Содержание к диссертации
Введение
Глава I. История зарождения и развития нотариальных органов в сфере оборота недвижимого имущества 12-39
1 . Возникновение российских нотариальных органов 12-27
2 Организация нотариата в советский период 28-39
Глава II. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как средство защиты имущественных прав граждан 40-89
1. Правозащитные функции нотариата в системе органов гражданской юрисдикции 40-55
2. Нотариальная форма сделок с недвижимостью и ее преимущества 56-82
3. Зарубежное законодательство в сфере оборота недвижимости 83-89
Глава III. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и нотариальное удостоверение сделок с ним: перспективы законодательного регулирования 90-134
1 . Правовое положение регистрирующего органа 90-110
2.Юридическая характеристика процедуры регистрации 111-127
3.Судебная практика по делам, связанным с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним 128-134
Заключение 135-139
Библиографический список 140-151
Приложение 152-155
- Возникновение российских нотариальных органов
- Правозащитные функции нотариата в системе органов гражданской юрисдикции
- Правовое положение регистрирующего органа
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Конституция РФ 1993 г. провозгласила Россию демократическим правовым государством, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (ст. 1,2 Конституции РФ).
Эта обязанность осуществляется посредством различных институтов, одним из которых является нотариат России. Будучи нотариатом латинского типа, он имеет двойственную, дуалистическую природу, так как соединяет публично-правовые и частноправовые начала. С одной стороны, нотариус - это лицо, уполномоченное на выполнение государственной функции по защите прав и свобод граждан, с другой, - представитель свободной профессии, который выступает в качестве независимого и беспристрастного консультанта сторон, в ряде случаев эта помощь оказывается нотариусами бесплатно, (ст.48 Конституции РФ).
Переход к рыночным отношениям обусловил возвращение в гражданское право России термина «недвижимое имущество». Одним из способов регулирования государством отношений в этой сфере явилось введение института государственной регистрации прав на объекты такого рода и сделок с ними. Одновременно утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Данная реформа привела на практике к последствиям, которые были неоднозначно восприняты как юристами -теоретиками, так и практическими работниками. Процесс этот нуждается в научном осмыслении и соответственно в выработке предложений и рекомендаций по совершенствованию юридического механизма, способного обеспечить, с одной стороны, надлежащую защиту прав и интересов граждан в сфере оборота недвижимости и, с другой - эффективный государственный контроль над совершением гражданско-правовых сделок данного типа. Обращение к этим проблемам приобретает в современных условиях особую
значимость в связи с необходимостью привести российское законодательство и правоприменительную практику в соответствие с международными нормами и ценностями в области прав человека. Названные обстоятельства делают исследование вопросов нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом чрезвычайно важным.
Степень научной разработанности проблемы. Вопросы нотариального
удостоверения сделок с недвижимостью частично были затронуты в
«Настольной книге нотариуса» (Москва, 1994) и «Комментариях к Основам
законодательства Российской Федерации о нотариате» B.C. Репина (Москва,
2001), учебнике «Нотариальное право России» Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцевой,
П.В. Крашенинникова, В.В. Яркова и др. (Москва, 2003), учебно-методическом
пособии «Настольная книга нотариуса» Р.Ф. Галеевой, Т.И. Зайцевой,
В.В. Яркова (Москва, 2003), в учебнике для вузов «Нотариат в Российской
Федерации» Л.А. Стешенко, Т.М. Шамба (Москва, 2003), учебном пособии
Р.И. Вергасовой «Нотариат в России» (Москва, 2004), докторской
диссертации B.C. Репина «Организационно-правовые основы построения
нотариата в Российской Федерации» (Москва, 1994), кандидатской диссертации С. А. Зацепиной «Нотариат в системе гражданской юрисдикции»* (Екатеринбург, 2002). В то же время необходимо отметить, что эти проблемы не были предметом специального монографического исследования.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе правового обслуживания оборота (рынка) недвижимого имущества.
Предметом исследования являются организация нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом и механизма государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, в том числе в историко-правовом и сравнительно-правовом аспектах; законодательная база и практика применения нового законодательства о государственной регистрации, материалы нотариальной и судебной практики.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы выявить оптимальные пути законодательного обеспечения режима законности в области возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Задачи исследования сводятся к следующему: провести анализ основных функций и компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; выявить недостатки действующего ныне юридического механизма подтверждения и закрепления возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; установить те негативные последствия, к которым привел отказ от обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом; обосновать преимущества нотариального удостоверения сделок с недвижимостью; определить перспективы правового регулирования защиты прав и законных интересов граждан и организаций в ходе нотариального удостоверения различного рода сделок с недвижимым имуществом.
