Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Жилые помещения как разновидности недвижимых вещей и объекты купли-продажи по законодательству РФ .
1. Понятие жилых помещений как разновидности недвижимых вещей 13-35
2. Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ ... 36-54
3. Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений 55-75
Глава II. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения .
1. Форма и перфекция договора купли-продажи жилого помещения 76-92
2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения 93-108
3. Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения покупателю 109-124
4. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности гражданами 125-138
5. Особенности купли-продажи доли в праве собственности на жилые помещения 139-151
Глава III. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения .
1. Государственная регистрация в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения 152-177
2. Исполнение продавцом обязанности передать жилое помещение 178-194
3. Исполнение покупателем обязанности принять и оплатить жилое помещение 195-207
Список использованной литературы 208-229
- Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ
- Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений
- Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения покупателю
- Исполнение покупателем обязанности принять и оплатить жилое помещение
Введение к работе
Актуальность темы. Безусловно, что самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья в Российской Федерации (далее – РФ), является договор купли-продажи жилого помещения. Так, согласно Сводному отчету по Российской Федерации (форма № 8) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь-сентябрь 2010 года», опубликованному на официальном сайте Росреестра, всего за отчетный период зарегистрировано сделок с жилыми помещениями между физическими лицами 1 695 524, из них сделок купли-продажи 1 168 481, что составляет около 70% общего числа сделок с физическими лицами, объектом которых выступало жилое помещение. Переход к рыночным отношениям и массовая приватизация жилых помещений потребовали нового правового регулирования. Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ, которые получили развитие и в иных нормативных актах. Следует отметить, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и публичного.
Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора купли-продажи (как, впрочем, и мены и дарения) жилого помещения. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих сделок ложится на органы государственной регистрации.
Значение публично-правовых норм в регулировании отношений по поводу жилой недвижимости нельзя недооценивать. Природа жилых помещений как места проживания граждан предопределяет более значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с ними, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.
Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс РФ предусмотрел принятие публично-правовых норм. Например, статья 131 устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования правового режима жилых помещений и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Однако сегодня органы государственной регистрации, формально осуществляя регистрационные действия, фактически не участвуют в процессе заключения и исполнения договоров купли-продажи жилых помещений, оставляя практически бесконтрольным реальное исполнение обязательств сторонами.
В Гражданском кодексе РФ договор купли-продажи жилого помещения не выделен в отдельный параграф, его особенностям посвящена одна статья 558 в 7 главы 30. При этом он имеет множество правовых особенностей, требующих специального правового регулирования, в частности определения объектов недвижимости, оборотоспособных по договору, порядка заключения и исполнения договора, особенно в части обязанности продавца передать недвижимость и покупателя – произвести расчет, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями, специфики продажи жилых помещений с участием социально незащищенных граждан. Частично правовое регулирование перечисленных отношений осуществляется нормами, содержащимися в иных нормативных актах, но это регулирование бессистемно, фрагментарно и противоречиво, что негативно сказывается на обороте жилых помещений и приводит к судебным ошибкам.
Однако не только несовершенство законодательства определяет актуальность темы диссертационного исследования. То обстоятельство, что во многих случаях отчуждение жилых помещений сопровождается многочисленными правонарушениями, диктует необходимость выработки адекватных средств противодействия им, особенно в случаях сделок от имени несовершеннолетних или социально незащищенных граждан.
Степень научной разработанности темы. Проблемы купли-продажи жилых помещений нашли отражение в ряде монографий и других научных трудах. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права К.Н. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Г.Ф. Шершеневичем. В советский период серьезные исследования в данной области проводились М.М. Агарковым, С.Н. Братусем, И.Л. Брауде, Г.П. Батуровым, Д.М. Генкиным, В.П. Грибановым, О.С. Иоффе, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным .
В последние десятилетия проблемы, касающиеся правового регулирования договора купли-продажи недвижимости в целом, и жилых помещений в частности, изучались многими авторам, в том числе М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, С.П. Гришаевым, И.Д. Кузминой, К.Ю. Скловским, В.В. Ровным, Б.В. Хаскельбергом, В.В. Чубаровым. Кроме того, по избранной теме защищен ряд диссертационных работ, в которых подверглись анализу жилые помещения как объекты недвижимости и предмет купли-продажи, а также особенности сделок с ними.
