Содержание к диссертации
Введение
1. Управление многоквартирным домом как особый вид деятельности, направленный на удовлетворение интересов собственников помещений в многоквартирном доме. 14-79
1.1. Исторический аспект и зарубежный опыт организации управления многоквартирными домами 14-30
1.2. Управление многоквартирным домом как процесс. Стадии и функции 31-52
1.3. Выбор способа управления многоквартирным домом как право и обязанность собственника. 53-62
1.4. Договор управления многоквартирным домом. Анализ структурных Элементов. 63-79
2. Специфика организации и деятельности товарищества собственников жилья как способа управления многоквартирным домом. 80-127
2.1. Правовой статус товарищества собственников жилья. 80-11
2.2. Определение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления товариществом собственников жилья. 111 -127
3. Особенности контроля за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом 128-163
3.1. Государственный контроль за деятельностью товариществ собственников жилья по управлению многоквартирным домом. 128-147
3.2. Саморегулирование и страхование гражданской ответственности товариществ собственников жилья. 148-162
Заключение 163-168
- Управление многоквартирным домом как процесс. Стадии и функции
- Договор управления многоквартирным домом. Анализ структурных Элементов.
- Определение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления товариществом собственников жилья.
- Саморегулирование и страхование гражданской ответственности товариществ собственников жилья.
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Управление многоквартирными домами берет начало своего развития с момента осуществления в жилищно-коммунальном хозяйстве преобразований, направленных на оптимизацию участия публично-правовых структур в этой сфере и перераспределение ответственности на собственников помещения в многоквартирном доме.
Переосмысление задач реформы жилищно-коммунального хозяйства имело место после внедрения принципиально нового, но несовершенного Федерального закона «О товариществах собственников жилья»1, положения которого представляли собой рецепцию правового регулирования управления многоквартирными домами из континентальной Европы. Неготовность общества к самостоятельному управлению домами была предопределена имевшим место на протяжении длительного времени в России вытеснением* общественных структур из этой сферы, административным давлением, а также неспособностью государства обеспечить решение задач управления многоквартирными домами действенным правовым механизмом реализации. Многие товарищества собственников жилья, самонадеянно организованные собственниками помещений в многоквартирных домах, после вступления» в силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья» оказались неспособными справиться с обеспечением сохранности жилищного фонда и были вынуждены передать управление профессиональным участникам этого рьшка услуг. Поэтому товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом не стало опорой системы реформирования^ жилищно-коммунального хозяйства".
В* настоящее время, в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации {далее - ЖК РФ), правовое регулирование управления многоквартирными домами переживает новый этап. Все большее число
1 СЗ РФ.1996. N 25. Ст. 2963. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренная Указом Президента Российской Федерации «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» от 28 апреля 1997 г. №425.
3 СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
собственников помещений в многоквартирных домах осознают необходимость выбора оптимального способа управления, но также как и ранее, затрудняются произвести этот выбор. Подобные трудности связаны как с недостаточной информированностью населения, так и отсутствием государственной поддержки. Кроме того, в эксплуатации населения находится устаревший и ветхий жилой фонд, выбор способа управления которым не оправдан мотивом его сохранности. В настоящий! момент создание товарищества собственников жилья является одним из действенных механизмов процесса управления многоквартирным домом, поскольку опосредует согласование интересов собственников помещений многоквартирных домов и задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства придала этому способу управления легитимный характер и назвала его одним из самых перспективных в плане достижения намеченных результатов.
Созданные товарищества собственников жилья, набравшись опыта и ликвидировав пробелы в понимании правовых и экономических вопросов управления, производят реконструкцию- и застройку, внедряют ресурсосберегающие технологии, передают на возмездных началах третьим лицам земельные участки и иные объекты общего имущества, позволяя собственникам экономить значительные средства на содержание и эксплуатацию дома, создают рабочие места и решают иные задачи, способствующие созданию оптимального микроклимата в рамках многоквартирного дома.
В нормах действующего гражданского и жилищного законодательства, посвященных управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья, имеются пробелы и противоречия, усложняющие как сам процесс управления, так и механизм его реализации.
В последнее время вопросам гражданско-правового регулирования управления многоквартирными домами и, в частности, товариществам собственников, жилья уделяется немало внимания. Но в современной науке сформулированы лишь отдельные критерии управления как действенного механизма сохранности жилого фонда, исследованы лишь общие вопросы, связанные со способами управления многоквартирными домами, при
отсутствии целостного системного анализа управления многоквартирными домами как процесса деятельности, а также рассмотрения такого способа управления как товарищество собственников жилья.
Процесс управления многоквартирными домами является новым институтом, существующим не более десятка лет. И даже современное жилищное законодательство не позволяет учесть множества специфических вопросов, вытекающих при практической реализации управления, начиная от определения пообъектного состава общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и заканчивая формами ответственности товарищества собственников жилья за деятельность по управлению многоквартирным домом.
