Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Становление и перспективы коммерциализации жилищных правоотношений в условиях переориентации государственной жилищной политики .
1. Наем жилого помещения как комплексный институт гражданского и жилищного права . 11
2.Соотношение коммерческого и социального найма жилого помещения. 27
3.Особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения. 55
Глава 2. Приоритет договора в коммерческом найме жилого помещения . 75-142
1. Существенные условия договора коммерческого найм жилого помещения . 75
2. Договор коммерческого найма жилого помещения как форма реализации конституционного права на жилище и его целевое назначение. 94
3. Субъектный состав в договоре коммерческого найма жилого помещения и его правовой статус . 115
Глава 3. Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения .
1. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения . 143-160
2.Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения. 161-184
Заключение.
Библиография.
- Наем жилого помещения как комплексный институт гражданского и жилищного права
- Существенные условия договора коммерческого найм жилого помещения
- Субъектный состав в договоре коммерческого найма жилого помещения и его правовой статус
- Изменение договора коммерческого найма жилого помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Переход к экономике рыночного типа подверг существенному изменению отношения, существовавшие в жилищной сфере, что в свою очередь обусловило необходимость реформирования нормативной базы. Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик и Жилищные кодексы республик, принятые более пятнадцати лет назад, к настоящему времени перестали отвечать новым социально-экономическим условиям, поскольку были ориентированы на регулирование таких жилищных отношений, которые складывались в условиях существования системы централизованного управления и распределения жилищного фонда.
Потребности сегодняшней российской экономики требуют обновления уже действующей законодательной базы, в том числе и положений нового ГК РФ, и создания такой правовой основы, которая отражала бы рыночный характер отношений в жилищной сфере.
Начало проведения правовой реформы в сфере жилищных услуг принято связывать с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики"1, предопределившего концептуально новый подход к сущности правоотношений, основанных на договоре найма жилого помещения. Этим законом была впервые введена регламентация новых отношений по сравнению с теми, которые формировались по договору найма жилого помещения из фонда социального использования - отношений аренды жилых помещений. Арендные жилищные отношения должны были строиться на коммерческих началах, само существование которых при прежней системе хозяйствования было просто невозможным.
' Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1993г., N3, ст.99
Названный закон ввел возможность сосуществования двух договоров, одинаковых по сущности, но различных по назначению. Договор найма жилого помещения был предназначен для потребительского использования, а договор аренды - для коммерческого.
Позднее, принимая Гражданский кодекс РФ, законодатель отказался от прежней характеристики договора аренды, передав его функции договору найма. Поэтому сейчас понятие "аренда жилого помещения" применяется к отношениям, где в качестве арендатора выступают исключительно юридические лица, которые могут использовать жилое помещение только для проживания граждан. А договор найма жилого помещения, в соответствии с нормами гл. 35 ГК РФ, отвечает обоим указанным назначениям. Для этого наем жилого помещения подразделяется на два вида: коммерческий - отвечает коммерческому назначению и социальный - потребительскому.
Принятие ГК РФ должно было установить определенность в отношениях по найму жилого помещения. Однако одновременное существование ГК РФ и по-прежнему действующего Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" вносит противоречивость и разрозненность в практику их применения.
Выбор для исследования жилищных отношений найма , построенных именно на коммерческих началах, не случаен. Прежде всего, он обусловлен тем, что реализация провозглашенного Конституцией РФ права на жилище в последнее время больше зависит от собственных материальных возможностей граждан, нежели от помощи государства. Кроме того, требования, устанавливаемые законодательством к форме договора, не позволяют ни только отслеживать их заключение, но и объясняют малочисленность судебной практики по данной категории дел. Указанные обстоятельства определяют важность исследования по выбранной теме. В этой связи представляется необходимым анализ действующего законодательства, посвященного регулированию коммерческого найма жилого помещения.
Несмотря на то, что отношения, складывающиеся в рамках найма жилого помещения, уже подвергались рассмотрению рядом известных российских цивилистов ( Ю.Г. Басин, В.Н. Литовкин, И.Б. Марткович, В.Ф. Маслов, Ю.К. Толстой, П.И. Седугин, В.Ф. Чигир ), что нашло свое отражение в целом ряде монографий и научных статей, однако все они были сделаны на базе ранее действовавшего гражданского законодательства. Появление новых правовых институтов ("приватизация жилья", "ипотека" и др.), а также существенные изменения в понимании ряда основополагающих институтов гражданского права (институт права собственности и др.) дают основания вновь обратиться к указанной проблеме. Кроме этого, за период действия ГК РФ выявились некоторые недостатки действующего гражданского и жилищного законодательства, что также дает основания обратиться к выбранной теме и определяют важность исследования.