Вместе с тем, несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию гражданского правового оборота жилой недвижимости, вопросы, связанные с совершением ее купли-продажи, получили лишь фрагментарное освещение и, видимо, поэтому не нашли пока своего отражения в действующем законодательстве.
В теории гражданского права нет единства мнений по поводу оборотоспособности объектов недвижимости именно по договору купли-продажи жилых помещений. До настоящего времени классификация недвижимости по функциональному назначению на жилую и нежилую затрагивает лишь рукотворные объекты. Не смотря на то, что земельные участки, занятые жилыми объектами недвижимости или предназначенные для застройки этими объектами, активно вовлечены в гражданский оборот, их отчуждение не подчиняется особым правилам. Мало изучены теоретические и практические аспекты исполнения договора купли-продажи жилого помещения, не сформированы меры контроля со стороны государства за реальностью его исполнения.
Кроме того, предложения ученых по совершенствованию законодательства в изучаемой сфере до сих пор не восприняты законодателем, действенные механизмы охраны прав участников сделки не выработаны.
Актуальность и отсутствие должной степени разработанности темы обусловили ее выбор для исследования.
Цель работы – выявить и изучить проблемы правового регулирования отношений, возникающих при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения, а также разработать научно обоснованные теоретические положения и практические рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства в области купли-продажи объектов жилой недвижимости.
Достижение указанной цели предопределило постановку и решение в ходе исследования следующих задач:
- установление объектов гражданских прав, оборотоспособных по договору купли-продажи жилого помещения, определение понятия и признаков объектов жилой недвижимости;
- анализ на основе современного гражданского законодательства особенностей заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения;
- выявление особенностей заключения договора купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних, недееспособных и ограниченных в дееспособности граждан;
- рассмотрение проблем, связанных с государственной регистрацией как договора, так и перехода права собственности на недвижимость по нему;
- анализ государственной регистрации в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения.
Предметом исследования выступают совокупность норм, обеспечивающих регулирование отношений при заключении и исполнении договора купли-продажи жилого помещения, научные взгляды, теоретические разработки, различные мнения и рекомендации ученых, а также судебная практика в данной области.
Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Также использовались исторический, технико-юридический, сравнительно-правовой, формально-логический и системно-структурный методы исследования.
Теоретической основой работы послужили положения гражданского права. На исследования автора существенное влияние оказали положения и выводы, содержащиеся в трудах С.С. Алексеева, С.А. Бабкина, Е.А. Барановой, Е.С. Болтановой, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, Л.И. Газиянц, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, В.Б. Ельяшевича, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.Н. Литовкина, Е.Л. Невзгодиной, И.Б. Новицкого, В.А. Ойгензихт, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, М.И. Полякова, Н.В. Рабинович, В.В. Ровного, П.И. Седугина, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Н.А. Сыроедова, Д.О.Тузова, В.А. Фогель, А.В. Халдеева, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и других ученых.
Эмпирическая база исследования. В работе проанализированы законы РФ, в том числе Гражданский и Жилищный кодексы, постановления Правительства, нормативно-правовые акты министерств и ведомств, постановления Конституционного Суда РФ, постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, решения, определения, и постановления системы арбитражных судов и системы судов общей юрисдикции в различных регионах, принятые по конкретным делам в области договора купли-продажи жилых помещений, а также зарубежное законодательство.
Научная новизна работы заключается в том, что на уровне диссертационного исследования был проведен системный анализ действующего гражданского законодательства и судебной практики в части купли-продажи жилых помещений, на основе которого разработаны предложения по совершенствованию правовых норм о понятии, заключении и исполнении договора купли-продажи жилых помещений.
