Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Муниципальная собственность и арендные отношения
1.1. Сущность и структура муниципальной собственности 11
1.2. Арендные отношения как форма проявления муниципальной собственности 26
1.3. Совершенствование управления муниципальной собственностью и арендными отношениями 51
Глава 2. Методические основы анализа дохода, получаемого от сдачи в аренду муниципальной собственности
2.1. Оценка современного состояния арендой муниципальной собственности 71
2.2. Методика оптимизации доходов от сдачи в аренду нежилых помещений 83
2.3. Методические положения оценки стоимости сдаваемых в аренду нежилых помещений 102
Глава 3. Оценка экономического потенциала совершенствования арендных отношений
3.1. Эффект оптимизации арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения 118
3.2. Оценка потерь стоимости сдаваемых в аренду нежилых помещений при их приватизации 132
3.3. Потенциальные возможности пополнения городского бюджета за счет изменения схемы управления при сдаче в аренду нежилого фонда 140
Заключение 148
Литература 156
Приложения 171
- Сущность и структура муниципальной собственности
- Арендные отношения как форма проявления муниципальной собственности
- Оценка современного состояния арендой муниципальной собственности
- Эффект оптимизации арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Муниципальная собственность играет важную роль в решении социально-экономических проблем территорий. Эффективное распоряжение такой собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов власти, поскольку от этого зависит успешность финансирования социально-экономических программ и развитие территории.
Вместе с тем современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного и характеризуется большим набором отрицательных черт. Муниципальные предприятия в значительной части убыточны, муниципальные организации и учреждения высокозатратны, местные бюджеты, как правило, дефицитны.
Процесс формирования рыночной инфраструктуры объективно опередил степень реформирования муниципальных управленческих структур, а это привело к разрыву между городской экономикой и способностью муниципальной власти решать социальные задачи.
Вопросы формирования городского бюджета, насыщения потребительского рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан становятся все значимее. Решение их связано с поиском оптимальных путей распоряжения муниципальной собственностью, что является, в широком смысле темой данного диссертационного исследования, актуальность которого обусловлена рядом обстоятельств:
- в условиях произошедших рыночных преобразований успешность управления экономическими и социальными процессами зависит от степени смещения экономических методов в сторону от административных, роль которых по-прежнему остаётся значительной;
стабильность муниципальных образований и способность к устойчивому развитию во многом зависит от эффективности управления муниципальной собственностью;
- наполняемость городского бюджета, определявшаяся, ранее главным образом, налоговыми поступлениями, становится все более зависимой от доходов, получаемых от рационального использования муниципальной собственности и особенно такой её эффективной формы использования как сдача в аренду.
В этих условиях многие практики, руководители исполнительных и представительных органов муниципальной власти осознают, что адекватный ответ произошедшим переменам стал проблемой и невозможен без опоры на надежный научный фундамент, без использования экономических методов в управлении городским хозяйством, без поиска оптимальных вариантов в использовании муниципальной собственности.
Степень разработанности проблемы. Сегодня ощущается острая нехватка научных разработок по рассматриваемой проблеме. Книга Л.А. Велихова "Основы городского хозяйства", изданная в последний раз в 1928г., до сих пор является уникальной по системности анализа городского управления. В то же время перемены, произошедшие за последнее десятилетие столь значительны, что требуются разработки, учитывающие новые условия и реалии.
Значительное внимание, в последние годы, было уделено аспектам развития городов и территориальных систем в работах А.Н. Алисова, Ю.П. Алексеева, A.M. Бабича, В.И. Бархатова, A.M. Брячихина, Э.С. Демиденко, В.Н. Ивановой, Е.А. Елисеева, М.В. Климовича, В.И. Кошкина, СБ. Мельникова, П.М. Миронова, Е.Г. Панченко, Ю.А. Тихомирова и др.
Зарубежные ученые, такие как Ф. Векслер, Б. Гладстоун, П. Кармайкл разрабатывали перспективные направления в муниципальном секторе экономики: анализ эффективности городских проектов, теория внешних эффектов, экономика общественного сектора и т.д.
