Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как явление и предмет научного анализа 13
1.1. Правовая природа, основные цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество 13
1.2. Развитие теории и практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России 44
Глава 2. Основные проблемы и противоречия гражданско-правового регулирования регистрации прав на недвижимое имущество 66
2.1. Противоречия правового регулирования, признания и подтверждения прав на недвижимое имущество 66
2.2. Правовое значение и основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость 89
Глава 3. Особенности регистрации прав объектов недвижимости 121
3.1. Особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости 121
3.2. Особенности регистрации прав на недвижимость, возникающих в результате правопреемства 144
Заключение 161
Список использованных источников и литературы 173
- Развитие теории и практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России
- Противоречия правового регулирования, признания и подтверждения прав на недвижимое имущество
- Правовое значение и основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость
- Особенности регистрации прав на недвижимость, возникающих в результате правопреемства
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется научной и практической значимостью государственной регистрации прав на недвижимое имущество, фактора обуславливающего эффективность гражданского оборота, защиту прав собственников в России.
По экспертным оценкам, в России не сложился полноценный гражданско-правовой механизм регистрации прав на недвижимое имущество. Отсутствует актуальный и достоверный реестр прав собственности. Вопросы регистрируемого права, судебной защиты прав собственности занимают ведущее место среди основных проблем современного гражданского оборота. Приоритет сугубо технического значения государственной регистрации прав на имущество обуславливает более 90% общей массы отказов в регистрации.
Недостатки правового регулирования, пробелы и противоречия в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость, ошибочные решения препятствуют развитию гражданского оборота, отрицательно сказываются не только в сфере гражданского права, но и в других сферах общественно-экономической, политической жизни общества. Вместе с тем, как отмечает В.Ф. Яковлев, «права на недвижимость - это важнейшие гражданские права, это основа гражданского оборота, основа жизни людей, граждан, ...основа предпринимательской деятельности».
В проекте нового Гражданского кодекса Российской Федерации («Проект ГК РФ») предусмотрены существенные изменения в целях совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако новеллы проекта нового ГК РФ (450 стр.) оцениваются неоднозначно. В целом, судьба проекта нового Гражданского кодекса напоминает судьбу Гражданского уложения Российской Империи, мало результатные попытки усовершенствования которого, начатые в 1882 году, были прерваны революцией 1917 года.
Вместе с тем, дальнейшее развитие гражданского права в России невозможно без глубокого и всестороннего исследования доктринальных,
правотворческих и правоприменительных проблем, в том числе, в части совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Вышеизложенное в совокупности определяет актуальность, научную и практическую значимость темы диссертационного исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Концепция гражданско-правового регулирования права собственности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество является результатом длительного научно-исследовательского поиска. Научные источники данного института гражданского права отражены в работах цивилистов, посвященных исследованию генезиса, сущности и содержания данного правового явления (С.Н.Братусь, М.И.Брагинский, А.В.Венедиктов, П.П.Виткявичюс, А.А.Пушкин и др.) Среди отечественных авторов дореволюционного периода следует отметить работы таких исследователей, как: Е.В.Васьковский, Ю.С.Гамбаров, А.М.Гуляев, В.Б.Ельяшевич, Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, ИАЛокровский, В.И.Синайский, В.М.Хвостов, Г.Ф.Шершеневич и др.
В разработку теоретического и практического исследования проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации существенный вклад внесли М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, П.В.Крашенинников, А.Л.Маковский, М.Г.Масевич, Л.А.Новоселова, К.И.Скловский, В.Л.Слесарев, С.В.Степашин, А.М.Эрделевский, В.Ф.Яковлев и другие.
Вопросы правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрабатывались такими авторами, как И.Т.Балабанов, В.А Горемыкин, Э.Р.Бугулов, С.П.Гришаев, Ю.Г.Жариков, О.М.Козырь, М.Сазонова, Т.Н.Нешатаева, В.В.Огородников, М.Г.Пискунова, И.А.Южанов, В.М.Хисанов, В.П.Ярошенко и др.
Отдельным вопросам гражданско-правового, административно-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены диссертационные исследования
5 Г.А.Волочецкой, А.Н.Волынцевой, В.М.Галимова, П.Б.Галунова,
А.В.Кирсанова, В.В.Михольской, С.Б.Пашенько, А.Б.Карлин и др.
