Содержание к диссертации
Введение 3
1.Теоретические и методологические основы государственного управления недвижимостью
1.1.Недвижимость: сущность, классификация,
основные определения. 12
1.2. Государственное управление недвижимостью в
промыпшенности 27
1.3 .Методологические проблемы экономической эффективности государственного управления недвижимостью 44
2.Анализ организации государственного управления недвижимостью на промьппленных предприятиях
2.1.Анализ состояния государственного управления
недвижимостью (имущественным комплексом)
промышленных предприятий 56
2.2.Анализ систем управления недвижимостью 83
2.3.Анализ аренды недвижимости (имущественного
комплекса) промьппленных предприятий и пути
повышения эффективности использования недвижимости 98
3. Предложения по повышению эффективности государственного управления недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий Республики Татарстан
3.1.Основные критерии повышения эффективности
управления недвижимостью ПО
3.2.Экспресс-анализ по предложенным показателям
эффективности недвижимости (имущественного комплекса)
промьппленных предприятий Республики Татарстан 127
Заключение 137
Список литературы 151
Приложение 167
Введение к работе
Система государственного управления собственностью, недвижимостью России и регионов в период реформирования экономики в начале 1990-х годов была, по сути, сформирована заново.
Изменение существующих и утверждение новых законодательных и-нормативных актов по управлению государственной собственности и недвижимостью проводилось по аналогии с существующими в развитых странах Запада. Применение зарубежных вариантов в основном проходило без учета реалий российской и региональной действительности.
Прошедшая бурная приватизация в 1990-х годах привела к тому, что ни само государство, ни предприятия, ни население не были готовы к восприятию новой системы управления. Поэтому особенностью государственного управления собственностью, недвижимостью в переходный период явились постоянные дополнения и изменения к законодательным актам по ряду вопросов, которые долгое время оставались нерешенными из-за отсутствия опыта и неподготовленности многих сфер и структур к новым экономическим условиям.
Несмотря на многовековую историю развития экономической мысли по различным аспектам собственности, государственное управление собственностью (недвижимостью) сегодня является одной из сложных и недостаточно разработанных проблем.
Недвижимость в системе общественных отношений занимает особое место, являясь не только товаром удовлетворяющим потребности людей, но и капиталом в вещной форме приносящей доход. Она является стратегическим ресурсом, составляет основу национального богатства страны, следовательно служит очень важным элементом экономической системы.
Специфика современной ситуации состоит в том, что сегодня мы вышли на этап, когда проблема приватизации государственного имущества (недвижимости) приобрела идеологический характер. Дело в том, что собственность предстает в двух ипостасях - владение и управление, хотя основной крен в этом вопросе все годы переходного периода как на федеральном, так и региональном уровнях был направлен на сформирование успешных владельцев (эффективных собственников) и способных поднять экономику страны, региона, города. Однако практика переходного периода показала, что ведущим в структуре (системе) управления является не тот, кто владеет, а тот, кто управляет.
Изменения, происходящие в национальном законодательстве, лишь частично можно сказать затронули вопросы государственного управления собственностью, недвижимостью, что видно на примере:
ежегодных посланий Президента Российской Федерации Федеральному собранию, где Президент указывает на создание системы «...эффективного управления государственными активами, в том числе в сфере использования объектов недвижимости, находящихся в ведении государственных предприятий и учреждений» обеспечивающей значительный рост доходов федерального бюджета, получаемых от использования недвижимости;
ежегодно принимаемых на среднесрочную и долгосрочную перспективу программ «Социально-экономического развития Российской Федерации», а также принимаемых в каждом регионе своих концепций управления недвижимостью. Где ставится только цель создания системы (модели) управления государственной собственностью и недвижимостью и необходимость определения критериев оценки эффективности управления имуществом, без указания количественной и качественной оценки достижения, поэтапной достижимости с учетом возможностей и существующих ограничений по объему, времени и содержанию. В связи с этим,
актуальной нам представляется проблема построения эффективной структуры (концепции) управления государственной недвижимости, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, а также определения системы показателей определяющих эффективное использование государственной недвижимости на уровне предприятия, отрасли, региона, страны.
