Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ 12
1.1. Общие вопросы управления 12
1.2. Особенности процесса управления недвижимостью 18
1.3. Классификация методов управления недвижимостью. 28
1.4. Анализ существующих методов и средств управления
недвижимостью 34
ВЫВОДЫ 37
ГЛАВА 2. МЕТОДИКА АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИНТЕРЕСАХ
УПРАВЛЕНИЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МИРОВЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ
РЕСУРСОВ 39
2.1. Исследование информационных ресурсов,
предоставляющих данные о недвижимости 40
2.2. Анализ показателей Российского рынка недвижимости
2.3. Анализ тенденций мирового рынка недвижимости 80
Выводы 89
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА И ВНЕДРЕНИЕ НОВЫХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОЙ КОМПАНИИ НА ПРИМЕРЕ СИМЕНС АГ91
3.1. Разработка нового комплексного метода управления
недвижимостью 91
3.2. Внедрение нового комплексного метода управления
недвижимостью на примере Сименс АГ в России 116
3.3. Расчет экономической эффективности при внедрении методов совершенствования управления недвижимостью 122
ВЫВОДЫ 137
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 140
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 144
Введение к работе
Актуальность проблемы
В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества. В силу того, что для крупных отечественных компаний данная сфера деятельности является новой и мало изученной, зарубежные фирмы, имеющие большой опыт управления недвижимостью в Европе и Соединенных Штатах Америки, выходя на российский рынок управления недвижимостью, практически не испытывают конкуренции.
В последние годы интерес ученых к проблемам эффективности управления недвижимостью и стратегии реализации управления заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно. Разработка методики эффективного управления недвижимостью особенно актуальна для крупных компаний, владеющих большим объемом недвижимости в различных странах мира. От того, насколько профессионально будет производиться стратегическое и оперативное управление недвижимостью крупной компании зависит конкурентоспособность фирмы на рынке. Особо остро данная проблема стоит для рос-
4 сийских управляющих компаний в связи с выходом на отечественный рынок крупных западных фирм.
Именно поэтому построение стратегии поведения на рынке недвижимости и разработка методики, повышающей эффективность управления недвижимостью крупной компании, становится актуальной задачей экономической науки.
В диссертации на основе анализа известных отечественных и зарубежных разработок по рассматриваемой проблеме, а также результатов собственных исследований автором определены основные понятия на рынке недвижимости, проанализированы информационные источники, проведено исследование большинства показателей на мировом и отечественном рынке недвижимости, выявлены сущность и цели эффективного управления недвижимостью, проведена классификация недвижимости, предложены методы управления объектами недвижимости, сформулированы направления совершенствования механизма управления недвижимостью в условиях рыночной экономики, при этом рассчитан экономический эффект использования методов совершенствования управления недвижимостью в крупной компании.
По мнению автора, только применение комплексной методики может дать необходимый экономический эффект и решить остро стоящую проблему повышения эффективности управления недвижимостью в России. В этой связи, в работе рассмотрены общие принципы эффективного управления и проанализированы возможности их применения.
Состояние изученности проблемы. Актуальные вопросы, связанные с изучением отдельных сторон исследуемой проблемы, нашли свое отражение в научных трудах известных отечественных и зарубежных экономистов, в числе которых К. В. Боумен, А. Н. Асуан, М. И. Баканов, С. Г. Беляев, В. И. Кошкин и другие. Проблемы управления имуществом были рассмотрены в работах видных ученых: Мескон М. X., Друкера П., Маслоу П., Клиланда Д.
Современное состояние разработанности проблемы характеризуется, с одной стороны, отсутствием в отечественной экономической науке полноцен-
5 ной теории исследуемого вопроса, а с другой - явным недостатком опыта практического использования корпоративными структурами возможностей для воздействия на экономические процессы через осознанное распоряжение той частью национального богатства, которая находится в корпоративной собственности.
Цель и задачи исследования
Цель диссертационного исследования состоит в выявлении эффективной стратегии управления недвижимостью крупной компании на базе анализа отечественного и мирового рынка недвижимости, а также в исследовании современных методов управления недвижимостью и их последующей адаптации к специфике работы крупных компаний в российских условиях.
