Содержание к диссертации
Введение
1 Вещные права на нежилые помещения в гражданском праве зарубежных стран, дореволюционной, советской и современной России 15
1.1 Права на помещения в строениях в зарубежных правопорядках 15
1.2 Проблема вещных прав на нежилые помещения в отечественном гражданском праве 26
1.3 Основные научные концепции решения проблемы гражданской оборотоспособности нежилых помещений 33
2 Понятие и признаки нежилого помещения 58
2.1 Нежилое помещение — часть строения 58
2.2 Наличие установленных границ как признак нежилого помещения. Раздел недвижимой вещи 69
2.3 Изолированность как требование к установлению границ нежилого помещения 79
2.4 Назначение нежилого помещения 98
2.5 Соотношение нежилого помещения и предметов, находящихся в пределах его пространства 111
2.6 Порядок раздела нежилого здания на нежилые помещения 118
3 Гражданско-правовой режим объектов общего пользования в нежилом строении 133
3.1 Модели правового режима объектов общего пользования в строении, не предполагающие создание общего имущества 133
3.2 Общее имущество в нежилом строении 148
3.3 Юридические последствия ненадлежащего содержания нежилого строения собственниками нежилых помещений в нём 162
4 Права собственника нежилого помещения на земельный участок 167
4.1 Соотношение права на нежилое помещение в строении и права на земельный участок под ним 167
4.2 Способы обеспечения собственника нежилого помещения правом на земельный участок 173
Заключение 195
Список использованных источников и литературы 202
- Права на помещения в строениях в зарубежных правопорядках
- Нежилое помещение — часть строения
- Модели правового режима объектов общего пользования в строении, не предполагающие создание общего имущества
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Стабильный гражданский оборот недвижимости, имеющей, как правило, повышенную стоимость по сравнению с другими объектами гражданских прав, является одним из основных условий стабильности правопорядка в целом. В свою очередь, устойчивость гражданского оборота зависит от качества и полноты законодательного регулирования соответствующих общественных отношений, что в значительной мере обеспечивается уровнем их научного исследования.
Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости имеет свою специфику, обусловленную особыми свойствами этого имущества. Кроме того, различные виды недвижимых вещей (земельные участки, жилые помещения, объекты незавершённого строительства и др.) имеют существенные особенности, которые также учитываются при правовом регулировании соответствующих общественных отношений. Специфике вещных прав на нежилые помещения законодателем уделяется недостаточно внимания. При этом нежилые помещения успели повсеместно проникнуть в гражданский оборот в качестве отдельных объектов вещных прав, в том числе права собственности. Отсутствие рационального правового регулирования соответствующих общественных отношений привело, в частности, к тому, что на сегодняшний день расположенные в одном нежилом строении коридоры, туалеты, холлы, чердаки, технические этажи и другие подобные части строения, изначально не предназначенные для самостоятельного использования, могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками обслуживаемых ими помещений. Между такими соседями на практике возникают многочисленные споры. Правоприменительная практика не может прийти к единообразию в их разрешении, что дестабилизирует гражданский оборот в соответствующей части. Не решена на законодательном уровне и проблема распределения обязанностей по техническому обслуживанию нежилых строений между собственниками нежилых помещений в них. Это способствует ненадлежащему содержанию нежилых строений и, как следствие, может повлечь причинение вреда жизни и здоровью граждан, имуществу физических и юридических лиц.
Отмеченные проблемы правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений не остались без внимания со стороны науки гражданского права. Однако между учёными не достигнуто единства мнений по одному из самых существенных вопросов - вопросу о том, следует ли признавать нежилые помещения самостоятельными объектами вещных прав. В работах, касающихся гражданско-правового режима нежилых помещений, рассматриваются, в основном, разнообразные практические проблемы, в меньшей степени затрагиваются проблемы теории, а согласованность в подходах к этим двум группам проблем отсутствует. Из-за отсутствия единой исходной концепции, принимаемой за основу, результаты таких исследований не корреспондируют друг другу.
Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства были подготовлены Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002 г.), Концепция совершенствования общих положений ГК РФ (2009 г.) и Концепция развития законодательства о вещном праве (2009 г.), в которых уделяется внимание вопросам правового режима нежилых помещений. Однако высказываемые авторами Концепций предложения законодателем до сих пор не восприняты. Изложенное указывает на отсутствие должной степени разработанности темы, научной обоснованности предлагаемых решений. Разработке правового режима нежилых помещений, под которым понимаются установленные нормами права порядок и основания возникновения, изменения, прекращения, ограничения и осуществления прав и обязанностей по поводу этих объектов, должно предшествовать теоретическое исследование понятия нежилого помещения как объекта гражданских прав и его особенностей, взаимосвязей в системе объектов гражданских прав.
Объектом исследования выступает система общественных отношений, имеющих имущественный характер и возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями.
Предметом исследования являются нормы законодательства дореволюционной, советской и современной России, регулирующие отношения по поводу нежилых помещений, а также практика применения этих норм права.
Основные цели работы заключаются в выявлении имеющих юридическое значение особенностей нежилых помещений, в установлении круга проблем практического и теоретического характера, связанных с признанием нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости, и их решении, в определении наиболее рациональной модели вещных прав на нежилые помещения и формулировании в связи с этим предложений по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики, в создании единой концепции нежилого помещения как объекта недвижимости в гражданском праве, объясняющей выявленные закономерности. К целям настоящей работы не относится рассмотрение особенностей отдельных видов сделок по поводу нежилых помещений.
Поставленные цели обусловливают необходимость решения следующих задач:
исследовать дореволюционное, советское и современное законодательство России, устанавливающее особенности возникновения, осуществления и прекращения вещных прав на нежилые помещения в строениях, выявить пробелы, противоречия и иные недостатки действующего законодательства;
исследовать правоприменительную (судебную) практику, отражающую проблемы правового режима нежилых помещений, выявить трудности и недостатки в правоприменительной практике;
рассмотреть имеющиеся подходы к правовому режиму нежилых помещений, дать сравнительную характеристику подходов к понятию жилого и нежилого помещения (сравнительно-правовой аспект);
предложить и обосновать определение понятия нежилого помещения как объекта недвижимости;
обосновать юридически значимое соотношение понятий «здание», «строение» и «нежилое помещение», исследовать раздел недвижимой вещи как юридическое явление;
выявить общие закономерности, присущие правовому регулированию отношений по поводу недвижимости, и применить их к регулированию отношений по поводу нежилых помещений;
разработать принципиальные основы правового режима нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости;
разработать предложения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения, направленные на устранение имеющихся проблем правового режима нежилых помещений.
Поставленные задачи обусловили использование как общенаучных методов исследования (методы анализа и синтеза в их взаимосвязи, системный подход, функциональный метод, исторический метод), так и частнонаучных (сравнительно-правовой метод, формально-юридический метод, метод моделирования). Применение данных методов в совокупности позволило рассмотреть все существенные стороны изучаемых явлений и закономерности их развития. Исходя из цели работы и поставленных задач, исследование построено на основе принципа восхождения от конкретного (анализ законодательства и правоприменительной практики) к абстрактному (теоретические обобщения).
