Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения 13-61
1. Недвижимое имущество как объект гражданско-правовых сделок 13-45
2. Общие положения о сделках с недвижимым имуществом нежилого назначения 46-61
Глава 2. Динамика сделок (договоров) с недвижимым имуществом нежилого назначения 62-106
1. Заключение и исполнение договоров 62-98
2. Изменение и расторжение договоров 99-106
Глава 3. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения 107-154
1. Российская система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как публичная форма укрепления прав на недвижимость 107-132
2. Особенности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения 133-154
Список использованных при подготовке диссертации нормативных правовых актов, иных документов и научной литературы 155-173
Нормативные правовые акты и иные документы 155-162
Научная литература 162-173
- Недвижимое имущество как объект гражданско-правовых сделок
- Заключение и исполнение договоров
- Российская система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как публичная форма укрепления прав на недвижимость
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Возможность вовлечения недвижимого имущества в гражданско-правовой оборот, включение его в перечень объектов гражданско-правовых сделок обусловлены возвращением в современное гражданское право России деления вещей на движимые и недвижимые и легализацией правовой категории недвижимости1. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ, ГК, Кодекс) определил правовой режим недвижимости. Процессы приватизации публичной собственности выявили необходимость определения особых правил оборота недвижимости нежилого назначения, в отличие от оборота объектов жилого фонда. Последующая правоприменительная практика со всей остротой выявила несовершенство, пробелы и противоречия действующего законодательства, регулирующего оборот недвижимости нежилого назначения2, включая отсутствие общих критериев отнесения объектов к категории нежилых, их перечня, проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что обусловило необходимость исследования особенностей правового режима недвижимости нежилого назначения.
Актуальность научной разработки избранной темы прослеживается по следующим направлениям.
1. Вовлечение в гражданско-правовой оборот объектов недвижимого имущества нежилого назначения, обусловленное возможностью отчуждения имущества, находящегося в публичной собственности, закономерно потребовало создания эффективного
3 Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г., Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года (далее по тексту - Основы, ОГЗ). 1 Именно эти причины вызвали необходимость разработки Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, предложенной Исследовательским центром частного права при Президенте Российской Федерации в 2003 году.
механизма правового регулирования как непосредственно оборота недвижимости (включая определение правового режима земельных участков, занятых недвижимым имуществом), так и предоставления социальных и политических гарантий стабильности оборота и защищенности его участников. (Социально-политический аспект).
Высокая стоимость объектов недвижимости нежилого назначения (при учете степени затратности содержания), большинство которых относится к основным средствам, их значение для рыночной экономики позволяет отнести указанные объекты к разряду самых существенных экономических благ, что обусловливает необходимость профессионального управления недвижимостью, которое невозможно без уяснения особенностей гражданско-правового регулирования имущественных отношений по поводу недвижимости. (Экономический аспект).
Практика применения законодательства, регулирующего оборот недвижимости, выявила противоречивый характер отдельных правовых норм и недостаточную проработку некоторых аспектов правового режима недвижимости нежилого назначения. В диссертационном исследовании содержатся предложения по совершенствованию действующего законодательства, реализация которых на практике поможет устранить существующие пробелы и будет способствовать единообразному применению законодательства о недвижимости. (Правотворческий и правоприменительный аспекты).
Проблемы формирования и исследования правового режима недвижимости привлекли внимание многих авторов (М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, Б.М.Гонгало, В.А.Дозорцев, B.C.Ем, И.В.Козлова, П.В.Крашенинников, О.М.Козырь, А.А.Маковская, А.П.Сергеев, О.Ю.Скворцов, В.И.Сенчищев,
К.И.Скповский, Е.А.Суханов, Н.А.Сыродоев, В.В.Чубаров, А.М.Эрделевский и др.). Однако монофафические исследования, посвященные особенностям правового регулирования оборота недвижимости нежилого назначения, отсутствуют. Представляется, что теоретические выводы, содержащиеся в диссертационном исследовании, смогут восполнить выявленные пробелы. (Доктринальный аспект).
