Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Осуществление права пользования объектами недвижимости, основанного на договоре 12
1. Пределы осуществления права пользования земельными участками сельхозназначения, находящимися на праве аренды 12
2. Пределы осуществления права пользования жилыми помещениями, находящимися во временном владении и пользовании 33
3. Пределы осуществления права временного пользования объектами, расположенными в особо охраняемых природных территориях 47
ГЛАВА 2. Осуществление права пользования объектами недвижимости, основанного на вещных правах 101
1. Право личного пользования (узуфрукт) 101
2. Эмфитевзис и право застройки земельного участка (суперфиций) 118
3. Пределы осуществления права собственника на пользование памятниками истории и культуры 130
ГЛАВА 3. Защита правомочий пользования объектами недвижимости 170
1. Негаторный иск как способ устранения препятствий правомочию пользования со стороны соседей 170
2. Защита права вида 180
Заключение 191
Библиографический список
- Пределы осуществления права пользования жилыми помещениями, находящимися во временном владении и пользовании
- Пределы осуществления права временного пользования объектами, расположенными в особо охраняемых природных территориях
- Пределы осуществления права собственника на пользование памятниками истории и культуры
- Негаторный иск как способ устранения препятствий правомочию пользования со стороны соседей
Введение к работе
Актуальность исследуемой темы объективно предопределена тем значением, которое имеет недвижимость в гражданском обороте. Во всех правовых системах недвижимость является особо важным объектом отношений собственности, а земля как главная ее составляющая представляет собой исключительную экономическую ценность.
Исследование пределов осуществления и защиты субъективного права пользования объектами недвижимости необходимо для установления баланса интересов субъектов имущественных отношений в условиях вовлечения объектов недвижимости в гражданский оборот. Необходимость в разработке проблем пределов осуществления права пользования предопределена потребностями гражданского оборота в обеспечении оптимального соотношения интересов собственника недвижимого имущества, его соседей, иных третьих лиц и общества в целом. Отсутствие такого баланса приводит к неизбежным конфликтам граждан, юридических лиц, наносит ущерб общественным интересам.
Развернувшаяся в ходе обсуждения Концепции развития гражданского законодательства дискуссия по целому ряду проблемных вопросов и сложные судебные споры свидетельствуют о необходимости внесения уточнений в решение вопросов применения законодательства о недвижимом имуществе. Несмотря на то, что сами понятия недвижимости и субъективного права пользования относятся к числу наиболее разработанных в современном гражданском праве, многие спорные вопросы, обозначенные еще дореволюционными авторами, до сих пор не нашли своего однозначного решения.
В этой связи исследование пределов осуществления и защиты субъективного права пользования объектами недвижимости представляется весьма актуальным.
Степень разработанности темы диссертационного исследования. Анализ проблемы правового регулирования отношений пользования объектами недвижимого имущества в отечественных экономико-правовых исследованиях показал, что комплексные научные работы по проблемам установления пределов осуществления и защиты субъективного права пользования объектами недвижимости в теории гражданского права как советского, так и современного периодов фактически отсутствовали. Некоторые вопросы, связанные с пределами осуществления и защитой субъективного права пользования объектами недвижимости, получили отражение в работах отечествен-
ных юристов: В.А. Батурина, И.А. Емелькиной, В.П. Камышанского, СВ. Камышанской, А.В. Копылова, В.А. Лапача, В.В. Метельской, К.И. Скловского, Е.М. Тужиловой-Орданской, Л.В. Щенниковой. Сказанное свидетельствует о том, что проблемы, рассматриваемые в данном диссертационном исследовании, являются актуальными, недостаточно полно исследованными и требующими более детальной научной проработки.
Целью исследования является комплексный анализ пределов осуществления и защиты субъективного права пользования объектами недвижимости. Обращение к историческому и сравнительно-правовому анализу российских и зарубежных нормативных актов, закрепляющих пределы осуществления и защиту субъективного права пользования объектами недвижимости, необходимо для уточнения существующих и поиска новых подходов в решении сложных вопросов толкования и применения действующих законодательных норм и введения в российское законодательство новых норм, регулирующих отношения пользования объектами недвижимости.
Поставленная цель обусловила необходимость решения следующих основных задач:
определение правовой природы субъективного права пользования объектами недвижимости и его оснований;
установление пределов осуществления права пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися на праве аренды;
выявление пределов осуществления права пользования жилыми помещениями, находящимися во временном владении и пользовании;
анализ пределов осуществления права временного пользования объектами, расположенными в особо охраняемых природных территориях;
анализ вещных прав узуфрукта, эмфитевзиса и права застройки и позиции осуществления права пользования объектами недвижимости, основанного на данных правах;
рассмотрение и анализ пределов осуществления прав собственника на пользование памятниками истории и культуры;
исследование проблемных вопросов, связанных с применением негаторного иска как способа устранения препятствий правомочию пользования со стороны соседей и защитой права вида;
разработка предложений по совершенствованию норм современного российского законодательства, регулирующего субъективное право пользования объектами недвижимости, толкованию и применению существующих норм права.
