Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Ипотека как экономический институт 9
1.1 Понятие ипотеки. ипотека как экономическая подсистема 9
1.2 Развитие ипотечных систем и проблема их эффективности 23
1.3 Эффективность ипотечных систем: сравнительный анализ 35
Глава 2 Влияние ипотеки на макроэкономические процессы 53
2.1 Жилищное строительство и его значение в системе общественного воспроизводства 54
2.2 Эффекты мультипликации в экономике и их оценка 61
2.3 Влияние ипотечных механизмов на региональную экономику санкт-петербурга 75
Глава 3 Анализ российской ипотечной модели 93
3.1 Развитие российской ипотечной системы в постсоветский период. проблема доступности жилья 93
3.2 Текущий этап развития российской ипотечной системы 109
3.3 Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России 128
Заключение 138
Список рисунков и таблиц 143
Список использованной литературы 144
Приложения 154
- Понятие ипотеки. ипотека как экономическая подсистема
- Развитие ипотечных систем и проблема их эффективности
- Жилищное строительство и его значение в системе общественного воспроизводства
- Развитие российской ипотечной системы в постсоветский период. проблема доступности жилья
Введение к работе
Диссертационное исследование посвящено изучению ипотеки как
системы, которая только набирает темпы в сложном комплексе социально-экономических взаимосвязей текущего этапа развития России. Формирование ипотечного рынка и действующих на нем механизмов сегодня - один из приоритетов государственной политики, который активно обсуждается на всех уровнях общественной жизни. Ипотека как способ решения насущной государственной проблемы обеспечения населения жильем используется во всех развитых экономических системах. Формирование рынка доступного жилья - основная социальная функция ипотеки. Однако ее экономические функции не менее важны, т.к. заемные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства. Среди факторов, обуславливающих актуальность выбранной темы исследования, особо выделяются следующие:
Жилищная проблема остается одной из наиболее острых российских социально-экономических проблем. Уровень обеспеченности жильем в России остается почти в два раз ниже, чем в европейских странах и США. Развитие ипотечных механизмов способствует решению этой проблемы, т.к. облегчает населению доступ к приобретению недвижимости.
Существующие мощности строительной отрасли России на текущем этапе развития не способны обеспечить необходимые объемы возведения жилья. Рост платежеспособного спроса на недвижимость за счет внедрения механизмов ипотечного кредитования будет способствовать наращиванию темпов строительства в будущем.
Начало 2000х гг. — первый период в истории послеперестроечной России, когда экономическая ситуация, а также уровень развития банковской дела и финансового рынка позволили развиваться цивилизованным ипотечным механизмам.
4 4. С 2003 г. можно наблюдать бурное развитие системы ипотечного кредитования - с момента развития до достижения локальных пиков роста и последующего спада. Полный цикл является одним из наиболее интересных для наблюдения и изучения по отношению к любому явлению экономической жизни, а его анализ позволяет сделать важные для понимания места ипотеки в обществе выводы.
Данная работа посвящена анализу влияния ипотеки на экономические процессы на макро- и региональном уровнях на основе исследования межотраслевых взаимосвязей.
Научный интерес автора к теме диссертационного исследования обусловлен как самой актуальностью проблемы, так и тем обстоятельством, что на сегодняшний день основная масса опубликованных отечественных исследований по ипотечному кредитованию представляют собой не глубокий экономический анализ на основе теоретических предпосылок, а описательные труды и практические пособия по функционированию ипотечного рынка. Поэтому автор во многом обращается к зарубежным работам, а также отечественным трудам по теории мультипликационных эффектов, построению моделей межотраслевого баланса, теории инвестиций, экономике недвижимости, региональной и макроэкономике.
Следует выделить следующие труды классиков экономической теории, которые послужили теоретической базой для данного исследования: Д. Е. Линдсей, А. Маршалл, И. Фишер, У. Шарп, Т. Стейнмец, В. Леонтьев, Р.Кан, Ф. Уитт.
Проблемы экономического роста и теории мультипликатора нашли отражение в трудах таких ученых-экономистов как: П. Самуэльсона, Дж. М. Кейнса, Дж. Р. Хикса Дж. М. Кларка, Э. Лундберга, Г. Хаберлера, Э. Хансена, Р. Харрода.