Предметом исследования являются нормы действующего законодательства, теоретические и научные концепции, судебно-арбитражная практика применения норм, регулирующих оборот недвижимого имущества нежилого назначения. В диссертационном исследовании анализируются и более общие вопросы, включая рассмотрение оппозиции «движимое-недвижимое» имущество, механизм публичного укрепления прав на недвижимость, что является необходимым для определения особенностей правового режима недвижимости нежилого назначения.
Цель и задачи исследования заключается в детальном анализе правовой категории недвижимости, выявлении особенностей, обусловленных специфическими свойствами объектов недвижимости нежилого назначения и связанных с ними теоретических и практических проблем применения законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества нежилого назначения.
В связи с поставленной целью предпринята попытка решить следующие задачи:
- выявить особенности гражданско-правового регулирования оборота недвижимости нежилого назначения, критерии и признаки, обусловливающие возможность отфаничения указанных объектов
от других видов недвижимого имущества, дать определение недвижимости нежилого назначения;
исследовать динамику развития договорных отношений по поводу недвижимого имущества нежилого назначения, принципы и механизм государственной регистрации прав на указанные объекты и сделок с ними;
проанализировать практику применения правовых норм, регулирующих отношения по заключению, исполнению и расторжению договоров в отношении недвижимости нежилого назначения, государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним, определить их эффективность;
разработать предложения, направленные на совершенствование действующего законодательства в этой области.
Методологическая и теоретическая основа исследования. В процессе исследования использовались логический, исторический, системный, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы исследования.
Теоретическую основу исследования составляют труды М.М.Агаркова, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Ф.И.Гавзе, Д.М.Генкина, В.А.Дозорцева, О.С.Иоффе, О.А.Красавчикова, О.М.Козырь, П.В.Крашенинникова, А.А.Маковской, И.Б,Новицкого, И.С. Перетерского, В.К.Райхера, В.И.Сенчищева, А.П.Сергеева, К.И.Скловского, Е.А.Суханова, В.Ф.Яковлевой и др., включая работы дореволюционных российских цивилистов: Базанова И.А., Г.Ф.Дормидонтова, В.Б.Ельяшевича, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, И.А.Покровского, В.М.Хвостова, П.П.Цитовича, Г.Ф.Шершеневича и др., при использовании достижений зарубежных ученых: Р.Зома,
Р.Иеринга, Х.Кетца, П. де Круза, Р.Саватье, Ф.Савиньи, ДлсСмита, К.Цвайгерта и др.
Научная новизна работы заключается в следующих выводах и положениях, вынесенных на защиту.
1. Неоднократно предпринятые попытки научного,
законодательного, и практического определения недвижимости,
недвижимого имущества (в качестве родового понятия, без
составления перечня) как особого объекта гражданских прав, с
выделением единого определяющего признака не привели к
желаемым результатам. Критерии отнесения имущества к разряду
недвижимости, содержащиеся в ст.130 ҐК РФ, отличаются
нелогичностью, отсутствием классификационного единства, а в
случае отнесения к недвижимым вещам «недвижимости в силу
закона» - мобильной недвижимости - и нетрадиционным для
российского права подходом. Невозможность распространения
общего правового режима на «недвижимость в силу закона» в связи
с существенными особенностями присущих ей свойств позволяет
ставить вопрос об исключении «недвижимости в силу закона» из
перечня объектов недвижимости, определенного законодателем.
2. Современный уровень развития технических средств
существенно нивелировал значение критерия «неперемещаемости»
(названный критерий изначально повсеместно был призван
свидетельствовать о физической связи недвижимого имущества с
объективно неперемещаемыми земельными участками). Кроме того,
при применении указанного критерия из числа объектов
недвижимого имущества по формально-юридическим основаниям
автоматически исключаются сборно-разборные конструкции и
строения облегченного типа, имеющие юридическую связь с
земельным участком, в силу чего объективная неперемещаемость в
отношении искусственно возведенных объектов не является единственным определяющим, «необходимым и достаточным» признаком недвижимости.
