Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Вопросы методологии земельного реформирования 10
1.1. Земельные ресурсы, землеустройство. Земельные отношения 10
1.2. Земельная собственность 20
1.3. Земельный налог 31
1.4. Земельный оборот и рынок земли 40
Глава 2. Преобразование земельных отношений в Республике Казахстан 54
2.1. Этапы законодательного преобразования земельных отношений 54
2.2. Законодательные основы развития права собственности, права землепользования и иных прав на землю 59
2.2.1. Объекты и субъекты прав земельной собственности и землепользования 63
2.3. Защита права собственности и права землепользования 72
Глава 3. Земельная реформа и формирование нового земельного строя в Республике Казахстан 76
3.1 . Земельная реформа в Казахстане 76
3.1.1. Земельная реформа и методические подходы к формированию новой системы землевладения (переход к новому земельному
строю) 76
3.1.2. Структурные изменения в формах хозяйствования на землях сельскохозяйственного назначения 80
3.1.3. Задачи дальнейшего развития земельной реформы 84
3.2. Земельный фонд Республики Казахстан и его структурные изменения 86
3.2.1. Структурные изменения земельного фонда 86
3.2.2. Природно-сельскохозяйственноерайонирование земельного фонда 93
3.2.3. Качественное состояние сельскохозяйственных угодий 98
3.2.4. Актуальные проблемы рационального использования и охраны земель 102
Глава 4. Рыночный механизм регулирования земельных отношений 109
4.1. Формы и элементы платного землепользования 109
4.2. Кадастровая цена земель — как главный экономический регулятор земельных отношений 113
4.2. Методика расчета нормативной стоимости земель на основе рентообразующих факторов 121
4.3. Земельный налог, аренда как форма платы за использование земли. Механизм залога земель 131
4.4. Развитие рынка земли 145
Глава 5. Управление земельными ресурсами в Республике Казахстан 160
5.1. Задачи совершенствования землеустройства в условиях проведения земельной реформы 162
5.2. Совершенствование государственного земельного кадастра.... 170
5.3. Почвенные и геоботанические изыскания 180
5.4. Мониторинг земель 183
5.5. Совершенствование государственного контроля за использованием и охраной земельных ресурсов 187
Выводы и предложения 192
Список использованной литературы 195
Приложения 205
- Земельные ресурсы, землеустройство. Земельные отношения
- Этапы законодательного преобразования земельных отношений
- . Земельная реформа в Казахстане
- Формы и элементы платного землепользования
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Республика Казахстан по площади своей земли (272,5 млн. га) занимает девятое место в мире. Сельскохозяйственные угодья составляют в ней 222 млн. га и определяют значение этих земель, как для формирования национальной специализации и валового национального продукта, так и в общей работе по охране земельного фонда государства и его эффективного использования.
Распад СССР поставил перед Казахстаном, как бывшей республикой Союзного государства, вопрос выбора направлений и форм своего уже самостоятельного развития. Это в первую очередь относилось к его социально-политическому строю и экономическому курсу, включая вопросы землеустройства страны, форм земельной собственности и системы земельных отношений.
Исходные положения с землей для бывших республик Советского Союза были одинаковы: земельный фонд находился в общенародной (государственной) собственности, в большей своей части был передан физическим и юридическим лицам в пользование. Ликвидация СССР, как государства, явилась неожиданностью для всех слоев и групп населения, что объясняло определенную научную неподготовленность, отсутствие ответов на основные вопросы как нового общеполитического и общеэкономического устройства, так и конкретно земельного устройства.
Между тем прежняя система отношений, лишенная своей законодательной базы, существовала на практике лишь инерционно. Кроме того, многие вопросы землеустройства могли и должны были рассматриваться и решаться с учетом решений принципиальных вопросов политического и экономического устройства Казахстана, как суверенного государства. Но жизнь уже требовала экстренных решений, которые приходилось принимать без предварительного надлежащего изучения и тем более — практической проверки. Последнее обстоятельство давало (и даст) о себе знать и в последующие годы преобразований.
