Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Историко-правовой анализ становления современного института залога в мире и Российской Федерации. 11 — 30
Глава II. Правовые проблемы залога, обеспечивающего банковский кредит, в свете судебно-арбитражной практики РФ. 31-101
1 Правовой аспект возникновения залога, подтвержденный судебно-арбитражной практикой. 31 -47
2 Основные правовые требования, предъявляемые к форме и содержанию договора о залоге, с участием банка. 47 -62
3 Правовые проблемы, возникающие в процессе обращения банками взыскания на заложенное имущество и прекращения залога. 63 -82
4 Специфика отдельных видов залога по обеспечению банковского кредита. 82 - 101
Глава III. Анализ материально-правовых норм ипотеки как эффективного способа обеспечения банковского кредита. 102-151
1 Отличительные признаки договора об ипотеке . 102-110
2 Некоторые правовые вопросы заключения договора об ипотеке и оформления закладной в обеспечение банковского креди-та.110-120
3 Особенности обеспечения кредита основными видами ипотеки.
4 Ликвидность объекта недвижимости как важная проблема развития банковского кредита в Российской Федерации. 140-151
Заключение. 152-163
Список использованных нормативных правовых актов и научной литературы. I-XXI
- Историко-правовой анализ становления современного института залога в мире и Российской Федерации.
- Правовой аспект возникновения залога, подтвержденный судебно-арбитражной практикой.
- Отличительные признаки договора об ипотеке
Введение к работе
Актуальность темы исследования. О развитии и стабильности экономики страны в значительной мере можно судить по масштабу использования банковского кредита коммерческими организациями и гражданами. Как правило, за каждым кредитом стоит ориентация его получателя на решение той или иной перспективной задачи: создание нового или реконструкция действующего предприятия, строительство жилого дома, больницы, школы, сооружение других объектов инфраструктуры необходимой для жизни и отдыха населения государства.
Наиболее серьезной проблемой, с которой сегодня чаще всего сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов. В связи, с чем резко возросло количество споров рассматриваемых в арбитражных судах. Так, если в Арбитражном суде Амурской области в 1994 г. было рассмотрено 29 дел, связанных^ банковским кредитом, то в 1995 г. - 126; 1997 г. - 146; 1998 г. -173; 1999г. - 153; 2000г. - 1061. Основная часть этих дел связана с неправильным оформлением договора о залоге при выдаче банковского кредита, несоблюдением сторонами своих обязанностей, непониманием специфики отдельных видов залога, возникновением проблем в процессе обращения взыскания на заложенное имущество, и т.д.
Не секрет, что банки устойчивы, если надежно защищены деньги вкладчиков, т.е. размещены под надежное обеспечение. Применительно к договору банковского кредита не все предусмотренные главой 23 ГК РФ способы обеспечения исполнения должником обязательства активно применяются на практике. Чаще других оказываются востребованными залог, поручительство, банковская гарантия. В рыночных странах к числу наиболее надежных способов обеспечения исполнения заемщиком своих кредитных обязательств перед банком является залог движимого имущества и ипотека (залог недвижимости).
Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования правового регулирования залоговых правоотношений в Российской Федерации -наиболее перспективного способа обеспечения банковского кредита. Дальнейшее продвижение рыночных реформ и развитие экономики страны затруднено из-за
1 См.: Статистическая отчетность движения дел в Арбитражном Суде Амурской области за 1994-2000г..
фактического отсутствия эффективно функционирующей кредитно-банковской системы, в основе которой находится выдача кредита под надежное обеспечение. Становление и развитие залогового, в том числе ипотечного кредитования сдерживается недостатком необходимых нормативно-законодательных актов и действенного механизма их применения на практике. Нередко огульное заимствование зарубежного опыта института залога приобретает в нашей стране упрощенный характер, что негативно сказывается на эффективности его применении, и дискредитации как одного из способов обеспечения банковского кредита.
