Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения об аренде недвижимого имущества 16
1.1. Понятие и виды недвижимого имущества 16
1.2. Разграничение государственной собственности на землю и объекты капитального строительства 29
1.3. Законодательство об аренде недвижимого имущества 44
Глава 2. Особенности аренды федерального недвижимого имущества 54
2.1. Роль технической инвентаризации и государственного учета объектов федеральной недвижимости в развитии арендных отношений 54
2.2. Права и обязанности арендодателя федеральной недвижимости, особенности их реализации 67
2.3. Значение нормативного определения стоимости аренды и конкурсной системы выбора арендаторов для совершенствования правового регулирования аренды недвижимости 84
Глава 3. Регистрация прав на объекты федеральной недвижимости и договоров аренды таких объектов 105
3.1. Ограниченные вещные права федеральных предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество, сдаваемое в аренду 105
3.2. Юридическая природа и значение института регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства 118
3.3. Регистрация договоров аренды недвижимости и практика судебных разбирательств 128
Заключение
- Понятие и виды недвижимого имущества
- Роль технической инвентаризации и государственного учета объектов федеральной недвижимости в развитии арендных отношений
- Ограниченные вещные права федеральных предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество, сдаваемое в аренду
Введение к работе
Актуальность научного исследования.
Экономика любого государства не может эффективно функционировать и развиваться без соразмерного вмешательства государства. В условиях современной российской экономической ситуации особую актуальность приобретают проблемы определения форм, средств и методов государственного влияния на экономические отношения, обеспечения порядка использования государственного сектора экономики, а также эффективности управления государственным имуществом, размер которого
широкомас
остается значительным даже после широкомасштабной и нередко необоснованной приватизации .
Федеральное имущество является важной составляющей экономики России, а поэтому его особая значимость определяет возможность выполнения возложенных на государство задач по обеспечению и охране суверенитета, национальных интересов и обороноспособности страны, развитию промышленности и предпринимательской деятельности, образования, науки и культуры, решению социальных проблем, соблюдению и защите прав и свобод гражданина, созданию условий для достойной жизни и свободного развития человека.
Недвижимое имущество составляет основную часть федерального имущества и обеспечивает работу экономической системы страны. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости в условиях становления социального рыночного хозяйства является одной из главных задач в области экономической политики. Важное место в организации оборота недвижимости занимает правовое регулирование возникающих отношений. Положительная тенденция последних лет - расширение сферы рыночных отношений - способствовала широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды. Ускоренное развитие арендных
1 Рыбаков В.Л., Тархов В.Л. Собственность и право собственности: Монография. - Уфа: Уфимский институт МВД России, 2001. С. 83.
сой и
отношений, характерное для любого государства с переходной экономико обусловленное большей доступностью аренды в сравнении с приобретением имущества, является одной из важных предпосылок экономического роста, а следовательно, повышения благосостояния граждан России. В то же время законодательство в сфере арендных отношений в определенной степени «отстает» от фактических потребностей реализации института аренды имущества, особенно объектов федеральной недвижимости, и нуждается в совершенствовании.
згистрации принятие
Социальная потребность в интенсивном развитии законодательства, как отмечает В.А. Алексеев", «в условиях практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гл\», обусловила принятие ряда нормативных правовых актов, в том числе фундаментального характера, среди которых главное место занимают Гражданский и Земельный кодексы РФ (ГК РФ и ЗК РФ), а также Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»3. Имело место и принятие на их основе ряда специальных нормативных правовых актов в данной сфере, но в условиях отставания правовою регулирования от фактически складывающихся отношений первоначальная правовая база в сфере регулирования аренды недвижимости отличалась непоследовательностью и противоречивостью. До конца эти
недостатки, тормозящие развитие арендных отношении, не преодолены до сих пор.
Своеобразие правоотношений в сфере аренды федеральной недвижимости состоит в том, что отношения между собственником-учредителем, сохраняющим право собственности на это имущество, и созданными им юридическими лицами регулируются нормами публичного права, однако эти юридические лица самостоятельно участвуют
ексеев В.А. Недвижимое имущество: государстве иная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: «Волтерс Клувер», 2007. С. 3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. Л*2122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//СЗ РФ. ЛЬ 30. 1997. Ст . 3594.
