Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Аренда недвижимого имущества как вид договора аренды 12
1.1. Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества 12
1.2. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества 39
Глава 2. Заключение договора аренды недвижимого имущества 71
2.1. Форма договора аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества 71
2.2. Преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества 84
2.3. Особенности заключения договора аренды недвижимости, относящейся к публичной собственности 99
Глава 3. Содержание договора аренды недвижимого имущества 110
3.1. Права и обязанности арендодателя 110
3.2. Права и обязанности арендатора 132
Глава 4. Прекращение договора аренды 151
4.1. Досрочное прекращение договора аренды 151
4.2. Особенности прекращения договора аренды с субъектами малого предпринимательства 170
Заключение 185
Список использованных нормативных правовых актов и литературы 188
- Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества
- Форма договора аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества
- Права и обязанности арендодателя
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения (жилые и нежилые), объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя.
При этом договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, как правило, субъект предпринимательства, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды. Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает нести расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача же в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.
Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижимого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества.
Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.
Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной. Однако проблемы применения норм об аренде недвижимости могут быть разрешены только на законодательном уровне.
В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее время достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и практической стороны.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе которых: М.М. Агарков, В.К. Андреев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, М.В. Гордон, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, А.Д. Кейлин, О.М. Козырь, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, С.В. Пахман, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.А. Рясенцев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, В.А. Умов, Г.С. Шапкина, Г.Ф. Шершеневич и другие.
В процессе написания диссертационной работы проанализированы труды ведущих российских ученых, в том числе: Т.Е. Абовой, С.С. Алексеева, В.А. Белова, Е.С. Болтановой, С.П. Гришаева, Е.А. Дорожинской, А.Е. Ерш, В.В. Залесского, И. Исрафилова, А.Ю. Кабалкина, Л.В. Кузнецовой, М.И. Кулагина, А.Л. Маковского, С.Е. Никольского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова и других.
При этом специальные исследования, касающиеся аренды недвижимости, не в достаточной степени раскрывают содержание данного вопроса в целом. Значительное число работ посвящено отдельным видам аренды. Публикации последнего времени в основном носят разъяснительный характер, а не характер цивилистических исследований.
Между тем сегодня значение договора аренды недвижимого имущества, как уже отмечалось, велико.
Цели и основные задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является комплексный анализ и изучение проблем договора аренды недвижимости, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество. Исследование посвящено также анализу судебной практики арбитражных судов в данной области и разработке предложений по совершенствованию действующего законодательства в области договора аренды недвижимости, с учетом исторических тенденций развития правового регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования:
рассмотреть развитие законодательства об аренде недвижимости в историческом аспекте;
проанализировать сложившиеся научные представления о понятии «недвижимое имущество», а также целесообразность закрепления в ГК РФ исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества;
выявить и изучить возникающие проблемы при заключении, регистрации и расторжении договора аренды недвижимого имущества и определить пути совершенствования законодательства на основе анализа судебной практики;
рассмотреть порядок заключения договора аренды недвижимого имущества, относящегося к публичной собственности, а также особенности прекращения договора аренды с субъектами малого предпринимательства в связи с возмездным отчуждением имущества;
охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды недвижимого имущества.
Предмет исследования. Нормы гражданского и земельного законодательства в их историческом развитии, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики применения указанных норм.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон, а также прекращение договора аренды недвижимого имущества.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных ученых-правоведов, содержащие исследования вопросов гражданско-правового регулирования арендных отношений, в том числе отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество.
Методологической основой исследования выступает совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектический, исторический; метод системного анализа, а также такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формально-логический, технико-юридический и другие способы научного познания.
Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и другие нормативные правовые акты, в том числе законодательство Хабаровского и Приморского краев. Отдельные вопросы правового регулирования арендных отношений анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Кроме того, в процессе исследования были использованы законодательства СССР и РСФСР, а также дореволюционное законодательство по данному вопросу.
Эмпирическую базу диссертационного исследования составили материалы судебной практики арбитражных судов Российской Федерации по делам, связанным с арендой недвижимого имущества.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в работе предпринято комплексное исследование договора аренды недвижимого имущества как особого вида договора аренды. Изучение ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недвижимого имущества, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере, позволило выявить особенности таких объектов договора аренды, как нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, крыши и несущие стены, участки недр. Анализ проблем, связанных с государственной регистрацией договора аренды, позволил сделать вывод о необходимости отмены государственной регистрации договора и о введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. В настоящее время можно считать сложившейся тенденцию расширения круга объектов договора аренды недвижимого имущества, происходящую как за счет включения в их число имущественных комплексов (предприятий), так и при дроблении объекта недвижимого имущества на самостоятельные объекты, являющиеся конструктивными элементами зданий и сооружений.