Методологической основой диссертации выступает общенаучный диалектический метод познания, а также ряд частных научных методов: системный метод, метод сравнительного анализа; исторический, формальнологический метод толкования права.
Теоретической основой работы являются труды отечественных и
зарубежных авторов. Тема нотариального удостоверения сделок с недвижимым
имуществом затрагивалась в трудах видных дореволюционных российских
ученых: А. Гасмана, И. Гене, М. Злотникова, Н. Ляпидевского,
Л. Мандельштама, К. Неволина, А. Плохотенко, П. Подгорецкого,
М. Поповича, А. Фемелиди и многих других. Различным ее аспектам были
посвящены научные исследования Н.И.Авдеенко, В.В. Баранковой,
М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Р.И. Вергасовой, Р.И. Виноградовой,
Р.Ф. Галиевой, Б.М. Гонгало, В.М. Жуйкова, Н.Б. Зейдера,
С.А. Зацепиной, В.Б. Исакова, М.А. Кабаковой, В.В. Комарова,
П. В. Крашенинникова, Л.Ф. Лесницкой, А.Л. Маковского, B.C. Репина,
И.В. Решетниковой, Е.В. Скрипилева, А.М. Сумина, Н.А. Сыродоева,
Г.Г. Черемных, И.Г. Черемных, Н.Ф. Шарафетдинова, К.С. Юдельсона,
В.В. Яркова и других. Данная проблема была предметом научного анализа
таких зарубежных авторов, как: А. Иемма, Ж. Бенн, Ю. Волльхардт,
М. Мерлотти, X.- Я. Пютцер, Ж. Рицфоль, Ф. Рико, К.-Х. Хауг, Ж.- Ф. Пиеру, Ж. Ягр, Р.Уокер и других представителей гражданского и гражданского процессуального права.
Нормативной правовой основой работы являются действующее законодательство, регулирующее устройство российских нотариальных органов и их функции по удостоверению сделок с недвижимостью, а также законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дореволюционное законодательство, законы советского периода и законодательство зарубежных стран исследуются соответственно в целях исторического и сравнительно-правового анализа научной проблематики диссертации.
Эмпирической основой работы выступают архивные материалы Федеральной нотариальной палаты РФ и региональных нотариальных палат РФ, опубликованная практика Верховного Суда РФ, Высшего арбитражного суда РФ, архивные материалы районных судов г. Санкт-Петербурга, г. Улан-Удэ и других городов России, результаты проведенных автором обобщений статистики Министерства юстиции Российской Федерации, Главного Управления Министерства юстиции РФ по г. Москве, Управления Министерства юстиции РФ по регионам России, Департамента регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Министерства юстиции РФ.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором проведен комплексный сравнительно-правовой анализ организации нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом и механизмов государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с
ним как в России, так и за рубежом. Научная новизна работы заключается в следующем:
предложен новый подход к понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; с учетом международного законодательства и правоприменительной практики проведено разграничение государственной регистрации сделок и регистрации прав на недвижимое имущество, а также их ограничений и обременении;
представлена авторская трактовка необходимости установления для всех гражданско-правовых сделок, предметом которых выступает недвижимое имущество, обязательной нотариальной формы;
даны новые способы обеспечения правовых гарантий для добросовестных покупателей (собственников) недвижимости, обратившихся за удостоверением соответствующей сделки к нотариусу;
разработан обширный комплекс мер по совершенствованию механизма правового регулирования нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом и государственной регистрации прав на него;
аргументирована целесообразность наделения нотариально удостоверенного акта с недвижимым имуществом особой доказательственной и исполнительной силой (доктрина аутентичного права);
обоснована необходимость расширения полномочий нотариусов по проверке дееспособности граждан, обратившихся за совершением нотариального действия.