В настоящей диссертации в качестве теоретической основы использованы
работы учёных-юристов, внесших свой вклад в развитие дореволюционной отечест
венной цивилистики (К. Н. Анненков, Е. В. Васьковский, Н. Л. Дювернуа,
В. Б. Ельяшевич, Л. А. Кассо, Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, И. А. Покровский,
Ф. К. Савиньи, В. И. Синайский, В. М. Хвостов, Г. Ф. Шершеневич и др.), а также
работы советских и современных цивилистов (С. С. Алексеев, В. С. Белых,
М. И. Брагинский, С. Н. Братусь, И. Л. Брауде, В. В. Витрянский, Д. М. Генкин,
Б. М. Гонгало, С. П. Гришаев, В. С. Ем, Ю. Г. Жариков, С. А. Зинченко, А. А. Ива
нов, И. А. Иконицкая, Т. И. Илларионова, О. С. Иоффе, Н. Ф. Качур, О. М. Козырь,
Л. Т. Кокоева, С. М. Корнеев, О. А. Красавчиков, П. В. Крашенинников, И. Д. Кузь
мина, В. А. Лапач, А. А. Маковская, М. Н. Малеина, Р. П. Мананкова, М. Г. Ма-
севич, Е. Л. Невзгодина, И. Б. Новицкий, В. В. Ровный, Р. Саватье, О. Н. Садиков,
В. И. Сенчищев, А. П. Сергеев, К. И. Скловский, В. Л. Слесарев, С. А. Степанов,
Е. А. Суханов, Ю. А. Тихомиров, Ю. К. Толстой, Е. М. Тужилова-Орданская,
Д. О. Тузов, А. П. Фоков, Р. О. Халфина, Б. Л. Хаскельберг, Б. Б. Черепахин,
Е. А. Чефранова, В. В. Чубаров, Г. В. Чубуков, Л. В. Щенникова, А. М. Эр-
делевский, В. Ф. Яковлев и др.). В целях сравнительного правоведения использова-
ны работы зарубежных учёных (Cornelius van der Merwe, Luis Muniz-Arguelles, J. Webster).
Нормативно-правовой базой диссертации являются Конституция РФ, ГК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ, другие федеральные законы, подзаконные нормативные правовые акты, разъяснения и обобщения судебной практики, содержащиеся в правовых актах Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации.
Эмпирической основой исследования являются данные, полученные в результате обобщения практики по гражданским делам, рассмотренным на территории России Федеральными арбитражными судами округов, а также Верховным и Высшим Арбитражным Судами РФ, данные практики органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных государственных и муниципальных органов.
Научная новизна настоящей работы заключается в оригинальном авторском подходе к определению понятия и признаков нежилого помещения, в анализе взаимосвязей нежилого помещения с земельным участком и со зданием в системе объектов гражданских прав. На основании сделанных теоретических выводов предлагаются изменения в действующее законодательство, направленные на решение возникающих на практике проблем, которые связаны с разделом нежилых зданий и государственной регистрацией прав на нежилые помещения, содержанием в надлежащем состоянии нежилых строений, определяются пути дальнейшего развития гражданского законодательства, устанавливающего правовой режим нежилых помещений.
Сделанные в ходе диссертационного исследования выводы позволили сформулировать следующие положения, выносимые на защиту:
1. В результате выделения в здании жилых и нежилых помещений оно, оставаясь предметом материального мира, перестаёт существовать как единый объект гражданских прав. Для обозначения такого предмета материального мира предлагается использовать специальное понятие, обозначаемое термином «строение» и подразумевающее отдельно стоящий завершённый строительством правомерно возведённый объект (инженерно-строительные объёмы), перемещение которого невозможно
без несоразмерного ущерба его назначению, но который при этом не признаётся объектом гражданских прав в соответствии с законом. Нежилое или жилое помещение как объект гражданских прав может существовать только в составе строения, но не здания.
Нежилое помещение - это часть строения в определённых в установленном законом порядке границах, признанная компетентным органом предназначенной для использования в целях, не связанных с постоянным проживанием граждан, в состав которой входят часть пространства внутри строения, а также предназначенные исключительно для её обслуживания части инженерных коммуникаций и конструкций строения и материальные элементы внутренней отделки.
Для наступления юридических последствий раздела недвижимой вещи необходим юридический состав, включающий в себя следующие юридические факты: а) волеизъявление (односторонняя сделка) собственника разделяемой вещи, или соглашение её сособственников, или решение суда; б) постановка образуемых объектов недвижимости на кадастровый учёт; в) государственная регистрация возникновения прав на них и прекращения права на разделяемую недвижимую вещь в связи с прекращением этой вещи в качестве единого объекта гражданских прав.
