Содержание к диссертации
Введение
Глава I. История и особенности правового регулирования отношений по доверительному управлению имуществом в российском и зарубежном праве 16
.1. История возникновения и развития институтов доверительной собственности и доверительного управления в России и за рубежом 16
2. Понятие и правовая природа доверительного управления имуществом 22
3. Сфера применения и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом 37
Глава II. доверительное управление недвижимым имуществом как договорное обязательство .. 42
.1. Основания возникновения правоотношения по доверительному управлению недвижимым имуществом 42
.2. Объекты договора доверительного управления недвижимым имуществом 45
2.1 Общая характеристика недвижимого имущества как объекта доверительного управления 45
2.2. Отдельные объекты недвижимого имущества, передаваемые в доверительное управление 52
3. Субъекты договора доверительного управления недвижимым имуществом 91
4. Форма и порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом 108
4.1. Форма договора доверительного управления недвижимым имуществом 109
4.2. Существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом по
4.3. Порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом 128
5. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление 131
Глава III. отдельные аспекты доверительного управления государственным и муниципальным недвижимым Имуществом 164
Заключение 195
Библиографический список 202
- История возникновения и развития институтов доверительной собственности и доверительного управления в России и за рубежом
- Основания возникновения правоотношения по доверительному управлению недвижимым имуществом
- Форма и порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом
- Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление
Введение к работе
Актуальность исследования. Правоотношения, связанные с принадлежностью и оборотом недвижимости, представляют собой такой объект исследования, который не утрачивает своей актуальности на протяжении всей истории права и государства. В России одним из таких правоотношений уже на современном историческом этапе стало доверительное управление недвижимостью.
С развитием в России в 90-х гг. XX в. имущественных отношений, основанных на многообразии форм собственности, у собственников недвижимости появились и потребности в механизмах эффективного управления этим имуществом, которое могло и может быть реализовано в разнообразных формах. Доверительное управление является одной из наиболее перспективных и удобных форм: к управлению имуществом привлекаются профессионалы, у собственника нет необходимости создавать для данной цели новый субъект права, собственнику (или иным уполномоченным лицам) предоставляются достаточные гарантии сохранности недвижимости, обеспечения достижения поставленных целей, а привлекаемый к управлению субъект мотивирован осуществлять свою деятельность максимально эффективно.
Правовой институт доверительного управления появился в российской правовой системе сравнительно недавно - лишь в середине 90-х гг. прошлого века (п. 4 ст. 209, глава 53 Гражданского кодекса РФ). В условиях недостаточности концептуальных и практических правовых исследований в этой области, учитывающих российскую специфику, и при отсутствии системного толкования весьма лаконичных положений ГК РФ о доверительном управлении, данная договорная форма в 1990-х гг. и в самом начале XXI века использовалась сравнительно редко. Преимущественно она применялась в отношении тех объектов, чья передача в доверительное управление прямо предусматривалась и конкретизировалась в отдельных законах или подзаконных актах. Недвижимое имущество к числу таких объектов не относилось. Незначительным было и внимание к доверительному управлению недвижимостью в научных кругах.
4 Сегодня о достоинствах и недостатках сложившейся модели нормативно-правового и договорного регулирования отношений доверительного управления недвижимостью можно и нужно судить с позиций накопившегося национального опыта, руководствуясь пониманием практической значимости быстро развивающегося рынка недвижимости, на котором услуги доверительного управления пользовались в последние годы все большей популярностью.
Исследуемая договорная конструкция обладает существенным экономико-правовым потенциалом, реализация которого затруднена по причине наличия теоретических и правоприменительных проблем, а также недостатков законодательного регулирования. К числу проблем теоретико-практического свойства следует отнести и отсутствие единообразного понимания правовой природы доверительного управления, а также признаков и содержательных элементов соответствующего договора, и недостаточную изученность теоретически возможной и фактически сложившейся сфер применения рассматриваемой договорной конструкции. Существует потребность в детальном анализе и последующем учете особенностей правового режима отдельных видов недвижимого имущества, что в контексте доверительного управления оказывает решающее влияние на юридическую возможность их передачи в доверительное управление и экономическую целесообразность предоставления услуг по их управлению. Наличие неоправданных законодательных ограничений и упущений обязывает акцентировать внимание на установленной ПС РФ модели доверительного управления имуществом в целом и недвижимости в частности.
Требует обязательного учета тот факт, что публичные образования остаются крупнейшими собственниками недвижимости, которые также заинтересованы в повышении эффективности ее использования. Поскольку часть объектов публичной недвижимости может представлять интерес для профессиональных доверительных управляющих, важно дать правовую оценку обновленному порядку отбора доверительных управляющих и определить, насколько существующие способы антимонопольного регулирования соответствуют интересам участников этих отношений и обеспечивают конкурентные условия борьбы за
5 право осуществлять доверительное управление публичным недвижимым имуществом.
Все вышеперечисленное предопределяет необходимость дальнейшей правовой разработки указанной проблематики, что стало причиной выбора темы диссертационного исследования, чья актуальность и значимость с позиций теории и практики носят достаточно очевидный характер.