В отечественной экономической науки практически нет разработок, в которых бы целенаправленно и комплексно рассматривались вопросы государственного управления недвижимостью, факторы и системы этого управления, а также показатели определяющие эффективное управление этой недвижимостью.
С ослаблением в переходный период административно-командных мер государства и усиления и расширения его финансовых и экономических методов современные экономические условия настоятельно требуют новых подходов к исследованию таких категорий, как государственное управление недвижимостью, его эффективное использование как на федеральном, так и региональном уровнях.
Сложность цели и задач, поставленных в диссертационной работе, в значительной степени определяется недостаточностью фундаментальных исследований, посвященных современным методологическим проблемам экономической эффективности государственного управления недвижимостью во взаимодействии с социально-экономической политикой государства. Современная экономическая наука ощутила существенные пробелы в выдвинутой нами проблеме. Показателем современного состояния экономической науки является распространение экономических рычагов далеко за ее пределы. Например, обнаруживается тесная связь экономики и права, что и было нами сделано при написании работы совместно с трудами таких зарубежных и отечественных авторов, как А. Смит, Д. Рикар-до, Жан Шарль Сисмонди, К. Маркс, Ф. Энгельс, Д. Кейнс, Милтон
Фридман, Пол Фридман, Анри Кульман, Дж. Фридман, Ник. Ордуэй,
Франко Модильяни, Мертон Миллер, К. Сио, Д. Стоун, М. Штерн,
К. Хитчинг, Арман Дайан, Фернан Букерель, Робер Ланкар, А. Хасан-Бек,
С. Гольцберг, А. Булатов, Г. Журавлева, В. Горемыкин, С. Гришаев,
Н. Щербакова, Л. Белых, Ю. Симионов, П. Юнацкевич, Н. Петраков,
Е. Стоянова, А. Шеремет, А. Банников, Г. Савицкая, Л. Ермолович,
А. Петров, П. Половинкин, ЭгКрылатых и др. ~
Целью диссертационной работы являются разработка предложений по совершенствованию проблем использования недвижимости промышленных предігоиятий и проблем определения показателей (критериев) оценки эффективности управления недвижимостью, а также структуры (концепции) управления государственной недвижимости, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, для наиболее эффективного использования недвижимости. Для достижения этой цели в диссертации решаются указанные ниже задачи.
1. Разработать теоретические и методологические основы государ
ственного управления недвижимостью, в том числе:
раскрыть экономическую сущность недвижимости и ее роль в осуществлении предпринимательской деятельности;
изучить существующие методы государственного управления недвижимостью в промышленности и определить фактор управления недвижимостью промышленных предприятий;
- проанализировать методологические проблемы экономической
эффективности государственного управления недвижимостью для полу
чения дополнительных доходов от её использования.
2. Изучить и систематизировать накопленный опыт организации
государственного управления недвижимостью на промышленных пред
приятиях, в том числе:
- изучить сложившиеся тенденции и проблемы в государственном
управлении недвижимостью промыпшенных предприятий;
провести сравнительный анализ систем (концепций) управления недвижимостью Санкт-Петербурга и Республики Татарстан и определить критерий управления;
дать предложения по эффективному управлению государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, с построением структуры (концепции) этого управления.
3. Разработать предложения по повышению эффективности государственного управления объектами недвижимости в промышленных предприятий Республики Татарстан, в том числе:
определить систему основных критериев повышения эффективности управления объектами недвижимостью;
провести экспресс-анализ по предложенным показателям эффективности недвижимости промышленных предприятий Республики Татарстан.
Объектом исследования является анализ системы управления недвижимостью промышленных предприятий на федеральном и региональном уровнях в ее взаимосвязи с политикой государства.
Предметом исследования явилась организация государственного управления недвижимостью на примере промышленных предприятий Республики Татарстан.
