Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав
1. Объекты гражданских прав и их виды 10
2, Понятие правового режима недвижимости 45
3. Признаки недвижимости 59
4. Проблемы определения критериев в понятии недвижимости 76
Глава II. Объекты недвижимости как предмет воздействия правового режима 102
1. Земельный участок, как предмет воздействия правового режима 102
2. Предприятие, как предмет воздействия правового режима 114
3. Иные объекты недвижимости, являющиеся предметами воздействия правового режима 132
Заключение 154
Список использованных источников и литературы
- Объекты гражданских прав и их виды
- Признаки недвижимости
- Земельный участок, как предмет воздействия правового режима
Введение к работе
Актуальность проведения научного исследования определяется целым рядом факторов.
Во-первых, приходится констатировать, что современный уровень законодательства о недвижимости не достаточно высок, Глава 6 Гражданского кодекса РФ содержит лишь общие положения о недвижимых вещах, где в трех статьях указывается на критерии определения недвижимости, ее виды и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Нормы о недвижимости содержатся и в других нормативно-правовых актах, среди которых: Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и т.д. Однако указанные нормы не дают четкого представления ни об общих признаках недвижимого имущества, пи о его видах, не о факторам влияющих на специфику правового режима объектов недвижимости, в целом, и отдельных видов недвижимости, в частности. Остаются пробелами положения, касающиеся понятия правового режима недвижимости, его специфики, понятия недвижимости, определения критериев, отнесения отдельных объектов к недвижимому имуществу (в первую очередь это касается предприятии. Сюда же можно отнести морские, воздушные суда, космические объекты, многолетние насаждения if т.д.).
В современном законодательстве сложилась ситуация, когда, не имея достаточного представления о юридической природе недвижимости, законодатель включил нормы о ее отдельных видах во множество правовых актов. Формулируя каждый раз положения о недвижимости по-разному, он сам создал ситуацию, когда единое толкование норм права на практике не возможно* Примером такого подхода является Водный кодекс РФ, Лесной
кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и т.д. В л ой связи вопросы, связанные с правовым режимом недвижимости, его спецификой приобретаю і вес большую актуальность.
Во-вторых, анализ научной литературы показывает, что вопрос о правовом режиме недвижимости, факторов, определяющих специфику правового режима, понятии недвижимости, критериях отнесения объектов к данному виду, являются весьма спорным. Ряд авторов А.Г. Кал пин, А,И. Масляев, Т.Е. Абова, АЛО, Кабалкин, О.Н. Садиков и др. выделяют только два критерия. Другие указывают на три (М.Л. Шелютто, ОЛО. Скворцов и др.). Некоторые цивилисты полагают, что таких критериев четыре (В.В. Витрянский, В.А. Порошков, МИ. Брагинский, М.М. Орлова и др.). Аширы высказывают самые различные точки зрения относительно возможности отнесения к объектам недвижимости предприятия в целом, как имущественного комплекса и специфики его правового режима; возможности признания объектами недвижимости в принципе движимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты). Спорным является вопрос об определении критериев, влияющих на правовой режим отдельных видов земельных участков и т.д. Причина такой ситуации видится в противоречивом регулировании данного института нормами российского права.
Цель исследования состоит в проведении комплексного теоретического анализа правового режима недвижимости как объекта гражданских прав; выявлении его специфики; установлении противоречий между действующими правовыми актами, а также разработке предложений по совершенствованию российского законодательства о недвижимости.
Учитывая это, задачами исследования выступают; всестороннее изучение понятия правового режима недвижимости, выявление критериев, влияющих на содержание правового режима; определение понятия и критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу, выделение
различных видов недвижимости, как предмета воздействия правового режима и установления их места в системе объектов гражданских прав; порядок их государственной регистрации.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся. по поводу недвижимого имущества, как объекта гражданских прав, общие тенденции возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений.
Предметом исследования является законодательство, регулирующее возникновение и осуществление (владение, пользование, распоряжение) субъективных прав на недвижимость, а также судебная практика.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются теоретические положения науки гражданского права, международного частного права, общей теории права. При проведении исследования применялись логический, исторический, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы.
В процессе исследования использовались труды таких известных отечественных цивилистов как: А.В. Венедиктов, 0,С. Иоффе, Д.И. Мейср, И.А. Покровский, Е.В. Богданов, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, А.Е. Черноморец, М.И. Брагинский^ Л.В. Щенникова, Г\Ф. Шершеневич, М.М. Агарков, С.С, Алексеев, В.В. Витрянский, М.Х. Хутьп, О.Н. Садиков, З.И. Цыбуленко и других.