маті правового регулирования, определением правовой природы и принципов
регистрации недвижимости и др.
5 в гражданском обороте, выступают от своего имени и преследуют свои частные интересы, хотя и обусловленные, в конечном счете, публичными интересами их создания. Поэтому актуальным является исследование не только прикладных, но и доктринальных проблем, связанных с формированием понятийно-категориального ряда, систематизацией
Актуальность диссертационного исследования обусловлена также тем, что существуют трудности применения норм об аренде федеральной недвижимости в связи с реализацией положений Земельного кодекса РФ. А.В. Ерш' указывает, что наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, ЗК РФ содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.
На основании изложенного можно утверждать об актуальности задачи комплексного изучения механизма правового регулирования аренды федеральной недвижимости с учетом всех его специфических особенностей. Существование нерешенных проблем института аренды, особенно в области нормативного регулирования и правоприменения, позволяет говорить об актуальности и практической значимости исследования отношений, возникающих при аренде федерального недвижимого имущества в современной России.
Степень научной разработанности темы исследования.
Особенностям аренды федеральной недвижимости должное внимание стало уделяться только в последние годы. Поставленные в данной работе вопросы находятся, в основном, на начальной стадии исследования. При этом в научной литературе имеется значительное количество работ, посвященных отдельным локальным проблемам рассматриваемой темы, например, разграничению государственной собственности на землю,
4Ерш A.B. Аренда здании и иных сооружений: Дис. ... канд. юрид. наук. - Москва, 2003. С. 18.
1ГМҐ »-
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оценке имущества и др.
Научно-исследовательские квалификационные работы в данной сфере представлены, в основном, двумя докторскими и рядом кандидатских диссертаций, посвященных, за исключением общетеоретической работы Л.Т. Кокоевой (Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Дис. ... д-ра юрид. наук. - Саратов. 2004. - 452 с), в большей части узкоспециализированным, отдельным аспектам аренды (зданий, помещений и сооружений - А.Г. Дорошкова, О.Б. Круглова, А.В. Ерш, Б.А. Азукаена, А.А. Садретдинов, В.М. Ланда; природных ресурсов и земли - Т.В. Крамкова, Л.М. Ахметшина, Б.В. Кокотов, О.П. Скребкова, В.И. Чуркин, Ю.А. Мерцалова, А.А. Груздева, И.Г. Лисимеико и др.).
Одному из перспективных, и в то же время спорных вопросов правового регулирования арендных отношений посвящена кандидатская диссертация В.В. Солдатенкова. Экономические и управленческие аспекты аренды исследуются в диссертации В.В. Авекова. Специальным аспектам финансовой аренды посвящены диссертации Ю.Н. Кашеваровой, а также И. В. Щетининой.
Некоторые самые общие подходы к правовому регулированию договоров аренды и перспективы развития данного института исследуются в диссертациях С.Н. Ревиной и Д.В. Хаустова. Ряд вопросов правового регулирования арендных отношений в сравнительном аспекте затрагиваются в диссертациях А.Н. Лужиной и Н.С. Карцевой. Вопросам аренды предприятий и публичного имущества посвящены диссертационные исследования СБ. Пугинского и С.Г. Сафаралиевой.
В то же время вопросы правового регулирования аренды федеральной недвижимости на диссертационном уровне не исследовались. Поэтому есть основания утверждать, что данная тема в целом на концептуальном уровне и с учетом динамично развивающегося в последние годы законодательства в и недостаточно исследована в науке гражданского права.
^
7 Цель и задачи диссертационного исследования.
Основная цель работы состоит в выявлении особенности правового регулирования аренды федерального недвижимого имущества, лакун и коллизий действующего законодательства и юридической практики, обобщении принципов регулирования аренды в целях преодоления конфликта интересов в пользу общества и государства.