Образуемое любым способом нежилое помещение должно соответствовать требованию изолированности, которое означает, что нежилое помещение: 1) должно отделяться от других помещений в строении строительными конструкциями либо его границы должны быть обозначены тем же способом, что и границы других нежилых помещений в этом строении или в обособленной части этого строения; 2) должно иметь самостоятельный выход в места общего пользования или за пределы строения; 3) не должно являться местом доступа в другие жилые или нежилые помещения в строении; 4) не должно иметь в своих границах узлов обслуживания инженерных коммуникаций и приборов управления инженерными коммуникациями, используемых для обеспечения эксплуатации более одного жилого или нежилого помещения в строении; 5) границы нежилого помещения должны быть замкнуты.
Признаком недвижимости является не только прочная связь с землёй, означающая невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, но и на-
личие определённых в установленном порядке пространственных границ, с помощью которых недвижимые вещи отделяются друг от друга.
Одним из способов образования нежилых помещений предлагается считать перераспределение помещений в строении. Перераспределением помещений является изменение границ между нежилыми помещениями в строении, в результате которого из нескольких смежных помещений в строении образуется нескольких других смежных нежилых помещений с иными границами.
Переоборудование нежилого помещения в строении (например, из складского в торговое), перепланировка и иные действия, не влекущие изменение его пространственных границ и не являющиеся реконструкцией строения, не могут повлиять на юридическое тождество нежилого помещения самому себе и не приводят к созданию нового нежилого помещения вместо прежнего, поэтому возможность виндикации такого нежилого помещения сохраняется. Иной подход позволил бы недобросовестному приобретателю нежилого помещения, осуществившему его переоборудование, в обход закона лишить собственника юридической возможности истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.
Обосновываются отличия классификации вещей на делимые и неделимые (ст. 133 ГКРФ) от классификации вещей на вещи, раздел которых не запрещён, и вещи, не подлежащие разделу. Основанием признания вещи не подлежащей разделу является наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств: 1) несоответствие одного или нескольких из образуемых при её разделе объектов установленным законодательством требованиям; 2) соответствующее ограничение правомочий собственника разделяемой вещи законом или правами других лиц.
Наиболее рациональной моделью правового режима объектов общего пользования в нежилом строении является модель права общей долевой собственности с теми же особенностями, которые предусмотрены для общего имущества в многоквартирном доме, а именно: право собственности на нежилое помещение и доля в праве собственности на общее имущество в нежилом строении имеют общую юридическую судьбу (являются единым объектом гражданского оборота); положения о праве преимущественной покупки доли, о выделе доли и о разделе общего имущества не применяются в отношении данного вида общей собственности; устанавлива-
ется особый порядок управления общим имуществом. Но такой правовой режим нельзя распространить на объекты общего пользования в уже разделённых на помещения нежилых строениях, поскольку эти части строения вследствие несовершенства законодательства во многих случаях уже являются объектами права индивидуальной собственности, прекращение которого без согласия правообладателя нарушает принцип неприкосновенности частной собственности.
10.Нежилое помещение в строении находится в прочной связи с земельным участком, поскольку нежилое помещение как объект гражданских прав включает в себя занимаемое им пространство, равно как и земельный участок как объект гражданских прав включает в себя пространство над и под земной поверхностью. Эта фактическая связь влечёт необходимость обременить право собственности на земельный участок, чтобы дать собственнику нежилого помещения юридическую возможность беспрепятственно осуществлять своё право собственности.
11 .При множественности объектов недвижимости на одном земельном участке оптимальным является предоставление собственникам недвижимостей права общей долевой собственности на земельный участок. В случаях, когда предоставление такого права невозможно, аргументируется преимущество аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по сравнению с предоставлением владельцам недвижимостей отдельных, не связанных формально между собой прав на земельный участок (например, сервитутов).