Научное осмысление возникающих правовых проблем в залоговых отношениях с участием коммерческих банков приобретает особую актуальность, когда потребность в получении кредитов все больше возрастает, а своевременный возврат полученных денежных средств, к сожалению, надежно не гарантирован. Именно этим обусловлен выбор темы диссертации.
Степень научной разработанности темы исследования. Проблема правового регулирования залоговых отношений постоянно привлекает к себе внимание ученых и практиков, представителей правовых и экономических наук, широко исследуется в юридической литературе. Изданы монографии, научно-практические работы, статьи в периодических журналах, которые анализируют различные аспекты этой важной темы.
Научную разработанность вопросы данной темы получили благодаря работам
ученых юристов: В.А.Белова, М.И.Брагинского, В.М.Будилова, Ю.Е.Булатецкого,
В.В.Витрянского, В.А.Егиазарова, Л.Г.Ефимовой, Б.Д.Завидова, Н.Н.Захарова,
П.В.Крашенинникова, А.А.Маковской, Н.В.Маслова, Л.А.Новоселовой,
Е.А.Павлодского, О.М.Олейник, Ю.В.Романец, С.В.Сарбаш, И.А.Сиротина, Е.А.Суханова, Н.А.Сыродоева, Г.А.Тосуняна, З.М.Фаткудинова, В.М.Шеретюка, А.Е.Шерстобитова, А.М.Эрделевского, И.Д.Эриашвили, В.Ф.Яковлева и других. В них осмысливаются с позиции гражданского, предпринимательского, банковского, земельного, вексельного права общественные отношения, возникающие при осуществлении кредитования под залог движимого и недвижимого имущества, разрабатываются рекомендации по совершенствованию правового регулирования в этой сфере.
Однако, несмотря на интенсивное развитие в последние годы российского законодательства, связанного с залогом, в том числе ипотеки, современное состояние научных исследований, посвященных изучению обеспечения возврата банковского кредита с его помощью явно недостаточно. Появившиеся диссертационные работы, посвященные некоторым проблемам обеспечения банковского кредитования, имеют общий характер, не учитывают современное законодательство, не используют в достаточной степени судебно-арбитражную практику1. Фактически отсутствуют научные труды комплексного и специального назначения в этой важной сфере.
Недостатки теории, законодательства и практики в области залоговых правоотношений в нашей стране сложились исторически, ведь термины «ипотека (залог недвижимости)» в советском праве отсутствовал. В сущности, залоговое право это новое явление для сегодняшнего российского общества. Исследование данной научной темы является важной практической и теоретической задачей, решение которой будет способствовать становлению и развитию кредитно-банковской системы, всей предпринимательской инфраструктуры в Российской Федерации.
Объектом диссертационного исследования - являются общественные отношения, возникающие между банками (кредиторами) и хозяйствующими субъектами (заемщиками); соответствие материально-правовых норм гражданского права потребностям залоговых правоотношений.
Предметом исследования выступают взаимосвязь нормативно-правовых источников и состояния обеспечения банковского кредита под залог; выявление, с одной стороны, противоречий и недостаточную разработанность понятийного аппарата в законодательных актах, отсутствие механизма для их реализации, а, с другой, показ неиспользованного потенциала в предпринимательской сфере.
Цель и основные задачи диссертационной работы. Цель исследования состоит в том, чтобы на основе комплексного анализа существующих взглядов и представлений, правовых подходов к обеспечению банковского кредита с помощью залога, всестороннего изучения опыта государственного регулирования залоговых
1. См.: Гололобов Д.В. Гражданско-правовые проблемы защиты имущественных прав банков в залоговых обязательства. - СПб., 1998; Карабанова К.И. Залог в Российской Федерации: некоторые проблемы правового регулирования. - Волгоград, 1998; Нетишинская Л.Ф. Ипотека как вид залога. - Саратов, 1997; Омшанова Э.А. Развитие ипотечного кредитования в России. - М., 1998; Свириденко О.М. Материально-правовые и процессуальные проблемы при обеспечении кредитных обязательств договорами залога, поручительства и банковской гарантией. - М., 1998 и др.