Также необходимо назвать труды отечественных экономистов: работы Н.Б.Косаревой и коллектива авторов Института экономики города в сфере исследований спроса на недвижимость, труды И.И. Довдиенко, Н.П.Приступ,
5 И.И.Сергеевой, И.П.Радченко, И.В.Павловой, В.В. Кудрявцева по теории ипотечного кредитования, Б.И., Соколова по экономической теории и макроэкономике, В.М.Полтеровича и А.И. Маслова по механизмам привлечения инвестиций в сферу недвижимости. Нельзя не отметить исследования в сфере экономики недвижимости С.Н. Максимова и Г.М. Стерника Зарубежные исследователи уделяли внимание исследованию национальных ипотечных моделей и закономерностям социально-экономического развития в разрезе рынка недвижимости. Среди них необходимо выделить Д. Даймонда и М. Ли, а также специалистов Бюро экономического анализа США. Заслуживает упоминания и авторский коллектив классического учебника по ипотечному кредитованию под руководством Т. Стейнмеца.
Актуальность, недостаточная проработка теоретических проблем сферы ипотечного кредитования, в том числе, исследования ипотеки как экономической категории, оказывающей влияние на социально-экономические процессы, определили выбор темы данного исследования, его цель, задачи и круг решаемых в нем вопросов.
Целью диссертационной работы является раскрытие роли ипотечного кредитования для экономики страны и его влияние на экономические процессы на макро- и региональном уровнях.
Поставленная цель определила задачи работы.
На основе анализа экономической литературы и практического материала сформулировать авторскую трактовку термина «ипотека» и рассмотреть ее как систему в рамках неоинституциональной экономической теории, определив место в комплексе социально-экономических взаимосвязей.
Предложить метод расчета мультипликационных эффектов для оценки влияния ипотечного кредитования на экономические процессы.
На основе анализа экономики региона оценить вклад развития ипотечной системы в общий результат региональной экономики (на примере Санкт-Петербурга).
Разработать систему качественных и количественных показателей для оценки эффективности ипотечных систем на основе анализа развитых западных моделей.
Проанализировать предпосылки формирования российской ипотечной системы на основе зарубежного опыта, а также оценить современные результаты ее развития и сформулировать причины, которые замедляют развитие ипотеки в России.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования.
Предмет исследования составляет анализ ипотеки как подсистемы национальной экономики и оценка ее влияния на макроэкономические процессы.
К числу наиболее значимых результатов, полученных в результате исследования, относятся следующие:
Раскрыта природа ипотеки как экономического института, показано ее место в системе экономических отношений и процессов.
Предложена методика оценки эффективности национальных ипотечных систем с учетом их влияния на следующие экономические процессы: динамику ВВП (ВРП), развитие фондового рынка и банковской системы, развитие отдельных отраслей народного хозяйства, решение социальных проблем и пр.
На основе анализа различных способов оценки инвестиционного мультипликатора, сделан вывод о том, что американская система оценки RIMS II является оптимальной для оценки экономических мультипликаторов на региональном уровне. На основе построенного МОБ по методу Леонтьева проведен расчет мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска применительно к региональной экономике Санкт-Петербурга.
На основе полученных значений мультипликаторов произведена количественная оценка вклада ипотечной системы в прирост в ВРП Санкт-Петербурга. Это позволило доказать, что средства, попадающие в экономику через ипотечное кредитование, являются дополнительным источником ускорения темпов экономического роста за счет повышенного мультипликационного эффекта инвестиций в строительную отрасль и сферу купли-продажи недвижимости.
Раскрыты этапы развития в новейшей истории российской ипотеки, что позволило дать характеристику складывающейся ипотечной модели и сделать вывод, что за 2003-2008 гг. российская ипотека пережила полный кредитный цикл, который был обусловлен процессами в экономике страны и на глобальных финансовых рынках.
Аанализ развития российской ипотеки в период финансового кризиса позволил подтвердить вывод о ее зависимости от внешнего финансирования и недостаточной зрелости в целом, а также оценить дальнейшие перспективы ипотечного кредитования в нашей стране.
Теоретической и методологической основой исследования послужили как научные труды экономистов-классиков, так и работы современных и зарубежных экономистов по проблемам ипотечного кредитования, исследования мультипликационных эффектов, анализу ипотечных моделей, региональной и макроэкономике.
