Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ З
1.ОБЪЕДИНЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В ЖИЛИЩНО- 9
КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ
1.1.Ретроспективный обзор развития кооперации в сфере 9
управления комплексами жилой недвижимости
1.2.Роль объединений собственников жилья в проводимой реформе 26
1.3.Анализ процесса формирования объединений собственников 32
жилья
УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО - ЭКОНОМИЧЕСКИХ 39
ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
2.1.Анализ состояния и тенденции развития некоммерческих 39
объединений в сфере ЖКХ
2.2.Экономическое обоснование масштабов создаваемых ОСЖ 56
2.3.Организация управления ОСЖ 65
3.СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОСЖ 102
3.1. Анализ расчетного сервиса и определение тенденций его 102
развития как составляющей процесса управления
многоквартирными домами
3.2.Развитие механизмов и методов самоуправления многоквартирными 108
домами в ОСЖ
3.3 .Информационная система «Мой дом 3.0» 119
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 131
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 134
ПРИЛОЖЕНИЕ 146
Введение к работе
В настоящее время одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в России является повышение эффективности трансформации сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) посредством введения новых механизмов хозяйствования. В данный процесс оказывается вовлеченным все большее число субъектов сферы ЖКХ.
В жилищном хозяйстве технологически взаимосвязаны жилищный фонд и предприятия разных видов собственности, профиля деятельности и организационно-правовых форм, которые должны обеспечивать его долговечность и комфортность. Основное направление жилищно-коммунальной реформы - сокращение присутствия унитарных предприятий на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и управления жилищным фондом.
Процесс преобразования ЖКХ, начатый в 90-е гг., не завершен в силу системных причин, в числе которых ведомственный монополизм, дотационность данного сектора экономики, недостаточно развитая система договорных отношений, неэффективная тарифная политика ЖКУ, утрата-населением традиций управления собственностью. Федеральные решения в отношении реформирования жилищно-коммунальной сферы (ЖКС) носят для местных органов власти рекомендательный характер, что приводит к субъективизму на местах, монополии муниципалитетов в управлении, деформации спроса и предложения в ЖКХ. Не получила пока достаточного распространения практика формирования прогрессивных форм управления многоквартирными домами, в частности товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Отсутствие эффективного собственника является одним из наиболее значимых факторов, затрудняющих трансформацию ЖКХ. Преодоление данной проблемы предполагается разрешить массовым созданием ТСЖ. Тем
4 не менее уже сейчас отмечается неспособность ряда ТСЖ эксплуатировать многоквартирные дома в соответствии с действующими нормами.
Существует необходимость в практическом решении задач по устойчивому развитию жилищного хозяйства городов в условиях рыночной экономики, ориентированного на становление наименьшего неделимого объекта жилищно-коммунальной отрасли - объединений собственников жилья на базе многоквартирного дома.
Общие теоретические основы управления экономическими системами в сфере услуг даны в работах Р. Брейли, Н.П. Конопкова и др. Различные аспекты и проблемы реформирования ЖКХ изучены и представлены в трудах В.В.Бузырева, B.C. Чекалина, Л.Н. Чернышова и др.
Проблемы управления жилищным фондом, механизмы привлечения финансовых ресурсов и организация инвестиционного проектирования рассматривались Е.К.Ивакиным, А.Н. Кирилловой, В.Ю. Прокофьевым, СР. Хачатряном, М.Д. Шапиро и др.
Экономические и управленческие вопросы теории и практики функционирования недвижимости в рыночных условиях представлены В; трудах П.Г. Грабового, В.В. Григорьева; И.Г. Лукмановой, И:А. Остриной, А.В. Руднева, В.Н. Стаханова.
Исследованию экономических проблем деятельности и управления коммунальных предприятий посвящены труды В;И. Воропаева, Л.Б. Зеленцова, Н.Е. Симионовой, В.Д. Шапиро:
Вопросы; организации расчетного сервиса получили освещение в» публикациях В.Е. Рахтеенко,1ГФ. Шишкина, ДіВ.Шубина.
Вместе с тем ситуация в жилищно-коммунальной отрасли не является статичной. В немалой степени на изменение процессов, протекающих в данной сфере, повлияло принятие нового Жилищного кодекса РФ, вследствие чего имеющиеся методики требуют дальнейшего развития, переосмысления и дополнения. Объективная, необходимость в анализе данного направления и определила выбор темы исследования.
5 Вышеуказанные обстоятельства обусловливают актуальность настоящего научного исследования, в котором на основе комплексного и системного подходов рассмотрены процессы управления жилищным фондом.
Цель исследования - разработка экономического механизма управления комплексом жилой недвижимости, позволяющего повысить степень удовлетворения потребностей собственников в ЖКУ за счет более эффективного управления затратами.
В соответствии с целью поставлены следующие задачи:
- осуществить ретроспективный обзор развития жилищно-
коммунального комплекса и объединений собственников жилья;
провести структурный анализ жилищного фонда;
обосновать выбор организационно-экономической структуры объединения собственников жилья;
разработать модель управления жилищным комплексом объединением собственников жилья;
уточнить и дополнить существующие методики оценки эффективности управления жилищным комплексом;
разработать концепцию создания информационной системы для осуществления управления жилищным фондом.
Объект исследования - организационно-экономический механизм управления комплексом жилой недвижимости.
Предмет исследования - экономические отношения и процессы, происходящие при управлении комплексом жилой недвижимости.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили положения, концепции и гипотезы, изложенные в-трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих системно-функциональный и институционально-структурный подходы к анализу рынка ЖКУ и формированию индикативного механизма управления; теоретические разработки по экономике и управлению недвижимостью и прикладные методики по реформированию ЖКХ.
При решении поставленных задач в диссертационной работе были использованы методы системного, сравнительного и исторического анализов, абстрагирования, анализа первичной документации, статистической и финансовой отчетности, экономико-математического моделирования и статистического прогнозирования.
Информационно-эмпирическую базу исследования составляют официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации, данные Росстата и Ростовстата, Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области и Департамента ЖКХ и энергетики города Ростова-на-Дону, Ростовского областного комитета государственной статистики, материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати, а также собственные расчеты автора.
Научная новизна исследования заключается в том, что на основе обобщения и уточнения существующих теорий предложена обоснованная методика комплексной оценки эффективности управления жилой недвижимостью.
В ходе исследования получены следующие научные результаты:
— выявлены возможные тенденции развития жилищной кооперации в
сфере управления жилищным фондом на основе проведенного анализа
изменений в структуре жилищного фонда, что позволило выделить
«неиспользуемый жилищный фонд» как наименее исследованный сегмент;
обобщен опыт стран Западной и Восточной Европы и Соединенных Штатов*
Америки в становлении и развитии жилищной кооперации; предложена
иерархическая организационно-экономическая модель управления
жилищным фондом;
- разработана методика экономического обоснования
организационной структуры объединений собственников жилья (ОСЖ),
основывающаяся на критериях качества и стоимости управления;
построена модель управления жилищным комплексом, осуществляемого ОСЖ с использованием технологии IDEF, на основе структурирования и упорядочивания бизнес-процессов, возникающих при управлении ОСЖ;
уточнена методика оценки эффективности управления жилищным комплексом; выявлены и систематизированы критерии качества управления многоквартирным домом; предложено использование принципов нейро-программирования в управлении жилищным фондом; показано, что данная-методика позволяет проводить факторный анализ эффективности управления методом цепных подстановок; выявлено, что снижение затрат не всегда положительно влияет на качество управления; показана допустимость роста затрат при адекватном увеличении вмененной доходности недвижимости и увеличении стоимости недвижимости;
разработана концепция построения информационной системы, сочетающей в себе бюджетное планирование, оперативное управление финансовыми потоками и вовлечение в процесс управления собственников недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что основные теоретические выводы расширяют и дополняют существующие научно-методические разработки по данной проблеме и могут быть использованы как в дальнейших научных исследованиях, так и в практической деятельности ТСЖ и управляющих компаний, выработки стратегии повышения эффективности управления комплексом жилой недвижимости.
Апробация результатов исследования
Основные научные результаты доложены автором на международных, региональных и межвузовских научно-практических конференциях в г.Ростове-на-Дону (2003 - 2007 гг.), на семинарах учебно-методического центра обучения и повышения квалификации специалистов по управлению жилищным фондом при РГСУ.
Научно-методические положения диссертации используются в Учебно-методическом центре обучения и переподготовки специалистов по управлению жилищным фондом и на кафедре экономики и управления в строительстве Ростовского государственного строительного университета.
