Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Становление и развитие права собственности физических лиц на жилье по российскому законодательству 12
$1. Источники правового регулирования права собственности на жилое помещение в дореволюционной и советской России 12
$2. Общая характеристика права собственности на жилье по действующему законодательству 33
$3. Сделка как основание приобретения права собственности на жилое помещение 47
$4. Принудительное прекращение права собственности на жилое помещение: судебная практика и проблемы правового регулирования 75
Глава 2. Актуальные вопросы защиты права собственности и иных прав физического лица на жилое помещение 87
$ 1. Права добросовестного приобретателя жилого помещения как объект защиты 87
$2. Особенности защиты от злоупотребления правом на жилое помещение 108
$3. Обеспечение законности на этапе заключения и исполнения сделок по приобретению жилья физическими лицами 127
Заключение 167
Список нормативных источников и использованной литературы 172
- Источники правового регулирования права собственности на жилое помещение в дореволюционной и советской России
- Сделка как основание приобретения права собственности на жилое помещение
- Права добросовестного приобретателя жилого помещения как объект защиты
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативной правовой базы и систематизации правоприменительной практики в области сделок с жилыми помещениями с учетом в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.
Как известно, в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала 90-х годов, когда коренные преобразования в экономике страны потребовали обновления всей системы правового регулирования гражданских правоотношений. Закон РСФСР 1991 года, которым была введена новая глава Жилищного кодекса РСФСР «Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда», и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» от 4 июля 1991 года послужили началом свободного оборота жилых помещений на рынке недвижимости. Закон «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 года еще более расширил права граждан, предоставив право на приобретения жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости. Порядок заключения сделок с жильем установлен Гражданским кодексом РФ и новым Жилищным кодексом РФ, вступившим в действие 1 марта 2005 г.
Высокая активность участников общественных отношений, вступающих в сделки с жильем, обуславливает необходимость введения норм, регламентирующих порядок заключения данных сделок и регистрации их государственными органами, с целью защиты гражданских прав физических лиц при заключении данных сделок.
Практика применения Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и других нормативных правовых актов, в том числе ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», показала взаимное несоответствие их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила пробелы в законодательстве, то есть отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений в области сделок с жильем. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования признания права собственности за добросовестным приобретателем жилья.
В настоящее время представляется актуальным исследование с цивилистических позиций проблем правового регулирования защиты прав собственников и добросовестных приобретателей жилых помещений и повышение ответственности государства при регистрации сделок с жильем. Это обусловлено широкой практикой применения Закона о регистрации прав на недвижимое имуществ и, главным образом, тем, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения в таких значимых сферах, как купля-продажа жилых помещений, возведение новых объектов недвижимости исключительно важна для защиты прав и законных интересов добросовестных приобретателей жилья.
Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых отношений, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается непрерывным потоком судебных дел по вопросам оспаривания сделок и регистрации сделок с жилыми помещениями, урегулирования споров по договорам долевого участия в строительстве, заключаемых с физическими лицами, рассматриваемых судами общей юрисдикции, а так же Постановлением Конституционного суда РФ от 21 апреля
2003 года № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева, в положениях которого, Конституционный Суд РФ разъяснил, что в случае признания сделки недействительной, имущество, переданное по сделке, не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.
Степень научной разработанности: Вопросам регулирования и реализации жилищных правоотношений посвятили свои работы ряд ученых-цивилистов как в области общей теории права, так и гражданского права. В диссертационном исследовании автор опирается на научные труды дореволюционных ученых и ученых советского периода: М.М. Агаркова, СИ. Аскназия, СИ. Брауде, СА. Голунского, О.А. Красавчикова, Я.М. Магазинера, А.И. Пергамента, М.С. Строговича, В.М. Хвостова, а также современных отечественных теоретиков и цивилистов: СС Алексеева, СН. Братуся, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.А. Городова, О.С Иоффе, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б Мартковича, Л.М. Пчелинцевой, СВ. Пчелинцева, А.С Пузанова, СН. Сауля, А.П. Сергеева, Л.И. Спиридонова, П.И. Седугина, В.А. Сысоева, Ю.К. Толстого, В.Н. Халфиной, В.Н. Хропанюка, В.Ф. Чигира, В.Ф. Шешко и др. В основополагающих трудах российских ученых-цивилистов рассматриваются фундаментальные вопросы определения понятия «недвижимость», обосновываются необходимость и основное содержание специальных правил, регулирующих гражданский оборот объектов недвижимости, однако, круг актуальных проблем защиты права собственности на жилое помещение в данных исследованиях очерчивается лишь в самом общем плане.