Степень разработанности темы. Отдельные правовые аспекты отношений по доверительному управлению недвижимостью уже рассматривались в научной литературе. Это имело место в рамках общих исследований доверительного управления как гражданско-правового института, а потому носило скорее обзорный характер. Вопросы, касающиеся гражданско-правового режима доверительного управления недвижимым имуществом, лишь единожды становились предметом диссертационного исследования, которое было проведено Т.Г. Степановой. Но и ею не был охвачен весь комплекс проблем доверительного управления недвижимостью, что отмечается и самим автором.
При исследовании теоретических вопросов и выработке практических рекомендаций учитывалось содержание трудов отечественных и зарубежных ученых, которые касаются особенностей осуществления предпринимательской деятельности, правового регулирования имущественных отношений как таковых, договорных обязательств в целом и доверительного управления в частности. Доверительное управление как правовой институт было объектом диссертационных исследований Д.Н. Алябьева, В.В. Горбунова, Д.М. Дятлева, СИ. Ковалева, Л.Ю. Михеевой, Т.Л. Наумовой, А.А. Новик, П.В. Турышева, М.В. Ясуса, а отдельные его разновидности, выделенные по предметному или субъектному критериям, рассмотрены Т.В. Анисимовой, З.Э. Беневоленской, Е.В. Зубковой, К.И. Комраковым, А.А. Кочевым, Д.Ю. Никитиным. Но ни в одном из них отношения по доверительному управлению недвижимостью не были приоритетным объектом научного исследования, поскольку авторы концентрировались на иных аспектах этой деятельности. По этой причине остались не полностью исследованными как особенности доверительного управления от-
дельными видами недвижимого имущества, так и специфика заключения соответствующих договоров и государственной регистрации передачи доверительным управляющим недвижимости. Реальный теоретико-практический потенциал ряда проблем до конца не определен.
Заметный вклад в разработку вопросов, связанных с доверительным управлением в целом и отдельными его аспектами, внесли также В.В. Витрян-ский, М.М. Булыгин, О.А. Гузикова, В.А. Дозорцев, О.Р. Зайцев, Н.Д. Егоров, А.А. Ильюшенко, Р.Л. Нарышкина, Д.В. Петелин, Н.И. Соловяненко, Е.А. Суханов, А.А. Рябов, С.А. Хохлов.
Теоретической основой представленной- работы явились исследования следующих ученых-правоведов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.П. Гу-бина, Н.В. Диаковской, С.С. Занковского, О.М. Козырь, В.А. Лапач, В.В. Лаптева, Д.И. Мейера, В.А. Микрюкова, Ю.В. Романец, К.И. Скловского, С.А. Степанова, В.В. Чубарова и ряда других.
Объектом настоящего исследования является комплекс общественных отношений, складывающихся в связи с осуществлением такого вида предпринимательской деятельности как доверительное управление недвижимым имуществом.
Предмет диссертационного исследования — положения нормативно-правовых актов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, регулирующих отношения, касающиеся доверительного управления объектами недвижимости, договоры доверительного управления недвижимым имуществом, а также арбитражная практика рассмотрения споров, связанных с возникновением, осуществлением и прекращением доверительного управления недвижимостью.
Цель исследования - проведение комплексного анализа теоретических и практических вопросов, связанных с нормативно-правовым и договорным регулированием в России отношений по профессиональному доверительному управлению недвижимым имуществом. Это позволит дать оценку уровню их правовой регламентации, а также выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства и оптимизации практики его толкования и
7 правоприменения. При этом представляется важным акцентировать внимание на проблемах заключения договора доверительного управления недвижимостью (в особенности той, что находится в собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований) и проведения государственной регистрации ее передачи доверительному управляющему.
Для достижения- указанных целей в процессе исследования решались следующие задачи: 1) провести краткий историко-правовой анализ основных этапов возникновения и развития институтов доверительной, собственности и доверительного управления; 2) определить характер; объем и перспективы развития-нормативных актов, регулирующих отношения, связанные с доверительным управлением недвижимостью; 3) определить авторскую позицию относительно правовой природы доверительного управления, вычленить его основные признаки и дать ему характеристику как договорному обязательству; 5) выявить теоретически возможную и фактически сложившуюся области ' применения данной договорной конструкции в сфере имущественного оборота; 6) подробно проанализировать субъектную и предметную составляющие исследуемых отношений, а также определить характер и степень влияния особенностей правового режима отдельных объектов недвижимого имущества на юридическую возможность их передачи в-доверительное управление, параллельно определяя ее экономико-правовую- целесообразность; 7) исследовать особенности заключения данных договоров, в частности, определить момент, начиная с которого их следует считать заключенными, и рассмотреть порядок государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление; 8) проанализировать достоинства и недостатки процедуры передачи публичной недвижимости в доверительное управление, а также механизма антимонопольного регулирования в исследуемой сфере отношений.
Методологическая основа исследования. В процессе работы с целью полного и объективного изучения рассматриваемых правоотношений нами применялись общенаучные (диалектический, исторический, логический, лин-
8 гвистический, системный, аналитический) и частно-научные (сравнительно-правовой, технико-юридический) приемы и методы познания.
Эмпирической основой исследования являются положения Конституции РФ, законов Российской Федерации и ее субъектов, подзаконных нормативных актов, а собранные диссертантом материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, федеральных арбитражных судов округов и арбитражных апелляционных судов по спорам, возникающим в сфере доверительного управления недвижимым имуществом.