В этих условиях все страны СНГ, в том числе и Казахстан, не имея своего доступного опыта, изучали опыт развития земельных отношений стран с рыночной экономикой. На первоначальном этапе земельные преобразования проводили, ориентируясь на российский вариант земельной реформы. В результате накапливался научный багаж, приобретался опыт, в том числе и отрицательный, заставляющий корректировать реализованные на практике первоначальные модели и варианты земельных преобразований.
Непосредственным участником этой работы был Государственный комитет по земельным отношениям и землеустройству (в 1997-1999гг. — Комитет по управлению земельными ресурсами при Министерстве сельского хозяйства, в настоящее время — Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами), работающий в тесной связи с правительством республики и которым на протяжении последних лет руководил автор на- стоящей работы.
Земельная реформа в Республике Казахстан, ликвидация монополии государственной собственности на землю и утверждение частной земельной собственности, реорганизация крупных коллективных сельскохозяйственных предприятий при недостаточности законодательных актов, регулирующих правовые, экономические, организационные, территориальные и другие аспекты государственного управления земельными ресурсами, а также необходимость преобразования системы земельных отношений поставили задачу завершения земельных преобразований и создания системы сельскохозяйственного землепользования, способного обеспечить эффективное использование земли и превращение ее в один из определяющих факторов экономического роста. Это определило актуальность работы. Представленная к защите диссертация стала итогом многолетних земельных преобразований, направленных на разработку перспектив развития земельных отношений в Республике Казахстан.
Методологические основы исследования природы, генезиса и системности, структуры и функций, способов моделирования и алгоритмов совершенствования земельных отношений исследовали многие ученые. Выдвинутая в диссертации концепция основывается на синтезе методологических подходов и теоретических решений, предложенных в трудах многих ученых, в том числе, Архипова И.Г., Буздалова И.Н., Варламова А.А., Волкова С.Н., Ген-дельмана М.А., Дюсенбекова З.Д., Подольского Л.И., Спектора М.Д., Комова Н.В., Калиева Г.А., Крылатых Э.Н., Лойко П.Ф., Милосердова В.В., Пайковой К.И., Петрикова А.В., Пошкуса Б.И., Серкова А.Ф., Удачина С.А., Хлыстуна В.Н., Черняева А.А., Шмелева Г.И.
Несмотря на широкую теоретическую разработку указанной проблемы, исследование методологической основы формирования земельных отношений и экономического механизма их регулирования остается незавершенным и требует продолжения. Для развития земельных преобразований необходимо углубить исследования по правовым, экономическим, организационно-техническим вопросам этой проблемы, места и роли земельных отношений в системе общественных отношений. Требуют более тщательного обоснования вопросы землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель, механизма перехода к платному землепользованию, их адаптация к новым условиям хозяйствования, формирования эффективной системы землепользования для конкретных условий Республики Казахстан. - Цель и задачи исследования определяются социально-экономической ориентацией развития Казахстана, значением земли, как важнейшего национального ресурса и необходимостью формирования принципиальной схемы землеустройства республики.
Основной целью работы было (исходя из интересов общества и задачи эффективного использования земель) формирование оптимальной модели земельных отношений в условиях: -существования двух форм земельной собственности (государственной и частной); -развития цивилизованных рыночных отношений.
В рамках этого на научно-исследовательском уровне потребовалось: -изучить опыт земельных преобразований стран, выделившихся из состава СССР, а также рыночно развитых государств; -на основе этого и с учетом особенностей исторического развития Республики Казахстан, тенденций и требований общественного производства современного Казахстана, установленных перспектив формирования его экономического базиса обосновать принципиальный вариант современного землеустройства и системы преобразования земельных отношений; -обосновать адекватную стратегию земельной реформы; -дать обоснованные предложения по вопросам управления земельными ресурсами в условиях рыночной экономики. -сформировать пакет проектов нормативно-правовых документов и научно-методических разработок, обеспечивающих проведение земельной реформы.
На практическом уровне: -обеспечить организацию практической реализации принятых законодательных и нормативных актов, научно-методических разработок по проведению земельной реформы; -обеспечить систематический контроль и оценку результатов земельных преобразований Республики Казахстан; -совершенствовать и внедрение перспектив в нормативно-правовую базу и научно-методическое обеспечение земельных преобразований.