Указанная цель определяет следующие задачи:
іравового 2
- рассмотреть научно-теоретические основы правового закрепления
понятия и видов недвижимою имущества как объекта гражданско-правовых
отношений;
- определить признаки и основания отнесения ооъектов недвижимости к
федеральному имуществу;
провести анализ правовых норм регулирования договора аренды федерального недвижимого имущества;
определить юридическое значение и особенности технического, реестрового и кадастрового учета объектов капитального строительства и земельных участков для совершения сделок с федеральным имуществом;
- выявить особенности правового положения юридических лиц,
являющихся арендодателями федеральной недвижимости, их прав и
обязанностей;
- рассмотреть механизм определения стоимости аренды и конкурсного
выбора арендатора федеральной недвижимости;
- показать особенности ограниченных вещных прав федеральных
предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество,
сдаваемое в аренду;
раскрыть сущность и принципы государственной регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства;
выявить правовые проблемы регистрации и вступления в действие договоров аренды федерального недвижимого имущества;
- обобщить судебную практику и подготовить предложения, о совершенствовании норм права, регулирующих аренду недвижимости.
Работа выполнена на основании Традиционных и апробированных методов научного исследования, в соответствии с общенаучными подходами к проведению теоретических исследований.
Методологическую основу диссертационной работы составляют базовые положения диалектико-материалистического метода как общенаучного метода познания, обязывающего исследователя к объективным оценкам. В процессе исследования использовались и специальные методы системного подхода к изучению правовых понятий, а также методы, применяемые в юриспруденции: формально-логический, сравнительный, исторический, метод экспертных оценок и др.
Диссертационное исследование основывается на действующем законодательстве, судебной практике, современных достижениях гражданского, земельного, финансового, предпринимательского права, общей теории права, трудах ученых в этих областях знаний.
Комплексное использование указанных методов обеспечило достоверность и научную обоснованность полученных результатов.
Теоретическая основа исследования.
При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы видных дореволюционных российских и советских юристов, работы которых были посвящены общим проблемам іражданского права и арендного законодательства, договорного права. 'Груды таких видных дореволюционных российских ученых, как Ы.Л. Дювернуа, В.Б. Ельяшевич, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, К.Л. Кавелин, Л.Л. Кассо, Д.И. Мсйер, Д.С. Розенблюм, О.А. Хауке, Г.Ф. Шершеневич касались, в основном, общих гражданско-правовых проблем, связанных с уступкой прав, обременениями, сделками купли-продажи недвижимого имущества, и
[МОГО
9 не затрагивали особенности правового регулирования аренды недвижимого имущества.
Общие проблемы правового статуса недвижимого имущества, в том
числе земельных участков, гражданско-правового регулирования арендных
отношений и сделок с недвижимым имуществом раскрываются в трудах
советских и российских ученых — цивилистов и специалистов в сфере
предпринимательского, аграрного и земельного права Г.А. Аксененка, В.К.
Андреева, В.А. Алексеева, С.С. Алексеева, Г.С. Башмакова, В.В. Безбаха,
З.С. Беляевой, М.И. Брагинского, С.А. Боголюбова, С.Н. Братуся, М.М.
Бринчука, Г.Е. Быстрова, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, М.Ю.
Галятина, А.Г. Гойхбарга, А.К. Голиченкова, Б.М. Го и гало, В.П. Грибанова,
Л.И. Дсмбо, В.А. Дозорцева, ІЇ.Д. Егорова, B.C. Ема, В.Б. Ерофеева, И.В.
Ершовой, Ю.Г. Жарикова, С.А. Зинченко, И.А. Иконицкой, О.С. Иоффе,
А.Ю. Кабалкина, Ю.Х. Калмыкова, О.А. Красавчикова, М.И. Козыря, О.М.
Козырь, О.С. Колбасова, И.О. Красновой, Ы.И. Краснова, О.И. Крассова, П.В.
Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, М.С. Липецкера, А.Л. Маковского, А.И.
Масляева, В.П. Мозолина, Ф.Р. Муратшина, Н.Т. Осинова, Э.И. Павловой,
В.И. Панкратова, М.С. Пашовой, В.А. Рахмиловича, В.А. Рыбакова, О.Н.
