Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ,
ГЛАВА I. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)
1. Возникновение института ипотеки и его развитие на примере римского
и германского права 14
2. Особенности развития института ипотеки в России в 1Х-начале XX веков.
Ипотечный кредит в дореволюционной России 29
ГЛАВА П. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И ИСТОЧНИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
1. Ипотека: понятие, значение и место в системе гражданского права 46
2. Основные источники правового регулирования ипотечных отношений в РФ, их
роль и соотношение 66
3. Основания возникновения ипотеки 72
4. Договор об ипотеке: правовая характеристика, стороны, юридическое значение 77
^ 5. Применение закладной при залоге недвижимости 84
6. Государственная регистрация ипотеки 89
ГЛАВА III ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Ипотека земельных участков 98
2. Особенности ипотеки предприятия 102
3. Особенности ипотеки жилых домов и помещений 107
ГЛАВА IV. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ
1. Модели ипотечного кредитования в РФ 118
*Ф 2. Приоритетные направления развития системы ипотечного
жилищного кредитования в РФ 131
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 143
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 151
ПРИЛОЖЕНИЯ
Введение к работе
Существенные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за последние 10-12 лет, вызвали потребность в использовании гражданско-правовых институтов, способных содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего из числа малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает институт залога недвижимости (ипотеки), служащий средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения этих стран, и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.
Изучение практики применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств в других странах и материалов, опубликованных российскими исследователями, показывает, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического роста, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В настоящей работе отстаивается тезис, согласно которому ипотечное кредитование - одна из многочисленных составляющих, обеспечивающих безопасность государства, и последнее, в свою очередь, должно разработать долгосрочную и эффективную государственную программу ипотечного кредитования граждан.
Для нашей страны тема настоящего исследования особенно актуальна, так как проблема обеспечения качественным жильем различных категорий граждан давно переросла из сугубо экономической в политическую, стала разменной картой в различных политических играх. Наиболее полно значимость жилищного вопроса для любого государства выразил видный английский общественный деятель начала 20 столетия Гарольд Белман: «Выгоды, проистекающие из жилищной собственности, имеют не только материальное, но этическое и моральное содержание. Мысли человека, у которого есть что защищать и улучшать, естественным образом поворачиваются в направлении стабильного, законного и экономически грамотного правительства»1. Несомненно, гражданин, имеющий нормальные условия жизни, обеспеченный, хотя бы, самым необходимым, психологически более устойчив, имеет стимул для дальнейшего роста. Это, в конечном итоге, приведет к повышению трудоспособности населения и положительно скажется на развитии экономики.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена целым рядом факторов.
Первый - тот факт, что ипотечная тематика является сравнительно новой для российской правовой системы советского и постсоветского периода. Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, особенно в последнее время, отставание российской правовой науки в данной области от соответствующих зарубежных правовых исследований, несомненно. Существует явная потребность в ликвидации этого разрыва, в том числе и с использованием метода сравнительно-правового анализа института ипотеки в России и в различных странах.
Второй фактор - после принятия в 1998 году Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в судах рассмотрено большое количество гражданских дел, связанных с ипотекой, появились различные точки зрения и толкования терминов, которые ранее казались понятными и не требующими разъяснений. Также в последнее время издано большое количество публикаций по проблемам 1 Bellmann Н. The building society movement. London. 1927. P. 53
4 ипотеки с изложенными полярными точками зрения на важнейшие проблемы. Таким образом, перед правоведами поставлена глобальная задача глубокого осмысления нормативной базы, регулирующей залог недвижимости и кредитование на приобретение жилья, разработки четких и ясных рекомендаций по ее совершенствованию.
Третий - уже сейчас ясно, что не совсем удачная конструкция некоторых положений законодательства, регламентирующего ипотечные правоотношения, препятствует ускоренному развитию ипотечных правоотношений. Это, на наш взгляд, прежде всего, относится к необоснованно усложненной процедуре выселения из жилья, являющегося предметом ипотеки, в случае неисполнения договорных обязательств.
Одним из факторов, обусловливающих актуальность темы исследования, является, на наш взгляд, и недостаточная развитость залоговых ипотечных отношений, связанная не только с такими объективными причинами, как высокие процентные ставки за пользование банковским кредитом, несовершенство законодательства, но и с недостаточной информированностью основной массы граждан об этом виде правоотношений.