Диссертационный анализ базируется па действующем отечественном законодательстве о недвижимости.
Разработанность темы* В последнее время данная тема привлекает внимание широкого круга исследователей. Тем не менее, в большинстве работ, посвященных недвижимости, рассматриваются отдельные аспекты данного института, либо критерии отнесения отдельных видов имущества к недвижимости (Ю.Н- Немец, Т.Е. Абова, АЛО. Кабалкин, О.Н. Садиков и др.), возможность признания того или иного имущества недвижимостью
(М.Л. Шелютто, ОЛО. Скворцов и др.), государственная регистрация прав на недвижимое имущество (М.И; Брагинский, М. Орлова, В.А. Порошков и т.д.) Комплексное исследование правового режима недвижимости как объекта гражданских прав, выделение его критериев, рассмотрение его видов на монографическом уровне не проводилось.
Научная новизна работы заключается в чом, что па дисеерищиоппом уровне проводится комплексный анализ правового режима недвижимости как объекта гражданских прав, выделяются признаки'недвижимости, как специфического объекта, имеющего особый правовой режим, проводится сравнение с другими объектами; выявляются критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу; проводится сравнительное исследование правовых актов, содержащих положения о недвижимости, используется опыт ученых дореволюционной России и юристов древнего римского права.
Научные положения, выносимые на защиту:
Формулируется понятие правовою режима недвижимости - ито порядок правового регулирования, выраженный в форме установлении дозволений, запретов и ограничений, создающих особый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости.
Предлагается доктринальное определение недвижимости: недвижимость - это индивидуально-определенная вещь или иное имущество, обладающее свойством неподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно.
Специфика правового режима недвижимоеги заключается не сколько в системе правовых норм, устанавливающих конкретне дозволения и. запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости.
Исходя из того, что современный уровень развития техники позволяет перемещать в пространстве любые объекты, независимо от прочности связи с землей, предлагается использовать дополнительный критерий для отнесения объектов к недвижимому имуществу, указывающий на значительную затрату труда и денежных средств необходимых для перемещения данных объектов;
Исходя из того, что правовой режим отдельно взятых многолетних насаждений, а также движимых объектов, отнесенных законом к недвижимости (воздушные, морские суда, космические объекты), отличен от правового режима иных объектов недвижимости, предлагается не относить эти объекты к недвижимому имуществу,
К недвижимым вещам должны быть отнесены все водные объекты, независимо от того являются они обособленными или нет.
Исходя из того, что Гражданский кодекс РФ, во-первых, смешивает в понятии предприятия призіїаки объекта права и субъекта права (фирменное наименование, деловая репутация и т.д.), во-вторых, выделяет его из группы иных объектов недвижимости, наделяя особым правовым режимом не сходным с правовым режимом других объектов, предлагается: вместо термина «предприятие», как объекта права и как объекта недвижимости ввести ; понятие «производственный комплекс», а термин «предприятие» использовать для характеристики организационно-правовой формы юридического лица.
В результате проведенного исследования предлагается внести в действующее законодательство следующие изменения и дополнения:
1, Исключить из ст. 130 Гражданского кодекса РФ часть 2 п. L
2. Сформулировать п, 1 ст. 130 ГК РФ следующим образом: «К
недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможію, в том числе, водные объекты, леса, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, производственный комплекс».
Внести изменения в п. 1 ст. 131 ГК РФ; «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи и иное недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции».
Изложить ст. 132 ГК РФ в следующей редакции: «Статья 132. Производственный . комплекс. В состав производственного комплекса включаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, включая земельные учнеіки, и:пшя, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, нрава требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие продукцию, работы, услуги (товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».
5. 8 гл. 30 ГК РФ изменить название на: «Продажа
производственного комплекса»,
6. В ст. 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566, п. 1 ст. 586, 1173, 1178 ГК
РФ термин «предприятие» заменить на термин «производственный
комплекс».
1. 5 гл. 34 ГК РФ изменить название на: «Аренда производственного комплекса».
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что разработанные положения могут послужить основой при дальнейших научных, исследованиях проблем, касающихся не только недвижимости, но и объектов гражданских'прав в целом. Сделанные выводы могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства, касающегося недвижимости. Результаты исследования
важны и для правоприменительной деятельности, особенно это касается судебных органов и федеральной регистрационной службы. Проведенный анализ поможет решить проблемы практической деятельности для граждан и юридических лиц.
Положения настоящей диссертации могут быть использованы при изучении гражданского права в юридических вузах.
