Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Содержание и правовые предпосылки гражданского оборота земельных участков под строениями 16
1. Содержание гражданского оборота земельных участков под строениями в российском праве 16
2. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании гражданского оборота земельных участков 25
3. Приватизация земельных участков под строениями как правовая предпосылка включения их в гражданский оборот 34
Глава 2. Общая характеристика земельного участка под строением как объекта гражданского оборота 51
1. Вещественные свойства земельного участка 51
2. Земельный участок как элемент системы недвижимых вещей...65
3. Правовые конструкции юридической связи земельного участка и строения 79
Глава 3. Особенности правового регулирования гражданского оборота земельных участков под строениями 107
1. Приобретение прав на земельный участок собственниками строений 107
2. Переход прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нём строения 125
Заключение 166
Список использованной литературы 171
- Содержание гражданского оборота земельных участков под строениями в российском праве
- Вещественные свойства земельного участка
- Приобретение прав на земельный участок собственниками строений
Введение к работе
На протяжении длительного периода развития российского законодательства имели место различные подходы к признанию земельных участков и расположенных на них строений в качестве объектов гражданских правоотношений. В дореволюционной России земельные участки вместе с расположенными на них зданиями, строениями относились к «недвижимым имуществам» и активно участвовали в гражданском обороте.
В советский период истории России частная собственность на землю была отменена, земля стала объектом исключительной государственной собственности и, как следствие, была исключена из гражданского оборота. Поскольку особенности правового режима недвижимых вещей главным образом проявляются в установлении особых правил их оборота, исключение из оборота земельных участков как основного вида недвижимости привело к утрате правового значения разделения вещей на движимые и недвижимые, которое и было отменено. Категория «недвижимость» надолго исчезла как из нормативно-правовых актов, так и из научных исследований, поскольку её разработка в существовавших экономических условиях не представлялась актуальной. Весьма ограниченным был и существовавший в то время оборот строений, как и круг субъектов прав на них. Здания и сооружения, принадлежавшие доминирующему собственнику - государству, передавались из одной государственной организации другим государственным организациям в административном порядке и безвозмездно, а кооперативным и общественным организациям - в административном порядке и за плату. В собственности граждан могли находиться здания и сооружения потребительского назначения: жилые дома, их части, квартиры в многоквартирных домах жилищно-строительных кооперативов, коллективов индивидуальных застройщиков, дачи .
В условиях весьма ограниченного оборота зданий, строений, сооружений
1 Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости // Цивилистиче-ские исследования. Выпуск первый: Сборник научных трудов памяти профессора И.В. Фёдорова / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. - М.: Статут, 2004. - С. 196.
4 земельные участки, расположенные под такими объектами, предоставлялись преимущественно на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании административных актов органов государственных власти. Таким образом, оборот земельных участков имел административно-правовой характер, вполне соответствовавший экономическим отношениям того периода, и представлял собой систему распределения и перераспределения земельных участков между различными землепользователями, осуществляемую путём распорядительных действий властных органов.
Начавшиеся в начале 90-х годов 20 века преобразования в экономической, политической и социальной сферах потребовали существенных изменений механизма правового регулирования отношений в самых различных сферах общественной жизни. Отражением новых экономических реалий стало законодательное закрепление частной собственности в отношении основных производственных фондов и земель. Проводимая в начале 1990-х годов приватизация, совпавшая с начальным периодом осуществления земельной реформы, была направлена на отчуждение максимально большего количества государственного имущества в частную собственность. Начальная цена имущества предприятий, продаваемого при приватизации на коммерческих, инвестиционных конкурсах, аукционах, не включала в себя стоимость земельных участков. При этом земельные участки, занимаемые приватизируемыми объектами, в основном предоставлялись новым собственникам на праве постоянного пользования, оставаясь в собственности государства.
Одной из важнейших составных частей проводимой с начала 1990-х годов земельной реформы стала приватизация земельных участков поселений, значительная часть которых занята промышленными и другими предприятиями, которые относятся к производственным зонам. Для них земля служит пространственным (территориальным) базисом или местом их расположения. По своей функциональной роли они относятся к землям промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения. Земли этой категории также неоднородны, и в зависимости от характера специальных задач, для реше-
5 ния которых используются, или их предназначения они подразделяются на несколько видов (ст. 87 Земельного кодекса РФ)1.