В диссертационном исследовании применяются такие общетеоретические методы как анализ и синтез, метод единства исторического и логического, индукции и дедукции, методы микро- и макроэкономического анализа, абстрагирования и обобщения, тематической структуризации, сравнительного и ретроспективного анализа, формальной и неформальной логики, количественного анализа.
Информационно-эмпирической базой исследования стали материалы официальных статистических органов РФ, США, Европейского союза и стран ЕС, а также сведения и аналитические материалы специальных
8 исследований и зарубежных экономистов, публикованные в периодической печати и информационных сетях.
Структура работы обусловлена целью диссертационного исследования и поставленными перед ним задачами. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений и списка рисунков и таблиц.
В первой главе дается авторская трактовка определения ипотеки, рассматривается ипотечная система в рамках неоинституциональной экономической теории, ставится проблема оценки эффективности ипотечных систем, а также предлагаются количественные и качественные параметры оценки их эффективности.
Во второй главе раскрывается значение отрасли жилищного строительства в системе общественного воспроизводства, приводится анализ способов оценки влияния ипотеки на общие результаты экономики, представлены результаты расчета мультипликаторов конечного спроса и валового выпуска для региональной экономики Санкт-Петербурга на основе разработанной модели МОБ, а также количественно оценено значение ипотеки в валовом выпуске экономике Санкт-Петербурга.
В третьей главе представлены результаты исследования квазиипотечных схем, которые существовали в советское время, выделены этапы развития российской ипотечной модели и дана характеристика каждому из этапов, проведен анализ российской ипотеки в период финансового кризиса, выявлены существующие проблемы и оценены перспективы российской ипотечной модели.
В заключении сформулированы выводы, вытекающие из проведенного исследования.
Понятие ипотеки. ипотека как экономическая подсистема
Ипотека - (от греч. hypotheke — подставка, опора) - широко применяемый термин как в профессиональной, так и непрофессиональной среде, имеющий ряд значений. В повседневной жизни ипотекой чаще всего обозначают долгосрочный кредит, выдаваемый под залог недвижимости. При этом цель кредита не имеет значения - все крупные долгосрочные кредиты, гарантом выплаты которых являются закладные на любую недвижимость, называют ипотечными. В профессиональной же среде, в зависимости от отрасли, ипотекой может называться: долговой инструмент, в котором определенный объект недвижимости указан в качестве обеспечения существующей задолженности1; долговой инструмент, дающий право на распоряжение неким активом, обеспеченный непосредственно данным активом2; право кредитора получить недвижимость заемщика в случае невыплаты долга ; обязательство выплатить в срок кредит, подкрепленное заложенным объектом недвижимости4; залог недвижимого имущества (главным образом, земли) с целью получения так называемого ипотечного кредита5.
Из приведенных определений видно, что единого понятия ипотеки не существует — термин употребляется в зависимости от необходимости его использования в какой-либо определенной отрасли экономики. Некоторые авторы объясняют такое многообразие определений в том числе и тем, что в каждой стране существуют различные юридические законы ипотечного кредитования, которые закреплены законодательством и соответствуют развитым в данной стране ипотечным системам6. Наиболее универсальным может быть названо определение, приведенное в учебнике по ипотечному кредитованию: «Ипотека представляет собой метод финансирования приобретения недвижимого имущества» .
Российское законодательство определяет ипотеку как залог недвижимого имущества, который используется как обеспечение выданных кредитов: «залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя -преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом» . Как залог недвижимого имущества, ипотека выступает составной частью ипотечного кредита.
В качестве залога (ипотеки) может выступать любой недвижимый объект. По действующему законодательству, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства9. Для сужения базы исследования в качестве предмета залога при ипотечном кредитовании нами рассматриваются только объекты жилой недвижимости (квартиры в многоквартирных домах, частные дома). Объекты коммерческой недвижимости, а также земельные участки не рассматриваются.
Задачи, поставленные перед данным исследованием, предполагают объединение и унификацию всех представленных выше трактовок термина: ипотека должна быть рассмотрена как уникальное явление в российской экономике на определенном этапе развития. В связи с этим мы предлагаем рассматривать ипотеку как экономическую подсистему, существующую в рамках целостной социально-экономической системы государства. Для анализа ипотеки как системы следует рассмотреть основные положения общей теории систем , и, таким образом, определить необходимый инструментарий исследования.