6 отношений и судебно-арбитражной практики предложить правовые рекомендации по совершенствованию залогового института.
Для достижения поставленной цели диссертант решал следующие задачи:
изучить историю развития правового обеспечения банковского кредита с помощью залога в мире и Российской Федерации;
проанализировать правовые проблемы залога, обеспечивающего банковский кредит;
рассмотреть актуальные вопросы, возникающие при заключении договора о залоге и в процессе обращения взыскания на заложенное имущество;
исследовать специфику отдельных видов залога движимого имущества по обеспечению банковского кредита;
провести анализ материально-правовых норм ипотеки как наиболее перспективного способа обеспечения банковского кредита;
выявить характерные черты развития правовой базы заключения договора об ипотеке и оформления закладной в обеспечение банковского кредита; определить особенности отдельных видов ипотеки;
разработать правовые рекомендации по повышению ликвидности заложенного движимого и недвижимого имущества.
Методологическую и теоретическую основу исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы над диссертацией использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных правовых актов и судебно-арбитражной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем, комплексный подход к вопросу обеспечения банковского кредита с помощью залога. Теоретическую основу диссертации обогатили труды ученых юристов-теоретиков С.С.Алексеева, Г.В.Атаманчука, М.В.Баглая, Д.Б.Горохова, Е.А.Галиновского, С.Э.Жилинского, Д.А.Керимова, О.Е.Кутафина, М.Н.Марченко, Г.В.Мальцева, Г.М.Мелкова, Т.Н.Нешатаевой, В.С.Нерсесянца, М.Г.Розенберга, Т.М.Шамбы, А.И.Экимова и других.
Расширили теоретический аспект исследуемой темы материалы научных конференций, семинаров, посвященных проблемам реформирования экономики, в том числе ипотечного кредитования. В ходе исследования диссертационной темы
были подвергнуты анализу свыше 130 литературных источников, в которых затрагиваются отдельные проблемы правового регулирования обеспечения банковского кредита с помощью залога.
Нормативно-правовую и источниковедческую базу диссертации составляют Конституция РФ, Гражданский, Земельный, Жилищный, Налоговый и Таможенный кодексы РФ, законодательство о предпринимательстве и собственности, а также свыше 100 других правовых актов, относящихся к теме исследования.
Эмпирической базой исследования явилось изучение текущих материалов работы Государственной Думы РФ, постановления Пленумов и Президиумов Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, документы Арбитражного суда Амурской области и других государственных органов и общественных организаций.
Научная новизна диссертации определяется тем, что она является комплексным исследованием теоретических и практических проблем обеспечения банковского кредита с помощью залога в Российской Федерации; содержит правовой анализ применения новейших форм и методов, выработанных международной практикой в залоговых отношениях, на территории нашей страны.
В результате удалось:
-выявить общие закономерности обеспечения банковского кредита присущие залогу в целом, а также особенности ипотеки (залога недвижимости) с целью прогнозирования дальнейшего развития отечественного законодательства в этой сфере;
-обосновать необходимость быстрейшего становления и функционирования государственных и общественных организаций за соблюдением субъектами залоговых правоотношений законов страны, особенно на местном уровне;
-научно аргументировать соотношение правовых норм ПС РФ и специальных федеральных законов о залоге, в том числе о залоге недвижимости (ипотеке), включая анализ правовой природы субъектов залоговых правоотношений (залогодателя и залогодержателя);
-определить основные направления развития отдельных видов залога, реформирования государственных организаций, содействующих становлению ипотечного кредитования;
-выработать рекомендации по заключению и исполнению договора об ипотеке, оформлению закладной, как вида ценной бумаги, по обеспечению кредитного договора;
-разработать и обосновать предложения по правовому обеспечению деятельности банков и других организаций, занимающихся кредитованием населения под залог движимого и недвижимого имущества.