Объектом исследования явились общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора коммерческого найма жилого помещения.
Предмет исследования составляет правовая регламентация коммерческого найма жилого помещения.
Цель и задачи исследования
Цель настоящего диссертационного исследования состоит в том, чтобы опираясь на действующее законодательство, имеющиеся в юридической литературе точки зрения и судебную практику, выявить сущность и специфику договора коммерческого найма жилого помещения, его происхождение от гражданско-правового института имущественного найма, исследовать эффективность применения правовых норм, касающихся формы договора коммерческого найма жилого помещения, выделить особенности его правового регулирования, и разработать на этой основе предложения по совершенствованию ныне действующего гражданского и жилищного законодательства и практики их применения.
Соответственно, для достижения поставленной цели исследования предпринята попытка решения следующих основных задач.
Исследовать содержание конституционного права на жилище и обосновать возможность признания договора коммерческого найма жилого помещения в качестве одного из способов реализации этого права.
Изучить действующие нормативно-правовые акты, непосредственно связанные с регулированием коммерческого найма жилого помещения.
Определить правовую природу института коммерческого найма жилого помещения.
Выявить специфические особенности договора коммерческого найма жилого помещения в сравнении с договором социального найма жилого помещения, дать их научное обоснование.
Проследить механизм возникновения отношений по договору коммерческого найма жилого помещения и обосновать необходимость облачения последнего в письменную форму с обязательным нотариальным удостоверением.
Раскрыть особенности правового статуса субъектного состава рассматриваемого договора.
Исследовать динамику отношений, складывающихся в рамках договора коммерческого найма жилого помещения.
Разработать научно обоснованные рекомендации по применению гражданского законодательства и внести предложения по разработке и совершенствованию действующего законодательства по исследуемой проблеме.
Методология и методика исследования
В качестве методологической основы диссертационного исследования были использованы законы философии, а также положения отечественной теории права. Руководящим методом исследования был выбран диалектический подход к рассмотрению поставленных проблем. Наряду с количественными методами анализа эмпирического материала, автором также использовались и другие ме-
ходы научного познания, такие как: метод сравнительного анализа, исторический, формально-логический и др.
Кроме этого, на результаты работы оказало влияние применение социологических методов исследования. Так, автором по специально разработанной программе было изучено 100 гражданских дел, непосредственно связанных с заключением договоров коммерческого и социального найма жилого помещения. Результаты социологического 50 практикующих нотариусов г. Москвы позволили изучить вопрос, касающийся формы договора коммерческого найма жилого помещения и обосновать необходимость его нотариального удостоверения.
При подготовке диссертации были изучены не только работы по конституционному, гражданскому, жилищному и другим отраслям права, но и действующее законодательство РФ.
Теоретической основой исследования являются труды ученых-юристов как в области общей теории права, так и цивилистов. Среди них следует особо указать: К.Анненкова, И.ИЛндрианова, С.И.Аскназия, MB. Баглая, Ю.Г.Басина, С.Н.Братуся, И.Л.Брауде, В.Н. Бутылина, Я.Р.Веберса, И.С.Вишневскую, Е.Н.Гендзехадзе, В.П.Грибанова, Б.М.Гонгало, В.А.Дозорцева, О.С.Иоффе, А.Ю.Кабалкина, М.Я.Кириллову, С.М.Корнеева, О.А.Красавчикова, П.В.Крашенинникова, В.Н.Литовкина, И.Б.Мартковича, В.Ф.Маслова, Д.И.Мейера, Г.И.Петрищеву, А.И.Пергамента, К.П.Победоносцева, И.А.Приходько, И.ПЛрокопченко, Г.А.Свердлыка, П.И.Седугина, В.Р.Скрипко, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, В.Ф.Чигира, Г.Ф.Шершеневича, К.Б.Ярошенко и Др.
Научная новизна работы и ее практическая значимость предопределены выбором в качестве объекта исследования новых по своему содержанию общественных отношений в жилищной сфере.