Поставленная в работе цель обусловила необходимость решения следующих задач:
выявление источников информации, предоставляющих данные о недвижимости, для определения наиболее актуальных и компетентных информационных агентств и специализированных изданий, позволяющих получить необходимую для управления информацию;
определение эффективной стратегии управления недвижимостью крупной компании на базе анализа основных показателей недвижимости во всех федеральных округах России и за рубежом, который выявил тенденции развития региональных рынков и спрогнозировал дальнейшее изменение показателей;
исследование методов управления недвижимостью крупной компании с целью выявления недостатков управления и определения путей их совершенствования;
разработка методики совершенствования управления недвижимостью крупной компании, позволяющей комплексно решать проблему минимизации затрат на приобретение и эксплуатацию объекта недвижимости;
расчет экономического эффекта от использования предложенных методов совершенствования управления объектами недвижимости крупной компании на примере Сименс АГ. Объект исследования
Объектом исследования явилась система управления недвижимым имуществом крупной фирмы. Выбор объекта исследования обусловлен практической необходимостью в создании соответствующей методики, повышающей эффективность использования недвижимости. Предмет исследования
Предметом исследования явились функции управляющей компании и индикаторы эффективности их деятельности, которые сопровождают процесс управления объектами недвижимости крупной корпорации.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили работы классиков экономической науки и теории управления. При написании работы диссертант руководствовался основными принципами и концепциями теории рыночной экономики, элементами ретроспективного, системного и структурно-функционального анализа.
Для получения необходимых выводов и результатов также использовались методы маркетингового исследования рынка и бальный метод экспертных оценок. Эмпирическую основу исследования составили аналитические материалы Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов и других профессиональных ассоциаций отрасли управления; публикации общеэкономических и специализированных газет и журналов; материалы официальных сайтов, размещенных в сети Интернет; исследования и разработки, сделанные соискателем для ООО «Сименс» и 000 «Сименс Менеджмент Инфраструктуры и Имущества»
В работе использованы результаты обмена опытом в рамках семинаров, научно-практических конференций и международных выставок недвижимости с ведущими специалистами и менеджерами, специализирующимися на проблемах управления недвижимостью в крупных корпорациях. Научная новизна работы
Основной научный результат, полученный в диссертационной работе, заключается в разработке комплексного метода управления недвижимостью крупной компании на протяжении всего жизненного цикла здания. Предложенный метод представляет собой комплекс мер, применение которых в соответствии с различными видами объектов недвижимости позволяет повысить эффективность управления указанными объектами за счет значительной экономии на аренде и эксплуатации здания.
Положения, выносимые на защиту
В результате выполненных исследований на защиту выносятся следующие научные положения:
выявлены и сформулированы основные проблемы управления различ
ными видами недвижимости в крупных российских фирмах, с целью
определения методов, которые необходимо усовершенствовать. К ос
новным проблемам относится:
отсутствие стратегического и концептуального подхода к управлению недвижимостью крупной компании; - недостаточное количество высших учебных заведений, подготавливающих специалистов в области управления недвижимостью, и как следствие, низкий уровень профессионализма сотрудников, управляющих недвижимостью;
не учитываются структурные изменения рынка недвижимости и стратегия самой фирмы при принятии управленческих решений, в результате -необоснованно высокие затраты на приобретение и эксплуатацию объектов недвижимости;
предложена классификация методов управления недвижимостью в зави
симости от объекта недвижимости и типа компании, управляющей не
движимостью.
По уровню задач, решаемых в процессе управления, выделены следующие типы управления: - управление ресурсами (Asset Management)
управление недвижимым имуществом (Property Management)
управление инфраструктурой (Facility Management). По типу объекта выделены следующие виды управления:
управление объектом во время строительства
управление готовым объектом недвижимости.
По праву собственности на объект выделены следующие виды управления:
управление собственным зданием
управление арендованным зданием.