Элемент научной новизны присутствует во многих выводах, в том числе выносимых на защиту следующих основных положений:
-представлена концепция, которая выявляет степень правового обеспечения банковского кредита под залог в Российской Федерации с помощью ПС РФ и основных системообразующих федеральных законов «О залоге», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Только внутреннее единство и непротиворечивость норм данных законов и принятых на их основе целой серии подзаконных актов, регламентирующих залоговые правоотношения, позволят надлежащим образом обеспечить банковское кредитование и тем самым содействовать предпринимательской деятельности в нашей стране;
-доказано, что в качестве предмета залога не могут быть не только отечественные наличные деньги или денежные средства, хранящиеся на счете в банке, но и безналичная иностранная валюта;
-показана целесообразность, чтобы коммерческие банки выполняли отдельные функции ломбардов, предусмотренных ст.338 ГК РФ, распространив их не только на граждан, но и на юридические лица;
-обращено внимание на то, что вексельный залог наиболее эффективно обеспечивает права и интересы залогодержателя, но практически не защищает права залогодателя;
-выработаны предложения по совершенствованию залога товаров в обороте и переработке, как одной из перспективных форм обеспечения обязательств по банковскому кредиту;
-предлагаются конкретные меры по повышению роли государственных органов, и усилению административной и гражданско-правовой ответственности его служащих за соблюдение принципа гласности залога;
-обосновывается юридическая многоаспектность возникающих правовых форм в процессе получения банковского кредита под залог разнообразных видов движимого имущества, что требует привлечения к изучению этой проблемы юристов разных направлений права (гражданского, предпринимательского, банковского, валютного, вексельного и т.д.);
-выработаны предложения по дальнейшему совершенствованию имеющихся и принятию новых законодательных актов, регламентирующих залоговые правоотношения. Отмечается важность разработки нормативно-правового акта (указа Президента РФ или постановления Правительства РФ), требовавшего при подготовке ведомственных документов учитывать судебно-арбитражную практику;
-сделаны предложения по устранению существующих противоречий в законодательстве относительно распространения залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем;
-анализ правовых норм п.2 ст.72 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволил сделать вывод, что решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен принимать меры, указанные в части второй этого пункта, в случае, если мероприятия, предусмотренные договором об ипотеке, не дали надлежащих результатов. Естественно, что с накоплением практического опыта реализации ипотечного контроля перечень этих мер может быть дополнен;
-разработаны предложения по совершенствованию процедуры обращения взыскания на заложенный объект недвижимости;
-предлагается создать правовой механизм обеспечения временным жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенную квартиру, заполнить правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника.
Научная и практическая значимость диссертации определяется ее актуальностью для субъектов предпринимательской деятельности, граждан,
10 испытывающих потребность в получении банковского кредита под залог, органов государства и местного самоуправления. До последнего времени тема: залог как способ обеспечения банковского кредита комплексно не разработана. Поэтому настоящая диссертация усиливает интерес к данной проблематике и в определенной мере содействует устранению пробелов в гражданско-правовом законодательстве. Материалы диссертационной работы помогут государственным органам, хозяйствующим субъектам осмыслить значение и освоить практику заключения кредитно-банковских сделок под залог. Диссертация может быть полезна при разработке нормативных актов, связанных с регулированием залоговых правоотношений для законодательных и исполнительных органов субъектов Российской Федерации, в правоприменительной и научно-исследовательской работе. Диссертационный материал может быть использован в учебных целях при преподавании курсов «Гражданского права», «Предпринимательского права», «Коммерческого права» и других юридических дисциплин, а также для чтения спецкурса «Залог как эффективный способ обеспечения банковского кредита».
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены и одобрены на заседании кафедры коммерческого права, методическом и научно-практическом семинаре Института коммерческого права Московского государственного университета коммерции, а также применяются диссертантом в учебно-педагогической работе.
Автор выступал с докладами и сообщениями по теме диссертации на научно-практических конференциях и семинарах профессорско-преподавательского состава и аспирантов Амурского государственного университета, Дальневосточного юридического института Министерства внутренних дел России, Московского государственного университета коммерции, тезисы которых опубликованы в научных сборниках.