Новыми или обладающими элементами новизны являются: а) содержание конституционного права граждан РФ на жилище; б) понятие договора коммер-
ческого найма жилого помещения; в) субъектный состав договора и его правовой статус; г) ограниченный строгими временными рамками период существования договорных отношений; д) требования, предъявляемые к форме договора; е) отдельные аспекты изменения и прекращения договора, ж) выселение как мера применяемая в случае расторжения договора к нанимателю и другими гражданам, проживающим в жилом помещении к моменту расторжения договора .
В процессе исследования были выработаны и теоретически обоснованы предложения по применению положений гражданского законодательства, а также сделаны предложения по совершенствованию правового регулирования коммерческого найма жилого помещения, которые могут быть использованы при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства. Они также могут найти применение в процессе преподавания курса "Гражданского и семейного права", спецкурса "Жилищного права" в учебных заведениях МВД РФ, а также в системе служебной подготовки и повышения квалификации сотрудников органов внутренних дел.
Положения, выносимые на зашиту
1.В условиях переориентации государственной жилищной политики право граждан РФ на жилище должно осуществляться преимущественно на основе права собственности или права владения и пользования чужим жилым помещением на условиях коммерческого и социального найма. В связи с этим, договор коммерческого найма жилого помещения может быть определен в качестве одного из способов реализации гражданами РФ конституционного права на жилище.
2. Правовое регулирование договора найма жилого помещения дает возможность рассматривать наем жилого помещения в качестве родового понятия, имеющего в свою очередь две разновидности: коммерческий и социальный наем.
Законодательное закрепление срочного характера договора коммерческого найма жилого помещения предопределено его происхождением от договора имущественного найма, а также обусловлено необходимостью защиты прав и законных интересов собственника и установления повышенной ответственности за сохранность жилого помещения.
Стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения по своему усмотрению могут предусмотреть возможность выкупа жилого помещения по истечении срока действия договора. Регулирование этих отношений должно осуществляться путем субсидиарного применения норм ст. 624 ПС РФ, касающихся выкупа арендованного имущества.
Криминализация рынка недвижимости и незащищенность участников гражданского оборота являются свидетельством необходимости законодательного закрепления нотариального удостоверения договоров коммерческого найма жилого помещения.
Субъектный состав на стороне наймодателя в договоре коммерческого найма жилого помещения представлен двумя их группами: наймодатели - собственники и наймодатели - несобственники, действующие в качестве представителей собственников жилья. Особенность правового положения последних предопределена лично-доверительным характером отношений с собственником жилого помещения.
В договоре коммерческого найма жилого помещения наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с ним, и обладающих дееспособностью в полном объеме.
Исходя из принципа равенства сторон, предоставляемые наймодателю и нанимателю возможности при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения должны быть равными.
Апробация результатов исследования и внедрение их в практику
Основные теоретические выводы и практические рекомендации по результатам диссертационного исследования нашли свое отражение в опубликованных работах, в докладах и сообщениях автора на трех межвузовских научных конференциях, проводимых в МЮИ МВД России. Результаты исследования также были внедрены в учебный процесс при проведении семинарских и практических занятий по курсу "Гражданское и семейное право" с курсантами МЮИ МВД России. Кроме этого, совместно с авторским коллективом кафедры гражданско-правовых дисциплин МЮИ МВД РФ были подготовлены опорно-логические схемы для части 2 опубликованного учебного пособия по гражданскому праву.
На основе проведенного исследования разработаны рекомендации по совершенствованию формы договора коммерческого найма жилого помещения, которые были использованы Кемеровской областной нотариальной палатой при подготовке методических рекомендаций для практикующих нотариусов по теме: "Защита имущественных интересов собственников жилых помещений".
Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, а также библиографии.
Наем жилого помещения как комплексный институт гражданского и жилищного права
Удовлетворение потребности граждан в жилище по-прежнему продолжает оставаться одной из задач Российского государства. В зависимости от существовавших ранее в стране экономических, политических и социальных условий предпринимались соответствующие попытки применения разнообразных способов для решения жилищного вопроса. Однако использование даже таких кардинальных методов как "уплотнение барских квартир", "внедрение в систему жилищно-коммунального хозяйства начал общественного самоуправления", "образование жилищно-арендных кооперативных товариществ"2, так и не позволило полностью разрешить жилищный кризис.
