Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Понятие и виды недвижимости в жилищной сфере
1.1. Понятие и значение недвижимости в жилищной сфере С. 19
1.2. Виды (характеристика) основных объектов недвижимости в жилищной сфере С.35
Глава II. Право собственности и иные вещные права на недвижимость в жилищной сфере (жилую недвижимость)
2.1. Право собственности на жилую недвижимость С.43
2.3. Иные вещные права на жилую недвижимость С.78
Глава III. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере и их регистрация
3.1. Приватизация жилых помещений С.83
3.2. Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений С.96
3.3. Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью С. 126
3.4. Государственная регистрация прав на жилую недвижимость и сделок с ней С. 158
Заключение С. 180
Список использованной литературы С. 184
- Понятие и значение недвижимости в жилищной сфере
- Право собственности на жилую недвижимость
- Приватизация жилых помещений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Недвижимость - центральное звено всей системы рыночных отношений. Она формирует капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в недвижимость являются инвестированием с целью получения прибыли1.
Жилая недвижимость выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения и т.п., находящиеся в собственности граждан, используются для проживания и удовлетворения других личных нужд. Деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, опираясь на экономическое понимание недвижимости, дает более узкое, по сравнению с Гражданским кодексом Российской Федерации3, определение недвижимости (ч.1 ст. 130 ГК). Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»4 - введено понятие «недвижимость в жилищной сфере».
Базисом законодательной концепции недвижимости является ее легальное определение. В основе формально-юридического определения недвижимости лежит экономическое понимание недвижимого имущества. Генезис такого понимания - в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного конституирующего признака связь с землей5.
Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц (не собственников) в отличие от пользования огромным количеством товаров, относящихся к движимому имуществу. Развитое гражданское законодательство уделяет повышенное внимание правовому регулированию сделок с недвижимостью. В силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремится контролировать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости. Поэтому операции с ней связаны с определенными процедурами, обеспечивающими учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения6.
Правовое регулирование жилой недвижимости обеспечивается ГК, ЖК РСФСР, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и другими нормативными правовыми актами. Однако реализация конституционного права граждан на жилье становится все более проблематичной. Действующее законодательство содержит противоречия, которые отражаются на правоприменительной практике, что, как следствие, ведет к обострению жилищной проблемы.
Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена:
- необходимостью анализа законодательства, регулирующего правовой режим жилой недвижимости и практики его применения, для изучения комплекса проблем, назревших в жилищной сфере и влияющих на реализацию права граждан на жилье (жилое помещение);
- необходимостью совершенствования законодательства РФ в данной области через комплексное изучение системы оборота жилой недвижимости, уточнение объектов жилой недвижимости, их правового статуса;
- потребностью совершенствования практической деятельности правоприменительных органов, участвующих в реализации системы оборота жилой недвижимости, управлении ею.
Степень разработанности проблемы. Вопросы права собственности и правового положения жилой недвижимости уже исследовались, однако - либо на базе прежнего законодательства (П.В. Крашенинников7, Н.Н.Агафонов8), либо рассматривались отдельные аспекты правового режима жилой недвижимости: приватизация (Е.Р.Сухарева9, И.В. Петрова10, Н.В. Перепелкина11), сделки (Д.А. Петров ), коммерческий найм (И.В.Чечулина13), социальный найм (Г.Д.Улетова14), отдельные формы реализации права на жилище (Л.М. Пчелинцева15, А.А. Титов16), доверительное управление имуществом (Д.М. Дятлев17, А.А. Новик18 О.П. 1Q 0(\ О 1 00 Московкина , Т.Л. Наумова ), рента (О.А. Маркова ), ипотека (А.А. Киселев , СВ. Прокофьев23, В.Ф. Понька24, М.М. Орлова25, А.В. Фадеев26), ограничение права 01 ОН 0Q
собственности (А.А. Макунян , Т.А. Мечетина , Е.Н. Кудрявцева ), долевое участие в строительстве жилья (Л.Г. Сайфулова30).
Проблемам реализации права собственности посвящены исследования российских цивилистов К.Н.Анненкова, А.М.Гуляева, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.М. Тютрюмова, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича.