Вступление в действие ч.1 Гражданского кодекса РФ, закрепившего в ст. 130 в числе объектов гражданских прав земельные участки наряду со зданиями, сооружениями, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ2 способствовало созданию легальных предпосылок для включения в гражданский оборот земельных участков наряду с иными объектами недвижимости. Предстояло выработать правила участия земельных участков в имущественном обороте, которые бы учитывали, с одной стороны, общие для всех иных недвижимых вещей особенности, с другой - специфику земельного участка как разновидности недвижимого имущества. Обозначенная задача не получила своего разрешения в период с середины и до конца 1990-х годов, поскольку введение в действие главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» было отложено до принятия нового Земельного кодекса, разработка которого затянулась. Регулирование земельных отношений в этот период осуществлялось преимущественно на основе внутренне противоречивых, часто непоследовательных подзаконных актов.
Существенные изменения произошли после 2000 года в связи с принятием ряда основополагающих законодательных актов, в том числе главы 17 Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ 2001 г.3, федеральных законов «О государственном земельном кадастре» 2000 г. , «О землеустройстве» 2001 г. , «О разграничении государственной собственности на землю» 2001 г. , «О
1 Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. - Саратов:
Изд-во «Научная книга», 2004. -С. 191.
2 Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»//СЗ РФ.-1997.-№30.-С. 3594;2001.-№ 11.-Ст. 997;№ 16.-Ст. 1533;№ 15.-Ст. 1377;№
24. - Ст. 2244.
3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
4 Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. - 2000. - №2. -
Ст. 149.
5 Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» // СЗ РФ. -2001. - № 26. - Ст. 2582.
6 Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на зем
лю» // СЗ РФ. -2001. - № 30. - Ст. 3060.
приватизации государственного и муниципального имущества» 2001 г.1, «Об охране окружающей среды» 2002 г. , «Об обороте земель сельскохозяйственно-го назначения» 2002 г. , «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 2003 г.4, «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» 2004 г.5, Жилищного и Градостроительного кодексов РФ и иных, закрепивших правовые основы участия земельных участков, в том числе и под объектами недвижимости, в гражданском обороте. В то же время принятые нормативные акты не только не устранили существовавшие ранее противоречия в правовом регулировании отношений по поводу гражданского оборота земельных участков, но и способствовали возникновению новых, поэтому делать вывод о наличии системного правового регулирования отношений в этой сфере преждевременно. Представляется, что исследование особенностей гражданского оборота земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, является актуальным в силу того, что: 1. Правовая природа зданий, строений, сооружений и расположенных под ними земельных участков имеет весьма значительное сходство, поскольку все они отнесены законодателем к недвижимым вещам. Кроме того, эти объекты имеют прочную физическую связь между собой, что должно находить отражение в сближении и взаимовлиянии их правовых режимов. Вместе с тем земельные участки являются природными объектами, что нельзя не учитывать при разработке правовых норм, регулирующих как пользование ими в пределах того или иного вещного права, так и особенности распоряжения ими в процессе граж-
1 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 17.04.2006) // СЗ РФ. - 2001. - № 4. - Ст. 251. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ.
- 2002. - № 2. - Ст. 133; 2005. -№ 1 (часть 1). - Ст. 25; Российская газета. -2005. - 13 мая.
3 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ.
- 2002. - № 30. - Ст. 3018; Российская газета. -2003. - 10 июля.
4 Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправ
ления в Российской Федерации» (ред. от 15.02.2006) // СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822; 2006. - № 8. - Ст. 852.
5 Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (ред. от 17.04.2006) «О переводе земель или земельных
участков из одной категории в другую» // СЗ РФ. - 2004. - № 52 (часть 1). - Ст. 5276; 2005. - № 30 (часть 2). -
Ст. 3122; 2006.-№17 (часть 1).-Ст. 1782.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» (ред. от 31.12.2005)//СЗ РФ.-2005. -№ 1 (часть 1).-Ст. 14; 2006. -№ 1.-Ст. 10.; Федеральный закон от29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16; № 30 (часть 2). - Ст. 3128; 2006. - № 1. - Ст. 10; Ст. 21.
7 данского оборота.
Собственники зданий, строений, сооружений могут реализовывать свои правомочия и, соответственно, получать максимальную выгоду от использования принадлежащих им объектов недвижимости лишь при наличии устойчивых прав в отношении земельных участков, расположенных под этими объектами.
Включение земельных участков в сферу гражданского оборота значительно повышает инвестиционную привлекательность объектов недвижимости, способствует притоку финансовых вложений в перспективные инвестиционные проекты, что в целом оказывает позитивное влияние на социально - экономическое развитие.
Разработка чётких правил осуществления гражданского оборота земельных участков под объектами недвижимости является необходимой предпосылкой для более активного вовлечения в него как их самих, так и расположенных на них объектов, что будет способствовать динамичному развитию имущественного оборота объектов недвижимости в целом и создавать необходимые условия для наиболее полного удовлетворения материальных потребностей граждан.
Степень научной разработанности темы.