Все это свидетельствует об актуальности проблематики и определяет выбор автором темы диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы. Теоретическую основу диссертационного исследования составили фундаментальные труды ученых-юристов, исследовавших различные аспекты права собственности и права общей собственности, обязательственного права, управления имуществом, а также договорных конструкций в доверительном управлении имуществом, таких как: М.М. Агарков, В.К. Андреева, С.С. Алексеев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, Д.М. Генкин, О.А. Городов, В.П. Грибанов, Н.Г. Доронина, Д.Ф. Еремеев, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, СМ. Корнеев, И.Л. Корнеева, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач, В.Н. Литовкин, Р.П. Мананкова, В.Ф. Маслов, Д.И. Мейер, Л.М. Минкина, И.Б. Новицкий, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, А.А. Титов, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина, Г.Ф. Шершеневич и др.
Отдельные аспекты темы диссертационного исследования ранее подвергались анализу в различных научных работах. Так, в работе О.Н. Бобровской «Кондоминиум, как объект гражданских прав», исследованы аспекты образования имущественно-земельного комплекса и его составных частей для целей управления товариществом собственников жилья; работа О.И. Власовой «Правовое регулирование отношений собственности на общее
6 имущество* многоквартирного дома» раскрывает вопросы* определения объектного состава, общего имущества» и пределов, его использования собственниками помещений многоквартирного дома; работа ВїС. Ермакова «Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья» посвящена образованию товарищества собственников жилья? как юридического? лица; для?; целей; управления многоквартирным: домом;, однако* она полностью? основана на утратившим свою силу Федеральном* законе; «0 товариществе собственников» жилья»; работа Є.Ю; Шахова «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом» подвергла анализу способы управления многоквартирными домами.
Таким;образом, процесс управления как целенаправленная»деятельность-специальных субъектов, призванная; удовлетворять, потребностям собственникові помещений; многоквартирного дома в? сохранении жилого фонда и получения? необходимых сопутствующих услуг рассматривался несистемно, в рамках исследования иных смежных вопросов;
Исследований; процесса управления; многоквартирными домом товариществом? собственников жилья как; одного из основных способов-управленияврамках диссертационных работ не проводилось.
Отдельным вопросам: управлениям многоквартирными домами посвящены работы, следующих исследователей: RR Аллямова, 0:И; Власовой, Л:Ю. Крудцыной, И:А: Дроздова; В;С. Ермакова,; іЕ. Жульевой, Е.А. Каменевой; Е.Б. Козловой,. П:В. Крашенинникова; ИШ. Миронова, G.F. Певницкого;. А.В; Попова; А.Б; Рыжова; Д:Б; Савельева; ПіИ: Седугина, У.Б: Филатовой, СЮ. Шахова; ЛіВі Щенниковой; Е.А. Чефрановой и других.
Объектом? исследования являются правоотношения; складывающиеся в процессе осуществления деятельности товарищества собственников!жилья по управлению многоквартирным домом, как основного способа управления; многоквартирным домом из числа определенных действующим жилищным законодательством.
Предмет исследования составляет совокупность норм гражданского и жилищного права, регламентирующих деятельность товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом; а также судебная
7 и правоприменительная практика.
Целью диссертационного исследования является системное исследование деятельности, осуществляемой* товариществом: собственников жилья по управлению многоквартирным домом, направленной на удовлетворение потребительского интереса собственников помещений в многоквартирном доме, на основе анализа существующих способов; управления^ а также выработка предложений* по совершенствованию действующего гражданского ижилищного законодательства.
Достижение цели; исследования* обеспечивается* в процессе: решения* следующих задач:
уточнить и конкретизировать правовое:понятие деятельности товариществ, собственников, жилья по управлению многоквартирным домом на основе обобщения* теоретического материала и исходя» из положений действующего? гражданского и жилищного законодательства;
рассмотреть специфику процесса: управления многоквартирным домом в рамках способов, определенных жилищным законодательством;
определить, субъектныш состав процесса, управления многоквартирным домом и критерии выделения: объектов общей собственности, передаваемых в управление;
показать особенности проведения государственной^ системы контроля за надлежащим осуществлениемдеятельности товарищества собственников жилья? по управлению многоквартирным домом и обосновать необходимость его сочетания; с процедурой саморегулирования : управляющих на рынке соответствующих услуг;
определить г пределы ответственности управляющего (управляющей; организации)' в процессе осуществления^ деятельности по управлению? многоквартирными домами;
провести ретроспективный анализ развития, управления; многоквартирными домами в Российской Федерации;
изучить, зарубежный опыт организации управления^ многоквартирными домами;
выявить,наиболее значимые проблемы, возникающие при осуществлении
товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирными домами, установить причины возникновения данных проблем и способы их устранения, в том числе путем совершенствования действующих правовых норм.
Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнонаучные методы познания: системный, формально-логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой, эмпирический. Исторический метод позволяет проследить историю развития института управления многоквартирными домами с момента его возникновения до наших дней в российской доктрине и практике. Системный метод предполагает изучение данного института в комплексе, а не только изучение отдельных его частей. Формально-логический и формально-юридический методы использованы при анализе нормативно-правовых актов, формулировании авторских определений.
В ходе исследования проводились системный анализ норм федерального жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики. Эмпирический метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых норм.
Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, разъяснения и рекомендации Верховного Суда РФ, а также решения судов различных инстанций по конкретным делам.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одной из первых работ, посвященных системному исследованию отношений, возникающих при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом.