Объектом исследования является сложный комплекс общественных отношений, складывающихся при установлении пределов осуществления и защите субъективного права пользования объектами недвижимости.
Предметом исследования является правовое регулирование пределов осуществления и защиты субъективного права пользования объектами недвижимости в современном российском законодательстве.
Методологическая основа исследования. Методологической основой исследования являются общенаучные методы познания (анализ, синтез и др.), а также специальные методы: формально-юридический, историко-правовой, метод сравнительного правоведения и системного анализа правовых явлений, которые позволили рассмотреть исследуемые явления в их взаимосвязи и единстве, выявить ряд особенностей в установлении пределов осуществления и защиты субъективного права пользования объектами недвижимости.
Теоретическую базу диссертационного исследования составили труды дореволюционных, советских и современных российских и зарубежных ученых в области права, в частности: С.А. Боголюбова, Е.В. Васьковского, А.В. Бенедиктова, А.Г. Гойхбарга, И.А. Емелькиной, О.С. Иоффе, А.В. Копылова, В.А. Лапача, А.Л. Маковского, С.Н. Медведева, Д.И. Мейера, В.В. Метельской, И.А. Покровского, Г.Ф. Шер-шеневича, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, Ч. Санфилиппо, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.М. Тужиловой-Орданской, В.В. Чубарова, Л.В. Щенниковой и др.
Эмпирическую основу диссертации составили международные нормативные акты, нормативные акты Российской Федерации, зарубежные кодифицированные акты, Концепция развития гражданского законодательства РФ, а также судебные акты и разъяснения Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, окружных арбитражных судов.
Научная новизна исследования заключается в том, оно представляет собой одну из первых работ в науке гражданского права, в которой пределы осуществления и защита субъективного права пользования объектами недвижимости составили предмет самостоятельного теоретико-правового исследования, опирающегося на современное российское гражданское законодательство и иные нормативные акты, регулирующие отношения пользования объектами недвижимости.
Основные положения, выносимые на защиту:
Право пользования сельхозпроизводителя-собственника либо иного титульного владельца земельным участком сельскохозяйственного назначения представляет собой юридически обеспеченную возможность высокоэффективной эксплуатации земельного участка путем использования физических, химических и биологических свойств земли с целью получения устойчивого урожая зерновых, интенсивного производства животноводческой и иной сельскохозяйственной продукции (и, в конечном итоге, дохода), сохранения плодородия земли для будущих поколений.
Пределы права пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися на праве аренды, обусловлены особой социальной значимостью земельных участков сельскохозяйственного назначения и базируются на принципе строго целевого использования земельного участка, заключающемся в воздержании арендатора от осуществления на данном земельном участке деятельности, несовместимой с производством и первичной переработкой сельскохозяйственной продукции, а также обеспечении сохранности его плодородия.
Пределы осуществления права пользования жилыми помещениями основаны на принципе целевого использования помещения - для проживания (для юридических лиц - исключительно для проживания граждан), в том числе временного, а также для осуществления профессиональной деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан. При решении данного вопроса целесообразно нормативно определить перечень видов профессиональной деятельности, для осуществления которых допускается использовать жилое помещение. Впервые предусмотренная в Жилищном Кодексе РФ возможность использования жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности совершенно не обоснована. Данное положение фактически разрешает индивидуальному предпринимателю (в отличие от юридического лица) заниматься продажей товаров или оказанием услуг без перевода используемого жилого помещения в нежилое. Достижение целей использования помещения в предпринимательской деятельности, а также защиты интересов других лиц способно обеспечить законодательное требование о переводе жилого помещения в нежилое.
С учетом специфики особо охраняемой природной территории пределы осуществления права временного пользования объектами, расположенными в особо охраняемых природных территориях, могут быть
представлены как установленные законом возможности титульного владельца извлекать из него полезные свойства, которые установлены в зависимости от характера и состояния объекта и связаны с наличием ограничений права собственности, введенных федеральным законом. Ограничения права пользования в отношении объектов, расположенных в особой охраняемой природной территории, могут выражаться в следующем. Во-первых, в требованиях воздержания пользователя от осуществления на данном земельном участке деятельности, противоречащей режиму охраны особой охраняемой природной территории, на которой расположен объект, иных действий, предусмотренных законом. Во-вторых, использование таких объектов допускается только в определенных законом целях (например, в отношении памятников природы). Конкретные перечни запрещаемой и допустимой деятельности устанавливаются индивидуальными положениями, принятыми в отношении определенной особо охраняемой природной территории.