Вместе с тем, некоторые вопросы управления муниципальной собственностью, главным образом из-за того, что они в самое последнее время обозначили себя как значимые для экономики городского хозяйства, почти не рассмотрены в отечественных научных исследованиях. К ним относится управление арендными отношениями муниципальной собственности. В западной литературе этому вопросу уделено значительное внимание в трудах Д. Гулкея, Р. Коула, М Майлса, С. Хадсон-Уилсон, Дж. Хоуга и др. Обширные статистические исследования развитого рынка мутящипальной недвижимости в Западных странах интересны для нас с точки зрения качественных выводов, но не пригодны в количественном отношении из-за больших различий в экономических и социальных условиях. Методиками таких исследований воспользоваться нельзя по причине отсутствия необходимой информации. Все сказанное выше предопределило цели и задачи исследования, объект и предмет.
Объектом исследования является, в широком смысле, управление муниципальной собственностью для решения социально-экономических задач территории, а в узком - та её часть, которая используется органами муниципального управления через сдачу в аренду для наполнения городского бюджета неналоговыми поступлениями.
Предметом исследования является совокупность управленческих и экономических проблем, возникающих при использовании муниципальной собственности и, в частности, в связи с отношениями между арендодателем -муниципальной властью и арендаторами по поводу экономически обоснованной арендной платы и стоимости арендуемого имущества.
Целью исследования является изучение механизмов и методов управления муниципальной собственностью, оценка значимости и своевременности перехода к экономическим методам управления, разработка экономико - математических моделей, позволяющих оптимизировать управление муниципальной собственностью (на примере г. Челябинска). Реализация цели потребовала решения ряда конкретных задач.
Задачи исследования:
определить значимость и своевременность перехода от административных методов к экономическим в управлении муниципальной собственностью, их содержание;
- оценить масштаб и необходимость неналоговых, как наиболее гибких и ненормированных сверху, поступлений в муниципальный бюджет за счет эффективного использования той части муниципальной собственности, которая сдается в аренду;
- разработать методику оптимизации арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд и оценить отклонения фактической её величины от оптимальной;
- исследовать влияние выбора критериев оптимизации на полученные оптимальные решения и обосновать наиболее рациональный с позиций долгосрочных интересов населения муниципального образования;
- установить влияние размера арендной платы на объем сданного в аренду имущества по отношению к потенциально возможному и оценить долю невостребованного арендаторами имущества при оптимальном размере арендных платежей;
- разработать методические положения по оценке стоимости сдаваемого в аренду имущества и определить размер потерь, возникающих при приватизации имущества, как разницы между экономически обоснованной стоимостью и находимой по федеральной методике;
- изучить основные законы РФ и другие нормативные акты, регулирующие отношения между муниципальными бюджетом и вышестоящими по поводу арендной платы и обложения её налогами, и разграничить области, когда налогообложение допустимо, а когда оно необоснованно снижает доходы местного бюджета.
Теоретическую и методологическую базу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых в области управления экономическими и социальными системами, отечественный и зарубежный опыт использования муниципальной собственности.
Нормативную базу диссертации составили Конституция Российской Федерации, Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", другие законы РФ, местные законодательные акты, данные органов государственной статистики, экспертные оценки ведущих специалистов областной и городской администраций, материалы международных, российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.
В работе использовались методы статистического и системного анализа, экономико-математическое моделирование. Построение моделей заняло особо важное место в связи с тем, что оно позволяет формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде, удобном для исполнения объяснительной и предсказательной функции, исходных теоретических положений, причем не только в качественной, но количественной формах. Последнее играет большую роль при решении практических задач по эффективному управлению сдаваемым в найм муниципальным имуществом.