В диссертационной работе ряд выводов и предложений содержат элементы научной новизны. К ним относятся следующие:
- предложено экономическую функцию недвижимости рассмотреть
с позиций подразделения ее на коммерческую, бюджетную и социальную
в связи с тем, что недвижимость как имущественный комплекс предпри
ятия в целом, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности, осуществляет процесс кругооборота и оборота стоимости, в
котором участвуют как работники предприятия (бизнеса), так и государство;
предложено основным фактором управления недвижимостью промышленных предприятий считать экономическую эффективность использования недвижимости, являющуюся движущей силой и условием процесса управления;
проанализированы методологические проблемы экономической -эффективности государственного управления недвижимостью для повышения доходов бюджетов различных уровней, что позволит увеличить социальные выплаты и обеспечить дополнительные средства на развитие предприятий и инфраструктуры городов и районов;
определен и предложен экономический критерий управления недвижимости на всех уровнях - добавленная стоимость;
проанализированы цели и задачи современных систем (концепций) управления недвижимостью в части их измеримости, эффективности, конкретности объемов и времени для достижения поставленных целей и задач;
предложена структура (концепция) управления государственной недвижимостью, используемой для промышленного производства и сдачи в аренду, способствующая обеспечению максимально возможного повышения доходности объектов государственной недвижимости; наиболее эффективного выполнения государством своих социальных функций в процессе использования государственной недвижимости; стимулированию за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечению максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости и т.д.;
предложена стройная, экономически и логически выверенная система критериев (показателей), в соответствии с которыми возможно эффективное и целесообразное вовлечение максимального количества объ-
ектов государственного имущества, предназначенного по сдачу в аренду, в процесс управления и финансовый оборот, планирование и контроль реальных доходов бюджета от аренды и использования недвижимости промышленных предприятий;
- приведен коэффициентный экспресс-анализа как для предприятий,
так и для отрасли, региона, страны, наиболее полно отражающую в целом
экономическую сущность использования недвижимости, а также получе
ние бюджетного, социального и коммерческого эффекта от использования
недвижимости.
Практическая значимость исследования может быть отнесена к двум уровням экономической системы страны:
во-первых, властным институтам, определяющим основные черты экономической политики использования недвижимости;
во-вторых, хозяйствующим субъектам, а также вышестоящим организациям, решающим проблемы принятия оптимальных решений по использованию закрепленной за хозяйствующим субъектом недвижимости.
В отношении первого отметим, что результаты проведенной работы могут быть использованы при формировании:
законных и подзаконных актов государственного управления недвижимостью на федеральном и региональном уровнях;
нормативных актов на стадии инвестирования бюджетных средств в недвижимость;
- оценки эффективности разработки и реализации стратегических
планов страны, региона.
На уровне хозяйствующих субъектов, а также их вышестоящих организаций данное исследование позволит решать вопросы:
- оценки эффективности разработки и реализации бизнес-планов
предприятий, отрасли;
определения эффективности используемой недвижимости, закрепленной за предприятием, отраслью;
оценки эффективности разработки и реализации предлагаемых к внедрению инвестиционных проектов;
оценки эффективности разработки и реализации стратегических планов предприятия, отрасли.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды зарубежных и отечественных экономистов, источники энциклопедического характера, периодическая литература по широкому кругу вопросов, относящихся к данной теме, а также положения, содержащиеся в ряде официальных документов, связанных с государственным управлением недвижимостью. В работе использованы законы, подзаконные и нормативные акты как на федеральном, так и на республиканском уровнях в части государственного управления недвижимостью.
Информационной базой исследования послужили статистические данные Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Республики Татарстан, годовые статистические отчеты промышленных предприятий Республики Татарстан, а также информация из глобальной компьютерной информационной системы Интернет и Гарант.
Для обоснования выдвигаемых положений по организации государственного управления недвижимостью были использованы следующие общенаучные методы исследования: экономико-статистический, абстрактно-логический, расчетно-конструктивный, системный.
Цели и задачи исследования определили объем и структуру работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы и приложений. Работа иллюстрирована таблицами, диаграммами и формулами.
Основные предложения и рекомендации по совершенствованию системы государственного управления недвижимостью были представле-
#
?
ны к научным и научно-практическим конференции, проходившим в Казани и Пензе в 2002-2003 годах.