Однако недостаточно урегулированы правоотношения в области сложных объектов жилищной сферы. Не решен вопрос следования права на жилое помещение за правом на земельный участок, предназначенный для эксплуатации данного жилого помещения, как единого объекта гражданского оборота. Открытыми остались теоретические проблемы создания жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве жилья, сохранения права на жилье, гарантированного Конституцией РФ при сносе жилого дома при изъятии земельного участка, неисполнении договора ипотеки заемщиком, некоторые другие вопросы защиты права на жилье несовершеннолетних. Наблюдается тенденция умаления конституционного права граждан на жилье.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с гражданским оборотом недвижимого имущества жилого назначения.
Предметом диссертационного исследования являются проблемы теоретического и прикладного характера, связанные с определением понятия недвижимого имущества в жилищной сфере и выявлением гражданско-правовых отношений, объектом которых оно является.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в системно-структурном и содержательном анализе комплекса правовых проблем, которые определяют место жилой недвижимости в системе сложных объектов недвижимости в целом, и разработка научно-практических рекомендаций решения этих проблем.
Данная цель обуславливает постановку и решение следующих задач: анализ имеющихся в научной литературе взглядов и представлений о понятии недвижимого имущества в жилищной сфере;
выявление степени актуальности детального правового регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество в жилищной сфере;
определение понятия и признаков недвижимости в жилищной сфере; раскрытие и изучение основных прав, ограничений, связанных с недвижимостью в жилищной сфере;
выявление многообразия гражданско-правовых отношений, объектом которых является жилая недвижимость;
рассмотрение точек зрения о понятии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
обобщение опыта государственной регистрации прав и сделок с жилой недвижимостью на примере Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -Регистрационной палаты Чувашской Республики31.
на основе анализа и обобщения исследованного научного, нормативно-правового и практического материала формулирование предложений по совершенствованию соответствующего законодательства России и практики его применения. Методологическая, научная и нормативно-правовая база диссертационного исследования. Методологической основой исследования послужил общенаучный диалектический метод познания, а также формально-логический, специально-юридический, системно-структурный и функциональный анализ, а также сравнительный, исторический методы.
Диссертация аккумулировала в себе научный материал, который послужил ее исследовательской основой, и позволил сохранить преемственность в развитии цивилистики. Научно-теоретическую базу составили труды дореволюционных российских цивилистов - Д.И. Мейера, К.А. Неволина, К.П. Победоносцева, Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневича; современных отечественных ученых - М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, B.C. Ем, О.С.Иоффе, П.В. Крашенинникова, А.В. Кузнецова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В. А. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Е.А.Чефрановой; зарубежных - Г.Германн, Л.Ж. Морандьер, Р.Саватье, Санфилиппо Чезаре и других.
В диссертационном исследовании использовано зарубежное гражданское законодательство о недвижимом имуществе.
Нормативно-правовую основу настоящего диссертационного исследования составили Конституция РФ и действующее российское законодательство.
Научная новизна исследования. Основные выводы и положения, выносимые на защиту. Диссертация является одним из первых комплексных научных исследований понятия недвижимого имущества в жилищной сфере как простого, так и сложного объекта в неразрывной связи с земельным участком, на котором она находится, а также гражданского оборота данных объектов и его правового регулирования. Автором обосновано и представлено более 18 актуальных предложений по совершенствованию действующего законодательства о недвижимости в жилищной сфере. На защиту выносятся следующие выводы и положения, содержащие элементы научной новизны:
1. Жилая недвижимость - основа личного существования граждан и она используется для личного потребления. Пользование ею затрагивает интересы широкого круга лиц, неявляющихся ее собственниками. Поэтому права владения, пользования и распоряжения недвижимостью ограничены законом. Операции с ней (в том числе оборот) требуют определенных процедур, обеспечивающих интересы государства, и других субъектов права.
