Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 СТАНОВЛЕНИЕ ПОЛОЖЕНИЙ ОБЩЕГО ПРАВА АНГЛИИ О СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 11
1. Общее право в системе права Англии 11
2, Источники общего права 21
3. Роль судебных приказов (writs) в процессе формирования положений английского общего права о собственности 40
4. Становление титулов собстветпшсти на недвижимость в общем праве Англии 52
5. Соотношение положений общего права и права справедливости, относящихся к праву собственности 56
6- Развитие положений статутного права о собственности 64
Глава II КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И РЕГИСТРАЦИИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В АНГЛИИ И США 73
1- Роль доктрины в модернизации сложившихся в общем праве представлений о собственности 73
2. Общая оценка проблем регистрации вещных прав на недвижимость в Англии и США 80
3. Разработка концепции регистрации вещных прав на недвижимость в американской юридической доктрине 86
Глава III. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В АНГЛИИ 97
1 Закон о закрепленных землях 1925 года 98
2. Закон о собственности 1925 года 105
3. Закон о земельных обременениях 1925 года 115
4. Законы о регистрации земли 1925 года и 2002 года 121
ГЛАВА IV. СОВРЕМЕННАЯ ПРАКТИКА УДОСТОВЕРЕНИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В США 145
1. Принципы и практика удостоверения вещных прав на недвижимое имущество в США 145
2. Договорные гарантии передаваемых титулов 150
3. Система рекордации 160
4. Страхование правовых титулов на недвижимость 173
5. Законодательство о регистрации вещных прав на недвижимость в США 177
6. Английская система регистрации в сравнении с системой удостоверения прав на недвижимое имущество в США 180
7. Сопоставление российского и американского законодательства о регистрации недвижимости в американской правовой науке 186
БИБЛИОГРАФИЯ ; 200
- Общее право в системе права Англии
- Роль доктрины в модернизации сложившихся в общем праве представлений о собственности
- Закон о закрепленных землях 1925 года
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Приход в Россию рыночных отношений после продолжительного периода господства принципиально иной системы хозяйствования и имущественного оборота не мог пе вызвать разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешение которых требует новых юридических средств и подходов. Особенно важны такие подходы в процессе формирования рынка недвижимости, обусловившего потребность в государственной регистрации вещных прав на нее.
Принимая во внимание значение недвижимости в гражданском обороте, потребность в специальном порядке ограничения, возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость, российский законодатель определил обязательную их регистрацию в Едином государственном, реестре. Реестр призван, обеспечивать юридическую чистоту оснований, по которым происходит переход вещных прав на недвижимость, гарантирование которой отвечает целям охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также интересам общества и государства,
В этом контексте особую значимость для российской нормотворческой и правоприменительной практики, а также для гражданско-правовой науки приобретает зарубежный опыт регистрации вещных прав на недвижимость, обобщение тех способов разрешения практических вопросов,, которые необходимы для обеспечения надежности удостоверения законности притязаний участников рынка недвижимости на.ее объекты. Особенности: такого опыта в странах системы общего права представляют особый интерес для отечественных компаративистов в свете тех процессов освоения отдельных правовых конструкций и целых институтов зарубежного права, которые характеризуют формирование правовой системы в современной России, Следует особенно подчеркнуть то обстоятельство, что именно в
4 практике стран общего права, прежде всего, Англии и США, наиболее остро проявились проблемы, связанные с обеспечением достоверности записей, ведущихся при регистрации вещных прав на недвижимость, с одной стороны, что именно между современными подходами к такой регистрации в Англии и США существуют весьма значимые расхождения.
Кроме того, в последние годы в связи с увеличением контактов между Россией и другими странами, укреплением торговых связей и развитием частноправовых отношений между российскими и иностранными физическими и юридическими лицами стали актуальными вопросы, связанные с приобретением права собствешюсти на недвижимое имущество и регистрации соответствующих сделок.