В дореволюционном праве отдельные аспекты гражданско-правового режима земельного участка рассматривались в контексте исследования поземельного оборота в трудах И.А. Базанова, А.А. Башмакова, В.В. Ельяшевича, Л.А. Кассо и др .
В советский период, поскольку земля была исключена из гражданского оборота, исследования правового режима земельного участка проводились в основном в рамках земельного, природоресурсового, экологического права в контексте общего правового режима земли как природного объекта, а также правового режима отдельных категорий земель. Основное внимание в этот период уделялось изучению правового режима земель с позиций обеспечения наиболее эффективного государственного управления земельным фондом, в ча-
1 См.: Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки.- М., 1900; Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права: лекции. - Либава, 1891; Ельяшевич В.В. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе.Изд. 2-е, перераб.- Спб, 1913; Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве.- М., 1999; Он же. Здания на чужой земле.-СПб, 1905 и др.
8 стности, исследованию подверглись такие институты как распределение и перераспределение, изъятие земельных участков отдельных категорий земель административно-правовыми способами, охрана земель, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель. Эти проблемы получили разработку в трудах известных учёных - представителей земельно-правовой науки Г.А. Аксенёнка, С.А. Боголюбова, Б.В. Ерофеева, И.А. Икониц-кой, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, Н.Н. Петрова, Н.А. Сыродоева и др.
В условиях возрождения упразднённых и формирования новых гражданско-правовых институтов, обусловленного переходом к рыночной экономике, в связи с возвращением земельных участков в имущественный оборот исследование правового регулирования земельных участков получило новый импульс развития. Появился ряд исследований, связанных с проблемами права собственности и иных вещных прав на земельный участок (Н.П. Кабытов, Н.В. Карлова, А.Ф. Колов, СВ. Лобанов, М.С. Ромадин, Н.И. Таскин, А.Е. Черноморец и
др-1)-
В диссертационных работах Д.Б. Горохова, И.Ю. Ельцовой, Л.Д. Мироновой, В.В. Романовой, О.П. Скребковой, В.В. Солдатенкова, С.С. Шестнева земельный участок стал предметом изучения в контексте разработки вопросов, связанных с возможностью осуществления с ним гражданско-правовых сделок, в том числе особое внимание было уделено правовому регулированию купли-продажи, аренды, ипотеки и иных гражданско - правовых сделок с земельными участками.
В диссертациях Н.Н.Аверьяновой, С.А. Артюшина, А.Г. Василенко, М.В. Попова2 земельные участки исследуются как объекты права государственной и
1 Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности. Дисс. ...
к.ю.н. - Казань, 2004; Карлова Н.В. Возникновение, изменение и прекращение прав на землю в Российской Фе
дерации. Дисс. ... к.ю.н. - М., 2004; Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России. Дисс. ... к.ю.н.
-Томск, 2004; Лобанов СВ. Право частной собственности на землю в Российской Федерации. Дисс.... к.ю.н. -
Саратов, 2002; Ромадин М.С. Основания и порядок прекращения прав на землю в Российской Федерации.
Дисс.... к.ю.н. - М., 2004; Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный уча
сток. Дисс. ... к.ю.н. - Краснодар, 2003; Черноморец А.Е. Теоретические проблемы права собственности в сель
ском хозяйстве Российской Федерации. Дисс. ... д.ю.н. - М., 1993.
2 Аверьянова Н.Н. Правовое регулирование купли-продажи земель государственной и муниципальной собст
венности. Дисс. ... к.ю.н. - Саратов, 2004; Артюшин СВ. Осуществление права муниципальной собственности.
Дисс.... к.ю.н. - М., 2005; Василенко А.Г. Правовой режим государственных земель в дореволюционной Рос-
9 муниципальной собственности.
Появляются и отдельные цивилистические исследования, затрагивающие проблемы возникновения, осуществления и прекращения права собственности и иных вещных прав в отношении земельного участка, а также оборота земельных участков в рамках исследования гражданского оборота имущественных прав в целом (С.А. Бабкин, Н.Е. Гребнева, А.А. Кисилёв, Л.А. Козлова, Л.Т. Кокоева, А.В. Копылов, Л.Б. Лазаренко, Л.Ф. Нетишинская, И.А. Полуяхтов, Н.В. Прокопьева, П.В. Скиба и др.1), изучения некоторых общих и особенных характеристик земельного участка в системе объектов недвижимого имущества (Д.С. Бугров, О.В. Бурлаченко, М.М. Валеев, А.В. Канчукоева, В.А. Лапач, М.Ф. Салихова, С.А. Степанов и др.)2-
Некоторые аспекты правового регулирования отношений по поводу земельных участков в различных правовых системах стали предметом анализа в компаративистских диссертациях и коллективных исследованиях3.