Объект исследования - земельный фонд Республики Казахстан и его ресурсы, создание нового земельного строя (системы землевладения и землепользования) ориентированного к рыночным условиям экономики.
Предмет исследования - основные элементы земельной реформы: стратегия преобразования земельных отношений, нормативно - правовые акты и научно - методическое обеспечение земельных преобразований, разработка механизмов платного землепользования, совершенствование управления земельными ресурсами обеспечивающие рациональное использование и охрану земель.
Теоретической и методологической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам земельных отношений, управления земельными ресурсами и организации рационального землепользования. В качестве исходной информации использованы нормативные и правовые акты Республики Казахстан, постановления Правительства по вопросам реформирования аграрного сектора и земельных отношений, статистические данные Госкомстата Республики.
В процессе исследования в зависимости от поставленных задач исполь зованы монографический, абстрактно-логический, экономико- статистический, расчетно-конструктивный методы и метод экспертных оце нок.
В диссертации изложены результаты многолетней научно - методической и организационно - практической работы при проведении земельной реформы в Республике Казахстан по проблемам: нормативно-правовой и научно-методической базы формирования новой системы землевладения и землепользования; рыночного механизма регулирования земельных отношений: платного землепользования, рынка земли, кадастровой цены земли, земельного налога, аренды земли; управления земельными ресурсами: государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга земель, государственного контроля за использованием и охраной земельных ресурсов.
Научная новизна исследования заключается в решении актуальной проблемы - разработки научных основ проведения земельной реформы в Республике Казахстан: преобразования земельных отношений, формирование нового земельного строя, совершенствование управления земельными ресурсами и экономического механизма платного землепользования, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель Казахстана.
К основным результатам исследования, содержащим научную новизну относятся:
1 .Обоснование равноправного значения как государственной (общенародной), так и частной собственности на земельные ресурсы Казахстана;
2.Обоснование предложения о распространении на земельные ресурсы гражданских вещественных прав, действующих в Республике Казахстан в отношении недвижимого имущества;
3.Разработка основных функций управления земельными ресурсами в условиях формирования рыночной экономики, в том числе: структура и содержание землеустройства, как совокупности мероприятий по эффективному использованию и охраны земельных ресурсов в условиях рыночной экономики; научно-методические основы государственного земельного кадастра и создание его автоматизированной информационной системы; -картографо-геодезическое обеспечение закрепления прав собственности на землю; - мониторинг земель.
4.Разработка научно-методических основ экономического механизма регулирования земельных отношений на основе платности за использование земель, рыночного оборота земель и развития рынка земли;
5.Разработка пакета нормативно-правовых, инструктивных и методически рекомендательных документов для обеспечения организации и сопровождения земельных преобразований и реализации Закона «О земле» по вопросам: инвентаризации, оптимизации и проектирования крестьянских хозяйств (1996, 1996, 1997г.г.); ценовому зонированию сельскохозяйственных угодий Республики Казахстан (1997г.); природно-сельскохозяйственного районирования ее земельного фонда (1998г.); развития аренды земли и арендных отношений (1999г.); разработки региональных (областных) схем зонирования земель (2000г.).
Практическая ценность диссертационной работы состоит в том, что внедренные в практику результаты исследования способствовали формированию в Казахстане прогрессивной системы земельных отношений, новой системы землевладения и землепользования, механизма перехода к платному землепользованию и совершенствованию управления земельными ресурсами. Результаты исследований использованы при разработке государственных комплексных программ и подготовке нормативных правовых актов по вопросам земельных преобразований Республики Казахстан.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования являются итогом многолетней научной и практической работы автора и докладывались на международных и национальных конференциях по аграрным и земельным преобразованиям. Автор является непосредственным исполнителем разработок республиканских законодательных актов по вопросам земельных отношений.
Диссертация выполнена в соответствии с планом научно-исследовательских работ ВНИЭТУСХ и является составной частью проблемы «Усовершенствовать научные основы и методы регулирования земельных отношений в условиях стабилизации АПК РФ» (№ государственной регистрации 01.960.007309).
По теме диссертации опубликовано 43 научных работы общим объемом 129,4 п.л., из которых 71,35 п.л. подготовлены лично автором.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, приложений.
