Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Гражданско-правовое регулирование создания и прекращения деятельности товарищества собственников жилья 14
1.1. Особенности государственной регистрации товарищества собственников жилья по законодательству Российской Федерации 14
1.2. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья 40
Глава II. Правовое регулирование управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья 61
2.1. Формирование и деятельность органов управления товарищества собственников жилья 61
2.2. Правовой режим имущества товарищества собственников жилья и общего имущества многоквартирного дома 81
2.3. Договорные отношения товарищества собственников жилья при осуществлении деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом 100
Глава III. Проблемы осуществления прав собственников помещений в многоквартирном доме, управляемом товариществом собственников жилья 123
3.1. Защита прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья 123
3.2. Правовое положение собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества собственников жилья 144
Заключение 164
Список источников и литературы 175
- Особенности государственной регистрации товарищества собственников жилья по законодательству Российской Федерации
- Правовой режим имущества товарищества собственников жилья и общего имущества многоквартирного дома
- Договорные отношения товарищества собственников жилья при осуществлении деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом
- Правовое положение собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества собственников жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Глобальные изменения, произошедшие на современном этапе развития российского общества, затронули и жилищную сферу. Если ранее в стране существовала централизованная система государственного управления в сфере жилищных отношений, то с изменением структуры жилищного фонда по формам собственности (по данным Росстата на 1 января 2011 г. 75% жилых помещений в стране находилось в частной собственности), изменилась и структура его управления, на первое место вышли частные структуры, одной из которых является товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ, товарищество).
Не имея опыта регулирования подобных отношений, федеральный законодатель попытался построить западную модель управления кондоминиумом, приняв Федеральный закон от 15 июля 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу). Однако попытка рецепции европейского права, регулирующего отношения в сфере управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, выявило ряд серьезных проблем. Неготовность российского общества к самостоятельному управлению собственным домовым имуществом сделало разработанную систему норм неспособной регулировать общественные отношения в данной сфере в России. Вследствие этого первые попытки государства передать управление жилищным фондом ТСЖ не увенчались успехом. Только после вступления в силу с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищества стали активно создаваться, особенно в крупных городах. Однако, структуру ТСЖ стали использовать не для создания комфортных условий проживания граждан, а для осуществления незаконных действий. Учитывая то, что среди платных услуг населению первое место занимают коммунальные услуги (21,2% от всех предоставляемых населению услуг) и в целом по стране на них тратится в год 102 7002 млн. рублей, руководители ТСЖ и контролирующие их лица использовали несовершенство законодательства в собственных интересах. Для этих целей, с нарушением закона и без учета мнения собственников помещений, в многоквартирных домах создавались не существующие фактически ТСЖ.
Большую роль в борьбе с данными явлениями сыграл Федеральный закон от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесший изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации, сделав деятельность ТСЖ более открытой и контролируемой.
В настоящее время ТСЖ является наиболее эффективным способом управления общим имуществом многоквартирного дома, который защищает права и интересы абсолютно всех жильцов обслуживаемого им дома.
Однако пробелы в законодательстве, отсутствие единых подходов к пониманию правовой природы ТСЖ, недостаточная теоретическая разработанность существующих проблем, значительная негативная практика деятельности товариществ и отсутствие законодательных ограничений на пути ее продолжения, существенно затрудняют развитие такого способа управления многоквартирными домами как ТСЖ.
Вышесказанное, несомненно, подтверждает актуальность представленного исследования правового регулирования деятельности ТСЖ, поскольку действующее законодательство, регулирующее данную область общественных отношений, нуждается в дальнейшем совершенствовании.