Разработка отдельных аспектов гражданско-правового режима земельного участка под объектами недвижимости осуществлялась в основном в связи с изучением правового режима расположенных на нём объектов недвижимости, статики и динамики имущественных прав в отношении этих объектов в работах Г.В. Вердиян, Т.В. Глинщиковой, Е.А. Грызыхиной, И.Д. Кузьминой, Д.С. Не-
сли. - институт политики государства. - Ставрополь, 2004; Попов М.В. Право муниципальной собственности на землю в России: проблемы теории и практики. Дисс, ... к.ю.н. -М., 2001.
1 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.,2001; Гребнева Н.Е. Договор прода
жи недвижимости по законодательству Российской Федерации. Дисс.... к.ю.н. - М., 2002; Кисилёв А.А. Ипо
тека как гражданское правоотношение. Дисс.... к.ю.н. -М., 2000; Козлова Л.А. Правовые проблемы регулиро
вания сделок с недвижимостью. Дисс. ... к.ю.н.-М., 2004; Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-
правового регулирования арендных отношений. Дисс.... д.ю.н. - Саратов, 2004; Копылов А.В. Ограниченные
вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. Дисс. ...
к.ю.н. - М., 1999; Полуяхтов И.А. Гражданский оборот имущественных прав. Дисс. ... к.ю.н. - Екатеринбург,
2002; Прокопьева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью. Дисс. ... к.ю.н. - Краснодар, 2004;
Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Дисс.... к.ю.н. - М., 2000.
2 Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества. Дисс.... к.ю.н. - Саратов,
2004; Бурлаченко О.В. Земельный участок в системе недвижимого имущества. Дисс. ... к.ю.н. - Екатеринбург,
2006; Валеев М.М. Вещи как объекты гражданского правоотношения. Дисс.... к.ю.н. - Екатеринбург, 2003;
Канчукоева А.В. Недвижимость как объект права собственности. Вопросы теории практики. Дисс.... к.ю.н.-
М., 2005; Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России. Дисс.... к.ю.н.. Дисс....
д.ю.н. - Ростов-н/Д: 2002; Салихова М.Ф. Недвижимость как объект предпринимательских отношений. Дисс. ...
к.ю.н. - М., 2000; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М., 2004.
3 Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование.
Дисс.... к.ю.н. - М., 2005; Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и
иностранных государствах / Под ред. В.В. Залесского. - М., 2005; Основные институты гражданского права
зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. - М., 1999.
10 крестьянова, И.П. Пискова'.
Анализ обозначенных исследований позволяет констатировать, что комплексные исследования, охватывающие совокупность общих и особенных правил осуществления гражданского оборота земельных участков под объектами недвижимости, в настоящее время отсутствуют.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе гражданского оборота земельных участков, расположенных под строениями.
Предметом исследования являются правовые нормы, обеспечивающие реализацию принципа единой судьбы земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений как основы гражданского оборота застроенных земельных участков, а также оценка их эффективности.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование необходимости теоретической разработки комплексного правового регулирования гражданского оборота земельных участков под строениями, способного обеспечить благоприятные условия собственникам при осуществлении ими прав в отношении принадлежащих им строений и публичные интересы ввиду использовании земельных участков как ограниченного природного ресурса.
Цель исследования обусловила постановку следующих задач:
дать оценку положениям действующих нормативных актов гражданского и земельного законодательства России, их соотношению в отношении правового регулирования гражданского оборота земельных участков и расположенных на них строений;
определить содержание гражданско-правового оборота земельных участков под строениями на основе анализа теоретических источников и правовых норм
' Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом. Дисс. ... к.ю.н. - М, 1997; Глин-щикова T.B. Право общей собственности на здание. Дисс.... к.ю.н. - Краснодар, 2004; Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведённый объект недвижимости по законодательству Россиской Федерации. Дисс. ... к.ю.н. - Томск, 2004; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Дисс. ... д.ю.н. - Томск, 2004; Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершённого строительства. Дисс.... к.ю.н. - СПб, 2005; Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений. Дисс. ... к.ю.н. -М, 2003.
российского действующего законодательства;
проанализировать возникающие в процессе приватизации земельных участков под объектами недвижимости в России проблемы и разработать варианты их разрешения правовыми способами, путём внесения изменений и дополнений в действующие нормативные акты;
установить место и выявить роль земельных участков в системе объектов недвижимого имущества; рассмотреть общие с иными объектами недвижимости признаки и особенные характеристики, включая способ индивидуализации, земельных участков, в том числе и под строениями, которые следует учитывать в процессе их гражданского оборота;
рассмотреть варианты юридической квалификации связи земельного участка и расположенного на нём строения и дать им оценку;
исследовать особенности перехода прав на земельные участки при отчуждении расположенных на них строений по российскому праву.
