Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические и организационно-правовые основы развития рынка недвижимости 9
1.1. Социально-экономическая сущность и особенности развития рынка недвижимости 9
1.2. Типология современного рынка недвижимости 27
1.3. Организационно-правовое регулирование развития предпринимательства в сфере недвижимости 45
ГЛАВА 2. Формирование маркетинговой концепции управления недвижимостью 61
2.1. Концептуальные основы организации управления недвижимостью 61
2.2. Принципы и методы сегментации рынка недвижимости 75
2.3. Маркетинговые закономерности процесса конкуренции на рынке недвижимости 91
ГЛАВА 3. Методические основы маркетинговой оценки объектов жилой недвижимости 109
3.1. Анализ современных методов оценки объектов жилого назначения 109
3.2. Методологические принципы маркетинговой оценки объектов жилого назначения 131
3.3. Методический подход к маркетинговой оценке объектов жилой недвижимости 140
Заключение 160
Литература 165
Приложения 175
- Организационно-правовое регулирование развития предпринимательства в сфере недвижимости
- Концептуальные основы организации управления недвижимостью
- Маркетинговые закономерности процесса конкуренции на рынке недвижимости
- Методологические принципы маркетинговой оценки объектов жилого назначения
Введение к работе
В условиях радикального экономического реформирования и обострения кризисных явлений во всех отраслях и сферах социально-экономического комплекса возрастает значение проблем перестройки всего хозяйственного механизма и создания гибкой и адаптивной системы управления, способной формировать эффективные предпринимательские решения. Поиск научно-обоснованных методов и подходов, направленных на качественные преобразования действующей управленческой системы, ориентирован на необходимость широкого внедрения принципов и методов современного маркетинга, целью которого является достижение оптимальных экономических пропорций в динамичных условиях рыночной конъюнктуры.
Одним из элементов единого рынка России является рынок недвижимости, развивающийся наиболее высокими темпами и имеющий весомые стратегические перспективы.
На российском рынке недвижимости представлены практически все виды объектов жилищного, гражданского и промышленного назначения. За последние годы значительно увеличилось число заключаемых сделок в жилищном секторе, наметилась тенденция к росту объема и количества сделок с объектами гражданского назначения, появились предпосылки к активизации рыночных процессов в промышленном строительстве. Отличительной чертой современного этапа в развитии рынка недвижимости является новый конструктивный подход, рассматривающий недвижимость не только как средство удовлетворения важнейших общественных потребностей, но и как объект инвестиционной деятельности. Инвестиционный поток в сферу недвижимости постепенно меняет свое направление. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и зачастую незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инве стиционные проекты, нацеленные на получение постоянных денежных поступлений. Так, уже сегодня финансово-строительные и инвестиционные компании, некоторые риэлторские фирмы занимаются активной производственно-предпринимательской деятельностью в области строительства и реконструкции зданий и сооружений различного назначения и их последующей реализацией среди конечных и промежуточных потребителей. При этом интенсивные процессы вторичного рынка постепенно перемещаются в сторону первичного рынка, а его участники приобретают статус фирм-застройщиков, реализующих всю совокупность функций по развитию недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы реформируемой экономики. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных рыночных сфер; несовершенством законодательного обеспечения; отсутствием научных подходов и нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность, а также обоснованных методик, использующих достигнутый мировой опыт, адаптированных к отечественным условиям и отражающих их специфику во всей совокупности ее свойств и проявлений. Среди наиболее острых проблем выделяются проблемы построения действенной системы управления объектами недвижимости, способной обеспечить поступательный рост и развитие этой сферы и сформировать на этой основе совокупность базисных элементов для решения наиболее актуальных экономических, социальных и экологических задач.
Эффективность управления недвижимостью зависит от логической обоснованности и методологической корректности концептуальных принципов и подходов. Стремление к ориентации и целенаправленному воздействию на потребителя (с его потребностями и платежеспособными возможностями), к углубленному изучению и всестороннему учету средовых характеристик и структуры рыночных сегментов, к внедрению положений теории жизненных циклов, обуславливает необходимость использования маркетингового подхода, позволяющего построить интегрированную систему управления недвижимостью на принципах адаптивности и стратегической гибкости. Методология маркетинга, как философия бизнеса, несет в себе тот теоретический потенциал, который при условии достаточной полноты и научной проработанности способен придать стимулирующий импульс к активизации управленческой деятельности в сфере недвижимости, а его инструментарий - дать толчок к формированию методически верных предпринимательских решений.