2. В связи с тем, что глава 18 ГК, регулирующая право собственности и другие вещные права на жилые помещения, не содержит определения понятия жилого помещения; в отдельных статьях этой главы в качестве такового называются квартира или жилой дом (ст.288-292 ГК); статья 558 ГК относит к таким помещениям жилые дома, квартиры или их части; ЖК РСФСР тоже не дает определения жилого помещения, указывая лишь на то, что жилищный фонд включает: жилые дома и жилые помещения в других строениях, квартиры (ст.5); согласно ст.52 ЖК РСФСР, предметом договора найма может быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, а в ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» дается более широкое определение понятия жилого помещения, включающее жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания и др., в целях единообразного понимания и применения норм ГК, ЖК РСФСР, Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», усиления защиты прав и охраняемых законом интересов субъектов гражданского права представляется необходимым:
1) привести нормы ГК, ЖК РСФСР, Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», другие нормативные правовые акты, в которых речь идет о жилых помещениях, в соответствие друг другу путем выработки и закрепления во вновь принимаемом ЖК РФ единого понятия жилого помещения, которое сформулировано в п.2 ст.2 Проекта ЖК РФ;
2) в нормах указанных актов, в которых говорится о жилых домах, квартирах или их частях, заменить данные понятия более широким понятием «жилое помещение», как более соответствующим практике гражданского оборота;
3) установить, что передача в собственность части жилого помещения допускается только в отношении изолированного жилого помещения.
3. Необходимо законодательно урегулировать приоритет вещных прав над обязательственными, первоначальных над производными.
В праве пользования жилым помещением вещные элементы преобладают над обязательственными, что дает основания закону объявить его вещным правом. В связи с этим предлагаем дополнить п.1 ст.216 ГК положением: «право пользования жилым помещением членами семьи собственника данного помещения (статья 292)».
4. Государство заинтересовано в сохранении жилищного фонда, в том числе, принадлежащего на праве собственности гражданам. В связи с этим, целесообразно, во- первых, решить судьбу собственника и проживающих вместе с ним членов его семьи в случае прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение на основании ст. 293 ГК; во-вторых, решить ее путем изменения содержания части второй этой статьи, закрепив в ней правило о том, что при неустранении собственником нарушений, предусмотренных в чЛ ст.293 ГК, по неуважительным причинам в назначенный ему срок, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение: а) о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение решения суда, при наличии у собственника в данном населенном пункте другого пригодного для постоянного проживания его и членов его семьи жилого помещения и о выселении из него названных лиц впоследствии по иску нового собственника в случае его отказа от заключения с прежним собственником договора коммерческого найма жилого помещения; б) либо о безвозмездном изъятии такого жилого помещения и передаче его в муниципальную собственность с возложением на орган местного самоуправления и прежнего собственника или кого-либо из совместно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи обязанности по заключению договора найма данного жилого помещения. В дальнейшем вопрос о праве пользования жилым помещением должен решаться в соответствии с нормами гражданского или жилищного законодательства в зависимости от того, какой был заключен договор найма жилого помещения, коммерческого или социального.
Вместе с тем ст. 293 ГК дополнить п.2 следующего содержания:
«В случае, если отчужденное с публичных торгов жилое помещение являлось для бывшего собственника единственным пригодным для постоянного проживания, он и проживавшие с ним члены его семьи имеют право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо отчужденного жилого помещения с новым собственником».
5. В целях защиты прав и интересов граждан требуют дополнения нормы ГК, ЖК РСФСР, Земельного кодекса РФ об изъятии земельного участка . Статью 280 ГК дополнить правилом о том, что затраты и убытки собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, произведенные по его усмотрению с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка, по истечении указанного периода, подлежат возмещению».
Статью 281 ГК дополнить п.4:
«4. Собственнику жилого дома, находящегося на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных или муниципальных нужд, членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом доме, если данное жилое помещение является для них единственным пригодным для постоянного проживания, предоставляются по установленным нормам благоустроенные квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда».
В связи с этим ст. 63 ЗК РФ дополнить п. 5, 6:
«5. По истечении двух лет с момента уведомления исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии (выкупе) земельного участка, данные уведомление и решение прекращают свое действие. Собственник земельного участка (землевладелец, землепользователь, арендатор) не может быть ограничен в своих правах на проведение мероприятий, повышающих стоимость земли и находящейся на нем недвижимости.
6. Повторное решение (уведомление) об изъятии одного и того же земельного участка может быть принято по истечении трех лет с момента прекращения действия предыдущего решения (уведомления), если иное не установлено соглашением с собственником земельного участка (землевладельцем, землепользователем, арендатором) данного земельного участка».