В рамках своего исследования теория систем использует понятия «система», «подсистема», «элемент», «структура».
Родоначальник общей теории систем Л. фон Берталанфи считал системой «набор взаимосвязанных элементов»11. Современные исследователи делают некоторые уточнения, понимая в качестве системы совокупность элементов, формирующих определенную целостность за счет существующих взаимосвязей между ними 2. Каждый из элементов имеет разные задачи, которые могут быть объединены общей задачей функционирования системы.
Элементом называют неделимую далее составную часть системы, которая выполняет определенные функции в рамках системы. При членении данного элемента происходит переход исследования в другую систему.13
Структура системы — ее внутренняя организация, специфический способ взаимосвязи элементов1 . За счет структуры происходит упорядочивание работы системы, определяется ее функциональное значение и выполняемые ей задачи. При отсутствии четкой структуры, закрепленной законодательно, либо же внутренними законами рынка, работа системы нарушается, ее эффективность падает. Если структура системы громоздкая и предполагает наличие многих элементов, образующих между собой сложные взаимосвязи, то группы элементов следует обозначать как подсистему. При этом в рамках общей системы подсистемы выступают так же, как элементы в менее громоздких системах.
Цель данного исследования предполагает рассмотрение ипотечной системы в региональном масштабе, а также на уровне национальной экономики. Такое поле для анализа предопределяет многоуровневую структуру описываемой системы. Поэтому целесообразно начать определение ипотеки с выделения входящих в нее подсистем и их элементов. К подсистемам ипотечной системы следует отнести:
1. заемщиков ипотечных кредитов (физических и юридических лиц, собирающихся взять кредит под залог недвижимости или уже имеющих задолженность по ипотечному кредиту). Элементами такой системы является множество частных лиц и организаций, которых объединяет одна и та же задача. Взаимосвязи между элементами данной системы не так очевидны, однако поведении на рынке того или иного элемента может существенно повлиять на поведение всей подсистемы в целом и ее взаимодействие с другими подсистемами. Вся работа данной подсистемы имеет существенные экономические ограничения, предлагаемые рынком.
2. кредиторов, предоставляющих кредиты под залог недвижимости. Элементами данной системы выступают коммерческие и, государственные банки, а также прочие организации, специализирующиеся на ипотечном кредитовании (в зависимости от принятой в данном государстве ипотечной системы - ссудно-сберегательные кассы, строительные кооперативы и пр.). Деятельность данной системы ограничена финансовыми лимитами, а также законодательством.
Развитие ипотечных систем и проблема их эффективности
Категория экономического института предполагает, что ипотечная модель не может быть успешно реализована, если правовое поле, экономическая среда государства не соответствуют ее структуре и характеристикам. Еще в конце позапрошлого века специалисты ипотечного кредитования обращали внимание, что внедрение любого ипотечного механизма требует огромной подготовительной работы. «Как удобнее применить ипотечные начала на практике? При этом механизме ипотечного порядка надо здраво принять в соображение пространства, местность, климат, обычаи, состав населения, деятельность его слоев, как экономическую, так и коммерческую, проездность путей сообщения и т.д.»
Сегодня этот тезис продолжает оставаться актуальным: идеальных ипотечных моделей не бывает, существуют некие принципы работы ипотечной системы, которые могут быть адаптированы к применению в экономике, исходя из существующих условий.
Для анализа нами были выбраны две классические ипотечные модели -одноуровневая (на примере ипотечной модели, характерной для большинства европейских стран) и двухуровневая (на примере системы ипотечных корпораций, работающих в США). Наиболее традиционный выбор для рассмотрения одноуровневой системы — немецкая ипотечная система. В настоящее время происходит активный процесс объединения и унификации всех европейских ипотечных систем в одну в связи с интеграционными процессами в финансовой системе стран Евросоюза. Безусловно, немецкая и английская модели — опорная точка для построения и развития общеевропейской ипотечной системы, поэтому для качественного анализа мы использовали принципы функционирования этих систем. Однако для сопоставления абсолютных показателей мы считаем правильным использовать ипотечную систему объединенного Евросоюза.
