Содержание к диссертации
Введение 3
1. Теоретико-методологические аспекты анализа локального рынка жилья 11
1.1. Локальный рынок жилья: вопросы теории и практики 11
1.2. Методологические подходы к анализу локального рынка жилья 32
1.3. Анализ методических подходов к исследованию локального рынка жилья 39
2. Тенденции формирования и развития локального рынка жилья 73
2.1. Методика анализа формирования и развития локальных рынков жилья...73
2.2. Потребности и спрос на жилье в крупнейших городах России 79
2.3. Особенности формирования предложения жилья 98
2.4. Формирование и развитие механизмов кредитования строительства (приобретения) жилья в крупнейшем городе 111
2.5. Тенденции ценообразования на рынке жилья крупнейшего города 116
3. Государственная и муниципальная политика развития локальных рынков жилья и пути ее совершенствования 134
3.1. Влияние федеральной жилищной политики на формирование и развитие локального рынка жилья 134
3.2. Формирование политики по развитию локального рынка жилья на уровне субъекта федерации 154
3.3. Особенности городской муниципальной жилищной политики по развитию локального рынка жилья и механизмы ее совершенствования 158
Заключение 169
Список литературы 179
Приложения
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Формирование и развитие рынка жилья, начавшееся с 1991 года в результате принятия Верховным Советом РСФСР Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», происходит с разной степенью интенсивности и законченности в крупных и крупнейших городах России.
Неодинаковый уровень развития городов страны предопределяет специфику проблем функционирования и развития локального рынка жилья.
В связи с этим исследование динамики, тенденций и условий формирования и развития локального рынка жилья на конкретной территории имеет важное практическое значение. Особое значение для становления и развития локального рынка жилья имеет исследование и учет тех факторов, которые влияют на развитие и функционирование рынка жилья крупнейшего города.
Актуальность изучения современного состояния локального рынка жилья тем более велика сейчас, когда в реформировании жилищной сферы разворачивается принципиально новый этап.
Преобразования в жилищной сфере, начатые в рамках реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренной Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20.06.1993 № 595, обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.
За прошедший период в муниципальных образованиях было принято множество нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений, активно развивалась рыночная инфраструктура.
Вместе с тем, несмотря на успешную апробацию ряда намеченных преобразований, не удалось создать условий для формирования эффективно функционирующего рынка жилья. И, в первую очередь, осталась нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.
Одновременно, жилищная сфера подвергается коренному реформированию, что определяется принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, законов и иных нормативных актов в развитие его положений на всех уровнях власти.
Все это обусловливает необходимость детального анализа наработанных в городах механизмов управления формированием и развитием рынка жилья.
До настоящего времени в экономической науке не в полной мере изученными остаются теоретико-методологические аспекты формирования и развития локальных рынков жилья в зависимости от комплекса взаимосвязанных факторов и условий.
Создание теоретико-методологических основ развития локальных рынков жилья будет способствовать принятию научно-обоснованных практических решений в деле управления развитием локального рынка жилья. В связи с изложенным, можно утверждать, что теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования представляется достаточно актуальной и обоснованной.
Степень разработанности проблемы.
Научные аспекты данного исследования формировались на основе изучения, анализа и переосмысления теоретических, методологических и практических разработок отечественных и зарубежных ученых по проблемам рынка жилья.
Научные проблемы, посвященные жилью и жилищной проблеме, в России наиболее активно проводились в 70-80-е годы 20 века. В этот период наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые как ММ. Авешников, Д.Л. Брокер, Т.Н. Заславская, К.К. Карташева, Т.И. Корягина, Б.Р. Рубаненко, Р.В. Рывкина, ДТ Томский, и др. В постсоветское время социально-экономический аспект исследования жилья нашел отражение в работах О.Э. Бессоновой, ИИ. Елисеевой, ОТ Поздеевой, О.С. Пчелинцева, B.C. Тапилиной, Е.Г. Ясина и др. российских ученых.