Положения, выносимые на защиту: 1. Замена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом государственной регистрацией не создала действенного правового механизма, обеспечивающего неприкосновенность собственности от незаконных посягательств. Основная причина этого заключается в том, что нотариальное удостоверение и государственная регистрация - это два различных по своей сущности института. Регистрация
призвана обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах и сделках, прежде всего для третьих лиц, и в этом смысле она служит защите их интересов. Что касается нотариального удостоверения, то это - специальная форма, в которую облекается соглашение непосредственно участвующих в сделке сторон, в силу чего такое удостоверение направлено на защиту именно их прав и интересов. Поэтому необходимо отказаться от обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом как не оправдавшей себя формы контроля за законностью в этой сфере правового регулирования. Сохранить ее нужно только в отношении прав (перехода прав) на недвижимое имущество, а также обременении и ограничений этих прав.
2. Континентальная правовая традиция предполагает использование в
области оборота недвижимости отнюдь не административных, каким является
регистрация, прежде всего гражданско-правовых инструментов и
негосударственных институтов, каковым является нотариат. По своей природе он дуалистичен. С одной стороны, нотариус - это уполномоченный представитель государства, выполняющий публичные функции, с другой -представитель свободной профессии, независимый юридический консультант сторон. Согласно европейской юридической доктрине - это институт предупредительного, превентивного правосудия. В отличие от суда общей юрисдикции, который осуществляет, главным образом, защиту тех имущественных и неимущественных прав, которые кем-либо уже нарушены либо оспорены, нотариус призван решать иную задачу - обеспечивать бесконфликтность правоотношений, снимать возможные противоречия, которые могут возникнуть в ходе реализации гражданских прав и свобод. Поэтому необходимо предусмотреть нотариальную форму для всех сделок с недвижимым имуществом, включая сделки с участием физических и юридических лиц. Именно такой подход будет способствовать созданию юридического механизма, обеспечивающего, с одной стороны, надлежащую
защиту прав и интересов граждан в сфере оборота недвижимости, с другой -эффективный контроль государства над совершением сделок данного типа.
3. В настоящее время установленный законом срок для
государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на нее
представляется неоправданно завышенным, что не способствует развитию
рыночных отношений в сфере оборота недвижимости. Для его сокращения
необходимо передать функцию проведения правовой экспертизы договоров
такого рода нотариальным органам, а также расширить их полномочия по
истребованию документов, необходимых для удостоверения таких договоров.
После проведения данной экспертизы, при наличии соответствующего
волеизъявления сторон, следует наделить нотариусов правом передачи
соответствующего договора в учреждение юстиции для государственной
регистрации перехода права, возникшего на его основании, и получения
документов для регистрации. Одновременно следует повысить
профессиональную ответственность нотариусов за нарушение требований
действующего законодательства в ходе удостоверения сделок с недвижимостью.
В этих целях необходимо увеличить для частнопрактикующих нотариусов
размер обязательных страховых платежей и ввести коллективное страхование
нотариальной деятельности.
4. Одной из важнейших гарантий правильности нотариального
удостоверения сделок с недвижимым имуществом выступает судебный
контроль. Поскольку достаточно часто он осуществляется спустя
продолжительное время с момента совершения соответствующего действия,
необходимая доказательственная информация может быть утрачена. Поэтому в
нотариальном делопроизводстве следует предусмотреть составление такого
документа, как протокол, а также участие в совершении нотариального
действия свидетелей. Ведение протокола и присутствие свидетелей позволит
точно зафиксировать все процессуальные действия нотариуса и других
участвующих в деле лиц и будет способствовать эффективной проверке судом
соблюдения установленного порядка совершения сделок с недвижимостью и
прав всех их участников. Такая мера позволит также осуществлять эффективный надзор за исполнением нотариусами профессиональных обязанностей, осуществляемый органами юстиции, нотариальными палатами и налоговыми органами.
5. Факты и обстоятельства, установленные нотариусом в ходе удостоверения сделок с недвижимым имуществом, обладают высокой степенью достоверности. Поэтому им необходимо придать особую доказательственную силу. Следует установить презумпцию истинности данных обстоятельств; они не должны требовать дополнительной проверки с помощью иных средств доказывания. Лицо, ссылающееся на них как на основание своих требований и возражений, не обязано их доказывать, если нотариальное действие по их удостоверению или свидетельствованию не обжаловалось в суде при рассмотрении другого гражданского дела. Они предполагаются установленными до тех пор, пока не будет доказано обратное. Одновременно необходимо придать нотариально удостоверенной сделке с недвижимостью силу исполнительного документа, взыскание по которому возможно без обращения в суд, для чего внести соответствующие изменения в законодательство об исполнительном производстве.