Эти обстоятельства предопределили актуальность избранной темы исследования, равно как и выбор национальных правовых систем, на примере которых она раскрывается в настоящей работе.
Состояние разработки темы. Вопрос о * вещных правах на недвижимость и их регистрации затрагивался в российской литературе па различных этапах отечественной истории под различными углами зрения. В дореволюционной литературе он освещался в плане подчеркивания различий между «доказательством и укреплением вотчинного права»1, обусловленности регистрации вещных прав на недвижимости («вотчинных записок») потребностями поземельного кредита2, видах «актов укрепления прав»3, соотношения между вводом во владение недвижимостью и нотариальным утверждением сделки как способами передачи прав на нее4. Вопросам, связанным с различными аспектами установления и передачи прав на недвижимое имущество уделяли внимание Гамбаров Ю.С, Владимирский-Буданов М.Ф., Кавелин К.Д., Неволин К.А., Энгельман И.Е,,
См., напр., Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. Мл Зерцало-Гарант» 2003; 2См. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М: Статут, 1998. эМейер Д,И. Русское гражданское право. Ч. 1.М.: Статут, 1997. 4 См. Шершеневич. Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М,, 1912,
5 Анненков К- и др . В советский период вопросы регистрации рассматривались применительно к строениям вместе с обслуживающими земельными участками; речь шла о выдаче регистрационных удостоверений исполкомами местных Советов тем, кому они принадлежали на праве собственности или праве оперативного управления; однако деления имущества на движимое и недвижимое советское право не знало. Вопросам права собственности уделяли внимание Аксененок ГЛМ, Арзамасцев А.Н., Братусь С.Н., Венедиктов А.В.", Генкин Д.М., Кабалкин А.Ю., Карасе А.В., Корнеев СМ., Масляев А.И., Пушкин А.А., Толстой Ю.К., Турубинер А.М. и др6. 90-е годы ознаменовались появлением работ, делающих акцент на регулировании отношений собственности в переходный период.
Одной из первой работ такого рода стала монография Мозолина B.IL7 Фундаментальные исследования права собственности содержатся в работах Залесского В.В., Камышанского B.IL, Кикотя В-А., Крашенинникова П.В., Масевич М.Г., Скловского К.И., Суханова Е.А., и др.. Весьма важные в теоретическом и практическом отношении вопросы рассматривались в трудах Абовой Т.Е., Бринчука М.М., Дубовик О.М,, Иконицкой И.А. и др. Специальные вопросы регистрации прав на недвижимое имущество в России и сделок с ним рассматривались в работах Бабкина С.А., Дмитриева А.В., Копейкина А.Б., Л.ВЛСузнецова, СХВ.Назимкиной, Н.А.Сыродоева, Цибуленко З.И. и др.
Среди работ, принадлежащих перу американских и английских правоведов, следует подчеркнуть труды таких авторов, как W.Butler,
5 Гамбаров Ю.С.» Право собственности. М.: 1905. С. 434-496; Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. СПб., 1896; Кавелин К,Д. Права и обязанности по имущества^ и обязательствам в применении к русскому законодательству. Опыт систематического изложения. СПб., 1879; Неволин К.А. История российских гражданских законов. Т. П> разд. П. СПб-, 1851; Энгельман И.Е. О приобретении права собственности на землю по русскому гражданскому праву, СПб., 1859; Энгельман НЕ. О давности по русскому гражданскому праву. Спб., 1901.
См., напр., Аксененок ГА, Право государственной собственности на землю в СССР. М„ 1950; Братусь С.Н. Формы собственности по Конституции СССР. Труды Военно-юридической академии. Т. 9. М, 1949; Венедиктов А,В, Государственная социалистическая собственность. М., 1949; Он же: Гражданско-правовая охрана социалистической собственности. Л., 1954; Толстой Ю.К, Содержание и гражданско-правовая защита собственности в СССР, Я.г 1955; Турубинер A.M. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. М., 1958;
1 Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М-, 1992.
