Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Ипотека как институт рыночной экономики 10
1.1. Теоретико-методологические аспекты исследования ипотечной системы 10
1.2. Экономические основы ипотеки и ипотечного кредитования 28
Глава 2. Экономические и организационно-правовые институты ипотечного рынка России 42
2.1. Ипотечный рынок дореволюционной России 42
2.2. Принципы и правовые условия функционирования ипотечной системы 60
2.3. Ипотечные финансовые ресурсы и источники их формирования 82
2.4. Финансовые инструменты ипотечного рынка 102
Глава 3. Экономическое моделирование ипотечной системы 117
3.1. Модели ипотечного кредитования 117
3.2. Модель депозитно-эмиссионного института: сущность и возможности формирования в России (на примере Приморского края) 131
Заключение 143
Список литературы 149
Приложения 161
- Теоретико-методологические аспекты исследования ипотечной системы
- Ипотечный рынок дореволюционной России
- Финансовые инструменты ипотечного рынка
- Модель депозитно-эмиссионного института: сущность и возможности формирования в России (на примере Приморского края)
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется проблемами f социально-экономических реформ в сфере финансирования развития и приобретения недвижимости. Переход России к рыночным принципам хозяйствования сопровождался крупномасштабным сокращением объемов жилищного строительства. В 1999 году его объем составил лишь 52 процента от уровня 1990 года. В очереди на получение жилья стоят 6,3 млн. семей, в ветхом и аварийном состоянии находится жилищный фонд площадью 42 млн. кв. метров, для ликвидации которого требуется построить жилые дома общей площадью около 32 млн. кв. метров, что соответствует среднегодовому вводу жилья за последние три года [50, с. 37]. Социологические опросы показывают, что из 85 процентов россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, только 5-6 процентов могут сделать это за счет имеющихся сбережений, не обращаясь за кредитом.
Созданный в первые годы реформ рынок жилья в России не имел соответствующего кредитно-финансового механизма, который мог бы восполнить резкое сокращение бюджетных ассигнований в жилищное строительство и обеспечить самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. В экономически развитых странах функции подобного механизма выполняет система ипотечного кредитования. При этом указанную систему характеризует, в первую очередь, сформировавшаяся устойчивая институциональная структура, элементы которой обеспечивают не только функционирование системы, но, и это важно, ее дальнейшее развитие и совершенствование.
В настоящее время в России имеются многочисленные объективные предпосылки для формирования ипотечной системы, имеющие вид отдельных и, в большинстве случаев, разрозненных компонентов. Актуальность исследования возможностей дальнейшего развития
имеющихся предпосылок определяется не только острой потребностью
населения страны в доступных по стоимости жилищных ипотечных
якредитах, но и стратегически важным значением механизма ипотечного
кредитования для развития рыночных принципов хозяйствования, новых
форм экономических взаимосвязей.
В современной России формирование различных схем ипотечного кредитования началось с 1992 года с принятием Закона РСФСР «О залоге» [см. 4]. В настоящее время механизм ипотечного кредитования находится в основе новой жилищной политики государства и органов местного самоуправления, задействован в федеральной целевой программе "Свой дом" [см. 8], международной программе "Дом для Вашей семьи" [см. 76], многих региональных программах развития жилищного строительства. Создана необходимая законодательная база решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования. На сегодняшний день в ряде регионов страны (г.Москва, г.Санкт-Петербург, Нижегородская область, Республика Башкортостан, Пензенская область, Самарская область и др.) имеются положительные результаты внедрения различных схем ипотечного кредитования. Вместе с тем, на общегосударственном уровне проблема построения устойчивой институциональной структуры ипотечной системы до сих пор не решена. К числу основных причин указанного мы относим отсутствие достаточного обоснования внедряемых в России моделей ипотечного кредитования, в большинстве случаев основанных на зарубежном опыте развитых стран и, в связи с этим, не учитывающих особенности транзитивной экономики страны. Это обусловливает необходимость проведения комплексного исследования ипотечной системы с рассмотрением социально-экономических, финансовых, исторических и организационно-правовых основ ее формирования и развития. Значительно повышает практическую ценность
результатов проводимого исследования построение аналогов ипотечной системы - моделей ипотечного кредитования.