Актуальность темы исследования обусловлена и необходимостью внедрения маркетингового подхода в процесс оценки объектов недвижимости, представляющим собой широко распространенную практику, охватывающую как первичный , так и вторичный рынки. Развивающийся рынок недвижимости предъявляет особые требования к точности и объективности оценки, которая должна базироваться на принципах эффективного использования объектов и сбалансированности затратных и доходных составляющих. Соблюдение этих требований возможно лишь при комплексном использовании маркетингового инструментария, направляющего развитие недвижимости в русло необходимости и достаточности с точки зрения потребителя - носителя спроса.
Целью данного диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ маркетинговой концепции предпринимательства в сфере недвижимости.
В соответствии с основной целью поставлены и последовательно решены следующие задачи:
- раскрыта социально-экономическая сущность и особенности развития рынка недвижимости;
- разработана типология современного рынка недвижимости, комплек-сирующая различные типологические критерии;
- раскрыты организационно-правовые аспекты развития предпринимательства в сфере недвижимости;
- сформированы концептуальные основы организации управления недвижимостью;
- раскрыты принципы и методы сегментации рынка недвижимости;
- исследованы маркетинговые закономерности процесса конкуренции на данном рынке;
- выполнен анализ современных методов оценки объектов жилого назначения, используемые в зарубежной и отечественной практике;
- сформированы методологические принципы маркетинговой оценки объектов жилого назначения;
- разработаны методические основы маркетинговой оценки объектов жилой недвижимости.
Объектом исследования является рынок недвижимости, как важнейший элемент национального рынка, формирующий инфраструктурные условия организации процесса удовлетворения разнообразных общественных потребностей.
Предмет исследования - экономические отношения и закономерности рынка недвижимости, а также система факторов, обуславливающих его развитие.
Теоретической и методологической основой исследования послужили положения теории расширенного воспроизводства, теории систем, а также труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам предпринимательства, маркетинга и социально-экономического управления.
В работе используются методы логического, фундаментального и предметного анализа, инженерного прогнозирования, экспертных оценок, а также ряд социологических методов.
Научная новизна исследования заключается в разработке концептуальных основ управления предпринимательством в сфере недвижимости с помощью эффективных маркетинговых механизмов.
К основным научным результатам, составляющим новизну исследования, можно отнести следующее:
- развиты теоретические представления о социально-экономической сущности и особенностях рынка недвижимости с позиций маркетинга;
- предложена типология современного рынка недвижимости;
- разработаны организационные основы управления предпринимательством в сфере недвижимости;
- раскрыты маркетинговые закономерности процесса конкуренции на рынке недвижимости и механизм формирования конкурентных преимуществ фирм производителей на базе основных и дополнительных факторов;
- разработана целостная совокупность методологических принципов маркетинговой оценки объектов жилого назначения;
- сформированы методические основы маркетинговой оценки объектов жилой недвижимости, учитывающие дифференцированные условия потребительского спроса и особенности маркетинговой среды.
Практическая значимость работы обусловлена тем, что результаты исследования создают методологические предпосылки для организации эффективной управленческой деятельности на рынке недвижимости, а методический подход доведен до стадии, позволяющей принимать конкретные экономически обоснованные оценочные решения.
Полученные результаты представляют интерес для крупных, малых и средних предприятий, функционирующих на первичном и вторичном рынке недвижимости, региональных и муниципальных органов управления, риэлторских фирм и профессиональных оценщиков.
Результаты исследования могут быть использованы при подготовке и повышении квалификации предпринимателей, менеджеров, маркетологов.
Организационно-правовое регулирование развития предпринимательства в сфере недвижимости
Внедрение новых экономических отношений сопровождается существенным реформированием отношений собственности. Отношения собственности становятся объектом жизненного важных интересов общества, государства и личности. Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон защищает права граждан и юридических лиц на собственность, тем самым защищая экономическую структуру общества.
В регулировании отношений с недвижимостью наибольшее удельное значение имеет гражданское право. Оно регулирует право собственности, обязательственное право, наследственное право, а также определяет отношения с иностранными гражданами. Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.
Российское законодательство за 1990-96 гг. претерпело качественные изменения. Важным шагом в реформе законодательной системы стало принятие Государственной Думой Российской Федерации части I и II Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Вторая часть содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере недвижимости: отдельные виды обязательств, в том числе купля-продажа недвижимости, мена, дарение, рента, аренда, подряд, заем и кредит.