Узуфрукт - неотчуждаемое ограниченное вещное право владения и пользования чужой вещью и ее плодами в соответствии с назначением вещи исключительно для личных нужд с обязанностью лица, в пользу которого установлен узуфрукт (узуфруктуария) сохранять экономическую сущность данной вещи и нести необходимые затраты на ее содержание. В действующем российском законодательстве существуют три вида вещных прав, которые наиболее схожи по содержанию с узуфруктом: права членов семьи собственника пользоваться жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ), право отказополучателя пользоваться вещью, входящей в состав наследства (ст. 1137 ГК РФ), право гражданина на проживание в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). Целесообразно ввести в российское законодательство понятие узуфрукта в качестве ограниченного вещного права, включив в него указанные вещные права.
Вопрос о целесообразности введения в гражданское законодательство эмфитевзиса - вещного права владения и пользования земельным участком за плату для сельскохозяйственного производства, использования иных природных свойств и качеств земли, которое может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства, следует обсуждать с учетом того, что данное право может стать альтернативой обязательственному праву аренды земельного участка, что будет способствовать реализации в отечественном законодательстве принципа «единого объекта» применительно к земельному участку и расположенной на нем недвижимости вспомогательного назначения.
В действующее российское законодательство нецелесообразно вводить право застройки в качестве самостоятельного вещного права, поскольку данное право будет являться более слабым по сравнению с обязательственным правом аренды. В частности, по окончании права застройки все строения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка, тогда как на отношения по застройке арендованного земельного участка распространяются положения ст. 36 Земельного Кодекса РФ.
При определении пределов осуществления права собственника на пользование недвижимыми памятниками истории и культуры законодатель обязан обеспечить разумный баланс частных и публичных интересов. Публичный интерес состоит в том, чтобы памятник был сохранен, а не в защите права собственности публичного юридического лица. Это обусловлено особым правовым статусом указанных объектов недвижимости, обладающих историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющих особое значение для истории и культуры РФ.
Диссертант выделяет ряд критериев применения негаторного иска для защиты права пользования, нарушенного соседом: нарушение должно затрагивать право на вещь непосредственно, а не косвенно; нарушение должно исходить от человека или его производных (механизмов, устройств); природа нарушения и участвующие в нем субъекты должны находиться в рамках гражданско-правовых, а не публичных отношений; спорная вещь не должна находиться во владении нарушителя (кроме случаев, когда нарушено право сервитута); суть спора не должна касаться оспаривания права управомоченного субъекта; деятельность нарушителя не должна быть санкционирована законом.
Соседские права относятся к ограничениям права собственности и по своей юридической природе отличаются от сервитутов, как ограниченных вещных прав. При этом соседские отношения характеризуются взаимностью, в них отсутствуют такие категории, как господствующая и служебная недвижимости, что исключает соседские права из оснований на право пользования чужой вещью.
Право на вид может выступать в двух разновидностях: в качестве предмета соседского права и в качестве предмета отрицательного сервитута вида. При этом право на вид относится к сервитутам только в случае, когда сервитуарию предоставляется дополнительное преимущество, связанное с видом. В иных случаях оно является законным ограничением права собственности в интересах соседей.
12. Существование сервитута вида как разновидности отрицательных сервитутов (и, соответственно, защита права вида посредством вещно-правовых исков) возможно только с учетом широкого подхода к пониманию «пользования чужим имуществом», в которое включается как непосредственное владение чужой вещью, так и возможность извлечения из нее полезных свойств путем создания более благоприятных условий для эксплуатации собственного недвижимого имущества. Поскольку отрицательные сервитута налагают на собственника обремененного имущества дополнительные ограничения права собственности, возможность их установления должна быть прямо предусмотрена законом.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется его актуальностью и новизной. Полученные в результате исследования выводы могут быть использованы в процессе совершенствования гражданского законодательства в части регламентации пределов осуществления и защиты субъективного права пользования, основанного в том числе на договоре, а также в правоприменительной практике, научных и учебных целях.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета. Результаты исследования получили применение в практике Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
По теме диссертации опубликованы восемь научных статей в различных журналах, в том числе три - в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ, а также в сборниках материалов конференций.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования, необходимостью системного изучения проблем, связанных с ограниченными вещными правами в современном гражданском законодательстве.
Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и библиографии.
Пределы осуществления права пользования жилыми помещениями, находящимися во временном владении и пользовании
В случаях, когда речь идет не о землях сельхозназначения, законодательство ориентирует собственника прежде всего на пользование земельными участками в соответствии с их целевым назначением. Для земель сельхозназначения этого уже недостаточно.