Во введении обоснована актуальность исследования, состояние изученности проблемы, сформулированы цель и задачи, определены объект и предмет исследования, научная новизна и практическое значение работы.
Первая глава диссертации «Вопросы методологии земельного реформирования» посвящена рассмотрению вопросов методологии преобразований земельных отношений, теоретическому обоснованию направлений и методов земельной реформы в новых условиях.
Во второй главе «Преобразование земельных отношений в Республике Казахстан» рассмотрены правовые вопросы, принципы и этапы законодательного преобразования земельных отношений, проанализированы формы юридической защиты прав собственности и прав землепользования.
В третьей главе «Земельная реформа и формирование нового земельного строя в Республике Казахстан» исследованы основные направления земельной реформы. На основании задач, поставленных перед земельной реформой, предложены направления развития структуры и содержания нового землеустройства. Рассмотрена организация использования земли как системный процесс, реализующийся в государственных, хозяйственных и других мероприятиях. Проанализировано состояние и уровень использования земельного фонда, выявлены причины неэффективности существующего землепользования, определены пути рационального использования и охраны земель.
В четвертой главе «Рыночный механизм регулирования земельных отношений» рассмотрены проблемы и принципы организации платного землепользования, основу которого составляют кадастровая (нормативная) цена земли, земельный налог и арендная плата. Обоснована и предложена методика определения базовой ставки, т.е. нормативной оценочной стоимости земли через ренто- и ценообразующие факторы. Предложен механизм формирования отношений ипотечного кредитования, первичного и вторичного рынка земель.
В пятой главе «Управление земельными ресурсами в Республике Казахстан» обоснован механизм стимулирования рационального использования земель через проведение комплекса мероприятий, основанных на совершенствовании главных функций управления земельными ресурсами: организации и ведения земельного кадастра, мониторинга земель и системы землеустройства.
В выводах и предложениях сформулированы основные результаты проведенного исследования.
Земельные ресурсы, землеустройство. Земельные отношения
Земля, как средство производства, как естественное условие труда, является необходимой материальной основой любого производственного процесса. В этом смысле она выступает одним из важнейших факторов производства. Непосредственно экономическое значение земли еще более увеличивает ее значение в некоторых отраслях народного хозяйства, в первую очередь - сельского, как основного средства производства.
Как средство производства естественного (природного) происхождения и одновременно - необходимый фактор трудовой деятельности, земля имеет ряд особенностей, которые оказывают серьезное влияние непосредственно на производственный процесс и на характер отношений, складывающихся по поводу земли.
Земельные угодья относятся к невоспроизводимым ресурсам. Это определяет их ограниченность вообще, а пригодных для сельскохозяйственного производства - в особенности. Поскольку каждый земельный участок пространственно непереместим, производительные свойства земли подпадают под действие объективно сложившихся климатических и других природных факторов.
Сельскохозяйственно-продуктивные свойства земли первоначально накапливаются, "складируются" естественным путем, под влиянием природных процессов, формируя запас (кладовую) естественного плодородия. В невозделанном состоянии последнее расходуется и восполняется тоже самопроизвольно. Человек вторгается в эту природную область, нарушая своими действиями природное равновесие расходования и пополнения биологических запасов и механического состояния почвы.
Прогресс науки и техники дает в руки людей новые виды высокоурожайных растений и животных, требующих для своего формирования больше биологической и минеральной энергии, выносимую с урожаем массу которой естественным путем компенсировать природе удается не всегда. Начинается искусственный процесс восстановления и даже прибавления плодородия за счет внесения в почву нужных компенсирующих веществ, сохраняющих восстанавливающих состав почвы технологий обработки. Происходит уже экономический процесс - вложение в почву труда и средств. Со временем сформированное таким образом искусственное плодородие под воздействием появления и распространения новых технологических приемов начинает восприниматься как данное, природное, как плодородие естественное. Возможность приращивания производственных свойств - уникальное свойство земли. Ни один вид производственного ресурса не обладает такой способностью простого и расширенного воспроизводства непосредственно в процессе производства. Земля по этой причине в отличие от других основных средств ни морально, ни физически не стареет.