Новые научные результаты, полученные автором в результате проведенного исследования, заключаются в следующем:
- обоснована необходимость перехода от административных методов управления к экономическим в муниципальном управлении, как средства поднять его эффективность за счёт более полного использования экономического потенциала муниципальной собственности;
- разработана экономико-математическая модель оптимизации арендной платы за сдаваемую в найм муниципальную собственность и доказано существенное отличие получаемых оптимальных решений от имеющих место на практике;
- доказано, что критерием оптимизации арендных платежей должен быть не максимум денежного потока, состоящего из арендной платы, а полный денежный поток, включающий в себя арендную плату вместе с налогами в бюджеты всех уровней. Это более полно отвечает долгосрочным интересам жителей территории и перспективным целям развития;
- установлено, что при оптимальной арендной плате не все подлежащие сдаче в аренду помещения нежилого муниципального фонда должны находить применение - примерно 10-23% их могут остаться невостребованными. Порядок полученного значения соответствуют мировому опыту;
- показано, что оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества муниципальной собственности должна производится по полному денежному потоку, т.е. с учетом и арендных платежей и возросших налоговых доходов бюджетов всех уровней, возникших в связи с ростом деловой активности на территории муниципалитета. Подобная оценка заметно увеличивает стоимость муниципального имущества;
- расчеты, проведенные по "модельным" предприятиям, охватывающим достаточно широкий спектр хозяйственной деятельности на арендуемых площадях муниципального нежилого фонда, показали, что фактическая арендная плата меньше своего экономически обоснованного уровня в 3-4 раза; стоимость арендуемых помещений, оцениваемая по официальным методическим руководствам, ниже экономически обоснованной в 4-6 раз; неоптимальность режима арендных отношений сегодня приводит к недополучению бюджетных доходов всех видов в размере 20-30%. Игнорировать такие потери муниципальные власти не должны;
- показана и внедрена схема управления сдачей в аренду муниципального нежилого фонда, освобождающая от налогового бремени платежи арендной платы, направляемые в местные бюджеты.
Практическая значимость исследования определяется его изначальной ориентацией на решение актуальных задач муниципального управления, реальной возможностью использования полученных результатов в работе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям (КУИЗО) г.Челябинска. Полученные результаты нашли отражение в ряде документов городской администрации, в подготовке которых автор принимал участие. Разработанные методы являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности других муниципальных образований. Основные положения диссертации могут быть применены при проведении научных исследований и в педагогической деятельности в сфере муниципального управления, в деятельности муниципальных органов представительной и исполнительной власти.
Апробация результатов исследования. Автор принимал участие в разработке следующих нормативных актов города Челябинска:
1. Положение "О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью в городе Челябинске" принятое решением Челябинской городской Думы от 25.11.97. № 18/3.
2. Решение Челябинской Городской Думы от 25.11.97. № 18/4 "О программе приватизации муниципального имущества ".
3. Постановление Главы города от 23.11.98. № 1657-п "Положение о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска"
4. Решение Челябинской Городской Думы от 18.08.98. № 27/9 "О муниципальной казне г. Челябинска".
5. Постановления Главы города от 02.02.99. № 125-п "Об арендной плате за нежилые помещения".и др.
Основные положения диссертационной работы докладывались на Межвузовской научно-практической конференции "Деловые игры и методы активного обучения", 1993 г.; на международной научно-практической конференции "Социально-экономические проблемы региона", Курган, 1999г.; Всероссийской научно-практической конференции "Актуальные проблемы экономики и законодательства России", Челябинск 2000г. и ряде практических конференций по управлению муниципальной собственностью в г. Омске (1997г.), Екатеринбурге (1997-1999), Санкт - Петербурге (1998г.) и т.д.
Теоретические положения и практические результаты исследования используются в учебном процессе Южно-Уральского государственного университета (г. Челябинск).
Логика и структура диссертации обусловлена целью и общим замыслом исследования, поставленными задачами. Работа состоит из введения, трёх глав, содержащих девять параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы, приложений.
Основные публикации по теме диссертационной работы.
1. Смагин Д.В. Особенности управления муниципальной собственностью на современном этапе. // Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики и законодательства России», часть III. - Челябинск: Издательство ЮУрГУ, 2000, с. 141-158.
2. Смагин Д.В. Социально-экономическая сущность муниципальной собственности. // Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики и законодательства России», часть III. - Челябинск: Издательство ЮУрГУ, 2000, с.128-141.
3. Смагин Д.В. Моделирование процесса арендных платежей за нежилые помещения. // Проблемы совершенствования и развития экономических отношений в переходной экономике: Сборник научных трудов / под ред. В.И. Бархатова. - Челябинск: Издательство ЮУрГУ, 2000, с.241-251.
4. Мохов В.Г., Смагин Д.В. Активные методы в изучении комплексных проблем рыночной экономики // Межвузовская научно-практическая конференция «Деловые игры и методы активного обучения: Тезисы докладов». -Челябинск: Издательство ЧГТУ, 1993, с. 12-13.