Необходимость развития системы ипотечного кредитования в настоящее время никем не оспаривается, однако, действенного механизма реализации ипотечных программ, в особенности региональных, не разработано. Учитывая, что за последнее десятилетие в нашей стране предпринимались попытки использования всех существующих ипотечных программ, можно предположить, что, как и в других сферах, с учетом исторических и национальных особенностей нашей страны, необходимо разработать специальные программы ипотечного кредитования, не применявшиеся в мировой практике, либо основанные на сочетании различных моделей и схем. Думаем, что для нашей страны сравнительный анализ развития представлений о сущности ипотеки в различных правовых системах и выработка предложений по эффективному использованию зарубежного и дореволюционного
5 российского опыта не станут лишними для достижения основной цели - создания необходимых условий для экономического роста, притока инвестиций, реальных гарантий интересов участников гражданского оборота и выявления резервов совершенствования соответствующей нормативной базы в России.
Цель и задачи исследования.
Целью настоящего исследования является проведение глубокого анализа института ипотеки в современном российском праве, сопоставление его с аналогичным институтом права других стран, изучение истории и причин его возникновения, этапов развития, влияния на него права других стран, а также выработка предложений по совершенствованию соответствующей нормативной базы в РФ.
Для достижения указанной цели в процессе исследования поставлены следующие задачи: исследование правовой природы, понятия, видов ипотеки на примере римского, германского, дореволюционного российского и современного российского права; установление основных причин и условий, способствовавших развитию института ипотеки, выявление его положительных и отрицательных моментов; анализ содержания прав и обязанностей сторон в ипотечных правоотношениях путем сравнительного анализа российского и зарубежного законодательства; изучение и обобщение опыта ипотечного кредитования в развитых странах; изучение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, выявление ее недостатков, определение проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования в нашей стране; выработка рекомендаций по формированию ипотечной системы в РФ.
Предметом исследования являются закономерности и механизм развития ипотечных правоотношений в России.
Объектом исследования являются правовые отношения между участниками ипотеки, их историческое изменение, специфика таких отношений в праве раз- личных стран, а также модели ипотечного кредитования в Российской Федерации и других странах.
Методологической основой работы послужили общенаучный, системно-структурный подход к анализу объекта исследования, применение историко-пра-вового, логического, сравнительно-правового методов исследования.
Кроме того, применялись методы сравнительного и критического анализа результатов исследований, проведенных другими авторами по рассматриваемым в работе вопросам.
Теоретическую основу диссертации составляют труды таких отечественных и зарубежных правоведов как М.М. Агарков, Ю. Барон, И.А. Базанов, А.А.Башмаков, М.М. Брагинский, В.В. Безбах, С.А. Бабкин, В.А. Белов, М.Ф.Владимирский - Буданов, В.В. Витрянский, Л.В. Гантовер, Б.М. Гонгало, И.Д.Грачев, Д.Д. Дювернуа, B.C. Ем, Б.Д. Завидов, А.С. Звоницкий, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Н. Косарева, Г.М. Кесельман, Д.И. Мейер, В.М. Минц, А.Н. Никитин, М.Орлова, В.Ф. Понька, Н. Пастухова, В.А. Победоносцев, О.Плешанова, И.А.Покровский, Е.С. Рогова, Н. Рогожина, 3. Цыбуленко, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Albrecht, Bremer, Bellmann, Exner, Gonsales, Kohler, Meibom, Rabe и других.
Научная новизна и практическая значимость данного диссертационного исследования состоит в том, что проведен комплексный анализ правовых и экономических проблем, препятствующих развитию системы ипотеки и ипотечного жилищного кредитования в РФ, в результате которого выявлены недостатки и пробелы действующего российского законодательства в этой сфере, выработаны конкретные предложения по внесению в него изменений и дополнений, предложены правовые механизмы для более эффективного функционирования ипотечной системы РФ.
Материалы настоящего диссертационного исследования могут использоваться для целей совершенствования текущего законодательства, при чтении кур-
7 са гражданского права, в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами залога недвижимости, а также риэлторских, страховых организаций. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для судей, адвокатов, работников правоохранительных органов, страховых, оценочных и риэлторских фирм.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Законодатель относит к разряду недвижимости ряд объектов, фактически не являющихся недвижимыми, что порождает проблемы в правоприменительной практике. По смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, основными признаками недвижимого имущества (недвижимости) являются: неразрывная связь с землей, прочность и непотребляемость.