RBerman, R.Bernhardt, CD. Bostick, L.B.Curzon, MS.McDougall, G.S.Nelson, C, Osakwe, R.R.PowelI, J.W.Singer, ОЛ.Whitman и др8.
Цель, предмет и задачи исследования, В настоящей работе преследуется цель раскрыть панораму формирования и развития положений общего права о вещных правах на недвижимое имущество с акцентом на их регистрацию, а также показать основные направления их модернизации, определившей современное состояние регистрации вещных титулов в Англии и США.
Предметом исследования выступают нормативные и научные материалы, касающиеся способов, посредством которых право Англии и США регистрирует вещные права на недвижимое имущество.
Основная задача исследования состоит в том, чтобы раскрыть для российских иормотворческих и правоприменительных органов как подходы к обеспечению надежности и общедоступности прав и иных сведений о недвижимом имуществе, известные странам с развитым рынком недвихсимости, так и способы разрешения проблем, проявляемых практикой осуществления таких подходов.
Методологическая и теоретическая основа исследования. В процессе исследования применялись исторический, сравнительный и формально-логический методы.
Автор опирался на общетеоретические положения, содержащиеся в
трудах АЗ.Венедиктова, Н.Е.Гребневой, В.П. Грибанова, В.А.Кикотя, И.А,
Зенина, Н.М.Зенкина, О.А,Жидкова, И.С.Зыкина, О.С.Иоффе, АХ.Калпина,
Н-А.Крашенинниковой, Г.В.Мальцева, А.Л.Маковского, М.Г\Масевич,
М.Н.Марченко, А.И.Масляева, В.ГХМозолина, Г.И.Муромцева,
В-С.Нерсесянца, В.К.Пучинского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, В.ПСерегина, В.Р.Скрипко, СА.Сосна, Е.А, Суханова, М.А.Супатаева, Ю-К. Толстого, В.А.Томсинова, Р.О.Халфиной, Е.А-Флейшиц, и др. В диссертации
1 См, Joseph W,Singer. Introduction to Property. N,Y, 2001; Roger Bernhardt. Property. StPaul, Minn.: West Publ.Co., 1991; Grant S.Nelson & Dale A.Whilman. Land Transactions and Finance. StPauI, Minn.: West Publ.Co,, 1988,
7 использованы труды дореволюционных отечественных цивилистов Н.Л.Дювернуа, К.Д.Кавелина, КЛПобедоносцева, Г.Ф. Шершсневича и др.
Научная новизна исследования. В диссертации впервые в отечественной литературе подвергнуты комплексному исследованию нормативные и научные материалы, касающиеся способов, посредством которых право Англии и США стремится придавать вещным правам на недвижимое имущество особую, повышенную надежность, стабильность и защищенность- Впервые показано различие между английской системой регистрации таких прав (registration) и американской системой рекордации; (recordation).
Положения диссертации, выносимые па защиту, состоят в следующем.
1. Системы вещных прав на недвижимость в Англии и США, единые
по своим историческим корням, в настоящее время обладают заметными
различиями. Потребность в защите интересов обладателей занесенных в
реестр вещных прав также удовлетворяется в обеих странах различными
средствами.
Различие между английской и американской системами удостоверения вещных прав на недвижимое имущество состоит в том, что в Англии применяется регистрация вещных прав на недвижимое имущество, в то время как в США вместо этого используется особая система записей (recordation)) поддерживаемая методом так называемых договорных гарантий вещных титулов (deed warranties)) а также страхованием этих титулов (title insurance).