В ходе исследования изучены современные диссертационные работы и статьи П.В. Скибы, СБ. Пашенько , Е.Б. Козловой, А.Р. Кирсанова, А.В. Волынцевой, К.И. Скловского, К.М. Косарева, А.Л. Ильченко, СЮ. Макарова, М.В. Залесской и многих других авторов. В них обсуждаются перспективные в теоретическом и практическом отношении вопросы правового регулирования
сделок с недвижимостью. Вопросы отдельных правовых коллизий в отношении сделок с жилыми помещениями и защиты прав собственников и добросовестных приобретателей жилья в изученных работах носили фрагментарный характер либо рассматривались с точки зрения их комментирования, а не исследования. Систематизация и изучение практики применения законодательства защиты права собственности на жилое помещение только начинается. Данные обстоятельства предопределили выбор темы исследования, его цель и задачи.
Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования состоит в изучении теоретических и практических вопросов защиты прав собственника и добросовестного приобретателя жилья, роли государства как гаранта законности и правомерности сделок с жильем. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
исследовать правовых основания и механизм возникновения права собственности на жилое помещение у физических лиц, включая случаи принудительного лишения и приобретения права собственности на жилое помещение;
изучить особенности сделок с жилыми помещениями, заключаемых физическими лицами;
исследовать сущность и механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество, как способа защиты прав собственников и добросовестных приобретателей жилья;
изучить основания признания сделок с жильем недействительными с целью защиты права собственности на жилые помещения;
5) исследовать проблемы злоупотребления правом на жилье;
6)изучить юридическую сущность понятия «добросовестный
приобретатель» и проблемы института добросовестного приобретательства;
7) дать правовую оценку проблеме конкуренции исков в отношении добросовестного приобретателя,
8) изучить проблемы правоприменительной практики при защите прав добросовестного приобретателя жилья и разработать предложения по внесению изменений в нормативно-правовые акты с целью усовершенствования законодательства и наиболее полной защиты гражданских прав.
Объектом диссертационного исследования стали закономерности правового регулирования и практики судебной защиты прав физических лиц при приобретении, осуществлении и отчуждении прав на жилое помещение по законодательству России.
Предметом диссертационного исследования стал правовой режим жилых помещений, конкретные общественные отношения, возникающие на этапе заключения и исполнения сделок с жилыми помещениями, а также практика судебной защиты прав собственности физических лиц и некоторых других прав на этот объект (прав добросовестного приобретателя, права аренды жилого помещения, права пользования жилыми помещениями лиц с частичной дееспособностью, права членов семьи собственника и др.).
Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, ведомственные акты, разъяснения и рекомендации Верховного суда Российской Федерации, решения судов различных инстанций по конкретным делам.
Методами исследования явились: системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов и исследование судебной практики их применения; сравнительный анализ теоретических работ; приемы диалектической и формальной логики при формировании предложений автора.
Эмпирической основой диссертации является судебная практика. Для выполнения целей и задач настоящей работы автором были проанализированы дела, рассматривающиеся судами общей юрисдикции, в том числе Кировским федеральным районным судом г. Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургским
городским судом, Верховным судом Российской Федерации, Конституционным судом Российской Федерации.
Научная новизна диссертации состоит в том, что она является первым комплексным исследованием института защиты права собственности граждан на жилые помещения и порядка истребования жилого помещения у добросовестного приобретателя. В работе анализируется весь спектр вопросов приобретения и защиты гражданских прав физического лица при приобретении жилого помещения; изучены особенности сделок с участием физических лиц, дана оценка проблемам, возникающим с регистрацией сделок и прав на жилые помещения; дана правовая оценка основаниям принудительного лишения и приобретения прав собственности на жилые помещения; вносятся предложения по усилению гарантий со стороны государства в отношении сделок с жилыми помещениями; предлагаются способы защиты прав собственника и добросовестного приобретателя жилья, а так же вносятся конкретные предложения о внесении изменений и дополнений в нормы действующего законодательства с целью наиболее полной реализации прав граждан на жилище, предусмотренных Конституцией РФ.