Несмотря на наличие значительного числа исследований связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество развитие гражданского оборота, совершенствование рыночных отношений обуславливает необходимость обновления, уточнения и развития существующих доктринальных, правотворческих и правоприменительных подходов.
Цели и задачи диссертационного исследования. Актуальность, научная и практическая значимость исследуемой проблемы обуславливает следующие цели диссертационной работы:
уточнение существующих, теоретико-методологическое обоснование ряда новых положений, имеющих значение для развития теории государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество как императивной нормы гражданского права, необходимого условия возникновения вещных и обязательных прав;
формулирование и обоснование практических предложений по вопросам правотворчества, правоприменения, совершенствования законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Достижению поставленных целей служит поэтапное решение следующих основных задач:
-уточнить правовую природу, сущность, основные цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ее место в системе гражданского оборота;
- раскрыть изменения теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество в истории России;
-выявить современные противоречия правового регулирования закрепления и признания прав на недвижимое имущество в ходе государственной регистрации;
- уточнить и дополнить правовые основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
-определить особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости;
-выявить особенности государственной регистрации прав на недвижимость, возникающих в результате правопреемства;
-сформулировать поправки, рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства, в части государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Объектом исследования являются общественно-правовые отношения, возникающие в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Предметом исследования выступает теория и практика гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество в доктринальном, правотворческом и правоприменительном аспектах.
Методологической основой исследования служит совокупность общенаучных и частнонаучных методов научного познания, система правовых знаний, определяющая принципы и предпосылки изучения гражданского права. В том числе методы: анализа и синтеза, дедукции и индукции, экстраполяции, метод альтернатив, аксиоматический, комплексный, системный, функциональный, структурный и др.
В диссертационном исследовании использовались также сравнительно-правовой, формально-юридический, технико-юридический, логико-правовой и историко-правовой методы научного познания и др. Их применение позволило диссертанту проанализировать объект и предмет исследования в целостности, взаимосвязи и единстве, всесторонне и объективно.
Теоретическую основу исследования составили современные и более ранние, классические и прикладные труды отечественных и зарубежных ученых, в их числе которых: Абова Т.Е., Аксюк И.В., Амосов СМ., Бабич
7 M.E., Бобровская О.Н., Волочай Ю.А., Груздев В.В., Гавзе Ф.И., Гонгало Б.М., Зайцев В.В., Закупень Т.В., Козырь О.М., Кукушкин С.Н., Лазаренко Н.Е., Лунц Л.А., Маковская А.А., Малеина М.Н., Маркова И.В., Марченко М.Н., Маслов А.Е., Матузов Н.И., Мельничук Г.В., Млакер М.А., Мустафин P.P., Нешатаева Т.Н., Никонов П.Н., Новоселова Л.А., Оболонкова Е.В., Орлов Л.Н., Павлов П.Н., Плотникова И.Н., Рахмилович В.А., Рожкова М.А., Санникова Л.В., Садиков О.Н., Скловский К.И., Слесарев В.Л., Тархов В.А., Тихомиров М.Ю., Филиппов П.М., Фоноберов Л.В., Черепахин Б.Б., Чефранова Е.А., Шевченко Л.И., Эрделевский, A.M., Сейнароев Б.М., Юков М.К., Яковлев В.Ф. и др.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Исследование опирается на анализ судебных дел, а также правоприменительную практику Конституционного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В качестве эмпирических данных использованы факты имевшие место в ходе практической деятельности автора.
Научная новизна диссертационной работы состоит в выделении и обосновании ряда новых теоретических положений, имеющих значение для развития теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, уточнении правовой природы данного явления как важного атрибута современного гражданского оборота, публичный институт гражданского права гражданского права, необходимого условия возникновения отдельных вещных и обязательных прав.
Научная новизна исследования связана также с выявлением проблем, определением тенденций развития государственной регистрации,
обоснованием практических предложений по вопросам правотворчества, правоприменения, совершенствования законодательства регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
На защиту выносятся следующие положения, содержащие элементы научной новизны.