2, Несмотря на то, что основы правоотношений собственности на
недвижимость в США никогда не осложнялись началами, присущими
феодальному праву, действующая американская система регистрации
вещных прав на недвижимость сохраняет ряд коренящихся в common law
черт, которые в современном английском праве считаются устаревшими-
3- Осознавая единообразный порядок удостоверения вещных прав на
недвижимость как весьма актуальную, но не решенную задачу, современная
американская наука права высоко оценивает созданную в Англии систему
регистрации и находит ее заслуживающей заимствования в США,
Регистрационная «система Торренса», рассматривавшаяся некогда в США в качестве альтернативы системе recordation, не нашла на американской почве такого же успешного применения, как в некоторых иных странах общего права. Концептуальным ее недостатком оказался добровольный характер ведения, а организационным - слишком большие издержки на первоначальную регистрацию вещного права на недвижимость.
Создание современной английской системы регистрации вещных прав на. недвижимость осуществлено посредством существенного реформирования законодательства о собственности, затронувшего фундаментальные подходы общего права к формам, земельных владений (legal estates). Результатом такого реформирования стал отказ от множественности фригольдных и нсфригольдных вещных титулов и замена ее всего двумя допускаемыми современным английским правом титулами -титулом безусловной собственности (fee simple absolute)- п титулом, ограниченным определенным количеством лет (legal term of years).
Аналогичному преобразованию были подвергнуты в Англии правоотношения общей собственности - вместо прежней множественности форм совместных земельных владений, (concurrent legal estates) получила закрепление одна единственно возможная форма общей собственности, -joint tenancy.
Преобразования отношений собственности на недвижимость в Англии затронули также сферу доверительной собственности: была создана и широко внедрена в практику новая правовая конструкция, наделяющая доверительного собственника полномочием осуществить продажу переданного ему имущества (trust for sale).
8. Особого внимания со стороны российского правоведения
заслуживает методика формирования новой английской системы
правоотношений собственности на недвижимость и регистрации вещных
прав на нее. В ее основу положен принцип градуализма, означающий
постепенный ход преобразований. Он проявляется, например, тем
обстоятельством, что многие важные цели законодательства о реформе
собственности достигались не форсированно, а постепенно, при
обязательном учете местных особенностей.
9. При всей несхожести систем российского и общего права, некоторые
из выработанных последним подходы могут оказаться полезными для
дальнейшего совершенствования российского законодательства о
регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Речь, в частности, идет
о положениях, закрепление которых целесообразно в целях дальнейшего
повышения доверия иностранных инвесторов к российскому
инвестиционному климату, особенно применительно к вложениям в
недвижимое имущество.
10. Правовая традиция российского права, стоящая на почве
континентального права, может обогащаться регистрационными подходами и
конструкциями, разработанными применительно к почве общего права, в
пределах, не разрушающих ее структуры, системы сложившихся в ней
вещных прав на недвижимость.
Практическая значимость исследования. Содержащиеся в диссертации выводы и предложения нацелены на расширение осведомленности российских практических работников о способах регистрации вещных прав на. недвижимое имущество в. странах,. где оно активно вовлечено в гражданский оборот, о проблемах, которые проявляются регулированием такой регистрации, а также о способах их разрешения. Содержащиеся в работе материалы могут оказаться полезными российским нормотворческим органам, а также предпринимателям, имеющим деловые интересы в Англии, США и других странах общего права. Кроме того, они
10 могут быть использованы в преподавании общих и специальных гражданско-правовых курсов в высших образовательных учреждениях России.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы обсуждались на межвузовских научных конференциях аспирантов в Российском университете дружбы народов (Москва, 25 января 2003 г,, 24 января 2004г.)5 получили одобрение на заседании кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов, изложены в публикациях автора.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав и библиографии.