Сфера недвижимости отхватывает значительную область гражданских отношений, и к ней полностью применимы статьи Общей части Гражданского кодекса. При этом перечисляются и закрепляются основания возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе применительно к объектам недвижимости.
Муниципальное право представляет собой относительно самостоятельное правовое образование в системе прав Российской Федерации. Оно базируется на развитии местного самоуправления и его законодательных основ. Особенностью многих норм муниципального права является то, что они одновременно выступают в качестве норм основных отраслей права, регулируя финансовые, земельные и другие отношения на местном рынке. Предметом ведения местного самоуправления являются вопросы местного значения, а также отдельные государственные полномочия, которыми они могут наделяться. Среди вопросов местного значения выделяется целый ряд направлений, прямо или косвенно связанных с регулированием сферы недвижимости.
Органы местного самоуправления осуществляют права собственника в в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, и в праве передавать его во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке и совершать другие сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.
По действующему законодательству к ведению представительных органов местного самоуправления отнесено утверждение программ социально-экономического развития соответствующих территорий [19, с. 110-113], а также широкие полномочия в отношении управления земельной недвижимостью.
Принципиально важны полномочия органов местного самоуправления в области строительства, связанные с расселением и размещением производительных сил, рациональной планировкой, застройкой и благоустройством городских и сельских поселений, развитием производственной и социальной инфраструктуры территории.
Принятие законов о приватизации жилья, государственных и муниципальных предприятий, об основах федеральной жилищной политики, о залоге, об инвестициях, об инвестиционной деятельности, о частных инвестициях, утверждение I и II частей Гражданского кодекса Российской Федерации легализовали сделки с недвижимостью для граждан и юридических лиц.
Приобретение недвижимости в собственность на законных основаниях дает возможность совершения с ней разнообразных операций, в результате которых сменяется право собственности.
Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. В сфере недвижимости законодательство разрешает самые различные виды сделок, т.е. действия граждан и юридических лиц, при которых происходит установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей их участников.
Любой документ, касающийся возникновения, изменения или прекращения права собственности на недвижимость, вступает в силу после его государственной регистрации. Не достаточно оформить в нотариальной конторе договор купли-продажи, мены, дарения, залога или свидетельство о дарении или наследовании, необходимо зарегистрировать право собственности в уполномоченном на то муниципальном органе. В Москве таким органом является Департамент муниципального жилья, в Санкт-Петербурге - Городское бюро регистрации (ГБР).
Все многообразие сделок с недвижимостью можно поделить на односторонние и многосторонние сделки.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В сфере недвижимости такими сделками являются дарение и наследование. Для заключения двухсторонней или многосторонней сделки необходимо выражение согласованной воли двух или более сторон. При заключении сделки договор выполняет следующие функции: - юридически закрепляет отношения между участниками сделки, придавая им характер обязательств, выполнение которых защищено законом; - определяет порядок, способы и последовательность совершения действий партнерами; - предусматривает способы обеспечения обязательств. Организационно-правовые основы развития предпринимательства в сфере недвижимости базируются на взаимосвязи двух понятий: недвижимость и недвижимая собственность. Недвижимость (или недвижимое имущество) представляет собой участок территории с принадлежащими ему ресурсами, а также расположенными на нем зданиями и сооружениями. Недвижимая собственность - юридическое понятие. Оно характеризует совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Эти права предусматривают возможность владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода.
Концептуальные основы организации управления недвижимостью
Формируя теоретические основы управления рынком недвижимости необходимо рассмотреть его субъективный состав, а также систему взаимосвязей и взаимоотношений в пределах единого рынка и его основных элементов. Главными субъектами рынка недвижимости являются покупатель и продавец конкретных объектов. Их взаимоотношения не происходят изолированно, они реализуются в рамках определенной совокупности других участников рынка, образуя вместе с ними сложную функциональную структуру.
В такой структуре (рис.5) представлены субъекты как первичного, так и вторичного рынка, преследующих единую цель - удовлетворение потребности потребителей в объектах недвижимости.
Базовые функции по развитию недвижимости принадлежат организациям-застройщикам. Застройщик в рыночных условиях это не просто строительная организация, занимающаяся возведением объектов жилищно-гражданского и промышленного назначения с привлечением подрядных организаций, но ключевой регулирующий и контролирующий орган, охватывающий весь цикл создания и реализации объекта, начиная от проведения предпроектных изысканий и кончая процессом эксплуатации построенных зданий и сооружений.
Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление является прерогативой представителей брокерской сети - агентств по развитию недвижимости (агентств недвижимости).