Конструктивные элементы зданий и сооружений могут выступать в гражданском обороте как самостоятельные объекты, в отношении которых могут заключаться договоры аренды. Поскольку в отношении них невозможно временное владение отдельно от самого здания, то в данном случае речь может идти только о временном пользовании, что не может служить основанием не относить такие договоры к договорам аренды. Поэтому целесообразным было бы применять к таким договорам положения законодательства о договоре аренды не по аналогии, как это происходит сейчас, а относить данные договоры к договорам аренды недвижимого имущества.
2. Представленный в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень объектов недвижимого имущества в настоящее время является излишним, так как, во-первых, он не может охватить все объекты, которые следовало бы относить к недвижимости, а во-вторых, он уже выполнил информационную функцию, которая была необходима на период восстановления понятия недвижимости в российском законодательстве.
При определении понятия недвижимости следует ограничиться указанием на единственный объект недвижимого имущества – земельный участок, а для других объектов основным критерием должно быть указание прочности связи с землей, вследствие чего перемещение таких объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Предлагается дополнить главу 34 ГК РФ параграфом 1.1. «Общие положения об аренде недвижимости», содержащим общие нормы об аренде недвижимости, в том числе включить следующее понятие договора аренды недвижимости: «Договором аренды недвижимого имущества признается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона – собственник или управомоченное им лицо (арендодатель) – обязуется предоставить другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование земельный участок либо объект, который настолько прочно связан с землей, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».
Структура параграфа 1.1. «Общие положения об аренде недвижимости» должна быть в определенной мере аналогичной параграфу 7 главы 30 ГК РФ, посвященному договору продажи недвижимости.
С введением указанного параграфа соответственно отпадает необходимость в выделении параграфа, посвященного аренде зданий и сооружений, поскольку договор аренды зданий и сооружений будет регулироваться общими нормами о договоре аренды недвижимости.
3. Участок недр не может быть индивидуализирован и не может рассматриваться как объект недвижимого имущества в отрыве от земельного участка. Недра можно считать неотъемлемой составной частью земельного участка, но никак не самостоятельным объектом недвижимого имущества, который кроме всего прочего не может выступать в гражданском обороте.
Поэтому логичным было бы не называть недра в числе объектов недвижимости, а рассматривать их как часть земельного участка, в границах которого они расположены. В этом случае осуществление пользования недрами будет невозможным без обладания вещным правом или правом аренды на данный земельный участок.
4. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит ограничение права собственности. Однако в соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит лишь договор аренды недвижимости, который нельзя рассматривать как ограничение права собственности, ограничением в данном случае можно считать лишь зарегистрированное право аренды.
В этой связи полагаем, что государственной регистрации должен подлежать не договор аренды как сделка, а само право аренды на недвижимое имущество как ограничение права собственности.
5. Предусмотрев в гражданском законодательстве такой способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, как перевод прав и обязанностей арендатора законодатель упустил вопрос о сроке защиты нарушенного субъективного права, по истечении которого, лицо, чье преимущественное право нарушено, утрачивает возможность его судебной защиты.
В этой связи предлагается внести изменения в ст. 621 ГК РФ, а именно дополнить абз. 4 п.1 следующим образом: «При заключении договора с нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей арендатора».
6. В случае, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество, то стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена следующим образом. При возмездном отчуждении стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена прежним собственником (поскольку при возмездном отчуждении неотделимые улучшения увеличивают стоимость объекта недвижимого имущества); при безвозмездном отчуждении эта стоимость должна возмещаться новым собственником (поскольку фактически он обогатился за счет таких улучшений).
7. Предлагается установить срок исковой давности для предъявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора аренды, который начинает течь с момента направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако считаем, что трехлетний срок исковой давности для предъявления иска о досрочном расторжении договора аренды велик, поэтому необходимо законодательно установить специальный срок исковой давности для предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды, который не должен быть более одного года, учитывая преимущественно краткосрочный характер арендных отношений.
Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы в процессе преподавания в вузах курса гражданского права, в научно-исследовательской работе, в практической деятельности арбитражных судов, в предпринимательской деятельности субъектов имущественного оборота.
Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертационной работе выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права Юридической школы Дальневосточного федерального университета.