Проблема состояла в том, что использование исключительно государственных финансовых средств было недостаточным для решения такой глобальной проблемы. В условиях рыночной экономики России "обнаружилась несостоятельность прежних подходов к решению жилищной проблемы"3. А подтверждением тому служат результаты проведенных ранее исследований, в соответствии с которыми: в очереди на улучшение жилищных условий в начале девяностых годов стояло около 10 миллионов семей; 11 миллионов семей и одиноких граждан проживало в коммунальных квартирах, общежитиях и арендовало жилье в домах (квартирах) частного жилищного фонда, свыше 2 миллионов человек проживало в ветхих и аварийных домах"4.
На современном этапе преобразования и становления российской экономики стало вполне очевидным, что государство должно начать проведение других, более действенных мероприятий в области жилищной политики. Причем стало очевидно, что необходимо внедрять мероприятия как организационного и экономического, так и правового характера. Комплекс мероприятий по решению жилищной проблемы можно с уверенностью назвать жилищной реформой, которая представляет собой одно из важнейших условий перехода к рыночным отношениям. Она -" узловой пункт экономических реформ"5 и "от ее решения во многом будет зависеть стабильность нашего общества"6.
Поскольку одним из направлений осуществления данной реформы является совершенствование правового регулирования жилищных отношений, то представляется целесообразным рассмотреть его в динамике. Впервые возможность приобретения гражданами в собственность квартир была предусмотрена постановлением Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 года № 1400 "О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда"7, которое к сожалению не повлияло на решение жилищной проблемы и не получило широкого распространения на практике. Следующим шагом в этом направлении стало принятие Указа Президента СССР от 19 мая 1990 года "О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации"8. В соответствии с которым допускалась продажа квартир в новых домах, построенных за счет средств предприятий. Значение названных нормативных актов нельзя недооценивать, но все же коренное реформирование жилищно-правовой сферы началось с принятием Закона СССР "О собственности в СССР" от 01.06.90 г.. Закона РСФСР "О собственности в РСФСР"9, вступившего в действие с 01.01.91 г., а затем и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"10. Поскольку эти вопросы получили достаточное освещение в юридической литературе, мы не будем останавливаться на них подробнее, ибо проведенное диссертационное исследование ограничено рамками института найма жилого помещения. Но укажем здесь только то, что эти источники явились фундаментальными правовыми актами. Они установили, а в последствии расширили правовые основы преобразования отношений собственности на жилье. Они закрепили право российских граждан владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им жилыми помещениями. Еще один существенный момент, характеризующий указанные нормативные акты состоит в том, что гражданам предоставлялось право по своему усмотрению решать, пользоваться ли им жильем находящимся у них в собственности или по-прежнему проживать на предоставленной государством, муниципальными образованиями жилой площади. Это положение в полной мере выражает известный принцип гражданского права - принцип дис позитиви ости. В соответствии с которым, с одной стороны, государство, взяв курс на формирование рынка, призвано стимулировать поведение, способствующее реализации избранного курса, а с другой стороны - создавать условия при которых гражданам будет выгоднее иметь жилье в собственности, а не пользоваться таковым по договору найма.
Необходимо в этой связи отметить и то, что предыдущая отечественная кодификация гражданского законодательства 1964 года предусматривала специальную главу, которая была посвящена найму жилого помещения ( I К РСФСР J922 года, рассматривал пользование жильем в рамках имущественного найма)11. Однако ее особенность состояла в том, что до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Жилые помещения из государственного жилищного фонда сдавались в наем, при этом складывающиеся в его (найма) рамках отношения регламентировались сначала ГК РСФСР 1922года, ГК РСФСР 1964 года ,2, а позднее Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. п и ЖК РСФСР 1983 г.14 Вместе с тем, как отмечают Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников нельзя не видеть, что по мере осуществления экономических преобразований в нашей стране, посредством бесплатной приватизации жилищного фонда, а также путем наделения правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное количество российских граждан стали собственниками жилья. А жилые помещения все чаще стали выступать объектами имущественного оборота. Поэтому, новые отношения потребовали адекватного правового регулирования и теоретического осмысления15.
Существенные условия договора коммерческого найм жилого помещения
Теоретический аспект разработки проблемы, связанной с правовой природой договора коммерческого найма жилого помещения, его понятием и отличительными чертами, предполагает рассмотрение таких вопросов темы исследования, как существенные условия обсуждаемого вида договора.
Согласно ст. 674 Гражданского Кодекса РФ, договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме. Именно, облаченный в надлежащую форму, договор является основным документом, регламентирующим отношения между конкретными лицами - наймодателем и нанимателем. При использовании жилого помещения для временного проживания на коммерческих началах, отношения между названными лицами возникают из договора, а не в силу закона, административного акта, и существуют только в период его действия. Он представляет собой источник нормативного регулирования отношений по найму жилья между конкретными сторонами.