Интенсификация сельскохозяйственного оборота, вызванная как сокращением площадей земель сельхозназначения, так и ростом народонаселения в мире, предполагает определенные действия собственника по соблюдению агротехники возделывания сельскохозяйственных культур и сохранению плодородия почвы.
Земельный фонд России составляет 1 709,8 млн га, из которых только 440,1 млн га приходится на земли сельхозназначения; непосредственно сельскохозяйственные угодья занимают 221 млн га (13% от общей площади земель). При всей необъятности российских просторов пашня в Российской Федерации занимает всего лишь 130 млн га, т. е. менее 1 га в расчете на од-ного россиянина". В такой обстановке сохранение плодородия земель сельхозназначения и в особенности сельскохозяйственных угодий выступает важнейшей задачей в деле управления земельными ресурсами страны.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья (в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования), а также сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, в соответствии с законодательством субъектов РФ могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 77 ЗК РФ).
По мнению некоторых авторов, ограничение прав пользования земельными участками сельхозназначения определяется федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также в соответствии с ГОСТами, СанПиНами, положениями и правилами1.
Однако такая позиция, на наш взгляд, представляется весьма спорной. В соответствии со ст. 1 ГК РФ ограничение права собственности может быть установлено лишь федеральным законом. Указанные же нормативно-правовые акты могут определять пределы осуществления собственником своих прав.
Ряд исследователей ставят эффективное пользование земельным участ- . ком сельхозназначения в зависимость от того, какой урожай получен землепользователем с конкретного участка. Так, К.Х. Ибрагимов . в целях ,. установления социальной справедливости по отношению к землям сельхозназначения предлагает установить предельную минимальную урожайность сельскохозяйственных культур, производимых собственниками земельных участков. По его мнению, такая мера будет способствовать повышению ответственности собственников земельных участков за эффективное использование своих земель".
Вряд ли такую меру можно будет реализовать на практике. Количество собранного урожая зависит не только от правильной организации сельхоз-производства и плодородия земель сельхозназначения, но во многом и от климатических условий соответствующей местности. жди, нашествие насекомых-паразитов и др. могут оказать существенное воздействие на полученный урожай сельскохозяйственных культур. Отсутствие у сельхозпроизводителя необходимых финансовых ресурсов и хищническая экономическая политика российских банков также оказывают негативное воздействие на возможности сельского хозяйства. Таким образом, невысокий урожай не всегда свидетельствует о неэффективности сельхозпроизводства данного землепользователя и истощенности земель. Кроме того, К.Х. Ибрагимов не указывает, какие же меры ответственности следует применять к таким неисправным сельхозпроизводителям, что затрудняет экономико-правовую оценку их деятельности.
В качестве гражданско-правовой ответственности за нарушения в области использования земельных участков сельхозназначения законодательство помимо выкупа предусматривает возмещение вреда, причиненного ненадлежащим использованием земли.
Размер убытков, причиненных земле, исчисляется в ряде случаев в соответствии со специальными методиками, а в остальном — по фактическим затратам на восстановление нарушенного состояния земли с учетом понесенных расходов, включая упущенную выгоду. Однако при обращении в суд зачастую возникают сложности с применением, специальных методик расчета ущерба, а также с определением характера и объема вредных последствий причиненного вреда. В связи с этим не всегда возможно взыскание с правонарушителя стоимости работ по восстановлению состояния земельного участка.
В России имеется исторически сложившаяся традиция стимулирования землепользователей к окультуриванию малопродуктивных угодий. Так, в середине XVII в., в Писцовом (Валовом) наказе государя царя Михаила Федоровича для писцов и подьячих, уполномоченных на писцовые межевания, содержались указания на то, как стимулировать охрану и рациональное использование сельскохозяйственных земель в зависимости от их состояния и уровня плодородия: «Отдельно описывать пашню, заросшую лесом, пятилетние и более перелоги. Там, где пашня заросла лесом, давать на нее льготы во всех государевых податях на пятнадцать лет; участки, заросшие кустарником, - 10 лет, на чистые перелоги — 5 лет, с тем, чтобы стимулировать их освоение и рациональное использование»1. В именном указе Петра 1 от 1723 г. «О межевании в Ингерманландии» упоминается о необходимости выполнения работ по межеванию и привлечения для этих целей соответствующих специалистов. Потребность в кадрах для межевания подчеркивается и в одном из первых указов императрицы Анны Иоанновны (1731 г.). После подписания Екатериной II Манифеста о Генеральном межевании земель Российской империи (1765 г.), для организации и проведения работ по Генеральному межеванию в составе Правительствующего Сената на правах департамента была образована Межевая экспедиция, в Москве — Межевая канцелярия, в губерниях — Межевые конторы. Было учреждено звание землемера. В 1766 г. была издана «Инструкция землемерам к Генеральному всей Империи земель размежеванию». В ней, в части, касающейся съемок, гово- ;. рилось: «Снятие производить через вернейший инструмент — астролябию с принадлежностями, которую, приняв, осмотреть с прилежанием в е_е исправ- .;; ности» и «содержать в крайнем бережений, чтобы оный не испортился»".