Отдельные положения исследования были использованы при участии в IV и V научных чтениях, посвященных памяти профессора Н.И. Овчинникова (Овчинниковские чтения) в 2009, 2010 гг., проводимых Юридическим институтом Дальневосточного государственного университета. Результаты диссертационного исследования были использованы при проведении занятий по дисциплине гражданское право.
Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, четыре главы, состоящих из восьми параграфов, заключение и список использованных нормативных правовых актов и литературы.
Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества
Договор аренды (имущественного найма) имеет многовековую историю, исчисляемую со времен римского права, опыт которого активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.
В Русской Правде и в других дошедших до нас источниках права Древней Руси нет никаких упоминаний об имущественном найме, однако очевидно, что такие договоры не могли не совершаться, и предметами таких договоров были жилые и торговые помещения.
Соборное уложение 1649 года не раскрывало понятия «наем», однако содержало положения, что отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая - "исполу" и пр.), а также положения о последствиях ухудшения наемного имущества.
Отсутствовало понятие найма и в Своде законов Российской империи 1832 г., названном Сводом законов гражданских (далее- СЗГ). Однако ст. 1691 содержала существенные условия найма: предмет найма или содержание, срок пользования и вознаграждение за это пользование1.
К.П. Победоносцев сетовал на то, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, а те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Эту скудность в юридической разработке внутреннего содержания найма он объяснял состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, которое в тот период во многих местах было первобытным, а в других - весьма неразвитым. С другой стороны, наше законодательство страдало обилием и разнообразием частных постановлений о найме, преимущественно казенных и общественных имуществ, причем особенно внимание обращали на формальную сторону дела2.
Арендные отношения в России получают новое развитие после реформы 1861 года, освободившей крестьян от крепостной зависимости. Отдельные прогрессивно настроенные помещики начали активно внедрять в своих поместьях арендные отношения на новых началах. Создавались арендные хозяйства посредством выделения для этого крестьянам— бывшим крепостным— в долгосрочную аренду земли и строя для них избы и хозяйственные объекты. Между крестьянами и помещиком заключался арендный договор, в котором заранее определялась доля урожая каждой из сторон. Таким образом, в 1861 году был дан толчок развитию новых социально-экономических отношений.
После победы Октябрьской революции, в период «военного коммунизма» (1917-1921 годы) произошла национализация по всей стране важнейшего объекта вещных прав - земли. В связи с отсутствием частной собственности на землю она не могла продаваться, покупаться, сдаваться в аренду либо в залог или каким-либо образом отчуждаться.
Одновременно Советским государством был предпринят ряд последовательных действий, направленных на национализацию и изъятие из оборота других видов имуществ, главным образом иных объектов недвижимости.
Позже на смену «военному коммунизму» приходит новая экономическая политика (нэп), которая характеризовалась развитием кооперации, переходом к самоокупаемости и безубыточной работе государственных предприятий, а также использованием концессий и аренды.
В целях восстановления пошатнувшейся экономики страны вследствие произошедших в стране революций и гражданской войны правительство стремится к развитию производительных сил государства, прибегнув к сдаче своих предприятий в аренду. Кооперативам, товариществам и другим объединениям, а также отдельным гражданам было предоставлено право арендовать государственные промышленные предприятия в целях их эксплуатации. Передавались предприятия в аренду на конкурсной основе с учетом интересов государства.
Несмотря на очевидную свою эффективность, аренда оказалась совершенно инородной по отношению к создаваемой с конца 20-х гг. командно-административной системе управления. В 1928-1929 гг. был принят ряд правительственных решений, сначала ограничивающих, но в конечном итоге и запретивших аренду государственных предприятий. Аренда как элемент хозяйственной системы была упразднена3.
Усиление роли договора аренды и расширение сферы его применения произошло в конце 80-х годов прошлого столетия, когда начавшиеся процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения. В связи с этим можно отметить две характерные для этого периода тенденции, наметившихся в практике: во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды: во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как основное средство «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства.
Форма договора аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества
Необходимость изучения формы договора в рамках рассмотрения правового института договора аренды недвижимого имущества вытекает из самой природы договора как согласованного волеизъявления субъектов гражданского права, направленного на возникновение, изменение или прекращение правоотношений. В этой связи существование договора без формы исключено в принципе. Поэтому абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ предусматривает, что для признания договора заключенным наряду с достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям договора необходимо также, чтобы это соглашение было облечено в определенную форму.