Также мы работали с ипотечной моделью, которая была сформирована в дореволюционной России. Выбор этой системы нами был сделан, исходя из следующих соображений:
- Мы считаем, что должна существовать некая преемственность ипотечной системы, которая развивается сейчас, и дореволюционной модели. Причина этой преемственности лежит в том, что психологическая составляющая российского заемщика, которая играет большую роль для развития ипотечной системы, вне зависимости от смены эпох осталась неизменной.
- Обращение к историческим корням помогает понять те проблемы, которые имели место при самой первой попытке реализации ипотечной программы, чтобы избежать их сегодня.
- Принятая до революции модель отличалась своей рыночной природой, поэтому ее исследование особенно важно в свете рассмотрения вопроса, насколько эффективно и необходимо государственное вмешательство в формирование национальной ипотечной модели.
Приступая к разработке показателей эффективности ипотечных систем, необходимо определить используемое нами в качестве инструмента анализа понятие эффективности. Задачи, поставленные перед данным исследованием, предполагают оценочный подход, поэтому мы будем исходить от определения с точки зрения относительного эффекта: эффективность -«достигаемый результат в его материальном, денежном и социальном выражении»34. Ипотека признается нами неэффективной, если она не выполняет возложенные на нее функции, а также стремится к системному кризису в результате глобальных ошибок в работе, допускаемых участниками ипотечного рынка.3
Большинство работ по оценке эффективности ипотечных систем — попытка оценить результаты финансовой системы с точки зрения показателей рынка ценных бумаг, либо же общеэкономический анализ. В частности, Мировой банк разработал рекомендации по оценке национальных моделей финансирования приобретения жилья. При этом основной упор авторов данных рекомендаций — не выработка количественных критериев оценки относительной эффективности той или иной модели, а описательный подход для понимания мировым сообществом тех процессов, которые происходят в финансовой системе развивающихся стран. Российскими исследователями также была предпринята попытка определить эффективность ипотеки, но только применительно к банковской ипотеке, по сути, на микроуровне. При этом авторы использовали «бухгалтерский» подход к определению эффективности, разработав математическую модель «затраты-результаты» относительно к деятельности банков в сфере ипотечного кредитования.
Для разработки системы оценки относительной эффективности национальных моделей на том или ином этапе развития необходимо выделить параметры эффективности ипотечных моделей и критерии их оценки. Результатом такой работы будет вывод о том, насколько ипотечная система справляется с возложенными на нее социально-экономическими функциями. Некоторые параметры можно оценить с помощью количественных показателей, а ряд характеристик являются качественными, потому их анализ возможен только с помощью анализа фактологической информации. Для определения всех параметров оценки необходимо подробнее уточнить задачи и функции ипотечного кредитования.
По нашему мнению, характерная для любой системы цель развития ипотеки совпадает с утвержденной на государственном уровне целью развития ипотечного кредитования в России. Это «создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов»38.
Жилищное строительство и его значение в системе общественного воспроизводства
В зависимости от того, на каком рынке совершается сделка купли-продажи недвижимости с привлечением ипотечного кредита, на первичном или на вторичном, ипотечные средства поступают преимущественно в сферу операций и сделок с недвижимостью, либо в строительную отрасль.
Традиционно отрасль строительства является одной из наиболее значимых в формировании ВВП государства. Несмотря на характерное для большинства современных экономик наличие отраслей-доноров, строительство составляет в среднем 4-8% ВВП. При этом за счет интенсивного роста сектора услуг и усиления постиндустриальной составляющей роль строительства в развивающихся экономиках постепенно начинает снижаться, уступая место более технологичным отраслям. В странах первого эшелона роль строительства в экономике становится более значительной. Так, в Дании, Ирландии, Франции, Великобритании и других развитых европейских странах доля строительства за последние пять лет возросла на 1-1.5%. В России соответствующая доля неуклонно падает, причем эта тенденция характерна не только для Москвы и Санкт-Петербурга, но и для регионов.
Анализируя статистику по влиянию строительства на региональное развитие, важно учитывать следующие особенности строительства как отрасли производства:
1. Строительство участвует в создании основных фондов для всех отраслей производства, определяя возможность функционирования средств производства промышленных предприятий.
2. Строительство участвует в создании основного капитала для компаний, специализирующихся на размещении предприятий сферы услуг.