Анализ гражданско-правовых норм, регулирующих оборот недвижимости, показал, что отличия правового режима отдельных видов недвижимого имущества определяются назначением объектов - жилым и нежилым. Существующее в ГК деление объектов недвижимости на здания и сооружения не имеет юридического содержания, поскольку не предусматривает дифференцированного правового режима. Юридически значимым является отделение здания от иных сооружений, не относящихся к недвижимости. Предусмотренная ГК возможность отнесения к недвижимости иных, не поименованных в нем объектов, и разрешенный законодателем перевод жилых помещений в нежилые позволяет говорить о придании нежилым помещениям самостоятельного характера в обороте недвижимости. Строения облегченного (сборно-разборного) типа в силу своего некапитального характера не могут быть отнесены ни к зданиям, ни к помещениям, поскольку не являются частью здания. Предлагается классифицировать их понятием «недвижимость нежилого назначения».
Критерии отделения недвижимости нежилого назначения от иных построек, на которые не распространяется режим недвижимости, не принадлежат к числу гражданско-правовых, а относятся к области технического регулирования. Для определения соответствия объекта статусу недвижимого необходимо разработать соответствующий нормативный акт, содержащий технические критерии недвижимого имущества и определить порядок его применения.
Отсутствие нежилых помещений в перечне объектов, поименованных в ГК РФ в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не является основанием для игнорирования их значения в обороте недвижимости в целом, как в силу признания за указанными объектами статуса недвижимого имущества в значительном количестве нормативных актов, изданных до и после принятия Гражданского кодекса, так и удельного веса сделок с нежилыми помещениями.
Проблемы правового регулирования оборота нежилых помещений заключаются не в «признании или непризнании» за ними статуса самостоятельных объектов права, а в определении на уровне закона порядка пользования, распоряжения, распределения ответственности и бремени содержания общих конструктивных элементов, не относящихся к нежилым помещениям того здания (сооружения), в котором расположены указанные помещения.
При отнесении вещей к категории недвижимости следует руководствоваться критерием связи с землей, земельным участком, поскольку только земля является объективно неперемещаемой, при этом связь с земельным участком имеет в первую очередь юридический характер. Для целей классификации объектов недвижимости нежилого назначения предлагается использовать следующее определение: искусственно возведенные, обособленные с точки зрения технического и/или кадастрового учета объекты, а также их составные части, имеющие самостоятельное функциональное назначение, не предназначенные для проживания граждан, юридическое существование которых невозможно вне связи (прямой или опосредованной) с конкретным земельным участком. Предложенное определение позволит
распространить единый правовой режим на все объекты недвижимости нежилого назначения, в том числе и на помещения.
8. Особенностью сделок (договоров), заключаемых по поводу
недвижимости, является предъявление повышенных требований,
связанных с их формализацией и предусматривающих
обязательную письменную форму (простую или нотариальную).
Несмотря на очевидность данного утверждения, граничащего с
аксиомой, анализ норм ГК, посвященных регулированию отдельных
видов договоров, дает основание считать возможной и устную
форму договора, заключаемого по поводу недвижимости3. В целях
обеспечения юридической чистоты сделок и гарантий соблюдения
интересов сторон необходимо исключить возможность (даже
теоретическую) заключения договора в отношении недвижимого
имущества в устной форме, установив общее требование к
заключению сделок (договоров) с недвижимостью в письменной
форме.
9. Практически все существующие системы публичного
укрепления прав на недвижимость по критерию объекта
регистрации условно подразделяются на две группы: системы
регистрации прав и системы регистрации сделок. Российская
система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым
имуществом без достаточных на то оснований объединяет
основные начала двух разнородных систем, что при практическом
ее применении порождает парадоксальные ситуации, для
исправления которых необходимо пересмотреть позицию
законодателя в отношении предмета регистрации и четко
3 См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. 3-е / Под ред. O.H. Садикова. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА, 1998. С. 179; Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора//Хозяйство и право. 1998. №2. С. 19.