Структура диссертации включает введение, три главы, разделенных на 8 параграфов, заключение, список использованных нормативных правовых актов и научной литературы.
Историко-правовой анализ становления современного института залога в мире и Российской Федерации
Залог, как гражданско-правовой институт имеет длительную историю развития. Не меняя своей сущности, как средства обеспечения кредитного обязательства, он значительно изменил свои основные элементы. Анализ залогового законодательства показывает, что институт залога возник и развивался одновременно с появлением частной собственности. История залога исчисляется многими столетиями. Еще в Вавилоне в VI веке до нашей эры, существовали банкиры выдававшие кредиты под залог ценностей. Законодательное регулирование залоговых отношений встречается в законах Ману (древняя Индия) во 2 веке до нашей эры, залогу были отведены отдельные нормы. Так, сдача имущества в залог рассматривалась, как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства. Древние римляне переняли залог у греков.
В историческом процессе развития института залога в Римской империи можно различать следующие формы. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция (от лат. fiducia - сделка на доверии). Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалась в том, что должник передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, но оговаривал, что при получении удовлетворения по обязательству кредитор возвратит его в собственность должнику. В свою очередь кредитор публично обязывался при условии возврата долга возвратить заложенное имущество должнику или вознаградить за вред и убытки в случае нарушения этой обязанности. В древнеримском праве залог понимался как вещное обеспечение требования кредитора.
Вторая форма залога известна под названием пигнус (от лат. pignus - неформальный залог), это когда имущество, обеспечивавшее долг, передавалось не в собственность кредитора, а лишь во владение его и пользование, вместо процентов, и с обязанностью возвратить это имущество по получению удовлетворения. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении взятых заемщиком обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога). Особый вид формы залога - пигнус составляла так называемое antichresis ("пользование.. .вместо"), состоявшее в том, что должник передавал кредитору плодоприносящее имущество, с правом пользоваться его плодами в счет капитала или ежегодных процентов.
Третья, наиболее совершенная форма залога, известна в римском праве под именем hypotheca, сложилась в Древнем Риме в его классическую эпоху (I-II веках нашей эры). В историческом процессе развития института залога «ипотека» отвечала насущным потребностям поземельного кредита и экономического быта. Само слово ипотека (hypotheka) указывает на греческое происхождение. Оно введено впервые в Древней Греции афинским архонтом Солоном, в начале VI века до нашей эры. До этого времени в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому, в случае неисправности, грозило рабство. Для обращения личной ответственности в имущественную ответственность Солон придумал следующий способ. Кредитор должен был ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) каменный столб, с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензии на известную сумму денег. Такой столб назывался ипотекой (подставкой). На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога, заклада. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности2. Ипотека не препятствовала переходу прав на имущество к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе.
Традиционные нормы классического римского права об ипотеке были установлены в Институциях Гая. При установлении ипотеки за залогодателем оставалось право собственности на заложенное имущество, в том числе право владения и право его отчуждения. Отчуждение не прекращало ипотеки. Кредитор получал право в случае неудовлетворения по обязательству истребовать заложенное имущество (в том числе истребовать отчужденное имущество у любого лица), продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование. Залоговое право прекращалось в случае гибели предмета залога, слияния в одном лице залогового права и права собственности на заложенное имущество, а также вследствие прекращения обязательства, в обеспечение которого установлен залог.
Институт классической ипотеки в процессе эволюции также проходил определенные этапы. Например, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону: ипотека инвестора на инвестиции: так, при кредитовании строительства дополнительного соглашения о залоге не требовалось, объект строительства автоматически переходил в залог к кредитору1; ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов; ипотека на имущество опекуна; ипотека жены на имущество мужа и т.д. Необходимо отметить, что все виды ипотеки сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах.
Правовой аспект возникновения залога, подтвержденный судебно-арбитражной практикой
Залог является одним наиболее действенных и распространенных способов, побуждающих заемщика (залогодателя) выполнить свои обязательства по кредитному договору - вернуть долг банку. В свою очередь кредитор (залогодержатель) получает возмещение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).