Степень разработанности проблемы. Проблемам развития ипотечного кредитования уделялось значительное внимание в трудах российских ученых XIX - начала XX века - Д.А.Батуринского, В.П.Безобразова, А.Б.Биммана, Г.Б.Бланка, А.Богомолова, С.Я.Борового, Г.Вербловского, Н.Х.Весселя, А.Н.Гурьева, Н.О.Ерошевского, П.П.Мигулина, Я.И.Печерина, Я.А.Сербиновича, Л.В.Ходского, С.С.Хрулева и др.
Возрождение частной собственности в современной России вновь обусловило появление интереса ученых к ипотеке как надежному рыночному институту в системе финансирования развития и приобретения недвижимости. В условиях экономической нестабильности, роста социальной напряженности в обществе, вызванной усиливающейся потребностью населения в жилье, значение научно-практических исследований в области ипотечного кредитования возрастает. В трудах известных российских экономистов С.А.Андрюшина, В.Д.Мехрякова, Н.А.Проскуряковой, В.И.Таранкова и др. нашли отражение вопросы истории ипотечного кредитования. Проблемы применения зарубежного опыта ипотечного кредитования в России, построения различных моделей ипотечного кредитования рассматривались в работах В.И.Бусова, В.А.Кудрявцева, Е.В.Кудрявцевой, В.И. Лимаренко, Н.Б.Косаревой, А.Ю.Сучкова, А.М.Щагина и др.
Вместе с тем следует отметить, что в настоящее время проблема изучения основ формирования и моделирования институциональной структуры ипотечной системы недостаточно исследована. В современной экономической литературе остаются не рассмотренными вопросы сущности и возможностей становления конкретной институциональной структуры ипотечной системы России.
В связи с этим целью диссертации является исследование возможностей формирования и развития институциональной структуры ипотечной системы России.
Достижение поставленной цели требует выполнения следующих задач исследования:
- разработать теоретический подход к исследованию институциональной структуры формирующейся ипотечной системы России;
- исследовать историческую преемственность опыта ипотечного кредитования дореволюционной России применительно к современным российским экономико-правовым условиям;
- исследовать экономические и организационно-правовые институты ипотечного рынка России;
- исследовать действующие в мировой практике модели ипотечного кредитования, выявить закономерности и особенности их реализации;
- с учетом полученных результатов исследования разработать модель ипотечного кредитования.
Объектом исследования является ипотечная система России, формирующаяся в условиях перехода к рынку.
Предметом исследования являются теоретико-экономические вопросы формирования и развития институциональной структуры ипотечной системы России.
Методология диссертационного исследования опирается на принципы системного подхода и институциональной теории, применение которых позволило рассмотреть объект исследования как совокупность взаимосвязанных экономических и неэкономических факторов в контексте их эволюционного развития. Также в ходе исследования применялись общенаучные методы познания: диалектико-материалистический метод, использование которого позволило рассмотреть сущность экономических
явлений с позиций их диалектической противоречивости, индукция как вид обобщения исторических данных для прогнозирования возможностей развития тех или иных схем ипотечного кредитования в современной России, дедукция как инструмент выявления следствий ипотечных процессов, аналогия как моделирование, сопоставление схем и моделей ипотечного кредитования, гипотеза как научное предположение; частные приемы - сравнительный метод исследования, монографический и др. Указанные методы использовались как в комбинации друг с другом, так и самостоятельно, в зависимости от цели и задач исследования.