Разработана информационная система управления многоквартирным домом, которая внедрена в практическую деятельность в тридцати пяти ТСЖ и пяти ЖСК г.Ростова-на-Дону и Ростовской области. Имеется патент № 2006610403 от 30.11.2005 г. на концепцию построения программного приложения, используемого для автоматизации управления ТСЖ.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 научных сообщений объемом 1,8 п.л.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованных источников, включающего 150 наименований, 1 приложения. Содержание работы изложено на 134 страницах машинописного текста, включая 9 таблиц и 32 рисунка.
І.ОБЬЕДИНЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ
1.1.РЕТРОСПЕКТИВНЫЙ ОБЗОР РАЗВИТИЯ КООПЕРАЦИИ В СФЕРЕ
УПРАВЛЕНИЯ КОМПЛЕКСАМИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Реформирование сферы управления жилищным фондом является одним из стратегических направлений проводимой экономической политики в современной России. Вопрос управления жилой недвижимостью всегда считался одним из наиболее приоритетных, поскольку потребность человека в жилище относится к витальным. Согласно диалектическому подходу, многие процессы имеют циклический или спиралевидный характер протекания. Не является исключением и развитие самостоятельного совместного управления жилой недвижимостью. Для понимания причин, обусловивших появление жилищной кооперации, и выявления закономерностей ее эволюции необходим ретроспективный анализ ее истории.
Форма и способы работы первых товариществ характеризуют их происхождение из других форм потребительской кооперации, уже имевших достаточную историю существования, а именно накопительных или кредитных товариществ, объединяющих вклады своих членов для накопления средств или выдачи кредитов членам товарищества.
В Великобритании первые товарищества, получившие название «временные товарищества» (Terminating Societies), создавались для помощи своим членам в построении собственного дома и прекращали свою деятельность после накопления их участниками определенного капитала. Впоследствии на основе таких товариществ возникли постоянные общества (Permanent societies, building and loan associations), не имеющие конечных сроков существования, где вкладчики не обязаны были быть заемщиками. Товарищества выступали кредиторами, но не осуществляли строительство
10 своими силами. В Великобритании в 1903 г. существовало 2062 общества [68].
В США первые девять обществ были образованы до 1863 г., через тридцать лет их число возросло почти до 6 тыс. с численностью членов 2 млн чел. Около 30% членов общества пользовались его ссудами, остальные использовали свои вклады как накопительные, что позволило построить 314 755 домов, обеспечив жильем 1,5 млн чел. [53].
В Германии общества с самого начала занимались домостроительством, их члены получали от своих обществ или ГОТОВЫЙ'дом, или квартиру, поэтому общества развили не только финансовую, но и техническую и архитектурную деятельность. Прототипом для многих из них стал «Копенгагенский строительный рабочий союз», который возник во второй половине XIX в. и к началу XX в. ввел в эксплуатацию 1100 многоквартирных домов и ежегодно осуществлял строительство 80 новых домов [68].
Со временем кооперативные жилищные союзы Германии разделились на строящие жилье для продажи своим членам и сдающие жилье в аренду. Долгое время они имели одну объединяющую их организацию в виде союза всех германских строительных союзов (Verband der Baugenossenshaften Deutsclands), а в 1897 г. союзы, строящие общественные дома для сдачи квартир в аренду, выделились в отдельную организацию.
Следует отметить, что пригодность и применимость той или иной схемы-зависит от местных условий и состава участников.
Преимущества схемы постройки домов для продажи в том, что затрачиваемые обществом капиталы по мере продажи домов возвращаются товариществу, что дает возможность удовлетворить всех путем новой постройки. Сохранение же общественных домов затрудняет новое строительство.
С другой стороны, преимущество системы общественных домов в том, что постройка их относительно дешевле, и в случае перемены место-
жительства члены товарищества не связаны с домовладением и не терпят убытков от принадлежности к обществу.
Рассмотрим развитие жилищной кооперации в России с начала XX в. В 1913 г. в Москве насчитывалось 30 — 40 кооперативов. Особенность развития жилищной кооперации состояла в том, что при незначительном количестве в России возникли кооперативы обоих типов - и продающие жилье в собственность, и сдающие квартиры своим членам в аренду для проживания. Члены кооперативных обществ относились к состоятельному слою общества, обеспеченного собственным жильем. Каждый член общества был вправе в любой момент отказаться и получить назад вложенные деньги. Квартиросъемщики фактически имели право распоряжаться недвижимостью.
Главная причина слабого развития жилищной кооперации в России заключалась в том, что социальные слои, в наибольшей степени нуждавшиеся в жилье, проявляли крайне низкую заинтересованность к участию в жилищной кооперации.
На этом фоне следует отметить большой успех такого вида жилищной кооперации, как движение городов - садов, приведшее в короткие сроки перед первой мировой войной к строительству значительного числа кооперативных поселков. Земля в них, как правило, принадлежала кооперативу, а не отдельным его членам, что облегчало решение как планировочных, так и иных задач.
Развитие движения кооперативных поселков могло бы инициировать и более широкое развитие других форм жилищной кооперации в России, однако начало первой мировой войны и последующие за ней революции и гражданская война серьезно изменили ситуацию в России. Перетекание капиталов из жилищной сферы в промышленность обусловило прекращение жилищного строительства. В 1915 г. решением командующего Московским военным округом принято решение о запрете повышения квартплаты выше действующего тарифа. Через некоторое время такая практика стала всеобщей. 27 августа 1916 г. принимается закон о воспрещении повышения
12 цен на жилые помещения, то есть происходит нормирование квартирной платы. Это вынуждает домовладельцев сократить свои расходы и прекратить сначала проведение капитального, а затем и поддерживающего ремонта.
Описанный период - последний в жизни России, когда ее жилищные проблемы и способы их разрешения были сходны с европейскими. Последующий период российской истории характеризуется отказом от многоукладной формы собственности и способов управления жилищным фондом. К марту 1919 г. в Москве 4043 домовладения из 27000 были муниципализированы, это - практически все крупные дома. Прошла массовая национализация жилищного фонда. Вопрос об организационно-экономических механизмах управления и эксплуатации национализированного жилья проработан не был. Аналогичные процессы происходили и в других крупных городах России [33].
Отсутствие управляющих структур, политика реквизиций и стимулирование иждивенческой позиции населения привели к глубокому кризису состояния жилищного фонда. Основная часть базы для ведения домового хозяйства - жилищно-коммунальные платежи — носила символический характер. Декрет 27 января 1921 г. отменил квартплату (так как в категории, в нем указанные, попадали практически все) и отложил взыскание недоимок за жилищные и коммунальные услуги. С этого момента возможность нормальной эксплуатации домовладений была окончательно исчерпана [137].
Совокупность перечисленных факторов в 1919 — 1920 гг. и. начала 1921 г. привела к остановке центрального отопления, канализации, водопровода, электрического освещения. Жилищный фонд оказался в катастрофическом состоянии. В период с 1917 по 1920 г. число квартир в Москве уменьшилось на 18 %, в Томске - на 20 %, в Рязани -на30%[137].
Тотальный упадок жилищного хозяйства вынудил руководство советской России кардинально изменить жилищную политику. Исходным моментом к оживлению жилищной политики стал доклад народного
13 коммисара по внутренним делам советского народного хозяйства от 30 июля 1921 г. [32].
В конце 1921 г. принимается Декрет о демуниципализации, то есть возвращении жилых строений из муниципальной в частную собственность при условии, что эти дома не заняты учреждениями, общежитиями для рабочих и коллективы жильцов не захотят взять их в аренду. Осуществлялась демуниципализация при условии капитального ремонта в течение годичного срока и касалась в основном небольших строений. Ограничения НЭПа не позволяли рассчитывать на передачу в частные руки многоквартирных, бывших доходных домов. Проблему их сохранности и управления было предложено решать путем создания коллективного кооперативного собственника — жилищно-арендного кооператива.
В 1921 г. для ослабления жилищного кризиса назван путь
«привлечения частной инициативы» и тогда же принят «Декрет о разгрузке
коммунальных органов от непосредственной эксплуатации
муниципализированного фонда и о передаче домов коллективам жильцов» и закон СССР «Об управлении домами» путем избрания коллективами жильцов управдомов [138].
Декрет 23 мая 1922 г. разрешил создавать жилищные товарищества, в руки которых должно было перейти управление домами и эксплуатация их на началах хозяйственного расчета [138].