В работе сформулировано авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом». Высказаны предложения по совершенствованию норм гражданского и
жилищного законодательства для оптимизации деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом. Это касается, прежде всего, правоспособности председателя правления товарищества собственников жилья, заключения договора управления многоквартирным домом, установления перечня работ и услуг предоставляемых управляющей организацией по договору управления.многоквартирным домом.
Обоснована необходимость- закрепления механизма понуждения, к заключению договора, управления, многоквартирным домом, собственников помещений, отказывающихся от его заключения на добровольных началах.
Доказана целесообразность установления обязательного страхования; гражданской1 ответственности управляющих организаций по договорам, управления многоквартирным домом.
На основе исследования сделаны выводы и разработаны предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации, рекомендации по-его применению» субъектами правоотношений по управлению многоквартирными- домами.
Научная." новизна диссертационного исследования содержится в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.
В результате проведенного исследования- на защиту выносятся следующие положения:
1. Предложено' авторское определение «деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом», которая рассматривается как процесс, состоящий из совокупности взаимосвязанных и взаимообусловленных действий обязанных лиц, в том числе профессиональных участников, направленный на удовлетворение интереса собственников помещений в многоквартирном доме по обеспечению его сохранности, надлежащему функционированию и содержанию в соответствии с установленными нормами, а также на предоставление услуг и выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом товарищество собственников жилья может осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом в трех формах: на основе
членства, без заключения с членами товарищества соответствующего договора управления многоквартирным домом; на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого, в частности, с не членами товарищества; а также на основе договора управления многоквартирного дома, заключаемого с управляющей организацией или управляющим.
2. В целях унификации положений о договоре управления
многоквартирным домом целесообразно закрепить в п. 1 ст. 162 ЖК РФ
правило о заключении единого договора собственников помещений в
многоквартирном доме с управляющей организацией (в случае, деятельность по
управлению многоквартирным домом осуществляет товарищество
собственников жилья, то с собственниками помещений в многоквартирном
доме, являющимися не членами товарищества), предоставив такое право
избранному на общем собрании представителю. При этом размер платы,
вносимой каждым из сособственников необходимо исчислять по единым
тарифам с учетом доли каждого из собственников помещений в
многоквартирном доме в общем имуществе.
3. Выявлено отсутствие механизма понуждения к заключению договора
управления многоквартирным домом собственников помещений в нем,
отказывающихся от его заключения на добровольных началах, как у остальных
собственников помещений в многоквартирном доме, так и у товарищества
собственников жилья и иной управляющей организации.
Исходя из смысла п. 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания являются обязательными для всех собственников, а уклонение собственника от заключения договора управления затрагивает интересы других собственников. Целесообразно признать за общим собранием собственников, членов товарищества собственников жилья, а также специализированной организацией, привлеченной для управления многоквартирным домом, право требовать исполнения решения общего собрания в принудительном порядке.
4. Анализ нормы ст. 144 ЖК РФ позволяет утверждать: председатель
правления товарищества собственников жилья не входит в состав органов
управления товарищества собственников жилья. Однако, исходя из положений
ст. 149 ЖК РФ, председатель правления товарищества выполняет функции
11 единоличного исполнительного органа управления. Он вправе самостоятельно совершать некоторые сделки от имени товарищества собственников жилья и тем самым занимает обособленное положение по отношению к. общему собранию членов^ товарищества и правлению товарищества, .образуя третий элемент в иерархической структуре органов общества: общее собрание -правление - председатель.
В целях недопущения распоряжения денежными средствами товарищества собственников жилья по усмотрению председателя правления, целесообразно ограничить полномочия председателя правления- по* сделкам товарищества собственников жилья, имеющим высокий стоимостный показатель,.совершение которых может осуществляться толькопосле одобрения правлением или общим собранием членов товарищества: Данное ограничение целесообразно устанавливать в уставе товарищества собственников жилья.
5. Выявлено, что по договору управления многоквартирным домом не предоставляются коммунальные услуги. Все полномочия товарищества собственников жилья или иной управляющей организации в сфере оказания коммунальных услуг по. управлению многоквартирным домом ограничиваются представлением интересов в- отношениях с ресурсоснабжающими организациями и обеспечением в какой-либо части исправности используемых приборов и оборудования, связанных с потреблением коммунальных услуг. В связи с этим предлагаем.изложить п. 2 ст. 162 ЖК РФ в следующей редакции: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, в том числе деятельность по обеспечению предоставления коммунальных услуг и ресурсов».
6. Доказано, что товариществам собственников жилья, осуществляющим
управление многоквартирными домами, и иным профессиональным участникам
процесса управления многоквартирными домами целесообразно учреждать
саморегулируемые некоммерческие организации, членство в которых будет
носить обязательный характер. Это позволит конечным потребителям работ и
услуг, т.е. собственникам помещений в многоквартирном доме, заключать
договор управления многоквартирным домом только с теми управляющими
организациями, которых рекомендует ассоциация профессиональных
управляющих, исключая возможность допущения к управлению субъектов, не
прошедших сертификации и аттестации в рамках действующей ассоциации.
В этой связи предлагается- дополнить раздел VIII ЖК РФ статьей в следующей- редакции: «Членство субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности по управлению многоквартирными домами в саморегулируемых организациях является обязательным».
