и отношений позволяет утверждать, что такая модель есть описание идеального видения построения организационных структур и организационного механизма, используемого в ходе управления жилой недвижимостью, алгоритма принятия управленческих решений в контурах текущего и стратегического управления, инновационного поведения в конкурентной и непредсказуемой среде, декомпозиции целей функционирования и развития, кадрового менеджмента.
Выше уже говорилось, что конфигурацию той или иной модели повышения конкурентоспособности управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью определяют ряд факторов, позиций, особенностей рынка. В целях их установления нами проведено специальное исследование, состоящее в контент - анализе годовой отчетности 7 управляющих компаний г. Санкт-Петербурга. Методика контент–анализа заключалась в том, что в ходе анализа документов публичной отчетности управляющих компаний фиксировалось наличие неких семантических единиц, ключевых слов и словосочетаний, отражающих значимые позиции, оценки, взгляды авторов документа относительно конкуренции, выбора стратегий поведения в конкурентной среде и т.п. Данные семантические единицы, ключевые слова, словосочетания фиксировались в специальной таблице, содержащей некие 20 обобщенных идеальных позиций с точки зрения поведения управляющей компании на рынке управления жилой недвижимостью. Иными словами на текст публичного отчета той или иной управляющей компании как бы «накладывался» шаблон, позволявший оценить совершенство ее подхода к обеспечению конкурентоспособности в рыночной среде. Результаты исследования приведены в таблице 3.5.