Общие направления политики НЭП таким образом сводились:
к восстановлению многоукладной, хотя и ограниченной, собственности^ на жилье : частной - в отношении малых жилых домов, государственной - на часть зданий, включенных в особый список, муниципальной - для многоквартирных бывших доходных домов;
отказу от распределительной функции местных Советов и разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципализированного фонда и о передаче домов коллективам жильцов на
14 началах особой аренды с возможностью последующего выкупа домовладения;
переходу к управлению домами и эксплуатации их на началах хозяйственного расчета;
попытке преодолеть сложившуюся за короткое время привычку к неплатежу и довести квартплату до уровня эксплуатационных затрат, затем постепенно включая в величину оплаты амортизационные расходы и расходы на ремонты, текущий, а затем и капитальный и, наконец, выплату затрат по строительству дома;
разрешению на строительство жилых домов частными лицами;
введению достаточно продолжительных сроков сохранения выстроенных зданий за собственником по праву застройки;
ограниченному восстановлению жилищного бизнеса, заключающегося в сдаче внаем в частных домах и сдаче в субаренду жилых помещений в домах коллективного владения;
попытке дифференцировать квартплату не только по классовому признаку, но и в зависимости от размещения дома и степени благоустройства жилья.
Если сравнить меры политики НЭП с мерами мирового и дореволюционного отечественного опыта, то выявится их сравнительная узость главным образом в отношении кредитной политики.
Процесс демонополизации и> жилищной кооперации наиболее активно протекал в Москве. Так за период с 1921 по 1923 г. было создано 8358 товариществ, к июлю 1924 г. было демуниципализировано, 7536 домовладений. До этого момента государственная аренда распространялась на 2936 домов, частная - на 236. К 1924 г. в Москве оставалось еще 2000 домовладений, в которых не организовывались жилтоварищества, а бывшие собственники не хотели получать их обратно. Как правило, это были небольшие дома с малоимущим населением, требующие ремонта [22].
Таким образом, собственность на жилье в Москве стала разноукладной. Результаты анкетного обследования муниципального управления недвижимостью 1924 г. отражены в табл. 1.1.1. Приведенные данные являются приблизительными, они дают общее представление о жилом' фонде Москвы. Более 51 % процента населения проживает в жилищных товариществах. Около 25 % - в госучреждениях и коммунах. У частных хозяев проживает 1/9 часть населения. По числу домовладений преобладают жилтоварищества (1/3) и частные дома (27,7 %), но необходимо отметить, что к частным домам относились дома с малым количеством помещений [22].
Постановлением Президиума Моссовета 26 февраля 1924 г. жители домовладений, в которых не организовывались жилтоварищества, а бывшие собственники не хотели получать их обратно, были обязаны избрать уполномоченных, которые, представляя домовладение, должны собирать квартплату, ведать хозяйством, наблюдать за исполнением декретов, для контроля за ними жильцы могут избрать ревизионную комиссию. Если желающих взять дом в управление не обнаруживалось, то принималось решение о поиске другого хозяина, вплоть до продажи этих домовладений с публичных торгов [84].
Параллельно с развитием жилищных товариществ получили развитие союзы жилищных товариществ. Согласно рекомендуемому уставу, в г.Москве, городах и поселениях городского типа Московской губернии такие союзы имели право:
а) взимать с членов союза единовременные членские- взносы и
периодические денежные отчисления;
б) закупать для своих нужд и для снабжения своих членов
строительные материалы, топливо и предметы домового хозяйства и
оборудования;
в) организовывать производственные и промышленные предприятия по
добыванию и выработке материалов и предметов, указанных в пункте б);
Таблица 1.1.1
Структура жилищного фонда г.Москва на 1 июля 1924 г. [22]
г) производить операции по страхованию имущества как самого союза,
так и его членов;
д) возводить за свой счет новые строения, восстанавливать и
ремонтировать существующие и арендовать земельные участки;
е) организовывать ремонтные мастерские для производства различных
работ в домах;
ж) ограждать правовые интересы своих членов и оказывать им
методическую помощь;
з) вступать в существующие и вновь организующиеся общества, не
исключая акционерных и кооперативных объединений и кредитных
организаций;
и) созывать совещания по жилищным и муниципальным вопросам;
к) получать банковские ссуды на договорных началах;
л) оказывать содействие входящим в его состав жилищным товариществам по получению банковских ссуд;
м) заключать всякого рода договоры и сделки, необходимые для осуществления целей союза;
н) издавать периодические и непериодические издания по жилищным вопросам;
о) принимать участие в работе жилищных органов и отделов райсоветов и уездных Советов по предложению последних в области жилищных вопросов.
Союз обязан:
а) исполнять все постановления и распоряжения центральной и
местной власти;
б) осуществлять по заданиям московского управления недвижимым
имуществом (МУНИ) и его органов на местах, или исполнительных
комитетов в уездах контроль над деятельностью входящих в его состав
жилищных товариществ, а равно инструктировать жилищные товарищества
18 и содействовать организации таковых в бесхозяйных домах в районе своей деятельности;
в) принимать меры к поднятию жизнедеятельности своих членов и
оказывать им всемерное содействие;
г) представлять МУНИ и исполнительным комитетам по их
требованию отчет о своей работе, а также предъявлять их уполномоченным
все свои книги и документы;
д) созывать общее собрание для обсуждения вопросов, предложенных к
обсуждению МУНИ, его местными органами, исполнительными комитетами,
городскими и поселковыми Советами;
е) уведомлять МУНИ и районные Советы или уездные, городские и
поселковые Советы о времени и месте созыва и повестке общих собраний.
Следует обратить внимание на то, что союзы жилищной кооперации в СССР создавались не как добровольные организации, а по административной вертикали и фактически должны были играть роль дополнительного контроля жилищных товариществ со стороны государственных и муниципальных органов власти.
С самого начала созданий союзов поднимался и вопрос об объединении средств жилтовариществ — членов союза - для взаимного кредитования своих членов. Однако отсутствие у товариществ средств даже для текущего ремонта налагало естественные ограничения для взаимного кредитования.
Серьезной проблемой на пути жилищной кооперации была символическая квартирная плата, не покрывающая расходов на содержание недвижимости, вследствие чего здания продолжали разрушаться. На этой почве возникла идея создать в жилищной сфере полноценные кооперативы, увеличить их самостоятельность. 19 августа 1924 г. принимается постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации», в котором говорилось:
«В целях борьбы с жилищным кризисом путем развития жилищного строительства и содействия наиболее хозяйственному использованию
19 наличных жилых строений на началах самодеятельности широких масс трудящего населения, Центральный Исполнительный Комитет и Совет Народных Комиссаров Союза ССР постановляют:
Гражданам Союза ССР для удовлетворения жилищной нужды предоставляется добровольно объединяться в жилищные кооперативные товарищества на основаниях, изложенных в последующих статьях настоящего постановления.
Жилищные кооперативные товарищества разделяются на: а) жилищно-арендные кооперативные товарищества; б) рабочие жилищностроительные кооперативные товарищества; в) общегражданские жилищностроительные кооперативные товарищества» [137].
Жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы) организуются в целях использования муниципализированных домовладений, предоставленных им в наем органами местного хозяйства.
Рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества организуются из рабочих и служащих государственных предприятий и учреждений в целях удовлетворения жилищной нужды своих членов путем возведения новых, восстановления разрушенных или достройки незаконченных жилых строений.
Общегражданские жилищно-строительные кооперативы отличались тем, что членами их могли быть все граждане СССР.
Именно ЖАКТы являлись главным ядром формирующейся в СССР кооперативной жилищной системы, так как главной функцией их было именно использование домовладений. ЖАКТы и ЖСК (жилищностроительные кооперативы) различались только объемом хозяйственной* деятельности, так как после окончания строительства основной задачей ЖСК становилась именно эксплуатация домовладений.
В соответствии с постановлением, жилищные товарищества сохранялись, но не имели права называться кооперативами и, согласно плану собирания коммун, должны были быть постепенно вытеснены ЖАКТами.
Сохранялась и существовавшая ранее пирамидальная схема организации союзов жилищной кооперации: кооператив — районное объединение — центр. Существование двух или трех союзов жилищной кооперации не допускалось.
В ряде книг периода 1924 - 1926 гг. жилищным товариществам ( в сравнении с ЖАКТами) дается весьма низкая оценка как промежуточного, сугубо временного этапа развития жилищной кооперации. Однако, по-видимому, система жилищных товариществ как переходный этап была необходима и полезна, особенно в крупных городах. Именно поэтапность эволюции жилищной кооперации- и постепенное ослабление и изменение форм контроля МУНИ должны были обеспечить переход от жилищных товариществ под контролем МУНИ к ЖАКТам и ЖСК как настоящим кооперативам [33].