6. Закон наделил нотариусов правом проверки (выяснения) дееспособности граждан, обратившихся за совершением нотариального действия, не обеспечив их при этом способами проведения такой проверки. В связи с этим представляется целесообразным наделить нотариусов правом возбуждения дела о признании гражданина, обратившегося к нотариусу, недееспособным. Данная новелла будет способствовать охране интересов граждан, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими. В связи с этим следует внести соответствующие изменения в ст. 281 ГПК РФ.
Теоретическая и практическая значимость. Содержащиеся в диссертации теоретические положения могут быть использованы при определении перспектив развития институтов нотариата и государственной
регистрации, а также в ходе реформирования всей российской правовой системы, в том числе при разработке нового жилищного законодательства России, при внесении изменений в гражданское и гражданское процессуальное законодательство, при разработке нового Закона РФ «Об организации и деятельности нотариата в Российской Федерации», Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, для создания необходимой правовой базы функционирования вышеназванных институтов, что в конечном счете будет способствовать усилению защиты прав и свобод граждан в сфере реализации ими прав на недвижимое имущество. Выводы диссертации могут быть использованы в преподавании курсов нотариата, гражданского, предпринимательского и гражданского процессуального права.
Предложения диссертанта могут быть также использованы при определении основных направлений совершенствования механизмов практической нотариальной деятельности по удостоверению сделок с недвижимым имуществом.
Апробация результатов работы. Основные положения диссертации изложены в опубликованных автором научных работах. Идеи автора в соответствующей области излагались в научных сообщениях на заседаниях кафедр гражданского и предпринимательского права и гражданского и арбитражного процесса в Академии труда и социальных отношений.
Основные выводы были изложены на международной научной конференции «Государственно-правовое строительство в Республике Беларусь в контексте европейских правовых процессов» в 2004 г. в Гродненском государственном университете им. Янки Купалы.
Предложения автора поддерживаются представителями нотариата России, научные изыскания были внедрены в учебный процесс по курсу «Нотариат» в Академии труда и социальных отношений, а также в практическую деятельность Нотариальной палаты Республики Бурятии Российской Федерации.
Возникновение российских нотариальных органов
Обратимся к краткой истории возникновения нотариальных органов в мировом сообществе. Слово «нотариус» - латинского происхождения, зародившееся в Древней Италии. Означало оно - «писец», «скорописец», «секретарь», «стенограф», «делопроизводитель». «Нотарии суть рабы, ведущие деловую переписку своих господ, как правило, под диктовку последних». История нотариата совпадает с историей доказательств, когда доказательству устному пришло на смену доказательство письменное2. Исследования многих ученых подтверждают, что уже в Древнем Риме существовали писцы, в обязанность которых входило «оформление на бумаге различных правовых сделок, писцы изготавливали публичные документы и вели общественные счета, делали копии и изготавливали все декреты и распоряжения магистрата, а также выполняли функции хранителя этих декретов» .
Постепенно деятельность такого рода становится профессиональной. В позднеримской империи нотариусы уже вошли в состав чиновничества. В указах императора Древнего Рима Константина (IV в.) упоминается о лицах, именуемых «табеллионами». В руководствах по римскому праву это слово объяснялось так: нотариус, частный писец, за плату изготавливающий для сторон необходимые письменные документы. Ему приходилось свидетельствовать о содержании и подлинности этих документов. Данная профессия требовала абсолютной честности, поэтому уже при императоре Юстиниане (VI в.), требовалось официальное разрешение власти на отправление такого рода функций. Начало ему было положено еще капитуляриями Карла Великого. Наиболее эффективно данный процесс начал развиваться в Италии, начиная с XI в., что было непосредственно связано с укреплением государственной власти и развитием морской торговли. Ценным историческим источником в этой области являются статуты итальянских городов, которые среди прочих нормативных предписаний содержат сведения об организации городского нотариата.
Засвидетельствованием различных сделок занимались и епископы, архиепископы, настоятели монастырей, а также феодалы скрепляли своей печатью те или иные документы4.
Огромное значение в средние века придавалось вступлению нотариуса в должность. Император назначал нотариуса непосредственно (указание на утверждение нотариусов императором встречались в акте мира между императором Фридрихом и Союзом ломбардийских городов в 1185 г.) либо передавал данное право высшим сановникам государства: герцогам, графам, епископы, нотариальной корпорации5. Нотариусы могли назначаться на должность и главой церкви, папой.