Сфера деятельности агентств постоянно расширяется. Укрепляются взаимосвязи между брокерами и застройщиками, кредитными учреждениями и инвесторами. При развитии ипотечного кредитования появятся дополнительные возможности для активизации функционирования брокерской сети, которая является, по сути, реализатором сервисного производства и может составить основу для внедрения в сферу недвижимости сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.
На рынке недвижимости формируется специфическая дилерская сеть. Ее возникновение связано с появлением экономических отношений между крупными организациями-застройщиками, инвесторами и представителями финансово-кредитной сферы. Ряд организаций строительного профиля, а также крупные производственные предприятия выступают в качестве участников долевого строительства и в ряде случаев привлекают дилеров для продажи прав долевого участия третьим лицам. В последнее время появляются и активно действуют структурные цепочки - "застройщик-подрядчик-дилер-брокер", обладающие значительными конкурентными преимуществами и ведущие в конечном счете к образованию крупных многопрофильных объединений, способных эффективно решать вопросы строительства и эксплуатации крупномасштабных объектов.
Единый рынок недвижимости, подверженный влиянию многих факторов внешнего окружения, испытывает непосредственное воздействие со стороны муниципальных органов управления и ряда профессиональных общественных объединений. Это воздействие столь ощутимо, что позволяет, в принципе, рассматривать данных субъектов, как полноправных участников рынка недвижимости. Департаменты строительства, комитеты по управлению государственным имуществом, комитеты по управлению городским хозяйством, бюро регистрации и другие регулируют и регламентируют деятельность всех субъектов рынка, а также осуществляют функции перераспределения объектов первичного рынка. Профессиональные общественные объединения, сформированные по принципу специализаций, способствуют лоббированию интересов участников рынка в органах государственного и муниципального управления. Важнейшим направлением деятельности таких организаций является исследование нормативно-правовых и организационных аспектов рынка, разработка рекомендаций по их совершенствованию, издание газет и журналов, освещающих проблемы рынка недвижимости. Характерной особенностью является некоторая обособленность таких организаций и их ориентация только на один из элементов рынка. В частности, в Санкт-Петербурге наиболее известны такие профессиональные объединения, как "Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга", в состав которой входят только субъекты вторичного рынка, и "Союзпетрострой", объединяющий представителей строительного профиля.
Кооперация таких объединений в организационном, информационном, маркетинговом и других аспектах позволит достичь большей согласованности и координированности их действий и позволит сформировать единую логику поведения в рамках целостного рынка недвижимости.
Любой рынок в современных условиях подчинен целенаправленному правленческому воздействию и нуждается в разработке эффективных мероприятий по планированию, организации, регулированию и контролированию процессов, происходящих в естественно-рыночной среде. Под управлением недвижимостью принято понимать формирование комплексной системы удовлетворения потребностей конечных потребителей в конкретном виде недвижимости. В основе этого процесса лежат вопросы целеполагания, предусматривающие выдвижение главной цели системы и ее структуризацию на цели (подцели) 2-го, 3-го и других уровней.
Маркетинговые закономерности процесса конкуренции на рынке недвижимости
Современный маркетинг является одним из важнейших способов активизации конкурентных начал, свойственных рыночной экономике. Конкуренция есть неотъемлемая часть рыночных отношений, способствующая обогащению товарного предложения и его приспособлению к меняющимся потребностям потребителя и постоянному внедрению на рынок новых, более совершенных, товаров и услуг.
По аналогии с "классическим" товарным рынком конкуренция в сфере недвижимости включает функциональную, видовую и маркетинговую конкуренцию. Функциональная конкуренция является следствием того, что ту или иную потребность в услугах недвижимости можно, в принципе, удовлетворить различными способами. Например, в качестве функциональных конкурентов жилищного рынка выступают многоэтажные жилые дома, в которых под жилищные нужды используются отдельные квартиры или комнаты, малоэтажные секционные здания, используемые несколькими потребителями (семьями), а также индивидуальные жилые дома коттеджного типа.
Маркетинговая конкуренция охватывает объекты, удовлетворяющие потребность одним способом, но отличающиеся существенными признаками: конструктивно-технологическими решениями, этажностью, местоположением в черте города или района, уровнем обеспеченности социально-бытовой, инженерно-технической и дорожно-транспортной инфраструктурой.