Именно ростом плодородия человечество компенсирует невозможность расширения границ возделываемого земельного пространства. По существу повышение плодородия оказывается равносильно увеличению площадей полезных земельных угодий при большой экономии (поскольку это происходит при неизменной и даже сокращающейся площади полевых работ) значит - и средств, расходуемых на приобретение и сохранение технических средств, горючего, трудовых ресурсов. Развиваются формы интенсивного производства, когда на единицу площади делается больше вложений для получения увеличивающихся объемов продукта.
Рациональное сочетание естественных и искусственных производительных возможностей - наиболее благоприятное условие для повышения плодородия земли. Продуктивное состояние почвы, складывающееся на основе этих двух факторов, образует экономическое плодородие земли. Именно рост ее экономического плодородия выдвигается генеральной задачей использования земли, выступает показателем эффективности этого процесса.
Плодородие делает землю и средством, и предметом труда. Более того, в части восстановленного и тем более - приращенного плодородия она выступает в качестве и продукта труда.
Особенности земельных ресурсов и их исключительное жизнеобеспечивающие значение, как природного и производственного фактора, выдвинуло их в разряд социально и экономически особо значительных, следовательно, -и особо охраняемых. Это, в свою очередь поставило задачу организации системного наблюдения за их сохранностью, контролировать состояние, ликвидировать и устранять ущербы, т.е. управлять процессом их использования. В результате выделилась особая связанная с землей сфера общественной деятельности - землеустройство.
Землеустройство, как область знаний, является, как любая другая общественная категория, продуктом исторического развития общественного производства. Земля, которую землеустройство, как общественная категория, "обслуживает", тоже претерпевает свою эволюцию, все больше преобразуясь в фактор общественного производства возрастающего социального, экономического и политического значения. Это в свою очередь предопределяет и повышающееся значение землеустройства.
Функции землеустройства складывались и закреплялись в течение исторически длительного времени. С ростом общественного значения земельных ресурсов функции землеустройства, как области общественной деятельности, связанной с ними, тоже менялись. Главной задачей все больше становилось сохранение и эффективное использование общего земельного фонда. В этом случае лишь техническими (отвод земли, обозначение границ), технологическими (определение свойств земли и рекомендаций с учетом этого способов ее использования), решать все вопросы оказывалось невозможно. Потребовалась разработка дополнительных механизмов, как стимулирующих эффективное использование земельного фонда, так и сдерживающих развитие нежелательных с позиций общественных интересов тенденций в его использовании. Например, условия рыночной экономики поставили вопросы оборота земли, платности ее приобретения и использования. Это потребовало оценки земли, использования для ее характеристики не только натуральных показателей, но и денежных измерителей. Все это объективно заставляло вводить их (т.к. не было другой области знаний, которая была бы равнозначна специальным знаниям землеустройства) в круг компетенций и функций именно землеустройства, которое в результате все больше насыщалось новыми функциями, формировалось, как многофункциональная сфера деятельности, в ведение которой стали входить и социально-экономические аспекты земельного устройства страны, т.е. система земельных отношений.
Все отчетливей выделялось землеустройство в "широком смысле слова", как вид общественной деятельности, призванной обеспечивать претворение в жизнь земельной политики государства, и землеустройство в "узком смысле слова", корни которого лежат в "достаточно далеком прошлом" - в "межевых переписях" и "землемерии".
Несомненно, в обеих случаях землеустройство решает одну задачу, но разными способами и методами, ориентированными на определенную часть вопросов, составляющих, земельную политику государства. Исходя из этого структуру землеустройства, как области общественной деятельности, можно представить следующим образом (схема 1).
Являясь инструментом реализации земельной политики государства, землеустроительные структуры проектируют земельное законодательство, контролируют его исполнение, участвуют в формировании системы земельных отношений.
Этапы законодательного преобразования земельных отношений
Земельные отношения как специфическая сфера производственных отношений общества, возникающая между людьми в процессе использования, владения и распоряжения землей как всеобщим условием труда и средством производства, становятся определяющими во всей системе экономических, прежде всего, аграрных преобразований.
При советской власти земля находилась в государственной собственности. Признавалась только одна форма земельных отношений — пользование землей. При социализме земля предоставлялась землепользователям бесплатно, налогом не облагалась, не имела статуса недвижимости. Это привело к неэффективному использованию земельных угодий, одного из главных ресурсов государства.