1. Автор обосновывает, что правовая природа и сущность
государственной регистрации права собственности на недвижимое
имущество как публичного института гражданского права и юридического
акта влекущего возникновение изменения или прекращения прав на объект
недвижимости позволяет характеризоваться как комплексное средство
государственного регулирования гражданско-правового оборота
недвижимости, в основе которого лежат в том числе и публично-правовые
элементы регулирования (в том числе, цели и принципы).
К публично-правовым элементам отнесены: 1) Государственный контроль и учет; 2) Защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечение обороны страны и безопасности государства; 3) Упорядочение экономической свободы собственников недвижимости, обеспечение добропорядочности, социальной справедливости и ответственности.
2. Выявлены и сформулированы основные цели государственной
регистрации прав на недвижимость: решение задач (проблем) упорядочения
экономической свободы, защиты собственности, развития гражданского
оборота юридическими средствами; юридическое закрепление общественных
отношений необходимых для добросовестного, добропорядочного владения,
пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Исходя из необходимости обеспечения публичных и частных интересов выделены особые принципы государственной регистрации. В их числе: принцип всеобщности, открытости, простоты, доступности, надежности, достоверности, оперативности, ответственности органов государственной
9 власти за обеспечение эффективного функционирования государственной
регистрации и др.
-
В ходе исследования установлено, что статичное изменение теории и практики регистрации прав на недвижимое имущество в России отражает логику обеспечения публичного признания данного права посредством гражданско-правового механизма государственной регистрации прав на недвижимость, прошедшего путь от учета прав на недвижимое имущество до публичной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество через приоритет конституционного принципа признания и защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иной формы собственности.
-
В работе выявлены современные противоречия правового регулирования закрепления и признания прав на недвижимое имущество в ходе государственной регистрации: а) с одной стороны признание государственной регистрации прав добросовестного приобретателя единственным доказательством существования зарегистрированного права в ЕГРП, а с другой стороны, что запись в ЕГРП о праве собственности не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; б) противоречие между заявительным характером регистрации и всеобщим принципом регистрации и регистрацией обременении, установленных органами государственной власти, местного самоуправлении, судами; например, ипотека в силу закона, аресты(запреты); в) противоречие между многообразием обременении, вещных прав с одной стороны, и ограничением их перечня, подлежащего регистрации, с другой стороны.
-
В ходе исследования диссертант сформулировал и разработал систему классификации оснований отказа в государственной регистрации в соответствии с особенностями публично-правовых элементов регулирования: нарушение публичных интересов( заведомо противное интересам правопорядка и нравственности, а также любые мнимые и притворные сделки, сделки совершенные полностью недееспособным лицом); нарушении частных интересов(признание ничтожности сделки). Перечень оснований для
10 отказа в регистрации должен быть исчерпывающим и исключать различное толкование.
-
В работе определены особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости. Особенности государственной регистрации данного вида недвижимости связаны с особым юридическим составом возникновения общей долевой собственности: специальными субъектами права; особенностями объектов недвижимого имущества, особым содержанием правоотношения, наличием дополнительных правоустанавливающих документов.
-
В ходе исследования установлено, что особенностью государственной регистрации прав на недвижимое имущество в результате правопреемства является необязательность наличия сведений о правах лица-правопредшественника, что может создавать неопределенности в статусе недвижимого имущества и в некоторой степени не соответствует принципу добросовестности поведения участников гражданского оборота.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного
исследования заключается в возможности применения правовых подходов,
выводов, положений и предложений в правотворческой,
правоприменительной, научно-исследовательской и учебно-
преподавательской деятельности. В частности при проведении лекций, практических занятий, подготовке спецкурсов, учебных и методических материалов по курсам «Гражданское право Российской Федерации», «Земельное право Российской Федерации», «Предпринимательское право Российской Федерации» и др.
Диссертант выявил перспективные направления дальнейших исследований в данной области. Основные положения и выводы исследования могут быть использованы в целях развития концепции гражданско-правового регулирования права собственности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, повышении надежности и точности государственного учета собственности, выявлении и устранении
11 противоречий и лакун в действующем законодательстве, унификации и
либерализации, совершенствовании законодательства и
правоприменительной практики.