3. Продукцией строительства являются жилые дома и сооружения, что способствует воспроизводству рабочей силы в экономике и, соответственно, ведет к ее более эффективному развитию.
Можно говорить, что строительство является базой для развития ряда других отраслей экономики. При этом сокращение доли строительства в ВВП может означать, что экономика, движется к пику своего развития. Наращивание же доли строительства в ВВП соответствует повышательной фазе цикла экономического развития.
Вся строительная отрасль может быть подразделена на жилищное строительство, коммерческое строительство и промышленное строительство. Предмет исследования данной работы, определенный во вступлении, предполагает исследование только жилищного строительства.
Основной результат развития жилищного строительства носит социально-экономический характер. Жилье является базой для воспроизводства человеческого капитала — чем лучше эта база, тем более экономически эффективным является человек.
Еще советские социологи установили следующие закономерности: заболеваемость органов кровообращения и нервной системы у людей, проживающих в коммунальных квартирах, в два раза выше, чем у тех, кто живет в отдельных; потери рабочего времени у людей, живущих в неблагоустроенных квартирах, в 1.6 раза выше, чем у тех, кто пользуется современным жилищем; количество дней, пропущенных по болезни, у людей, имеющих обеспеченность жилой площадью 6-8 кв.м. на человека, составляет 3.5 дня, а у тех, кто имеет 9-15 кв.м. на человека - только 2.5 дня в год на каждого жителя 3. То есть при улучшении жилищных условий увеличивается производительность труда, состояние здоровья и продолжительность жизни человека, что ведет к увеличению его экономической эффективности.
Наличие удовлетворительных жилищных условий способствует ускоренному воспроизводству человеческого капитала, а также является наиболее оптимальным воплощением социальных гарантий, которые может предоставить государство. Обеспечение населения жильем возводится в ранг национальной политики во многих государствах. Так, в рамках мероприятий по восстановлению американской экономики после Великой депрессии, в 1934 г. была рассмотрена программа "Share Our Wealth" («Поделим наше благосостояние»), в том числе, предусматривающая обеспечения всех американских семей собственным жильем. Основными целями данной программы было выравнивание среднего уровня благосостояния американских граждан для обеспечения социальных гарантий и роста экономических показателей. В 1955 году было принято постановление «О развитии жилищного строительства СССР». Основной задачей, поставленной данным документом, было обеспечением отдельным жильем каждой советской семьи к моменту окончания строительства коммунизма в СССР (1980 г.). Причинами начала реализации данной программы послужило резкое увеличение численности населения в результате послевоенного бейби-бума, а также облегчение процедуры выезда из деревни. Итогом развития программы было строительство многоэтажных домов нового типа («хрущевок»), основным достоинством которых было большое количество малогабаритных квартир, предназначенных посемейного заселения. Несмотря на низкое качество строительства, «хрущевки» способствовали решению многих социальных вопросов, т.е. выполнили возложенную на них задачу.66 Таким образом, начиная с 1957-1958 гг. обеспечение каждой семьи отдельной квартирой принимает статус направления национальной политики, а массовое жилищное строительство рассматривается как укрепление материально-технической базы господствовавшей идеологии.
Развитие российской ипотечной системы в постсоветский период. проблема доступности жилья
Современная российская ипотечная система возникла по требованию рынка, а также волевым усилием государства. При этом фактический момент появления системы не совпадает с моментом ее закрепления на законодательном уровне — попытки организации ипотечного рынка до 2000 г. не были успешными. При этом участники ипотеки были вынуждены опираться на наследие советского периода и приспосабливаться к условиям переходной фазы развития российской экономики.
Так, российская ипотечная модель имеет свои корни в нерыночном периоде развития. Советский период отечественной истории характеризовался отходом от частной собственности, в том числе и на недвижимость. Система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам. Распределение жилплощади проходило в соответствии с порядком очереди на улучшение жилищных условий.
Если использовать привычную терминологию, то в советское время большая часть строительства жилья приходилась на социальное строительство, продукт которого передавался во временное возмездное пользование гражданину. При этом существовала возможность обменять жилье на альтернативное для нанимателя, а также передать его по наследству.
