Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Формирование конкурентоспособной национальной экономики России возможно только путем реформирования систем регионального хозяйства субъектов Российской Федерации, которые становятся источником создания локальных и национальных конкурентных преимуществ. Одним из важнейших факторов таких качественных преимуществ являются социально-экономические условия развития регионов. В настоящее время уровень социально-экономического развития большинства субъектов федерации является невысоким, характеризуется значительной дифференциацией и сильно отличается от принятых стандартов качества и условий жизни.
Не удается устранить все недостатки и в результате реализации Федеральной целевой программы «Сокращение различий в социально-экономическом развитии регионов Российской Федерации (2002 - 2010 годы и до 2015 года)». Требуются определенные усилия самих регионов по совершенствованию организационно-экономических механизмов взаимодействия локальных рынков, формирующих новые качества социально-экономической системы.
Важным критерием оценки уровня социально-экономического развития региона является степень решения жилищной проблемы. Pea- лизация стратегической цели по обеспечению потребностей населения в качественном и доступном жилье требует разработки на региональном уровне эффективного механизма формирования, развития и функционирования рынка недвижимости. В структуре рынка недвижимости рынок жилья является важным сегментом и в значительной мере определяет его качественные характеристики. Жилищная проблема, обусловленная противоречиями между предложениями на рынке жилья и растущим избирательным спросом населения, многие годы остается как по количественным, так и по качественным критериям острой для всех регионов России.
В настоящее время исследование проблемы формирования и функционирования локальных рынков жилья в регионах России приобретает особую актуальность, как с теоретической, так и с практической точек зрения. Прежде всего - это вопросы социально-экономического развития региона в целом, развития экономики жилья в качестве самостоятельной научной области знаний экономической теории и развития регионального рынковедения. Кроме того, решение этой проблемы взаимосвязано с созданием условий для формирования региональной конкурентной среды. Во-первых, регионы испытывают абсолютный дефицит качественного и доступного жилья, особенно бо-
лезненный в связи с дифференциацией доходов в обществе. Во-вторых, неэффективность организации рынка жилья сдерживает развитие рынка труда. В-третьих, неудовлетворительное состояние системы ипотечного кредитования не позволяет гражданам активно участвовать в решении жилищной проблемы. В-четвертых, отсутствие эффективного управления в системе ЖКХ приводит к ухудшению состояния жилищного фонда и увеличению объемов ветхого и аварийного жилья на рынке.
Следует отметить что, рынок жилья носит системообразующий характер, обеспечивая развитие инфраструктуры для формирования региональных промышленных кластеров. Кластерный подход является в настоящее время современным методологическим инструментом реформирования региональной экономики. Поэтому решение проблемы формирования, развития и функционирования рынка жилья должно осуществляться на его основе.
Степень разработанности научной проблемы. В последнее время большое внимание исследователей уделяется проблемам социального развития в национальной и региональной экономике. Однако, "жилищные проблемы, чаще всего, рассматриваются в рамках чисто предметной области и не охватывают весь комплекс вопросов, связанных с ее решением. Поэтому многие вопросы, связанные с формированием и развитием рынка жилья, остаются не решенными в системе регионального хозяйства.
Динамика регионального развития территориальных социально-экономических систем исследуется на основе фундаментальных положений теории региональной экономики (Э.Б. Алаев, А.Г. Гранберг, М. Портер и др.), которые получили новое развитие на основе методологии типологизации (С. Буст, С. Дубошевский, О. Кочеткова, И.И. Сигов, Е.Г. Слуцкий и др.) и концепции реализации кластерного подхода в развитии регионов (М.Б.Алексеева, В.Ф. Богачев, С.Н. Блудова, М.В. Панасюк, Д.А. Корчажкина, М.В. Николаев и др.).
Вопросы ипотечного жилищного кредитования и формирования рынка доступного жилья в России рассматривались в трудах отечественных ученых - В.М. Полтеровича, И.В. Довдиенко, В.З. Черняка, В.В. Смирновой, И.А. Сергеевой, Г.А. Цылиной, Косаревой, диссертации Я.В. Щетинина, Л. Л. Павловой, М.Б. Поляковой, Т.Л. Чащиной, Е. В. Черных и др..
Проблемы развития риэлтерского предпринимательства в качестве важного структурного механизма функционирования рынка жилья исследовались на основе методологических подходов, представлен-.ных в работах С.Н. Максимова, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича. и др.; проблемам управленческого анализа и бизнес-прогнозирования по-
священы работы отечественных ученых Б.В.Лашова, А.Е.Карлика, В.М. Ходачека, А.Н. Петрова, С.А.Уварова, и зарубежных - А Артура., Томпсона-мл., А.Дж. Стрикленда III, Р.Б. Чейза, Н.Дж. Эквилайна, Р.Ф. Якобса; Дж. Ханка, Д.У. Уичерна, А. Райтса и др.