Итальянские нотариусы должны были соответствовать ряду требований. К их числу относились: свобода (ни раб, ни кабальный не мог быть нотариусом); возраст (18-20 лет, крайний предел - 40 лет); безупречное поведение (до экзамена на должность нотариуса исследовалась его жизнь и поведение); юридическое образование и практическое знакомство с нотариальным делом (вступающий в должность нотариус подвергается экзаменам: грамматика, знание нотариальных форм, умение составлять акты, статуты того города, в котором экзаменуемый желает исполнять должность); согласие корпорации (никто не мог быть внесен в список нотариусов города, если нотариальная корпорация не желала принять его в число своих членов).
Подробно регламентировался круг деятельности нотариусов. Римские и болонские нотариусы участвовали в отправлении правосудия, административной сфере и области гражданско-правовых отношений. Участие их в судебной деятельности ограничивалось гражданскими делами, по ним нотариусы составляли акты явки в суд истца и ответчика, записывали показания того и другого, оформляли присягу свидетелей, доверенности, вступление в наследство, описи наследственного имущества, акты о приданом, допросы свидетелей. Кроме того, они составляли судебные решения и выдавали копии с них.
Деятельность нотариуса в сфере гражданско-правовых отношений заключалась в составлении завещаний и выдаче копий нотариальных документов. Процесс составления нотариального документа слагался из двух этапов: изложение проекта акта и внесение его в книгу протоколов, а также выдача этого документа сторонам.
Интересна практика итальянских нотариусов по составлению протоколов совершения нотариального действия. В случае подлога документов сторонами или внесения в текст его произвольных определений, «достаточно было одной справки из протокола, чтобы восстановить истину, далее в случае воспроизведения его вновь не могло представлять никаких затруднений».
Правозащитные функции нотариата в системе органов гражданской юрисдикции
Политические и экономические события, происходившие в нашей стране в конце 80-х - начале 90-х годов двадцатого столетия, не могли не отразиться на системе нотариальных органов России. По мере развития имущественного оборота, частных и иных форм собственности, становилось очевидным, что государственный нотариат не может выполнять возложенные на него функции. Так, начиная с 80-х годов, отдел нотариата Министерства юстиции России занимал второе место, после управления судебных органов, по количеству жалоо на незаконные действия нотариусов, груоость, волокиту, некомпетентность и т.д. Только в 1984 г. количество таких жалоб достигло 10 тысяч, а к 1990 г. их количество возросло до 16 тысяч э6. Все это обусловило необходимость реформирования системы органов нотариата и принятия Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. нового акта - Основ законодательства о нотариате (далее Основы) . С его изданием впервые после 1918 г., то есть по истечении 75 лет, была ликвидирована государственная монополия на нотариальную деятельность. В соответствии со ст. 1 Основ нотариальные действия в Российской Федерации совершаются нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах или занимающихся частной практикой.
Требования к кандидатам на должности государственных и частнопрактикующих нотариусов одинаковы: гражданство России, высшее юридическое образование, прохождение стажировки не менее 1 года, сдача квалификационного экзамена, лицензия на право нотариальной деятельности. Статус частнопрактикующего нотариуса значительно отличается от статуса государственного: во-первых, порядок назначения частнопрактикующего нотариуса в округа предполагает обязательно проведение конкурса из числа лиц, претендующих на это место, что, безусловно, очень положительно сказалось на подборе квалифицированных кадров для нотариата; во-вторых, материальная ответственность частнопрактикующего нотариуса. Никогда ранее государственные нотариусы не несли такой ответственности за свои, в том числе и незаконные действия в отношении обслуживаемого населения: «нотариусы несут ответственность не только моральную, но и материальную» . Только в 1997 г. нотариусами России выплачен ущерб клиентам на сумму 56 млн. рублей ".