Более определенно научная новизна исследования выражается в следующих положениях, выносимых автором на защиту:
Обосновывается необходимость расширения признаков, позволяющих признать приобретателя имущества добросовестным. Наряду с закрепленным в ст. 302 ГК РФ определением добросовестного приобретателя как лица, "которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать", предлагается, по общему смыслу ст.ст. 220, 234 и 1109 ГК РФ, признавать лицо добросовестным также в случае «когда лицо действует без умысла причинить вред другому лицу, а также не допускает легкомыслия (самонадеянности) или небрежности по отношению к возможности причинения вреда».
С целью защиты прав собственников и участников сделок с жильем, находившимся в режиме общей совместной собственности супругов, автор
считает целесообразным дополнить часть 1 пункта 3 статьи 35 СК РФ, указав, что в случае, если на момент совершения сделки брак расторгнут, нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга требуется в течение трех лет с момента расторжения брака. Соответственно, требует уточнения пункт 7 статьи 38 СК РФ, которую было бы правильным изложить в следующей редакции: к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности, исчисляемый с даты расторжения брака.
3) С целью обеспечения гарантий законности сделок с жилыми помещениями и защиты прав добросовестных приобретателей жилья автор считает целесообразным дополнить ч.І ст. 4 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой, государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, дополнить указанием, а так же «найм жилого помещения». Целесообразным является изменение ст. 4 данного Закона в смысле установления месячного срока, в течение которого собственник жилого помещения обязан зарегистрировать договор найма жилого помещения.
4) Повышение эффективности защиты участников долевой собственности на жилое помещение может быть осуществлено с использованием положений ст. 119 Гражданско-процессуального кодекса РФ, регулирующей порядок извещения ответчика, место пребывания которого неизвестно. В этой связи предлагается внести дополнения в ст. 250 ГК РФ. Данные изменения, по мнению автора, могут быть изложены в следующей редакции: «в случае неизвестности места жительства участника долевой собственности либо отказа его от получения уведомления (извещения) о продаже должны быть направлены продавцом по последнему известному месту жительства и отчуждение доли недвижимости возможно не ранее, чем через месяц после отказа от получения уведомления либо возврата уведомления продавцу».
5 ) С целью обеспечения защиты прав участников сделок с жильем, в ситуации отсутствия государственной регистрации такой сделки по причинам, не зависящим от воли участников, автор считает необходимым дополнить статью 551 ГК РФ пунктом 4 в следующей редакции: « В случае невозможности регистрации сделки из-за смерти одной из сторон суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности».
6) Практика Конституционного суда РФ идет по пути обеспечения гарантий прав собственников жилых помещений. В постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П Конституционный суд РФ указал, что защита прав лица, полагающего себя собственником имущества, путем возврата имущества от добросовестного приобретателя возможна лишь на основании виндикационного иска, и лишь при наличии предусмотренных статьей 302 ГК РФ оснований. Однако, при формулировании правил о применении виндикационного иска, законодатель не дошел до логического завершения, поскольку он не признал добросовестного возмездного приобретателя собственником вещи. По мнению автора, законодательное решение проблемы добросовестных приобретателей могло бы выглядеть следующим образом. Необходимо дополнить частью 2 пункт 3 ст. 218 ГК РФ, предусматривающей основания приобретения права собственности, положением, что «лицо, являющееся добросовестным приобретателем, приобретает право собственности на имущество, приобретенное на основании сделки об отчуждении этого имущества, если оно не может быть истребовано от добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным статьей 302 настоящего Кодекса».
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что предлагаемые выводы и предложения могут быть использованы: 1) для совершенствования нормативно-правовой базы сделок с жилыми помещениями 2) в учебном процессе при проведении занятий по дисциплинам гражданского и жилищного права, 3) при проведении в дальнейшем научных исследований по
проблемам защиты гражданских прав добросовестного приобретателя жилья; 4) для усовершенствования судебной практики; 5) в практической деятельности граждан и юридических лиц.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД РФ. Основные теоретические выводы и практические рекомендации по результатам диссертационного исследования нашли свое отражение в опубликованных работах на межвузовских конференциях, проводимых в Санкт-Петербургском университете МВД РФ. Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили свое отражение в преподавательской деятельности на юридическом факультете Санкт-Петербургского университета МВД России. Выводы и результаты исследования применены в практической работе при отправлении правосудия в должности федерального судьи Кировского районного суда Санкт-Петербурга и мирового судьи судебного участка №123 Санкт-Петербурга.