Степень научной разработанности темы исследования. Теоретическую основу диссертации составили труды российских ученых, исследовавших различные аспекты права собственности и права общей собственности, договорного права, а также управления имуществом, таких как: М.М. Агарков, В.К. Андреева, С.С. Алексеев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, Д.М. Генкин, О.А. Городов, В.П. Грибанов, Н.Г. Доронина, Д.Ф. Еремеев, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, С.М. Корнеев, И.Л. Корнеева, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач, В.Н. Литовкин, Р.П. Мананкова, В.Ф. Маслов, Д.И. Мейер, Л.М. Минкина, И.Б. Новицкий, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, А.А. Титов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Г.Ф. Шершеневич и др.
Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы следующих исследователей: Р.Р. Аллямова, О.И Власовой, Л.Ю. Грудцыной, И.А. Дроздова, В.С. Ермакова, О.Е. Жульевой, Е.А. Каменевой, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, И.Б. Миронова, С.Г. Певницкого, А.В. Попова, А.Б. Рыжова, Д.Б. Савельева, У.Б. Филатовой, С.Ю. Шахова, Л.В. Щенниковой, Е.А. Чефрановой и других.
Проблемы правового положения и деятельности товариществ собственников жилья подвергались исследованию такими авторами, как Н.А. Головощапов, О.А. Городовой, И.А. Дроздов, В.П. Камышанский, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, Н.П. Маслов, М.Г. Пискунова, П.И. Седугин, Е.А. Суханов, М.Ю. Тихомиров и др.
В большинстве из указанных научных работ затронуты отдельные аспекты правового регулирования деятельности ТСЖ как способа управления многоквартирным домом. Отсутствие комплексных исследований, посвященных гражданско-правовому регулированию деятельности ТСЖ, обусловили актуальность темы диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование гражданского законодательства, регулирующего деятельность товарищества собственников жилья в Российской Федерации.
Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач исследования:
- обосновать авторское определение понятия товарищества собственников жилья как самостоятельной организационно-правовой формы юридического лица;
- выявить специфику реорганизации товарищества собственников жилья, отличную от реорганизации иных юридических лиц;
- уточнить и конкретизировать правовое положение председателя правления товарищества собственников жилья, в свете несоответствия его правомочий юридическому статусу;
- обосновать недостаточность законодательных требований, предъявляемых к членам правления и членам ревизионной комиссии (ревизору), в части личностных и квалификационных качеств;
- проанализировать специфику правового режима имущества товарищества собственников жилья;
- обосновать недостаточность и несовершенство механизма правовой защиты собственников помещений в многоквартирном доме от недобросовестных действий правления товарищества собственников жилья;
- сформулировать научные выводы и выработать научно-практические рекомендации по устранению существующих пробелов нормативного правового регулирования.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе деятельности товарищества собственников жилья в Российской Федерации.
Предметом исследования выступает совокупность норм гражданского права и жилищного права, регламентирующих деятельность товарищества собственников жилья в Российской Федерации, а также судебная и иная правоприменительная практика.
Методологической основой исследования является система философских знаний, определяющая основные требования к научным теориям, к сущности, структуре и сфере применения различных методов познания социально-правовых явлений в диалектическом единстве социального содержания и юридической формы.
В основе диссертационного исследования лежит комплекс общенаучных, частных и специальных методологических принципов познания социально-правовых явлений, которые конкретизируются в виде таких методов, как историко-правовой, сравнительно-правовой, системный, логический, структурно-правовой, прогностический и др.
Исходным методологическим способом диссертационного исследования выступал диалектический метод, обосновывающий взаимосвязь и взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе протекающих в сфере управления многоквартирными домами.
Системный метод предполагал изучение данного института в комплексе, а не только изучение отдельных его частей. Формально-логический и формально-юридический методы были использованы при анализе нормативно-правовых актов, формулировании авторских определений.
В ходе исследования проводились системный анализ норм жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики. Эмпирический метод был необходим для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм.
На основе прогностического подхода определены тенденции развития исследуемых отношений, выявлена вероятность изменения законодательства, регулирующего деятельность товарищества собственников жилья.
Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации, международные правовые акты, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты исполнительных органов Российской Федерации.