Видовая конкуренция, рассматривающая объекты, отличающиеся лишь качеством изготовления или полностью идентичные, встречаются на рынке недвижимости крайне редко. Это обусловлено уникальностью каждого объ- екта, составляющей одну из основных особенностей данной сферы, т.к. даже типовые проекты включают некоторое разнообразие архитектурно-планировочных решений и реализуются в различных территориально-пространственных условиях. Видовая конкуренция, поэтому имеет в данном случае весьма относительную форму. С некоторой долей условности к ней можно отнести конкуренцию между отдельными типовыми зданиями, расположенными внутри одного и того же градостроительного комплекса. Но и в этом случае конкурирующие объекты не только различаются качеством изготовления строительных деталей и конструкций, производства строительно-монтажных работ и отделки помещений, но и пространственной ориентацией, близостью зон озеленения, уровнем освещенности и инсоляции и другими параметрами. Важно подчеркнуть, что за пределами типового строительства видовая конкуренция вообще не возможна. Она приобретает в большинстве случаев специфическую маркетинговую форму. Это обстоятельство служит убедительным доказательством необходимости использования всей совокупности методов и приемов, присущих маркетинговому подходу, для решения сложнейшей рыночной задачи - управления процессом конкуренции и формирования конкурентных преимуществ объектов и субъектов рынка недвижимости.
В зависимости от рыночной области, в которой функционирует производитель недвижимости, могут формироваться различные параметры конкурентной среды. При возведении крупномасштабных строительных объектов, осуществляемом, как правило, несколькими крупными корпорациями, число реальных конкурентов, как правило, невелико. Однако говорить о низком уровне конкуренции в этих условиях вряд ли правомерно. Реализация крупных объектов, требующих значительных инвестиций, предполагает осуществление специальных мероприятий по поиску инвестиционных источников, активизации потенциальных инвесторов, формированию резервов. Конкуренция в данном случае переходить в плоскость инвестиционного рынка - важнейшего компонента единого рынка ресурсов, где конкурентные процессы наиболее интенсивны в силу естественной ограниченности любого территориально-ресурсного потенциала.
В сфере производства строительных работ и услуг характер конкуренции претерпевает существенные изменения. Здесь формируется мелкодис-перстная конкурентная среда, включающая множество мелких и средних производителей, способных быстро адаптироваться к изменениям потребительского спроса и обновлять ассортиментный ряд выпускаемой продукции. Эти особенности следует учитывать при выборе методов конкуренции.
Принято различать ценовые и неценовые методы конкуренции. Ценовая конкуренция формируется на основе цены, когда снижая цены на свои товары или услуги производитель получает возможности для укрепления собственных позиций по отношению к конкурентам. Соответственно, повышая цену он снижает свои возможности в этом направлении.
Ценовая конкуренция в сфере недвижимости имеет свои особенности. Ее результат более сложен, чем на традиционном товарном рынке, и слагается из двух компонентов: - прямого результата, аналогичного условиям товарного рынка, т.е. естественного улучшения конкурентных позиций в следствие снижения цены; - дополнительного результата, обусловленного двумя факторами - возможностью для установления и укрепления социального престижа производителя, имеющим на рынке недвижимости формирующее значение, и предотвращения возможных административных ограничений его деятельности, которые весьма вероятны на рынке, подверженном усиленному государственному вмешательству.
Агрегированный результат, достигаемый в сфере ценовой конкуренции, позволяет рассматривать ее как высоко эффективный регулятор конкурентных отношений, складывающихся на рынке недвижимости.
Основным компонентом неценовой конкуренции является конкуренция на основе качества объектов, работ или услуг. Повышая качество своего продукта производитель получает ряд преимуществ перед конкурентами, которые могут служить основанием для назначения более высокой цены. Если производитель использует стратегию стабильных цен, то более высокое качество позволяет ему занять лидирующее положение в данном секторе рынка и увеличить объем занимаемой рыночной доли.
Методологические принципы маркетинговой оценки объектов жилого назначения
Современный маркетинг является одним из важнейших способов активизации конкурентных начал, свойственных рыночной экономике. Конкуренция есть неотъемлемая часть рыночных отношений, способствующая обогащению товарного предложения и его приспособлению к меняющимся потребностям потребителя и постоянному внедрению на рынок новых, более совершенных, товаров и услуг.
По аналогии с "классическим" товарным рынком конкуренция в сфере недвижимости включает функциональную, видовую и маркетинговую конкуренцию. Функциональная конкуренция является следствием того, что ту или иную потребность в услугах недвижимости можно, в принципе, удовлетворить различными способами. Например, в качестве функциональных конкурентов жилищного рынка выступают многоэтажные жилые дома, в которых под жилищные нужды используются отдельные квартиры или комнаты, малоэтажные секционные здания, используемые несколькими потребителями (семьями), а также индивидуальные жилые дома коттеджного типа.