Структура диссертации. Структуру работы определили основные ее цели и задачи. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения и списка нормативных источников и использованной литературы.
Источники правового регулирования права собственности на жилое помещение в дореволюционной и советской России
В жизни каждого человека проблема жилья является одной из самых важных. Жилище для человека - необходимое условие его существования наряду с продуктами питания и одеждой: это место его пребывания, средство организации семьи, домашнего хозяйства, отдыха и т.д. Отсюда вытекает важность жилищного законодательства, призванного регулировать жилищные отношения.
Специфика жилищных общественных отношений обусловлена прежде всего их объектом - жилищем. Современное жилье как элемент материальной культуры прошло длинный исторический путь: от естественных укрытий и пещер - первых пристанищ наших предков - до современных домов -небоскребов, оборудованных сложной инженерной техникой. На разных этапах развития общества по-разному решались вопросы обеспечения граждан жильем. Жилищная нужда своими корнями уходит в глубину веков. Рабовладельцы, феодалы, буржуа не знали жилищной нужды, они жили в избранных ими местах, имели благоустроенное жилище. В то же время рабы Вавилона, Рима, Афин были на положении домашних животных. Не лучше было положение и крепостных крестьян1.
Говоря о понятии частной собственности на жилище в России надо иметь в виду, что даже сам термин «собственность» стал использоваться лишь во второй половине XVIII в. при Екатерине И. До этого времени царь, олицетворяющий собой государство, мог произвольно изъять любое имущество у любого своего поданного. «Полная собственность», включающая право свободного распоряжения своим имуществом и освобожденная от много численных ограничений «в казенном интересе» была также представлена известной Жалованной грамотой дворянству в качестве особой привилегии.1
В первой половине XIX в. законодательство в области гражданского права стало развиваться более интенсивно, что в определенной степени объяснялось усилением темпов развития промышленности и торговли, и было систематизировано в Своде законов. В ст.262 тома X Свода законов впервые в русском законодательстве было дано понятие права собственности как права «исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться оным (имуществом) вечно и потомственно.
В дореволюционной России жилищное хозяйство в основном находилось в руках частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и переуплотненности жилища, а также антисанитарии, Россия занимала первое место в Европе. По статистике средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5кв.м., фактическая обеспеченность была еще ниже.
Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 81% жителей страны проживало в сельской местности и, как правило, в собственных домах-избах без элементарного благоустройства. Накануне первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн.кв. метров общей площади. На 80% он состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находившихся в собственности граждан.1
Большевики, придя к власти в 1917г., немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в частности, первой Программой партии 1903г., в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. 20ноября 1917г. В.И. Ленин составил «Тезисы закона о конфискации домов со сдаваемыми внаем квартирами», которые послужили основой для «жилищного передела» - выселения буржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб, казарм. В «Тезисах» были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом. Изложенные в Тезисах идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР от 23 (6декабря) ноября 1917 г. «Об отмене частной собственности на городские недвижимости» и декрете ВЦИК от 6(29) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью». На основании этих актов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. В дальнейшем декретом от 25мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения» было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений. Таким образом, в 1917-1921 г.г. в стране были осуществлены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18% жилых домов.
С 1921г. в городах создаются жилищные товарищества, которым передавались муниципализированные строения. Они становятся наиболее устойчивой формой управления жилищным хозяйством. В эти годы стала создаваться с помощью государства и жилищная кооперация.1
В истории рассматриваемой проблемы, можно выделить три основных этапа развития жилищного законодательства2.
В 1917 году был издан Декрет «о запрещении сделок с недвижимостью», а 20 августа 1918 года - Декрет « об отмене права частной собственности на недвижимость в городе». Государство осуществляло экспроприацию и муниципализацию домовладений, и переселение в них рабочих, не имеющих жилища, а также проживающих в переуплотненных квартирах или неприспособленных помещениях. В результате «перераспределения» имевшегося жилищного фонда улучшения жилищных условий значительной части населения не произошло. Наоборот, увеличилось количество «коечно-каморочных» и «угловых» жильцов. Перепись населения, проводившаяся в 1926 году, показала, что еще 40% городского населения имело от 1 до 4 м 2 жилой площади на человека.