5. Смагин Д.В. Эффективное управление сдачей в аренду нежилых помещений. // Социально- экономические проблемы региона: Тезисы международной научно-практической конференции - Курган: Издательство КГУ, 1999, с.151-152.
6. Смагин Д.В. Арендная плата. НДС платить или не платить? // Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики и законодательства России», часть I. - Челябинск: Издательство ЮУрГУ, 2000, с.52-56.
7. Смагин Д.В. О глобальном и локальном оптимуме экономической эффективности при управлении муниципальной собственностью. // Электронный журнал «Известия Челябинского научного центра УрО РАН», вып. 3 (8), 2000, страниц 5.
Сущность и структура муниципальной собственности
Основой перестройки социально-политической системы Российского государства стало реформирование отношений собственности, преобразования значительной части государственной собственности в другие формы и устранение монополии государства в экономике. Это сопровождается созданием новой структуры общества, нового механизма функционирования производства и экономического роста.
Важной составной частью происходящих перемен стало изменение муниципального хозяйства. Речь идет не о простом развитии функций городского управления, а о появлении совершенно иных условий и принципиально новых экономических отношений в городе. Улучшение качества жизни горожан, расширение числа рабочих мест, насыщения потребительского рынка товаров и услуг, самостоятельное формирование городского бюджета и эффективное управление им, а также многое другое привело к необходимости решения многочисленных практических и в месте с тем сложных теоретических проблем, связанных с управлением муниципальной собственностью.
Сегодня на уровне Конституции РФ закреплён статус местного самоуправления, а в результате - принятия закона о местном самоуправлении в Российской Федерации, созданы качественно новые экономические условия муниципального развития.
Муниципальная собственность является равноправной с собственностью Российской Федерации, субъекта Федерации и собственностью физических и юридических лиц.
Понятие муниципальной собственности не является принципиально новым для российской практики. До 1917 года в России существовали муниципалитеты и принадлежащая им собственность. Она не была устранена сразу. В Гражданском кодексе РСФСР от 1922 года в статье 52 говорится о муниципальной собственности как имуществе, поступившем в ведение местных Советов. Однако в Конституции 1936 года этот вид собственности даже не упоминается.
Нынешнее появление муниципальной собственности вызвано конституционным разделением органов власти и управления на государственное и местное самоуправление. В новом Гражданском кодексе Российской Федерации (1994г.) прописано право муниципальной собственности (ст.215) и субъект этого права - муниципальные образования (ст. 212), равноправные с остальными субъектами - гражданами, юридическими лицами, Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации.
Формальным критерием отнесения собственности к муниципальной является её привязка к территории и использование в интересах проживающего на территории населения. Так, например, в официальных документах, регулирующих отношения, возникающие при управлении муниципальной собственностью в г. Челябинске, объектами такой собственности названы: городское земли и другие природные объекты, не переданные в другие формы собственности; имущество органов городского самоуправления; средства бюджета города, внебюджетных и валютных фондов, ценные бумаги и другие финансовые активы; муниципальный жилищный фонд; нежилые помещения в домах муниципального жилищного фонда; объекты инженерной инфраструктуры; муниципальные предприятия и организации; муниципальные учреждения образования, культуры и спорта, здравоохранения, коммунально-бытового и социально-культурного назначения; имущество приобретенное в результате предпринимательской деятельности предприятиями, организациями и учреждения, входящие в состав муниципальной собственности, и т.д.
Права собственника от имени населения города осуществляет Челябинская городская Дума. А деятельность по осуществлению этих прав в интересах населения выполняют органы городского самоуправления.2 Документы, аналогичные цитированному, имеют сегодня, наверное, все муниципальные образования и, таким образом, вопрос о содержании муниципальной собственности, в практической плоскости, можно считать, в основных чертах, решённым. Однако в теоретическом отношении здесь ещё не всё ясно. Анализ научной литературы, выполненный автором, показал, что существуют разные точки зрения. Не имея возможности рассматривать их все, постараемся выявить то общее, что в них есть, и использовать для определения сущности муниципальной собственности.