Научная новизна исследования состоит в том, что представленная работа является одним из первых специальных правовых исследований отношений, складывающихся до, во время и после передачи по договору недвижимого имущества в доверительное управление. При этом акцент сделан на анализ деятельности тех доверительных управляющих, которые осуществляют ее на профессиональной основе, а также на рассмотрение особенностей доверительного, управления отдельными объектами недвижимого имущества, которые во многом обусловлены спецификой правовых режимов разных видов недвижимости. Впервые в рамках диссертационного исследования подробному анализу подвергнуты особенности передачи в доверительное управление государственного и муниципального недвижимого имущества.
Основные положения, выносимые на защиту.
1. Указание на доверительность управления имуществом в российском законодательстве следует рассматривать в качестве формального способа его отграничения от других правовых форм управления имуществом. Условность термина объясняется тем, что отношения доверительного управления не являются фидуциарными (лично-доверительными) в традиционном понимании этой категории. Данная договорная модель ориентирована на оказание возмездных услуг профессиональными доверительными управляющими, имеющими предпринимательский статус. Применительно к отношениям с их участием нужно говорить о фактическом доверии не частному лицу, а о доверии профессиональному опыту и знаниям управляющего. Подобного рода доверие контраген-
9 ту-предпринимателю является широко распространенной субъективной предпосылкой к заключению договора как основанию возникновения правоотношения. Немаловажен и тот факт, что управленческие процессы осуществляют работники доверительного управляющего, а не он сам, что также не согласуется с классическим пониманием фидуциарных отношений.
Не является фидуциарность и нормативно-правовой категорией, характеризующей отношения доверительного управления имуществом, поскольку она не находит последовательного системного отражения- в правовом механизме исполнения обязательств доверительного управления и их досрочного прекращения. Фидуциарность отношений не может быть основана исключительно на требовании личного участия доверительного управляющего в процессе управления имуществом (ст. 1021 ГК РФ) по причине неидентичности понятий «личное участие в исполнении обязательств» и «лично-доверительный характер отношений».
Доверительность в отношениях должна носить признак взаимности. Следовательно, утрата доверия в.отношениях должна позволять любой из сторон договора на этом, основании в одностороннем порядке отказатьсяот дальнейшего исполнения договора. Доверительный управляющий такой возможности лишен (за исключением случая, когда он не может лично осуществлять управление имуществом), а для учредителя это сопряжено с необходимостью выплачивать доверительному управляющему обусловленное договором вознаграждение.
2. Установленная в статье 1023 ГК РФ система расчетов учредителя с доверительным управляющим несовершенна. Она уменьшает вероятность передачи в доверительное управление или затрудняет эффективную организацию управления отдельными объектами недвижимого имущества. Речь идет как о тех объектах недвижимости, которые по объективным причинам могут приносить доход лишь на последнем' этапе реализации проекта по их управлению (объекты незавершенного строительства), так и о тех, доходность управления и увеличение рыночной стоимости которых обусловлены существенными затра-
10 тами управляющего (на ремонт, приобретение и модернизацию оборудования и так далее).
Фактически, невозможным остается удовлетворение профессиональным доверительным управляющим интересов учредителя в тех случаях, когда главными для него являются интересы некоммерческого характера (например, сохранность имущества или безубыточность деятельности предприятия), поскольку чрезмерным для управляющего становится риск неполучения вознаграждения и(или) непогашения понесенных им затрат.
Необходимо расширить пределы, договорного регулирования, отдав на усмотрение сторон определение источника выплаты вознаграждения и компенсации понесенных управляющим расходов. Размер вознаграждения доверительного управляющего не должен превышать объем доходов, полученных в результате управления переданным имуществом, но применительно к его обоснованным расходам необходимо отказаться от установления жесткой зависимости их возмещения от объема фактически полученных доходов. Это возможно сделать без радикального снижения высокого уровня защиты интересов бенефициаров.
Соответствующие изменения должны быть внесены в ст. 1023 ГК РФ. Поскольку название статьи должно максимально точно отражать ее содержание, оно должно иметь следующий вид «Право доверительного управляющего на вознаграждение и возмещение понесенных расходов».
З. В результате соотнесения положений действующего законодательства с правовой природой отношений доверительного управления имуществом диссертант пришел к выводу, согласно которому фактическая передача доверительному управляющему недвижимого имущества, осуществленная на основе подписанных договора и передаточного документа, позволяет считать договор доверительного управления недвижимостью заключенным уже до государственной регистрации совершенной передачи объекта недвижимости. Однако до момента завершения государственной регистрации и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее
и - ЕГРП) стороны во исполнение договора могут совершать лишь те действия фактического характера, которые не предполагают возникновения, изменения или прекращения правоотношений с третьими лицами. Это гарантирует баланс между интересами третьих лиц и потребностями сторон договора как в обеспечении непрерывного функционирования переданных объектов недвижимости, так и в создании условий для эффективной реализации управляющим предоставленных ему полномочий в полном объеме сразу после внесения записи о государственной регистрации.