По мнению К.Х. Ибрагимова, серьезным пробелом законодательства является отсутствие экономического стимулирования деятельности собственников и несобствеиников земельных участков в сохранении и восстановлении плодородия почв и защиты их от негативного воздействия вредной хозяйственной деятельности. Согласно п. 8 ст. 13 ЗК РФ экономическое стимулирование почвоохранной деятельности отсылается к бюджетному законодательству и законодательству о налогах и сборах. Интегральным показателем состояния почв является урожайность сельскохозяйственных культур и качество продукции. При условии достижения землевладельцем высокого урожая и соответст См. : Веселовский СБ. Сошное письмо. М., 1916. Т. 2. С. 255. См. подробнее : Материалы Русского государства в конце XVII в. // Исторический архив. Том VII. М-Л., 1951; Германъ И.Е. Исторія русскаго межеванія. 3-е изданіе. М. : Типо-литографія В. Рихтеръ, 1914; Инструкция землемерам, к генеральному всей Империи земель размежеванию. СПб., 1765. С. 2. вующего качества необходимо предусмотреть в законодательном порядке освобождение от снижения налога или снижение его размера .
Таким образом, пределы права пользования земельными участками сельхозназначения, находящимися на праве аренды, обусловлены особой социальной значгшостью земельных участков сельхозназначения и базируются на принципе строго целевого использования земельного участка, заключающемся в воздержании арендатора от осуществления на данном земельном участке деятельности, несовместимой с производством и первичной переработкой сельскохозяйственной продукции, а также обеспечении сохранности его плодородия.
Пределы осуществления права временного пользования объектами, расположенными в особо охраняемых природных территориях
Отсутствие субъективного ограниченного вещного права личного характера существенно сужает возможности участников гражданских правоотношений, порождает возникновение правовых суррогатов - понятий, которые сегодня не могут быть определены ни в категории вещных, ни в категории обязательственных прав. Попытки урегулировать возникшие потребности в категории вещных прав, но без определения содержания правоотношения между собственником и пользователем помещения и без установления соответствующих норм в ГК РФ (например, решение вопроса о правах членов семьи в ст. 31 ЖК РФ) приводят к формированию противоречивой правоприменительной практики, что существенно снижает уровень защиты участников гражданских правоотношений. В отдельных случаях собственник остается ограниченным в реализации своего права распоряжения принадлежащим ему имуществом (например, п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Современное российское законодательство не содержит такого вещного права как узуфрукт, характерного для законодательства стран с развитой рыночной экономикой. В связи с этим предлагается закрепить в ГК РФ понятие и виды узуфрукта, что позволит устранить правовую неопределенность относительно юридической природы отдельных имущественных прав, закрепленных в современном российском гражданском и жилищном законода Данная идея широко обосновывалась в литературе при анализе Основ жилищного законодательства 1981г тельстве. Это обусловлено тем, что в действующем российском законодательстве существуют три вида прав, которые по своей юридической природе схожи с узуфруктом: права членов семьи собственника пользоваться жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ), право отказополучателя пользоваться вещью, входящей в состав наследства (ст. 1137 ГК РФ), право гражданина на проживание в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).
Прежде всего необходимо отметить, что отношения, которые предполагается регулировать путем установления узуфрукта, носят выраженный личный характер. С учетом складывающейся правоприменительной практики это требует установления ряда особенностей, ограничивающих право собственности, возникающих из семейных отношений, в первую очередь в отношении жилых помещений.