Основные элементы новизны выражены в следующем: определены признаки жилых помещений в узком смысле и признаки иных объектов, оборотоспособных по договору купли-продажи жилого помещения, приведены аргументы о необходимости включения в перечень объектов, существующий в современном законодательстве, домовладения и жилого земельного участка; разграничены на законодательном уровне комната как самостоятельный объект гражданских прав и как часть квартиры; сделан вывод о неоправданном включении в число существенных условий договора купли-продажи жилого помещения условия о перечне и правах лиц, сохраняющих права на пользование жилым помещением после его отчуждения; предложена концепция заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений, расчетов между продавцом и покупателем с использованием расчетно-кассовых центров, созданных при регистрационных органах; даны конкретные научные и практические рекомендации по совершенствованию нормативной базы, регулирующей отношения, возникающие из договора купли-продажи жилых помещений. Новизна отдельных выводов диссертации предопределила выбор положений, выносимых на защиту:
1. По функциональному назначению предлагается классифицировать на жилые и нежилые не только рукотворные объекты недвижимости, но и земельные участки. Это обеспечит единство правового режима и гражданско-правового оборота земельного участка и созданного на нем объекта недвижимости. Критерием выделения жилой недвижимости должна быть предназначенность для проживания. Под предназначенностью для проживания как научной категорией автор предлагает понимать определенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании сведений государственного кадастрового учета функцию недвижимости – возможность ее использования исключительно в целях проживания либо строительства объектов для проживания, а также в иных целях, связанных с проживанием и допускаемых в федеральном законе либо в предусмотренном им порядке.
2. Объектами купли-продажи жилой недвижимости могут быть жилой дом, квартира, комната, жилой земельный участок, домовладение, жилое здание. Жилой земельный участок – это земельный участок категории земли населенных пунктов в составе жилых зон, предназначенный для застройки объектами жилой недвижимости либо занятый объектом жилой недвижимости, прошедший государственный кадастровый учет. Домовладение – вид жилой недвижимости, сложная вещь, состоящая из земельного участка в установленных границах, и находящихся на нем жилого дома и иных хозяйственных построек, прошедшая государственный кадастровый учет.
3. Значение термина «жилое помещение» для определения объектов недвижимости по назначению, к которым применяется специальный правовой режим, предлагается понимать в широком и узком смыслах. В широком смысле под жилыми помещениями следует понимать объекты недвижимости, относящиеся к жилым, т.е. термин «жилое помещение» нужно использовать как синоним словосочетаний «жилая недвижимость», «недвижимость в жилищной сфере». В узком смысле понятие «жилое помещение» предлагается использовать в законодательстве для обозначения видов жилой недвижимости: квартиры, комнаты.
4. Необходимо внести в законодательство норму о праве преимущественной покупки жилой недвижимости лиц, сохраняющих права пользования жилой недвижимостью после ее отчуждения. Условие о перечне данных лиц не является существенным для договора купли-продажи жилого помещения.
5. Следует внести в законодательство норму, согласно которой запись об ограниченном вещном праве пользования жилым помещением членом семьи собственника, отказавшимся от приватизации, осуществляется при государственной регистрации ранее возникшего права собственности в результате приватизации.
6. Ситуация с возможностью принудительной продажи доли в праве собственности на жилые помещения и выплатой компенсации остальным сособственникам должна быть решена посредством закрепления в законодательстве механизма принудительного обмена на жилые помещения более низкой стоимости.
7. Целесообразно скорректировать законодательство в части перфекции договора. Договор купли-продажи жилого помещения должен вступать в силу с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям в предусмотренной законом форме. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, с момента которой становится обязательным для третьих лиц.
8. Необходимо создать механизм контроля со стороны государства реальности исполнения сторонами своих обязательств по договору и закрепить его в законодательстве. Предлагается расчет между продавцов и покупателем по договору купли-продажи жилого помещения осуществлять с использованием расчетно-кассовых центров, созданных при регистрационных органах, поступившие от покупателя денежные средства хранить в кассе расчетно-кассового центра и выдавать продавцу при получении документов после государственной регистрации права собственности покупателя. При этом датой регистрации права собственности покупателя должна стать дата подписания передаточного акта вне зависимости от даты выдачи документов о регистрации.