Общее право в системе права Англии
Система общего права обращает на себя внимание, прежде всего, своими историческими особенностями. Принадлежа к европейским правовым семьям,, она развивалась автономным путем, и контакты с европейским континентом оказали на нее лишь незначительное влияние-Общее право (common law) не знало ни масштабной рецепции римского права, ни кодификационных процессов, характерных для французского права и иных национальных правовых систем континентальной Европы. Рене Давид отмечал в этой связи, что "английский юрист, преуменьшая значение преемственности в развитии европейских правовых систем, и трактуя кодификацию как разрыв с традициями, любит подчеркивать историческую преемственность своего права. Ему кажется, что это право - продукт длительной эволюции, которая не осложнялась никакими революционными волнениями; он гордится этим обстоятельством и не без оснований рассматривает его как. доказательство великой мудрости общего права, его способности приспосабливаться к меняющимся условиям, его непреходящей ценности, а также как доказательство аналогичных качеств английских юристов и вообще англичан".
Правоотношения собственности в любой системе права относятся к той категории отношений, содержание и динамика которых могут быть познаны и оценены лишь с учетом общих представлений о праве и его источниках. Это положение, традиционно ставившееся во главу угла, в отечественном правоведении, считается исключительно важным и в англо-американской правовой доктрине. Право - грандиозный, неисчерпаемый для познания феномен. Это — порядок бытия, который «устраивается мировыми силами прежде, чем к нему прикасаются человеческие руки и осмысливает разум»2. Сложность онтологической структуры права требует обращения к корням, утвердившим понимание права как социальной ценности. Гарольд Берман широко известный в США и России ученый, сделал по схожему поводу очень важное замечание: «Если бы рядового американца 65-70 лет назад спросили: "Что Вы считаете источником нашего права?35, он, скорее всего, ответил бы; "Думаю, что источник права - это Библия, Десять заповедей", или, если бы он оказался хорошо образованным человеком, то, возможно, сказал бы:: "Полагаю, что наше право происходит из Англии, оно идет от Великой хартии вольностей, от Билля о правах"; во всяком случае, ответ сводился бы к тому, что корни права уходят в прошлое. Если такой же вопрос задать сегодняшнему среднему американцу, образованному или нет, он, вероятно, ответит: "Право создается в Конгрессе, в легислатурах штатов, в судах.„"_ Именно такое представление о праве, согласно которому оно есть не более, чем набор правил, принимаемых я изменяемых тремя ветвями власти, прививается в наших колледжах и университетах, включая юридические факультеты"3.
Речь идет о необходимости преодоления взгляда на право как на инструмент, как на результат нормотворческой деятельности, как на простой набор правил, норм и инструкций. Осознание такой необходимости, безусловно, требует обращения к корням, к становлению форм выражения права.
Это осознание еще более важно и для российской практики. Ведь и отечественная правовая наука, как подчеркивает один из крупных теоретиков права России Г.В.Мальцев, была до недавнего времени: не в состоянии принять надсоциальный, онтологически высочайший статус права «из-за страха оказаться в плену мистики или теософских учений»4.
Вопрос о том, почему в рамках общего права. избраны для рассмотрения лишь правоотношения собственности, объясняется тремя факторами.
Во-первых, именно собственность предоставляет се обладателям экономическую власть над вещами и отношениями, возникающими в связи с использованием этих вещей. Именно собственность является наиболее эффективным и гарантированным средством реализации экономических интересов граждан,. корпоративных организаций, и общества, в целом в области производства и удовлетворения их потребительских нужд- Именно собственность «обеспечивает ее обладателям устойчивость и долговременность удовлетворения своих потребностей, неподдающегося конъюнктурным, политическим и иным изменениям, происходящим в обществе. Она основывается на объективных экономических законах, проявляющихся в длительных сроках действия»5.
Во-вторых, процессы унификации, гармонизации и интернационализации права, происходящие в мире, кульминационными точками своего проявления имеют преимущественно обязательственные отношения (сферу купли-продажи товаров, кредитно-расчетные правоотношения, вексельный и чековый оборот, оборот ценных бумаг и т.д.). Отношения собственности затрагиваются этими процессами преимущественно в границах интеллектуальной собственности, а сфера таких объектов собственности, как недвижимости, остается в подобной системе отсчета, сравнительно неизменной в национальных правопорядках. По этой причине сохраняющиеся системные особенности правоотношений собственности представляют в настоящее время особый интерес для исследователя-правоведа.