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства, практики его применения, при дальнейшем научном исследовании проблем правового режима нежилых помещений и недвижимости в целом, а также при проведении учебных занятий по курсу гражданского права, спецкурсу «Сделки с недвижимостью» и другим.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права юридического факультета Омского государственного университета, там же прошли её рецензирование и обсуждение. Основные положения и рекомендации, содержащиеся в диссертации, опубликованы в научных статьях, roll
ложены в виде докладов на научно-практических конференциях, в том числе имеющих статус международных, использованы при чтении лекций по спецкурсу «Сделки с недвижимостью» на юридическом факультете ОмГУ.
Структура работы определяется целью и задачами проведённого исследования. Работа состоит из списка сокращений и условных обозначений, введения, четырёх глав, объединяющих четырнадцать параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.
Права на помещения в строениях в зарубежных правопорядках
Помещения в строении — очень специфический объект. Возможность существования данного объекта в качестве самостоятельного объекта вещных прав признаётся далеко не всеми цивилистами, не во всех правопорядках и вызывает множество споров в науке гражданского права. Вовлечение помещений в строениях в гражданский оборот является следствием длительного развития гражданского права, и, исходя из общепринятой традиции, историю рассматриваемого правового явления следует начать с римского права.
Большинство видов объектов, признаваемых современными правовыми системами объектами недвижимости, были допущены римским правом к участию в обороте. Римское право знало деление имущества (вещей, res) на движимое и недвижимое (res mobiles и res immobiles) . Любая недвижимость, расположенная на земельном участке, признавалась частью этого земельного участка, естественной или искусственной, и её правовой режим подчинялся принципу superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью14. Таким образом, в римском праве строения не являлись вещью, отличной от земельного участка под ними, и участвовать в обороте отдельно от земельного участка не могли. Соответственно, не могло быть и права собственности на помещения в строении, поскольку всё строение, включая все помещения в нём, являлось «приращением» земельного участка.
В Риме существовала практика, когда несколько лиц проживали в разных помещениях в одном строении. В таком случае владение всем домом признавалось за тем, кто владеет земельным участком под ним15, а возможность других лиц пользоваться отдельными помещениями в строении обеспечивалась посредством прав, отличных от права собственности. В частности, этаж, возведённый на чужом здании, мог быть предметом суперфиция16. Л. А. Кассо указывал на несостоятельность попыток обосновать существование «поэтажной» собственности в римском праве, обращая внимание на то, что «единственный веский довод для этой конструкции найден в римско-сирийском сборнике, составленном в V веке после Рождества Христова для восточной части империи, т.е. в такую эпоху, когда точность юридического выражения обыкновенно отсутствовала в законе; и, кроме того, вряд ли можно придавать местному узаконению значение общепринятого в Риме правила»17.
Текст Дигест Юстиниана (перевод И. С. Перетерского) даёт основание полагать, что раздел строения на самостоятельные объекты, пусть и не представляющие собой этажи, мог иметь место по римскому праву. Так, в Дигестах упоминается следующее правило: «Если кто-либо передаёт часть здания или часть имения, то не может быть установлен сервитут, так как сервитут не может быть возложен по частям и (не может быть так) приобретён. Конечно, если он разделит имение на участки и передаст выделенный участок, то на участок может быть установлен сервитут, так как это (участок) не часть имения, но имение. Это можно сказать и о зданиях: если собственник путём устройства средней стены разделит один дом на два, как это многие делают: ибо и здесь следует признать, что имеется два дома...»18. В данном случае речь идёт о разделе строения вертикальной стеной («средней стеной»), т.е. раздел осуществляется «по вертикали». Каждая из частей строения, получившая самостоятельность в результате раздела, имеет общую стену с другой частью и собственную вертикальную проекцию на земельный участок, не пересекающуюся с проекцией соседней части. Это даёт возможность разделить также и земельный участок под разделённым строением и не допустить избегаемого римлянами «скрещения» на одном земельном участке нескольких прав собственности. Принципиальным в данном случае видится то, что наличие непосредственного механического контакта между двумя искусственно созданными недвижимыми вещами уэ/се в римском праве не являлось препятствием для признания их самостоятельной оборотоспособности.