Теоретическая и практическая значимость исследования определяется его актуальностью, а также теоретическими выводами и предложениями по совершенствованию гражданского законодательства. Изложенные в диссертации положения могут быть использованы: в законодательной деятельности при разработке нормативных актов, регулирующих отношения купли-продажи жилой недвижимости; при разрешении споров между физическими и юридическими лицами о правах на жилую недвижимость; для развития науки гражданского права; при подготовке научных работ и учебно-методических комплексов по рассматриваемым проблемам; в учебном процессе при преподавании курса гражданского права и спецкурса по сделкам с недвижимостью.
Апробация работы. Результаты исследования обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права.
Основные положения и выводы, сформулированные в диссертации, обсуждались на межвузовских научно-практических конференциях и круглых столах в 2006 - 2011 гг. Материалы диссертации отражены автором в научных статьях, три из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.
Результаты исследования использовались при чтении лекций и ведении семинарских занятий по спецкурсу «Сделки с недвижимостью» на юридическом факультете Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского, а также в практической деятельности автора при представлении интересов граждан и юридических лиц в судах при разрешении гражданско-правовых споров.
Структура работы состоит из введения, трех глав, объединяющих одиннадцать параграфов, и списка использованной литературы.
Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ
Следуя терминологии российского законодателя, применительно к объектам жилой недвижимости используется правовая категория «жилые помещения» в собирательном значении. К жилым помещениям относятся, как собственно помещение - комната, квартира, так и жилой дом - строение, не являющееся помещением. Законодатель употребляет термин «жилое помещение» в качестве родового понятия (п. 1 ст. 673 ГК РФ), охватывающего все виды жилых помещений, в качестве видового понятия, обозначающего отдельно взятый дом, квартиру, комнату (ст. 558 ГК РФ) .
Наряду с термином «жилое помещение» законодатель применяет термин «жилище» (ст. 25 Конституции РФ, ст. ст. 1,3 ЖК РФ, ст. 602 ГК РФ), «жилье» (Положение о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утв. Постановлением правительства РФ от 02.08.1999 № 887 ), «недвижимость в жилищной сфере» (ст. 2 ЖК РФ). И если понятие «жилое помещение» определено в ст. 15 ЖК РФ, то определений «жилище», «жилье», «недвижимость в жилищной сфере» действующее законодательство не содержит, хотя применяет последние как равнозначные по правовому смыслу с понятием «жилое помещение».
С технической точки зрения, помещение - это пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями . В законодательстве понятие «помещение» содержалось в утратившим силу в связи с принятием ЖК РФ Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 г. (в ред. от 21.03.2002 г.)9 и во Временной методике оценки жилых помещений, утвержденной Приказом Минстроя России от 30.10.1995 г № 17-11510, рекомендованной к применению временно до принятия части второй ГК РФ и ЖК РФ. В данных нормативных актах помещение определялось как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей.
Представляется, что термины «жилище», «жилье», «недвижимость в жилищной сфере» по смысловому содержанию шире понятия «жилое помещение» и включает в себя как с технической, так и с юридической точки зрения все объекты жилой недвижимости.
Категория «жилище» трансзаконодательная, в связи с чем достаточно многозначительная и межотраслевая. Понятие «жилище» используется в Конституции РФ (ст. 40)11, Конвенции о защите прав человека и основных свобод (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (с изм. от 13.05.2004) (вместе с «Протоколом [№ 1]» (Подписан в г. Париже 20.03.1952), «Протоколом № 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней» (Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963), «Протоколом № 7» (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984))12, ратифицированной в Российской Федерации Федеральным законом от 30.03.1998 № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней»13. Согласно практике Европейского суда по правам человека жилищем может служить будка, фургон, сарай, пещера либо другое убежище, используемое в качестве жилья.
Как верно отмечает Халдеев А.В., «в практике Европейского суда по правам человека наряду с жилыми и нежилыми помещениями, жилищем признаются передвижные фургоны цыган, традиционно используемые ими в соответствии с их образом жизни, и транспортные средства журналистов, связанные с личной жизнью по роду их деятельности. В то же время жилищем заявителя не признаются такие объекты, как земельные участки, на которых планировалось построить дом, либо в целом территория страны, где человек вырос и где когда-то жила его семья, однако сам он уже не живет»14. Таким образом, при толковании Европейским судом понятия «жилище» учитывается признак использования для проживания, т.е. личная субъективна связь заявителя с жилищем.