Эмпирической основой исследования послужили материалы правоприменительной практики федеральных органов исполнительной власти, а также материалы судебной практики (постановления и определения Конституционного Суда Российской Федерации, решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции).
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что оно является одной из первых работ, посвященных системному исследованию деятельности товарищества собственников жилья после принятия Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесшего значительные изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации в части управления многоквартирными домами.
С целью создания эффективного правового механизма регулирования деятельности товарищества собственников жилья и единообразного понимания его правовой природы, предложено определение понятия «товарищества собственников жилья».
С целью устранения противоречия между полномочиями председателя правления ТСЖ и его правовым положением, предложено изменить его правовой статус. Для защиты прав и законных интересов членов ТСЖ, обоснована необходимость законодательного установления для председателя ревизионной комиссии (ревизора) квалификационных требований.
Предложено законодательно закрепить право собственников помещений в многоквартирном доме на проведение аудиторской проверки финансовой деятельности ТСЖ.
Научная новизна диссертационного исследования состоит также в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.
Положения, выносимые на защиту.
1. В целях единообразного понимания правовой сущности субъекта и его правового положения в системе отношений в сфере управления многоквартирными домами, предложено авторское определение ТСЖ: товарищество собственников жилья - это самофинансируемая некоммерческая организация, основанная на добровольном членстве собственников помещений, как в жилых домах, так и в одном или нескольких многоквартирных домах, созданная для совместного управления общим долевым имуществом в обслуживаемых товариществом домах, посредством его законной эксплуатации, сохранения и приращения, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной, в том числе коммерческой деятельности, способствующей достижению уставных целей.
2. Выявлено, что председатель правления ТСЖ не является исполнительным органом, несмотря на то, что круг его правомочий характерен для компетенции единоличного исполнительного органа юридического лица. В целях устранения создавшегося противоречия, предложено переименовать председателя правления в председатели ТСЖ и признать его органом управления товарищества.
3. Установлено, что к председателю ревизионной комиссии (ревизору) ТСЖ не предъявляется квалификационных требований, несмотря на то, что проверка финансовой отчетности организации требует наличия профессиональных знаний и навыков.
В целях защиты прав и законных интересов членов ТСЖ обоснована необходимость законодательного установления для председателя ревизионной комиссии (ревизора) требования к образованию, опыту работы в данной сфере деятельности и отсутствию судимостей за экономические преступления.
4. Предложено установить законодательный запрет на вхождение в правление и ревизионную комиссию (ревизора) ТСЖ супругов, родственников и свойственников, т.к. это позволит устранить конфликт интересов, ведущий к ущемлению прав членов ТСЖ на получение достоверной информации о бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.
5. Выявлено, что у собственников помещений в многоквартирном доме отсутствует право требования проведения внешней проверки бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ.
Для создания действенного механизма противодействия финансовым злоупотреблениям со стороны правлений ТСЖ и управляющих компаний, предложено законодательно закрепить право собственников помещений в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, за свой счет проводить аудиторскую проверку финансовой деятельности ТСЖ.
6. Установлено, что в собственности ТСЖ может находиться только имущество, предназначенное для выполнения поставленных перед ним уставных целей.
Исходя из целевого назначения имущества ТСЖ и для противодействия злоупотреблениям в отношении указанного имущества, доказана целесообразность закрепления нахождения в собственности товарищества собственников жилья как движимого имущества, так и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома, соответствующее предмету и целям его деятельности, если иное не установлено уставом товарищества собственников жилья, с внесением соответствующих изменений в ч. 1 ст. 151 ЖК РФ.
7. В целях защиты собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, от необоснованного завышения цен на обслуживание многоквартирного дома, устанавливаемых правлением товарищества, предложено законодательно запретить ТСЖ принудительно взыскивать с собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, расходы на эксплуатацию и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в части, превышающей установленную государственными органами или органами местного самоуправления величину указанных расходов.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для дальнейших научных исследований проблем правового регулирования деятельности товарищества собственников жилья.
