Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования определяется исключительно важным значением взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на современном рынке коммерческой недвижимости.
В настоящее время стоимость глобального рынка коммерческой недвижимости оценивается примерно в 4 трлн. долл., что характеризует этот вид активов как наиболее востребованный в мировой инвестиционной практике. Высокий экономический интерес к инвестированию в российскую коммерческую недвижимость, как со стороны отечественного, так и зарубежного бизнеса способствовал существенному повышению спроса на землеустроительные услуги.
Как показывает мировой опыт, оптимизация механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур является основой создания и последующего функционирования объекта недвижимости. Эффективное воздействие способствует развитию земельного участка, сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик и рыночной стоимости объектов.
В этой связи вопросы взаимодействия инвестиционных и землеустроительных структур особенно важны в настоящее время, вследствие субъективного снижения роли землеустройства в современной экономической системе, непоследовательной государственной земельной политики, отказа на практики от ключевого звена в системе управления земельными ресурсами – проекта территориального планирования и землеустройства.
Отсутствие теоретической модели формирования целостного механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур снижает эффективность системы землеустройства в целом. И поэтому разработка теоретических рекомендаций по модернизации взаимоотношений землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости является актуальным исследованием.
Степень разработанности проблемы. Изучение общей и специальной литературы по теме диссертации показывает, что источниковедческая база теоретических и практических разработок по проблеме взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке недвижимости весьма узка.
Теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей, таких как А. Асаул, И. Балабанов, В. Горемыкин, В. Григорьев, Л. Игнатов, Д. Львов, Е. Максимова, В. Черняк и др.
Вопросы инвестиционного проектирования, оценки эффективности инвестиций рассматривались в работах ряда зарубежных и отечественных исследователей экономической науки, таких как М. Джонн, Дж. Кейнс, А. Маршалл, К. Маркс, Дж.С. Миль, А. Смит, С. Фишер, Р. Холт, У. Шарп, Т. Шмидт, Т.С. Хачатуров,
И.П. Бахрин, Л.Л. Игонина, Н.В. Игошин, В.Н. Лившиц, Б.А. Колтынюк, Н.И. Мазур, Н.В. Киселева, В.В. Царев, В.Д. Шапиро и др.
Существенный вклад в разработку научно-методических основ рыночного землеустройства внесли ученые-землеустроители А.А. Варламов, В.А. Вашанов, В.В. Вершинин, С.Н. Волков, С.А. Гальченко, Т.А. Емельянова, Н.В. Комов,
В.В. Косинский, П.Ф. Лойко, С.И. Носов, А.П. Огарков, А.З. Родин, Ю.М. Рогатнев, А.Э. Сагайдак, В.Н. Хлыстун, Ю.А. Цыпкин и др. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад таких авторов, как С.Н. Максимов,
Е.И. Тарасевич, И.М. Мазур, В.Д. Шапиро и др. Первые попытки по разработки экономических основ инвестиционного землеустроительного проектирования предприняты в работах В.Н. Гусева, В.В. Пименова, Е.В. Черкашиной.
Однако многие проблемы теоретического и методического характера освещены недостаточно полно и не позволяют составить целостного представления о механизме взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на сегодняшнем этапе.
Таким образом, недостаточное исследование проблем взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости с одной стороны, и его научно-практическая значимость –с другой, определили выбор темы настоящей диссертационной работы, цель, задачи и круг рассматриваемых вопросов.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в совершенствовании основных теоретических и методологических положений механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости.
Указанная цель обусловила постановку и решение следующих задач:
– изучить современные подходы к понятию землеустройства, его факторов формирования и реализации в Российской Федерации, применительно к сфере инвестиционного проектирования;
– определить необходимость землеустройства как основы экономического развития рынка коммерческой недвижимости;
– показать зарубежный опыт функционирования землеустроительной деятельности на рынке коммерческой недвижимости;
– охарактеризовать особенности рынка земли и коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– дать комплексную оценку структуры инвестиций и инвестиционного потенциала российского рынка земли и коммерческой недвижимости;
– проанализировать состояние рынка коммерческой недвижимости и оценить роль землеустроительных и инвестиционных структур;
– обосновать методологические особенности механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур;
– раскрыть специфику инструментов реализации механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости;
– оценить эффективность механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур.
Объектом исследования данной диссертационной работы выступает рынок земли и коммерческой недвижимости как сфера инвестиций и землеустроительных работ.
Предметом исследования являются управленческие и связанные с ними экономические отношения, возникающие в процессе действия современного механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и практиков в области регулирования земельно-имущественных отношений, землеустроительного и инвестиционного проектирования, научные публикации по изучению процесса инвестирования в коммерческую недвижимость в условиях рыночной экономики.