Апробации результатов работы. Материалы диссертации использовались автором при чтении лекций и проведении семинарских занятий по гражданскому праву в Волгоградском институте экономики, социологии и права. Основные положения диссертации отражены в публикациях автора и в выступлениях на научно - практических конференциях: «Рыночная экономика России на современном этапе (экономико-правовые и социальные проблемы)» (Волгоград - 2001); «Общественные науки и современность» (Волгоград - 2002); «Местное самоуправление: экономические, социальные и правовые проблемы» (Волгоград — 2003); «Социально-экономическое и правовое развитие современности России» (Волгоград -г 2004); «Социально-экономическое и правовое развитие современности России» (Волгоград - 2005).
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Объекты гражданских прав и их виды
В цивилистической литературе пет единого мнения по вопросам понятия объекта гражданских прав, понятия вещи и имущества. Данные проблемы являются достаточно сложными в науке гражданского права. Здесь трудно найти положение, которое всеми бы единодушно признавалось, не вызывало споров. Тем не менее, мы начинаем свое исследование с данных проблем, так как недвижимость, являясь объектом гражданского права, относится к вещам, а чаще всего к имуществу. Следовательно, она обладает набором признаков, присущих вещам и имуществу, имеет сходный режим правового регулирования. Понимая, что рассмотреть весь объем, касающийся объектов граждански прав па страницах данной работы не возможно, да и мы не ставим себе тго целью. нами будут рассмотрены только те моменты, которые в последствие помогут охарактеризовать недвижимость как объект гражданских прав.
В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (далее - ГК РФ): «К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе и имущественные права, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности и нематериальные блага». Гражданский кодекс Российской Федерации не дает определения объекта гражданских прав, а идет по пути перечисления отдельных видов. Исходя из данного перечня, авторы формулируют понятие объекта гражданских прав.
Здесь, однако, следует обратить внимание на то, что, приступая к рассмотрению понятия объекта гражданских прав, мы поддерживаем господствующую в гражданском праве теорию о том, что объект гражданских прав и объект фажданских правоотношений это тождественные понятия. Сторонниками данной позиции выступают: А.П. Сергеев, 1 КД. Егоров,2 Е.А.Суханов 3 и другие.
Некоторые авторы различают понятие объекта гражданских прав и объекта гражданского правоотношения.
Л.А. Чеговадзе в своей статье «Гражданско-правовая категория объекта», говорит, что объект гражданского правоотношения и объект гражданского права - это родственные юридические категории, и каждая из них имеет особое значение, поскольку является автономным правом. «Если объекты гражданских прав категориально отображают готовность и способность права «справиться» с регулированием индивидуально-конкретных социальных связей, возникающих по поводу реальных жизненных благ, то объект правоотношения выполняет вполне определенную роль в регулировании фактических отношений».
В.А. Лапач, ссылаясь на суждение Суханова Е.А,, пишет, что теоретические положения, касающиеся объектов гражданских правоотношений, относятся и к объектам гражданских прав, откуда получается, что объект гражданского права и объект гражданского правоотношения - это практически одно и то же. 1 Употребление термина «практически» свидетельствует о том, что автор не вполне понятия.
С.А. Паращук, определяя рынок как объект правового регулирования, отмечает, что объектами соответствующей сферы являются товары, работы, услуги и так далее. Далее опа пишет, что товары- это не что иное, как объекты гражданских прав; . Происходит отождествление объектов гражданских прав, перечисленных в ст. 128 ГК РФ, и объектов гражданских правоотношений.
Авторы, поддерживающие данную позицию, строят свои выводы на следующем:
Во-первых, объектом правового регулирования выступает только поведение людей, т.е. их деятельность, а не вещи или результаты. Объектом же гражданских прав выступает не только поведение людей, но и те отношения, на которые оно направлено.
Во-вторых, вещи . и иные материальные и нематериальные блага составляют предмет соответствующей деятельности участников правоотношения. То есть, сопоставляя гражданское правоотношение и объект гражданского права, мы двигаемся от общего к частному. Объектом правоотношения является деятельность, а сама деятельность направлена па материальные и нематериальные блага.
Признаки недвижимости
В гражданском законодательстве подавляющего большинства стран закрепляется деление вещей на движимые и недвижимые. Такое деление исходит из объективных свойств вещей и считается одним из основных.
В соответствии с законодательством Франции к недвижимым пещам отнесены: земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.д.. А также в категорию недвижимых вещей могут включаться машины, инструменты, сырье, используемое на предприятиях, или скот, сельскохозяйственный инвентарь, семена и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле. 1
К недвижимости в Германском гражданском уложении относятся права, связанные с правом, собственности на земельный участок, морские и воздушные суда,
В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно выросла.