Уже в первые годы реформы стало ясно, что земля как объект недвижимости должна иметь цену, ее балансовая стоимость должна входить в уставный фонд сельхозпредприятий, участвовать в сделках (купля-продажа, залог, дарение, право на обмен), таким образом, землепользование должно быть платным. В сложившихся условиях возникла объективная необходимость поэтапного изменения земельных отношений и проведения земельной реформы. \
На начальном этапе (1990-1993гг.) был принят Земельный кодекс, законы "О земельной реформе", "О крестьянском хозяйстве", "О земельном налоге". Безусловно, они сыграли определенную положительную роль в создании новых форм хозяйствования на земле. Но с внедрением рыночных отношений, развитием частного предпринимательства исключительная монопольная собственность государства на землю стала сдерживающим фактором этих процессов.
Второй этап (1994-1995 г.г.) развития земельных отношений и постепенный переход к платному землепользованию связан с адаптацией земельного законодательства к условиям формирующегося земельного рынка. На данном этапе был принят ряд Указов Президента Республики Казахстан по вопросам регулирования земельных отношений и их совершенствования, которые способствовали вовлечению земли в рыночные отношения посредством введения института купли-продажи права землепользования, сохраняя конституционные основы государственной собственности на землю.
На этом этапе вышли в свет Указы Президента Республики Казахстан от 24 января 1994г. "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" и от 5 апреля 1994г. "О дальнейшем совершенствовании земельных отношений", позволившие впервые включить в рыночный оборот права на землепользование.
Третьим этапом перехода к земельному рынку стало введение института частной собственности на землю.
В Республике Казахстан впервые конституционно признана частная собственность на землю. В соответствии со статьей 6 Конституции Республики Казахстан, принятой на республиканском референдуме 30 августа 1995г.," в Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность на землю, на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. Именно таким законом является принятый 22 декабря 1995г. Указ Президента Республики Казахстан "О земле" (далее, Указ "О земле").
Земельным законодательством установлены нормы, пределы и условия закрепления земельных участков за отдельными субъектами и осуществления права собственности на землю и иных вещных прав.
Основными вещными правами на землю в республике признаны право собственности, право землепользования, право временного пользования земельными участками, находящимися в частной собственности. Закрепление основных вещных прав на земельные участки, находящиеся в частной собственности и в землепользовании, взаимосвязь этих прав представлены на схеме 6.
Указ о земле одновременно решил главный принципиальный вопрос — это законодательный статус земельной недвижимости, как предмета (объекта) правового регулирования. Собственник земли теперь становился собственником ее как недвижимости, как средства производства и должен был обрести права полного распоряжения землей как недвижимостью — покупать и продавать, дарить, использовать в залоговых операциях, сдавать в аренду.
Иными словами, каждый отдельный земельный участок, как объект собственности или пользования, имеющий статус недвижимого имущества, приравнен к имуществу и земля приобретает стоимость и имеет цену.
На данном этапе экономического развития было признано возможным передать в частную собственность граждан земельные участки, предоставляемые для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, а также для строительства и обслуживания жилых домов.
Кроме того, устанавливалось, что в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц, включая и иностранных, могут находиться земельные участки, необходимые для осуществления технологической деятельности предприятий. Это земли, предоставляемые под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земельные участки, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением.
. Земельная реформа в Казахстане
Основные направлення развития земельной реформы. Задачей земельной реформы в Республике Казахстан ставилось преобразование земельных отношений в цзлях создания правовых, экономических и социальных условий для эффективного функционирования различных форм хозяйствования на земле, обеспечение рационального использования и охраны земель.
Земельная реформа является совокупностью правовых экономических и организационно технических мер, обеспечивающих создание качественно новой структуры землевладения и землепользования при развитии рыночных отношений.
Основными направлениями земельной реформы явились:
- создание специального земельного фонда с целью последующего его перераспределения в интересах более эффективного использования земель;
- передача части земель из специального фонда в ведение городов для сельскохозяйственного производства;
- предоставление земель в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Казахстан для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, занятия традиционными народными промыслами и ремеслами;
- перераспределения земель в случаях преобразования колхозов, разгосударствления и приватизации совхозов и других государственных предприятий;
- установление и уточнение границ сельских населенных пунктов и их земельно-хозяйственное устройство;
- оформление и переоформление документов на право владения и право пользования земельными участками.