Информационной средой для определения теоретических и методологических основ исследования стали печатные работы отечественных и зарубежных ученых: Л.И.Абалкина, В.Г.Афанасьева, В.Н.Садовского, Л.К.Науменко, В.С.Автономова, А.Нестеренко, А.Е.Шаститко, Р.Нуреева, М.Блауга, Р.Коуза, О.И.Уильямсона, Д.С.Норта, М.Олсона, Р.Нельсона и др., материалы международных конференций и семинаров по проблемам ипотечного кредитования, действующие законодательные акты Российской Федерации.
Эмпирической базой исследования явились официальные статистические данные, аналитические работы российских и зарубежных исследователей.
Научная новизна результатов исследования, выносимых автором на защиту, заключается в следующих положениях:
- рассмотрено содержание формирующейся ипотечной системы России как совокупности взаимосвязанных социально-экономических и организационно-правовых факторов в контексте их эволюционного развития;
- разработана и предложена логическая схема исследования институциональной структуры формирующейся ипотечной системы России;
- дан критический анализ одноуровневой и двухуровневой ипотечных систем, в результате которого выявлены преимущества формирования в России ипотечной системы, имеющей одноуровневую институциональную структуру;
- ипотечный рынок рассмотрен как механизм формирования институциональной структуры ипотечной системы, осуществляющийся путем обеспечения устойчивых функциональных связей между компонентами системы. Выявлены особенности функционирования ипотечного рынка и определена его специфика как операционной составляющей финансового рынка;
- введено понятие ипотечных финансовых ресурсов, исследованы источники их формирования;
- разработана одноуровневая модель ипотечного кредитования и предложены меры для ее внедрения в России (на примере Приморского края).
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что полученные теоретические результаты исследования и практические рекомендации могут быть использованы в научно-практической деятельности экономистов с целью дальнейших исследований возможностей формирования и развития институциональной структуры ипотечной системы России. Разработанная автором модель ипотечного кредитования может быть применена государственными и муниципальными органами власти России при выработке стратегии развития и финансирования жилищного сектора экономики.
Выводы и основные положения работы могут использоваться в учебном процессе при преподавании дисциплин "Экономическая теория", "Деньги, кредит, банки", "Финансы, денежное обращение и кредит", "Рынок ценных бумаг", специального курса "Ипотечное дело".
Апробация работы. Результаты и основные выводы диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных научно-практических конференциях Дальневосточного государственного университета (1998-2000 гг.), межвузовской научно-технической конференции Дальневосточного государственного технического университета (1998 г.), использовались автором при разработке специального курса "Ипотечное дело" для студентов экономических специальностей ВУЗов, в процессе преподавания дисциплин "Финансы, денежное обращение и кредит", "Организация деятельности коммерческих банков" в Дальневосточном государственном университете, докладывались и обсуждались в Фонде жилищного строительства Приморского края.
По теме исследования опубликовано 9 научных работ общим объемом 3,5 п.л.
Структура работы определялась поставленными целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, 3 глав, включающих 8 параграфов, заключения, списка литературы и 7 приложений. Общий объем работы составляет 179 страниц, при этом основное содержание работы изложено на 160 страницах и включает 17 таблиц и 14 рисунков. Список литературы содержит 146 наименований на русском и английском языках.
Теоретико-методологические аспекты исследования ипотечной системы
Исследование социально-экономических отношений, возникающих в сфере ипотечного кредитования и оказывающих значительное влияние на развитие общественных отношений, требует, на наш взгляд, применения принципов системного подхода и институциональной теории, позволяющих рассмотреть объект исследования как совокупность взаимосвязанных экономических и неэкономических факторов в контексте их эволюционного развития.
Становление рыночного института ипотеки в стране обусловливает формирование соответствующих общественных отношений в экономической, политической, правовой и др. сферах. В процессе своего развития указанные отношения приобретают устойчивую форму институтов, которые, на наш взгляд, целесообразно рассматривать в системе их взаимодействия. В связи с этим, возникает необходимость уточнения следующих понятий - "ипотечная система", "институциональная структура ипотечной системы". С целью установления теоретико-методологических подходов к определению содержания указанных понятий рассмотрим основные положения общей теории систем и институционализма.