4. Приравняв в п. 2 ст. 1017 ГК РФ порядок действий по регистрации передачи недвижимости в доверительное управление к регистрации перехода права собственности, законодатель не учел ряда значимых особенностей рассматриваемых отношений. Это требует уточнения имеющихся и введения новых правил регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.
Суть предлагаемых изменений и дополнений к ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заключается.в следующем.
1. Закрепляется возможность обратиться с заявлением о государственной
регистрации передачи недвижимости в доверительное управление любой сто
роне соответствующего договора, а также перечисляются документы, которые
необходимо представить вместе с ним.
2. В целях оперативного осуществления государственной регистрации
возникновения, изменения, прекращения прав и обременении прав на недви
жимое имущество, которое уже входит в состав имущества, изначально пере
данного в управление, или приобретенного в процессе доверительного управ
ления, доверительный управляющий при соблюдении ряда условий получает
возможность "обращаться с соответствующими заявлениями в регистрационный
орган. Внесение в Единый государственный реестр прав записи о государст
венной регистрации передачи приобретенного в процессе управления недви
жимого имущества в доверительное управление предлагается совершать сразу
12 после государственной регистрации права собственности на это недвижимое имущество, что направлено на реализацию п. 2 ст. 1020 ГК РФ (при условии извещения о совершаемых регистрационных действиях собственника имущества и иного лица, представляющего в установленном законом порядке интересы собственника).
3. Допускается возможность установления в Законе особенностей государственной регистрации передачи-в-доверительное управление отдельных видов'недвижимого имущества.
Поскольку законодательство о государственной регистрации прав пошло по пути определенного обособления порядка регистрации ограничений (обременении) прав, к которым отнесено и доверительное управление, от порядка регистрации; прав, полагаем, что из п. 2 ст. 1017 ГК РФ требуется исключить указание на необходимость государственной регистрации передачи- недвижимости в доверительное управление исключительно 'В том порядке, что установлен для'перехода права собственности на это имущество.
5. В настоящее время развивающиеся-локальные рынки-услуг доверительного управления имуществом.в целом и-недвижимостью в частности отличаются, своей уязвимостью. В частности, она обусловлена тем, что публичный собственник является крупнейшим потенциальным клиентом профессиональных доверительных управляющих, а злоупотребления, допускаемые компетентными органами государственной и муниципальной власти при заключении договоров доверительного управления публичным имуществом, существенно1 ограничивают конкуренцию за доступ нахоответствующую нишу рынка услуг доверительного управления.
В, этой связи- предлагаетсяюбязать компетентные органы власти согласовывать свои решения, связанные с организацией заключения договоров доверительного управления публичным имуществом с антимонопольными органами. Предоставление им возможности осуществлять предварительный контроль над этими процессами позволит эффективнее противодействовать злоупотреблениям в данной- сфере имущественных отношений. Считаем необходимым допол-
13 нить ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» частью 5 соответствующего содержания.
Доверительное управление предприятием имеет ряд существенных особенностей, которые не в полной мере отражены в законодательстве. Для удобства правоприменения целесообразно также систематизировать нормы, регулирующие данные отношения по аналогии или в силу отсылки к ним. Поэтому считаем необходимым ввести в главу 53 ГК РФ статью 1026 «Доверительное управление предприятием». В ее состав предлагается включить требования, касающиеся предпринимательского статуса доверительного управляющего, обязательного приложения к договору документов, достоверно характеризующих обособляемое в составе предприятия имущество, учета интересов кредиторов по тем обязательствам, что включены в состав предприятия. То же самое относится к установлению запретов на передачу прав собственника, полученных им на основании лицензии, на произвольное включение в состав передаваемого имущественного комплекса любого явно не связанного с предпринимательской деятельностью предприятия имущества, на изъятие из состава предприятия тех прав требования и долгов, что непосредственно связанны с его основной деятельностью.
Морские суда и суда внутреннего водного транспорта относятся к тем объектам недвижимости, которые требуют постоянного управления, а данный процесс их собственник не всегда способен самостоятельно осуществлять или надлежащим образом контролировать. Закрепленный в законодательстве подход к учреждению доверительного управления судном - исключительно его собственником - не обусловлен сущностью данных объектов недвижимости. В силу существующих изъятий заметно нивелируются предпосылки к развитию доверительного управления- судами как вида предпринимательской деятельности. Профессиональному доверительному управляющему индифферентно, кто учреждает управление - собственник или иное лицо (когда это предусмотрено законом). Способ учета интересов собственников судов (в том числе не полно-
14 стью дееспособных или безвестно отсутствующих), их кредиторов или наследников нельзя считать оптимальным.
Предлагаем изложить абз. 1 п. 1 ст. 14 КТМ РФ в следующей редакции: «Собственник судна вправе передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет, для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника судна или указанного им лица (выгодоприобретателя).
В случаях, предусмотренных законом, доверительное управление может быть учреждено лицом, не являющимся собственником судна. Выгодоприобретателем по такому договору может быть собственник судна или определенное в законе иное лицо».