В целях совершенствования законодательства предлагается ввести в Закон о регистрации следующие нормы: 1). При государственной регистрации и предоставлении информации ответственность лежит на учреждении, либо на лице, виновном в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации. 2). Ответственность и возмещение ущерба от ошибок регистратора несет государство. Регресс к регистратору может быть применим только тогда, когда имел место умысел или грубая неосторожность со стороны регистратора. 3). Для регистрации перехода прав на недвижимое имущество в регистрирующий орган представляется акт о передаче права, подтверждающее исполнение обязательства. 4). Все договоры в отношении объектов недвижимости, за исключением договоров ипотеки (в этом случае нотариус удостоверяет только подписи сторон), подлежат обязательному нотариальному удостоверению. На нотариусе лежит обязанность довести до сведения приобретателя недвижимости всю информацию, имеющуюся в ЕГРП. 5). Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации, включают: право владения, пользования, распоряжения, залога, сервитута, имущественного найма, аренды, право на электро- и газоснабжение. 6). Земли, которые не входят в перечень ЕГРП, считаются свободными.
Предлагается также: установить приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными, приоритет права зарегистрированного первым. Ввести норму, что собственник может получить закладную для оформления кредита только в органе регистрации, при условии наличия зарегистрированных прав на недвижимость.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена, обсуждена и одобрена на заседаниях кафедры гражданского права и процесса юридического факультета им. ММ. Сперанского ФГБОУ ВПО «Российская
академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации». Основные идеи, теоретические и практические выводы нашли отражение в 7 публикациях автора.
Положения диссертации обсуждались на международных и всероссийских конференциях. В том числе на Междисциплинарной аспирантской конференции «Власть и управление в современном мире» (Санкт-Петербург, 2010 г.), Итоговой международной научно-практической конференции с элементами научных школ: «Научные школы и вызовы современности. Премии Альфреда Нобеля ПО лет» (Москва, 2011 г.).
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы, нормативных правовых актов и документов.
Развитие теории и практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России
В России потребность в защите гражданского оборота недвижимости путем привлечения публичной власти появилась значительно позже, чем в Европе, хотя попытки укрепления вещных прав на землю и недвижимость в той или иной форме наблюдаются с древних времен. Одной из таких форм на этапе становления российской государственности можно считать перепись недвижимого имущества, которая возникла еще до татаро-монгольского нашествия и была возрождена в 1275 г. князем Василием Ярославовичем. Она проводилась писцами по специальным инструкциям, так называемым «наказам». Первый государственный наказ по описи недвижимого имущества был утвержден Иваном Грозным 20 сентября 1555 года и содержал порядок описания недвижимости и правила расчета площадей1. Все сведения вносились в писцовые книги, составляемые с конца XV до конца XVII столетий. Писцовые книги представляли более или менее точное хозяйственное и финансовое описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий. Писцовые книги служили законным удостоверением владения. Однако право ими не устанавливалось и не удостоверялось. Право основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг. Приобретение земельных участков частными лицами по гражданско-правовым сделкам долгое время не вызывало интереса общественной власти в лице князя. Покупатель мог принять владение либо один на один, либо в присутствии свидетелей. В последнем случае передача сопровождалась об рядами, целью которых было сохранить в памяти присутствующих воспоминание о передаче недвижимости1.
Только с XVI в. публичная власть в России стала участвовать в процедуре передачи поземельной собственности. В русском гражданском праве признание прав со стороны органов власти носило название «укрепления вещных прав». Указывая на «важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать 0 моменте установления вещного права», Г. Ф. Шершеневич определяет ук репление вещных прав как «публичное, при посредстве органов обществен ной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом», при этом подчеркивая значение такого действия, указывает на то, что «укре пление вещных прав делает вполне достоверным и всем известным вещное право в момент его установления» . Д.И. Мейер считает, что укрепление права есть «установление внешнего знака, свидетельствующего о существо вании права». Сторонам договора продажи недвижимости вменяется в обязанность предъявлять купчие в приказы, где площадные подъячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретающее лицо считалось собственником вотчины или поместья. Если объектом сделки являлась земля, запись делалась в поместном приказе, если дом или двор - то в земском приказе, а по городам - у воевод. В приказах, служивших местом укрепления вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержащие информацию о составе имений и сделках с ними. «Приказы являлись центральным для всей России местом укрепления вещных прав на недвижимость, - в них сосредоточивались все дела о переходе земель, все сведения о составе имений, о сделках с последними, и относящиеся к ним документы».