Основополагающими понятиями общей теории систем являются: "система", "подсистема", "компонент", "элемент", "структура". Система рассматривается главным образом как совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которая образует определенную целостность, единство [см. 131, с. 584]. Под компонентом понимается "любая часть системы, вступающая в определенные отношения с другими ее частями. Обычно в качестве компонентов выступают подсистемы и элементы. Подсистема — это такая часть системы, которая сама образована из компонентов. Это система в системе более высокого порядка. Элемент — это предел членения в рамках данного качества системы, он не состоит из компонентов и представляет собой нерасчленимый далее, элементарный носитель именно этого качества. При этом элемент неделим не вообще, а только в рамках данного качества. Членение его выводит исследователя в качественно иную систему" [26, с. 73, 74]. Специфика, особенности, свойства всякой целостной системы, в том числе и ипотечной, определяются ее структурой, под которой в экономической литературе понимается внутренняя организация целостной системы, представляющая собой специфический способ взаимосвязи, взаимодействия образующих систему компонентов. Это особая упорядоченность элементов системы, особый способ их связи [см.: 26, с. 107; 99, с. 50].
В соответс -yf классификацией системных исследований В.Н.Садовскогр - Г" ыми сферами системных исследований являются системный події. , и конкретно-научное знание о системах. При этом системный подход выражает процессуальный, методологический, рефлексивный аспект системных исследований, а конкретно-научное знание о системах включает в себя всю практику системных исследований [см. 113, с. 26-27]. Настоящее исследование относится к сфере конкретно-научного знания о системах, предполагающей моделирование изучаемой системы. В силу принципиальной сложности каждой системы ее адекватное познание требует построения множества различных моделей, каждая из которых описывает лишь определенный аспект системы [см. 131, с. 585]. В настоящей работе нами будет рассмотрена институциональная структура ипотечной системы с построением соответствующей модели.
Институционализм в качестве предмета своего анализа выдвигает как экономические, так и неэкономические проблемы социально-экономического развития. Институт рассматривается в качестве первичного элемента движущей силы общества в экономике и вне её. При этом к институтам относят самые разнообразные категории и явления -государство, семью, монополии, предпринимательство, частную собственность, профсоюзы, нравы, совокупность хозяйственных традиций, норм, правила поведения в соответствии с этими нормами и f.n., -предопределяющие правовые решения, общественную психологию и, главное, эволюцию экономики. С помощью институтов упорядочиваются отношения между субъектами, их деятельность и поведение на рынке, обеспечивается устойчивость общественных связей [см.: 131, с, 209; 138, с. 14, 86; 142, с. 191].
В период раннего институционализма обозначились три направления институциональных исследований: социально-психологическое a(технократическое), представитель - Т.Веблен; социально-правовое (юридическое), Дж.Коммонс; конъюнктурно-статистическое (эмпирико-прогностическое), У.Митчелл [см. 142, с. 192-198]. Социально-психологические институционалисты (Т.Веблен, У.Гамильтон, Т.Парсонс, Дж.Ходжсон), определяя сущность института, подчеркивают признаки привычности, устойчивости и распространенности образа мыслей. По их мнению, институты первоначально возникают на базе человеческих инстинктов и простейших потребностей.
Ипотечный рынок дореволюционной России
Впервые о кредите под залог недвижимости упоминается в истории Великого Новгорода, являвшегося самым выдающимся центром русской торговли конце XII века. Данный вид кредита, получивший название земледельческого, был распространен на монастырских землях. Получающие ссуды крестьяне назывались «монастырские серебряники». Ссуды выдавались под 6-7 процентов годовых либо на условиях возмещения трудом [см. 98, с. 64]. Период существования татаро-монгольского ига и расстройство Балтийской торговли, в связи с крестовыми походами, практически остановили развитие кредитных отношений на Руси. Возобновились они, начиная с середины XIV века, в условиях интенсивного развития товарно-денежных отношений. Ко второй половине XVII века в России укрепляется как внешняя, так и внутренняя торговля, постепенно складывается единый национальный рынок. Расширение торговых оборотов наталкивается на недостаток денежных средств у русских купцов, возникает необходимость в организации на уровне государства системы торговых банков [см. 44, с. 20].
