Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1. Теоретические аспекты управления городской недвижимостью
и ее налогообложения 9
1.1. Проблемы управления городской недвижимостью 9
1.1.1. Городская недвижимость - объект управления 9
1.1.2. Управление недвижимостью на основе налогоо бложения 28^
1.1.3. Методология массовой оценки городской недвижимости 37
1.2. Основные принципы налогообложения недвижимости 44v
1.2.1. Организация налогообложения недвижимости ',-.: 44
1.2.2. Информационная основа системы налогообложения недвижимости 58
1.2.3. Налогообложение недвижимости: зарубежный и российский опыт 64
Глава 2. Налог на недвижимость - важный механизм управления городской недвижимостью 72
2.1%Социально-экономическое обоснование введения системы
налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости 72
2.1.1. Воздействие налога на недвижимость на жизнедеятельность населения в городе 72
2.1.2. Влияние налога на недвижимость на доходы муниципального бюджета 77
2.1.3. Принцип справедливости при распределении налогового бремени 79
2.2. Роль налога на недвижимость в управлении городской недвижимостью 81
2.2.1. Влияние политики налогообложения недвижимости на
функционирование городской инфраструктуры 81
2.2.2. Взаимное влияние налогообложения недвижимости и приватизации 87
2.2.3. Влияние налога на недвижимость на развитие рынка недвижимости,
инвестиционную политику, ипотечное кредитование 91
2.3. Основные положения концепции создания системы
налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости 95
Глава 3. Использование системы налогообложения недвижимости для
совершенствования управления городской недвижимостью 111
3.1. Механизм создания системы налогообложения недвижимости на
основе рыночной стоимости на территории города ". 111
3.2. Определение налогооблагаемой базы и суммы налога на недвижимость 122
3.3. Основные аспекты совершенствования управления городской
недвижимостью с использованием механизма ее налогообложения 136
Заключение 143
Список литературы 148
Приложение 1. Сравнительный анализ методик по массовой оценке объектов недвижимости 158
Приложение 2. Поступления от поимущественных налогов в бюджеты
всех уровней с 1995 по 1998 гг ." 160
Приложение 3. Сравнительный анализ некоторых показателей по земле
городов Новгорода и Иркутска 163
Приложение 4. Перечень предприятияй и их земельных участков, занятых
зданиями и сооружениями. Коэффициенты для расчета рыночной стоимости недвижимости 164
Приложение 5. Таблицы расчетов рыночной стоимости объектов недвижимости ЗАО «Иркутский хлебозавод» и ОАО «Рембыттехника» с использованием модели массовой оценки по вариантам 16
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется продолжающимися процессами сокращения государственной поддержки территорий и ненадежностью существующих источников доходов местных бюджетов. Поиск путей эффективного пополнения муниципальных бюджетов является необходимым условием экономического развития российских городов. Выходом из сложившейся ситуации может послужить введение системы налогообложения недвижимого имущества (земельного участка и улучшений на нем) на основе рыночной стоимости.
Как показывает мировой опыт, базой налогообложения почти во всех странах является рыночная стоимость недвижимого имущества. Налог на недвижимость достигает до 95% в общем объеме поступлений местных бюджетов в Нидерландах, 81% - в Канаде, 52% - во Франции, в США уровень доходов от этого налога колеблется в широком диапазоне от 10 до 70% в зависимости от территории. В России суммарный доход местных бюджетов от поимущественных налогов (налога на имущество предприятий и физических лиц, земельного налога) незначителен, в частности в г. Иркутске он составляет менее 10%.
Анализ современного состояния крупных муниципальных образований Сибири показывает, что в условиях незавершенности реформирования их экономики в стратегических планах развития городов вопросы налогообложения и управления недвижимостью не проработаны с достаточной глубиной, что существенно сказывается на достижении следующих целей: укрепления существующих и перспективных источников доходов местных бюджетов, улучшения социально-экологического и инвестиционного климата. Однако значимость создания в сфере недвижимости благоприятного налогового и инвестиционного климата для деловой активности понимается муниципалитетами со всей остротой.
Основным принципом налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости является принцип справедливого распределения налогового прес
синга между налогоплательщиками в зависимости от стоимости недвижимого имущества, которым они владеют. Зависимость размера налога от местоположения и качества земельного участка стимулирует эффективное использование городской земли, поскольку варианты землепользования и степень эксплуатации земельных участков влияют на стоимостные показатели недвижимости. Действие налога на недвижимость по ее рыночной стоимости даст муниципалитетам эффективный рычаг управления. Посредством этого налога можно стимулировать хозяйственную активность, вводя более высокие его ставки к неиспользуемой или неэффективно используемой недвижимости (например, к пустующим земельным участкам).