В ходе исследования и обоснования теоретических положений использовались общенаучные методы и приемы: диалектический метод исследования экономических процессов, методы группировки и моделирования экономических явлений, методы анализа и синтеза, системный подход, основывающийся на сочетании микро- и макроэкономического анализа. Для достижения поставленных целей широко использовался сравнительный анализ.
Эмпирической базой исследования послужили статистические данные, информационные и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики (Росстат), Министерства экономического развития и торговли РФ, Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), региональных землеустроительных органов, результаты исследований научных институтов и проектных организаций, опубликованные в открытой печати, а также личные наблюдения автора.
Это позволило обеспечить надежность научно-методического инструментария, научную доказательность основных положений и выводов диссертации.
Основные результаты, полученные лично автором, обладающие научной новизной и выносимые на защиту, заключаются в следующем:
– по специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство):
1) выявлена новая задача землеустройства в современных условиях – создание условий для защиты прав и интересов участников рынка коммерческой недвижимости, как следствие того, что землеустройство представляет собой важный механизм реализации земельной политики государства и экономико-правового регулирования субъектно-объектных отношений на рынке недвижимости в целом;
2) доказана необходимость землеустройства как основы экономического развития рынка коммерческой недвижимости, в результате чего создаются оптимальные условия рационального использования земли, учитываются региональные, отраслевые, индивидуальные особенности ее использования, решаются конкретные задачи организации землевладения и землепользования;
3) исследован и обобщен зарубежный опыт функционирования землеустроительной деятельности на рынке коммерческой недвижимости;
4) определена взаимосвязь инвестиционного и землеустроительного проектирования в целях повышения инвестиционного потенциала рынка земли и коммерческой недвижимости;
5) автором уточнено понятие «инвестиционный проект территориального планирования и землеустройства» и выявлена необходимость проведения экспертизы таких проектов;
6) предложены подходы к оценке эффективности механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке земли и коммерческой недвижимости.
– по специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами):
7) разработаны теоретические основы взаимодействия субъектов рынка коммерческой недвижимости, сформулированы цель и задачи, а также основные принципы взаимодействия, показан механизм взаимодействия;
8) раскрыто содержание лэнд-девелопмента (развития земельных участков) под которым понимается деятельность, направленная на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков, с учетом требований землеустроительного проектирования и действующих строительных норм;
9) разработан механизм взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости, включающий такие составляющие как нормативно-правовая, организационная, экономическая, мотивационная, информационная и др.;
10) предложен порядок прохождения документов для реализации инвестиционных проектов, позволяющий сократить сроки подготовки и предоставления документов в рамках разработанного механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости;
11) выделена специфика инструментов реализации механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости, предложены меры по их совершенствованию;
12) предложен подход к оценке инвестиционной привлекательности земельного участка, учитывающий в частности издержки землеустроительного и инвестиционного проектирования.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования определяется актуальностью рассмотренных в диссертационной работе проблем и степенью обоснования содержащихся в ней положений, выводов и рекомендаций. Полученные в результате исследования выводы и предложения позволяют уточнить и значительно расширить сущностное понимание землеустроительного и инвестиционного проектирования, в том числе через выявление и конкретизацию механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур в условиях современного высококонкурентного рынка коммерческой недвижимости.
Предложенные автором практические рекомендации и структурно-функциональная модель механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур предназначены для практического внедрения и использования как землеустроительными проектными организациями, частными землемерами, комитетами по архитектуре и градостроительству, субъектами инвестиционной деятельности, так и органами исполнительной власти, деятельность которых направлена на повышение эффективности инвестиционного процесса, совершенствование инвестиционного рынка, и в целом, повышение инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости.
Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе при подготовке специалистов в области землеустройство и кадастры, экономики и управления недвижимостью.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и полученные результаты диссертационного исследования на разных этапах ее подготовки докладывались и обсуждались на I Международной научно-практической конференции «Научно-техническое творчество молодежи – путь к обществу, основанному на знаниях» (г.Москва, 2009 г.), 4-ой Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики, социологии и права» (г. Пятигорск, 2009 г.), других научно-практических конференциях и семинарах, проходящих в Государственном университете по землеустройству (2008–2010 гг.).
Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 7 работах общим объемом 3,38 п.л.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, 9 параграфов, заключения, списка литературы, включающего 156 источников, приложений. Включает в себя 18 таблиц, 26 рисунков. Общий объем работы составил 187 страниц текста.