Роль доктрины в модернизации сложившихся в общем праве представлений о собственности
Влияние Блэкстона. Вильям Блэкстон занимает особое место среди английских правоведов,.труды которых существенно повлияли на развитие общего права. Достаточно сказать, что его четырехтомный труд "Комментарии к законам Англии" ("Commentaries on the Laws of England"), опубликованный: в 1765-1769гг., впоследствии составил основу университетского юридического образования в Англии и иных странах общего права; этот труд до сих пор считается, лучшим изложением концепций английского права и обязателен к изучению на юридических факультетах практически всех стран системы общего права1.
Однако признание пришло к Блэкстону не сразу. По завершении своего образования он занялся юридической практикой, которая, однако, не снискала ему особой славы и успехов. Настоящий триумф ожидал его на другом поприще, - на поприще преподавания, где он сразу обратил на себя внимание своей широкой образованностью и энергией..
В 1750г. он получил степень доктора права и вскоре после этого порвал с адвокатской практикой, полностью посвятив себя преподавательской деятельности в.Оксфорде и других учебных заведениях. Однако-он не порывал со сферой правоприменения - еще в 1749г. он получил должность ведущего протоколы судебных заседаний в суде лорда-канцлера, а в 1751г. был назначен в этом же суде на должность асессора (судьи), с которой ушел в отставку лишь восемь лет спустя; в 1763 г. он стал генеральным королевским солиситором, с должности которого он в 1770г. перешел на должность судьи в Суде общих тяжб {Common Pleas):.
На. 1753г. приходится; начало чтения им: лекций по общему праву Англии (common law), которые сразу завоевали восхищение слушателей необычно ясным стилем изложения даже самых сложных вопросов. В ходе подготовки лекций Блэкстону удалось привести в стройную систему ранее никем не систематизировавшийся и переполненный архаизмами обширный материал. Конспект этих лекций увидел свет в 1756г. под названием: "An Analyses of the Laws of England , а дальнейшая работа над совершенствованием этого издания привела к появлению сделавших его бессмертным в странах англо-саксонской системы права "Комментариев".
Исключительное влияние, оказанное на развитие общего права в Англии и в других странах, где оно было воспринято, его наиболее значительным трудом, "Комментариями к законам Англии", не случайно. "Комментарии" написаны удивительно ясным, точным языком, доступным пониманию всякого образованного человека. Этот трактат ярко выделялся на фоне большинства предшествовавших ему работ, опубликованных в Англии, выдающимися научными достоинствами, стилевым совершенством, безупречной аргументацией, а. также логической последовательностью изложения основных затрагивавшихся в нем вопросов.. Опубликованный в период с 1765 по 1769 гг., трактат состоял из четырех книг. Первая книга, "Лица", относилась к семейному и публичному праву; вторая, "Вещи", представляла собой блестящий очерк о праве собственности2; третья, "Гражданские правонарушения", охватывала вопросы гражданской ответственности и гражданского процесса; наконец, четвертая книга, "Публичные правонарушения" ("Public wrongs"), представляла собой блестящее исследование по уголовному праву.
Парадоксально, что Блэкстон был далек от юридической научности и часто подвергался критике за "поверхностность" и "недостаток исторического чувства". Однако, и современники, и потомки извиняли подобные недостатки "Комментариев" ясностью и доступностью стиля изложения, а практикующие юристы, равно как и законодатели, стали прибегать к ним, как к авторитетному изложению права.
Выдвинутая Вильямом Блэкстоном концепция собственности не была свободна от странного раздвоения. В знаменитом пассаже он вносит собственность наряду с жизнью и свободой в число абсолютных прав англичанина. Но когда он приступает к формулированию правил, исходя из этого абсолютного частного права, тенденция к его абсолютизации заметна гораздо меньше.