7. Установлено, что при отсутствии лицензирования деятельности
управляющих организаций, в целях обеспечения, интересов собственников
помещений в многоквартирном доме, целесообразно установить требования к
минимальному размеру уставного капитала такой-организации, а также ввести
процедуру обязательного страхования гражданской ответственности
управляющих организаций по договорам управления многоквартирным домом.
Страховая сумма должна соотноситься со стоимостью» общего имущества
многоквартирного дома, а также размером средств собственников, вносимых на
содержание и ремонт указанного имущества.
Закрепление обязательного страхования ответственности управляющих, а также требования о размере уставного капитала, утверждаемого профессиональным союзом или ассоциацией управляющих, выведет с рынка услуг по управлению многоквартирными домами организации, не способные нести имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность перед собственниками помещений в многоквартирных домах, избравших товарищество собственников жилья в качестве способа управления и делегировавших такие полномочия специальному субъекту - члену саморегулируемой организации.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что специализированная жилищно-правовая проблематика рассматривалась с точки зрения1 цивилистической доктрины. Содержащиеся в работе теоретические положения позволяют наметить новые задачи» в изучении деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирным домом, а также могут послужить материалом для дальнейших научных исследований. Положения и выводы диссертации могут быть использованы при определении перспектив- развития» института управления многоквартирными домами как системообразующего компонента современного правового подхода к вопросам сохранности и использования жилищного фонда. Результаты исследования могут применяться* при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», а. также при> подготовке учебной и учебно-методической литературы.
Практическая значимость определяется тем, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут быть применены для* совершенствования и устранения недостатков существующего правового регулирования деятельности товарищества собственников жилья по управлению многоквартирном домом, а также повышения эффективности правоприменительной деятельности.
Теоретические выводы и практические рекомендации, сделанные в работе, могут способствовать совершенствованию, правоприменительной практики, а также деятельности товариществ собственников жилья.
Апробация-результатов исследования. Основные положения и выводы исследования изложены в> научных публикациях автора и в* выступлениях на научных конференциях, а также внедрены в учебный, процесс при чтении лекций по курсу «Жилищное право» при одобрении кафедрой гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов ^Российской- Федерации.
Структура диссертации. Выполненная работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка источников и литературы.
Управление многоквартирным домом как процесс. Стадии и функции
Многоквартирный дом. представляет собой имущественный комплекс, состоящий из совокупности помещений, предполагающих самостоятельное использование в соответствии с их целевым назначением. Вместе с тем, в литературе обсуждается тема главных вещей - жилых и нежилых помещений и принадлежности к ним, - объектов общей собственности, самостоятельного значения не имеющих , в законодательном запрете их отчуждения- без отчуждения главных вещей (п.п. 1,2 п.4 ст.37 ЖК РФ). В целом, более подробная характеристика составных частей комплекса удачно дана О.И. Власовой. Так, она определяет, что многоквартирным жилым домом является физический материальный объект, который представляет собой функциональное и конструктивное здание, принятое в эксплуатацию в установленном законом порядке, пригодное по строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и техническому состоянию для постоянного проживания людей, включающее общую (полезную) площадь, распределенную между жилыми помещениями (квартирами), а также иную общую площадь, предназначенную для обслуживания инфраструктурной составляющей многоквартирного дома (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, подсобные нежилые помещения, крыши и т.п.), связанную с жилой площадью общим назначением и предназначенную для обслуживания более одного помещения в данном доме . Надлежащая эксплуатация столь сложного объекта не допускает возможности использования имущества вне связи с его функциональным назначением. Этим обстоятельством законодателем определяются пределы использования жилых помещений (для целей проживания, а также профессиональной деятельности или индивидуальной профессиональной деятельности, - п.1,2"ст.17 ЖК РФ); необходимость перевода жилого помещения 20 Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. Москва.2000. С.ПО. Власова О.И. Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома. Автореф. дисс. ...канд. юрид. наук. М., 2008. в нежилойі фонд для целей создания и деятельности юридического лица, -ст.22,23 ЖК РФ; а также использование общего имущества собственников, в многоквартирном доме для обслуживания интересов самих собственников, а также лиц, использующих помещения на законных основаниях, - ст.36 ЖК РФ. В соответствии с п.З ст.ЗО ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если1 данное- помещение является" квартирой, общего имущества1 собственников помещений в соответствующем4 многоквартирном доме.