определить, что же все-таки надлежит регистрировать: права или сделки. При дальнейшем реформировании существующей системы государственной регистрации предлагается отказаться от практики регистрации сделок, и перейти к системе регистрации прав, поскольку только факт заключения сделки не всегда влечет одновременное возникновение прав на недвижимое имущество.
10. Действующая система регистрации предусматривает
регистрацию прав на недвижимое имущество, возникающих из
обязательственных правоотношений, в качестве обременении права
собственности, что не в полной мере отражает фактическое
распределение правомочий собственности. Предлагается
производить регистрацию обязательственных прав в качестве
самостоятельных, ограничивающих объем правомочий
собственника.
11. Заявительный характер осуществления государственной
регистрации не допускает возможности внесения изменений в ЕГРП
на основании судебных решений, вступивших в законную силу, по
инициативе регистрирующего органа. В целях предотвращения
предоставления заведомо ложной информации и соблюдения
принципа публичной достоверности следует допустить
осуществление государственной регистрации по инициативе
регистрирующего органа на основании актов кассационных
инстанций судов общей юрисдикции или арбитражных судов, при их
отсутствии — после соблюдения процессуальных сроков,
установленных для обжалования решений (постановлений) судов
первой и апелляционной инстанций, либо считать в подобных
случаях государственную регистрацию субъективной гражданской
обязанностью правообладателя и обеспечить возможность ее
принудительного исполнения.
Практическая и теоретическая значимость результатов исследования состоит в том, что сформулированные в нем теоретические и практические выводы могут быть учтены при совершенствовании правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимости, для дальнейшей разработки теоретических проблем гражданского права, в практике применения действующего законодательства. Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе и практике преподавания курсов «Гражданское право», «Коммерческое право», спецкурса «Сделки с недвижимостью».
Апробация результатов исследования. Диссертация
подготовлена на кафедре коммерческого права юридического
факультета Санкт-Петербургского государственного университета,
где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные выводы
и предложения изложены автором в опубликованных научных
статьях, выступлениях на научных конференциях, нашли отражение
при внедрении в учебный процесс, связанный с преподаванием
дисциплин «Российское предпринимательское право»,
«Коммерческое право».
Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, и списка литературы.
Недвижимое имущество как объект гражданско-правовых сделок
Теоретическое обоснование выделения недвижимости в отдельную группу объектов гражданских прав и определение практического значения такого выделения невозможно без обращения к многовековому опыту исследования указанной проблемы в зарубежной и отечественной юридической литературе. Поэтому основания возникновения и анализ динамики критериев отнесения определенного имущества к категории недвижимости в условиях необходимости совершенствования правовой надстройки, в том числе и в целях обеспечения стабильности имущественного оборота, имеет непосредственное практическое значение.
Обособление объектов гражданских прав онтологически неразрывно связано с возникновением права собственности как осознания юридической связи лица с вещью. При рассмотрении же оппозиции «движимое-недвижимое» имущество очевидно, что такое осознание первоначально распространялось только на движимые вещи, «чувство индивидуальной принадлежности»4 по отношению к недвижимости оформилось значительно позднее, в римском праве, с появлением социальных и экономических предпосылок вовлечения недвижимого имущества в оборот и отходом от публично-правового характера землевладения.
Принадлежность к недвижимости в римском классическом праве традиционно отождествлялось с правом на земельный участок, причем собственность на постройки могла принадлежать только собственнику участка, что нашло свое отражение в институте суперфиция. Superficies - наследственное и отчуждаемое право пользованием строением, находящимся на чужой земле. Суть суперфиция определялась правилом sempe superficiem solo credit (все находящееся на поверхности следует земле), которое оставалось в силе всю историю римского права5. Таким образом, римское право, выделяло два вида недвижимости: земельные участки и принадлежности (accessio6) земельных участков, прочно с ними связанные. Земельному участку при этом отводится двоякая роль: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой он служит основополагающим критерием отнесения иного имущества к недвижимости. Движимое же имущество определялось по остаточному принципу: все то, что не относится к недвижимости, является движимым имуществом.