Вполне закономерно, что закрепленное в ст. 674 ГК РФ положение о письменной форме договора, нашло свое отражение и на региональном уровне, например в постановлении Правительства г. Москвы №46 от 21.01.97г. "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы"100, в котором четко регламентируется порядок, форма и условия заключения интересующего нас договора коммерческого найма жилых помещений. В приложении к этому постановлению содержится образец договора, который может быть использован участниками жилищных отношений в качестве аналога при составлении конкретных договоров, естественно, с включением в него собственных условий. Следуя положениям Гражданского Кодекса РФ, договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и облекли их в надлежащую форму.
В теории гражданского права существенными условиями договора принято считать условия о предмете, условия, выделенные в тексте закона в качестве необходимых для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Отсутствие хотя бы одного из них означает, что договор не порождает обязательств между сторонами, а сам договор считается незаключенным.
В договоре коммерческого найма жилых помещений существенными являются следующие условия: 1) предмет договора, его содержание, 2) оплата.
На протяжении длительного периода времени в юридической литературе идет оживленная дискуссия о том, чем же выступает жилое помещение, предметом или объектом рассматриваемого договора. Отдельные авторы, такие как Левенсон С.Н.Ш, Щелокова Е.102, Потяркин Д.103, называют жилье предметом договора найма, а не объектом . Эта же формулировка встречается и в ЖК РСФСР (ст. 52 ЖК РСФСР). Такие авторы как Сосипатрова Н.Е.104, Макаров О., Дерюга Н., Ярошенко К.Б.105, Маслов Н.В.106, напротив, используют термин -объект. В публикациях по жилищному и гражданскому праву можно встретить употребление понятий предмет и объект договора жилищного найма как равнозначных107. П.В. Крашенинников, например, в своей книге "Российское жилищное законодательство" в одних случаях придерживается точки зрения, что жилое помещение - это объект договора коммерческого найма , в других случаях мы встречаем утверждение, что "предметом жилищных отношений выступает один объект - жилые помещения"108. Налицо неопределенность в подходах, неоднородность понятийного аппарата.
На наш взгляд, нынешняя законодательная трактовка жилого помещения как объекта договора найма жилого помещения , установленная в ГК РФ, выбрана не совсем удачно. Для обозначения жилого помещения , более приемлемо использовать понятие, установленное в Жилищном Кодексе РСФСР, несмотря на то, что регулирование коммерческого найма жилья осуществляется прежде всего главой 35 ГК РФ.
Выдвинутое предложение базируется на следующих доводах. Об объекте правоотношения принято говорить, как о том, по поводу чего возникает соответствующее правоотношение, а по договору коммерческого найма жилого помещения таковым, как нам видится, является ограниченная временными рамками возможность использования жилья за плату. Предмет же - это некое благо, в связи с которым и возникают те или иные отношения. Некоторые авторы, такие как Дерюга Н., Макаров О., Сосипатрова Н.Е., напротив считают, что таковым благом является удовлетворение каким-либо способом (приватизация, наем и т.д.) потребности физического лица в жилье, и поэтому объектом данного обязательства видят действия. Именно предмет жилищных правоотношений отличает их от других правоотношений. Жилое помещение -это ключевой момент, от которого выстраивается жилищное законодательство, жилищное право, жилищные обязательства.
Субъектный состав в договоре коммерческого найма жилого помещения и его правовой статус
Рассмотрение правового статуса субъектов договора коммерческого найма жилых помещений хотелось бы начать с определения его традиционных участников, каковыми являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем по договору коммерческого найма жилья согласно определению договора является " собственник жилого помещения или управомоченное им лицо" (п.1 ст.671 ГК РФ). Исходя из этого законодательного определения мы можем сделать вывод, что таковым будет являться любой субъект гражданского права, действующий как лично, так и через представителя. Нормы ГК РФ о представительстве дают основание утверждать , что поверенные будут выступать при заключении этого договора от имени собственника жилья, а не от своего собственного, и права и обязанности по договору будут возникать у собственника. Заключение договора найма через представителя очень распространено в случаях, когда собственником является РФ, ее субъекты и муниципальные образования. В таких случаях названные субъекты наделяют необходимыми правомочиями те или иные предприятия, организации. Например, в городе Москве в соответствии с действующим Положением " О порядке и условиях найма в отношении жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы", наймодателем является "собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилье в наем" (п.7). Правом заключать такие договоры наделяются дирекции единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти. Такое право могут получить и юридические лица, но на конкурсной основе.