В связи с этим, для облегчения правоприменительной деятельности необходимо учесть замечания специалистов и внести в ч.1 п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ уточнение следующего содержания: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся незаменимые, обладающие индивидуальными признаками, зарегистрированные в установленном порядке государственными органами, материально реализованные объекты, связанные с землей настолько, что их перемещение невозможно без соразмерного ущерба их функциональному назначению».
4.2 п.1 ст. 130 ГК РФ необходимо исключить, предусмотрев обязательность регистрации самих воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также прав на них, в отдельном правовом акте, без признания их недвижимостью.
2. Позиция законодателя, исключившего субъекта права самостоятельного распоряжения из числа залогодателей, представляется не совсем обоснованной. Необходимо изложить п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) в сле дующей редакции: «Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 на стоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на
8 праве собственности, самостоятельного распоряжения или хозяйственного ведения».
Пункт 2 ст. 20 этого же закона, содержащий перечень документов, которые необходимо представить для регистрации договора об ипотеке, целесообразно дополнить нормой следующего содержания: «Если предметом ипотеки является имущество, принадлежащее залогодателю на праве самостоятельного распоряжения, для государственной регистрации ипотеки им дополнительно предъявляются учредительные документы учреждения, в которых имеется указание на возможность осуществления учреждением приносящей доходы деятельности, а также документ, подтверждающий приобретение предмета залога за счет средств, полученных залогодержателем именно от такой деятельности».
3. В соответствии со ст. 49 ФЗ «Об исполнительном производстве» «на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством РФ прав залогодержателя». При таком положении ставится под сомнение смысл института ипотеки, состоящий в том, что заложенное имущество выделяется из общей массы имущества должника для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и, тем более, иных кредиторов.
Противоречат друг другу статьи 41 ФЗ «Об ипотеке» и 78 ФЗ «Об исполнительном производстве». В соответствии с последней при определении очередности удовлетворения требований по исполнительным документам, требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды отнесены к четвертой очереди, а требования залогодержателей - к пятой. То есть требования залогодержателей включены в категорию «остальных требований в порядке поступления исполнительных документов».
9 В связи с этим, в целях создания благоприятных условий для развития ипотеки в России необходимо выделить из общей массы имущества должника недвижимое имущество, находящееся в залоге. Для этого необходимо внести изменения в ст. 49 ФЗ «Об исполнительном производстве», предусматривающие, что «взыскание не может быть обращено на имущество, являющееся предметом ипотеки, оно может быть обращено лишь на вырученные после реализации предмета ипотеки излишки».
Перечень видов имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, предусмотренный ст. 50 ФЗ «Об исполнительном производстве», необходимо дополнить имуществом, являющимся предметом ипотеки.
4. Нормы действующего законодательства, предусматривающие процедуру выселения несостоятельных собственников из жилья, несмотря на внесенные в последнее время изменения и дополнения, нуждаются в дальнейшей доработке. Необходимо ввести еще более жесткое положение, предусматривающее выселение бывшего собственника жилья и всех членов (бывших членов) его семьи и без предоставления какого-либо жилья, предварительно предоставив определенный срок для постоянного или временного обустройства. Так, в ст. 136.1 Жилищного кодекса РСФСР, предусматривающую порядок выселения собственника заложенного дома или квартиры и членов его семьи при обращении взыскания на предмет залога, необходимо внести изменения и изложить ее в следующей редакции: «Собственник жилья, приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации или средств целевого займа на приобретение жилья и заложенного в обеспечение возврата кредита или целевого займа, при утрате права собственности на заложенное жилье в результате обращения на него взыскания, а также проживающие совместно с ним лица, обязаны освободить такое жилье в течение 30 дней со дня письменного предъявления соответствующего требования. Предъявление такого требования является безусловным осноэанием для предоставления лицу и
10 проживающим совместно с ним лицам жилья из фонда жилья для временного поселения. Если лицо, утратившее право собственности на жилье, и (или) лица, совместно с ним проживающие, в 30-дневный срок со дня письменного предъявления соответствующего требования не освобождают жилье, они выселяются в судебном порядке без предоставления какого-либо жилья».
5. Одной из главных задач, стоящих на пути становления цивилизованной системы ипотечного кредитования является обеспечение обязательного страхования риска кредитора. По мнению автора, в отличие от диспозитивных норм Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предоставляющих сторонам право самим решать вопрос о страховании имущества, страхование риска кредитора за счет заемщика на сумму ипотечного кредита необходимо сделать существенным условием договора. При ипотечном жилищном кредитовании риск кредитора страхуется в пользу специализированного ипотечного банка, договор страхования заключается на срок до полного возврата кредитору суммы долга и процентов по нему.