Однако следует отметить, что в экономической литературе не в достаточной степени рассмотрены вопросы комплексного взаимодействия локальных рынков, которые оказывают системное влияние на качественные изменения в формировании социально-экономических условий региона и, в частности, на развитие рынка жилья.
Целью работы является решение научной проблемы эффективной организации функционального взаимодействия локальных рынков, участвующих в формировании и развитии рынка жилья на региональном уровне.
Цель исследования определила необходимость решения следующих задач:
разработка научно-обоснованной методики исследования локальных рынков жилья в территориальных социально-экономических системах развития региона;
выявление тенденций и закономерностей формирования локальных рынков жилья в системе хозяйства региона;
определение и систематизация факторов, влияющих на динамику развития региональных рынков жилья;
выявление процессов взаимодействия локальных рынков: строительства, жилищного кредитования и риэлторских услуг, способствующих развитию регионального рынка жилья;
разработка стратегии развития локальных рынков жилья в регионе на кластерной основе;
определение организационно-экономического механизма развития рынка жилья на региональном уровне (применительно к Мурманской области).
Предметом исследования является процесс формирования регионального рынка жилья на основе взаимодействия локальных рынков в системе хозяйства региона.
Объектом исследования является региональный рынок жилья как совокупность локальных рынков жилья в регионах европейского Севера РФ.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды российских и зарубежных ученых в области: теории региональной экономики, экономики недвижимости, ипотечного кредитования, риэлтерского предпринимательства, конкуренции, устойчиво-
го развития систем, кластеризации, посвященные региональным аспектам социально-экономического развития.
В работе использовались методы комплексного, системного, экономического, управленческого и статистического анализов.
Информационной базой исследования послужили: законы Российской Федерации, указы и другие нормативно-правовые акты Президента России, Правительства РФ, определяющие направления социально-экономической и инвестиционной политики страны, федеральная целевая программа «Жилье», государственная программа «Доступное жилье», данные Федерального агентства по статистике РФ, региональных, областных и отраслевых агентств по статистике, а также материалы, полученные автором самостоятельно в процессе исследования.
Научная новизна исследования содержится в разработке комплексной методики кластерной организации регионального рынка жилья с учетом принципа взаимодействия локальных рынков, участвующих в его формировании и развитии.
Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем:
разработана методика исследования рынка жилья на основе принципа взаимодействия локальных рынков в системе регионального хозяйства;
разработана новая концепция формирования и развития регионального рынка жилья, которая базируется на реализации парадигмы «от освоения к обживанню» регионов европейского Севера России;
предложена новая модель развития региональных рынков жилья с учетом особенностей локальных рынков;
разработана методика повышения эффективности риэлторской деятельности на региональном уровне на основе принципа диверсификации.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретические результаты исследования заключаются в разработке методики исследования рынка жилья на комплексной основе и с учетом специфики природных и социально-экономических условий региона, в уточнении социально-экономического понятия «жилье», а также систематизации факторов риска, влияющих на формирование и развитие локальных рынков и, в частности, рынка жилья. В отличие от традиционных подходов, в исследовании жилищных вопросов жилье следует рассматривать в двух аспектах: как товар и совокупность услуг, потребность в которых должна удовлетворяться рыночным путем и как социальную детерминанту, предполагающую использование государственных и рыночных регуляторов.
Практические результаты исследования заключаются в разработке конкретных методических и практических рекомендаций по формированию и развитию рынка жилья. Разработанные методики по формированию, развитию и функционированию локальных рынков с учетом принципа взаимодействия могут быть направлены в региональные и областные комитеты по социально-экономическому развитию, строительства, имущественных отношений, недвижимости и др.
Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе учреждений высшего профессионального образования и в системе повышения квалификации при чтении лекций по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Риэлтерское дело», «Предпринимательство», а также для подготовки специальных курсов, посвященных проблемам исследования и работы на региональных рынках жилья.
Апробация результатов исследования.
Предложенные в работе методы и модели нашли применение при разработке основных положений «Стратегии социально-экономического развития Мурманской области до 2025 года», при формировании стратегии развития рынка жилья.
Практические рекомендации автора по эффективной организации риэлторской деятельности на основе принципа диверсификации были использованы в разработке стратегии Агентства недвижимости «Ри-элт» г. Мурманск.
Результаты исследования были представлены на V и VI всероссийских конференциях «Экономика и управление в сфере. услуг» (Санкт-Петербург, 2008, 2009 гг.), докладывались на заседаниях правительства Мурманской области при обсуждении проблем жилищного строительства и решении жилищных вопросов.
По теме диссертации опубликовано 6 печатных работ с авторским участием 2,35 п.л., в том числе две работы опубликованы в журналах, рекомендуемым ВАК РФ.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 155 наименований, 17 приложений, содержит 144 страницы основного текста, в том числе 45 рисунка и 30 таблиц.