В специальной литературе обосновывались различные предложения о целесообразности замены терминов для обозначения видов объектов недвижимости, относящихся к жилым по функциональному назначению, с «жилые помещения» на «жилая недвижимость», «недвижимость в жилищной сфере»15.
В смысловом понимании понятие «жилое помещение» более подходит для обозначения квартиры в многоквартирном доме или комнаты в коммунальной квартире, сложно конечно с точки зрения русского языка жилой дом назвать жилым помещением. В тоже время замена юридической терминологии без изменения содержания не отвечает целям правового регулирования. Гораздо более важно, определение классифицирующих признаков жилых объектов как вида недвижимых вещей и особенностей их правового режима.
К тому же, многосмысловое понимание одного и того же термина российскому законодательству уже известно. Термин «договор» употребляется в нескольких значениях. «Помимо того, что так именуется соглашение сторон, иногда под договором понимают само обязательство, возникшее из такого соглашения, а в некоторых случаях этот термин обозначает документ, фиксирующий факт возникновения обязательства по воле его участников»16. По мнению О.А. Красавчикова, «в нашем гражданском законодательстве, а равно в науке права при употреблении термина «договор» смешиваются два разных понятия; договора как юридического факта и как формы существования правоотношения.... Не вызывает сомнения, что подобное разночтение одного и того же термина не может не привести к различным недоразумениям и затруднениям теоретического и практического порядка»17. Однако, диссертанту более импонирует иное мнение, что «в праве вообще, в гражданском в частности, охват различных понятий одним и тем же термином - весьма распространенная практика. В качестве примера можно указать на «обязательство» («обязательство» - правоотношение и «обязательство» -элемент правоотношения), «предприятие» (предприятие как объект и как субъект права), само «право» (право в объективном и в субъективном смысле) и др. Таким образом, думается, что использование в различных вариантах термина «договор» никаких неудобств не влечет. Необходимо лишь иметь в виду, что речь идет об омонимах» .
Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений
Ранее действующее законодательство для совершения сделок купли-продажи жилой недвижимости предусматривало нотариальную форму135.
Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилой недвижимости существенно сужают гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией РФ (ст. 8,35,45,48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности136.
По-мнению Н.А. Сыродоева, с целью заменить собой нотариальную форму сделок, в ГК РФ была введена государственная регистрация сделок с недвижимостью. Трудно отрицать, что одним из мотивов такого шага действительно было желание уйти от высоких пошлин, которые нужно было платить нотариусам за удостоверение сделки137.
Представляется, что действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, заключающих договор. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия договора продажи недвижимости. Нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему с тем, чтобы юридическая осведомленность не могла быть использована им во вред.
Все перечисленные функции согласно ГК РФ (ст. 131,164) возлагаются на государственные органы, регистрирующие недвижимость и сделки с ней. Регистрационными органами также должна проводиться правовая экспертиза предоставленных на регистрацию документов и проверяется законность заключаемого договора, а также устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными.
Сыродоев Н.А. Регистрация права на землю и другое недвижимое имущество. С. 93. По мнению Козлова С.С., Воронина И.К., отмена правил об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок с недвижимым имуществом, не означает возложения функций нотариата на органы государственной регистрации. В органы государственной регистрации представляются уже надлежащим образом оформленные и подписанные сторонами документы. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации. Регистрационные органы обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы138.
Государство все бремя ответственности за законность сделки берет на себя. Однако всем известно, что в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья деятельность застрахована. В соответствии со ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации прав» органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут системы «Консультант Плюс». ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме. Однако, умышленные или неосторожные действия государственных регистраторов, связанные с ненадлежащем исполнением ими своих обязанностей, трудно доказуемы. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст. 17 Основ законодательства о нотариате140 несет полную имущественную ответственность за законность сделки.