В 1754 году в период царствования Елизаветы Петровны в России открываются первые банки: Дворянские Заемные банки в Петербурге при Сенате и в Москве при Сенатской конторе - исключительно для дворян, и Купеческий Заемный банк в Петербургском порту при коммерц-коллегии -исключительно для торгующих в Петербургском порту купцов. Дворянский Заемный банк был основан с целью улучшить земледелие и развить торговлю и промышленность. Банк выдавал ссуды из расчета 6 процентов годовых под залог драгоценных металлов и камней, недвижимых имений, сел и деревень вместе с крестьянами [см. 38, с. 52]. Дворяне-заемщики не возвращали долгов и даже не платили по ним процентов. Деятельность самого банка также была далеко не безукоризненной: казенные капиталы, полученные банком для оборота, были розданы в первые годы деятельности в сравнительно немногие руки, где и продолжали оставаться; предписанная законом продажа просроченных залогов на деле не применялась; точных записей не было, отчеты составлялись лишь приблизительные. Неудовлетворительное положение дел в учрежденных банках нашло отражение в указе Императора Петра III от 26 июня 1762 года: «учрежденные для дворянства и купечества банки имели служить для вспоможения всему обществу, но Нам известно, что следствие весьма мало соответствовало намерению, и банковые деньги остались по большей части в одних и тех же руках, в кои розданы с самого начала; сего ради повелеваем: отсрочек по займам более не делать, долги собрать и ожидать Нашего дальнейшего указа» [см. 58, с. 4]. Дела банков приходили во все большее расстройство, и в 1785 году Санкт-Петербургский и Московский Дворянские банки были закрыты, а их капиталы переданы вновь учрежденному Государственному заемному банку.
Государственный заемный банк был образован с целью содействия дворянскому землевладению, «дабы всякий хозяин», как сказано в манифесте по поводу учреждения банка, «был в состоянии удержать свои земли, улучшить их и основать навсегда непременный доход своему дому» [см. 58, с. 8]. С самого начала своей деятельности Банк проводил политику, отвечающую интересам дворянства. Ссуды выдавались под залог помещичьих населенных имений, домов и фабричных строений. Среди клиентов Банка преобладала придворная знать и крупные провинциальные помещики. Выдача ссуд часто сопровождалась отступлениями от уставов и правил банка. Во второй четверти XIX века ипотечные ссуды в общем объеме активных операций Банка уступили место ссудам по «высочайшему повелению», под которыми скрывались заимствования Государственного казначейства. Так Государственный заемный банк из главного органа кредитования дворянства стал основным источником кредитования казны.
Ведущее место в кредитовании дворянства в тот период занимали учрежденные в 1772 году сохранные казны в Москве и Санкт-Петербурге. К 1856 году данными учреждениями было выдано ссуд на срок до 5-ти лет под залог населенных имений на сумму, в 10 раз превышающую размер аналогичных операций Государственного банка [см. 107, с. 10]. Сохранные казны не только успешно разрешали проблему ипотечного кредита, но и отчасти служили урегулированию денежного обращения в стране. Так, значительная часть выданных кредитными билетами ссуд вносилась помещиками опять в приходную кассу сохранной казны в качестве вклада, при этом вкладчику выдавались так называемые вкладные билеты, выплата денег по которым производилась по предъявлению. В связи с этим вкладные билеты обращались в качестве денежных знаков, что служило целям регулирования денежного обращения.
Также предоставляли ипотечные ссуды приказы общественного призрения, которые были учреждены в 1775 году во всех губернских городах и выполняли функции местных ипотечных банков. От сохранных казн они отличались тем, что могли выдавать ссуды под залог недвижимости лишь той губернии, в которой находились. Первоначально приказы выдавали ссуды под залог имений на срок не более 1 года, но в дальнейшем из-за частого предоставления отсрочек по выданным ссудам Приказы фактически превратились в долгосрочные ипотечные учреждения. Срок ссуды стал составлять до 26 лет.