Поскольку, наймодателем может являться любой субъект гражданского права (ст.212 ГК РФ), то наймодателем - собственником жилья могут быть РФ, ее субъекты, муниципальные образования, российские и иностранные физические и юридические лица. Исключение составляют субъекты хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом, которые не вправе принимать решения о передаче жилых помещений по договору найма без согласия собственника такого имущества, поскольку не имеют титула собственника. В то же время не возбраняется, чтобы эти юридические лица выступали при заключении договора коммерческого найма в качестве наимодателеи, но действовали при этом в качестве представителя собственника жилого помещения . Получается, что в законе выделены две категории наимодателеи - это наймодатеди-собствешшки, выступающие при заключении договора от своего имени и наішодатели-несобствепники, действующие в качестве представителя. Особенность заключения договора со второй категорией наимодателеи состоит в том, что последние обязаны предъявить нанимателю документ, в соответствии с которым они имеют право заключать такие договоры. Это может быть доверенность или нормативный акт, указывающий на то, что та или иная организация выступает от имени хозяйствующего субъекта. Так, к примеру, поверенными с сделках с объектами федеральной собственности и собственности субъектов РФ выступают Госкомимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом154. При этом сведения о документе, подтверждающем право собственности или полномочия представителя, должны быть указаны в договоре. Проверить их может квалифицированный юрист, именно поэтому в первой главе нами выдвигалось предложение о необходимости введения обязательного нотариального удостоверения договора.
На практике очень часто возникает вопрос: кем выступаю! жилищно-эксплуатационные организации в отношениях, складывающихся в рамках договора найма? В юридической литературе этот вопрос также является дискуссионным. Применительно к такой разновидности договора найма как социальный наем жилья, жилищно-эксплуатационные организации традиционно выступали в качестве наймодателей, в соответствии со ст. 51 ЖК РСФСР. По договору коммерческого найма жилых помещений, как справедливо полагает Литов-кин В.Н., названные организации выступают в качестве балансодержателей жилых домов и осуществляют техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт закрепленных за ними на праве хозяйственного ведения жилых домов. Ссылаясь на п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда №13 от 17.09.92г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности"155 он указывает, что они не являются их титулодержателями, поскольку не являются их собственниками или уполномоченными ими лицами. Следовательно, не могут выступать наймо-дателями жилых помещений по договору коммерческого найма. О том, что эти организации только призваны обеспечивать функционирование систем жизнеобеспечения зданий и прилегающих территорий и посему не могут выступать наймодателями говорит и Д. Потяркин156. Кроме этого положение жилищно-эксплуатационных организаций определено в ст. 22 ЖК РСФСР, содержание которой также свидетельствует о том, что их деятельность направлена прежде всего на обеспечение сохранности и надлежащей эксплуатации жилых помещений.
С учетом специфики правового регулирования коммерческого найма жилых помещений определяется и наниматель как сторона соответствующего договора. Нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения может быть только физическое лицо. Заключать договор в качестве нанимателей вправе дееспособные граждане, а также несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, при наличии письменного согласия своих законных представителей.
Изменение договора коммерческого найма жилого помещения
Жилищные правоотношения, складывающиеся в рамках договора коммерческого найма жилья, возникают, изменяются и прекращаются вследствие наступления определенных юридических фактов. Причем, в зависимость от того, какие наступают юридические факты, ставится изменение договорных отношений. На изменение договорных отношений влияет трансформация их отдельных структурных элементов, таких как предмет, субъекты правоотношения, их права и обязанности. По мнению С.М.Корнеева более верно говорить об изменении отдельных структурных элементов, при сохранении самого правоотношения найма жилого помещения165.
Возможность изменения договора коммерческого найма жилого помещения вследствие корректировки отдельных структурных элементов правоотношения найма имеет весьма важное значение, поскольку позволяет приводить договор в соответствие с конкретными жизненными обстоятельствами.