Обоснован системный подход к исследованию правовых режимов имущества товарищества собственников жилья и общего имущества многоквартирного дома.
Результаты диссертационной работы расширяют теоретические представления о товариществе собственников жилья как об одном из способов управления многоквартирным домом.
Представленное исследование позволит устранить противоречивые нормы, определяющие правовое положение товарищества собственников жилья в отношениях, регулируемых гражданским законодательством.
Практическая ценность работы проявляется в прикладном характере предложенных рекомендаций, внедрение которых позволит обеспечить более эффективное управление товариществом собственников жилья многоквартирными домами.
Предложенные рекомендации могут быть использованы также в законотворческой деятельности при разработке проектов федеральных законов, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья.
Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для научных исследований проблем в сфере управления многоквартирными домами.
Достоверность и научная обоснованность результатов исследования обеспечивается их системным характером, большим объемом научных источников по российскому конституционному праву, гражданскому праву и жилищному праву, в том числе научной периодики, правоприменительной практики, а также в создавшейся ситуации, связанной с резкой активизацией реформирования жилищно-коммунального хозяйства, в полной мере раскрывшей пробелы в действующем законодательстве.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права юридического факультета Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации, где она прошла рецензирование и обсуждение.
Основные идеи и выводы диссертационного исследования нашли свое отражение в опубликованных научных статьях автора общим объемом 1,6 п.л.
Основные предложения также апробированы в выступлении на IV ежегодной межвузовской научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права» (Москва, ВГНА Минфина России, 2011).
Объем и структура работы. Цель и задачи диссертационного исследования обусловили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения и списка источников и литературы.
Особенности государственной регистрации товарищества собственников жилья по законодательству Российской Федерации
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188- ФЗ (ред. от 1 апреля 2012) (далее ЖК РФ) для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг жителям, обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления данным домом, к которым относит: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом (жилищно-строительным кооперативом) или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. В настоящей работе нас интересует управление многоквартирным домом посредством товарищества собственников жилья (далее ТСЖ, товарищество), поэтому изначально необходимо выявить правовую сущность и особенности данной организационно-правовой формы юридического лица. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (ред. от 6 апреля 2011)9 (далее Гражданский кодекс РФ) в ст. 291, закрепляя положение ТСЖ в гражданском обороте, не дает его определения, отсылая правоприменителя к закону о товариществе собственников жилья. Отметим, что бланкетная статья Гражданского кодекса РФ ссылается на закон, который не действует уже семь лет. Соответственно, можно предположить, что Гражданский кодекс РФ или как его называют «экономическая Конституция страны» просто игнорирует такой субъект права как ТСЖ, что является недопустимым. Для устранения создавшихся законодательных противоречий, представляется необходимым изменить ч. 2 ст. 291 ГК РФ, заменив слова «создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья» на слова «создаваемой и действующей в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства». Определение ТСЖ, которое дает в ст. 135 Жилищный кодекс РФ, сводится к признанию данной организации некоммерческой, с указанием на субъектный состав ее участников и цель создания. При этом, цель создания ТСЖ описывается через открытый перечень видов деятельности. Данное определение слишком громоздко и трудно в восприятии. В ранее действовавшем до 1 марта 2005 г. Федеральном законе от 15 июля 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»10, законодатель давал более компактное определение ТСЖ, но, во-первых, объектом управления был назван кондоминиум11, от которого пришлось отказаться (как правильно отметил В.