Создание новой системы собственников и землепользователей осуществлялось путем передачи части земель в ведение населенных пунктов для. сельскохозяйственного использования, создания специального земельного фонда, предоставления земель гражданам для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, перераспределение земель в случаях преобразования колхозов, разгосударствления и приватизации в сельском хозяйстве, оформления документов на право пользования землей и право собственности на землю.
Основные положения закона Республики Казахстан "О земельной реформе" (28 июня 1991г. №729-ХП) за прошедшие десять лет практически выполнены.
В республике в основном завершен процесс реформирования государственных сельскохозяйственных предприятий, и персонификации земельных долей в сельскохозяйственных предприятиях и организациях, подлежащих разгосударствлению и реформированию.
В результате осуществления земельной реформы, совершенствования земельных отношений значительно изменилась структура земельных угодий по категориям земель, субъектам хозяйствования и формам собственности.
Основной целью земельной реформы на современном этапе остается дальнейшее преобразование земельных отношений, создание правовых, экономических и социальных условий для функционирования различных форм хозяйствования на земле, формирование рынка земли и права землепользования, эффективное использование и охрана земельных ресурсов.
Практически земельная реформа в Республике Казахстан состояла из многих направлений и задач, главными из которых являлись: - переход к новому земельному строю - создание и формирование новой системы землепользования; - оформление документов на земельную недвижимость — формирование земельно-кадастровых дел на земельные участки физических и юридических лиц; - создание и ведение государственного земельного кадастра; - совершенствование рыночных земельных отношений; - ведение мониторинга земель и государственного контроля за использованием и охраной земель; - подготовка и разработка законодательной базы и научно-методического обеспечения (схема 10).
Главное направление развития земельной реформы — это переход к новому земельному строю — создание и формирование системы земельной собственности и землепользования.
Создание специального земельного фонда, Для обеспечения прав граждан на осуществление сельскохозяйственной деятельности в Казахстане создан специальный земельный фонд.
Специальный земельный фонд - резервные земли, образуемые за счет угодий сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков, неиспользуемых по назначению, либо используемых с нарушением земельного законодательства и земель, от которых отказались обладатели условных земельных долей и землепользователи.
Право на получение земельного участка из специального земельного фонда имеют: - граждане, вышедшие из сельскохозяйственных организаций, земли которых не подлежат разделу (научно-исследовательские, опытные и другие хозяйства);
Формы и элементы платного землепользования
Проблема перехода от бесплатного к платному землепользованию предполагает разработку, определение и установление всех видов платы за землю.
Основными формами платы за землю являются: кадастровая (нормативная) цена земли или права землепользования, земельный налог, арендная плата, залоговая цена и другие платежи.
При полноценном, хорошо развитом рынке в основе лежит рыночная цена земли, формируемая под воздействием спроса и предложения. В связи с тем, что в Республике Казахстан рынок пока не сформировался, рыночная цена земли также еще не сложилась. Это процесс длительный. Поэтому в переходный период к земельному рынку кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка определяется через базовые ставки на землю с применением к ним поправочных коэффициентов.
По своей экономической сути кадастровая (нормативная) цена земли является основой для определения других форм платы за землю: земельного налога, арендной платы и других форм изъятия земельной ренты за пользование земельным участком, что и представляет собой концептуальные основы развития платности землепользования.
Плата за землю в сельскохозяйственном производстве должна быть построена на принципах: обеспечивающих экономические условия восстановления и осуществления расширенного воспроизводства плодородия почв и, в первую очередь, восстановления и улучшения естественного и экономического плодородия сельскохозяйственных угодий, так как идет процесс истощения основного богатства - земли. Земля, постоянно расходуя питательные вещества, нуждается в их обратном притоке. Только при этом условии земля может функционировать как средство производства; - стимулирующих рациональное использование земельных ресурсов; - создающих равные экономические условия для развития различных форм сельскохозяйственных хозяйствующих субъектов рыночного типа, расположенных в различных природно-экономических условиях, путем применения экономических методов управления землепользованием;
- обеспечивающих разработку программы повышения плодородия земель, финансируемых за счет средств, поступающих от платы за землю. Введение платности использования земли является прямым следствием преобразования земельных отношений и формирования земельного рынка на базе проводимой земельной реформы.