Заметим, что понятие «собственность» появилось исторически раньше, чем возникла экономическая теория. Оно стало, прежде всего, объектом права. Примером тому служит классическая триада римского права - владение, пользование и распоряжение - в отношении понятия «собственность».
Для решения задачи необходимо воспользоваться некоторыми базовыми категориями, общими для всех форм собственности. Приведем их, следуя книге «Управление государственной собственностью».
«Объект собственности (или просто собственность - прим.Д.С.) пассивная сторона отношений собственности в виде предметов природы, вещества, энергии, информации, имущества, духовных, интеллектуальных ценностей, целиком или в какой-то степени субъекту».
«Субъект собственности (или просто собственник - прим. Д.С.) - активная сторона отношений собственности, имеющая возможность и право обладания собственностью».
«Собственность (или «отношения собственности» - прим. Д.С.) - это отношения между человеком, группой или сообществом людей (субъектом), с одной стороны, и любой субстанцией материального мира (объектом) - с другой, заключающиеся в постоянном или временном, частичном или полном отчуждении, отсоединении, присвоении объекта субъектом».
Три приведённые базовые понятия - объект собственности, субъект собственности и субъектно-объектные отношения позволяют полно описать экономическую сущность понятия «собственность». Центральным моментом здесь являются, и в этом сходятся подавляющее число исследователей субъектно-объектных отношений. Именно они, с одной стороны, делят для субъекта все объекты на свои и чужие, а с другой - определяют социальную персонификацию каждого объекта. Кроме того, эти отношения содержат в себе цели субъекта, ради которых они устанавливаются.
Арендные отношения как форма проявления муниципальной собственности
Муниципальная собственность является базовым условием в реализации конституционного права граждан на самоуправление. Выведение ее из государственной, почти автоматически, повышает эффективность ее использования за счет более простой и действенной системы управления объектами муниципальной собственности и заинтересованности местных органов управления в положительных результатах работы муниципальных предприятий и учреждений. Местное самоуправление представляет собой регулирование социально-экономических процессов, происходящих на территории муниципального образования, в интересах проживающего там населения и заключается в создании условий улучшающих его жизнедеятельность. Как справедливо отмечается в работе В.Н. Ивановой, достижение целей местного самоуправления предполагает решение следующих задач: выявление социальных целей, приоритетов и потребностей проживающего на данной территории населения; - определение потребностей территории в трудовых, материальных и финансовых ресурсах; - укрепление финансово-хозяйственной базы местных сообществ за счет последовательной реализации принципов зарабатывания средств, требующихся для социального развития территории; - развертывание инициативы населения через органы самоуправления и обеспечение многообразных форм его участия в решении местных вопросов социально-экономического развития. С нашей точки зрения, учитывая опыт г. Челябинска, следует добавить к названным задачам, как минимум, следующее. постоянное формирование инвестиционной привлекательности территории на базе долгосрочной выгодной для инвесторов финансовой и административной политики для технологического переоснащения муниципальных предприятий, а также создания новых эффективных производств; - обеспечение роста и устойчивости источников доходов местных бюджетов, в том числе создание новых источников на базе включения муниципальной собственности, как важнейшего ресурса, в процессы обращения и накопления капиталов. Сложность решения названных задач не вызывает сомнения, особенно в условиях резкого сокращения роли государства в решении этих задач, и поэтому значение повышения эффективности управления муниципальной собственностью усиливается. Государственные и самоуправленческие начала в управлении территориями не исключают друг друга, они постоянно и тесно взаимодействуют, дополняют друг друга. Нельзя не согласиться с авторами книги «Институты самоуправления: историко-правовое исследование», что каждое начало опосредует свой особый вектор движения общественного организма: государственность сопряжена с центростремительными тенденциями, которые присутствуют наряду с явлениями иерархизации, с увеличением интегративно-субординационных связей в обществе; самоуправление олицетворяет преимущественно иную центробежную тенденцию, которая претворяется в процессах дифференциации, в фактах сепаратистского и автономистского толка. Отмеченное противоречие, то есть единство и борьба центростремительной и центробежной тенденции, внутренне присуще общественному организму, изначально заложены в природе социума. Поэтому оно объективно неустранимо. Вся история общественного развития демонстрирует неотделимость этих начал друг от друга, необходимость их сосуществования. С нашей точки зрения