Насколько подобная запись считалась необходимой для перехода вотчинного права, с достоверностью судить невозможно. Однако, несомненно, что со времени Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.) записка в поместном приказе «вотчины за купцом» приобрела обязательный характер, и именно с ней соединялось понятие о переходе вещного права. В статье 34 главы XVII Уложения 1649 года сказано: «А будет кто вотчину свою родовую или выслуженную, или купленную кому продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, а в поместном приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, да после того тоеже свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в поместном приказе в книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть тому, за кем та вотчина в поместном приказе в книгах записана. А первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для того, что он ту вотчину купя, в поместном приказе за собою в книги не записал»1. В соответствии с приведенной статьей Уложения, в случае возникновения спора между лицами, купившими одну и ту же вотчину, право собственности признавалось за тем из них, кто раньше записывал свое приобретение в книге приказа. В этот период основание приобретения не смешивалось с самим приобретением или переходом имущества. Первому соответствовала купчая или акт, служивший основанием перехода, второму - дача, или вотчинная записка имущества за приобретателем. Помимо проверки оснований прав лица передающего или уступающего имущество с запиской связывалось собирание пошлин. Первым необходимым действием после совершения акта о переходе недвижимости была явка в приказ для записи в книгу. Приобретатель просил справить за ним имение и записать в книгу. Для этого требовалось предъявить купчую, просроченные закладные и т.п. акты. Без справки приобретение
Противоречия правового регулирования, признания и подтверждения прав на недвижимое имущество
Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для регистрации или нет. Основным содержанием деятельности регистрирующего органа является юридический анализ представляемых документов для принятия решения 0 регистрации или об отказе в ней. В ст. 13 Закона о регистрации эта дея тельность описывается как «правовая экспертиза и оценка законности сдел ки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имуще ства, а также других оснований для отказа или приостановления государст венной регистрации прав» . Указанный закон определяет те критерии, которыми регистратор должен руководствоваться при рассмотрении документов. При этом в ст. 17 дается перечень оснований для регистрации, а в ст. 20 - перечень оснований для отказа в регистрации. Проанализируем нелогичность, на наш взгляд, одновременного существования двух вышеуказанных статей. Если Законом о регистрации сформулирован позитивный критерий - основания регистрации, то вполне очевидным должно быть положение, при котором регистратор, не найдя перечисленных в этом законе оснований, должен отказать в регистрации. Если же сформулирован негативный критерий - основания отказа в регистрации, то при неустановлении ни одного из этих оснований, регистрация должна быть произведена (если нет оснований для ее приостановления).
Таким образом, каждый из критериев является вполне достаточным для принятия решения. Вместе с тем анализ ст. 17 Закона о регистрации «Основания для государственной регистрации», приводит к выводу о том, что на самом деле она содержит перечень возможных правоустанавливающих документов. Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова считают: «... если ГК РФ устанавливает юридические действия или факты, влекущие возникновение прав, то Закон 0 регистрации определяет их документальное выражение - правоустанавли вающие документы, на основании которых вносятся регистрационные запи си»1. Особенностями этого перечня являются, с одной стороны, его неисчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов он включает «иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя», а с другой стороны, включение практически в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной характеристики, как соответствие указанных документов действовавшему в период их составления законодательству. При наличии в ст. 20 Закона о регистрации такого основания для отказа в регистрации, как несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, целесообразность существования ст. 17 этого закона в ее нынешней редакции вызывает сомнения. В то же время обращает на себя внимание другое обстоятельство. В Законе о регистрации и иных нормативных актах весьма часто используется понятие «правоустанавливающий документ».