Поэтому анализ правового, финансового и иного положения ЖАКТов мы будем проводить в сравнении с жилтовариществами; отмечая только наиболее существенные различия.
Все' эти предложения смогли инициировать массовое создание товариществ. Через два года после принятия Положения о жилищных товариществах в Москве их насчитывалось более 8000. Еще через год их количество увеличилось на 1000.
Финальным этапом в проведении НЭПа становится решение. XV партконференции ВКП(б) в 1928 г. о кардинальном, изменении устройства государства и переходе к централизации управления, страной,, необходимой для; реализации Программы, индустриализации, и коллективизации. Возможность такого перехода обеспечивалась тем, что хозяйство страны было в целом восстановлено и достигло уровня, наиболее успешного < для России 1913 г. Тем самым принималось решение о прекращении восстановительного периода и переходе к затратной политике. Значит, НЭП завершен и должен быть свернут [137].
Правящая партия сделала упор на возвращение к политике военного коммунизма, она готовится к индустриализации страны, к первой пятилетке, для чего требовалась концентрация всех ресурсов и сил страны. Партия не может более позволить расходовать средства на управление ЖАКТами, они нужны ей для других целей.
Отмирание наследия НЭПа идет постепенно. Ликвидируются-комитеты содействия строительству рабочих жилищ. Рентный сбор поступает не в коммунальное хозяйство, а в Совет. Установлено минимальное количество рабочих в каждом ЖСК. Специалисты заменяются выдвиженцами из рабочих. Проводится первая партийная чистка органов коммунального хозяйства и т.д.
Возврат к кооперативной форме обеспечения жильем произошел в 60-е гг., но он носил такую ущербную форму, как будто ничего подобного раньше не было. Права жителей ЖСК уже были сильно ущемлены, хотя именно члены ЖСК освобождали государство от предоставления им бесплатного жилья. Члены ЖСК не получали государственных дотаций на содержание жилья, хотя эти дотации выделялись всем жителям, а не только, населяющим муниципальные дома. В 70-е гг. жилищно-кооперативное движение значительно расширилось, к нему сумели присоединиться достаточно широкие слои горожан, которые имели свободные средства и не видели иного пути улучшения своего жилья. Но до конца 80-х гг. говорить.о существовании жилищного движения как общественного нельзя. Тем не менее и в этот период в разных точках нашей страны возникали и действовали активные и признаваемые домкомы и уличные комитеты, но ни одна из таких локальных организаций не брала на себя решение жилищных проблем или защиту жилищных прав своих членов.
Исключение составляет появившееся в середине 70-х гг. движение по созданию молодежных жилищных комплексов (МЖК). Безусловно, сегодня его можно было бы назвать «одним из жилищных движений» (но в момент его появления такого термина не было).
Движение МЖК, созданное по инициативе и при активной поддержке комсомола, безусловно, было заметным явлением не только в жилищной сфере, но ив социальной жизни наших городов. Оно дало прекрасные образцы самоорганизации молодых семей как в период строительства^ так и позже, в период организации социальной жизни дома. Именно в домах МЖК появились «коммьюнити». Более того, самые развитые МЖК 80-х напоминают распространившиеся сейчас в Швеции «коллективные» дома.
Существовало более 700 МЖК в разных городах СССР,, а затем Российской Федерации. Первый МЖК был создан в подмосковном Калининграде в 1976- г. Задумали и осуществили идею МЖК молодые инженеры и ученые. Они трудились на передовых предприятиях,, разрабатывали новейшие технологии, а жили в ужасных условиях общежитий и перенаселенных квартир. Эти люди просто не хотели больше так жить и не могли-уже ждать помощи от государства. Они готовы были создать себе собственную среду воспроизводства. Подмосковный Калининград стал центром молодежных жилищных инициатив.
Позже МЖК образуются в Свердловске, а затем и в Москве. Один из самых известных московских МЖК «Антом» появился в 1986 г. На 1999 г. количество участников МЖК в Москве исчислялось несколькими тысячами. В 1990 г. был создан Союз коллективов, ассоциаций и организацийг МЖК. В 1992 г. прошел съезд Российской организации МЖК, обсудивший главные проблемы МЖК: получение льготных кредитов на завершение уже начатого строительства^ разработку специальной программы обеспечения? жильем молодежи, выделение земель для нового строительства. По оценке Союза МЖК, к 1999 г. в движении МЖК принимали участие около 9 млн россиян [143].
Рассмотрев историю развития управления недвижимостью в различные периоды, можно также сказать, что жилищная кооперация имела существенное влияние на становление процесса управления жилищным фондом и за это время накоплен значительный опыт ее реализации. В
23 различных государствах в различные исторические периоды ее именовали различными терминами. Так, в Великобритании это были временные и постоянные сообщества (Terminating Societies и Permanent societies, building and loan associations); строительные союзы - в Германии; жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТ) - в период НЭПа, молодежные жилищные комплексы (МЖК) - в СССР. В данное время также используется ряд различных терминов: территориальные сообщества жителей (Planning Unit Developments - PUD), кондоминиумы (condominium association), кооперативы (cooperatives) - в США и Канаде; синдикаты — во Франции; квартирные акционерные общества
в Финляндии; объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД)
в Украине [27]; товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищностроительные кооперативы (ЖСК) - в России.
С одной стороны, такое многообразие форм обусловлено целями жилищной кооперации, которыми могут быть аккумулирование финансовых средств участников, строительство (восстановление), управление и эксплуатация объектов недвижимости, с другой — историческими факторами и юридическими особенностями деятельности ЖК.
В России на данный момент имеется две основные юридические формы существования жилищной кооперации - товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительтный кооператив (ЖСК). Принципиальные различия проявляются при строительстве объекта недвижимости, но после ввода в эксплуатацию и выплаты паевых взносов членами ЖСК они становятся практически идентичными. Именно по этой причине в публикациях часто встречается словосочетание «ТСЖ и ЖСК». Идет процесс перерегистрации ЖСК, в которых объекты недвижимости введены в эксплуатацию и паевые взносы выплачены, в ТСЖ, но фактически многие объединения собственников жилья продолжают свое существование в виде ЖСК.
Для комплексного анализа жилищной кооперации в каждом государстве в различные исторические периоды как способа эффективного управления и эксплуатации жилищного фонда необходимо использование синтезирующего понятия. Для обобщения всего многообразия проявлений жилищной кооперации в зарубежных публикациях употребляется термин «homeowner association (НОА)» - ассоциация собственников [150]. В качестве аналогичного термина нами используется понятие «объединение собственников жилья» (ОСЖ), обозначающее некоммерческую потребительскую организацию, объединяющую собственников объектов недвижимого имущества или пайщиков, создаваемую с целью управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения имуществом.
В различных работах можно встретить понятие «объединение жителей многоквартирного дома» (ОЖМД), позиционирующееся как объединяющее понятия «ТСЖ», «территориальное объединение собственников» (ТОС), «жилищный кооператив» ЖК [4]. Тем не менее понятие ОЖМД не эквиваленте понятию ОСЖ, так как, во-первых, собственник и житель - это разные субъекты, во-вторых, термин «многоквартирный дом» накладывает ограничение на применение понятия к объединению собственников отдельно стоящих зданий.
Жилищная политика в период «военного коммунизма» и с 30 до 90-х гг. опиралась фактически на единую общегосударственную собственность, единый государственный заказ и единого исполнителя в строительстве жилья, подлежащего государственному распределению -(элементы жилищной кооперации носили несамостоятельный характер, и были жестко встроены в эту систему). Уже выстроенное и распределенное жилье входило в содержание и эксплуатацию другого центрального ведомства, поэтому к жилищным строительным программам не имело отношения. Ориентация на строительство нового жилья в соответствии с государственным планом в 1921 г. лишала всякого смысла вопросы о
25 содержании и эксплуатации жилья, которые явным образом к будущему не имели непосредственного отношения и тем самым становились второстепенными. Принцип остаточной экономики, принятый в 30-е гг. утвердил малую значимость реальных нужд и потребностей по обслуживанию существующего жилищного фонда, согласно этому принципу, средства на жилищное строительство составляли фиксированный процент от стоимости производства и таким образом зависели от возможностей отчислений.