В этих условиях важной проблемой является разработка методологических подходов к совергаенствованию рыночного механизма регулирования земельных отношений на основе совершенствования таких составляющих земельного рынка, как кадастровая цена земли, земельный налог, арендная плата, залоговые операции с землей.
Все перечисленные составляющие земельных отношений определяются действующим земельным законодательством, ориентированным на формирование земельного рынка.
Законодательные нормативные правовые акты. Прежде всего, возникла необходимость создания законодательной базы для введения платного землепользования в республике.
Первым законодательным актом по введению платного землепользования в Республике Казахстан был Закон "О земельном налоге", принятый в декабре 1991 г., который установил ставки земельного налога на землю различных категорий.
Затем, в 1994 г. Указами Президента Республики Казахстан по вопросам регулирования земельных отношений был введен институт купли-продажи права пользования и права пожизненного наследуемого владения земельными участками.
Основа дальнейшего развития платного землепользования была заложена в Конституции страны, принятой в 1995 г. после одобрения всенародным референдумом, которая провозгласила, что земля может находиться также в частной собственности на условиях, основаниях и в пределах, установленных законом.
Законом, сделавшим возможным реализацию этого положения Конституции стал Указ Президента Республики Казахстан "О земле", имеющий силу закона, от 22 декабря 1995 г.
Этим законодательным актом было признано, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, и право землепользования входят в состав имущества физических и юридических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам.
В соответствии с Указом "О земле" передача земельных участков из государственной собственности в частную производится за плату, за исключением предусмотренных законодательством случаев. Были определены также случаи предоставления на этой основе права постоянного землепользования негосударственным землепользователям.
В новом Законе "О земле", принятом 24 января 2001 г., основные концептуальные положения платного землепользования, установленные Указом "О земле", сохранены. Тем не менее, введены новые поправки к законодательным нормативам платного землепользования, суть которых заключается в следующем: - отменена продажа права постоянного землепользования; - внесены некоторые изменения в компетенцию государственных органов в вопросах установления платы за земельные участки. В частности, законом установлено, что оценочная стоимость конкретного земельного участка определяется уполномоченным органом в соответствии с базовыми ставками платы за землю с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов.
Поправочные коэффициенты и границы зон в населенных пунктах утверждаются решением соответствующего местного представительного органа по предложению исполнительного органа.
В соответствии с Законом "О земле" и с учетом накопленного опыта Агентством по управлению земельными ресурсами готовятся предложения по корректировке базовых ставок платы за землю и порядку определения оценочной стоимости конкретных земельных участков.
На основе этих документов разрабатывается порядок определения кадастровой стоимости земельного участка.
Этапы перехода к платному землепользованию. Переход к платному использованию земельных ресурсов осуществляется поэтапно.
Начальным этапом платного землепользования стало принятие в декабре 1991 г. Закона «О земельном налоге», которым были установлены ставки земельного налога на земли разных категорий. В основу базовых ставок налога на земли сельскохозяйственного назначения было положено естественное плодородие земель, выраженное в баллах бонитета.
Критерием для определения размеров ставок был принят уровень доходности производства сельскохозяйственной продукции, полученной в период относительно стабильного состояния сельскохозяйственного производства (1985-1990 г.).
Ставки земельного налога были установлены с учетом типов и подтипов почв и их зонального расположения. Земельный налог исчислялся в размере 10% от прибыли с корректировкой на качество почв.
Вторым этапом стало формирование ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством.
В этот период (1995 и, частично, 1996 г.) ГосНПЦзем была подготовлена временная методика определения нормативной цены сельхозугодий: пашен, сенокосов, пастбищ, многолетних насаждений; проведена апробация методики; правительством республики были разработаны и приняты ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством, дифференцированно для каждой области по типам и подтипам почв (постановление Правительства Республики Казахстан «Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством» от 8 мая 1996 г. № 576).