Однако какое-либо общее оп 1 Пискунова Е.А., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. - М: Юрайт, 2011. ределение данного понятия отсутствует. Очевидно, ст. 17 указанного закона призвана заменить это определение, но нам такое решение представляется недостаточно удачным. Более рациональным было бы формулирование в Законе о регистрации исходного определения понятия правоустанавливающего документа, т.е. установление признаков, по которым этот документ можно выделить из ряда других документов, содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах. Необходимость такого определения вызвана рядом объективных факторов: а) изменениями порядка оформления и выдачи правоустанавливающих документов в разные периоды истории государства; б) отсутствием единого порядка оформления и выдачи таких докумен тов в различных регионах страны; в) многообразием оснований возникновения вещных прав и отсутстви ем единых требований к оформлению любого правоустанавливающего доку мента на объект недвижимости. С учетом этих обстоятельств сформулированное в законе определение правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой период времени, а с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования к любому документу, который будет составлен после издания закона. По мнению В.А. Алексеева, правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимо
Правовое значение и основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость
Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа. Вопрос о принципиальной возможности отказа в регистрации прав на недвижимость однозначно решен в п. 5 ст. 131 ГК РФ. В нем говорится: «Отказ в государственной регистрации права на недвижимость и сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд»1. Одновременно п. 6 этой статьи говорит о том, что основания для отказа в регистрации должны быть установлены законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, гражданское законодательство подчеркивает важность вопроса об основаниях отказа, выделяя эти основания в качестве самостоятельного предмета рассмотрения в законе о регистрации наряду с порядком регистрации. По нашему мнению, такая формулировка имеет целью не только указать на важность установления оснований для отказа, но и обусловлена рядом правовых моментов. Если нормы, определяющие порядок государственной регистрации, носят чисто процессуальный характер, поскольку понятия «процесс» и «порядок» вполне можно рассматривать как синонимы, то нормы об основаниях отказа ближе к сфере материального права, так как определяют, как уже ука зывалось, не только порядок, но и содержание деятельности по регистрации. Вместе с тем нормы об основаниях отказа вряд ли можно отнести и к нормам гражданского права. Будучи в наибольшей степени обусловлены гражданско-правовыми нормами и в наибольшей степени связаны с ними, нормы об основаниях отказа в регистрации тем не менее остаются нормами, регулирующими не отношения равноправных участников гражданского оборота, а отношения между государством в лице регистрирующего органа и субъектами, обращающимися за регистрацией. Таким образом, если нормы о порядке государственной регистрации можно отнести к административно-процессуальным, то нормы об основаниях отказа - к материальным нормам административного права. Выступая, с одной стороны, как средство обеспечения гарантий прав владельцев недвижимости, а с другой стороны, как средство их ограждения от возможного произвола регистрирующего органа, перечень оснований для отказа в регистрации, безусловно, должен быть исчерпывающим1.
Сами основания для отказа должны быть сформулированы конкретно и исключать различное толкование. В то же время недопустима излишняя конкретизация этих оснований, попытка включить в перечень все возможные случаи на уровне конкретных прецедентов. Перед тем как перейти к рассмотрению оснований для отказа, следует остановиться на весьма важном процессуальном вопросе, имеющем, однако, непосредственное отношение к основаниям отказа в регистрации. Этот вопрос - о возможности выделить специальные основания для отказа в приеме документов на регистрацию. Если обратиться к Закону о регистрации, то, на первый взгляд, в нем такое основание сформулировано. В п. 3 ст. 18 после перечисления формаль что «не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные не оговоренные исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание». Такая формулировка, казалось бы, однозначно ориентирует регистрирующий орган на то, чтобы при обнаружении документов с вышеперечисленными дефектами не начинать процесс регистрации, а отказывать в приеме документов. Порядком регистрации должна быть предусмотрена обязанность регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о выявленных недостатках документов, которые могут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без получения официального отказа1. Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такой отказ в суд. Установление возможности письменного отказа в приеме документов ухудшило бы положение не только заявителя, но и самого регистрирующего органа. Вполне очевидно, что лицо, которому отказано в приеме документов, не может быть лишено права получить об этом письменное уведомление, а также права на обжалование данного решения в суде. Но при обжаловании отказа в регистрации после приема документов регистрирующий орган всегда имеет возможность доказать правомерность своих действий, так как в деле правоустанавливающих документов останутся необходимые копии. В случае же отказа в приеме в деле такие документы будут отсутствовать, что позволит заявителю представить в суд другие документы.