Залог - самый надежный из всех способов обеспечения требования. Действительно, если поручительство основано главным образом на доверии, задаток и неустойка являются только побудительными средствами к исполнению обязательства, то залог есть обеспечение, заключающееся в самом имуществе должника и притом гарантирующее всю ценность обязательства. В данном случае кредитор действует по принципу «верю не лицу, а вещи», то есть предоставляет заемщику не личный, основанный лишь на доверии, а реальный кредит, обеспеченный его имуществом. Залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо, собственник заложенного имущества.
Залог при обеспечении исполнения обязательства выступает одновременно в качестве своеобразного «стимулятора» и «компенсатора». Во-первых, он стимулирует должника к исполненшо своих обязанностей, в противном случае взыскание будет обращено на предмет залога (предприятие, оборудование, квартиру, жилой дом, дачу, машину и т.д.) и при этом, как правило, будут понесены дополнительные расходы, связанные с рассмотрением дела в суде и реализацией имущества. Во-вторых, при неисполнении должником своих обязательств реализуется возможность обращения взыскания на заложенное имущество с целью компенсации всех потерь кредитора. В этом случае можно говорить и о компенсационной функции залога.
Таким образом, залог понуждает должника исполнить обязательства, принятые по кредитному договору, а также возместить убытки и неполученные доходы банку- кредитору. В статье 337 ГК РФ указывается, что если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Залог возникает как в силу договора, так и в силу закона. Гражданским законодательством РФ предусмотрены случаи возникновения залоговых правоотношений на основании закона. Это при продаже товара в кредит (п.5 ст.448 ГК РФ), когда права залогодержателя приобретает комиссионер при банкротстве комитента (п.2 ст.996 ГК РФ) и в других случаях. В банковской сфере залоговые правоотношения на основании закона не возникают. Тем не менее, в случае принятия такого закона, в нем законодатель, по-нашему мнению, должен будет четко указать: юридические факты, при наличии которых автоматически в силу закона возникает право залога; предмет залога; обеспечиваемое залогом обязательство. В кредитных же правоотношениях залог возникает только по соглашению сторон, то есть в силу договора, который должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора о залоге (ст.339 ГК РФ). Причем, соглашение о залоге может быть подписано до заключения кредитного договора, одновременно или сразу после подписания его. Но ни в коем случае, после того как срок исполнения кредитного договора уже наступил или прошел.
В этом плане показательным является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ за № 8057/95 от 23 апреля 1996 года на судебные акты по следующему делу. Спор заключался в том, что банк обратился в арбитражный суд с требованием об обязании товарищества с ограниченной ответственностью заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора от 31 октября 1994 года.
Решением в удовлетворении исковых требований было отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что на момент принятия решения у ТОО отсутствовало право собственности на спорное имущество. Кроме того, в связи с наступлением срока возврата кредита договор о залоге стал бы не способом обеспечения основного обязательства, а способом погашения долга за заемщика.
Однако апелляционная и кассационная инстанции признали законность предварительного договора о залоге недвижимого имущества и обоснованность требования банка заключить договор залога.
Президиум ВАС РФ счел, что постановление апелляционной инстанции и постановление арбитражного суда округа подлежат отмене, а решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, имея в виду, в частности, следующее. На момент принятия апелляционной инстанцией постановления об обязании ответчика заключить договор о залоге срок исполнения основного обязательства (кредитного договора) наступил. Следовательно, договор о залоге явился бы средством погашения долга за заемщика, а не обеспечительной мерой. Постановление Президиума ВАС РФ указывает на то, что залог в данном случае возник в силу договора1.
И в других случаях Президиум ВАС РФ подчеркивает, что заключение договора залога недопустимо, когда срок исполнения основного (обеспечиваемого) обязательства уже наступил, поскольку договор о залоге будет использован как способ погашения долга .