Случаи возникновения права собственности на отдельное помещение в строении получили распространение в средние века в некоторых землях Средней и Южной Германии. В этот период допускалось установление индивидуального права собственности на отдельный этаж в строении (отдельная квартира обычно занимала весь этаж целиком). В отсутствие четкого законодательного регулирования отношений таких соседей по поводу эксплуатации принадлежащих им строений возникало множество споров, что позволило современникам называть эти строения «домами ссоры».
В поисках компромисса между римской догмой и национальными правовыми воззрениями, сформировавшимися в период средневековья , правоприменительная практика Германии пыталась разрешить возникающие проблемы путём подведения режима поэтажной собственности под действие римского принципа superficies solo cedit, допуская, что собственники квартир имеют ещё и право общей собственности на земельный участок под строением . В отдельных местностях устанавливалось право общей собственности на места общего пользования и несущие конструкции строения, а доля в этом праве была неразрывно связана с правом индивидуальной собственности на соответствующую часть строения . Подобная форма совладения строением была предметом горячих дискуссий между представителями юридической общественности, правоприменение также колебалось вплоть до появления в ГГУ запрета на установление новых поэтажных прав. Однако германский законодатель не смог найти рациональных и безболезненных способов упразднения уже возникших вещных прав на помегцения в строениях: ст. 141 и ст. 182 Вводного закона к ГГУ сохранили право поэтажной собственности для тех, кто получил его от своих правопредшественников, обладавших таким правом на 1 января 1900 г,
Нежилое помещение — часть строения
Разработка концепции нежилого помещения как объекта недвижимости невозможна без принципиального решения вопроса о допустимости раздела здания. Как уже отмечалось, довод о юридической неделимости здания часто приводится в обоснование невозможности нежилого помещения быть объектом гражданских прав (самостоятельным объектом недвижимости). И, соответственно, вопрос о делимости здания является одним из основных при выборе той или иной модели вещных прав на нежилые помещения.
Представляется, что утверждение о юридической неделимости здания как основании исключения нежилых помещений из гражданского оборота не учитывает сложившуюся в теории гражданского права и в правоприменительной практике двойственность в понимании классификации вещей на делимые и неделимые.
Законодательно классификация вещей на делимые и неделимые закреплена в статье 133 ГК РФ: вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, считается неделимой. Соответственно, делимой должна признаваться вещь, раздел которой не влечёт изменения её частями первоначального назначения этой вещи. Ст. 133 ГК РФ не запрещает собственнику разделить принадлежащую ему неделимую вещь, общего запрета на раздел неделимой вещи не найти и в других нормах гражданского законодательства России. Невозможность раздела вещи без изменения её частями первоначального назначения по смыслу ст. 133ГКРФ имеет совсем другое юридическое значение, в частности: имеются особенности выдела доли в натуре в праве общей собственности на неделимую вещь (ст. 252 ГК РФ), поступление неделимой вещи в собственность нескольких лиц является основанием возникновения права общей собственности в отношении этой вещи (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Недвижимости (в том числе земельный участок) также относят к вещам , поэтому установленная ст. 133 ГК РФ классификация вещей на делимые и неделимые применима к недвижимостям.