В связи с этим, предлагается внести изменения в п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и изложить его в следующей редакции: "В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также порядок страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке».
Пункт 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей редакции: «В случае если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан страховать за свой счет имущество, являющееся предметом ипотеки, в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства -на сумму не ниже суммы этого обязательства.
6. Система ипотечного жилищного кредитования условно делится на две стадии - запуск системы (2-3 года) и ее дальнейшее функционирование, причем первая стадия - важнейшая, так как впоследствии система становится самофинансируемой. Опыт других стран показывает, что роль и степень участия государства на различных этапах развития системы различна.
В связи с этим, на первоначальном этапе целесообразно максимальное участие государства в системе ипотечного жилищного кредитования, целенаправленное предоставление всевозможных льгот временного характера ее участникам в целях крупномасштабного внедрения ипотечного кредитования на всей или большей части территории России.
Учитывая низкий уровень доходности закладных, целесообразно на начальном этапе освободить инвесторов от необходимости уплаты налогов и сборов (или хотя бы их части) с доходов по закладным и с инвестиций на них, а также обеспечить возможность для потенциальных инвесторов осуществлять платежи в бюджеты различных уровней посредством ипотечных закладных и всячески поощрять использование такой формы расчета.
Дальнейшее уменьшение ставки обязательного резервирования в Центральном Банке РФ привлеченных банками средств юридических и физических лиц, при условии их участия в системе ипотечного жилищного кредитования, явилось бы мощным стимулом для их вовлечения в систему, так как при таком положении у них имелась бы возможность существенного снижения кредитных ставок. При предлагаемой в настоящем исследовании модели организации ипотечного жилищного кредитования в РФ специализированный ипотечный банк вообще необходимо освободить от обязанности размещения и, тем более, резервирования средств в Центральном Банке РФ. Участие в предлагаемой модели Пенсионного Фонда РФ может заключаться, по аналогии с развитыми моделями ипотечного жилищного кредитования европейских стран, в гарантировании приобретения части ипотечных закладных.
7. Для большей части населения, теоретически готового использовать ипотечный кредит, основной проблемой является отсутствие возможности единовре-
12 менной выплаты первоначального взноса, составляющего, как правило, не менее 30% стоимости жилья. В этой связи, целесообразно на региональном и муниципальном уровнях более активно внедрять модели жилищного кредитования социально незащищенных категорий населения, по которым весь первоначальный взнос или его часть выплачивается государством в виде субсидии на приобретение жилья или в любой другой форме. Для финансирования этой программы могут быть также использованы дополнительные незапланированные вливания в бюджет, связанные с высокими ценами на энергоносители на мировом рынке. Тем более, что всем существующим в нашей стране региональным ипотечным программам присуще использование в той или иной степени бюджетных средств и средств внебюджетных фондов.
8. Важнейшим элементом организации ипотечного жилищного кредитования является необходимость разработки комплекса мероприятий, обеспечивающих доступность информации о злоупотреблениях участниками системы. Несомненно, важнейшим шагом в этом направлении является разрабатываемый в настоящее время проект ФЗ «О кредитных историях». Однако, указанным проектом необоснованно усложнена процедура получения необходимой информации, а формирование полноценной базы данных растянется на долгие годы.
В связи с этим, необходимо законодательное закрепление обязательного освещения деятельности специализированного ипотечного банка (его региональных филиалов) Центральным Банком РФ, а также систематической публикации Центральным Банком РФ информации обо всех случаях просрочки исполнения обязательств клиентами, уклонения от исполнения обязательств, злоупотреблениях с их стороны.
Возможно также создание на федеральном и региональном уровне (за счет бюджетов соответствующих уровней) компьютерной базы данных обо всех фактах неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств участниками системы ипотечного жилищного кредитования.
13 Апробация результатов исследования.
Положения и выводы диссертационного исследования нашли отражение в научных публикациях автора, а также обсуждались на заседании кафедры гражданского права и процесса Ставропольского государственного университета. Материалы данного исследования использованы в учебном процессе, при подготовке и чтении спецкурсов.
Структура диссертации определяется последовательностью поставленных исследовательских задач. Работа состоит из введения, четырех глав, заключения, приложения и библиографического списка использованной литературы и правовых актов.