Методология и правовая база исследования.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания (диалектический, системный, структурно-функциональный) и специально-юридические методы, такие как формально-логический, историко- и сравнительно-правовой, комплексного анализа и обобщения научных и нормативных материалов, а также судебно-арбитражной практики.
Правовую базу диссертации составили Конституция Российской Федерации, Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы в сфере гражданских и земельных правоотношений, подзаконные нормативные акты. В работе также использованы разъяснения законодательства, содержащиеся в постановлениях Пленумов высших судебных инстанций Российской Федерации.
Теоретическую основу исследования составили труды дореволюционных российских цивилистов (К. Анненкова, И.А. Базанова, В.В. Ельяшевича, Л.А. Кассо, К.П. Победоносцева, И. Францессона и др).
В работе использованы достижения советской и современной цивилисти-
12 ки, а также земельно-правовой науки, в том числе труды Г.А. Аксенёнка, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Ю.Г. Жарикова, А.А. Иванова, И.А. Иконицкой, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, М.И. Козыря, О.А. Красавчикова, Н.Н. Краснова, О.И. Крассова, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапача, К.Г. Пандакова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Н.А. Сыродоева, А.Е. Черноморца и др.
Научная новизна исследования заключается, прежде всего, в самой постановке проблемы. Предпринимается попытка комплексного рассмотрения гражданского оборота земельных участков под объектами недвижимости как разновидности недвижимых вещей, входящих в систему объектов гражданских прав. Как следствие, в целях наиболее полного раскрытия особенностей гражданского оборота застроенных земельных участков были широко использованы категориальные понятия и конструкции гражданского и земельного права. Автор приходит к выводу о взаимовлиянии и взаимосвязи гражданского оборота земельных участков и расположенных на них строений, обусловленных наличием прочной связи между этими объектами, что требует более последовательного отражения в законодательстве.
Результатом исследования являются следующие основные положения, выносимые на защиту:
Определяется содержание гражданско-правового оборота как перехода или изменения в установленном законом порядке прав на расположенные под строениями земельные участки в результате совершения гражданско-правовых сделок или иными гражданско-правовыми способами.
Устанавливается соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании отношений, возникающих в процессе гражданского оборота застроенных земельных участков, исходя из их имущественного характера. Такие отношения подлежат регулированию гражданским правом, но с учётом земельного права, которым должна быть установлена мера применения норм гражданского права, исходя из принципа сохранения земли, её свойств и качеств, то есть нормы двух отраслей должны не конкурировать между собой, а взаимно дополнять друг друга.
Доказывается наличие у земельных участков признаков вещи, что делает возможным рассмотрение их в качестве объектов гражданско-правовых отношений в отличие от «земли» как категории земельного права. Утверждается,
13 что в ещё большей степени свойства вещи проявляются у застроенных земельных участков, поскольку выполняемая ими функция - служить пространственным базисом для размещения зданий, строений, сооружений - предопределяет возможность их свободного обращения на рынке в качестве товара, способного удовлетворять потребности широкого круга субъектов.
Отмечается, что наличие у земельных участков присущих им естественных, природных свойств позволяет включить земельные участки в группу «недви-жимостей по природе» независимо от прямого отнесения их законом к недвижимости и, следовательно, распространить на них общие правила правового режима недвижимости. При этом застроенные земельные участки как разновидность недвижимых вещей отличаются наличием особых свойств, обусловленных, с одной стороны, их связью с природной средой в качестве элемента экосистемы, с другой - размещением на них строений, что предопределяет необходимость правового регулирования их участия в гражданском обороте не только гражданско-правовыми, но и земельно-правовыми, экологическими, градостроительными нормами.
Утверждается, что земельный участок под многоэтажным строением является неделимым как в юридическом, так и в физическом смысле. Часть земельного участка не является объектом гражданских правоотношений, в том числе и в тех случаях, когда при переходе или изменении прав на строение следует за ним.
Предлагается совокупность «земельный участок - строение» рассматривать как «совокупность вещей», отличающуюся от традиционной сложной вещи императивным характером правового режима. Особенность его проявляется в законодательном закреплении принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нём строения, а также, в ряде случаев, исключений из этого принципа, что не позволяет участникам гражданского оборота по своему усмотрению определять судьбу земельного участка и строения как самостоятельных элементов этой совокупности.
Обосновывается правомерность применения оснований приобретения права постоянного (бессрочного) пользования застроенными земельными участками, закреплённых не только в земельном, но и в гражданском законодательстве, в частности, в статьях 268, 271 ГК РФ.