Сторонники заключения договоров купли-продажи недвижимости в простой письменной форме придерживаются мнения, что этим они оградят граждан от лишних расходов на нотариальное оформление договоров141.
«Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости либо заключать договоры в простой письменной форме. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью "сэкономить" на уплате нотариальной пошлины или тарифа, которая установлена от суммы сделки. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей фактически уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения Сыродоев Н.А. Регистрация права на землю и другое недвижимое имущество. С. 93. государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде», -пишут Козлов С.С., Воронин И.К.142
Однако услуги адвокатов для составления юридически грамотного договора стоят намного дороже. Нотариус за нотариальное оформление берет 1,5 % от суммы сделки.
ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение договоров продажи жилой недвижимости, разрешает также и продажу жилья по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требуемых нотариальной формы. Закон не говорит о необходимости выдаче нотариально удостоверенной доверенности для совершения сделок, требующих обязательной государственной регистрации.
Отсутствие обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости также отрицательно сказывается на международном авторитете России, являющейся членом Европейского сообщества и Международного союза латинского нотариата143. Требования к гражданскому законодательству, установленные этими организациями, предусматривают нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, а отмена этой процедуры в РФ может повлечь существенный экономический ущерб (например, при привлечении иностранных инвестиций или получении кредитов в зарубежных банках).
Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения покупателю
Продавец в договоре купли-продажи доли в праве собственности на жилые помещения ограничен правом преимущественной покупки других сособственников. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием всех выше перечисленных условий. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут ее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя.
Эта процедура является универсальной и применяется не только при продаже доли в праве собственности на жилую недвижимость. Следует согласиться с Кузнецовой Л.В., что, казалось бы, совершенно определенная процедура сопряжена с целым рядом спорных, а иногда и неразрешимых вопросов212. В первую очередь, трудности возникают с порядком и формой направления извещения о продаже. В силу прямого указания закона (ст. 250 ГК РФ) извещение должно быть составлено в письменной форме и отправлено по почте с уведомлением о вручении или передано непосредственно под роспись участника общей долевой собственности. Вопросы могут возникнуть с адресом направления извещения. Логично предположить, что это должен быть адрес места жительства сособственника.
Но ведь по данному адресу сособственник может не проживать. В этом случае, логично предложение Толчеева Н.; «Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представил доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК»213. Однако, даже извещение по последнему известному месту жительства не дает покупателю доли гарантии, что сособственник, имеющий право преимущественной покупки, не появится и не предъявит иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Интересно данный вопрос рещается в германском праве. Согласно ст. 1104 ГГУ в случае неизвестности места нахождения лица - обладателя права преимущественной покупки, суд может принять решение об исключении его прав. При этом право преимущественной покупки прекращается.
Целесообразно перенести опыт германского права в российскую правовую действительность. Факт неизвестности места нахождения лица, участника общей долевой собственности, можно устанавливать в судебном порядке посредством особого производства, путем установления факта, имеющего юридическое значение. Рещение суда гарантировало бы покупателю доли защиту от иска собственника о переводе прав и обязанностей покупателя.
Одним из вариантов уведомления сособственников может быть передача уведомления через нотариуса. Так, в силу нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. В этом случае, заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств, что может решить проблему с неизвестностью почтового адреса или намеренным неполучением уведомления. Расходы, связанные с использованием технических средств для передачи заявлений, оплачивает лицо, по просьбе которого совершается нотариальное действие. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления, которое будет являться доказательством надлежащего исполнения обязанности продавца уведомить о праве преимущественной покупки.
Исполнение покупателем обязанности принять и оплатить жилое помещение
Необходимо учитывать, что скрытые недостатки жилой недвижимости, как правило, связаны с недочетами строительства, и не могут быть выявлены путем зрительного осмотра.
Законодательное регулирование последствий продажи жилой недвижимости ненадлежащего качества сводится к применению общих последствий в виде; соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Кроме того, в случае существенного нарушения требований к качеству (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы (ст. ст. 475, 557 ГК РФ). При этом недостатки должны быть обнаружены в пределах двух лет со дня передачи жилой недвижимости покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. По смыслу данной нормы, продавец отвечает как за скрытые недостатки, так и за явные.