Сделка как основание приобретения права собственности на жилое помещение
Действующее законодательство предусматривает несколько способов приобретения жилья в собственность: 1) приватизация жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 2) приобретение жилья в результате заключения сделок (купля-продажа, мена, дарение и так далее); 3) выплаты полной суммы пая в ЖК или ЖСК; 4) инвестирование в строительство нового жилья; 5) наследование; 6) приобретательная давность; 7) иные основания, установленные законодательством.
Сделки - наиболее распространенный способ приобретения жилья в собственность граждан. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор - двустороння сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений. К категории часто встречающихся видов сделок с жилыми помещениями, заключаемых физическими лицами, относятся: договор купли-продажи, договор ренты, договор дарения, договор мены и обмен жилыми помещениями. Гражданский кодекс РФ закрепил следующие требования к существенным условиям договора продажи жилых помещений: предмет договора, цена имущества и перечень лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением. Нарушение существенных условий договора является основанием для расторжения договора на основании пункта 2 ст. 450 ГК РФ. Так, по конкретному гражданскому делу №2-3199/01, рассмотренному Кировским районным судом Санкт-Петербурга, был удовлетворен иск застройщика к гражданину - участнику долевого участия в строительстве о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с нарушением сроков оплаты договора, что признано было судом существенным нарушением условий договора.
Предмет договора купли-продажи жилого помещения (статья 553 ГК РФ) определен как совокупность данных, позволяющих определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, в том числе, расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, то есть, должны присутствовать общепринятые критерии индвидиуализации объекта недвижимости: 1) местонахождение (согласно имеющемуся административному делению, нормам землеустройства и градостроительства), адрес (если таковой имеется), этаж, площадь и т.п.; 2) в качестве неотъемлемых приложений к договору должны присутствовать: план земельного участка с указанием отчуждаемого объекта недвижимости и границ той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования; поэтажная выкопировка, если продается здание, выкопировки соответствующих частей здания. Цена имущества (статья 555 ГК РФ) может указываться в следующих формах: 1) общая цена за весь объект недвижимости (включая права на часть земельного участка, занимаемого объектом недвижимости); 2) цена объекта недвижимости и цена части земельного участка либо прав на его часть; 3) цена единицы площади или другого параметра недвижимости. Применительно к этому виду договоров не действует правило пункта 3 статьи 424 ГК РФ: если цена или механизм ее определения не установлены договором, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары. Перечень лиц, имеющих права пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 ГК РФ) подразумевает лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования жилым помещением независимо от изменения его собственника.
Безусловной новацией является то, что новый Гражданский кодекс РФ объединил права на земельный участок и на прочно связанную с ним недвижимость. Пункт 1 статьи 552 ГК РФ устанавливает само правило о связи перехода прав на один из этих объектов переходом прав на другой и принципы определения объекта такого перехода, а именно: это та часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Учитывая редакцию данной нормы, представляется целесообразным определять в договоре продажи недвижимости границы этого участка во избежание последующих споров с продавцом недвижимости в том случае, если он же является собственником земельного участка. Если же он не является собственником, либо в договоре ничего не указано, споры по определению необходимой части неизбежны. Пунктами 2 и 3 статьи 552 ГК РФ устанавливают те права, которые переходят при продаже недвижимости: если продавец недвижимости является собственником и земельного участка, то в этом случае договор продажи недвижимости должен определять, на каком праве покупателю будет принадлежать земельный участок в соответствующей части (по умолчанию это будет право собственности); если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то, прежде всего, следует выяснить вопрос об условиях пользования продавца земельным участком: если законом или договором с собственником пользователю запрещено либо возводить недвижимость, либо отчуждать ее, либо отчуждать права на земельный участок, то продать недвижимость без согласия собственника земельного участка он не вправе и, как представляется, игнорирование мнения собственника явится основанием для оспаривания действительности подобной сделки. Если же никаких запретов не установлено ни законом, ни договором пользователя участка с его собственником, продажа недвижимости может осуществляться без дополнительных согласований. Передача-принятие недвижимости осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать имущество считается исполненным после вручения имущества и подписания документа о передаче. Если предусмотрено подписание акта, то уклонение от его подписания приравнено к отказу от исполнения договора. Недостатки недвижимости должны быть оговорены в договоре продажи. Оговорка о них в акте передачи не является основанием для освобождения от ответственности за передачу недвижимости ненадлежащего качества, поэтому покупатель, согласившись на указание недостатков в акте передачи и пообещав не иметь позднее претензий, не лишается возможности заявить требование о компенсации не оговоренных в договоре недостатков либо об их устранении за счет продавца.1
В отличие от юридических лиц граждане (физические лица) могут быть субъектами сделок, в том числе с жильем, в зависимости от наличия у них дееспособности. В соответствии с пунктом 1 статьи 21 ГК РФ, способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Однако, способность человека совершать разумные действия и осознавать их значение связана не только с достижением совершеннолетия, но с его психическим состоянием. Поэтому ГК РФ предусматривает возможность признания недееспособным совершеннолетнего гражданина, который вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий или руководить ими.