По типу компании выделены следующие виды управления: -управление недвижимостью в стабильной компании -управление недвижимостью в развивающейся компании;
выявлены основные источники информации, предоставляющие данные о недвижимости, позволяющие провести комплексный анализ отрасли. К таким источникам относятся информационные агентства Росбизнесконсалтинг и Swiss Realty Group, специализированные издания «Коммерческая недвижимость» и приложение к нему «Управление недвижимостью», правовая база данных «Консультант Плюс» и специализированные порталы в Интернет;
спрогнозированы основные тенденции развития отечественного рынка недвижимости с целью выработки стратегии управления недвижимостью крупной компании в России. Так для крупных компаний, планирующих долгосрочную работу на российском рынке, необходимо понимать, что инвестиции в покупку недвижимости сегодня имеют большую экономическую привлекательность, так как рынок недвижимости демонстрирует сейчас превосходство спроса над предложением, и цены на аренду постоянно растут. Срок окупаемости вложений в недвижимость в Москве в среднем от 6 до 8 лет, а уровень обеспеченности офисными площадями в расчете на одного человека достигнет европейских показателей только к 2017 году;
представлена методика управления недвижимостью, которая позволяет повысить эффективность системы управления крупного предприятия за
9 счет внедрения комплексной оценки объектов недвижимости. Данная методика позволяет решать задачи оптимального управления недвижимостью на всех этапах жизненного цикла здания (приобретение объекта недвижимости, эксплуатация и продажа объекта недвижимости). Комплексная оценка объекта недвижимости включает в себя расчет количественных показателей, таких как цена аренды и эксплуатации, стоимость парковочных мест, затраты на ремонт, а также качественных показателей, к таким показателям относятся престижность объекта, транспортная доступность и другие; обосновано и адаптировано использование бального метода экспертных оценок для сравнения качественных параметров при проведении комплексного анализа объектов недвижимости. В результате каждому параметру качества присваивается вес (бал), максимальное и минимальное значение которого определяет заказчик на основании собственных приоритетов. Таким образом, выявляется объект недвижимости, наибольшим образом отвечающий параметрам заказчика. Практическая значимость работы
Важность задач, решаемых в данной работе, доказывается тем значительным экономическим эффектом, который достигается в результате совершенствования процесса управления недвижимостью. Затраты на аренду офиса составляют весомую долю себестоимости продукции, поэтому снижение данного вида расходов является наиболее актуальной задачей для большинства предприятий. Положения настоящей работы позволяют перейти от интуитивного к научному обоснованию решений, принимаемых в процессе оперативного и стратегического управления недвижимостью. Хозяйствующие субъекты получают методику управления недвижимостью, адаптированную к российской специфике и условиям рыночной экономики. Реализация и апробация работы
Основные положения диссертации использованы при управлении объектами недвижимости ООО "Сименс", 000 "Сименс Бизнес Сервисез", ЗАО
10 "Ижтел", 000 «ФАТЕХ», 000 «ЕЛИН», а также при подготовке различных нормативных документов внутри корпорации Сименс АГ.
Публикации
Основные положения диссертационной работы опубликованы в трех печатных работах общим объемом около 1,5 печатных листов.
Структура работы
Диссертационная работа изложена на 150 страницах печатного текста, включает 22 таблицы, 25 рисунков и состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, в котором указаны 106 наименований.
Во введении ставится цель и задачи исследования, формулируются основные положения диссертации, выносимые на защиту.
В первой главе " Основные теоретические положения управления недвижимостью" рассматриваются общие вопросы управления, понятия объект и субъект управления, цели и задачи управления. Более подробно описываются особенности управления недвижимостью, приводятся различные определения недвижимости, как объекта управления, и формулируются основные понятий рынка недвижимости для пояснения специфических формулировок, используемых при управлении недвижимостью. Автором предлагается на рассмотрение классификация различных видов и методов управления, а также анализ существующих средств управления недвижимостью.
Во второй главе " Методика анализ рынка недвижимости в интересах управления с использование мировых информационных ресурсов" сравниваются различные источники информации, предоставляющие данные о рынке недвижимости, для выявления наиболее компетентных и актуальных информационных агентств и специализированных изданий. Проводится исследование мировых тенденций на рынке недвижимости, сравниваются отечественные показатели этого рынка в различных регионах России для определения стратегии поведения крупной компании в процессе управления корпоративной недвижимостью.
В третьей главе " Разработка и внедрение новых методов управления недвижимостью в крупной компании на примере Сименс АГ" описана методика совершенствования управления недвижимостью, позволяющая комплексно решать проблему минимизации затрат на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Рассмотрены принципы работы концерна Сименс АГ в мире, как пример успешного внедрения методики управления недвижимостью корпорации. Рассчитан экономический эффект от использования предложенных методов совершенствования механизмов управления объектами недвижимости крупной компании, на примере деятельности Сименс АГ.
В заключении подводятся выводы проделанной работы.