В. Чубаров, конструкция кондоминиума была искусственной и противоречивой, в ней изначально была заложена минимальная оборотоспособность кондоминиума как объекта Противоположную точку зрения отстаивают ученые, относящие ТСЖ к самостоятельной организационно-правовой форме юридического лица, обосновывая это тем, что данную форму организации устанавливает федеральный закон . П.В. Крашенинников выделил несколько отличий ТСЖ от потребительских кооперативов, к самым существенным из которых можно отнести следующие: - в ТСЖ нет паевых отношений, которые присутствуют во всех потребительских кооперативах; - у членов потребительского кооператива есть возможность распределять между собой полученный кооперативом доход (ч. 5 ст. 116 ГК РФ), а у членов ТСЖ такого права нет; - в отличие от членов потребительского кооператива, у членов ТСЖ не возникает обязанности покрытия образовавшихся убытков за счет дополнительных взносов; - в отличие от, например, жилищно-строительного кооператива, ТСЖ не является субъектом права собственности на помещения и объекты общего пользования многоквартирного дома; - сфера деятельности и субъектный состав ТСЖ намного уже, чем у потребительских кооперативов, т.к. ТСЖ могут организовать только собственники помещений в многоквартирном доме и только для достижения строго определенных законом целей, когда потребительские кооперативы создаются с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей . Помимо перечисленных отличий, И.А. Дроздов приводит еще два дополнения: - в отличие от потребительского кооператива, численный состав которого максимально не ограничен, количество членов ТСЖ зависит от количества собственников помещений, в управляемом ТСЖ комплексе; - также, отличием является право потребительского кооператива исключать из своего состава своих членов, тогда как в ТСЖ выход из состава организации его членов, либо доброволен, либо непосредственно связан с отчуждением помещений в многоквартирном доме .
К этому можно добавить, что данные различия подтверждают мнение о своеобразности статуса потребительских кооперативов, которые фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, при этом оставаясь de jure некоммерческими лицами24. Что касается ТСЖ, то они могут занимать место только в ряду некоммерческих организаций, т.к. нет ни одного свойства данного юридического лица, которое бы указывало на его коммерческий характер. Это лишний раз подтверждается тем, что с начала применения такой формы организации как «товарищество собственников жилья», законодатель относит его к некоммерческим организациям.
Правовой режим имущества товарищества собственников жилья и общего имущества многоквартирного дома
Прежде чем приступить к исследованию правового режима имущества ТСЖ, необходимо понять, что представляет собой такое понятие как «правовой режим» и какое содержание вкладывается в это понятие.
Выдающийся российский правовед С.С. Алексеев по этому поводу писал: «Правовой режим самым общим образом можно определить как порядок регулирования, который выражен в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования» .
Раскрывая круг правовых режимов, С.С. Алексеев приходит к выводу о необходимости рассматривать правовые режимы не только в узком спектре относительно конкретных материальных благ, но и в более широком их распространении в праве, где они делятся на отраслевые правовые режимы113.
Такого же мнения придерживается и Р.К. Русинов, утверждающий, что различные сферы общественных отношений требуют различного сочетания способов, методов, типов правового регулирования и это своеобразие наблюдается как внутри каждой отрасли права, так и в правовой системе в целом . Учитывая то, что сущность права состоит в регулировании общественных отношений , то право как институциональное образование представляет собой совокупность различных правовых режимов для всевозможных социальных явлений, которые регламентируются правом. Сам правовой режим создается посредством закрепления его в соответствующих правовых нормах, в которых закладываются своеобразные типовые образцы, модели будущих отношений, создаваемых на основе и в соответствии с формируемыми законодателем правовыми предписаниями . О закреплении правовых режимов в нормах права очень точно сказал Д.