Садикова, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, В.Л. Слесарева,
С.А. Степанова, Н.А. Сыродоева, Е.Ы. Суханова, Ю.К. Толстого, A.M.
Турубинера, Е.А. Флейшица, Л.П. Фоминой, P.O. Халфиной, Б.Б.
Черепахина, В.В. Чубарова, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, В.Ф.
Яковлева и других. В исследуемой сфере были изучены работы экономистов
В.В. Алакоза, В.В Жабина, Б.Д. Завидова, Н.В. Комова, А.А. Родина, СИ.
Сая. \ #
Эмпирическую базу исследования составили нормативные правовые акты, регулирующие отношения государственной собственности, в оторых участвуют Российская Федерация и субъекты Российской Федерации, решения Конституционного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ но применению гражданско-правовых
норм, а также материалы судебной практики, правоприменительной практики органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость.
Объектом исследования является комплекс общественных отношений, складывающихся в процессе правового регулирования аренды государственного и особенно федерального недвижимого имущества, а также правоприменительной деятельности по реализации правовых норм в данной сфере.
Предмет исследования. Содержание и особенности правового регулирования аренды федерального недвижимого имущества, основные направления их совершенствования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в
обосновании отличия аренды федерального недвижимого имущества от
аренды иных объектов недвижимости, установлении особых видов
правоотношений возникающих из применяемых норм права. В
диссертационном исследовании сформулированы основные
(концептуальные) дискуссионные вопросы понятия и правовой регламентации данных отношений, вводятся в научный и практический оборот ряд правовых источников, базовых положений, судебных прецедентов, не исследовавшихся ранее в отечественной литературе. Предлагаются некоторые доктринальные определения, вносятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства и толкованию отдельных правовых норм.
На основе научно-теоретического анализа, изучения правовых актов, практики их применения, а также судебной практики предложены конкретные идеи по решению отдельных проблем, связанных с арендой федерального недвижимого имущества.
Новизна работы определяется также результатами проведенного исследования, которые содержатся в основных положениях, выносимых на
Г>ї Hill
и защиту. На защиту выносятся следующие положения, являющиеся новыми или имеющие элементы научной новизны:
І. В диссертации выделяются основные виды правоотношений, возникающие из применяемых норм нрава при аренде федерального недвижимого имущества, и дается их классификация по функциональному назначению:
- учетные, обеспечивающие подготовку федеральной недвижимости как
объекта правораспоряжеиия, к сделкам по передаче имущества. Данные
статические, публичные и административные правоотношения закрепляют
правовое положение объектов федеральной недвижимости, создают
потенциальную возможность распоряжения и осуществления контроля
оборота этих объектов; ^^^^^fc
- разрешительные, для формирования правоспособности субъектов
сделки. В результате этих статических, гражданско-правовых отношений
происходит наделение арендодателя и арендатора - субъектов права сделки
аренды, потенциальным правом распоряжения и пользования федеральной
недвижимостью;
- регулятивные, обеспечивающие возникновение, существование,
изменение и прекращение самих арендных отношений. Это динамические
гражданско-правовые и административно-правовые отношения по
реализации прав распоряжения и пользования публичной собственностью в
интересах субъектов права.
ус ~e:
2. В диссертации делается вывод о том, что применительно к сделкам передачи имущества, в том числе аренды, основными признаками, отличающими объект1 федеральной недвижимости от иных объектов недвижимого имущества как объекта правоотношений, являются установленная принадлежность к федеральной собственности в силу ействующих правовых норм или зарегистрированные ограниченное вещное право федеральных организаций и право собственности Российской дерации на этот объект.
Данные признаки являются правообразующими юридическими фактами, обеспечивающими гюзникновение отношений между субъектами права при аренде федеральной недвижимости.
3. В диссертации установлено, что разграничение государственной
собственности на объекты недвижимости для выделения федеральной
собственности может быть определено как деятельность (совокупность
действий и процедур) управомоченных органов по передаче и приему с
соответствующим юридическим оформлением и регистрацией права
собственности Российской Федерации на объекты недвижимости, не
находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации,
муниципальных образований, граждан и юридических лиц или неправомерно
находящиеся в собственности указанных субъектов права.