Нормы ст.37 Проекта ЖК РФ34 распространить на членов семьи собственника, других граждан, постоянно проживающих в сносимом жилом доме, если занимаемое ими жилое помещение является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
7. В связи с тем, что п. 2 ст.223 ГК сформулирован нечетко, остается открытым вопрос, идет ли речь о государственной регистрации самого договора или перехода права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации (ср.ст.549-551; п.2 ст.558; ст.560; 563; 564; п.З ст.574; ст.584 ГК). Тот же вопрос возникает и применительно к правилу ч.2 ст.251 ГК. В этой связи п.2 ст.223 ГК изложить в следующей редакции: «В случаях, когда договор отчуждения имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом». Напомним, что даты государственной регистрации договора и перехода права собственности на имущество могут не совпадать, а следовать друг за другом. Также дополнить ст.558 п.З следующего содержания: «Право собственности на отчуждаемое жилое помещение возникает после государственной регистрации перехода права собственности»
8. Часть 1 ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» изложить в следующей редакции: «Граждане РФ, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и республик в составе РФ...».
В Закон о приватизации были внесены изменения, позволяющие гражданам «расприватизировать» жилые помещения (ст.9 ). Однако на наш взгляд, данные изменения носят неполный характер, поэтому предлагаем ввести следующие дополнения в ст.9 названного Закона:
«2. Спорные вопросы разрешаются в судебном порядке.
3. Договор передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность подлежит государственной регистрации.
4. Гражданин утрачивают право на повторную приватизацию жилого помещения, если иное не установлено законом».
9. Распространить основные положения ст.250 ГК на нормы ЖК РФ о продаже комнаты в коммунальной квартире, дополнив главу 3 Проекта ЖК РФ ст. 117
«Преимущественное право обмена, мены, покупки собственника и (или) нанимателя по договору социального найма жилого помещения в коммунальной квартире» в следующей редакции:
1. При продаже освободившегося изолированного жилого помещения в коммунальной квартире другие собственники и (или) наниматели жилых помещений в этой квартире имеют преимущественное право покупки продаваемого жилого помещения по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, независимо от приватизации нанимателем занимаемого им жилого помещения в этой квартире.
2. Продавец жилого помещения обязан известить в письменной форме собственников и (или) нанимателей данной коммунальной квартиры о намерении продать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает его. Если собственники и наниматели данной коммунальной квартиры откажутся от покупки или не приобретут отчуждаемое жилое помещение в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже жилого помещения в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки собственник и (или) наниматель коммунальной квартиры, права которого нарушены, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки жилого помещения в коммунальной квартире не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении жилого помещения в коммунальной квартире по договорам мены, обмена.
6. Правила настоящей статьи не применяются при отчуждении жилого помещения в коммунальной квартире по договору дарения, ренты с пожизненным содержанием с иждивением».
10. Дополнить ст.252 ГК примерным перечнем случаев, когда собственник не имеет существенного интереса (не проживает и обеспечен другой жилой площадью, не нуждается в использовании ее в качестве жилья и др.).
11. Передача в собственность жилья осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение. В связи с этим ст. 68 ЖК РСФСР дополнить частью второй следующего содержания: «принудительный обмен жилых помещений без согласия членов семьи нанимателя не допускается, если он влечет за собой переселение членов семьи нанимателя в приватизированные жилые помещения». Для единообразного понимания содержания и применения ст.70 ЖК РСФСР следует дополнить ее указанием на то, что такой обмен допускается независимо от того, был ли въезжающий в порядке обмена членом семьи или родственником нанимателя или нет.
Договор обмена права социального найма на право собственности на жилое помещение является основанием возникновения (перехода) права собственности и подлежит государственной регистрации по месту нахождения отчуждаемой квартиры.
В связи с этим ст. 109 Проекта ЖК РФ дополнить п.4 следующего содержания: «Договор обмена жилыми помещениями подлежит государственной регистрации по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения: в случае обмена права социального найма жилого помещения на право собственности на жилое помещение;
в случае обмена права пользования жилым помещением жилищного или жилищно-строительного кооператива на право собственности на жилое помещение».
Пункт 4 ст. 109 соответственно следует обозначить как п.5. Дополнить ч.1 ст.67 ЖК РСФСР, ч.1 п.2 ст.20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» указанием на то, что для обмена жилого помещения требуется письменное согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя, несовершеннолетних от 14 до 18 лет.