последнее связано с социальной целесообразностью, с объективной выгодностью социуму. Мы согласны с авторами «Комментария к Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации», что только местное самоуправление может ответственно решать вопросы местного значения, исходя из интересов населения, его исторических и иных местных традиций. Существовавшее до 90-х годов доминирование государственного начала, использовавшего жесткую вертикаль управления, предполагало, что низшие ее звенья в виде системы Советов народных депутатов выполняют функции местных органов государственной власти. Такая конструкция управления позволяла быстро и согласованно исполнять принятые в верхних эшелонах власти решения, но одновременно лишала во многом самостоятельности низовые звенья, существенно ограничивало участие населения в управлении. Одной из особенностей нынешнего этапа управления муниципальной собственностью, связанной с наличием «политической памяти» населения, является преодоление отчуждения населения от управления муниципальной собственностью, изменение отношения к органам самоуправления и государственным органам. Это необходимо делать потому, что «работник, абсолютно отчужденный от управления (во всём богатстве его функций: учёт, контроль, выработка и принятие решений и т.д.), не способен к творческой деятельности, инновациям, и, следовательно, не адекватен современной экономике. Опыт выборов муниципальных органов власти в Челябинской области показал, что в 1996 году в некоторых городах не состоялись выборы из-за пассивности населения, из-за неявки на избирательные участки. Это является, на наш взгляд, следствием отдаленности населения от процессов управления отдельными территориальными образованиями. Вторая особенность современного этапа управления муниципальной собственностью связана с изменением экономических условий. Возникшее многообразие форм собственности и организационно-правовых предприятий и организаций привело к тому, что традиционная система управления предприятиями «стала неспособной эффективно функционировать в новых условиях». Управлять экономикой теперь нужно не столько сверху, сколько изнутри и строить управление не столько на принуждении, сколько на интересе. А управление собственностью - «вообще принципиально новое явление для людей, которые оказались неожиданно для себя в новом обществе. В другой стране, в ином государстве». Муниципальная собственность, как и любая другая, характеризуется субъектно-объективными отношениями, и центральным звеном её является субъект, через которого персонифицируются объекты муниципальной собственности. Управление этой собственностью идет в интересах населения муниципального образования и выражается в услугах и товарах, производимыми муниципальными предприятиями и учреждениями.
Оценка современного состояния арендой муниципальной собственности
До середины 90-х годов схемы сдачи в аренду нежилых помещений были спонтанными, определялись конкретной ситуацией, а не соображениями методического подхода, направленного на максимизацию дохода при одновременном активном регулировании рыночных отношений на территории города. Не существовало точного учёта объектов, которые могут быть сданы в аренду, и в результате не дополучались значительные суммы.
Ставки арендной платы не были дифференцированы, не учитывалась инфляция; заниженная арендная плата вела к малой выкупной стоимости при приватизации арендуемых площадей; нечётко оформлялось льготирование социально значимой для города деятельности на арендуемом нежилом фонде.
В широком плане в аренду передаются земельные участки, предприятия, имущественные комплексы, транспортные средства и иная муниципальная собственность. Это позволяет решить одновременно несколько важных задач.
Во-первых, повышается налоговая база на территории муниципалитета за счёт роста его экономического потенциала, возрастают неналоговые поступления в форме арендных платежей, регистрационных, лицензионных сборов и т.п.
Во-вторых, передача муниципального имущества в аренду означает и передачу арендатору ответственности за его использование и сохранность, который, к тому же, как правило, несет все расходы по содержанию имущества за свой счёт, что экономит бюджетные средства.
В-третьих, арендованное имущество остаётся в муниципальной собственности и может быть после окончания срока аренды или даже досрочно, если нарушаются условия аренды, возвращено арендодателю и использовано по другому, более необходимому или эффективному для муниципалитета направлению.
Разнообразие форм сдачи в аренду объектов муниципальной собственности, значительные фискальные интересы муниципалитета побудили Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (КУИЗО) приступить к радикальному преобразованию в этой сфере.
Обработка обширной информации в области начисления и учёта поступлений арендных платежей побудила к созданию в КУИЗО современной компьютерной системы учета данных по нежилому фонду, автоматическому отслеживанию, начислению, распределению арендных платежей, сочетающейся с нормативной экономико-правовой базой.