Маркетинговая конкуренция охватывает объекты, удовлетворяющие потребность одним способом, но отличающиеся существенными признаками: конструктивно-технологическими решениями, этажностью, местоположением в черте города или района, уровнем обеспеченности социально-бытовой, инженерно-технической и дорожно-транспортной инфраструктурой.
Видовая конкуренция, рассматривающая объекты, отличающиеся лишь качеством изготовления или полностью идентичные, встречаются на рынке недвижимости крайне редко. Это обусловлено уникальностью каждого объ- екта, составляющей одну из основных особенностей данной сферы, т.к. даже типовые проекты включают некоторое разнообразие архитектурно-планировочных решений и реализуются в различных территориально-пространственных условиях. Видовая конкуренция, поэтому имеет в данном случае весьма относительную форму. С некоторой долей условности к ней можно отнести конкуренцию между отдельными типовыми зданиями, расположенными внутри одного и того же градостроительного комплекса. Но и в этом случае конкурирующие объекты не только различаются качеством изготовления строительных деталей и конструкций, производства строительно-монтажных работ и отделки помещений, но и пространственной ориентацией, близостью зон озеленения, уровнем освещенности и инсоляции и другими параметрами. Важно подчеркнуть, что за пределами типового строительства видовая конкуренция вообще не возможна. Она приобретает в большинстве случаев специфическую маркетинговую форму. Это обстоятельство служит убедительным доказательством необходимости использования всей совокупности методов и приемов, присущих маркетинговому подходу, для решения сложнейшей рыночной задачи - управления процессом конкуренции и формирования конкурентных преимуществ объектов и субъектов рынка недвижимости.
В зависимости от рыночной области, в которой функционирует производитель недвижимости, могут формироваться различные параметры конкурентной среды. При возведении крупномасштабных строительных объектов, осуществляемом, как правило, несколькими крупными корпорациями, число реальных конкурентов, как правило, невелико. Однако говорить о низком уровне конкуренции в этих условиях вряд ли правомерно. Реализация крупных объектов, требующих значительных инвестиций, предполагает осуществление специальных мероприятий по поиску инвестиционных источников, активизации потенциальных инвесторов, формированию резервов. Конкуренция в данном случае переходить в плоскость инвестиционного рынка - важнейшего компонента единого рынка ресурсов, где конкурентные процессы наиболее интенсивны в силу естественной ограниченности любого территориально-ресурсного потенциала.
В сфере производства строительных работ и услуг характер конкуренции претерпевает существенные изменения. Здесь формируется мелкодис-перстная конкурентная среда, включающая множество мелких и средних производителей, способных быстро адаптироваться к изменениям потребительского спроса и обновлять ассортиментный ряд выпускаемой продукции. Эти особенности следует учитывать при выборе методов конкуренции.
Принято различать ценовые и неценовые методы конкуренции. Ценовая конкуренция формируется на основе цены, когда снижая цены на свои товары или услуги производитель получает возможности для укрепления собственных позиций по отношению к конкурентам. Соответственно, повышая цену он снижает свои возможности в этом направлении. Ценовая конкуренция в сфере недвижимости имеет свои особенности. Ее результат более сложен, чем на традиционном товарном рынке, и слагается из двух компонентов: - прямого результата, аналогичного условиям товарного рынка, т.е. естественного улучшения конкурентных позиций в следствие снижения цены; - дополнительного результата, обусловленного двумя факторами - возможностью для установления и укрепления социального престижа производителя, имеющим на рынке недвижимости формирующее значение, и предотвращения возможных административных ограничений его деятельности, которые весьма вероятны на рынке, подверженном усиленному государственному вмешательству. Агрегированный результат, достигаемый в сфере ценовой конкуренции, позволяет рассматривать ее как высоко эффективный регулятор конкурентных отношений, складывающихся на рынке недвижимости. Основным компонентом неценовой конкуренции является конкуренция на основе качества объектов, работ или услуг. Повышая качество своего продукта производитель получает ряд преимуществ перед конкурентами, которые могут служить основанием для назначения более высокой цены. Если производитель использует стратегию стабильных цен, то более высокое качество позволяет ему занять лидирующее положение в данном секторе рынка и увеличить объем занимаемой рыночной доли.