Бремя содержания означает не только несение обязательных расходов, но« и обязанность собственников помещений многоквартирного дома принимать меры?для" обеспечения сохранности, безопасности, технической исправности и надлежащего санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Несоответствие законодательно установленным требованиям к безопасности и качеству объектов жилой недвижимости, приводит к, равной ответственности собственников помещений перед государственными надзорными органами. Понятие «содержание» можно рассматривать вдвух значениях: - содержание как несение бремени расходов; - содержание как деятельность, обеспечивающая сохранность и надлежащее состояниеимущества. Собственники обязаны содержать.принадлежащее им имущество и, в том числе управлять этим имуществом;, а именно: - осуществлять деятельность по обеспечению сохранности общего имущества, его надлежащего технического и, санитарного состояния, безопасных и комфортных условий проживания- (включая обеспечение коммунальными услугами); - определять порядок пользования общим имуществом в многоквартирном доме, включая пользование земельным участком; - оплачивать содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Управление имуществом, по мнению И. Генцлер , включает постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), направленные на достижение наилучшего результата, а также контроль достижения планируемых результатов. Соглашаясь с этой позицией, вместе с тем, необходимо отметить, что в данном определении отсутствуют две важные составляющие процесса управления: опыт управления столь сложным объектом, как многоквартирный дом, который еще не является сильной стороной образованных за последние десять лет товариществ собственников- жилья и степень ответственности управляющих за принятые ими решения. Вторая составляющая уже осознана обществом и публичными институтами, а конкретные меры ответственности определяются законами субъектов Российской Федерации. Т. Лыкова считает, что управление общим имуществом в многоквартирном доме можно рассматривать как двухуровневую систему, которая дополняется различными способами обслуживания: - принятие совместных решений собственниками помещений по определению уровня технического состояния дома, безопасности его узлов и комфортности уровня жизни; выбор способа управления; установление размера платы за содержание общего имущества; - организация исполнения решений. Однако, по нашему мнению, два этих уровня имеют неразрывную связь с субъектами деятельности по управлению (собственниками и привлекаемыми специалистами- управляющими), а потому реализуется через сложный комплекс прав и обязанностей, основанных на договоре.
В мировой практике под профессиональной деятельностью по управлению жилой недвижимостью понимаются любые действия управляющей организации (или управляющего - индивидуального предпринимателя) в отношении объекта недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. Международная организация «Институт управления жилыми комплексами»24, образованная в США определяет следующие направления деятельности и функцииуправляющего домом: 1. Организация общих собраний собственников и заседаний правления и участие в них: - составление и использование административного календарного плана собраний товарищества собственников жилья, других событий и мероприятий; - составление и представление правлению товарищества отчета по управлению домом; - составление повестки дня и информационных материалов для заседаний правления; - подготовка и распространение уведомлений о собраниях; - разработка и использование процедуры, выборов и голосования на общих собраниях собственников (членов товарищества) в соответствии с руководящими документами; - организация и участие в общих собраниях собственников (членов товарищества) и заседаниях правления; - ведение протоколов и подготовка проектов резолюций. 2. Администрирование и юридические вопросы: - организация и ведение делопроизводства товарищества (в том числе договоров и переписки); - ответы на запросы жильцов/собственников; - подготовка документов для продажи, аренды и других сделок, если это требуется в соответствии с руководящими документами товарищества; - консультирование правления; - разработка процедур сбора взносов и платежей для утверждения правлением; - информированность об архитектурных требованиях или требованиях по изменению помещений; - установление и фиксация нарушений правил и порядков, установленных товариществом; - применение соответствующих процедур к нарушителям; - применение санкций за неплатежи, как установлено руководящими документами и политикой правления, доведение информации о неплатежах до юридической службы товарищества собственников; - содействие в установлении связей между правлением товарищества и его членами; - представление интересов товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами (в том числе с местной администрацией, средствами массовой информации, представительство в суде); - подготовка и (или) предоставление информационных материалов о поставщиках, доступных удобствах и услугах, часах работы, потенциальных покупателях недвижимости, собственниках и нанимателях. 3. Финансовый контроль за исполнением бюджета
Договор управления многоквартирным домом. Анализ структурных Элементов.
Как нами было определено, деятельность, по управлениюг образует целостную систему «состоящую из: совокупности взаимосвязанных и согласованных средств 5 договорного характера направленных на обеспечение 42: эксплуатациикомплексанедвижимого имущества» . По договору управления/ многоквартирным! домом- одна сторона: (управляющая? организация) по заданию: другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме,- органов, управления: товариществам собственников жилья или органов управления/ иной специализированной1 организации) обязуется» в» срок,, согласованный сторонами; на возмездных началах предоставлять коммунальные услуги ш выполнять, работы: по. содержанию» и ремонту общего имущества,, а также осуществлять инукн деятельность, направленную! на: удовлетворение интересов сособственников? помещений: в многоквартирном доме;, исходят из целей? управления (п. 2.СТ-162 ЖКРФ)к Не только содержание договорам управлениям многоквартирным домом,. но -и правовая природа договора управления, многоквартирным домом: вызывает множество споров среди специалистов Рассматривая вопрос правовой? природы договора управления многоквартирным, домом; следует в: первую очередь? определить является: ли: данный! договор; который; используется? за пределами: отрасли- гражданского права, разновидностьюгражданско-правовыхдоговоров . Єтатья-2 FK РФ в: п. 3: определяет, что гражданское законодательство» не применяется к имущественным: отношениям; основанным на административном или ином властном подчинении одной, стороны- другой; в том: числе к налоговым и другим финансовым и административным и место в системе договоров. // «Законы России: опыт, анализ, практика». 2008»№ 8: отношениям. Однако данная норма не имеет в виду разграничений отраслевой принадлежности, поскольку наличие между сторонами отношения1 власти и подчинения в« принципе исключает возможность применения не только гражданского законодательства, но и самой конструкции договора как такового; т.е. п. 3 ст. 2 FK РФшмеет в виду недоговорные отношения?4. Необходимо обратить внимание на положением. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которому одним из условий, наличие которых делает возможным применение аналогии закона в жилищных правоотношениях, является отсутствие норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.