Н. Бахрах: «В правовых актах закрепляется определенное правовое состояние объекта или процесса, отличное от иных участков правовой действительности и выражающееся в устойчивых взаимосвязях носителя режима с иными социальными объектами» . Таким образом, для построения правового режима, необходимо правовую действительность разбить на участки118, которые опосредуют отношения, связанные с тем объектом, для которого устанавливается правовой режим. Соответственно, для проведения исследования в данном параграфе, необходимо провести анализ норм различных отраслей права, регулирующих отношения, связанные с имуществом ТСЖ и имуществом, которое может находиться в собственности товарищества. Как всякое юридическое лицо, товарищество собственников жилья (далее ТСЖ), должно обладать обособленным имуществом на праве собственности (законодатель в отношении ТСЖ не вводит хозяйственное ведение или оперативное управление). Единственной нормой, регулирующей вопросы формирования имущества ТСЖ, является ст. 151 Жилищного кодекса РФ11 , в которой законодатель разделил имущество ТСЖ, на имущество как таковое (движимое и недвижимое), а также средства ТСЖ. Отделив средства от имущества, Жилищный кодекс РФ дал открытый перечень источников поступления в ТСЖ этих самых средств. Как можно видеть, каких либо ограничений, относительно вида и объема имущества, которое может находиться в собственности ТСЖ, законодательство не устанавливает. Очевидным является факт запрета нахождения в собственности ТСЖ изъятого из обращения имущества и ограниченного в обороте. Что касается последнего, то характер деятельности ТСЖ не предполагает получение специального разрешения у государства на его использование. Таким образом, можно предположить, что исходя из ст. 151 ЖК РФ, в собственности ТСЖ может находиться любое движимое и недвижимое имущество, находящееся в обороте. Однако для подтверждения или опровержения данной гипотезы, необходимо обратиться к цели создания товарищества. Согласно ст. 135 ЖК РФ, целью создания ТСЖ является управление общим имуществом в многоквартирном доме (домах), обеспечение владения, пользования и распоряжения общим имуществом, создание, содержание, сохранение и приращение такого имущества, предоставление коммунальных услуг, т.е. управление многоквартирными домами и совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений. Говоря о законодательстве, устанавливающем правовой режим имущества ТСЖ, можно сопоставить его с современным зарубежным законодательством, которое концептуально идет по пути принуждения собственников к выполнению, так называемой, социальной функции, обеспечивающей рациональное, в интересах общества использование собственности. Это позволяет удерживать собственников от произвольного и непродуктивного обращения со своим имуществом . Тоже можно сказать и о правовом режиме имущества товарищества, которое направлено исключительно на достижение одной из самых важных социальных целей - достойное проживание граждан.
Многоцелевое назначение имущества ТСЖ не позволяет представлять его в виде какого-то монолитного блока. Данное имущество состоит из множества элементов, имеющих определенный правовой режим, который зависит не только от целевого назначения его использования, но и отнесения к определенным видам имущества (движимое, недвижимое и тому подобное).
Указание законодателя на определенную цель создания юридического лица влечет в качестве юридического последствия не только его специальную правоспособность, но и устанавливает специальный правовой режим его имущества. При формировании имущества ТСЖ следует исходить из двух задач, где первая - это эффективное ведение основной деятельности, а вторая - обеспечение прав кредиторов, когда ТСЖ занимается разрешенной законодательством предпринимательской деятельностью121. Но говоря о второй задаче формирования имущества ТСЖ, следует заботиться только об объеме этого имущества, т.к. оно необходимо для покрытия задолженности.
Договорные отношения товарищества собственников жилья при осуществлении деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом
Прежде чем приступить к исследованию правового режима имущества ТСЖ, необходимо понять, что представляет собой такое понятие как «правовой режим» и какое содержание вкладывается в это понятие.
Выдающийся российский правовед С.С. Алексеев по этому поводу писал: «Правовой режим самым общим образом можно определить как порядок регулирования, который выражен в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования» .
Раскрывая круг правовых режимов, С.С. Алексеев приходит к выводу о необходимости рассматривать правовые режимы не только в узком спектре относительно конкретных материальных благ, но и в более широком их распространении в праве, где они делятся на отраслевые правовые режимы113.