Реформирование российской экономики на основе рыночных принципов хозяйствования обусловило формирование и развитие рынка жилой недвижимости. Наиболее динамично этот процесс происходит в крупных городах. Анализу различных аспектов проблемы становления и развития локального рынка жилья посвятили свои работы такие исследователи, как И.А. Абанкина, Т.Д. Белкина, Бузырев В.В., Бутов В.И., С.А. Ваксман, Н.Ю., В.Д. Веремейкина, Власова, ВТ. Волочков, А.К. Гузанова, М.Н. Дмитриев, Л.И. Дронова, Игнатов ВТ., 0.3. Каганова, Н.В. Калинина, А.В. Карасев, Н.П. Кетова, B.C. Мхитарян, Н.Н. Ноздрина, А.С. Новоселов, Т. Овсянникова, Э.В.Пешина, ОТ Поздеева, И.А. Рахман, В.И. Ресин, Н. Рогожина, Г.М. Стерник, А.В. Теляков, Р.И. Шнжер, ЕМ. Чернышев, В.З. Черняк, И.А. Чубарое идр.
Исследованию вопросов оценки недвижимости, в том числе жилой, посвящены научные разработки АЛ. Белых, В.А. Горемыкина, ИВ. Гранова, СВ. Грибовского, A.M. Горенбургова, AT Грязнова, БД. Новикова, А.Б. Крутика, ВМ. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой и др. Определенный вклад в решение проблем управления функционирования рынка жилья внесли работы А.Г. Воронина, К.П. Глущенко, В.В. Григорьева, Е.Б. Кибалова, Н.Б. Косаревой, Л.Э. Лимонова, МЛ. Логинова, И. А. Острина, А.В. Руднева, Е.Ю. Фаермана, СР. Хачатряна, М.Д. Шапиро и др.
Одновременно, вопросы управления развитием рынка жилья рассматривались в рамках программных и концептуальных документов органов государственной власти и местного самоуправления, направленных на реформирование жилищной сферы.
Традиционно на Западе методическим и методологическим проблемам развития рынка жилья в городах уделяется большое внимание. Следует в первую очередь среди западных ученых выделить работы М. Бейли, Т. Вонга, П. Зорна, Л. Греблера, А. Гудмана, Т. Кауко, Дж. Керла, Дж. Клэпа, Дою. Куигли, Дж. Маддала, Д. Макленана, С Мэйсела, Р. Миза, Р. Мьюта, Э. Олъсена, Н. Ордуэя, О. Плота, Г. Поялковского, С. Ренни, С. Розена, А. Салливана, Р. Стража, М. Фери, Дж. Форрестера, Дж. Фридмена, Т. Хорта, Р. Шваба, Р. Шиллера и др.
Отдавая должное всем названным ученым, вместе с тем приходится констатировать, что уровень разработанности проблемы формирования и развития локального рынка жилья, особенно применительно к современным социально-экономическим и политическим реалиям, представляется явно недостаточным. Сложность проблематики локального рынка жилья, отсутствие целостной концепции его развития применительно к социально-экономическим условиям современной России, фрагментарность категорийно-понятийного аппарата, высокая практическая значимость проблем управления развитием локального рынка жилья определили объект и предмет исследования, обусловили выбор целевой установки и задач диссертационной работы.
Объектом данного исследования является локальный рынок жилья крупнейшего города.
Предметом исследования выступают процессы формирования, особенности, тенденции развития и функционирования рынков жилья Екатеринбурга, Перми и Челябинска в период с начала 1990-х годов по настоящее время.
Цель диссертационного исследования состоит в уточнении теоретических основ процессов становления и развития рынка жилья в крупнейшем городе, уточнении научных подходов и методов его анализа и выработке механизмов совершенствования его функционирования.
Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение автором следующих конкретных исследовательских задач: 1) систематизировать и изложить теоретико-методологические подходы к исследованию локального рынка жилья и уточнить понятие «локального рынка жилья»,
2) обобщить и критически осмыслить методически подходы к анализу локального рынка жилья,
3) предложить авторскую методику анализа формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе,
4) дать оценку состояния и развития рынков жилья в Екатеринбурге, Перми и Челябинске, рассмотреть процесс формирования рынка на основе использования совокупности количественных и качественных показателей,
5) дать оценку государственным и муниципальным механизмам регулирования развития рынка жилья в условиях переходного периода и предложить подходы к формированию городской жилищной политики, нацеленной на формирование эффективного рынка жилья.