Таким образом закреплен принцип субсидиарного применения гражданско-правовых норм- к жилищным отношениям, что означает возможность. регулирования жилищных правоотношений нормами гражданского1 законодательства в- случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы, и дает возможность считать договор управления многоквартирным домом разновидностью гражданско-правовых договоров, а нормы ЖК РФ, регулирующие данный договор, -специальными нормами гражданскогошрава. Гражданско-правовая! природа рассматриваемого договора подтверждается и положением ч. 8- ст. 162 ЖК РФ, закрепляющим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домомс осуществляются в порядке, предусмотренном. гражданским законодательством . Распространенной является точка зрения, согласно которой5 данный договор1 носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда46. Как нам представляется, из данного определения следует, что договор управления содержит элементы нескольких гражданско-правовых договоров. При этом некоторые авторы утверждают, что договор управления наиболее близок к договору доверительного управления имуществом47. Однако доверительное управление имуществом предполагает передачу имущественного комплекса управляющему (организации) на срок действия договора,, его полной, хозяйственной ответственности за принятые в процессе управления решения, итогом которых является максимизация, прибыли, или, в, крайнем случае, перепрофилирование предприятия в целях сохранения и приращенияимущества собственника и недопущения его утраты. Представляется, что управление многоквартирным домом не только не требует передачи управляющему какого-либо имущества, но и сохраняет за собственниками функции контроля-за всеми его действиями в течении срока, договора. При этом управление, прежде всего, преследует две главные цели: обеспечение собственников коммунальными услугами и осуществление работ по содержанию и ремонту общего имущества. Извлечение прибыли, в. данном случае, в качестве основной цели деятельности, противоречало бы- целям создания специализированной некоммерческой организации потребительского типа. Поэтому возможность ее извлечения в многоквартирном доме не всегда зависит от действий управляющего, а чаще всего проистекает от наличия помещений или земельного участка, входящих в имущественный комплекс, используемых для передачи в аренду третьим лицам. Передача многоквартирного дома в качестве объекта недвижимого имущества вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья, как следует из разъяснительного письма Минрегиона РФ от 20 декабря 2006г. №Г4316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»48 не предусмотрена жилищным законодательством. В ч.10 ст. 162 ЖК РФ содержится-требование о передаче технической документации и иных документов, связанных с осуществлением задач управления многоквартирным домом.
Правила передачи технической документации на многоквартирный дом разъясняются в письме Минрегиона РФ от 20декабря 2006г. №14313-РМ/07 «О передачетехнической документации на многоквартирный дом». Кроме того, согласно ст. 162 ЖК РФ передача технической документации, должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным, домом. Аналогичная- обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по»ремонту общего»имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ: Поскольку ЖК РФ не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08. 2006г. №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном, доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг w выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего» имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»49 техническая документация» на многоквартирный дом включает в себя: - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; - документы о приемке результатов работ; - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного; оборудования; обслуживающего более одного помещения- в многоквартирном г доме, конструктивных частей многоквартирного дома; (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке и других частешобщего имущества);на соответствие: их эксплуатационных качествіустановленньїМітребованиям; - инструкцию; по эксплуатации і многоквартирного дома? по? форме, установленной федеральным, органом исполнительной власти, осуществляющим; функции: по выработке государственной политики И: нормативно-правовому регулированию в сфере строительства; архитектуры,.градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства,, для? домов, разрешение на:введение в? эксплуатацию: которых получено: после 1 июля 2007г. Указанная; инструкция включает в себя? рекомендации застройщика (подрядчика)/ по; содержанию и: ремонту общего- имущества, рекомендуемые: сроки службы; отдельных частей: общего имущества,, а также: может включать в- себя рекомендации проектировщиков; поставщиков? строительных: материалов и оборудования, субподрядчиков.
Определение объектов общей долевой собственности в многоквартирном доме для целей управления товариществом собственников жилья.
Образование и деятельность товарищества собственников жилья, как способа управления многоквартирным домом осуществляется в. рамках действующего жилищного законодательства, являющегося несовершенным. Однако ряд вопросов, возникающих в процессе функционирования данной организационно-правовой формы и требующих скорейшего разрешения, остаются невыясненными и усложняют реализацию задачи реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Обратим внимание на некоторые из таких вопросов. Так, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном, доме. Вопрос о конкретном имуществе и условиях его предоставления, а также о типах договорных отношений в рамках такого пользования является одним из малоизученных, специфичных и сложных для правоприменения, поскольку, определяя на перспективу ряд относительных параметров, должен необходимо укладываться в плоскость деятельности товарищества, собственников жилья, как особой формы управления многоквартирным домом, не являющегося, вместе с тем, собственником самого имущества. В этой связи представляется целесообразным обратиться к перечню объектов, общедолевой собственности в рамках многоквартирного дома, уточнив его и выявив проблематику его вычленения. Часть 1 ст. 36 ЖК РФ определяет общий состав общедолевого имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Этот перечень условно можно разбить на группы. К первой группе можно отнести помещения общего пользования в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартири предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты; коридоры; технические этажи; чердаки; подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование (технические подвалы). Данный перечень является открытым, что по нашему мнению следует из содержания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, и при использовании словосочетания «в том числе...». В этой связи, представляется, что в состав общего имущества собственников помещений могут входить подвалы, свободные от размещения в них инженерных коммуникаций и иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования, а также другие нежилые помещения в многоквартирных домах.
Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего1 пользования) важно учитывать установленные для таких помещений критерии: - они не должны являться частями квартир; - они должны предназначаться для обслуживания более одного помещения в доме. Вторая группа таких объектов в соответствии со ст. 36 ЖК РФ состоит из земельного участка, на котором расположен жилой дом, крыш, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, технических этажей, чердаков, подвалов. Возможность использования чердаков, подвалов, технических этажей и земельного участка предполагается для целей образования и деятельности товарищества собственников жилья, однако передача данных объектов в пользование третьих лиц вытекает из п. 4 ст. 36 ЖК РФ, для чего на общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме принимают соответствующее решение. Пользование перечисленными объектами осуществляется в рамках гражданско-правовых договоров арендного типа, заключаемого товариществом собственников жилья с субъектами пользования в силу предоставленных ему пп. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ полномочий. Примеров применения иных форм также достаточно много. Так, товарищество собственников жилья «Аркада-хаус», образованный в доме №4 по улице Островитянова использует зеркальные покрытия в подъездах на безвозмездных началах, при условии сохранения логотипа фабрики-изготовителя. Кроме того, крыша как самостоятельный элемент общего имущества является таковым и в том случае, если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, имеющее переменную этажность, (например, кафе, библиотека, магазин) и может быть использована товариществом собственником жилья для размещения рекламных баннеров при заключении договоров аренды, несмотря на то, что по этому поводу в специальной юридической литературе высказывалась иная точка зрения. Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям целесообразно понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы. Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям надо понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома. По мнению Д. Гордеева к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома, следует относить балки, фермы, плиты, капитальные внешние и внутренние стены (в том числе стены лоджий), колонны, перекрытия под и над помещениями дома, балконные плиты. К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома целесообразно, в частности, относить: окна и балконные двери (например, в помещениях общего пользования); ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других Д. Гордеев. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме. // Жилищное право. 2007. №4. помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери. К ограждающим несущим и ненесущим конструкциям необходимо относить именно те, которые обслуживают более одного помещения в многоквартирном доме.
Данная позиция соответствует действующей исходящей строительной документации, а потому не нуждается в особом подтверждении. Далее, тот же автор указывает, что к механическому, электрическому, санитарно-техническому оборудованию отнесены: внутридомовые системы электро-, газоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; оборудование мусоропроводов; лифтовое оборудование; системы вентиляции и кондиционирования; дымоходы и газоходы; печи и очаги в помещениях общего пользования; средства пожаротушения; пожарные лестницы; водосточные трубы, колена и воронки. Данные объекты предназначены для обслуживания интересов самих жителей дома, и, в принципе, не предполагают использование их в ином значении. Вместе с тем, их наличие является необходимым элементом в перечне объектов общедолевой собственности в многоквартирном доме, а собственники должны иметь представление о их наличии и возможность ознакомления с соответствующей документацией. К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения, целесообразно отнести: стояки; приборы учета; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях. Во внутридомовые системы электроснабжения входят: осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме; электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома; сети от ввода в многоквартирный дом до индивидуальных, общих приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке в соответствии- со ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет. До его проведения границы земельного участка считаются неустановленными.
Саморегулирование и страхование гражданской ответственности товариществ собственников жилья.
В ходе I Всероссийского совещания управляющих организаций в жилищной сфере, проходившего 17 октября 2006 г. в Москве был обнародован законопроект о внесении поправок в ЖК РФ, посвященный внедрению системы саморегулируемых организаций (далее - СРО) в сфере управления многоквартирными домами . Согласно законопроекту, СРО, объединяющие управляющие компании и другие организации, работающие в сфере управления многоквартирными домами, должны были взять на себя, в частности, контроль за соблюдением своими членами правил И стандартов в профессиональной деятельности, урегулирование споров, между ними, а также представление интересов своих членов в их отношениях с органами власти, общественными организациями и гражданами. Инициатива по внесению поправок в ЖК РФ была обусловлена отсутствием на тот момент специального закона. В настоящий момент Федеральный закон от 01 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» уже вступил в силу и действует с 17 декабря 2007 года. Ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Д. Гордеев, комментируя данный закон отметил: «Несмотря на то, что Институт экономики города положительно относится к институту СРО, данные нововведения способны нанести вред складывающемуся рынку эффективного управления многоквартирными домами, который, в настоящий момент, испытывает трудности практического характера, связанные с неудовлетворительным состоянием многоквартирных домов, недостаточным объем и низким качеством выполняемых услуг и работ, высокими потерями энергоресурсов в домах». I 1 "5 Главной причиной указанных проблем, по мнению Д. Гордеева , является отсутствие конкуренции, поскольку на рынке услуг по управлению домами. многоквартирными домами доминируют муниципальные управляющие организации. Органы местного самоуправления на практике, часто противодействуют вхождению частных управляющих компаний на рынок, продолжая распределять дома и создавать преимущества муниципальным управляющим (МУПам, ГУПам). Самой крайней позицией городской администрации является создание ОАО со стопроцентным долей участия города или района, что позволяет в своих отчетах указывать на наличие частных управляющих. Формальные признаки соблюдены, а практически происходит смена вывески. Муниципалитеты незаконно контролируют финансовые потоки через «транзитные счета» расчетно-кассовых центров. К тому же вплоть до настоящего времени отсутствует система действенного контроля за несением собственниками помещений бремени содержания общего имущества. Все перечисленные причины неустранимы внедрением системы СРО.