Реализация этой нормы позволяет расширить состав объектов федеральной недвижимости с установленной правоспособностью к сделкам аренды.
4. В работе определена совокупность имманентных существенных
условий, наличие которых в договоре аренды федерального недвижимого
имущества, кроме указанных в ГК РФ, позволяет исключить прямое
нарушение действующих нормативных правовых актов. К таким условиям
относятся:
- наличие согласия собственника или уполномоченного им лица на сдачу
в аренду федеральной недвижимости;
наличие зарегистрированного права собственности РФ и ограниченного вещного права арендодателя на объект недвижимости;
- оценка стоимости аренды независимым оценщиком;
- сдача в аренду недвижимости на конкурсной основе, если это не
противоречит действующему законодательству.
5. В диссертации делается вывод о том, что согласие на сдачу в аренду
едералыюго недвижимого имущества, принимаемое уполномоченным
органом власти, первично в составе юридических фактов, порождающих
ыбор
такую сделку. Именно за этим решением следуют конкурсный выбор арендатора, заключение и государственная регистрация договора аренды. При этом можно утверждать о возникновении новой тенденции в развитии процедуры распоряжения федеральным имуществом. Ее суть состоит в расширении круга уполномоченных лиц, которым предоставлено единоличное право согласования сделок аренды федеральной недвижимости. Теперь в состав этих лиц входят новые субъекты различной организационно-правовой структуры.
Данная норма волевого регулирования правоотношений при аренде федеральной недвижимости позволяет упростить их структуру и повысить оперативность заключения данного вида сделок за счет исключения промежуточных согласований.
_„,
6. В диссертационном исследовании определена особенность процедуры государственной регистрации договора аренды федерального недвижимого имущества, состоящая в представлении дополнительных оснований для его государственной регистрации, что обусловлено комплексным юридическим составом данной разновидности арендного обязательства:
разрешения (согласия) Росимущества или уполномоченного территориального органа на сдачу в аренду объекта федерального имущества с учетом мнения федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится организация-арендодатель этого объекта;
ооъекта
- карты учета объекта в реестре федерального имущества или выписки из
реестра;
- распоряжения Росимущества или уполномоченного территориального
органа о проведении конкурса (торгов) на право заключения договора аренды
объекта федерального имущества, с протоколами заседания конкурсной
комиссии и текстами информационных сообщений в средствах массовой
информации;
^с свидетельства о регистрации права собственности Российской едерации на объект федерального имущества, сдаваемого в аренду.
*s
7. В целях обеспечения гарантий прав и интересов субъектов договора аренды федерального недвижимого имущества, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и исполнением такого договора, в диссертации обоснована и аргументирована необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды федеральной недвижимости, поскольку отсутствие такого реіулирования порождает коллизии между действующими нормами права и невозможность их единообразного толкования и применения в возникших в результате заключенной сделки правоотношениях.
Введение данной нормы права позволит осуществлять государственный контроль изменения условий сделки с федеральной недвижимостью и повысить эффективность ее использования.
Практическая значимость диссертации. Совокупность
сформулированных теоретических и практических выводов может служить методологической основой для дальнейших разработок в данной сфере, а также при совершенствовании правового регулирования арендных отношений, обеспечивающих публичные интересы. Конкретные предложения, содержащиеся в работе, могут быть использованы в законодательной и правоприменительной деятельности, а также в хозяйственной практике^^Ж
Кроме того, материалы исследования могут быть применены для совершенствования деятельности органов государственной власти и использованы в учебном процессе.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре Правового обеспечения рыночной экономики РЛГС при Президенте РФ, где была обсуждена и прорецензирована. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на научных конференциях, в том числе «Государственная власть и местное самоуправление в России: история и современность» (г. Санкт-Петербург 2007 - 2008 Г.Г.). Теоретические
р. ми
выводы и практические рекомендации автора нашли отражение в семи опубликованных научных работах.