Предлагаем также включить в КВВТ РФ новую статью 15.1 «Передача судна в доверительное управление», куда помимо такого же положения о расширенном составе участников отношений доверительного управления, следует перенести из ст. 15 КВВТ РФ норму о государственной регистрации передачи судна в доверительное управление и положение, указывающее на профессиональный статус доверительного управляющего.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Сделанные в ходе работы выводы и предложения могут быть использованы для проведения аналогичных или узкоспециальных исследований теоретических вопросов и практических проблем нормативно-правового и договорного регулирования отношений по доверительному управлению недвижимым имуществом.
Диссертационные положения применимы для дальнейшего развития наук предпринимательского и гражданского права, в учебном процессе для подготовки общих и специальных курсов в высших учебных заведениях, а также учебных пособий и различного рода методических материалов.
Предпринятое исследование призвано способствовать: 1) совершенствованию действующего законодательства, посвященного порядку, заключения, исполнения и прекращения договора доверительного управления недвижимым имуществом, государственной регистрации его передачи управляющему; 2)
15 расширению фактической сферы применения данной договорной конструкции и увеличению востребованности предоставляемых профессиональными доверительными управляющими услуг; 3) унификации деятельности участников имущественного оборота, органов, осуществляющих регистрацию передачи недвижимости в доверительное управление, а также практикующих юристов; 4) обобщению арбитражной практики разрешения споров, связанных с доверительным управлением недвижимым имуществом.
Апробация работы. Основные положения и выводы, которые содержатся в диссертационном исследовании, были использованы в опубликованных автором работах. Диссертация была обсуждена и одобрена на заседании сектора предпринимательского права Института государства и права Российской академии наук.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, подразделенных на 8 параграфов, заключения и библиографического списка.
История возникновения и развития институтов доверительной собственности и доверительного управления в России и за рубежом
Для взвешенного анализа и понимания сути доверительного управления недвижимым имуществом необходимо проследить историю развития данных отношений и осуществить сопоставление со сходными зарубежными моделями их регулирования. Основное внимание должно быть уделено отношениям доверительной собственности1. Регулирующие их положения англо-саксонского права оказали бесспорное влияние на развитие национального института доверительного управления, хотя последний и является «продуктом» континентальной правовой системы2.
Данные отношения зародились в Англии в период раннего средневековья (ХИ-ХШ вв.) в форме use и были обусловлены особенностями феодального землевладения . Землевладельцы (вассалы короля, который считался собственником земли), не имея возможности завещать землю, оставляли ее «в пользование» своей семье. Так был создан механизм, при котором доверенное лицо могло за счет управления переданным имуществом обеспечивать интересы назначенных бенефициаров (детей, родителей, иждивенцев).
Похожий механизм извлечения выгод от пользования землей применялся церковью, в чью пользу земельные участки было запрещено отчуждать4. Л.Ю. Михеева в своей работе сделала логичный вывод, согласно которому «в определенных исторических условиях для отношений собственности стала выгод 17 ной такая конструкция, когда имущество передавалось собственником кому-либо для того, чтобы им управляли в интересах определенного третьего лица»1.
Единственным в своем роде (sui generis) институт траста делает расщепление права собственности. Полномочия управления и распоряжения выделенным имуществом принадлежат одному лицу - доверительному собственнику, полномочие пользования в виде- получения выгод от эксплуатации имущества, в том числе получение доходов, - одному или нескольким лицам (бенефициарам). То есть в форме траста реализуются правоотношения, которые связывают фактического собственника находящегося в»трасте имущества и доверительно-го собственника указанного имущества (формально-юридического).
Трасты, появившись и развиваясь как способ управления имуществом семьи (семейные трасты) или как средство достижения определенных целей (целевые трасты)2, постепенно стали и правовой основой предпринимательской деятельности. В частности, предпринимательские трасты применялись и применяются как гарантийное обеспечение (ст. 9-102 Единообразного торгового кодекса США) . В США схема трастовых отношений использовалась для объединения капиталов несколькими лицами, отдающими их в управление доверительному собственнику, что позволяло избегать необходимости в создании юридического лица4.
В литературе обращается внимание и на иные современные зарубежные аналоги доверительного управления. Так, З.Э. Беневоленская в качестве такового рассматривает прокуру (procura), являющуюся германским институтом смешанного представительства с неограниченными полномочиями прокуриста на управление и распоряжение торговыми делами принципала5. Но.данный инсти 18 тут опосредует весьма узкий круг отношений по осуществлению исключительно торговых дел.
В российском дореволюционном законодательстве не было создано цельного института, схожего с институтом доверительной собственности в странах англо-саксонского права, по причине отсутствия весомых предпосылок к развитию отношений по управлению чужим имуществом;
Все же следует упомянуть об отдельных нормах, посвященных управлению имуществом в чужом интересе, хотя-они были лишь составными частями других институтов, не составляя сколько-нибудь цельного образования, сравнимого с трастом. Имеется в. виду деятельность душеприказчика, как представителя наследственной массы, и опекуна, который, обеспечивая реализацию подопечным прав и выступая в защиту его интересов, мог совершать, сделки с его имуществом. Эти случаи управления чужим имуществом став правовой традицией, закреплены в малоизмененном виде и в.современном гражданском законодательстве.