Отличительные признаки договора об ипотеке
Ипотека - важнейший институт цивилизованной рыночной экономики. Она не только широко применяется за рубежом, но начала активно развиваться в Российской Федерации, хотя имеет как плюсы, так и минусы для предпринимательской деятельности. Специалист в этой сфере бизнеса Л.И.Рябченко как раз и обращает внимание на эту особенность ипотеки. Она пишет: «тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за предметом залога, однако усложняет реализацию предмета залога, так как недвижимость не относится к высоко ликвидным товарам»1. Это замечание особенно актуально для банковской сферы. Банковская деятельность носит специальный характер, банкам запрещено заниматься некоторыми видами предпринимательской деятельности, и в частности торговлей. К тому же банковские операции предполагают определенную скорость оборота, и омертвление капитала, даже в реальном имуществе, для банка явно убыточно.
Впервые об ипотеке указывалось в Законе РФ от 29 мая 1992 года №2872-1 «О залоге». Некоторые моменты уточнялись подзаконными актами, это, прежде всего,
Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные постановлением Правительства РФ от 22 декабря 1993 года3. Более обстоятельно освещается комплекс вопросов связанных с ипотечными отношениями в первой части Гражданского кодекса РФ, вступившей в силу с 1 января 1995 года. В п.2 ст.334 ГК РФ указано, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке, если иное не установлено законом об ипотеке. И только 16 июля 1998 года был подписан Президентом РФ Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»4.
Важно подчеркнуть, что вступивший в силу 22 июля 1998 года Федеральный закон РФ об ипотеке не отменяет нормы ГК РФ, регулирующие залог, а также правовые нормы Закона РФ «О залоге»1. Наоборот, в пункте 2 статьи 79 Федерального закона «Об ипотеке» отмечается, что со дня введения его в действие нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению к залогу недвижимости имущества (ипотеке) постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.
Нормы Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеют приоритетный характер (п.2 ст.334 ГК РФ, п.З ст.1 Закона об ипотеке). Это значит, что общие положения Гражданского кодекса РФ о залоге применяются к ипотечным правоотношениям лишь при отсутствии специальных ипотечных норм.
Сфера применения Закона об ипотеке и его соотношение с ранее принятыми нормативными актами определяются главой XIV закона. Например, правила нового закона применяются к тем правоотношениям, которые возникают, начиная с 22 июля 1998 года - даты его введения в действие. Однако если договоры об ипотеке заключены до этой даты, закон применяется только к тем правам и обязанностям, которые возникли после его введения в действие. Из этого следует, что при грубом нарушении залогодателем действующего основного договора у залогодержателя возникает право обратить взыскание на заложенное имущество досрочно.
Следовательно, принятые ранее правовые акты об ипотеке будут применяться лишь постольку, поскольку они не противоречат новому закону. В Законе РФ от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге», нормы которого либо устарели, либо существенно развиты Федеральным законом об ипотеке, сохраняют актуальность лишь коллизионные нормы, касающиеся формы договора об ипотеке.
Надо констатировать, что в самом тексте Закона об ипотеке имеется большое количество бланкетных (отсылочных) норм к Гражданскому кодексу РФ, Федеральным законам РФ от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 21 июля 1997г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве», нормам Земельного кодекса РФ. Это, несомненно, усложняет правоприменительную практику данного закона.
Для построения рыночной системы ипотечного кредитования очень важно было декларирование в Земельном кодексе РФ права частной собственности на землю. До последнего времени эта проблема оставалась поводом для жарких политических дебатов в Государственной Думе РФ, несмотря на то, что она затрагивалась в ряде предшествовавших законах. Так, в главе II Закона РФ «О залоге» отмечается, что ипотека это залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Пункт 2 ст. 334 Гражданского кодекса РФ подчеркивает, что «залог земельных участков, предприятий, ...и другого недвижимого имущества (ипотека)» регулируется специальным законом об ипотеке. Как видим, земельный участок фигурирует самостоятельно в качестве одного из объекта недвижимости.
Похожие диссертации на Залог как способ обеспечения банковского кредита в Российской Федерации