Закон о закрепленных землях 1925 года
Система земельной регистрации, как уже отмечалось, призвана служить удостоверению вещных прав на недвижимость, создаваемых или передаваемых посредством сделок.. В подавляющем большинстве стран установлена; система поземельной регистрации собственников земли и зданий, на ней находящихся. Это обстоятельство и объясняет императивное требование облечения сделок с недвижимостью в специальную письменную форму и их последующего отражения в книгах регистрации. Однако в Англии дело со сделками по поводу недвижимости обстоит несколько иным образом. Главная особенность английского права, уже отмеченная в отечественной литературе» состоит в том, что сама по себе сделка с недвижимостью - договор купли-продажи, дарение или .иной акт отчуждения недвижимости - перехода права собственности не порождает1. Такой переход требует совершения специального акта передачи - conveyance. Специфика этого акта заключается в том, что он совершается после предварительной проверки прав.отчуждателя на передаваемую по сделке недвижимость» в ходе которой, проверяющий (обладающий специальной квалификацией юрист, conveyancer) оформляет акт передачи, лишь убедившись, что сделка отвечает условиям действительности. Причины названных и иных особенностей коренятся, как было показано выше, в сохранении в определенных пределах современным английским правом некоторых архаичных форм феодального права. После 1925 года число таких форм в отношениях собственности на недвижимость было существенно сокращено, но полного их упразднения реформа правоотношений собственности 1925 года не.предусматривала. Положения основных актов этой реформы, относящиеся к регистрации вещных прав на недвижимость, заслуживают более подробного освещения. 1. Закон о закрепленных землях 1925 года Закон о закрепленных землях (недвижимостях) 1925 года {Settled Land Act, 1925) обладает особым значением в системе английского законодательства о недвижимых имуществах — он был разработан для урегулирования скрытых от широкой публики отношений по поводу недвижимого имущества, складывающихся большей частью в сфере семейных связей. Однако он.имеет и общее значение, поскольку именно посредством этого акта подверглась существенному упрощению ранее весьма сложная процедура оформления перехода субъективных прав на недвижимое имущество (conveyance), в том числе проистекающих из семейных отношений. Свое наименование он получил благодаря закрепленной в нем возможности передачи. недвижимости от поколения к поколению в рамках одной семьи, т.е. буквально «закрепления недвижимости за семьей» (family settlement). Упрощения во внутрисемейных переходах прав на недвижимость удалось достичь посредством изменения самой концепции передачи прав. Это очень важный результат, полученный благодаря закону. Прежде передача будущих правовых, интересов (future interests) требовала конструирования сложнейших документов, создававших для практики проблему оспаривания их действительности на основании малейшего недостатка (например, неточной оценки степени родства наиболее отдаленных родственников или отсутствия упоминания об одном из них). Новая концепция перехода сделала возможным включение всех видов возможных будущих правовых интересов (future interests) в доверительную собственность. Поскольку такое включение имело обязательный характер, то приобретатели оказались освобожденными от необходимости учитывать всех потенциальных обладателей future interests в отношении таких приобретаемых титулов безусловной собственности, которые были основаны на общем праве {legal fee simple absolute titles)2. Это была весьма существенная модернизация концепции. Однако, решив одни проблемы, она породила другие. Закон о закрепленных землях (недвижимостях) 1925 года, несмотря на достаточно высокий уровень техники, оказался, излишне сложным в плане реализации его положений. Наибольшие сложности породила введенная им необходимость оформления двух документов для внутрисемейной передачи1 титула: документа, наделяющего пожизненного собственника титулом на недвижимость (vesting deed), и документа об учреждении доверительной собственности {trust instrument)3. Оказалось, кроме того, что закон вызвал невыгодные налоговые последствия для участников перехода (возникал риск двукратного обложения одной и той же недвижимости - бремя налога могло возникнуть и для доверительного собственника, и для выгодоприобретателя).