Предлагается внесение следующих изменений и дополнений в действующее законодательство:
а) в целях полного устранения разночтений и достижения унификации право
применения сформулировать абз. 2 п.1 ст. 36 ЗК РФ в следующей редакции:
«исключительное право на приватизацию земельных участков или приобрете
ние прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юри
дические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на
условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными закона
ми». Аналогичные изменения следует внести в п.З ст. 36 ЗК РФ, устанавли
вающий порядок приобретения прав собственниками объектов недвижимости,
расположенных на неделимом земельном участке;
б) абз. 2 ст. 36 ЗК РФ привести в соответствие со ст. 28 ФЗ «О приватизации го
сударственного и муниципального имущества», дополнив его следующим по
ложением: «Договор аренды не является препятствием для выкупа земельного
участка»;
в) дополнить п.З ст. 250 ГК РФ указанием на момент начала исчисления трех
месячного срока и сформулировать его в следующей редакции: «3. При прода
же доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой уча
стник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев с момента
государственной регистрации перехода права собственности к покупателю
требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупате
ля»;
г) распространить преимущественное право покупки и на иные случаи возмезд
ного отчуждения в целях обеспечения устойчивости прав собственников строе
ний, для этого п.З ст. 35 ЗК РФ сформулировать в следующей редакции: «Соб
ственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном уча
стке, при возмездном отчуждении имеет преимущественное право приобрете
ния отчуждаемого земельного участка, если оно не противоречит существу
заключаемой сделки, или аренды земельного участка. Собственник земельного
участка при возмездном отчуждении имеет преимущественное право приоб
ретения отчуждаемого здания, строения, сооружения, если оно не противоре
чит существу заключаемой сделки. Преимущественное право приобретения
осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством
для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу».
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Выводы диссертационного исследования могут быть использованы в
15 преподавании курсов гражданского и земельного права, спецкурсов, посвященных сделкам с объектами недвижимости и др., а также в правоприменительной деятельности.
Высказанные в работе предложения по внесению изменений в законодательство могут быть учтены и использованы в законотворческой деятельности.
Апробация результатов исследования.
Основные выводы были доложены диссертантом в выступлениях на 12-ти международных и всероссийских научно-практических конференциях. Отдельные результаты исследования были опубликованы в научных статьях. Некоторые положения, изложенные в работе, используются при чтении лекций и проведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и «Сделки с недвижимостью».
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, включающих 8 параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
Содержание гражданского оборота земельных участков под строениями в российском праве
Со времён римского права и до наших дней эволюция гражданского права во многом предопределялась потребностями гражданского оборота, развитие которого объективно требовало приспособления к его нуждам уже существовавших правовых конструкций, а также возникновения новых гражданско-правовых институтов. Отмечая наличие зависимости между обязательственным правом и состоянием оборота, известный немецкий юрист Гедеманн отмечал, что как только оборот принимает новые формы, сразу же рождаются новые типы обязательств1.
Несмотря на то, что гражданский оборот на протяжении всей истории цивилистики оказывал весьма значительное влияние на развитие гражданско-правовых институтов, вплоть до настоящего времени он так и не стал предметом самостоятельного комплексного монографического исследования2.
Так, например, согласно мнению видного русского учёного - Ю.С. Гамба-рова под гражданским оборотом подразумевается совокупность учреждений и норм, при посредстве которых совершается и обеспечивается удовлетворение разнообразных потребностей человека, требующих для этого, при разделении труда и ограниченности индивидуальных средств, содействия других людей .
Как отмечает В.В. Романова, определение Ю.С. Гамбарова в большей степени отражает сущность гражданского оборота как социального явления, тогда как позиции ведущих советских правоведов позволяют выделить в общественных правоотношениях отдельную сферу отношений гражданского оборота, опосредующих выполнение работ, оказание услуг, обмен, переход или передачу имущества1.
Классическое понимание гражданского оборота, сформулированное ещё в трудах дореволюционных учёных Г.Ф. Шершеневича2, В.М. Хвостова3, сводилось к рассмотрению гражданского оборота как совокупности сделок. В советское время этот подход получил развитие и был несколько расширен в трудах С.Н. Братуся. Исходя из классической трактовки, гражданский оборот рассматривался им как совокупность не только сделок, но и административных актов и иных юридических фактов, в силу которых возникают гражданско-правовые имущественные отношения4. Для правильного понимания содержания гражданского оборота и его соотношения с экономическим оборотом важное значение имел вывод о том, что гражданский оборот есть не что иное, как юридическая форма экономического оборота. Также С.Н. Братусь считал, что гражданский оборот включает в себя не только эквивалентно-возмездные, но и безвозмездные отношения.