П.И.Седугин, рассматривая вопросы изменения договора найма жилья указывал, что изменение жилищных отношений происходит, главным образом, вследствие перемен, происходящих в семье. Ведь семья изменяется как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении166. Однако, на наш взгляд, говорить о том, что изменение отношений по договору коммерческого найма жилья зависит от перемен в семье, не совсем верно. Поскольку мы констатировали, что законодатель отказался от рассмотрения в качестве сонанимателей - членов семьи нанимателя. При этом в качестве субъектов правоотношений рассматриваются наниматель, иные лица, указанные в договоре как постоянно проживающие вместе с ним. О семейной или кровнородственной связях названных субъектов речи в Гражданском кодексе РФ не идет.
Кроме перемен субъектного состава в договоре коммерческого найма жилых помещений, изменения последнего могут вызвать перемены, касающиеся предмета договора - жилого помещения.
Прежде чем начать рассмотрение отдельных случаев изменения договора коммерческого найма жилого помещения, хотелось бы оговориться, что в соответствие со ст.450 ГК РФ основаниями изменения договора могут выступать: 1) договор (изменяются условия, закрепленные сторонами в тексте первоначального договора путем подписания дополнительного соглашения о принятии новых условий); 2) закон (нормы, закрепленные в ГК РФ и иных нормативных актах, принятых в соответствии с ним или не противоречащих ему); 3) решение суда, вынесенное по требованию одной из сторон договора.
По общему правилу, закрепленному в п.З ст.450 ГК РФ, одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, указанных в договоре или законе. Названное правило направлено на обеспечение стабильности и укрепление дисциплиньї договорных отношений.
Одним из наиболее распространённых оснований изменения договора коммерческого найма жилых помещений является соглашение его участников. Заключению соглашения (договора) предшествует возникшая у сторон необходимость изменить отдельные пункты первоначального договора коммерческого найма жилья. Такая необходимость может быть вызвана, как мы уже определились, различными обстоятельствами (причинами).
Причем, обстоятельства, которые впоследствии могут послужить поводом к изменению договора коммерческого найма, стороны вправе изначально обозначить в тексте договора. Например, стороны вправе при подписании договора включить в его текст условие о том, что в случае вселения к нанимателю нового жильца в качестве постоянно проживающего вместе с ним, они должны будут составить дополнительное соглашение, содержащее в себе сведения о всех лицах, включая нового жильца, проживающих постоянно вместе с нанимателем и об их правовом положении.
Следующим основанием изменения договора коммерческого найма жилого помещения может являться действующее законодательство. Так, любое изменение законодательства, касающееся правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, должно обязательно находить отражение в договорах коммерческого найма, заключенных на практике. А внести соответствующие изменения в уже действующий договор можно лишь путем составления и подписания сторонами дополнительного соглашения. Так, договоры аренды жилого помещения, заключенные между физическими лицами в соответствии с Законом " Об основах федеральной жилищной политики", после вступления в действие части 2 ГК РФ должны были быть приведены в соответствие с нормами главы 35 ГК РФ.
Обнаружение обстоятельств, предусмотренных законодательством в качестве оснований для признания сделок частично недействительными (например, под влиянием обмана, заблуждения, по злонамеренному соглашению представителя одной стороны с другой стороной), может также привести к изменению договора коммерческого найма жилого помещения.
И последним основанием изменения договора коммерческого найма жилого помещения, обозначенным нами, является решение суда. К обращению в суд для изменения условий договора прибегает, как правило, одна из сторон при отсутствии, недостижении соглашения между контрагентами по тому или иному вопросу. При этом законом оговариваются возможные случаи такого обращения в суд: 1) при существенном нарушении условий договора другой стороной, 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Кратко хотелось бы остановится и на порядке изменения договора коммерческого найма жилого помещения. Он, естественно, зависит от того, что послужило основанием для его изменения. Так, если в основе изменения договора коммерческого найма лежит соглашение сторон, то в соответствии с требованиями, предъявляемыми к форме договора коммерческого найма жилого помещения, соглашение об изменении его условий должно быть выполнено в той форме, в которой заключен сам договор - а именно, в простой письменной. (ст.674 ГК РФ). То есть стороны должны оформить путем подписания соглашения об изменении условий первоначального договора, либо обменяться письмами, телеграммами или иными носителями письменной речи. В данном случае подлежат применению положения ГК РФ об оферте и акцепте.
Получение отказа на предложение изменить условия договора, а также не получение акцепта в срок, могут послужить поводом для обращения заинтересованной стороны в судебный орган. Таким образом для обращения в суд одной из сторон необходимо, чтобы от второй стороны не было получено согласия в срок или получен отказ.