В период с 2006 по 2009 г. г. результаты диссертационного исследования использованы автором при юридическом оформлении недвижимого имущества федеральных государственных унитарных предприятий «РІМИКП», «НИИ ВОДГЕО», «ЦЫИИРТИ», ИПО «Техномаш», «НИИР», МИПК «Атомэнерго», «Гиредмет», НТЦ «Атлас», «ГосНИИАС», «ЦАГИ», «ЦЭНКИ», «НИИ вакуумной техники», «НИИЭУавтопром», «НИИССУ», МРТИ РАН; федеральных государственных образовательных учреждений «Финансовая академия при Правительстве РФ», «МАТИ», «МАДИ», «МГСУ», «МГТУ ГА»; акционерных обществ «20 ЦПИ», ГИКБ «Вымпел», РНИИ «Лгроприбор», НИИ «Кулон», а также совместных предприятий ЗАО «Венский Дом», «Кернтнер Хауз» и «Амерустрой» строительного концерна «Штрабаг АЕ».
Структура диссертации. Диссертация содержит введение, три главы, девять параірафов, заключение, список использованных нормативных источников и литературы.
Понятие и виды недвижимого имущества
С начала 90-х годов прошлого столетия по настоящее время в Российской Федерации проводятся значительные преобразования в области экономики с одновременным признанием общемировых ценностей. Одной из них является частная собственность на недвижимое имущество. Эта категория была утрачена в связи с отменой в СССР частной собственности на землю и объявлением ее государственным достоянием.
В советской России практически отсутствовали сделки с недвижимостью за исключением незначительной доли кооперативного строительства. «С переходом к новым рыночным отношениям в Российской Федерации регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач»5. Страна обнаружила отсутствие законодательного регулирования в этой сфере и начались работы по созданию нормативно-правовой базы новых имущественных отношений.
Недвижимое имущество, является важнейшей разновидностью объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и имеет свои характерные признаки. Не случайно еще в досоветский период нашей истории разделение вещей на движимые и недвижимые рассматривалось как важнейший критерий их классификации. Как считал один из классиков российской цивилистики Н.Л. Дювернуа6, «во главе деления вещей по различию их свойств, важных для конструкции гражданских правоотношений, на отдельные категории наше законодательство, буквально следуя ранцузскому образцу, ставит различие вещей (имуществ) движимых и недвижимых». Та же позиция высказывалась и выдающимся российским в, главные и цивилистом В.И. Синайским: «среди деления вещей, или имуществ, главное место занимает и ныне бесспорно деление их: а) на недвижимые и б) движимые» .
Недвижимость и в настоящее время выделена из числа прочих объектов гражданских правоотношений (ст. 130, 131 ГК РФ) и отличается особым правовым режимом.
Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
По мнению В.А. Алексеева с учетом имеющихся в законе определений, объект относится к недвижимости, если он :
а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;
б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
При этом в законодательстве практически отсутствуют определения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, что неоднократно отмечалось в юридической литературе , а в действительности эти объекты недвижимости могут не соответствовать содержанию законодательного определения. Так, В.А. Алексеев отмечает, что в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин «сооружение» применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.
Аналогичной позиции придерживается С.А. Степанов: «При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного принципа (критерия), основанного на определенной связи с землей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости»
Критерий тесной связи объекта недвижимости с землей выражает в действительности лишь физическое соединение с нею и по существу является техническим, а не юридическим, но следует учитывать, что лучшего базового (т.е. исходного) критерия для отнесения объектов гражданских прав к недвижимости мы пока не имеем.
Роль технической инвентаризации и государственного учета объектов федеральной недвижимости в развитии арендных отношений
Таким образом, по мнению М.Г. Пискуновой ", «юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка. Границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в государственном кадастре недвижимости. Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в государственный кадастр недвижимости».
Технический учет иных объектов недвижимости, а именно объектов капитального строительства в связи с тем, что они созданы искусственно, имеет в отличие от кадастрового учета земельных участков менее важное юридическое значение. Ооъекты капитального строительства становятся вещами (объектами сделок) после введения их в эксплуатацию или прекращения строительства и имеют постоянные внешние границы, задаваемые конструкцией объекта. В процессе технического учета проводится описание уже созданного строительного объекта.