В 1995 г. Российская Нотариальная Палата вошла в Союз Латинского нотариата, члены которого представляют 71 страну мира (Германия, Франция, Испания, Италия, Австрия, Швейцария, Бельгия, Люксембург, страны Латинской Америки, Канады (Квебек), страны Африки, Прибалтики, Польша, Словакия и др.), Латинский нотариат «является уникальным институтом, функционирующим на грани частной и публичной сфер, имеющим двойственную, дуалистическую природу. Нотариус, с одной стороны, выступает, как уполномоченный представитель государства, выполняющий публично-правовые функции, с другой стороны, является независимым и беспристрастным юридическим консультантом сторон, представителем свободной профессии»61. Современный российский нотариат - это публично-правовой институт в системе российских органов гражданской юрисдикции, но имеющий свои особенности. С одной стороны, современные российские нотариусы выступают как носители публичной власти, т.е. осуществляют свои функции от имени государства; с другой, нотариусы совершенно не зависят от государственной власти, так как существуют без материальной поддержки государства. Важным при понимании сущности современного нотариата является то, что нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли (ст. 6 Основ), кроме того, отношения между клиентом и нотариусом носят не договорной, а публично-правовой характер: нотариусы оказывают квалифицированную юридическую помощь гражданам от имени государства, в ряде случаев эта помощь оказывается ими бесплатно, (ст. 48 Конституции РФ) . Удостоверяя гражданско-правовые сделки, в том числе с недвижимым имуществом, нотариусы выступают представителями государства, осуществляя от его имени контроль за законностью совершения сделок и одновременно обеспечивают при этом равенство прав и интересов всех сторон в сделке.
Нотариальная деятельность осуществляется в сфере доказательственного права (нотариальные акты имеют особую доказательственную силу, не соблюдение требований об обязательной нотариальной форме сделки влечет ее недействительность, (п. 1 ст. 165 ПС)) и в бесспорной форме, так как нотариус работает в несостязательной сфере. Спорная часть гражданской юрисдикции разрешается в основном судами; нотариус при возникновении конфликта, если его невозможно решить в досудебном порядке, рекомендует сторонам обратиться в суд.
Правовое положение регистрирующего органа
Переход к рыночным отношениям обусловил возвращение в гражданское право России в конце XX в. термина «недвижимое имущество» и введение института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним была предусмотрена в современном законодательстве нормами ГК РФ 1994 г. Введение на территории России такого порядка, по замыслу его авторов, было вызвано необходимостью установления контроля за оборотом недвижимого имущества, который получил все большее распространение; обеспечения надежности и гласности при совершении сделок, предметом которых является недвижимость; охраны и защиты прав и законных интересов собственников, владельцев и пользователей недвижимого имуществ, а также иных участников рынка недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как предполагалось, должна была стать одним из способов снижения риска проведения операций на рынке недвижимости и привлечения дополнительных инвестиций в российскую экономику, а также была призвана ввести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации.
Одну из основных целей принятия Закона о регистрации, один из его авторов, П. В. Крашенинников, определил следующим образом: «...государственная регистрация позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубит корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества».
Бывший министр юстиции России С. Степашин по поводу принятия этого закона выразился более определенно: « ранее у нас не было системы, которая занималась бы формированием реестра недвижимости, давала бы недвижимому имуществу реальную оценку. Поэтому сейчас перед нами стоит три задачи: во -первых, сформулировать единый реестр недвижимости (эту работу будут осуществлять Роскомзем, БТИ, Мингосимущество), во-вторых, обеспечить пополнение государственной казны за счет сделок с недвижимостью (именно эту цель ставил перед собой и царь Петр I) в-третьих, гарантировать гражданам юридическую чистоту этих сделок. Еще немаловажная задача — объединить все ведомства под одной крышей».
Надежды на пополнение казны имели под собой серьезные основания. Только за один квартал 2001 года в г. Москве (III квартал) размер сборов за государственную регистрацию составил 71 620 993 рубля.
Гражданский кодекс, установивший необходимость данного порядка (ст. 131), обусловил принятие Федерального закона 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). Тем самым был сделан очередной шаг на пути преобразования механизмов регулирования имущественных отношений в Российской Федерации.
В истории создания системы такого рода можно выделить три основных этапа:
1. Этап подготовки нормативно-правовых актов, определяющих порядок создания и деятельности учреждений юстиции по регистрации прав. Началом этого этапа можно считать 1 января 1995 г., когда вступила в силу часть первая нового ГК РФ, установившего необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, окончанием - вступление в силу 31 января 1998г. Закона о регистрации. В этот период государственную регистрацию должны были осуществлять бюро технической инвентаризации, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, органы управления государственным и муниципальным имуществом.
2. Этап создания Учреждений юстиции по регистрации прав. Он длился с момента вступления в силу Закона о регистрации до момента, когда в соответствии с данным законом было завершено создание системы учреждений юстиции по регистрации прав.
3. Этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Создание системы государственной регистрации в основном завершено к 1 января 2000 г. С этого момента начался этап развития системы государственной регистрации.