12. В целях единообразного понимания и применения п.З ст.574 ГК дополнить его правилом о том, что договор дарения признается заключенным с момента его государственной регистрации. Абзац 2 п.1 ст.572 ГК также дополнить правилом о том, что под наличием встречной передачи вещей, прав либо встречного обязательства понимается закрепление условий о них в этом же договоре дарения.
Недопустимо дарение недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Договор дарения является безвозмездной сделкой и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением, по нашему мнению, можно рассматривать как встречное. Согласно же п.1 ст.572 ГК в этом случае договор не может признаваться дарением.
13. В соответствии с нормами ГК о продаже недвижимости и пожизненном содержании с иждивением собственниками земли и находящихся на ней строений и иной недвижимости выступают разные лица, что влечет появление ограниченных вещных прав на недвижимость у приобретателей (п.З ст.552, ст.553, п.5 ст.555, ст.604 ГК). В связи с этим предлагается дополнить ст.602 пунктом 4 следующего содержания:
«4. При невозможности сохранения права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением, если иное не предусмотрено договором».
Абзац 1 ст.604 ГК изложить следующим образом:
«Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты, выраженного в письменной нотариально удостоверенной форме».
14. Норма п.1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»36 не соответствует цели получения кредита, противоречит ст.40 и п.2 ст.55, п.З ст.56 Конституции РФ. В п.1 ст.78 Закона об ипотеке в ред. от 23 января 2002г. права на жилище не только ограничены, но и отменены совсем.
Не соответствует указанная норма и п.З ст.216 ГК, согласно которой переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Как известно, право пользования жилым помещением членов семьи собственника, проживающих совместно с ним, относится к иным вещным правам.
Анализируемое новое правило противоречит и п.2 ст.292 ГК в ред. от 21 октября 1994 г., в силу которого переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В п.З ст.216 и в п.2 ст.292 ГК закреплен один из важнейших признаков вещного права - право следования, в силу которого право следует за вещью. Дополнение же п.2 ст.292 ГК, внесенное ФЗ от 11 апреля 2001г. указанием на то, что его правила применяются, «если иное не установлено законом» противоречит названным статьям Конституции РФ, поскольку ухудшает правовое положение членов семьи собственника.
В связи с этим, в целях усиления защиты конституционного права граждан на жилище, представляется целесообразным восстановить прежнее содержание п.1, 2 ст.78 Закона об ипотеке в редакции от 24 июня 1997г. либо урегулировать данный вопрос иначе, но в соответствии со ст.40, п.2 ст.55, и п.З ст.56 Конституции РФ. Кроме того, необходимо привести в соответствие с указанными нормами Конституции РФ п.2 ст. 292 ГК, восстановив его в прежней редакции, исключив из него указание о том, что правила этого пункта применяются в случае, если иное не установлено законом.
Нечетко урегулирован в законодательстве вопрос о предмете ипотеки и возможности обращения на него взыскания, если в качестве его выступает жилой дом или квартира, принадлежащие гражданину - залогодателю на праве собственности, и являющиеся для него и проживающих вместе с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением. В силу п.2 ст.6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. В соответствии с п. 1 ст.78 Закона об ипотеке в действующей редакции обращение залогодержателем взыскания на такие объекты и их реализация являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в них залогодателя и членов его семьи при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на их приобретение или строительство.
Между тем, в п.1 ст.446 ГПК РФ от 23 октября 2002г.37 в перечне видов имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, на первом месте указано жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Следовательно, если на имущество нельзя обращать взыскание по обязательствам должника, оно не может быть и предметом залога, в том числе ипотеки.
15. Дополнить ст.25 Закона о регистрации абзацем: «Заинтересованные лица имеют право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества». Таковыми могут быть кредиторы, государственные органы (налоговые, Служба судебных приставов, БТИ). Аналогично дополнить ст.219 ГК абзацем следующего содержания: «Заинтересованные лица имеют право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества».
16. В Закон о регистрации внести норму о правовом положении дубликата правоустанавливающего документа.