Особенности регистрации прав на недвижимость, возникающих в результате правопреемства
Особенности регистрации права на недвижимость связаны с процедурой правопреемства. К универсальному правопреемству теория гражданского права относит переход прав при реорганизации юридических лиц и при наследовании1. Общим для случаев универсального правопреемства, в отличие от правопреемства по сделкам, является то, что от правопредшественника к правопреемнику (правопреемникам) переходит вся совокупность имущественных прав, а не отдельное имущество, указанное в сделке. Вместе с тем оба варианта универсального правопреемства имеют существенные различия применительно к основаниям и процедуре регистрации прав на недвижимость. В этой связи целесообразно рассмотреть указанные варианты раздельно. Рассмотрим особенности регистрации прав собственности на недвижимость в случае универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц. Законом установлено (ст. 57 ГК РФ), что реорганизация юридического лица осуществляется в таких формах: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Согласно п. 4 указанной статьи по общему правилу юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. Исключением из этого правила является реорганизация юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица. В этом случае первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица. Статьей 58 ГК РФ определено, что к вновь возникшим в результате реорганизации юридическим лицам переходят права и обязанности реорганизованных юридических лиц, и указывает документы, на основании которых происходит такой переход1.
При слиянии, присоединении и преобразовании это передаточный акт, а при разделении и выделении - разделительный баланс. Очевидно, что именно эти документы должны признаваться правоустанавливающими при регистрации прав на недвижимое имущество в случае реорганизации юридических лиц. В статье 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц», носящей название «Завершение государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации», содержится норма о том, что с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц в случаях преобразования, слияния и разделения ранее существовавшие юридические лица считаются прекратившими свою деятельность. Следует также отметить, что с прекращением деятельности присоединяемых юридических лиц связана также реорганизация в форме присоединения. В данном случае очевидно, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество при реорганизации не может быть связан с государственной регистрацией права на недвижимость вновь возникших при реорганизации лиц. В подтверждение правомерности данного принципа можно привести много аргументов.
В частности: Во-первых, признание права вновь созданного в результате реорганизации юридического лица возникшим с момента государственной регистрации этого права привело бы к возможности существования юридического лица без имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ. Но, самое главное, в таком случае после регистрации вновь созданного юридического лица недвижимость до государственной регистрации права на нее этого лица вообще не имела бы собственника, так как прежний собственник уже прекратил свое существование, а вновь созданное юридическое лицо это право еще не приобрело. Очевидно, что в этих случаях момент перехода права на имущество необходимо связывать не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, а с моментом совершения соответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц. Единственным исключением из данного правила мог бы быть случай реорганизации путем выделения, специфика которого состоит в том, что прежний собственник имущества продолжает существовать и после регистрации вновь возникших юридических лиц. Вместе с тем вряд ли следует выделять данный случай только по этому основанию. Представляется целесообразным в ст. 58 ГК РФ специально указать момент, с которого переходит право на имущество реорганизованного лица к вновь возникшему, определив этот момент как момент государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации юридических лиц право на недвижимость у вновь созданного лица возникает с момента государственной регистрации этого лица, именно с этого момента юридическое лицо имеет право распоряжаться этим имуществом1. Ни Гражданский кодекс, ни Закон о регистрации не содержат положений, которые позволяли бы иначе решить данный вопрос. В этом случае возникают такие же проблемы, как и при внесении имущества в уставный капитал вновь создаваемых юридических лиц. Однако не исключен и другой подход к проблеме осуществления возникших, но не зарегистрированных прав на недвижимость. Этот подход состоит в установлении законом невозможности для собственника распоряжаться недвижимым имуществом до регистрации права собственности на не го. В этом случае юридический факт осуществления государственной регистрации в тех случаях, когда закон не связывает с ним возникновение права собственности, был бы необходим для того, чтобы собственник мог распорядиться имуществом. Для реализации такого подхода п. 2 ст. 6 Закона о регистрации можно было бы изложить в следующей редакции: Переход права, совершение сделки, ограничение (обременение) и иное распоряжение ранее возникшим правом в отношении объекта недвижимого имущества требует предварительной государственной регистрации этого права. Аналогичную формулировку можно было бы внести в абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации.
При таком решении была бы проведена определенная унификация правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения права на недвижимость. Включая: регистрацию как условие возникновения права (право без регистрации не считается возникшим) и регистрацию как условие распоряжения правом. Право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать (до совершения действий по распоряжению). Изучение практики регистрирующих органов показывает, что особых затруднений при регистрации прав вновь созданных в процессе реорганизации юридических лиц не возникает. Исключение составляют случаи реорганизации в форме преобразования. Согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Как указано в п. 1 ст. 16 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц», «реорганизация