Нововведениями являлись договорные отношения при передаче площадей нежилого фонда в аренду коммерческим предприятиям и физическим лицам, базирующиеся на рассмотрении КУИЗО бизнес-плана, инвестиционной программы, истории коммерческой деятельности, социальной ориентированности предполагаемой деятельности будущих арендаторов, а также размер арендной платы. Основные показатели этой работы представлены в табл.10.
Данные табл.10 показывают, что эффективность управления процессом сдачи в аренду нежилых помещений постоянно росла и достигла высокого уровня - 85%. Средняя собираемость арендной платы по Российской Федерации достигает 70%.1
Достаточно хороший уровень сбора арендной платы позволяет администрации города предоставлять льготы в больших объемах при предоставлении арендаторами жизненно необходимых услуг населению и реализации товаров первой необходимости.
Основным принципом принятия решений о предоставлении льгот стал индивидуальный подход к каждому случаю, причем льготы стали срочными и сугубо целевыми. Льготы предоставляются, если арендатор принимает реальное участие в городских и районных программах социально-экономического развития, за счет собственных средств улучшает муниципальное имущество, использует часть своей прибыли для оказания услуг малообеспеченным слоям населения и т.п.
Масштаб предоставляемых льгот и их социальную направленность характеризует табл. Начиная с 1997 года стала осуществляться страховая защита муниципального нежилого фонда путем заключения арендаторами договоров со страховыми компаниями на основе принятого муниципальными органами власти постановления "О страховании муниципального нежилого фонда". Цель подобного страхования - защита от рисков и компенсация ущерба, нанесенного недвижимому муниципальному имуществу, сданному в аренду.
Большая работа проводится КУИЗО по выявлению и вводу в действие дополнительной муниципальной собственности (см. табл. 12).
Более подробно использование муниципального нежилого фонда, дающего неналоговые поступления в городской бюджет, представлено в
Большой объем работы выполняется по выявлению и вводу в деловой оборот дополнительных нежилых площадей. В ходе инвентаризации зачисляются в состав муниципальной собственности бесхозные объекты; вносится в реестр нежилой фонд, используемый без оформления вещных, обязательственных и прав собственности; переоформляются договоры аренды, платежи по которым направлялись по иным направлениям, чем городской бюджет; уточняются правоустанавливающие документы по объектам нежилого фонда, проверяется выполнение условий договоров безвозмездного пользования нежилым фондом; заключаются договоры страхования муниципального имущества и т.д.
Новым направлением работы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям становится и продажа права аренды земельных участков.
Продолжается выявление новых землепользователей по данным государственной регистрации предприятий, организаций и сделок, а также по результатам инвентаризации земель - составляется "баланс" земельных участков, находящихся в черте города. Планируется совершенствование арендных отношений на землю, а именно: - проведение государственной регистрации на земли безусловно относящиеся к муниципальной собственности; - сдача в аренду муниципального имущества единым имущественным комплексом, включая и земельные участки, что позволит уменьшить неплатежи за землю, занятую муниципальной собственностью.
С 2000 года началась работа по оценке и переоценке муниципального имущества с привлечением независимых оценщиков на конкурсной основе. В этом же году будет проведена инвентаризация, заполнены и обновлены паспорта муниципальных предприятий и учреждений области транспорта, благоустройства, культуры, спорта, социальной защиты. Запущена процедура банкротства муниципальных предприятий, имеющих неудовлетворительную структуру баланса.