Финансовые инструменты ипотечного рынка
Ипотечный рынок выполняет функции привлечения в сферу ипотечного кредитования долгосрочных кредитных ресурсов, обеспечения рефинансирования ипотечных кредиторов. При этом, для реализации указанных функций могут использоваться следующие финансовые инструменты первичного и вторичного ипотечных рынков: ипотечные кредиты (см. гл.1 п. 1.2), закладные, закладные листы, ипотечные облигации, земельные векселя. На первичном ипотечном рынке могут осуществляться следующие операции: предоставление кредитными организациями ипотечных кредитов, выпуск ипотечных облигаций, их первичное размещение; предоставление кредитными организациями ипотечных кредитов, продажа данных кредитов операторам вторичного рынка; осуществление кредитными организациями ипотечного кредитования путем выдачи заемщикам закладных листов, которые реализуются заемщиками самостоятельно на вторичном ипотечном рынке. На вторичном ипотечном рынке между различными финансовыми инвесторами могут обращаться: закладные; закладные листы; ипотечные облигации; земельные векселя. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98. № 102-ФЗ, закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая два вида прав ее владельца: право на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Составление и выдача закладной не допускаются в двух случаях: если предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; леса; право аренды вышеперечисленного имущества; если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент [3].
Как указывалось нами ранее, в соответствии с действующим российским законодательством обращение закладной может осуществляться только путем переуступок прав требований по ней, требующих государственной регистрации. Необходимость осуществления процедур государственной регистрации значительно препятствует в настоящее время свободному обращению закладной на ипотечном рынке. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости») придал закладной весьма специфические свойства, ряд которых в некоторых случаях вступает в противоречие с общими правилами о ценных бумагах [см. 101, с.23-32]. Вместе с тем, представляется целесообразным рассмотреть основные характеристики данной ценной бумаги, основное назначение которой состоит в упрощении и ускорении оборота недвижимости. Основные положения о закладной представлены в таблице 2.4.1.
Как указывалось нами ранее, законодательно допускается последующая ипотека, в случае, "если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке" [3]. В этой ситуации следует различать понятия первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не зарегистрирована ни одна закладная на данное имущество. Каждый последующий договор о залоге этого же имущества будет оформляться второй закладной. Вторая закладная подчиняется первой, т.е. удовлетворение требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке (первой закладной) имеет преимущественный характер перед всеми последующими договорами об ипотеке (второй закладной). При этом очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [3].
Универсальный характер закладной, открывающий широкие перспективы для ее обращения на финансовом рынке, отмечают ученые-правоведы [см. 65, с. 32-33]. При этом выделяются следующие особенности закладной: закладная значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Несмотря на то, что она составляется в обоснование договора об ипотеке, ее самостоятельное значение очевидно. В соответствии со ст. 49 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее -Закон) закладную можно заложить, продать и "перезаложить" при определнных условиях; закладывая или продавая закладную, залогодатель, залогодержатель, третье лицо либо другой правообладатель могут не вносить изменения в договор об ипотеке; Закон допускает возможность изменения содержания закладной либо аннулирование закладной с получением новой закладной; к закладной может быть составлено приложение без включения каких-либо изменений (дополнений) в договор об ипотеке; в случае утраты закладной правомочное лицо вправе получить ее дубликат. В мировой практике существуют самые различные условия предоставления, обслуживания и погашения ипотечных кредитов (см. гл.1 п. 1.2), которые, в свою очередь, определяют соответствующие типы закладных. В таблице 2.4.2. представлены наиболее часто встречающиеся в практике ипотечного кредитования типы закладных. Приведенные характеристики показывают, насколько гибким и привлекательным для финансовых инвесторов может являться данный финансовый инструмент ипотечного рынка.