Представляется, что в случае продажи жилой недвижимости, не соответствующей нормативным критериям пригодности для проживания, сделка купли-продажи должна признаваться недействительной по иску покупателя как сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, если в договоре нет оговорки, что покупатель согласился на приобретение не пригодной для проживания недвижимости.
Недостатки жилой недвижимости должны быть квалифицированы на явные и скрытые. Скрытие недостатки могут быть определены по аналогии с определением, указанном в ст. 1726 Гражданском кодексе Квебека. Скрытыми являются недостатки, которые возможно установить исключительно экспертным путем. Продавец отвечает за скрытые недостатки, возникшие до передачи имущества покупателю, если не докажет, что в соответствие с условиями договора купли-продажи покупатель согласился купить недвижимость с недостатками. За явные недостатки продавец отвечает в случае, если они отражены в передаточном акте и не соответствуют качеству имущества, отраженному в договоре купли-продажи. В иных случаях продавец не отвечает за явные недостатки. В соответствии со ст. 1726 Гражданского кодекса Квебека явным недостатком является недостаток, который может быть обнаружен осмотрительным и заботливым покупателем без необходимости прибегать к помощи экспертов. В российском гражданском законодательстве может быть сформулирована аналогичная норма.
Продавец обязан передать покупателю жилую недвижимость свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять недвижимость, обремененную правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (ст. 460 ГК РФ) . В случае, если обязательство исполнено и с одной, и с другой стороны, покупатель имеет право либо требовать уменьшения покупной цены, либо требовать признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, имеющей существенное значение.
По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить272. Его поддерживает Скловский К.И.: «Это свойство купли-продажи - освобождение продавца от обязанности доказывания собственности - на самом деле лежит гораздо глубже, чем может показаться: на нем в значительной мере выстраивается весь гражданский оборот. Не говоря уже о совершенно справедливом замечании Б.Б. Черепахина о практической невозможности существования оборота в условиях непременной легитимации продавцов как собственников, без этих свойств купли-продажи утратила бы существование и ключевая для оборота фигура добросовестного приобретателя, равно как и само понятие добросовестного приобретения»273.
Согласно ст. 461 ГК РФ при изъятии недвижимости у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Проблемы применения данной нормы возникают при истребовании имущества от последнего покупателя собственником, если имущество последовательно отчуждалось несколько раз.
Приведу пример судебного спора274. Наследники покойного Скрипника Ф.С. обратились в суд к Луговской Н.Б., которая по данным ЕГПР являлась собственником квартиры в городе Омске, ранее принадлежавшей покойному Скрипнику. В судебном заседании выяснилось, что неустановленное лицо по паспорту покойного Скрипника продало квартиру Гусарову Ю.А. Гусаров Ю.А. в свою очередь продал квартиру Горбачеву ГГ., который впоследствии совершил сделку купли-продажи с Яшкиной Е.А. Последняя продала спорную квартиру Луговской, которая и являлась ответчиком по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Решением Куйбышевского районного суда от 15 января 2009 г. квартира была истребована из незаконного владения Луговской и передана наследникам собственника. Решение оставлено без изменения Определением Омского областного суда от 11 марта 2009 г. Определением Президиума Омского Областного суда от 12 мая 2009 г. отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения по существу в судебном заседании суда надзорной инстанции. Аналогичные судебные акты приняты по надзорным жалобам в Судебной коллегии по гражданским делам и Президиуме Верховного Суда РФ. По мнению суда кассационной инстанции, т.к. спорная квартира выбыла помимо воли собственника, наследников по закону, сделка купли-продажи квартиры является ничтожной. Т.к. в силу ст.ст. 166, 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, недействительна с момента совершения и не влечет юридических последствий, суд кассационной инстанции сделал вывод о ничтожности всех последующих сделок, а, следовательно, и об отсутствии у Яшкиной Е.А (последний продавец) прав по распоряжению имуществом.