Теоретической и методологической базой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, раскрывающих вопросы теории и практики формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе.
Многоуровневый характер проблемы формирования и развития локальных рынков жилья обусловил необходимость использования отдельных положений научных теорий, имеющих различные концептуальные основания.
Во-первых, это теория трансформационного перехода, позволяющая глубже понять специфику становления городского рынка жилья и методов регулирующего воздействия на него в системе формируемых (а потому неустойчивых) общественных отношений.
Во-вторых, это экономическая теория, включающая институционализм, неомарксизм, неоклассические теории, теорию эволюционного развития.
В-третьих, это теория экономического развития, позволяющая определить влияние различных изменений в экономике на рынок жилья.
Основным методологическим подходом явилась общая теория систем, в рамках которой локальный рынок жилья изучается как сложная система, состоящая из множества разнокачественных компонентов, связанных между собой различными видами зависимостей и отношений.
Для решения поставленных задач в диссертационном исследовании использовались следующие основные методы:
Теоретические методы - историко-логический и сравнительно-аналитический анализ экономической, правовой, градостроительной литературы; аналогии, индукции, дедукции, синтеза, определения ключевых понятий и т.п. Эмпирические методы - анализ реализованных экономических проектов и вступивших в силу законодательно-нормативных актов, мониторинг, графоаналитические и статистические методы (расчета относительных и средних величин, анализа динамических рядов и т.д.).
Информационная база исследования сформирована из нескольких типов источников.
Во-первых, это опубликованные законодательные, нормативно-правовые документы РФ и субъектов РФ, регулирующие развитие рынка жилья и реализацию жилищной политики органов государственной власти и местного самоуправления.
Во-вторых, важнейшим источником исследования послужили материалы государственной и муниципальной статистики, характеризующие состояние жилищной сферы Екатеринбурга, Перми и Челябинска.
В - третьих, информативной группой источников являются первичные документы Администрации города Екатеринбурга, МУП «Бюро технической инвентаризации» г. Екатеринбурга.
В-четвертых, собственный опыт деятельности в системе органов местного самоуправления, материалы и статистические данные агентств недвижимости Екатеринбурга, Уральской палаты недвижимости и др.
Источники по теме работы, при их комплексном изучении, дополнении, сопоставлении однотипных фактов, использовании графо-аналитических и количественных методов обработки статистической информации, позволяют решить поставленные в диссертации задачи. Источниковая база вполне репрезентативна и дает надежную основу для исследования процессов формирования и развития локальных рынков жилья.
В результате проведенного исследования получены следующие результаты, содержащие элементы научной новизны:
1) уточнено содержание понятия «локальный рынок жилья» путем критического обобщения и анализа определений рынка жилья сложившихся в отечественной и экономической литературе;
2) систематизированы основные теоретические подходы к анализу локального рынка жилья;
3) обобщены методические подходы к анализу рынка жилья;
4) предложена авторская методика анализа формирования и развития рынка жилья в крупнейшем городе;
5) выявлены основные тенденции формирования и развития локального рынка жилья Екатеринбурга, Перми и Челябинска;
6) предложены подходы к формированию городской жилищной политики с учетом отечественного и зарубежного опыта. Практическая значимость проведенного исследования заключается в обосновании путей и методов повышения эффективности функционирования локальных рынков жилья.
Теоретические, методические и практические результаты представляются важными при решении задач прикладного характера:
- анализе современного состояния и тенденций развития жилищной сферы крупного города,
- разработке прогнозов и стратегии развития локального рынка жилья,
- принятии нормативных актов, целевых программ, регулирующих ход жилищной политики городских муниципальных образований,
Отдельные положения диссертации могут быть использованы в педагогической деятельности преподавателей вузов при разработке учебных курсов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению, экономике недвижимости.