Модель депозитно-эмиссионного института: сущность и возможности формирования в России (на примере Приморского края)
Предлагаемая нами модель ипотечного кредитования имеет одноуровневую институциональную структуру. Основным участником ипотечного процесса при реализации модели депозитно-эмиссионного института выступает депозитно-эмиссионный ипотечный институт, представляющий специализированную банковскую кредитную организацию, занимающуюся исключительно ипотечным кредитованием. Поскольку наиболее точно понятие проявляет свою сущность в действии, выделим основные функции, выполняемые депозитно-эмиссионным институтом в процессе осуществления ипотечного кредитования: 1) сберегательная - проявляется в процессе открытия и обслуживания депозитно-эмиссионным институтом долгосрочных целевых накопительных счетов будущих заемщиков. Посредством функционирования механизма накопительных счетов формируется один из важнейших источников ипотечных финансовых ресурсов данной кредитной организации; 2) эмиссионная - проявляется при осуществлении депозитно-эмиссионным институтом ипотечного кредитования путем выпуска и размещения закладных листов между заемщиками на первичном ипотечном рынке; 3) функция саморефинансирования - вытекает из двух предыдущих функций и заключается в том, что депозитно-эмиссионный институт, предоставляет саморефинансируемый ипотечный кредит. Часть ипотечного кредита выдается заемщику в денежной форме за счет средств на его целевом накопительном счете, жилищной субсидии (если таковая предусмотрена), а часть - закладными листами, продавая которые на вторичном фондовом рынке, заемщик получает необходимые ему денежные средства. Таким образом, кредитор, одновременно с выдачей ипотечного кредита, осуществляет рефинансирование этого кредита; 4) инвестиционная - проявляется по двум направлениям деятельности депозитно-эмиссионного института. Рассматриваемый институт выступает инвестором по собственным ипотечным кредитам, оставляя определенную их часть в своем инвестиционном портфеле (часть кредитов может продаваться сторонним инвесторам в случае их присутствия на ипотечном рынке). Также, при наличии временно свободных денежных средств депозитно-эмиссионный институт может помещать их в надежные высокодоходные финансовые инструменты других инвесторов на вторичном фондовом рынке; 5) функция генерального менеджера государственных жилищных программ. В случае предоставления государством бюджетных ссуд, безвозмездных жилищных субсидий гражданам целесообразно функцию обслуживания бюджетных средств предоставить депозитно-эмиссионному институту. Тем самым кредитор получит 135 дополнительный источник формирования ипотечных финансовых ресурсов, а клиент - возможность получения доступного ипотечного кредита в размере, необходимом для оплаты остающейся после получения субсидии (или ссуды) части стоимости приобретаемого жилья. Таким образом, при функционировании депозитно-эмиссионного института реализуются следующие финансово-кредитные механизмы: механизм накопительных счетов, посредством которого формируются ипотечные ресурсы клиента (см. гл. 3 п. 3.1); механизм саморефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов (см. гл. 1 п. 1.2.;гл. 2 п. 2.1); механизм приобретения жилья за счет бюджетных средств (см. гл. 2 п. 2.3). В связи с этим, основными источниками финансирования ипотечного кредитования при реализации модели депозитно-эмиссионного института будут выступать: 1) сбережения населения; 2) денежные средства, получаемые депозитно-эмиссионным институтом от выпуска и размещения закладных листов; 3) бюджетные средства, предоставляемые отдельным категориям граждан на возвратной и безвозвратной основах. Исходя из этого, ипотечный кредит, выступающий основным финансовым инструментом, посредством обращения которого реализуется предлагаемая нами модель, будет иметь структуру, представленную в таблице 3.2.1. В пределах указанных в таблице ограничений размеров структурных составляющих ипотечного кредита их величины могут варьироваться в зависимости от накопительных возможностей клиента и наличия или отсутствия права клиента на получение жилищной субсидии. Благодаря этому, рассматриваемый финансовый инструмент позволяет гибко учитывать платежеспособный спрос населения.