В качестве альтернативы такой схемы существовало индивидуальное строительство на основе государственных субсидий, а также долевое строительство через жилищно-строительные кооперативы. Как форма финансирования жилищного строительства ЖСК были законодательно утверждены в 1962 г. с момента принятия закона "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве" и постановления от 19 ноября 1964 г. "О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства". Данные законодательные акты официально закрепили возможность возведения жилья за собственные деньги.
Первый взнос в кооператив составлял 40%, а остальные 60% (ссуда Стройбанка) могли быть выплачены в течение 15 лет. Например, в Ленинграде на долю жилищно-строительных кооперативов приходилась приблизительно пятая часть площади в домах, построенных за 1966-1970 гг. В 1982 г. были введены новые правила для ЖСК, согласно которым Стройбанк увеличивает долю кредита с 60% до 70% и продлевает срок ссуды с 15 до 25 лет. Для вступления в кооператив необходимо было также некоторое время простоять в очереди, и многие привилегии, значимые для получения государственного жилья, действовали и в сфере кооперативного строительства. Заселение в кооперативных домах было исключительно посемейным, поэтому развитие таких форм жилищного строительства способствовало расселению коммунальных квартир.
Таким образом, далее в условиях плановой экономики имели место слабые попытки изыскать альтернативные источники финансирования строительства жилья для снижения социального бремени государства. Построенные в результате участия в ЖСК квартиры переходили коллективную собственность членов ЖСК, что делало возможным операции с данным видом недвижимости, если не по законам свободного рынка, то на квазирыночных началах. Развитие ЖСК — признак потребности экономики в альтернативных источниках финансирования недвижимости.
В советское время было предпринято несколько попыток радикального решения жилищной проблемы в стране, которая возникла еще в послевоенный период и остается актуальной до сих пор. Государственные программы строительства жилья, которые были реализованы на национальном уровне, показали весьма достойные результаты. Наиболее интересной с этой точки зрения является последняя жилищная программа советского периода «Жилье - 2000». По замыслу создателей этой программы к 2000 г. жилищная проблема в государстве должна была быть решена, а каждая семья получила бы отдельное жилье в соответствии со своими потребностями. При этом предполагалось довести показатель обеспеченности жильем до 22.5 кв.м. (с 14 кв.м. в 1980 году) путем активизации строительной отрасли и ввода 2200 млн. кв.м. жилья за 1986-2000 гг.
Важно отметить, что данный национальный проект в финале должен был привести к созданию системы финансирования значительной части строящейся недвижимости за счет комбинации государственных ресурсов и частных средств. Также в его задачи входило развитие сектора частного предпринимательства в смежных с жилищным строительством отраслях. При этом параллельно реализовывались полностью социальные проекты. В частности, для обеспечения жильем молодых семей, которые априори не могли позволить себе участие в кооперативном строительстве на общих условиях, существовала программа молодежного кооперативного строительства. Программа была уникальной с той точки зрения, что государство предоставляло участок земли, все необходимые строительные материалы, а также профессиональную команду менеджеров. При этом в качестве рабочей силы в строительство были вовлечены молодые люди, которые сами себе возводили жилье. Несмотря на то, что тот труд не оплачивался, такое строительство было возможностью реального решения жилищной проблемы для молодых людей.
Несмотря на положительные результаты в начале, программа «осталась вещью в себе: ничто так и не было реализовано»101 из-за нехватки бюджетных средств.
Можно сделать следующие выводы о попытке формирования квазирыночных механизмов финансирования строительства жилья в середине 80х гг.
1. Впервые была предпринята достаточно успешная попытка решения жилищной проблемы с помощью комбинации программ государственного строительства и строительных программ альтернативного финансирования.
2. Развитие программ ЖСК позволило частично вовлечь в оборот средства «омертвленных сбережений» на счетах Сбербанка. При этом Сбербанк уже в это время начал играть роль основной кредитующей организации — в 1988 г. появились программы долгосрочного кредитования физических лиц под низкий процент (2% годовых) на строительство, капитальный ремонт, приобретение отдельными гражданами и ЖСК домов, садовых домиков и пр. Общее число кредитов, выданных Сбербанком в 1990 г., составило 124400 единиц.102
3. Был стимулирован рост производственных мощностей сопутствующих отраслей промышленности, которые потом составили основу жилищного строительства переходного периода.
Похожие диссертации на Ипотека как фактор повышения совокупного спроса