Практическая значимость результатов исследования. Сформулированные диссертантом в настоящем исследовании выводы и предложения могут быть использованы:
в законотворческой практике с целью устранения выявленных пробелов и недостатков в работе по совершенствованию законодательства РФ и ее субъектов, в частности, при формировании и совершенствовании жилищного законодательства, совершенствовании гражданского законодательства, законодательства о государственной регистрации прав и сделок с жилой недвижимостью, налоговом законодательстве, исполнительном законодательстве;
в практике органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; налоговых органов, Службы судебных приставов, в практической деятельности иных субъектов соответствующих правовых отношений;
при дальнейшей теоретической разработке проблем жилой недвижимости; вопросов, связанных с ее оборотом; концепции государственной регистрации недвижимого имущества, прав, сделок и перехода прав на него; а также иных смежных проблем;
в процессе подготовки и проведения лекций, семинарских и практических занятий по учебным дисциплинам: «Гражданское право», «Жилищное право», по специальному курсу «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при написании соответствующих учебно-методических пособий.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования изложены в 7 публикациях автора, в том числе 2 - в журнале «Российская юстиция». Выводы, содержащиеся в диссертации, использовались при изучении учебных дисциплин «Гражданское право» и «Жилищное право» на юридическом факультете Чувашского государственного университета им. И.Н. Ульянова, на факультете экономики и права Чебоксарского института (филиала) Московского государственного открытого университета; при разработке Закона Чувашской Республики от 30 апреля 2002г. «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике», постановления Кабинета Министров ЧР от 15 января 2001г. №1 «Вопросы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палаты Чувашской Республики»; а также постановлений Кабинета Министров Чувашской Республики от 29 июня, 16 июля 2001г., 19 марта, 28 августа 2002г., которыми внесены изменения и дополнения в указанное постановление Кабинета Министров Чувашской Республики. Рецензирование и обсуждение диссертации состоялось на кафедре гражданско-правовых дисциплин юридического факультета Чувашского государственного университета им. И.Н. Ульянова.
Структура диссертационного исследования. Диссертация включает введение; три главы, содержащие восемь параграфов; выводы и предложения; список использованной литературы.
Понятие и значение недвижимости в жилищной сфере
Понятие «недвижимость» введено в активный практический оборот сравнительно недавно (с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года). Тем не менее, термин «недвижимое имущество» известен со времен Указа Петра Первого о единонаследии 1714 года, сгладившего различия между вотчинами и поместьями . Это понятие активно разрабатывалось цивилистами дореволюционной России.
Г.Ф. Шершеневич подчеркивал важность деления вещей на движимые и недвижимые. Это деление возникло в силу исторических причин, вследствие преобладающего значения земли. Он понимал под недвижимостью прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Это - строения, если их фундамент укреплен в землю, городские или деревенские здания, дома каменные и деревянные, фабрики и заводы.
Среди критериев недвижимого имущества Д.И. Мейер называет общественную значимость недвижимости, так как «...господство над землей и строениями не может укрыться от общественной власти: земли и строения суть такие имущества, которые всегда на виду». Земля рассматривается как самое важное, самое дорогое достояние гражданина. В воззрении народа поземельная собственность является наиболее важной. Недвижимость сохраняют роду, передают от одного поколения другому, как менее подверженное растрате. Господство над недвижимыми имуществами более ограничено, и больше прочности укрепления прав на эти имущества сравнительно с имуществами движимыми.
Неразрывная связь с землей как критерий определения недвижимого имущества прослеживалась еще в дореволюционном российском законодательстве42. Там же мы обнаруживаем попытку определения сложных объектов недвижимости. «Нераздельность имущества имеет то значение, что оно подлежит единому праву: отчуждается и приобретается такое имущество как одно целое, не подлежит разделу и при открытии по нему права наследования».
К категории сложных объектов можно отнести родовые имущества (недвижимые имущества, приобретенные путем законного наследования или, хотя и по духовному завещанию, но законным наследником прежнего собственника; также имущества, купленные у родственников, у которых они были родовыми, и имущества, приобретенные по выкупу; благоприобретенные все прочие имущества, как имущества недвижимые, так и движимые); имущества майоратные (дворянские неотчуждаемые недвижимые имущества, переходящие к наследникам по праву первородства; виды: имения заповедные и имения, жалуемые под именем майоратов в западных губерниях) и другие44. Нераздельными признавались фабрика, завод, дом с двором (при некоторых условиях допускалось отделение от дома части двора), майоратные имения, заповедные, железные дороги со всеми их принадлежностями и т.д.