Проблема возникающих дискуссий между авторами в отношении недвижимости состоит в том, что включенный в ст. 130 ГК РФ перечень объектов недвижимого имущества нуждается в уточнении. Некоторые объекты включены в этот перечень необоснованно, например, многолетние насаждения. Некоторые наоборот необоснованно выведены из этого перечня. Например, законодатель относит к объектам недвижимости только обособленные водные объекты. Следовательно, пруд относится к объектам недвижимости, а река - нет.
Однако построить стройную систему объектов недвижимости мы сможем только проанализировав признаки недвижимого имущества, выделив критерии отнесения имущества к данной группе, установив правовой режим регулирования для объектов недвижимого имущества. Более того, при проведении анализа представляется необходимым обратиться к опыту юристов римского частного права и русского дореволюционного права.
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву- К недвижимым вещам прежде всего относилась земля (praedia, fundi) и недра земли, а также, и все созданное трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения).1 Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу; «сделанное над поверхностью следует за поверхностью» (superticies solo cedit). Воздушное пространство над земельным участком также рассматривалось как часть поверхности. Поэтому не допускалось установления отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Как отметил И.Л. Покровский, различие между двнжимостями и недвижимости ми имеет в римском праве самое минимальное значение (а именно, разные сроки приобретательной давности и некоторые другие различия), а как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково."
В России история понятия «недвижимость» берет свое начало в XVITI веке. Термин «недвижимое и движимое имущество» появился в законодательстве Российской империи в январе 1712 г., во времена правления Петра I. Он объединил смысл существовавших тогда понятии, регулировавших правовое положение земельных участков и строений. Этот термин тогда имел значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования.
В Указе Петра I под недвижимостью понималось, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи.
Законодательство дореволюционной России проводило деление имущества на движимое и недвижимое. Также оно указывало иные признаки недвижимого имущества - такие, как неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например, при продаже на снос или на слом.
Земельный участок, как предмет воздействия правового режима
Главенствующее место в перечне недвижимых объектов занимают земельные участки. Взглянув на историю правого регулирования земельного оборота, мы видим, что она свидетельствует о том, что понятие недвижимости возникло и развивалось именно через вовлечение в гражданский оборот земельных участков. Современный закоиодаїелц конструируя понятие недвижимости, использует в качестве базовой категории именно «земельный участок», «связь с земельным участком».
Земля - это природный объект. Земля имеет фиксированное положение, она не перемещаема в пространстве. Под землей понимается часть земной коры, расположенная над недрами, именуемая почвенным слоем или территорией, на которую распространяется суверенитет Российской Федерации. Подобные j определения можно встретить у различных авторов.
Анализируя, Земельный кодекс РФ А.Л. Зеленин указывает, что понятие земли как объекта земельных отношений используется, прежде всего, для общей характеристики процессов государственного управления земельными ресурсами (разграничение земель на категории, охрана земель и т.п.).
Общий правовой режим земли определяется конституционным законодательством. Согласно ч.Г ст; 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
РФ (п. I ч. 1 ст. 1) говорит что учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, природном ресурсе, недвижимом имуществе.
В чем проявляется различие этих терминов? ЗК РФ не-дает четкого ответа. В ст. 1 говорится лишь то, что земля как природный объект, охраняется в качестве важнейшей составной части природы, а как природный ресурс, используется в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве.
В Федеральном законе от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды» 2 содержатся более широкие определения: земля как природный объект есть естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства, а земля как природный ресурс — это компоненты природной среды, природные объекты и природно-антропогенпые объекты, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления и имеют потребительскую ценность.
ОЛ. Крассов, дал следующие определения. Природный объект - это условная правовая категория, использование которой дает возможность с позиций права индивидуализировать определенную часть природной среды с тем, чтобы признать ее в качестве предмета правового регулирования.
Природным ресурсом является определенная совокупность запасов природных веществ, природной энергии, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых.1
А.А. Зеленин, делает попытку разграничения таких понятий как «земля как природный объект» и «земля как объект природы». Как природный объект земля выступает в виде поверхности Земли, обладает особым биохимическим составом и занимает незаменимое место в системе с иными природными объектами - водой, воздухом, недрами, флорой, фауной. Указанные природные объекты сосуществуют в постоянном взаимодействии, и неблагоприятное влияние на один из них может служить причиной негативных изменений в других. Земля как объект природы выступает объектом охранительных правоотношений по причине се ЗЕїачимости для поддержания экологического равновесия в окружающей природной среде. Во втором случае автор говорит о земле, как об объекте права. Здесь можно сказать лишь, о том что не корректно автор указывает на землю как на объект лишь охранительных отношений.