В СССР наиболее благоприятным с точки зрения жилищной кооперации был период НЭПа. Вопрос о возможности использования опыта НЭПа в жилищной сфере является неоднозначным. С позиций качественной' оценки изучение опыта НЭПа всегда оставляет двойственное впечатление. С одной стороны, анализируя ситуацию в период НЭПа и в современной России можно найти некоторые общие черты, с другой - есть и значительные различия в ситуации. Подводя итоги, можно сказать, что в современных условиях полезно следование принципам:
Приоритетность восстановления и сохранения имеющегося жилищного фонда над строительством новых объектов недвижимости.
Стимулирование создания эффективного собственника.
Массовая подготовка профессиональных управляющих жилищным фондом.
В ряде публикаций отмечается, что весь жилищный фонд, построенный до 1999 г., нуждается в капитальном ремонте, ряд морально устаревших строений можно привести к современным требованиям путем осуществления капитального ремонта. Подчеркивается значение профессиональной эксплуатации зданий [8]. Имеется опыт подготовки специалистов на базе ряда высших учебных заведений, так, например, в Ростовской области определенные шаги в этом направлении уже делаются (курсы РГСУ, РГЭУ, семинары для председателей и бухгалтеров ТСЖ при администрации,
26 Ростовский строительный техникум), но спрос на таких специалистов значительно превышает предложение на рынке труда.
1.2. РОЛЬ ОБЪЕДИНЕНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В ПРОВОДИМОЙ
РЕФОРМЕ ЖКХ
Можно выделить противоположные процессы в развитии управления жилищным хозяйством городов России - национализация, централизация и монополизация управления жилищным фондом — с одной стороны и приватизация, децентрализация, демонополизация жилищного хозяйства - с другой. Так, 20-е гг. XX в. характеризуются централизацией управления и монополизацией жилищного фонда, период НЭПа - децентрализацией и демонополизацией. Начиная с 30-х гг. в советской России вновь господствовал централизованный подход к управлению ЖКХ. С началом реформ в 90-х гг. ситуация меняется.
Обратившись к нормативным документам периода 90-х гг., можно констатировать, что демонополизация жилищного строительства и ЖКХ, структурная перестройка базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, изменение форм организации строительства, а также управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда были провозглашены как принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики [126].
Формирование условий для развития конкуренция является одной из неотъемлемых составляющих демонополизации отрасли. В региональных жилищных программах делается акцент на необходимости создания условий для развития конкуренции в двух направлениях:
1) в сфере управления недвижимостью в получении заказа от собственника на управление жилищным фондом;
2) ориентирование подрядных организаций на получение заказа предоставления ЖКУ на конкурентной основе.
Развитие конкуренции должно осуществляться с помощью объединений собственников жилья, которые должны формировать спрос как на услуги по ремонту и содержанию жилья, так и на коммунальные услуги [128, с.10].
Создание ТСЖ в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилищным домом с разными собственниками отдельных помещений [38].
Общественное самоуправление в жилищной сфере должно развиваться в различных формах. Муниципальные образования должны активизировать работу общественного самоуправления на местах и содействовать созданию квартальных и домовых комитетов самоуправления. Важнейшим направлением этих преобразований является создание объединений собственников жилья (ОСЖ) как формы общественного самоуправления, в частности ТСЖ.
Основная цель развития общественного самоуправления — обеспечение участия домовладельцев в управлении жилищным фондом путем их непосредственного участия в определении основных направлений расходования средств, поступающих от населения и государства на содержание и ремонт жилищного фонда, контроль за качеством коммунальных услуг и работ по ремонту и содержанию жилищного фонда и обеспечение надежного и устойчивого обслуживания потребителей.
Отказ от централизованного монопольного управления, как правило, характеризуется критическим состоянием жилищного фонда. В числе основных целей проводимой сейчас жилищной политики являются: уменьшение износа жилищного фонда и коммунальной
28 инфраструктуры; ликвидация роста объема ветхого и аварийного жилья; повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования систем жизнеобеспечения населения.
По состоянию на 2005 г. износ жилищного фонда превысил 40 %. Около 300 млн м жилья эксплуатируется без ремонта более 25 лет. Ветхий и аварийный фонд, подлежащий сносу, составляет 91,3 млн м (3,2 %), в нем проживает около 5 млн россиян. На ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда требуется свыше 900 млрд р. При нормативной потребности в ежегодном капитальном ремонте 4 - 5 % жилищного фонда фактически ремонтируется только 0,5 % фонда .
В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов [24]. Данное положение носит рекомендательный характер.
Программы местных образований являются логическим продолжением, и дополнением федеральной программы. Реконструкция, модернизация и развитие жилищно-коммунального комплекса Ростовской области осуществляются за счет комплексного использования средств областного и местных бюджетов, предприятий ЖКХ, населения и инвестиций [38].
Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ администрации Ростовской области с 2005 г. реализует новые подходы к проведению капитального ремонта жилищного фонда, а именно, комплексный капитальный ремонт с последующим созданием ТСЖ [69].
Мероприятия по развитию (увеличение мощности и техническое перевооружение) систем жизнеобеспечения с использованием современных технологий и оборудования должны финансироваться с привлечением всех
* Московский Комсомолец от 02.06.2005. режим доступа \vww.mk.ru/ne\vshop/bask.asp?artid=109109 03.09.2006
29 возможных источников, причем на втором этапе осуществления программы реформирования ЖКХ наибольшее значение будут иметь внебюджетные источники средств и инвестиции.
Проанализировав данные положения, можно констатировать, что восстановление и реконструкцию жилищного фонда планируется осуществлять не только за счет средств федерального и местных бюджетов, но также за счет средств населения. Наиболее организованной формой участия населения в реконструкции зданий и в контроле за произведением работ являются различные формы ОСЖ, наиболее распространенной формой которого на данный момент в России стало товарищество собственников жилья. ТСЖ действует согласно уставу, взаимодействие между его членами строятся на договорной основе, управление осуществляется председателем и правлением, контроль - ревизионной комиссией. Финансовая прозрачность в ТСЖ оказывает стимулирующее воздействие на финансовое участие собственников в капитальном ремонте зданий.
На капитальный ремонт жилищного фонда с целью передачи его в управление ТСЖ в абсолютном выражении за период с 2001 по 2004 г. направлено 494,093 млн р., в 2005 г. - 527 млн р . В то же время концепцией реформирования ЖКХ области, утвержденной на 2004 — 2010 гг., определена задача: до 2010 г. передать в управление ТСЖ до 50 % муниципального жилищного фонда, что составляет около 20 млн м , для чего необходимо создать свыше 10000 ТСЖ . По оценкам экспертов, выделяемые в бюджете средства недостаточны для проведения капитального ремонта всех нуждающихся в нем зданий. Данная причина выделяется как одна из основных, препятствующих массовому созданию ТСЖ. На 2004 г.
* Доклад "Новое в законодательстве об управлении жилищным фондом" гл.специалиста контрольно-методического отдела Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ области Н.В.Бурцевой Ежегодная научно-практическая конференция "Особенности реформирования ЖКХ Ростовской области на современном этапе" г.Ростова-на-Дону 20 февраля 2006 г.
Решение коллегии администрации Ростовской области от 22.03.2004г. № 17
зо количество ОСЖ в области составило 1424, из них - 880 ТСЖ. В Ростове-на-Дону на 2004 г. - 624 ТСЖ, на 2005 - 800 ТСЖ.
На основе вышесказанного можно построить логическую цепочку:
одной из основных целей создания ТСЖ является восстановление жилищного фонда;
имеется дефицит бюджетных средств на местном уровне в силу объективных и субъективных причин;
источником части средств на восстановление будет население;
восстановление планируется осуществлять за счет бюджетных и кредитных средств и средств населения;
5) наиболее эффективной формой участия населения являются ОСЖ.
Необходимо отметить значимость этой функции ОСЖ для
реформирования. В современной программе реформирования ЖКХ эта роль явно не выделяется в отличие от программы периода НЭПа:
«Для борьбы с жилищной разрухой нужно вызвать самодеятельность попечения населения в сохранении, развитии и восстановлении жилищ, для чего необходимо:
а) создать в населении уверенность в беспрепятственном пользовании своим жилищем, отказавшись от системы вселений и переселений,
6) укреплять хозяйственную деятельность как коллективов жильцов,
так и мелких владельцев,
в) ограничить число домовладений, находящихся в непосредственном ведении коммунальных отделов, передавая остальные в долгосрочное пользование (до 60 лет) коллективам жильцов на условиях полного хозяйственного попечения о домах и возвращая небольшие дома бывшим собственникам» [137, с.83],
Рассматривая организационно-экономические процессы в сфере ЖКХ с позиций диалектики, можно предположить, что процесс децентрализации и демонополизации сменится обратным процессом, монополизации и централизации. К тому же если учесть цикличность
31 исторических процессов, в частности период НЭП, и провести аналогии, то переломный момент наступит при восстановлении жилищного фонда до определенного социально некритического уровня и по достижении определенного уровня рентабельности управления жилищным фондом.