Налогооблагаемая база, создаваемая недвижимостью, удобна для ее расчета, земельный участок или здание труднее укрыть от налогообложения, чем, например, прибыль или доходы. В связи с этим налог на недвижимость оказывает влияние на повышение собираемости налогов.
Важным моментом введения рассматриваемой системы налогообложения недвижимости является распределение компетенции федеральной, региональной и местной властей, установление уровня показателей налогообложения. Схема распределения поступлений от налога на недвижимость должна быть построена таким образом, чтобы основная часть оставалась в городском бюджете. Только в этом случае система налогообложения недвижимости будет эффективной и у муниципалитетов появится дополнительный источник доходов для устойчивого социально-экономического развития своих городов.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является совершенствование механизма налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости и его использование при управлении городской недвижимостью.
Поставленная цель потребовала решения следующих задач: - определение роли налогообложения в системе управления городской недвижимостью;
имущества: земли и улучшений (зданий и сооружений) на ней;
- социально-экономическое обоснование введения налога на недвижимость на основе рыночной стоимости;
- обоснование подходов к созданию интегрального кадастра недвижимости;
- выявление факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, на основе кадастра для определения налогооблагаемой базы на недвижимость;
- обоснование выбора модели массовой оценки для целей создания системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости;
- разработка основных аспектов совершенствования управления городской недвижимостью на основе использования системы ее налогообложения.
Объектом исследования в диссертационной работе является процесс управления городской недвижимостью для устойчивого социально-экономического развития города.
Предметом исследования - система налогообложения недвижимости, теоретические, методические и практические аспекты ее применения для управления городской недвижимостью.
Теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области теории стоимости и оценки (А. Смит, Д. Рикардо, А. Маршалл, Г.С. Харрисон, Н. Ордуэй, Дж. Фридман и др.), организации оценки и налогообложения недвижимости (Дж. Эккерт, Н.В. Калинина, СИ. Кабакова, А.П. Ромм, В.П. Федоров, СЮ. Дмитриев и др.), а также публикации по исследуемой проблеме.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем: разработаны подходы к совершенствованию системы налогообложения недвижимого имущества на территории городов; разработаны основные положения концепции создания системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости; усовершенствована методика массовой оценки объектов недвижимости, с помощью которой определена налогооблагаемая база хозяйствующих субъектов; дана оценка вклада местоположения рассмотренных
объектов недвижимости в стоимость земельного участка и общую стоимость недвижимости; оценена эффективность управления т движимостью с использованием механизма ее налогообложения на основе рыночной стоимости (на примере ряда предприятий г. Иркутска).
Апробация работы. По теме диссертации опубликовано 5 работ. Основные положения диссертации нашли отражение в отчете кафедры "Экономика и управление инвестициями и недвижимостью" ИГЭА по госбюджетной теме "Экономика и управление недвижимостью".
Некоторые результаты диссертационного исследования, а именно предлагаемые подходы к созданию интегрального кадастра недвижимости, были использованы структурными подразделениями администрации г.Иркутска для решения практических проблем, связанных с формированием и учетом объектов недвижимости.
В первой главе «Теоретические аспекты управления городской недвижимостью и ее налогообложения» рассмотрены вопросы управления городской недвижимостью; определена роль налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости в системе управления; проанализированы существующие в международной практике подходы к налогообложению недвижимого имущества и предложена их систематизация; рассмотрены способы организации местного налогообложения недвижимости, методы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, обоснован выбор методики массовой оценки для целей налогообложения.
Во второй главе «Налог на недвижимость - важный механизм эффективного управления городской недвижимостью» выполнено социально-экономическое обоснование введения налога на недвижимость, предложены основные положения концепции создания системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости, проведен сравнительный анализ существующей в России системы налогообложения имущества и земли и предлагаемой системы налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости.
В третьей главе «Использование системы налогообложения недвижимости для совершенствования управления городской недвижимостью» предложены этапы по реализации основных положений концепции создания системы налогообложения недвижимости по ее рыночной стоимости, а также усовершенствованная модель массовой оценки недвижимости, на примере которой определена налогооблагаемая база объектов недвижимости, принадлежащих двум крупным предприятиям г.Иркутска; рассмотрены основные аспекты совершен-ствования управления городской недвижимостью с использованием механизма ее налогообложения и проведена их экономическая оценка.
В заключение работы изложены основные выводы и результаты диссертационного исследования.