Установив деление имущества на движимое и недвижимое и определив различный правовой режим («в древнем Риме res mancipi занимали обособленное, привилегированное положение, право выделяло земельные участки (вместе с рабами и крупным скотом), отграничивая их от движимых вещей»)7. В позднейшем римском праве, как далее справедливо отмечает Р.Зом, «обособленное положение res mancipi исчезло. Вместе с тем было отменено и привилегированное положение землевладения. Corpus juris в принципе одинаково относится ко всем вещам, движимым и недвижимым. Разграничение между этими обоими видами только иногда, в виде исключения (например, приобретение собственности по давности)»0. Таким образом, римское право впоследствии, обеспечивая потребности оборота, практически отказывается от такого деления. И.Л. Покровский замечает по этому поводу: «Различие между движимостями и недвижим остям и имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательнои давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки также бесформально, как и самая незначительная безделушка»9.
Предложенное римским правом деление вещей на движимые и недвижимые в дальнейшем приобрело фундаментальное значение и было воспринято практическими всеми развитыми правовыми системами. По мере развития имущественного оборота, вовлечения в него все более широкого круга объектов, «естественные свойства» недвижимых вещей - невозможность перемещения в пространстве и прочная связь с землей, т.е. неотделимость от нее без существенного ущерба их назначению - перестают быть единственным критерием для определения недвижимости. Возникает недвижимость «в силу закона», являя собой пример юридической фикции. Использование названного приема юридической техники позволяет полнее определить и объяснить правовую природу того или иного явления при рассмотрении его в нетрадиционном, не свойственном этому явлению правовом пространстве.
Заключение и исполнение договоров
Активное вовлечение недвижимого имущества, прежде всего нежилого назначения, в гражданский оборот обусловлено в том числе его особыми свойствами, среди которых в литературе перечислены значимость указанных объектов для экономики с точки зрения слособности мультиплицировать денежные ресурсы для динамичного развития экономики: их высокая стоимость, возможность использования в качестве способа обеспечения возврата кредитов кредита через ипотеку и т.п. 119 (отмеченное не умаляет важности иных качеств недвижимости, значимость которых превосходит ее возможность интенсифицировать процессы, происходящие в экономической жизни государства120}. Следствием явился повышенный интерес законодателя к разработке правил имущественного оборота недвижимости. Так, появление института доверительного управления в современном гражданском законодательстве России (особенно в отношении недвижимости нежилого назначения) было обусловлено, в основном, признанием неэффективности централизованной административной системы управления имуществом, находящимся в государственной собственности, стремлением создать действенный механизм управления на гражданско-правовой основе в силу осознания того, что управление в ходе общественного разделения труда обособились от собственности и степень такого обособления по мере развития рыночной экономики возрастает, что закономерно влечет необходимость увеличения самостоятельности лица, осуществляющего управление и наделение его определенными полномочиями в отношении не принадлежащей такому лицу собственности121; принятие значительного количества нормативных актов, регулирующих процесс приватизации публичной собственности, позволяет говорить о выделении приватизационного права в комплексный институт коммерческого законодательства122; введение системы государственной регистрации свидетельствует о признании необходимости публичного укрепления прав на недвижимое имущество.