Советское законодательство официально не принимало классификацию вещей на недвижимые и движимые. Об этом указывалось в примечании к ст.21 ГК РСФСР 1922г. Но объективно существующие особенности недвижимости обусловили необходимость установления особого правового режима для соответствующих объектов. Поэтому развитие получают нормы отраслевого законодательства. Гражданским законодательством предусматривались особенности оборота различного рода сооружений (ст.22 ГК РСФСР 1922г.), устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом (например, ст. 106-108 ГК РСФСР 1964г.) и т.д.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года отнесли к недвижимому имуществу земельные участки и все, что прочно связано с ними, как то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество (п.1 ст.4). Имущество, перемещение которого возможно без несоразмерного ущерба его назначению, относится к движимому, если законодательными актами не установлено иное (п.2 ст.4). Как видим, законодатель определил два критерия: физические свойства объекта (в силу природы) и недвижимость в силу закона.
В дальнейшем специальный законодательный акт (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики») ввел понятие «недвижимость в жилищной сфере», определившее исчерпывающий перечень объектов.
Недвижимыми вещами в римском праве определялись почва и все то, что к ней постоянно прикреплено46. Собственник поверхностного слоя обладал собственностью также и на вышележащее над участком атмосферное пространство вплоть до пределов, в которых его можно использовать в хозяйственном отношении, а также на все нижележащие материальные объекты (пещеры, залежи полезных ископаемых, источники)- до тех пределов, в которых можно было использовать недра в соответствии с техникой того времени. Приложением права собственности к воздушному пространству являлся древний принцип «superficies solo cedit» («право на то, что находится на поверхности, уступает праву на саму почву») или «quod solo inaedificatur solo cedit» (« то, что выстроено на поверхности, разделяет юридическую судьбу почвы») 47. Начиная с республиканской эпохи, государство стало предоставлять право строить на общественных землях и пользоваться возведенным зданием вечно или в течение определенного времени в обмен на уплату solarium (земельного налога). Так появилось вещное право на чужую вещь («superficies»), установившееся в юстиниановском праве как отчуждаемое и передаваемое (наследуемое) право, дававшее своему носителю («суперфициарию») право пользования участком в обмен на уплату соответствующего возмещения.
Право собственности на жилую недвижимость
Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 Конституции РФ). Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина -обязанность государства (ст.2 Конституции РФ). Если гражданин не может обеспечить себя материально, то государство должно оказать ему необходимую поддержку и помощь.
Эти обязанности государства инкорпорированы в российские правоотношения из основополагающих документов Организации Объединенных Наций и других международных норм, в частности, из Всеобщей декларации прав человека, принятой Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948г., Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 г., Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 г.
В 1996г. Россия вступила в Совет Европы и подписала Европейскую конвенцию о защите прав человека и основных свобод, что обязывает воспринимать содержание Конституции РФ с позиции европейского права в области прав человека. Это следует считать гарантированным в РФ в силу положений ч.4 ст. 15 и чЛ ст. 17 Конституции РФ.
Конституция РФ относит гражданское законодательство к исключительному ведению РФ (ст.71), а жилищное законодательство является совместной компетенцией РФ и ее субъектов (ст.72). Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями в случае, когда жилье является предметом экономического оборота (отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере). Отношения по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д. регулируются жилищным законодательством. Жилищные отношения также образуют общую группу со строительно-жилищными отношениями (организация и деятельность жилищностроительных кооперативов, «незавершенное строительство» жилых помещений и т.д., являющихся предпосылками жилищных отношений в узком смысле).
Основополагающими положениями для регламентации жилищных правоотношений, на наш взгляд, являются: право частной собственности, право на жилище; право свободного передвижения и выбора места жительства; право на неприкосновенность жилища.
Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты. В теории гражданского права основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. В отличие от титульного беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.
Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые подразделяются на первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь; и на производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника.
К первоначальным способам приобретения права собственности относятся: создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности; переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей; при определенных условиях - самовольная постройка; приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.