Современными исследователями1 общая доверенность, характеризуется как прообраз доверительного управления, в соответствии с которой лицо могло быть уполномочено «на управление всеми делами доверителя... или же на управление самостоятельной частью, например имением, фабрикой...» . Управляющие имениями, по обоснованному мнению дореволюционных исследователей3, были сильно ограничены в своих действиях пределами, установленными в доверенности, а гарантии и защиту интересов выгодоприобреталей нельзя было считать достаточными. Идея законодательного определения их правового положения и возможного расширения круга их полномочий так и не получила реального воплощения.
Революция 1917 года заложила основу для ликвидации в России частной собственности. Одним из многочисленных последствий революционных собы 19 тий стало исчезновение потребности и возможности передавать частное имущество в управление.
Отношения по управлению чужим имуществом если и присутствовали в советский период, то опять же только как элементы институтов опеки и наследования. Например, в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г.1 они имели место при временном отсутствии наследников, имуществом которых необходимо было управлять (к таковому относились торговые и промышленные предприятия и ремесленные заведения).
Масштабные преобразования конца 80-х - начала 90-х годов XX века стали причиной поспешного и не всегда удачного заимствования зарубежных правовых конструкций для регулирования бурно развивающихся экономических отношений. При этом не обращалось внимания на глубинные различия правовых систем и на особенности зарождающихся отношений. Своего рода «жертвой» такого подхода стали отношения по управлению чужим имуществом, которые пытались урегулировать посредством внедрения конструкции траста.
На первоначальном, этапе возможность ее использования рассматривалась исключительно в отношении акций, закрепленных в федеральной собственности. Не существовало легального определения отношениям, не говоря уже о более-менее полном нормативном регулировании .
Основания возникновения правоотношения по доверительному управлению недвижимым имуществом
Во всех без исключения случаях отношения по доверительному управлению всегда должны быть основаны на соответствующем договоре. В большинстве из них управление учреждается собственником планируемого к передаче имущества. Договор заключается по волевому решению собственника объекта управления, становящегося учредителем, и доверительного управляющего в порядке, предусмотренном главой 53 ГК РФ.
Однако рассматриваемая договорная конструкция была адаптирована к урегулированию более широкого круга отношений, что стало результатом использования «опыта англо-американской конструкции траста»1. Его достижение было облегчено и тем фактом, что в дореволюционный и советский периоды, как мы выяснили, законодателем уже закреплялись иные варианты управления имуществом в,чужом интересе.
Этот подход получил свое отражение в законодательстве, в частности, в ст. 1026 ГК РФ, где говорится о специальных основаниях учреждения доверительного управления в целях усовершенствования «механизмов охраны имущественных интересов лиц»2, которые априори являются менее защищенными по сравнению с другими участниками имущественного оборота3.
Поскольку речь идет о случаях, которые специально указаны в законе, то основанием возникновения соответствующих длящихся правоотношений будет сложный юридический состав, включающий в себя наряду с заключением договора и передачей имущества еще и то обстоятельство, которым законодатель обусловливает необходимость учреждения доверительного управления (решение органа опеки и попечительства, решение суда, завещание)1.
Гражданское законодательство дополнительно обусловливает возникновение доверительного управления следующими обстоятельствами":
1) необходимость постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38, п. 1 ст. 1026 ГК РФ);
2) необходимость управления имуществом гражданина, признанного судом безвестно отсутствующим (ст. 43ТК РФ);
3) необходимость в охране и управлении наследственным имуществом, определяемая нотариусом (должностным лицом органа местного самоуправления или консульского учреждения, если те осуществляют соответствующие нотариальные-действия) (ст. 1171, 1173ГКРФ);
4) на основании завещания, в котором назначен душеприказчик (п. 1 ст. 1026 ГК РФ);
5) предоставление полномочий помощнику подопечного по распоряжению его имуществом в рамках патронажа (ст. 41 ГК РФ) (в качестве альтернативного варианта в этом случае предусмотрено заключение договора поручения).
Не исключены и другие случаи, когда учредитель доверительного управления не является собственником передаваемого объекта.
Отметим, что необходимость в услугах доверительного управляющего часто возникает, когда речь идет об управлении именно недвижимым имуществом как самим по себе, так и в составе некоторого имущественного комплекса, на что неоднократно указано и в ГК РФ (ст. 38, 1173).
Выбор, профессионала в качестве доверительного управляющего будет носить лишь вероятностный характер, поскольку им в этих случаях могут быть и гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, и некоммерческая организация (абз. 2 п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Статус и профессиональные возможности потенциального доверительного управляющего в любом случае должны соизмеряться с предназначением передаваемых объектов и сложностью их управления.
Учредителем доверительного управления по понятным причинам будет не сам собственник, а иное лицо (душеприказчик, нотариус, органы опеки и попечительства и пр.), чей правовой статус существенно ограничен специальными нормами, а фактически и тем, что рядом правомочий учредителя может обладать только собственник имущества. Исключением из правила является патронаж. В этом случае подопечный никуда не пропадает, он является дееспособным лицом, а потому сам заключает договор (орган опеки и попечительства лишь оказывает помощь в поиске доверительного управляющего)1. При заключении договора доверительного управления имуществом подопечного учредителем будет муниципальное образование в лице органа опеки и попечительства". Отметим также возможность заключения данного договора при проведении процедуры банкротства: внешний управляющий может учреждать доверительное управление в отношении имущества (очевидно некоторой его части) должника при наличии специального согласия собрания кредиторов, а также если это уже предусмотрено планом внешнего управления (п. 4 ст. 101 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»3).