Апробация результатов диссертационной работы. Основные положения и выводы использованы при:
А) разработке нормативно-правовых актов органа местного самоуправления, регулирующих ход жилищной политики города: Постановления Главы города Екатеринбурга от 15.08.2005 № 768 «О порядке заключения, изменения и расторжения договора социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда социального использования на территории муниципального образования город Екатеринбург», Постановления Главы города Екатеринбурга от 31.08.2005 № 824 «Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения, действующих на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Постановления Главы города Екатеринбурга от 14.06.2005 № 540 «Об утверждении временного порядка действий Администрации города Екатеринбурга по выселению граждан из домов, подлежащих сносу расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Постановления Главы Екатеринбурга от 26.06.2006 № 568 «Об организации работы по признанию граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Постановления Главы Екатеринбурга от 26.06.2006 № 569 «О мерах по организации ведения учета малоимущих граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма на территории муниципального образования «город Екатеринбург».
Б) разработке и утверждении городской целевой программы «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2005 -2010 годы», утвержденной решением Екатеринбургской городской Думы от 25.01.2005 № 69/4;
В) формировании и реализации Стратегического плана развития города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 10.03.2003 №40/6;
Г) реализации на территории муниципального образования «город Екатеринбург» приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в том числе при разработке Постановления Главы Екатеринбурга от 20.03.2006 № 171 «Об утверждении сетевых графиков реализации приоритетного национального проектов в муниципальном образовании «город Екатеринбург».
Теоретические положения и результаты исследования использовались в учебном процессе преподавания дисциплин «Экономика города», «Региональная экономика», «Государственное регулирование национальной экономики».
Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.
Основные положения, теоретические и практические результаты работы докладывались и обсуждались на международных (Екатеринбург, 2001, 2002, Киров, 2003, Оренбург, 2004,, всероссийских (Екатеринбург, 2001, 2003, Пенза, 2003, Курган, 2003) научно-теоретических и научно-практических конференциях, а также на совещаниях и семинарах.
Публикации. Основные положения работы отражены в 13 публикациях.
Структура и объем диссертации. Предмет исследования, его цели и задачи исследования определили логику и структуру работы. Композиционно диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Содержание работы изложено на 178 страницах машинописного текста и включает 28 рисунков, 17 таблиц.
Библиографический список литературы содержит 200 наименований.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цели и основные задачи работы, определены объект и предмет исследования, обозначена научная новизна, практическая значимость и апробация полученных результатов.
В первой главе «Теоретико - методологические аспекты анализа локального рынка жилья» уточняется содержание понятия «локальный рынок жилья», выясняется его сущность и специфика, исследуются и систематизируются основные факторы, влияющие на функционирование и развитие локального рынка жилья. Анализируется возможность применения существующих теоретико-методологических подходов к анализу процессов формирования и развития локальных рынков жилья. В ходе критического анализа сложившихся методически подходов к оценке процессов, проистекающих на локальном рынке жилье, предлагается вывод о том, что последние должны быть качественно улучшены.
Вторая глава «Анализ тенденций формирования и развития локального рынка жилья» представляет собой апробирование предлагаемого автором методического подхода к анализу локального рынка жилья. В ходе анализа эволюции рынков жилья Екатеринбурга, Перми и Челябинска раскрываются особенности современного этапа формирования рынка жилья крупнейшего города, выявляются отличительные черты развития рынков жилья обследованных городов. Очерчивается круг основных проблем и противоречий функционирования и развития локальных рынков жилья.
В третьей главе «Государственная и муниципальная политика развития локального рынка жилья и пути ее совершенствования» анализируется влияние государственной и муниципальной политики на формирование и развитие локальных рынков жилья. Формулируются конкретные рекомендации с учетом отечественного и зарубежного опыта по формированию механизма управления развитием локального рынка жилья крупнейшего города.
В заключении изложены основные результаты исследования, сформулированы итоги и выводы в соответствии с поставленными целью и задачами диссертационного исследования.