Такого же мнения придерживается и Р.К. Русинов, утверждающий, что различные сферы общественных отношений требуют различного сочетания способов, методов, типов правового регулирования и это своеобразие наблюдается как внутри каждой отрасли права, так и в правовой системе в целом . Учитывая то, что сущность права состоит в регулировании общественных отношений , то право как институциональное образование представляет собой совокупность различных правовых режимов для всевозможных социальных явлений, которые регламентируются правом. Сам правовой режим создается посредством закрепления его в соответствующих правовых нормах, в которых закладываются своеобразные типовые образцы, модели будущих отношений, создаваемых на основе и в соответствии с формируемыми законодателем правовыми предписаниями . О закреплении правовых режимов в нормах права очень точно сказал Д.Н. Бахрах: «В правовых актах закрепляется определенное правовое состояние объекта или процесса, отличное от иных участков правовой действительности и выражающееся в устойчивых взаимосвязях носителя режима с иными социальными объектами» . Таким образом, для построения правового режима, необходимо правовую действительность разбить на участки118, которые опосредуют отношения, связанные с тем объектом, для которого устанавливается правовой режим. Соответственно, для проведения исследования в данном параграфе, необходимо провести анализ норм различных отраслей права, регулирующих отношения, связанные с имуществом ТСЖ и имуществом, которое может находиться в собственности товарищества. Как всякое юридическое лицо, товарищество собственников жилья (далее ТСЖ), должно обладать обособленным имуществом на праве собственности (законодатель в отношении ТСЖ не вводит хозяйственное ведение или оперативное управление). Единственной нормой, регулирующей вопросы формирования имущества ТСЖ, является ст. 151 Жилищного кодекса РФ11 , в которой законодатель разделил имущество ТСЖ, на имущество как таковое (движимое и недвижимое), а также средства ТСЖ. Отделив средства от имущества, Жилищный кодекс РФ дал открытый перечень источников поступления в ТСЖ этих самых средств. Как можно видеть, каких либо ограничений, относительно вида и объема имущества, которое может находиться в собственности ТСЖ, законодательство не устанавливает. Очевидным является факт запрета нахождения в собственности ТСЖ изъятого из обращения имущества и ограниченного в обороте. Что касается последнего, то характер деятельности ТСЖ не предполагает получение специального разрешения у государства на его использование. Таким образом, можно предположить, что исходя из ст. 151 ЖК РФ, в собственности ТСЖ может находиться любое движимое и недвижимое имущество, находящееся в обороте. Однако для подтверждения или опровержения данной гипотезы, необходимо обратиться к цели создания товарищества. Согласно ст. 135 ЖК РФ, целью создания ТСЖ является управление общим имуществом в многоквартирном доме (домах), обеспечение владения, пользования и распоряжения общим имуществом, создание, содержание, сохранение и приращение такого имущества, предоставление коммунальных услуг, т.е. управление многоквартирными домами и совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений. Говоря о законодательстве, устанавливающем правовой режим имущества ТСЖ, можно сопоставить его с современным зарубежным законодательством, которое концептуально идет по пути принуждения собственников к выполнению, так называемой, социальной функции, обеспечивающей рациональное, в интересах общества использование собственности. Это позволяет удерживать собственников от произвольного и непродуктивного обращения со своим имуществом . Тоже можно сказать и о правовом режиме имущества товарищества, которое направлено исключительно на достижение одной из самых важных социальных целей - достойное проживание граждан.
Многоцелевое назначение имущества ТСЖ не позволяет представлять его в виде какого-то монолитного блока. Данное имущество состоит из множества элементов, имеющих определенный правовой режим, который зависит не только от целевого назначения его использования, но и отнесения к определенным видам имущества (движимое, недвижимое и тому подобное).
Указание законодателя на определенную цель создания юридического лица влечет в качестве юридического последствия не только его специальную правоспособность, но и устанавливает специальный правовой режим его имущества. При формировании имущества ТСЖ следует исходить из двух задач, где первая - это эффективное ведение основной деятельности, а вторая - обеспечение прав кредиторов, когда ТСЖ занимается разрешенной законодательством предпринимательской деятельностью121. Но говоря о второй задаче формирования имущества ТСЖ, следует заботиться только об объеме этого имущества, т.к. оно необходимо для покрытия задолженности.