Для жилищной кооперации периода новой экономической политики поворотной точкой стало решение XV партконференции ВКП(б) о кардинальном изменении устройства государства и переходе к централизации управления страной [137].
Можно наблюдать первых предвестников этого процесса. Например, публикации на тему размеров ОСЖ, утверждающие, что считается целесообразным создание таких ТСЖ, которые бы управляли кондоминиумами общей полезной площадью 50 - 100 тыс. м2, так как только такие ТСЖ способны самостоятельно решать проблемы менеджмента и обслуживания жилищного фонда. Данное направление предусматривает образование крупных ТСЖ для управления комплексом кондоминиумов, создаваемых в границах городских кварталов повышенной этажности с замкнутой дворовой территорией [69].
Управляющим ТСЖ не может быть наемный управляющий, не имеющий сертификата. Если сертификация станет обязательной и для управляющих-собственников ТСЖ, то это создаст дополнительные трудности по реализации ими функций самостоятельного управления [75].
В 2005 г. был разработан проект постановления «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», принятый с некоторыми доработками в 2006 г. Согласно этому документу, органами местного самоуправления и управомоченными ими структурами, территориальными органами государственной жилищной инспекции РФ, органами санитарно-эпидемиологического контроля, федеральными органами противопожарной безопасности может осуществляться контроль соблюдения правил в
32 следующих формах: проведение плановых и внеочередных проверок; осуществление в необходимых случаях экспертизы качества работ (услуг), тарифов, претензий проживающих с привлечением независимых экспертов; осуществление иных действий, предусмотренных законодательством РФ [78].
Таким образом, роль ОСЖ в реформировании ЖКХ можно представить:
как формирование конкуренции на рынках жилищных услуг и коммунальных услуг;
непосредственное участие домовладельцев в управлении собственностью;
восстановление жилищного фонда.
Прогнозируется постепенное угасание последних двух функций, в ближайшие десять лет вследствие цикличности процессов централизации и децентрализации в экономике.
1.3. АНАЛИЗ ПРОЦЕССА ФОРМИРОВАНИЯ ОБЪЕДИНЕНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Развитие самоуправления в жилищной сфере на базе ТСЖ выделяется как одно из основных направлений проводимой реформы ЖКХ. Можно отметить постоянную тенденцию увеличения числа ТСЖ, но темпы роста их количества ТСЖ отстают от запланированных как в целом по России, так и по Ростовской области. Так, на конец 2006 г. доля жилищного фонда, в котором созданы ТСЖ, в целом по России составила 7 % [19]. Динамика создания ТСЖ в Ростовской области отражена на рис. 1.3.1.
Проблемы, препятствующие массовому созданию и успешному функционированию ТСЖ, а также приходу на рынок управления жилищными комплексами частных компаний, можно разделить на
л я
PQ О
О,
а а Р
о И о
К 3-
т г
~i 1 1 1 1 1 г
S?' ф
V "у
# #\ф\##\#^\#\*\#л#
Рис. 1.3.1. Динамика количества товариществ собственников жилья
в Ростовской области
следующие группы:
проблемы организационно-технического характера;
финансово-экономического характера;
правового обеспечения;
государственной поддержки;
социально- психологического характера.
Данные проблемы характерны не только для российского жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), но и для большинства бывших социалистических республик, например для Украины [15].
Проблемы организационно-технического характера обусловлены недостаточной сформированностью методической базы, недостатком квалифицированных кадров в сфере управления жильем, низким уровнем информатизации и компьютеризации сферы управления жильем, отсутствием или недостаточностью статистической и аналитической информации о развитии ТСЖ.
Проблемы финансово-экономического характера выражаются в высокой изношенности и отсутствии мониторинга технического состояния жилищного фонда, низком уровне платежеспособности собственников
34 жилья, неразвитой конкуренции на рынке предложения жилищных и коммунальных услуг, смешанности форм собственности.
Проблемы правового обеспечения включают в себя проблемы гражданско-правового регулирования, затрагивающие, в частности, правовой статус объектов и субъектов управления жилищными комплексами, формирование договорных отношений между собственниками жилья, ТСЖ, управляющими компаниями и поставщиками услуг и иные вопросы гражданского права; проблемы правоотношений, возникающих между собственниками жилья, ТСЖ и управляющими компаниями, с одной стороны, и государством и муниципальными образованиями как публично-правовыми образованиями - с другой (это касается в первую очередь налогового и тарифного регулирования, государственной политики в сфере поддержки ТСЖ и управляющих компаний, бюджетных полномочий) [48].
Проблемы государственной поддержки проявляются в непоследовательности и нерешительности государства и муниципалитетов в вопросе реформирования сферы жилищного хозяйства; наличии ряда административных препятствий на пути самоорганизации собственников; незаинтересованности органов местного самоуправления и унитарных предприятий коммунального комплекса; недостаточной разъяснительной работе с населением о преимуществах ТСЖ как формы управления жилищным фондом; недостаточной пропаганде положительных результатов их деятельности.
Социально- психологический аспект заключается в социальной апатии и иждивенчестве владельцев объектов жилой недвижимости; неготовности лиц, приватизировавших жилье, воспринимать себя в качестве ответственных домовладельцев; утере традиций самоорганизации жителей; неспособности большинства собственников жилья к самоуправлению; высоком уровне недоверия населения к общественному самоуправлению.
Для преодоления перечисленных проблем необходимо участие всех субъектов ЖКХ: собственников помещений, управляющих компаний,
35 органов муниципальной и федеральной исполнительной власти, законодательных органов.
Органам власти на федеральном уровне отводится прежде всего роль внесения необходимых изменений или дополнений в действующее законодательство, разработка и распространение методических рекомендаций, софинансирование различных аспектов деятельности ЖКХ.
Согласно мнению экспертов, одним из наиболее актуальных вопросов, нуждающихся в анализе и дополнительной проработке, является вопрос договорных отношений между собственниками, объединениями собственников, управляющими компаниями и поставщиками услуг [48].
Большая доля полномочий по реформированию жилищной отрасли относится к компетенции регионов и муниципалитетов. С 2005 г. основной акцент реформы ЖКХ переносится на муниципальный уровень. В то же время законодательство не носит нормы прямого действия, что приводит к субъективизму на местах в сфере ЖКХ и как следствие к монополии муниципальных властей в управлении, формировании спроса и предложения жилищно-коммунальных услуг через утверждение нормативов потребления, цен и тарифов на услуги, перечней работ, порядка оплаты услуг, правил и регламентов [128].
На 2005 г. в федеральном бюджете было выделено около 200 млрд р. в виде софинансирования различных аспектов деятельности ЖКХ. С точки зрения*министерства промышленности и энергетики количество этих средств достаточно, на их взгляд проблема в том, что внутри системы они расходуются неэффективно. Средства должны выделяться и впредь, но не в расчете на душу населения, а в зависимости от системности и результативности проводимых в жилищно-коммунальном секторе преобразований [130]. Таким образом, можно сказать, что приоритетная роль в реформировании жилищного хозяйства делегируется органам муниципальной и региональной власти.
36 Согласно отчету коллегии администрации области, необходимо решить следующие задачи развития общественного самоуправления в системе ЖКХ Ростовской области:
проведение капитального ремонта муниципального жилищного фонда с целью передачи его в управление ТСЖ;
ускорение перехода на систему персонифицированных социальных счетов, объединяющих все виды финансовой помощи государства, включая оплату жилья и коммунальных услуг (жилищные субсидии и льготы);
разработка и внедрение механизмов привлечения домовладельцев к проблеме содержания и ремонта жилищного фонда, воспитание у домовладельцев чувства хозяина в комплексе прав, обязанностей и ответственности, оказание им помощи в самоорганизации для наиболее эффективного решения проблемы устойчивого и надежного функционирования систем жизнеобеспечения населения;
поддержка наиболее эффективных форм самоорганизации домовладельцев с использованием общественно-политических, финансово-экономических, организационно-технических, организационно - правовых и социально-психологических методов;
создание оптимальной среды для финансово-экономической и организационно-технической деятельности системы общественного самоуправления в сфере ЖКХ;
приведение в исправное состояние муниципального' и государственного жилищного фонда в целях регистрации кондоминиумов и их передачи в управление домовладельцев;
экономическое обоснование размеров создаваемых ТСЖ [69].