В частности, право узуфрукта следует ограничить как по субъектному, так и по объектному составу. Учитывая личный характер узуфрукта, очевидно, его обладателями могут быть исключительно граждане и некоммерческие организации (в ограниченном ряде случаев, например, при реализации воли наследодателя в соответствии с завещанием). На наш взгляд, следует допустить существование узуфрукта только в отношении вещей: недвижимых и движимых , причем в отношении движимых — только в случаях, когда установлена регистрация прав на движимые вещи в том или ином публичном реестре. Ограничение этого перечня исключительно жилыми помещениями и зданиями представляется невозможным, поскольку пользование зданием предполагает и пользование соответствующим застроенным земельным участком и возникновение на него соответствующего вещного права, т. е. установление узуфрукта на здание возможно только при одновременном установлении узуфрукта на земельный участок. Кроме того, личный характер
Как известно, действующее российское гражданское законодательство не предусматривает конструкции вещного права на право. Представляется, что основания для изменения данного подхода в будущем, отсутствуют. узуфрукта предполагает, что нормы ГК РФ об узуфрукте должны запрещать членам семьи собственника вселение каких-либо лиц в занимаемое ими жилое помещение. Также необходим запрет в виде императивной нормы на любые акты распоряжения со стороны члена семьи собственника жилым помещением, в том числе сдачу его внаем. При необходимости вселение иных лиц в жилое помещение, занимаемое членом семьи собственника, возможна договорная модель отношений-собственников и данных лиц (по аналогии с бывшими членами.семьи-собственника).
Разработчики Концепции совершенствования? законодательства о вещном праве (далее - Концепция У, также считающие необходимым; закрепить узуфрукт, в ГК РФ в качестве самостоятельного ограниченного вещного права, предлагают допустить существование двух видов узуфруктов: общего и социального (семейного). Установление социального узуфрукта допускается; когда правомочие по владению и пользованию вещью узуфруктуарий реализует совместно с собственником в силу существования семейных отношений. Такой узуфрукт может быть предусмотрен в целях обеспечения некоторых социально-значимых интересов лиц; имеющих в- силу своего, положения и личностных характеристик право на получение известного содержания от других лиц: супруги, несовершеннолетние дети, престарелые родители, нетрудоспособные иждивенцы и т. п.. Круг таких лиц должен быть предусмотрен законом. Основанием возникновения данного вида узуфрукта, наряду с волеизъявлением собственника, может являться:и-судебное решение. Социальным узуфруктом могут быть обременены только жилое здание или помещение и предназначенный: для1 этих целей земельный участок..При этом сам факт проживания лиц, имеющих право на установление в их пользу социального узуфрукта, в данном жилом помещении является необходимым основа Концепция развития законодательства о вещном праве: проект рекомендован Президиумом Єовета, при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (протокол от 18Ю3.2009 №3) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009; № 4. ниєм для установления узуфрукта. Особенностью социального узуфрукта является возможное изменение субъектного состава узуфруктуариев в связи с изменением в составе семьи (смерть или рождение членов семьи) или в связи с изменением их социального статуса (достижение совершеннолетия, утрата дееспособности, приобретение статуса иждивенца и т. п.). Права всех узуфруктуариев по совместному владению и пользованию обремененным жилым помещением должны признаваться равными, при этом в судебном порядке при наличии других заслуживающих внимания обстоятельств (как то потребность в изолированном жилом помещении в связи с некоторыми болезнями или что-либо иное) может быть установлен особый порядок пользования жилым помещением. Обязанность по содержанию жилого помещения может быть возложена только на дееспособных узуфруктуариев. Таким образом, для установления социального узуфрукта необходимо одновременное наличие следующих фактов: семейные отношения, наличие обязанностей собственника по содержанию этих лиц, совместное проживание с собственником жилого помещения, отсутствие в собственности этих лиц или на ином праве иных жилых помещений. Социальный узуфрукт, установленный в отношении несовершеннолетних, прекращается при возникновении у них гражданской дееспособности1.
На наш взгляд, данное предложение направлено на придание нормам об узуфрукте системности и вполне может быть воспринято законодателем.
Таким образом, права пользования жилым помещением отказополучате-лем или членом семьи собственника войдут в состав вещного права узуфрукта, правовое регулирование которого может осуществляться самостоятельной главой ГК РФ. Кроме того, возможно установление иных видов узуфруктных прав в соответствии с потребностями гражданского оборота
Пределы осуществления права собственника на пользование памятниками истории и культуры
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия; условия доступа к нему граждан; порядок и срок проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, обеспечивающие сохранность объекта.
Применительно к заключению охранного обязательства приведем интересный пример из судебно-арбитражной практики.
Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о понуждении заключить охранное обязательство.
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, суд обязал общество заключить с управлением охранное обязатель-ство на площадь 92,046 м" на объект культурного наследия регионального значения (памятник истории) «Дом жилой», расположенный в г. Армавире, на условиях, содержащихся в проекте охранного обязательства. Судебные акты мотивированы тем, что жилой дом, в котором ответчику принадлежит доля в праве общей собственности, является памятником архитектуры (выявленным объектом культурного наследия), поэтому заключение охранного обязательства для ответчика обязательно.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и в иске отказать. В числе доводов общество указывает на то, что охранная доска, обязанность по установке которой возложена на государственные органы охраны памятников (п.п. 28, 29 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры), на спорном объекте отсутствует; доказательства отнесения спорного объекта к объектам культурного наследия регионального значения не представлены; требования управления направлены на ограничение права собственности.
Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, суд кассационной инстанции исходил из следующего.
Как видно из материалов дела, распоряжением Комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края спорный жилой дом включен в список выявленных памятников истории и культуры. В акте технического состояния памятника управление установило техническое состояние памятника, обозначило план ремонтно-реставрационных и ремонтных работ и определило особые условия использования памятника.
Общество использует часть данного здания для размещения аптеки.
С сопроводительным письмом управление направило обществу проект охранного обязательства. В письме общество просило продлить срок, установленный для подписания охранного обязательства, в связи с необходимостью согласования данного вопроса с учредителем общества.
Поскольку проект охранного обязательства обществом не подписан, управление обратилось в арбитражный суд с иском.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с Законом об объектах культурного наследия особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются данным законом, гражданским законодательством РФ, градостроительным законодательством РФ, земельным законодательством РФ (п. 2 ст. 48); бремя содержания объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия несет собственник та кого объекта с учетом требований Закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия (п. 3 ст. 48); права пользования объектом культурного наследия у физических и юридических лиц возникают: в результате приобретения права собственности на объект культурного наследия; из актов государственных органов; из договоров; из судебного решения; по иным основаниям, допускаемым ГК РФ (ст. 51).
Статьей 63 Закона об объектах культурного наследия1 предусмотрено, что до вступления в силу утвержденных Правительством РФ нормативных актов, издание которых отнесено к полномочиям Правительства РФ, но не позднее 31 декабря 2010 г., сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры РФ, установленные Положением № 865 и применяемыми постольку, поскольку установленные в нем правила не противоречат этому закону. Впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном законом, в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия применяются охранно-арендные договоры, охранные договоры и охранные обязательства, установленные Положением.
Таким образом, в отношении выявленных объектов культурного наследия применяется такой же правовой режим, как и для объектов, включенных в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Доводы заявителя жалобы об отсутствии доказательств отнесения спорного дома к памятникам архитектуры не принимаются. Спорный жилой дом является выявленным объектом культурного наследия, в отношении которого действуют общие нормы законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия. Отсутствие паспорта на данный объект само по себе не свидетельствует о том, что он не относится к объектам культурного наследия. Суды установили, что в настоящее время работы по формированию единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ не завершены, форма паспорта объекта
Негаторный иск как способ устранения препятствий правомочию пользования со стороны соседей
Случаи нарушения прав и законных интересов соседей многообразны по своей фактической составляющей, однако, с точки зрения юридической природы, все возможные и допустимые законом требования соседа укладываются в рамки нескольких исков.
Нарушенные права и законные интересы соседа чаще всего подлежат защите посредством негаторного иска, как бы ни формулировалось требование, исходя из специфики ситуации. В негаторный иск будет облекаться требование о сносе здания, зашедшего за границу соседнего участка, об обрезании корней и ветвей деревьев! и кустарников, о запрете проживающему в соседней квартире музыканту играть на скрипке и т. д. В этих случаях истец требует устранить препятствия в пользовании объектом недвижимости и другие нарушения, не связанные с лишением его владения данным объектом недвижимости.
Особую группу составляют иски об установлении границ между земельными участками, об устройстве межевых знаков. Иски об установлении границ и (или) об устройстве межевых знаков направлены на внесение определенности в пространственных пределах права. Надо полагать, что эти требования по своей природе близки к иску о признании права.
Если речь идет об опасности причинения вреда в результате, к примеру, строительства собственником здания или иного сооружения, сосед вправе -_ заявить деликтный иск о запрещении деятельности, создающей такую опасность (п. 1 ст. 1065 ГК РФ).
Все указанные иски могут быть сопряжены с требованием о возмещении убытков.
Кроме того, при нарушении соседских прав возможно предъявления иска об установлении сервитута на инженерные коммуникации в случае, если нежилое помещение, принадлежащее одному .лицу, снабжается энергией и водой через инженерные сети здания, принадлежащие другому лицу, и последнее чинит препятствия для перетока через его инженерные коммуникации энергии и воды другим потребителям, которые имеют присоединение к сетям энерго- и водоснабжающих организаций посредством указанных коммуникаций1. Если требование соседа основано на ст. 10 ГК РФ, применяются иски исходя из характера нарушения со стороны ответчика: негаторный иск, иск о возмещении убытков и т. д. Иск, вытекающий из ст. 10 ГК РФ, может быть предъявлен в случае, если, например, владелец лежащего выше участка изменил русло реки таким образом, что она перестала протекать по участку соседа.