Технический учет объектов капитального строительства регулируется нормативными актами органов государственной исполнительной власти, например, постановлениями Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» , от 4 декабря 2000 г. „Ч« 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной
Для понимания этой разницы приведем некоторые характерист земельного участка как объекта имущественных, гражданских отношений.
Как подчеркивает в своей статье М.Г. Пискунова", территориальные границы участка определяются в порядке (п. 1 ст. 261 ГК РФ), установленном земельным законодательством. На основании п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В ст. 37 ЗК РФ также установлено, что объектом купли-продажи и аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Теперь в соответствии с п.5 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»100 осуществляется общий кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. Данные этого учета поступают в государственный кадастр недвижимости, ведение которого (п. 1 ст. 4 Закона о
кадастре недвижимости) осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с данным законом общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений (далее -кадастровые сведения), сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах. Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве»101. Органом, осуществляющим ведение государственного кадастра недвижимости после ликвидации Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости), является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Полномочия Росреестра деятельности»104; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. №
Хотя техническая инвентаризация имеет вспомогательное значение по сравнению с кадастровым учетом, но ее отсутствие лишает возможности зарегистрировать права на объект недвижимости или сделку с ним (п.2 ст. 17 Закона о регистрации) поскольку нет описания объекта права и подтверждения его наличия.
В соответствии с Положением об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности106 первичной технической инвентаризации подлежат все объекты капитального строительства, техническая инвентаризация которых не проводилась. По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт (после создания государственного кадастра недвижимости в это название добавлено слово «кадастровый»), который является основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (п. 7 Положения).
Ограниченные вещные права федеральных предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество, сдаваемое в аренду
Для дальнейшего успешного развития правоотношений в сфере аренды федеральной недвижимости необходимо четко определить объем прав субъектов этих правоотношений - федеральных предприятий и учреждений -на закрепленное за ними недвижимое имущество.
Субъекты права государственной собственности - Российская Федерация и субъекты Российской Федерации - вправе создавать па базе государственного имущества государственные унитарные предприятия и учреждения. Создание, определение правоспособности унитарных предприятий регулируются ст. 113-115, 294-300 ГК РФ и нормами Федерального закона от 14 ноября 2002 г. №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»" ", а учреждений - ст. 120, 296- 300 ГК РФ и специальными законами в отношении отдельных видов учреждений.
В соответствии со ст. 113 и 120 ГК РФ унитарным предприятием является коммерческая организация, а учреждением - некоммерческая организация, не наделенные нравом собственности на имущество, закрепленное за ними собственником. Согласно ст. 2 Федерального закона №161-ФЗ к унитарным предприятиям, основанным на праве хозяйственного ведения, относятся: федеральное государственное предприятие, созданное на базе имущества Российской Федерации, и государственное предприятие субъекта Российской Федерации, созданное на базе имущества субъекта Федерации (далее также - унитарные предприятия).
Решение о создании федерального государственного унитар предприятия (ФГУ11) с закреплением за ним федерального имущества на праве хозяйственного ведения принимается Правительством РФ или уполномоченными федеральными органами исполнительной власти. Унитарные предприятия (как и учреждения) в отличие от других юридических лиц не являются собственниками закрепленного за ними имущества, но они наделены иными вещными правами на это имущество и имеют все тс признаки юридического лица, которые названы в п. 1 ст. 48 ГК РФ.
Как и унитарное предприятие, учреждение создается в качестве самостоятельного юридического лица, подлежит государственной регистрации и считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Свою деятельность учреждение осуществляет за счет средств, выделяемых собственником, а для его создания необходима передача кроме денежных средств еще и имущества. Учреждение не приобретает нрава собственности на переданное ему собственником-учредителем имущество, а потому относится к юридическим лицам, учредитель которого сохраняет право собственности или иное вещное право на имущество, закрепляемое за учреждением. Имущество предоставляется учреждению собственником на ином вещном праве - на праве оперативного управления. Это право регулируется, как и право оперативного управления казенного предприятия, правилами ст. 296 ГК РФ. Дополнительно права учреждения определены в ст. 120 и ст. 298 ГК РФ.