По мнению В.А. Дозорцева, гражданский оборот нельзя сводить исключительно к сделкам, так как перемещение имущества в условиях социалистической формы ведения хозяйства опосредуется не только сделками, но и административно-правовыми актами. Кроме того, предметом гражданско-правовых сделок в советских условиях «являются объекты - нетовары, как земля (несельскохозяйственного назначения), предоставляемая в аренду, под застройку» . Признавая необходимость разграничения оборота и гражданского оборота, первый, по его мнению, представлял собой совокупность отношений производства и обмена, а второй - совокупность отношений в сфере производства и обмена, б регулируемых гражданским правом .
Классическое учение о гражданском обороте было подвергнуто критике со стороны О.А. Красавчикова, развившего концепцию гражданского оборота как совокупности отношений. По его мнению, не утратившему актуальности до настоящего времени, гражданский оборот опосредует не физическое перемещение имущества между субъектами гражданского права, а экономические отношения, складывающиеся в процессе обращения материальных благ. Результатом гражданско-правового обращения является переход от одного лица к другому не материальных благ самих по себе, а тех имущественных прав, объектом которых эти блага являются1.
По О.А. Красавчикову, гражданский оборот представляет собой совокупность возникающих из правомерных юридических действий гражданско-правовых обязательств, направленных на передачу имущества, выполнение ра-бот, оказание услуг или уплату денег .
Современные исследователи справедливо отмечают, что при таком подходе к определению гражданского оборота из него следует исключить отношения по передаче имущества в собственность, опосредованные так называемыми вещными договорами, которые влекут за собой перемещение имущественного права, не порождая при этом обязательственных правоотношений3. С этим выводом нельзя согласиться, поскольку было бы неправильным изъять из отношений гражданского оборота вещные договоры только потому, что они не опосредованы обязательственной связью4.
Е.А. Суханов более чётко определяет гражданский оборот как совокупность сделок всех его участников и возникающих на этой основе обязательственных отношений, юридически оформляющих экономические отношения то- варообмена1.
Б.Б. Эбзеев существенно расширил границы гражданского оборота, рассматривая его как совокупность гражданско-правовых отношений имущественного характера, существующих на определённой территории и возникающих на основании различного рода юридических фактов . Из этого определения, как отмечает И.А. Полуяхтов, следуют два очевидных вывода, которые и получили обоснование в работе: во-первых, гражданский оборот - это не только динамика, но и статика гражданских правоотношений, а во-вторых, гражданский оборот порождают не только правомерные, но и неправомерные действия (деликт и кон дикция).
Вещественные свойства земельного участка
Понятия «земля» и «земельный участок» не являются синонимами. Несмотря на то, что ЗК РФ в п.1 ст. 6 определяет в качестве объектов земельных отношений и землю как природный объект и природный ресурс, и земельный участок, названные понятия имеют различное правовое содержание.
Земельный участок является объектом не только земельных, но и гражданских отношений. Отнесение законодателем земельного участка к числу объектов гражданских прав порождает необходимость гражданско-правовой квалификации земельного участка.
В ст. 130 ГК РФ земельный участок называется в числе недвижимых вещей. Следовательно, земельному участку должны быть присущи признаки, свойственные как вещам вообще, так и недвижимым вещам, в частности.
Понятию «вещи» в цивилистической литературе ещё со времён римского права традиционно уделялось достаточное внимание.
Л. Эннекцерус признавал главным признаком вещи её телесность . В том, что «телесные предметы» являются вещами, никаких сомнений нет. Однако в цивилистике ещё со времён римского права имеет место иной подход к понятию вещи, объединяющий в данном понятии как материальные, так и нематериальные блага. Так, в римском праве категория вещей включала в себя как вещи телесные (осязаемые), так и бестелесные (неосязаемые, которые заключаются в праве: наследование, узуфрукт, сервитут). К телесным вещам относи-ли: землю, раба, одежду золото, серебро и множество других вещей . В современных правовых системах такая широкая трактовка дефиниции «вещи» имеет место в странах англо-саксонской системы права, а также в некоторых европейских государствах (например, Италии, Франции). В ст. 841 ГК Латвии закреплено, что «вещи бывают материальные и нематериальные. К нематериальным вещам относятся всевозможные личные, вещественные и обязательственные права постольку, поскольку они считаются составной частью имущества».
В законодательстве стран континентального права в качестве вещей выступают исключительно предметы материальной природы. Так, законодательство ФРГ включает в понятие «вещь» лишь материальные объекты ( 90 ГГУ), которые подразделяются на недвижимые и движимые.
ГК РФ, относя вещи к числу объектов гражданских прав (ст. 126), не содержит легального определения вещи.
В цивилистической доктрине формулировка понятия «вещи» имеет некоторые различия. Так, А.П. Сергеев полагает, что «вещи - суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку материального мира. Ими являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые, растения и т.д.»3.