Специально следует остановиться на сфере применения ст. 293 ГК РФ. В соответствии со ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о принудительной продаже такого жилого помещения с публичных торгов. Как видно, этот способ защиты соседей не относится к сфере соседского права, потому что норма ст. 293 ГК РФ не дает права иска соседу.
Что касается исковой давности, то только, негаторный иск не обессиливается давностью. Остальные иски погашаются трехлетней давностью, так как закон не предусматривает соответствующих изъятий. Однако по своему суще- ству многие иски из числа возможных исков соседей друг к другу не должны подпадать под действие давности (например, иск о сносе представляющей опасность постройки или об определении границ между двумя земельными участками), учитывая, что соседи находятся между собой в постоянном и тесном соприкосновении и невозможность пресечь (предотвратить) нарушение после истечения срока давности будет отравлять всю последующую жизнь соседей. В этом плане правильно поступает 924 ГТУ, допуская широкие изъятия из действия давности исков, вытекающих из соседских отношений.
Таким образом, в современном гражданском, земельном, жилищном законодательстве РФ в целом нет правил, которые бы регулировали отношения, связанные с собственностью, по континентальному принципу. Подробное регулирование всех размеров, расстояний, дозволений отсутствует. Поэтому полагаем, что при решении вопроса об обоснованности негаторного притязания необходимо руководствоваться следующими критериями.
1. Соотнесение конфликтной ситуации с обстоятельствами. Например, жители мегаполисов должны терпеть шум, дым, мусор, который их окружает в большем количестве, нежели жители безлюдных местностей.
2. Первичность. В соответствии с принципом «prior in tempus potior in jus»1 субъект, первым начавший осуществление какой-либо деятельности, которая впоследствии не понравилась иному лицу, имеет иммунитет (приоритет) в продолжении своих действий. Например, гражданин покупает дом поблизости от места, где имеется промышленное производство, а затем ищет судебную защиту от помех, причиняемых ему этим предприятием. В данном случае требование необоснованно, так как при покупке дома будущий собственник должен был оценить последствия такого соседства. Предприятие уже производит это вредное воздействие, а вот собственник мог бы выбрать себе и другое место жительства. Однако это правило не должно применяться, если прекращение помех возможно без особых затрат или вообще без таковых, а также если причиной обращения истца за защитой стало увеличение уровня помех.
3. Разумность. Данное понятие трудно определить четко и однозначно. В законодательстве многих европейских стран есть только общие положения, раскрывающие суть этого понятия". Исходя из этих норм, разумность должна соотноситься с обычной человеческой жизнедеятельностью, местными обстоятельствами, необходимостью.
Отсюда следует, что суд должен принимать во внимание не только права пострадавшего собственника, но и действия нарушителя. Суд должен взвесить обстоятельства дела и решить, было ли оспариваемое действие нарушителя разумным (уместным) в данной ситуации и должен ли был собственник его терпеть, или действие выходило за рамки уместности. В этом случае суд не только устанавливает факт совершения нарушителем определенного действия, его последствий, но и обстоятельств совершения. Напри «Первый по времени сильнее по праву». 2 праве» Эстонии. мер, складирование жильцом во время ремонта квартиры части своих вещей в общем коридоре - вполне разумное действие, которое соседи могут и потерпеть. Но такое же загромождение коридора, совершаемое другим соседом постоянно и без необходимости, уже неразумно, создает соседям помехи и должно быть прекращено.
4. Баланс интересов. Удовлетворение негаторного иска только лишь по одному факту причинения помех вряд ли оправданно. В условиях современной жизни те или иные помехи являются неизбежностью. При принятии решения о запрете определенной деятельности суду следует принять во внимание не только интерес потерпевшей стороны в ее прекращении, но и интерес другой стороны в продолжении своих занятий. Возможно, что запрет спорной деятельности в большей степени нанесет ущерб положению право-нарушителя, нежели защитит права собственника.
Необходимо также учитывать уровень инмиссии (вредного воздействия) . Основанием для запрета помех должна являться только та инмиссия, которая. превышает обычно допустимые нормы (обычная допустимость зачастую уста- -навливается непосредственно судом в процессе анализа разумности, местных обстоятельств, обычаев применительно к каждому конкретному спору).
Таким образом, негаторный иск является универсальным (в рамках системы вещной защиты) способом устранения препятствий правомочию пользования со стороны соседей, направленным на восстановление положения по нормальному и естественному владению и пользованию собственником его вещью либо его вещным правом и на пресечение помех и стеснений в сфере исключительных полномочий собственника и реализующимся в судебной форме посредством иска, сфера применения которого касается только разрешения споров об устранении незаконных фактических помех и стеснений во владении и пользовании спорной вещью.