Вместе с тем, идея саморегулирования состоит в том, что государство уменьшает избыточное и неоправданное регулирующее и контролирующее воздействие на коммерческие отношения: повышается защита частного интереса предпринимателей от вторжения публичных структур в сферу их профессиональной деятельности, поскольку сами предприниматели принимают ответственность за участников, вошедших в данный союз. В странах развитой экономики объединения предпринимателей в некоммерческие организации для саморегулирования рынков и профессиональной деятельности создавались в течение длительного времени эволюционным путем по собственной инициативе, исходящий от осознания необходимости обеспечения действенного механизма контроля за обеспечением выполнения процесса управления. Необходимость внедрения процесса саморегулирования в нашей стране обусловлено и коррупционными механизмами, контролем бюрократии над естественными законами развития бизнеса, что, в целом, тормозит его эффективность на рынке услуг управления многоквартирными домами. Внедрение СРО позволит потребителям соответствующих услуг, ориентироваться на систему внутреннего контроля и взаимной ответственности членов данной организации, по умолчанию устанавливающей наблюдение за соблюдением требований действующего законодательства и корпоративной этики, а также лишающей нарушителей права состоять в ее членстве и выходить на рынок с предложением конкурентоспособных услуг. Несмотря на то, что в России внедрена и действует система государственного контроля в сфере управления многоквартирными домами, состав которой образуют государственные жилищные инспекции регионов, органы Роспотребнадзора и Ростехнадзора, - усилия этих органов недостаточны и распылены. В ряде субъектов Российской Федерации жилинспекции ликвидированы по решению самих регионов, в другой части субъектов жилинспекции столь малочисленны, что едва успевают отвечать на письма. Система контроля за состоянием многоквартирных и индивидуальных домов нуждается в серьезной оптимизации. В настоящее время за все допущенные нарушения к ответственности привлекают товарищества собственников жилья и иные специализированные организации, осуществляющие управление многоквартирными домами. И, хотя саморегулирование призвано замещать вмешательство государства в экономику или приводить к уменьшению такого вмешательства, в том числе в рамках контроля, новый закон не содержит каких-либо положений о прекращении или ограничении полномочий контролирующих органов. По нашему мнению вместо добровольного объединения субъектов предпринимательской деятельности в СРО необходимо предусмотреть обязательность членства управляющих организаций в СРО; а договор управления может заключать собственниками только с управляющими, являющимися членами СРО. Однако, многие эксперты указывают на то, что внедрение системы СРО столкнется на практике со множеством проблем. «Установление требования об обязательном членстве управляющих организаций в СРО как условия осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом равносильно введению лицензирования такой деятельности, - утверждает Д. Гордеев, - ...что создаст избыточные административные барьеры для формирования конкурентных отношений по управлению многоквартирными домами, вхождения на этот рынок частных управляющих организаций, что в итоге, способно парализовать рынок и конкуренцию»114.
Иллюстрацией может служить такой пример: саморегулируемая организация создается на базе бывших или действующих муниципальных предприятий, принимающих стандарты, заведомо невыполнимые для индивидуальных предпринимателей и для частных организаций, не обладающих офисными помещениями для размещения при этом у МУПов такие помещения имеются, а арендная плата по ним отсутствует, поскольку помещения отнесены к муниципальному жилищному фонду. Внедрение обязательного членства создаст условия для отношений купли-продажи так называемого «входного» билета» на рынок управления при обращении нового участника к ведущим управляющим компаниям о передаче части домов в его управление. Ответ СРО очевиден, особенно с учетом последних преобразований в Москве, предусматривающих передачу акций приватизированных ДЕЗов в доверительное управление нескольким крупным строительным организациям. В этой ситуации о конкуренции говорить не приходится. Другим примером может являться случай вытеснения с рынка соответствующих услуг неугодного участника. Статус СРО позволяет ей самостоятельно разрабатывать систему стандартов и механизмы контроля за ее соблюдением. В этой связи, если по результатам плановой проверки деятельности организации СРО выявляет существенные недостатки, влияющие на репутацию СРО, ей не понадобится даже инициировать судебный процесс, поскольку исключение из членов такой организации проводится решением ее участников путем голосования. Пока исключенный участник будет ходатайствовать о восстановлении в своих правах, в домах выпавших из сферы его управления появятся новые управляющие. Причем в этом случае решение собственников помещений о выборе прежнего управляющего будет просто проигнорировано. Такая система запрограммирована на злоупотребления и келейность. Возникает конфликт интересов членов СРО и лиц, которые имеют намерение приобрести статус управляющих организаций и осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами. Создание СРО управляющими организациями, афиллированными с органами публичной власти, приведет к ограничению конкуренции в период формирования рынкам управления многоквартирными домами.