Эффект оптимизации арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения
Использование разработанной в п.2.2. методики определения оптимизации арендной платы за нежилые помещения, взимаемой муниципальными властями с конкретного арендатора, для определения общего для всех арендующих нежилые помещения предприятий норматива непосредственно затруднено по нескольким причинам. Во-первых, предприятия - арендаторы нежилых помещений отличаются большим разнообразием видов и условий деятельности, структуры товарооборота, социальной значимости выполняемых для города функций и возникающими в связи с этим льготами по арендной плате и многими другими факторами. Это разнообразие должно быть определенным образом типизировано и усреднено. В тоже время, экономико-математическая модель определения арендной платы существенно не линейна, а для нелинейной функции её среднее значение не совпадает с её вычислениями по средним значениям аргументов. Поэтому средние значения арендной платы нельзя найти, подставляя в модель средние значения входящих в неё факторов. Погрешность такого упрощения может оказаться чрезмерно большой. Во-вторых, отсутствует статистический материал для нахождения средних значений параметров, входящих в экономико-математическую модель. Отсутствует не по причине сложности его сбора, а по причине невостребованности органами государственного и муниципального управления. Та отчетность, которую предприятия обязаны представлять в налоговую инспекцию, в статистические и другие учреждения органов власти, ориентированна на иные цели и из неё нельзя извлечь необходимую информацию путем перерасчета имеющейся. Сбор нужной информации можно осуществить непосредственно на предприятии, но на это требуется добрая воля и согласие его руководства, стремящегося хотя бы продемонстрировать стремление к сотрудничеству с органами муниципальной власти. В третьих, даже при согласии предприятий арендаторов нежилого муниципального фонда требуется создание, а затем и финансирование соответствующего подразделения КУИЗО, собирающего и перерабатывающего информацию по сотням предприятий.
Наличие подобных препятствий хотя и усложняет работу, но не является непреодолимым. Обычно выполнение работы разделяется на этапы. На первом - "пилотном" этапе определяются некие "модельные" предприятия, являющиеся типичными представителями некоторых групп однородных по большинству свойств предприятий. Для них решается задача и, если её результаты оказываются обнадеживающими и представляются экономически оправданными относительно расширения работы и уточнения получаемых результатов, переходят ко второму этапу. На втором этапе может увеличиваться число групп-представителей, а вместе с тем и число модельных предприятий, находятся доли вклада каждой группы в общий результат, организуется работа по систематическому сбору, обработке информации и регулярному уточнению арендных платежей для разных групп предприятий-арендаторов. Переход ко второму этапу даже в случае его очевидной целесообразности может потребовать, из-за необходимости решения организационных и финансовых вопросов, нескольких лет подготовительной работы.
По рассмотренным выше соображениям в диссертации дальнейший анализ проблемы ограничен первоначальным ("пилотным") этапом, устанавливающим работоспособность предложенного автором метода оптимизации арендной политики и его практическую целесообразность для органов муниципального управления, определяемую существенностью увеличения суммарного денежного потока в бюджеты различных уровней.
Как следует из методики, изложенной в п. 2.2., для решения задачи имеет важное значение установление структуры товарооборота предприятия, работающего на арендуемых площадях, и общая реакция потенциальных арендаторов на величину арендной платы.
В качестве модельных предприятий были взяты три, представляющие производство и продажу продовольственных товаров, торговлю хозяйственными товарами и розничную торговлю лекарственными препаратами.
Выбор этих предприятий был в определенном смысле недостаточно корректен, т.к. он опирался не столько на строгие правила выбора типичного представителя соответствующей группы арендаторов, сколько на качественные соображения о логичности такого выбора - вид деятельности, размер предприятия и его оборот, расположение относительно центров деловой активности и т.п. Немаловажную роль играла при этом возможность получения достоверной информации. Как показала практика взаимоотношений муниципальной власти и арендаторов, в последнем вопросе имеются существенные трудности, преодоление которых должно быть предметом самостоятельной работы.
Разработанная в п. 2.2. методика оптимизации арендной платы требует структуризации товарооборота на экономически однородные составляющие: трудовые затраты с начислениями, материальные затраты, амортизация используемых производственно-торговых площадей или арендная плата; налоги и платежи, относимые на себестоимость продукции; прибыль и налог на прибыль.
Подобная структуризация требует вычленения названных составляющих из комплексных статей расходов таких как: содержание транспорта, коммерческие расходы, расходы на содержание управленческого персонала, затраты на ремонт помещений и оборудования, расходы на охрану и др.
Следует заметить, что способы учета издержек деятельности небольших предприятий сегодня недостаточно типизированы, допускают значительные отклонения от рекомендуемых форм, на практике нередко фрагментарны и произвольны относительно последующих объединения в типизированные статьи расходов. Выделение необходимых для анализа экономически однородных составляющих в товарообороте явилось непростой задачей, т.к. потребовало знакомства с первичной документацией и помощи работников бухгалтерии, зачастую держащих только в памяти причины, по которым те или иные затраты были отнесены на какую-либо комплексную статью.