В связи с этим в таких договорах, за исключением случаев, когда присутствуют патронажные отношения, будет назначаться выгодоприобретатель, которым является собственник имущества (лица, находящиеся под опекой или попечительством, безвестно отсутствующий) или наследник(и).
Длительность данных договорных отношений дополнительно поставлена в прямую зависимость от срока существования причины вынужденного учреждения доверительного управления. Например, необходимость в доверительном правлении отпадет при исчезновении недостатка дееспособности (достижение совершеннолетия, эмансипация и т.п.).
С позиции философии объектом является часть материального и духовного мира, на которую направлена познавательная и преобразующая деятельность субъекта1. В нашем случае таковым является недвижимое имущество.
Общеизвестно, что обособление недвижимого имущества из общего круга объектов гражданских прав, имеет большое практическое значение. «Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специ-альный правовой режим»". Еще академик А.В. Венедиктов под правовым режимом имущества понимал специальные правила о порядке образования и использования имущества3.
Передача недвижимости в доверительное управление в силу специфики объектов в большей или меньшей степени, но затрагивает публичные интересы. В целях достижения содержательности характеристики отдельных объектов этих правоотношений необходимо придерживаться многостороннего подхода к анализу и осмыслению противоречий и коллизий их правового режима, значительно разнящегося по объему и содержанию. В силу многогранности объектной стороны «в качестве основополагающего объективно необходимо применение системно-структурного метода»4.
Форма и порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом
Передача недвижимого имущества в доверительное управление — удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако оформление договора и его реализация на практике могут вызвать у участников отношений немало трудностей, в частности, по причине не слишком удачного законодательного регулирования. Наличие спорных вопросов на этапе, предшествующем реализации договора, никак не способствует развитию рынка услуг по доверительному управлению недвижимостью. Они являются одними из наиболее значимых и требуют своего скорейшего разрешения.
Отличительной чертой договоров, объектом которых является недвижимость, всегда было И будет наличие строгих требований к их форме. Так и относительно формы договора доверительного управления недвижимым имуществом действует норма, отличающая режим заключения-анализируемого договора от порядка заключения договоров доверительного управления другими видами имущества. Закон требует, чтобы,она была той же, что и для договора продажи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).
Такой подход оправдан: недвижимость обособляется от собственника в большей степени, чем, например, по договору комиссии, для. которого таких строгих требований к форме сделки не предусмотрено; необходима абсолютная «определенность в вопросе принадлежности имущества и прав на него, существенной для третьих лиц»1, поскольку факт заключения данного договора несет серьезные правовые последствия.
В соответствии с п. 1 ст. 550-ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления, одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, невозможно заключение рассматриваемого договора между отсутствующими- учредителем и управляющим посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ), когда волеизъявление сторон не совпадает во времени. К тому же такая форма на практике, к сожалению, не позволяет с абсолютной достоверностью установить, что документ исходит от стороны по договору или без порока воли.
В отношении несоблюдения формы договора установлено более строгое по сравнению с общим порядком следствие, а именно, его недействительность (п. 3 ст. 1017 ГК РФ), тогда.как по общему правилу несоблюдение письменной. формы лишает стороны.в случае возникновения спора права ссылаться в подтверждение сделки-и ее условий на свидетельские показания2.
Применение п. 3 ст. 1017 ПО РФ в этой части можно проиллюстрировать на примере дела, лежащего в основе Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 декабря 2002 г. N 5861/02. Истец обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о понуждении заключить договор доверительного управления на условиях представленного истцом проекта договора. Комитет лишь издал распоряжение, в котором предписывалось Центральному районному агентству комитета заключить договор. Однако последний уклонился от подписания представленного проекта договора. Таким образом, форма заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом не была соблюдена. Удовлетворяя же требование истца, нижестоящие суды исходили из того, что изданием распоряжения комитет добровольно принял на себя обязательство по передаче здания в- доверительное управление обществу, что, как они считали, могло служить основанием к понуждению ответчика заключить договор на основании п. 1 ст. 421 ГК РФ.
Однако Президиум ВАС пришел к выводу, что распоряжение не породило правовых последствий для сторон в силу несоответствия требованиям подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ, согласно которому гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей: отношения доверительного управления возникают лишь из договора, а властный акт может быть лишь обязательной предпосылкой к его заключению, не нося при этом характера предварительного договора.
Для заключения договора доверительного управления, как и для любого другого, первостепенное значение имеет достижение сторонами согласия по всем существенным условиям, к которым относится условие о предмете, те условия, что определены в законе или иных "правовых актах в качестве существенных или необходимых, а также те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ)1. Без определенных законом существенных условий- договор доверительного управления недвижимым имуществом не может существовать, поскольку таковые затрагивают существо обязательств.
Относительно условия о предмете договора доверительного управления нет единства мнений. Одни авторы, основываясь на п. 2 ст. 1012 ГК РФ, считают, что предметом договора доверительного управления является совершение управляющим любых юридических и фактических действий . Другие полагают, что это имущество, которое уже передано или подлежит приобретению в будущем3. Третьи уверены, что таковым является «управление имуществом», под которым понимается осуществление юридических и фактических .действий с переданным имуществом в их неразрывной связи, отражающей истинную сущность отношений (2-родовой предмет)4.
Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление
В литературе подходы к определению момента заключения договора доверительного управления недвижимостью отличаются вариативностью, которая обусловлена различиями в правовой оценке императивного требования государственной регистрации передачи объекта недвижимости и в определении ее места и роли в процедуре заключения договоров данного вида3.
Как известно, правовой режим недвижимости отличает наличие серьезной публично-правовой составляющей, основным элементом которой является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В абсолютном большинстве случаев она имеет правообразующее значение, одна ко иногда ею лишь подтверждается- факт возникновения права, ограничения (обременения) права1. Для отношений доверительного управления недвижимостью государственная регистрация фактически имеет двойственное значение.
Этот публично-правовой элемент отношений требует подробного; рассмотрения по; нескольким причинам:. 1) он является одной из главных особенностей исследуемых правоотношений; 2) имеют место определенные сложности в. понимании положений ГК РФи Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество; и сделок с ним в; их взаимосвязи, ат также неполное соответствие потребностям В;исследуемой сфере имущественного оборота; 3.) важнейшие вопросы, связанные с. сущностью: государственной регистрации передачи имущества ;доверительное управление и-порядком.ее осуществления, весьма противоречиво трактуются как в литературе, так и в правоприменительной-деятельности.
В п. 2 ст. 1017 ГК РФ сказано, что государственной регистрациишодлег жит передача недвижимого; имущества в доверительное управление, а также указывается на идентичность порядка-ее государственной регистрации порядку регистрации; перехода,права:собственности нашедвижимость. Отдельно, указано, что договор4 доверительного управления недвижимым имуществом должен; быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи5недвижимого имущества".
Предваряя конкретное рассмотрение указанной проблематики, считаем необходимым обратить внимание на; следующее; Понятие формы договора доверительного управления не включает в:себя[требование государственной регистрации передачи; недвижимости;, в доверительное управление, что следует из общих положений ЕК РФ; Закона о регистрации; прав (п. 1 ст.-2). Это было убедительно обосновано и в правовой доктрине1. Иная позиция приводила бы к совершенно парадоксальным выводам. Например, руководствуясь п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор доверительного управления недвижимостью необходимо заключать в форме, установленной для основного договора. Интересно, как тогда бы стороны, заключившие такой договор, регистрировали бы передачу недвижимого имущества по предварительному договору, ведь госу-дарственная регистрация входила бы в содержание понятия «форма договора» Исходя из вышесказанного уместно обратить внимание на несоответствие названия статьи 1017 ГК РФ - «Форма договора доверительного управления имуществом» - ее фактическому содержанию. Наиболее простым вариантом его устранения могло бы стать упоминание о факте государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление в названии статьи.
Более глубокая структурная модернизация правового регулирования в ГК РФ вопросов, касающихся доверительного управления недвижимостью, может быть сведена к выделению в отдельную статью «Форма договора доверительного управления недвижимым имуществом и государственная регистрация его передачи в доверительное управление» всех имеющихся в ГК РФ специальных положений3. К выводу о полезности подобных структурных изменений позволяют прийти следующие соображения: 1) будет устранена вероятность смешения понятий; 2) применительно к исследуемым отношениям достигается четкость в определении независимости государственной регистрации от формы договора ; 3) устраняется излишняя бланкетность в регулировании данных вопросов путем конкретизации требований к надлежащей форме договора доверительного управления недвижимостью в рамках специальной статьи. Все это потребует частичного переноса п. 2 и 3 ст. 1017 ГК РФ вновую статью 10171.
Отличаются противоречивостью подходы, применяемые в теории и практике к вопросу о наличии (отсутствии) значения факта государственной регистрации для признания передачи недвижимого имущества завершенной, а, значит, определения момента, с которого договор доверительного управления недвижимостью можно считать, заключенным (по сути это касается определения юридического состава, лежащего в, основе возникновения правоотношения).
Большинство-ученых2 и правоприменителей3 придерживается следующей точки зрения: договор доверительного управления недвижимым имуществом, будучи реальным, считается заключенным только после той фактической передачи (основанной на подписанном передаточном акте) доверительному управляющему объектом недвижимости, что удостоверена ее государственной регистрацией. Мы позволим себе не согласиться с этим утверждением .
Государственная регистрация имеет целевую направленность и обладает известной самостоятельностью. Законодатель, установив ее обязательность, «вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер»1. Она призвана удостоверять со стороны государства силу соответствующих правоустанавливающих документов и в этом смысле не мо-жет быть отнесена к правообразующим юридическим фактам . В нашем случае государственная регистрация необходима для того, чтобы третьи лица могли иметь представление о существовании опосредованных договором доверительного управления взаимоотношений учредителя и управляющего по поводу объекта недвижимости, то есть убедиться в наличии у последнего полномочий на совершение юридических и фактических действий по управлению конкретным объектом недвижимости. В этом смысле применительно к исследуемому вопросу регистрация представляет собой юридический акт подтверждения государством ограничения (обременения) права- собственности на переданное недвижимое имущество правами доверительного управляющего, что вытекает из природы его правовых связей с учредителем.