Правовое положение собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества собственников жилья
Вполне понятно, что при использовании данной модели заключения договоров в отношении общего имущества многоквартирного дома деятельность ТСЖ могла бы быть парализована и все чем занимались бы товарищества, так это месяцами в исковом производстве в судах устанавливали порядок владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома. В тоже время, как справедливо отметил В.А. Фогель, возможность обращения в суд в случае недостижения всеми жильцами согласия относительно порядка владения и пользования общим имуществом способна парализовать судебную систему вследствие огромного количества исков173.
Учитывая названные причины, следует признать, что существующий механизм согласования воль участников общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома, установленный Жилищным кодексом РФ, несмотря на возражение ряда авторов 7 , представляется в настоящее время наиболее приемлемым.
Однако для того, чтобы устранить данную коллизию норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, законодателю следует внести изменения в ч.1 ст. 247 ГК РФ и принять ее в следующей редакции: «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, если иное не установлено федеральным законом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом».
Мы уже обращали внимание в нашей работе на то, что ТСЖ, являясь некоммерческой организацией, может осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь для достижения целей, ради которых оно создано, но полученную прибыль от этой деятельности оно не может распределять между своими членами (ст. 50 ГК РФ). Вся полученная товариществом прибыль от предпринимательской деятельности и от пользования имуществом должна направляться на решение, поставленных перед ТСЖ законом и уставом задач. Однако следует определиться с тем имуществом, от использования которого эта прибыль получается. Когда товарищество в своей деятельности использует принадлежащее ему на праве собственности имущество, то нет никаких сомнений о судьбе, получаемой при этом прибыли, т.к. она точно не может распределяться между членами ТСЖ. Но товарищество может использовать в предпринимательской деятельности и не принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, являющееся общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Существует мнение, что не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль является доходом самих собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними. Что касается товарищества, то ему лишь причитается за выполненную работу (управление общим имуществом многоквартирного дома) как любому управляющему или работнику. Соответственно, эту плату можно рассматривать как доход ТСЖ, который не может быть разделен между членами товарищества175.
Данное мнение нельзя считать верным. Та правоспособность, которой законодатель наделяет некоммерческие организации, в том числе и ТСЖ, не зависит от принадлежности имущества, которое используется в предпринимательских целях. Во всяком случае, Гражданский кодекс РФ нигде не закрепляет положение, в котором указывает, что при занятии предпринимательской деятельностью необходимо использовать только имущество, принадлежащее предпринимателю на праве собственности.
Согласно ч. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность -«деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, ... ». Как видно из текста законодатель не указывает на собственника имущества, поэтому толкование данной нормы позволяет утверждать, что присвоенность имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не имеет никакого отношения к режиму распределения прибыли, полученной при его использовании, если только это прямо не указано в законе (например, в ч. 1 ст. 295 ГК РФ и в ч. 1 ст. 17Федерального закона от 14 ноября 2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» прямо указано, что собственник имущества государственного или муниципального предприятия имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении такого предприятия). Таким образом следует, что вне зависимости от того, какое имущество использовало ТСЖ в сделках, доход полученный от данных сделок не может быть распределен между членами товарищества.
Договоры с участием ТСЖ можно также использовать для погашения задолженностей по коммунальным платежам и выплатам за обслуживание и ремонт общего имущества собственников помещений и жильцов многоквартирного дома, обслуживаемого товариществом. Нельзя не согласиться с В.Г. Кряковцевым, который считает, что для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома ТСЖ могут привлекать на договорных условиях жителей дома, особенно должников. Тогда выполненные работы могут пойти в зачет по задолженностям и уменьшения платежей за коммунальные и иные услуги товарищества177.