Как видно из вышесказанного, одной из приоритетных задач является активизация собственников жилья. С этой целью при содействии администрации в сентябре 2003 г. создана и зарегистрирована Ростовская областная ассоциация товариществ собственников жилья, при которой организован научно-методический совет, включающий ведущих ученых и
37 специалистов Ростовской области по проблемам общественного самоуправления в жилищной сфере. Ассоциация активно участвует в процессе поддержки и развития ОСЖ. В то же время одна из важнейших причин медленного развития ОСЖ заключается в отсутствии инициативы со стороны собственников.
Имеющиеся тенденции прироста 100 - 200 ТСЖ/ЖСК в год по области позволяют предположить, что если такие темпы сохранятся и впредь, то к январю 2008 г. количество ТСЖ и ЖСК в области не превысит 2000 от планируемых 10000. Около 70 % многоквартирных домов не выберут способ управления и будут переданы управляющим компаниям, выигравшим конкурс. В то же время в среднем по России уровень развития жилищного управления уступает Ростовской области. Так, по оценкам специалистов, по состоянию на конец 2005 г. за годы реформ было создано около 5 тыс. ТСЖ; количество жилья, управляемого жителями, составило около 6 % [25]. На конец 2006 г. эта цифра выросла до 7 % [ 19].
Поскольку конкуренция на рынке жилищных и коммунальных услуг не развита, то в основном на рынке ЖКХ Ростовской области сторону управляющих компаний представляют реорганизованные ЖЭКи и МУФЗ (муниципальные дирекции). Конкурс уже проведен и большая часть выигравших тендер компаний — это муниципальные дирекции. Однако необходимо отметить, что, несмотря на то, что фактически управлять жилищным фондом будут практически те же структуры, что и раньше, отношения между собственниками жилья и управляющей структурой примут договорной характер.
Выводы по 1-й главе диссертационного исследования. Во-первых, осуществлен ретроспективный обзор развития объединений собственников жилья. Акцент сделан на проведении сравнительного анализа периода НЭПа 20-х гг. XX в. Отмечена преемственность принципов того времени в проводимой жилищно-коммунальной реформе, а именно приоритетность сохранения имеющегося
38 жилищного фонда, формирование эффективного собственника, обучение специалистов по управлению жилищным фондом.
Во-вторых, проанализирована роль ОСЖ в реформировании ЖКХ. Подчеркивается цикличность развития объединений собственников. Отмечено, что на данный момент роль ОСЖ заключается в формировании конкуренции на рынках жилищных услуг и коммунальных услуг, непосредственное участие домовладельцев в управлении собственностью, восстановление жилищного фонда. Прогнозируется постепенное угасание функций по обеспечению непосредственного участия домовладельцев в управлении собственностью и восстановлению жилищного фонда и развитие функции формирования конкуренции на рынках жилищных и коммунальных услуг.
В-третьих, отмечена тенденция роста количества ОСЖ, но темпы роста существенно отстают от прогнозируемых. Основной причиной медленного роста количества ОСЖ является несформированность культуры управления собственностью и традиций совместного управления. Сделан акцент на то, что в создаваемые управляющие компании перешли кадры из старой системы управления, что может привести к использованию старых методов управления.
2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО -
ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ
ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
2.1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ
НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ В СФЕРЕ ЖКХ
Анализируя состояние и тенденции развития того или иного явления, как правило, выделяют общий тренд и циклическую составляющую. Применительно к развитию сферы жилищного хозяйства можно говорить об анализе тенденций в странах Западной и Восточной Европы, США и Канады как основы для выявления тренда. Например, в Англии история развития жилищной кооперации составляет около двух столетий. Жилищная кооперация в США имеет менее древнюю историю, но она является наиболее хорошо изученной и документированной. В качестве основы для выявления циклической составляющей в развитии жилищного хозяйства может послужить история трансформации жилищного хозяйства в России.
В структуре жилищного фонда (ЖФ) можно выделить следующие сегменты: государственный, муниципальный, общественный, смешанный, частный. Источником информации для анализа в разрезе форм собственности служит информация органов статистики. Сегмент частного жилищного фонда в свою очередь можно разбить на субсегменты по характеру использования: для собственного проживания, для сдачи в аренду и неиспользуемый ЖФ (рис. 2.1.1).
В период с 30-х по 90-е гг. собственности на квартиры как таковой практически не существовало. Собственником жилищного фонда в многоквартирных домах являлось государство, а не проживающие граждане. Соответственно такой субсегмент, как жилищный фонд, сдаваемый в аренду, формально отсутствовал. Явление сдачи в аренду жилья в России советского периода протекало в неявной, скрытой форме
Жилищный фонд
Государственный
и муниципальный
Общественный и смешанный
Частный
Социального использования
Специализир ованный
Коммерческого использования
Неиспользуемый
Индивидуальный
Коммерческого использования
Неиспользуемый
Рис. 2.1.1. Организационная структура жилищного фонда РФ
и за исключением курортных районов не имело массового характера.
Практика сдачи в аренду и съема жилья имеет долгую историю как в России, так и за рубежом и неразрывно связана с возникновением права собственности на объекты жилищного фонда.
Первым шагом, вернувшим недвижимости статус частной собственности, стал закон об основах жилищной политики, который предоставил гражданам и юридическим лицам возможность приобретать в собственность жилые и нежилые помещения без каких-либо количественных или стоимостных ограничений [26]. Следующим шагом было принятие закона об общих принципах организации самоуправления в РФ, который отнес к предмету ведения местного самоуправления владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, а также регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований [116].
Частный ПІ Государственный Муниципальный Общественный и смешанный
Рис. 2.1.2.Структура жилищного фонда Российской Федерации
по формам собственности
42 С началом процесса разгосударствления в жилищной сфере в начале 90-х гг. доля частного жилищного фонда постоянно возрастала (рис. 2.1.2 и 2.1.3) [128]. Как следствие этого процесса получило активное развитие использование жилых помещений для извлечения ренты (рис. 2.1.4). Доля сегмента сдаваемого в аренду жилья в общем сегменте частного жилищного фонда в г.Ростове-на-Дону постоянно возрастает.
о U
"0000
:0000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
Частный
Ш Муниципальный Ш Г осуд ар ств енный
О бществ енный
Смешанный
/ # ч«*^ # # # f $ #
Рис. 2.1.3. Распределение жилищного фонда Ростовской области по
формам собственности [69]
Сложность анализа заключается в том, что объективной точной информации о характере использования помещений для жилищного фонда в масштабах города нет в отличие, например, от информации о праве собственности на помещение. В каждом отдельно взятом ОСЖ, не передавшем функции управления компании, как правило, такая информация имеется, но не существует механизмов сбора и консолидации информации в масштабах района и города. Тем не менее автор считает, что анализ жилищного фонда с учетом видов использования необходим для определения системных тенденций в развитии сферы ЖКХ.
Рис. 2.1.4. Динамика структуры жилищного фонда по характеру использования в многоквартирных домах г.Ростова-на-Дону, введенных
в эксплуатацию с 1997 г.
Рост доли жилья, сдаваемого в аренду, можно объяснить рядом системных факторов. Ростов-на-Дону является промышленным, учебным, культурным и административным центром Северного Кавказа и Ростовской области, пересечением транспортных путей всех видов. Как следствие наблюдаются возрастающие миграционные потоки. Соответственно увеличивается процент резидентов и нерезидентов, арендующих жилье. Спрос на недвижимость, сдаваемую в аренду, постоянно растет, опережая предложение. Данное явление характерно для всех промышленных, культурных, учебных и административных центров. Следствием этого является постоянный рост арендной платы и рост стоимости недвижимости.
Проанализировав приведенные данные (рис. 2.1.2 - 2.1.5), можно отметить тенденцию роста сегмента частного жилищного фонда.
11:1111111111111111111111111111^11111111.1:1111111111):1111111.1:(111
іЯіііііі
illl!!llllll!:ii|
ННіїННН1і1^Р^111їйНїІ!нчНііНІіїіНїїійІчПН!Пі;іП!ЛПППі:;%ІіиП!ІПіПІП
>«
0% 20% 40% 60% 80% 100%
0D Дп я личного прожив ания Ш Для извлечения ренты Еі Н є используется
Рис.2.1.5. Структура жилищного фонда по характеру использования в многоквартирных домах г.Ростова-на-Дону, введенных в эксплуатацию
с 1997 г.