Поскольку практически все сделки с недвижимостью нежилого назначения являются договорами (за исключением завещания -односторонней сделки), при их заключении следует руководствоваться правилами, предусмотренными гл. 28 ГК РФ. Ключевой фигурой при заключении договоров о передаче недвижимости является собственник - только он вправе в полной мере распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению либо передать все или часть своих полномочий по распоряжению другому лицу. Субъекты иного, ограниченного вещного права на недвижимое имущество, распоряжаются им в пределах, установленных законом или собственником. Данное обстоятельство имеет особое значение для определения круга правомочий государственных и муниципальных предприятий в отношении закрепленного за ними имущества, а также учреждений в отношении имущества, приобретенного ими за счет доходов, полученных от разрешенной собственником предпринимательской деятельности. Так, государственное или муниципальное предприятие как субъект права хозяйственного ведения123 (п. 2 ст. 295 ГК РФ), казенное предприятие - субъект права оперативного управления {п. 1 ст. 297 ГК РФ) не вправе продавать принадлежащее им имущество без согласия собственника этого имущества. Указанная позиция законодателя нашла свое отражение в п.7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № В «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»124: при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки указанным ограничениям, являются недействительными как ничтожные. В определенных случаях даже получение согласия собственника на отчуждение имущества не гарантирует чистоту сделки с точки зрения ее действительности. Так, п. 9 названного постановления № 8 устанавливает, что в случаях, когда действия предприятия, в том числе осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственного участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 163 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием125, что объясняется специальной правоспособностью субъектов права хозяйственного ведения и права оперативного управления.
Российская система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как публичная форма укрепления прав на недвижимость
Потребности оборота недвижимости обусловили необходимость обеспечения гласности и публичности совершения сделок с недвижимым имуществом, чему в немалой степени способствовали как особые естественные свойства недвижимости, так и экономическое и социально-политическое значение ее оборота: повсеместно к недвижимости относятся прежде всего земельные участки, которые, в свою очередь, составляют территорию суверенного государства, что предполагает прямую заинтересованность государства в установлении особого режима обращения недвижимости, о чем неоднократно упоминалось в литературе- В частности, П.П.Цитович замечал по этому поводу: «Все недвижимости суть в то же время подразделения государственной территории и потому, входя в состав имущества разных лицт вместе с тем находится под jus eminens государства. Отсюда: а) все они подвержены принудительному отчуждению по распоряжению Верховной Власти; в) распределение недвижимостей и их употребление связаны с жизненными интересами государства. Вот почему так называемый режим недвижимостей не представлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены» Именно этим объясняется наличие публично-правовых элементов в сугубо частноправовых отношениях, возникающих при обороте недвижимого имущества.
Основы публичности при совершении сделок с недвижимостью начали складываться еще в римском праве, хотя идея особых форм поземельного оборота не была характерна для римского права в любой из периодов его развития185. Тем не менее, несмотря на бесформальность совершения сделок с недвижимым имуществом, в период домината предписывалось совершать передачу имения с максимальной гласностью, в присутствии соседей. Широко был распространен обычай торжественного ввода во владение имением. В Египте в I веке н.э. складывается институт обязательной регистрации актов на недвижимость: функцией ведения специального реестра актов с недвижимостью наделялось особое учреждение - библиотека, реестр служил единственным источником сведений о юридическом положении и принадлежности недвижимости186. Однако именно римское право, точнее, его активная рецепция в средние века, заимствование неформальных способов укрепления прав на недвижимость, «приводит постепенно к полному упадку всего поземельного оборота», поскольку простота, свобода форм оборота недвижимости не могла гарантировать интересы участников оборота, ничем не защищенных от возможных притязаний бывших собственников и третьих лиц. Поэтому введение сравнительно жестких, формализованных систем укрепления прав на недвижимость не противоречило, а способствовало интересам оборота недвижимости. Основные мировые системы укрепления прав на недвижимое имущество достаточно полно исследованы в работах С.А.Бабкина, ААБашмакова, МДГенкина, В.Б.Ельяшевича191, Д.И.Мей ера, ИА Покровского , Г.Ф.Шершеневича и других авторов, что исключает необходимость подробного их анализа в настоящей работе. Краткая хараісгеристика систем укрепления прав на недвижимость сводится к следующему.
В конце XVIII века в силу объективных потребностей поземельного кредита в Европе сформировался институт ипотечных книг, в рамках которого всякое закладное право на недвижимость приобретало юридическую силу для третьих лиц только после внесения записи в особые книги, ведомые официальными учреждениями .