В.А. Белов понимает под вещами «материальные предметы, созданные или отвоёванные у природы человеческим трудом, и обладающие такими естественными и (или) социальными свойствами, которые позволяют использовать их для удовлетворения человеческих потребностей и интересов, т.е. потребительной и меновой стоимостью».
Приведенные определения вещей сходятся в признании в качестве необходимого признака вещи её материальности, причём именно в физическом, а не юридическом смысле, что позволяет считать вещами «только те предметы, которые имеют известные пространственные характеристики и относительно стабильное, независимое от человека, существование во времени, в силу чего могут быть восприняты непосредственно человеком с помощью органов зрения или осязания» . Следовательно, вещью является не всякая материальная субстанция, а лишь та, которая может быть объектом чувственного восприятия человеком, обладания им. Неосязаемые материальные объекты (например, различные виды энергии, электромагнитные поля и др.) не могут находиться в обладании человека, и, соответственно, вряд ли могут быть отнесены к вещам2.
Как считает В.А. Лапач, дальнейшее развитие системы объектов гражданских прав приведёт к включению таких «невещественных материальных объектов» в имущественную группу в качестве промежуточной (между вещами и имущественными правами) объектной категории .
Иная позиция заключается в отнесении к числу вещей в гражданском праве энергетических ресурсов и сырья, произведённых или добытых человеческим трудом, в том числе тепловой, электрической, атомной энергии и т.п.4
Не могут быть отнесены к вещам предметы, материальность которых не вызывает сомнений при условии недоступности людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела).
Приобретение прав на земельный участок собственниками строений
В рамках гражданско-правового оборота земельных участков под строениями особо следует выделить проблемы, возникающие в процессе приватизации земельных участков собственниками расположенных на них строений.
Статья 36 ЗК РФ выделяет в отдельную группу граждан и юридических лиц, имеющих объекты недвижимости на праве собственности и устанавливает для них «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды». Поскольку условием предоставления исключительного права является наличие права собственности на объекты недвижимости, из круга юридических лиц, обладающих таким правом, исключаются те из них, которые в силу закона не могут иметь объекты недвижимости в собственности (государственные и муниципальные предприятия, казённые предприятия, учреждения).
Как указано в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», ислючительность предоставляемого ст. 36 ЗК РФ права следует понимать в том смысле, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом. В связи с этим установленный пунктом 1 статьи 5 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 %, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Следует обратить внимание на то, что если п.1 ст. 36 ЗК РФ предоставляет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды собственникам расположенных на них объектов недвижимости, то п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ устанавливает обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом ни сроки исполнения такой обязанности, ни санкции за неисполнение не установлены, что лишает её практической значимости2.
Процедура реализации исключительного права собственника здания, на приватизацию земельного участка под ним (или приобретение его в аренду) закреплена в п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, где сказано, что граждане или юридические лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду, готовит проект договора и направляет его заявителю с предложением о заключении договора.
Отсутствие в формулировке п.1 ст. 36 ЗК РФ чёткого указания на возможность выбора предоставляемого исключительного права собственником объекта недвижимости породило немало вопросов по поводу того, кому принадлежит возможность выбора права на земельный участок, оформляемого в соответствии со ст. 36 ЗК РФ - собственнику расположенного на нём объекта недвижимости или органу государственной власти или местного самоуправления. Как правило, собственники объектов недвижимости обращаются в уполномоченные органы с заявлениями о предоставлении им земельных участков в собственность. Для органов государственной власти и местного самоуправления, как показывает практика, наиболее предпочтительным вариантом оформления правоотношений по использованию земельного участка является аренда, поскольку доходы от использования государственного или муниципального имущества (в том числе посредством сдачи его в аренду) являются одним из важных источников формирования соответствующих бюджетов.
Кто же должен принимать окончательное решение о виде предоставляемого права? Складывающаяся практика применения ст. 36 ЗК РФ неоднозначна. Как отмечает В.В. Витрянский, после введения в действие ЗК РФ в судебно-арбитражной практике наметилось два подхода к решению подобных споров1.
Существо первого подхода заключается в том, что право выбора вида договора (купля-продажа или аренда) имеет орган государственной власти или местного самоуправления, поэтому возможность обращения с иском в суд о понуждении к заключению определённого договора исключается .
Сторонники данной точки зрения считают, что прерогатива решения вопроса об объёме прав на предоставляемый земельный участок должна принадлежать собственнику земли, который вправе выбирать наиболее приемлемый, приносящий максимальную выгоду способ хозяйствования. Кроме того, появляется возможность утраты муниципальным (государственным) образованием своей экономической основы вследствие массовой передачи земли в частную собственность .
Похожие диссертации на Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России