При этом п. 4 ст. 244 ГК РФ, помимо неделимых вещей, отдельно упоминает о существовании имущества, не подлежащего разделу в силу закона, что само по себе уже даёт основание предполагать существование имущества (в том числе вещей), раздел которого не может быть осуществлён даже его единственным собственником. Одним из видов таких не подлежащих разделу в силу закона вещей являются те земельные участки, которые не могут быть разделены на части, каждая из которых соответствовала бы установленным в соответствии с законом требованиям к земельному участку (ст. 11.9 ЗКРФ127). Ныне исключённый абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ называл такие земельные участки «неделимыми», т.е. применял терминологию статьи 133 ГК РФ для обозначения совершенно другого признака, чем тот, о котором идёт речь в ст. 133 ГК РФ. Термин «неделимый земельный участок» в значении «не подлежащий разделу в силу закона земельный участок» по-прежнему употребляется в ряде нормативных актов, в том числе в ЗК РФ.
Поскольку классификация вещей на делимые и неделимые и классификация вещей на вещи, не подлежащие разделу в силу закона, и вещи, в отношении которых раздел не запрещён, отличаются друг от друга, обозначение их классификационных групп одинаковыми терминами - делимые вещи и неделимые вещи - неоправданно и является причиной такой ошибки, как отождествление понятия неделимой вещи с понятием вещи, не подлежащей разделу. На этом отождествлении и основано утверждение о том, что изменение назначения помещений при разделе нежилого здания свидетельствует о недопустимости такого раздела. Но ведь даже если признать здание неделимой вещью в смысле, придаваемом этому понятию ст. 133 ГК РФ, это совершенно не запрещает собственнику здания осуществить его раздел.
Законодателю целесообразно было бы применять различные обозначения в столь разных классификациях, избегая полисемии . Единство, общепризнанность и стабильность терминов — это требования, предъявляемые к юридической терминологии . Поэтому вещи, раздел которых не допускается законом, целесообразно именовать не подлежащими разделу в силу закона вещами, а не неделимыми вещами.
Никаких универсальных критериев отнесения вещей, в частности, зданий, к не подлежащим разделу в силу закона или, наоборот, к вещам, раздел которых не запрещён, нормативно не установлено. Законодатель также не определяет, допустим или нет раздел иных видов недвижимых вещей. Иначе говоря, на первый взгляд, неясно, требуется ли прямое указание закона для признания недвижимой вещи не подлежащей разделу, или достаточно того, что законодательно ни возможность раздела, ни порядок его осуществления не оговорены.
К сожалению, должное внимание современных цивилистов к такому юридическому явлению, как раздел вещи, за некоторыми исключениями131, отсутствует, хотя эта проблема новой не является. Н. Л. Дювернуа, рассуждая о разделе вещи, отмечал, что по своей природе любая вещь доступна физическому разделу на всё более мелкие части вплоть до атома . Г. Ф. Шершеневич, описывая классификацию вещей на раздельные и нераздельные, указывал, что «все вещи, как части внешнего мира, делимы, потому что делимость есть свойство материи», но «иногда сама природа вещи противится делению, а иногда в это вмешивается и закон».
Раздел вещи сопровождается исключением последней из оборота и вообще её юридическим исчезновением, разделяемая вещь выступает материалом для создания новых вещей. Квалификация раздела здания в качестве юридического факта (или юридического состава), влекущего юридическое прекращение существования здания и возникновение нежилых помещений как объектов права собственности, позволяет выявить критерии допустимости раздела здания. Раздел здания в таком случае является актом распоряжения собственником принадлежащей ему вещью. Возможность собственника распоряжаться своей вещью, в том числе уничтожать её, может быть ограничена только законом либо правами или охраняемыми законом интересами других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Законодательных запретов общего характера на раздел нежилых зданий не имеется. К оценке влияния раздела вещи на права и охраняемые законом интересы других лиц следует подходить в каждом случае индивидуально, хотя некоторые общие выводы можно сделать. Представляется, что при наличии у третьих лиц вещных или обязательственных прав в отношении разделяемой вещи раздел без согласия этих лиц будет нарушать их права. Ведь разделяемая вещь прекращает своё существование в качестве объекта гражданских прав, и ни одно субъективное право в отношении неё сохраниться не может.