К производным способам приобретения права собственности относится приобретение этого права: на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи; в порядке наследования после смерти гражданина; в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 131,219 ГК).
До момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти объекты обычно рассматриваются в качестве недвижимостей, ибо их прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости (п.1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению.
Регистрация объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается в случае его приватизации , а также, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости совершения сделки с таким объектом, т. е. при его включении в имущественный оборот, например, после консервации строительства (п.2 ст.25 Закона о регистрации). В остальных ситуациях речь идет о совокупности строительных материалов и конструкций, остающихся движимым имуществом. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст.25 Закона о регистрации.
Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, либо на постоянной основе, т.е. приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование; либо на временной основе, т.е. предоставление в аренду или передача во временное пользование.
Приватизация жилых помещений
К основаниям возникновения прав на недвижимое имущество относятся сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Сделками с жильем признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых помещений (ст. 153 ГК).
При этом сделки могут быть как односторонними, так и двух- или многосторонними (договоры). В большинстве ситуаций права собственности на жилье возникают на основании договоров (ст. 154 ГК), в письменной форме в виде единого документа с приложением акта приема-передачи. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями необходимо в случаях, предусмотренных законом (п.2 ст.339, ст.584, 1124 ГК), а также соглашения сторон об этом (ч. 2 п. 2 ст. 163 ГК). Переход права собственности к покупателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 ГК).
Если при исполнении одной из сторон полностью или частично сделки, которая должна быть нотариально удостоверена, одна из сторон уклоняется от такого оформления , то суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, если она не содержит ничего противозаконного.
В соответствии со ст. 166 ГК сделка признается недействительной по основаниям, установленным гражданским законодательством в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Правовые последствия их недействительности урегулированы ст. 167 - 179 ГК.
Одним из распространенных видов сделок с жилой недвижимостью в современных условиях является приватизация жилых помещений. Она осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность при наличии волеизъявления всех граждан, занимающих жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды. Необходимым условием является наличие согласия граждан, которые на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание (включены в ордер).
В отношении природы договора приватизации имеет место точка зрения, что договор о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию . О сходстве и различии данных договоров говорят и специалисты жилищного права, выделяя безвозмездность договора приватизации (отличие от договора купли-продажи) и инициативу гражданина, обращающегося с заявлением о передаче ему жилья (отличие от договора дарения)142. В силу оснований заключения договора передачи и его юридических последствий договор приватизации действительно является самостоятельным видом гражданско-правового договора.
Граждане, которые забронировали жилые помещения, имеют право на приватизацию именно этих помещений. Приватизировать можно жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон устанавливает перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях , в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.
Вопрос о возможности приватизации комнат в общежитии является проблемным. Граждане должны иметь возможность использовать как стартовый капитал комнаты в общежитии для заключения договора ипотеки, либо использовать комнаты как предмет сделки с доплатой с целью приобретения более просторного жилого помещения. И.В. Петрова полагает возможным приватизацию общежитий посемейного заселения с обычным правовым режимом . Она предлагает законодательно закрепить понятие «жилые помещения коммунального заселения», к которым относит кроме коммунальных квартир общежития посемейного заселения с обычным правовым режимом. Данные понятия охвачены уже существующим понятием «комната». Однако положительным моментом является возможность приватизации комнат в общежитиях, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, в случае, если граждане проживают в них на основании ордера на право занятия отдельной комнаты, оплачивают жилую площадь и коммунальные услуги по установленным ставкам для квартир социального найма. На практике возникают ситуации, когда для решения вопроса о приватизации комнат в подобных общежитиях собственник вынужден менять статус общежития на статус жилого дома, что только усложняет, задерживает процесс приватизации. В составе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемейных граждан, режим пользования в которых существенно отличается от режима пользования в "семейных общежитиях» и приближается к общему режиму жилых домов145. В связи с этим целесообразно распространить нормы о возможности приватизации на общежития посемейного заселения с согласия собственника.
В ЧР приватизация комнат коммунальных квартир происходит пообъектно (объект - комната). Регистрируется право собственности на комнату. Регистрация права на места общего пользования квартиры и общее имущество дома не производится, право возникает в силу закона (ст.290 ГК) и договора передачи. Размер доли в праве общей собственности на места общего пользования в договоре передачи определен.