Права добросовестного приобретателя жилого помещения как объект защиты
Действующий ГК РФ отличается от гражданского законодательства РСФСР и СССР широким использованием категории "добросовестность". Однако четкого определения этого понятия до последнего времени сформулировано не было. Понятие "добросовестность" используется в ГК РФ применительно к приобретателю (статья 302 ГК РФ), владельцу ( статьи 234, 303 ГК РФ), лицу, которое изготовило новую движимую вещь для себя путем переработки не принадлежащих ему материалов (статья 220 ГК РФ). Анализ этих статей, а также статей 157, 220, 303, 1109 ГК РФ, в которых говорится о недобросовестности участников гражданских правоотношений, позволяет прийти к выводу о том, что лицо следует считать добросовестным в том случае, когда оно действует без умысла причинить вред другому лицу, а также не допускает легкомыслия (самонадеянности) или небрежности по отношению к возможному причинению вреда. Такое определение следует из содержания статьи 302 ГК РФ, согласно которой, добросовестным приобретателем является лицо, "которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать". Правильность данного определения подтверждает проверка его применимости к другим статьям ГК РФ, содержащим термин "добросовестность" (статьи 220, 234 и 1109 ГК РФ). Так, пункт 1 статьи 234 ГК РФ устанавливает правило о приобретательной давности, согласно которому лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. По мнению Скловского К.И., любое лицо, владеющее вещью без надлежащего основания при условиях добросовестности, непрерывности и открытости такого владения, в соответствии со статьей 234 ГК РФ приобретает право собственности на эту вещь, которому законом предоставлена защита. К этой категории лиц в научной литературе традиционно относится приобретатель вещи от неуправомоченного отчуждателя, могущий противопоставить требованиям собственника об истребовании вещи возражения, указанные в статье 302 ГК РФ, и иные незаконные владельцы, поскольку они не могут быть уличены в недобросовестности.1
Учитывая, что приобретателем имущества является лицо, распространяющее на имущество свое владение, добросовестным приобретателем следует считать того, кто, делая это, не знал и не должен был знать о правах другого лица на это имущество. Таким образом, добросовестным владельцем, о котором идет речь в статье 234 ГК РФ, является лицо, которое вступило во владение имуществом и продолжает им владеть, не располагая знанием о правах другого лица на это имущество2
Подтверждением правильности данного выше определения добросовестности является столь же традиционное для российского гражданского права, как и понятие "добросовестного приобретателя", использование термина "недобросовестность" в статьи 157 ГК РФ, в которой говорится о недобросовестном воспрепятствовании наступлению невыгодного или содействии наступлению выгодного условия для стороны условной сделки. Недобросовестным в этих случаях следует считать лицо (сторону сделки), действия которого, оказывая влияние на ход событий, приводят к выгодному для него наступлению или ненаступлению условия. При этом лицо, их совершающее, знало или должно было знать о таком влиянии. Сформулированные нами определения понятий "добросовестность" и "недобросовестность" вызывают вопрос: зачем эти категории нужны в гражданском законодательстве, содержащем понятия "невиновность" и "виновность"? Ведь на первый взгляд определения этих парных категорий совпадают. Дело в том, что о виновности обычно идет речь в правовых нормах, закрепляющих основания юридической ответственности. Учитывать же психическое отношение лица к своим действиям и их последствиям необходимо и в иных случаях. Поэтому, например, негативные последствия для субъекта, приобретающего имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, поставлены в зависимость от осознания приобретателем этого обстоятельства. Последствия, наступающие для него за недобросовестные действия, не являются ни договорной, ни деликтной ответственностью.1
Категория "добросовестности" используется во многих нормативных актах гражданского законодательства. Правильное понимание содержания данной категории имеет большое значение для практики. Пункт 3 статьи 10 ГК РФ устанавливает: если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