Под формой сделки следует понимать способ фиксации волеизъявления участников данной сделки. В юридической литературе существует множество определений формы сделки. Все они достаточно схожи между собой. Так, О.Н. Садиков под формой сделки понимает способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки134. Такой же позиции придерживаются В.П. Мозолин, А.И. Масляев135. Т.И. Илларионов формой сделки называет ряд способов выражения воли и фиксации волеизъявления136.
Требования к форме означают недопустимость выбора более простой формы по сравнению с предусмотренной законом. Хотя в то же время использование более сложной формы в договоре зависит от усмотрения сторон . Действующее гражданское законодательство (п. 1 ст. 158 ГК РФ) четко определяет, что сделки совершаются в устной или письменной форме. Это дает основания полагать, что существуют лишь две формы сделок (или формы заключения сделок). В свою очередь, письменная форма сделок имеет две разновидности: простая и нотариальная.
Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1 ст. 434 ГК РФ). Следовательно, при решении вопроса о необходимой форме договора приоритетное значение имеют специальные требования, содержащиеся в правилах о форме определенных видов договоров. Соответствующие требования могут быть предусмотрены только законом.
В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого является недвижимое имущество, то такой договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164ГКРФ.
Однако ГК РФ содержит и некоторые специальные нормы по этому вопросу. Так, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 674 ГК РФ считается заключенным с момента его подписания. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют. Однако в Информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Президиум ВАС РФ разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданий и сооружений, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны. Соответственно к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Следует согласиться с мнением М.В. Кратенко о том, что выборочный подход законодателя к государственной регистрации договоров аренды недвижимости - один из факторов, благоприятствующих развитию краткосрочной аренды нежилых помещений (на срок до одного года). Другая причина широкого распространения краткосрочной аренды— подвижная конъюнктура рынка недвижимости и нежелание собственников зданий (нежилых помещений) надолго обременять свое имущество правами арендаторов.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. В главе 30 ГК РФ специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и продажи предприятий (ст. 560 ГК РФ).
Права и обязанности арендодателя
Термин «договор» употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором за-креплен факт установления обязательственного правоотношения .
Гражданско-правовой договор представляет собой наиболее распространенный вид юридических фактов. Как юридический факт договор определяется в п. 1 ст. 420 ГК РФ — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Для изучения договора аренды недвижимого имущества важное значение имеет его содержание. Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий, в которых закрепляются права и обязанности сторон, составляющие содержание договорного обязательства. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. В этом отношении договор следует рассматривать как обязательство.
Условия договора аренды недвижимого имущества могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие обязанности арендодателя, вторую- определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
В связи с выполнением данной обязанности в науке и на практике возникают следующие вопросы:
1. Какой срок может быть признан разумным?
2. Если имущество передано в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его назначению, будет ли считаться обязанность арендодателя исполненной?
3. Считается ли обязанность по предоставлению имущества исполненной, если арендодатель этого имущества не передал необходимые документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.)?
Ответа на первый из перечисленных вопросов нет ни в действующем законодательстве, ни в юридической литературе. Не разработаны также и критерии разумности. Однако ч. 3 ст. 10 ГК РФ закрепляет презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений.
Разумный срок относится к срокам исполнения гражданско-правовых обязательств. Как справедливо отмечает А.Л. Фриев, «практическое значение определения разумного срока заключается в том, чтобы определить, исполнено ли обязательство надлежащим образом; от этого зависит применение или неприменение к лицу мер принуждения»217.
Аналог разумного срока был известен и русскому дореволюционному праву. К.П. Победоносцев писал: «В иных случаях срок, или некоторое отдаление исполнения, хотя и не выговорен прямо в договоре, сам собою разумеется, по свойству действия составляющего предмет договора» — и в качестве примера подобных случаев приводил заказ изделий на фабрике, покупку хлеба на корню» . В любом случае, по мнению цивилиста, «время исполнения предполагается удобное, сообразное со свойством и родом действия, с природой и обычаем»219.
Что касается доктрины гражданского права, в современной юридической литературе предпринимаются попытки определения понятия «разумный срок». Так, В.И. Емельянов понимает под разумным сроком «время, необходимое разумному человеку для осуществления действия - осуществления права или исполнения обязанности, в конкретном случае» . Л.В. Соцуро полагает, что «разумным сроком является такой срок, который необходим для выполнения работ, услуг, создания вещей, исполнения обязательств, предъявления требований и претензий» . В работе З.И. Цыбуленко указывается, что «разумный срок - это объективно необходимый и возможный для исполнения... срок»222. По мнению М.Н. Полотьяновой, «разумным сроком следует признавать определяемый человеком на основе логического творческого обобщения целесообразный в сложившейся ситуации промежуток времени...».