Модели правового режима объектов общего пользования в строении, не предполагающие создание общего имущества
Переход прав на помещения, образованные в результате раздела нежилого здания, подлежит государственной регистрации. В арбитражной практике264 преобладает мнение, согласно которому собственник нежилого здания вправе произвести его раздел путём отчуждения одного из нежилых помещений без предварительной государственной регистрации прав на отчуждаемое нежилое помещение и остальные нежилые помещения. Регистрационная служба в таком случае при выделении объекта недвижимости должна внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, а также совершить другие необходимые действия без дополнительного представления собственником заявлений о государственной регистрации возникновения прав на отдельные части объекта недвижимости, прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости и уплаты государственной пошлины. Аналогичное мнение высказывает М. Г. Пискунова265. Таким образом, исходя из приведённой позиции, для отчуждения собственником нежилого здания одного из нежилых помещений в нём достаточно оформить кадастровый паспорт на отчуждаемое помещение, представить его в регистрирующий орган вместе с заявлением о регистрации перехода права собственности на помещение и иными необходимыми документами, уплатив однократно государственную пошлину. Регистрационная служба должна закрыть раздел ЕГРП на нежилое здание и открыть раздел ЕГРП на отчуждаемое нежилое помещение, в котором и сделать запись о переходе права. При внешней простоте и сокращении заявителем затрат времени и ресурсов на государственную регистрацию описанный подход оставляет нерешёнными некоторые весьма существенные вопросы. Собственник здания имеет зарегистрированное право собственности именно на здание, а не на помещения в нём, потому что юридически как объекты вещных прав одновременно не могут существовать и здание, и помещения в нём266. Отсюда следует вывод о невозможности отчуждать нежилое помещение, не осуществив его отдельный технический (кадастровый) учёт и не зарегистрировав на него предварительно право собственности . Толкование действующего законодательства также не согласуется с вышеописанной позицией арбитражной практики. Согласно пункту 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Исходя из буквального понимания данной нормы права, регистрация права собственности на образуемое при разделе нежилое помещение должна состояться ранее регистрации перехода права собственности на это помещение к другому лицу. В подтверждение данного вывода можно сослаться и на другие нормативные акты, которые применительно к отдельным случаям предписывают регистрировать право на каждый образуемый при разделе объект недвижимости до совершения с ним сделки. Например, Положение об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи (п.п. 7, 8, 9), утв. Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 г. №68 . Для заключения договора ипотеки нежилого помещения право на него также должно быть зарегистрировано предварительно270. Также И. В. Бекленищева указывает, что положения действующего гражданского законодательства не позволяют рассматривать нежилые помещения, права на которые не были оформлены, в качестве объекта гражданского оборота271. Поскольку одновременно здание и помещение в нём не могут существовать как объекты вещных прав, то утверждение о том, что собственник вправе распорядиться как всем объектом недвижимости, так и его частью, по меньшей мере, некорректно. Часть вещи вообще не названа законом в качестве объекта гражданских прав и не может отчуждаться отдельно от вещи в целом. Раздел вещи как раз и является тем юридически значимым обстоятельством, благодаря которому часть вещи становится отдельной вещью и после этого может участвовать в обороте самостоятельно. Проблема, собственно, заключается в определении момента, с которого здание моэ/сно считать разделённым, а также в определении возможности или невозможности совпадения во времени этого момента с моментом перехода права на образованный в результате раздела объект. Рассматривая раздел как основание возникновения права собственности на образуемые в результате его осуществления недвижимые вещи, необходимо соотнести его с основаниями первоначального и производного приобретения права собственности. Основные особенности оснований первоначального приобретения права собственности заключаются в том, что либо вещь становится объектом собственности впервые, либо действительность права приобретателя на вещь не зависит от действительности права предыдущего владельца , при этом право на вещь возникает независимо от воли предыдущего владельца и на первоначального приобретателя не распространяются ограничения (обременения) права собственности предыдущего владельца .