Данные о динамике структуры жилищного фонда по характеру использования в многоквартирных домах г.Ростова-на-Дону, введенных в эксплуатацию с 1997г., были получены автором на основании синтеза результатов исследования спроса и предложения на рынке недвижимости и данных по ряду ТСЖ и ЖСК г.Ростова-на-Дону.
Проанализировав рис. 2.1.4 и 2.1.5, можно отметить снижение доли фонда, используемого собственниками для личного проживания, и увеличение доли жилья, используемого для получения ренты, и доли неиспользуемого жилья. Можно также отметить всплеск роста доли неиспользуемого жилья в 2004 г., характеризующийся деформацией отношения стоимости жилой недвижимости к величине аренды (рис. 2.1.6) и постепенное дальнейшее уменьшение этого сегмента.
О Н 1 1 1 1 1 г
—— Стоимость 1 м2 —*—~ Стоимость аренды 1 м2 (10 лет)
Рис. 2.1.6. Соотношение стоимости 1 м2 жилья и стоимости аренды 1 м2
жилья (в расчете на 10 лет)
К факторам, стимулирующим предложение, помимо возрастающего спроса можно также отнести то, что покупка недвижимости с целью сдачи в аренду обладает минимальным риском и максимальной возможностью получения долговременной устойчивой ренты. Эти условия привлекают в сферу жилищного бизнеса так называемые рентные капиталы, заинтересованные не в максимальной прибыли, а в максимальной надежности вложений.
Проанализировав данные тенденции, можно утверждать, что увеличение сегмента жилой недвижимости, сдаваемой в, аренду, относительно сегмента частной собственности и относительно всего жилищного фонда продолжится. Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника на рынке недвижимости успешно конкурирует с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50 % участников рынка недвижимости [30].
Основываясь на российском и мировом опыте и законах диалектики, можно также прогнозировать, что количественное
46 увеличение жилищного фонда, сдаваемого в аренду, приведет к массовому появлению качественно новой для современной России организационно-экономической формы управления недвижимостью. Данное явление уже имело место в Российской истории и известно под названием «доходный дом». В современной интерпретации можно дать следующее определение: доходный дом - специализированный дом, собственник которого в целях извлечения прибыли предоставляет по договору аренды во временное владение и пользование арендатору и членам его семьи жилые и нежилые помещения без ограничения их размеров. Арендатор обособленного помещения может использовать его для проживания и/или организации малого- предпринимательства на основе интеллектуальной или творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других арендаторов [30].
На рис. 2.1.7 представлены возможные варианты форм собственности доходного дома и его управления на коммерческой основе. Согласно приведенной ниже схеме, допускается наличие нескольких собственников, но акцент делается на то, что количество собственников должно быть небольшим и собственность используется для извлечения ренты, в этом заключается принципиальное отличие от объединения собственников жилья.
Создание доходного дома дает собственнику ряд преимуществ в управлении многоквартирным* домом. Прежде всего это упрощение процедуры управления - собственник самостоятельно принимает решения, ему нет необходимости выполнять функции контроля в отличие от ОСЖ. Одному собственнику проще реализовывать проекты, требующие значительных затрат. К первым предвестникам развития доходных домов можно отнести инициативу правительства Москвы в. 2002 г. [76].
КРЕДИТОР
СТРОИТЕЛЬСТВА
ДОХОДНОГО
ДОМА
УПРАВЛЕНИЕ
КОММЕРЧЕСКОЙ
ОСНОВЕ
<—о
«>-
и—
ДОМОВЛАДЕЛЕЦ
ДОХОДНОГО
ДОМА
ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ
ЧАСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
СМЕШАННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
Рис.2.1.7. Управление доходным домом [30]
Аренда квартир имеет родственную связь с гостиничным
бизнесом, но принципиальное отличие в том, что гостиничный бизнес
рассчитан на кратковременное проживание, а аренда квартир — на
долговременное. Стоимость проживания и комфортность в
гостиничных комплексах на порядок выше, чем в жилье, сдаваемом в аренду. Несмотря на описанные выше отличия, правовая база, используемая в гостиничном бизнесе, может быть частично применена при становлении процесса появления доходных домов.
Подведем промежуточный итог. Имеется тенденция к росту сегмента жилищного фонда, сдаваемого в аренду. Прогнозируется дальнейшее увеличение этого сегмента и массовое появление многоквартирных домов, управляемых на качественно новой основе, так называемых доходных домов. Собственники данных многоквартирных
48 домов извлекают прибыль в виде ренты. В сфере жилищно-коммунального управления появится качественно новый субъект — собственник многоквартирного дома.
Увеличение сегмента жилищного фонда, сдаваемого в аренду, ведет к увеличению числа квартиросъемщиков, арендующих жилье у частных собственников. В мировой практике арендуемый жилищный фонд составляет около 40 — 50 % от всего жилищного фонда, например, в Швеции и Финляндии его доля составляет около 40 % (табл. 2.1.1).
Отличительной особенностью таких квартиросъемщиков является то, что отношения между арендодателем и арендатором строятся на рыночной основе. В советской России в период с 30-х по 90-е гг. все граждане, проживающие в квартирах, также являлись арендаторами помещений, принадлежащих государству, но отношения между арендодателем и арендатором не основывались на механизме взаимодействия спроса и предложения:
Таблица 2.1.1 Структура жилищного фонда Швеции и Финляндии
В соответствии со сделанным прогнозом появления доходных домов будет наблюдаться концентрация квартиросъемщиков в пределах одного многоквартирного дома. В отличие от сегодняшнего положения квартиросъемщики будут не разрознены, а объединены проживанием в
49 одном многоквартирном доме, кроме того, как правило, субъекты, арендующие жилье, занимают активную жизненную позицию. Основываясь на мировом опыте, в частности опыте Франции, Англии, Германии, Америки, можно прогнозировать самоорганизацию квартиросъемщиков в пределах одного дома в различного рода сообщества, которые могут получить юридическое оформление какч ассоциации квартиросъемщиков [141].
Следовательно, можно говорить о появлении двух конкурирующих сил: собственников многоквартирных домов и организованных квартиросъемщиков. Отношения собственник-квартиросъемщик поменяют свой локальный характер на глобальный.
Для создания конструктивной среды взаимодействия этих сил
необходимо разработать организационно-экономические формы
существования и взаимодействия этих сил, используя накопленный мировой-опыт в этой области. Так, например, в Англии, в Солфорде, уже в 1867 г. были созданы Ассоциация собственников недвижимости и Ассоциация квартиросъемщиков [142].
С точки зрения автора наиболее конструктивным способом управления жилищным фондом является создание ступенчатой схемы объединений собственников и квартиросъемщиков. В этом плане интересен опыт США, где существует «лесенка» организаций, защищающих жилищные права. Первый уровень - это организации жителей/собственников одного дома, блока домов. Второй уровень, -локальные микрорайонные организации, как правило, объединяющие организации жителей одного дома, представители которых составляют правление, совет директоров или любой другой орган местного общественного самоуправления. Третий уровень - организации районного или городского уровня, объединяющие локальные организации жителей [141]. Четвертый уровень - организации регионального или федерального уровня.
Основываясь на американском и европейском опыте, можно предложить построение следующей схемы взаимодействия класса квартиросъемщиков и собственников (рис. 2.1.8).
Первый уровень - собственники представлены владельцами многоквартирных доходных домов и объединениями собственников жилья (ТСЖ, ЖСК), ассоциациями, объединяющими собственников группы домов. Квартиросъемщики представлены ассоциациями квартиросъемщиков уровня дома (нескольких домов). Связь между организациями собственников и ассоциациями квартиросъемщиков указывает на то, что данные субъекты активно взаимодействуют между собой. Вопросы, которые не могут быть решены на данном уровне в силу их системной природы, решаются на следующем уровне.
Второй уровень - собственники представлены ассоциациями собственников на уровне микрорайона или района города. Квартиросъемщики представлены ассоциациями квартиросъемщиков уровня района и микрорайона. Субъекты данного уровня координируют деятельность входящих в них организаций, оказывают методическую и техническую помощь входящим в них организациям, разрабатывают проекты реконструкции микрорайонов, взаимодействуют с районными муниципальными органами власти, участвуют в составлении местных законопроектов и лоббируют интересы составляющих их организаций.
Третий уровень - организации уровня- города; области, региона. Они участвуют в разработке общенациональной политики, проводят городские, областные, региональные кампании, издают журналы, формируют учебные центры, взаимодействуют с региональными, областными, городскими органами власти, участвуют в составлении местных и региональных законопроектов и лоббируют интересы составляющих их организаций (рис. 2.1.8).
