Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМЫ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРОЦЕССА
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ КРУПНОГО ГОРОДА 9
1.1. Недвижимость крупного города как объект управления 9
1.2 Анализ состояния и проблемы научного обеспечения управления
недвижимостью крупного города 21
1.3. Методические положения стратегического подхода к управлению
недвижимым имуществом крупного города 39
ГЛАВА 2. ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕЛЕЙ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ
ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ОБЩИЙ КОНТУР МЕХАНИЗМА ИХ
РЕАЛИЗАЦИИ 60
Требования к целям стратегического управления недвижимым имуществом города 58
Принципиальная схема определения целей стратегического управления городской недвижимостью 81
Сущность и состав механизма реализации целей стратегического управления недвижимостью крупного города 85
ГЛАВА 3. СИСТЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ЦЕЛЕЙ
СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 92
3.1. Кадровое обеспечение стратегического управления
недвижимостью города 92
Система информационно-аналитического обеспечения реализации целей стратегического управления городской недвижимостью 103
Финансовое обеспечение реализации целей стратегического управления недвижимостью города 115
Частно-общественное партнерство в процессе управления городской недвижимостью: формы и критерии эффективности 128
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 140
Список литературы 145
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Широкий круг проблем экономики и управления недвижимостью в условиях отечественных реформ реально сформировался, главным образом, в последнее десятилетие - непосредственно с законодательным восстановлением категории недвижимости и открытием возможностей для ее рыночного вовлечения в активный хозяйственный оборот. Недвижимое имущество составляет материальную базу развития городов и иных поселений, объединяя такие значимые ресурсы, как земля, здания, сооружения и является одним из главных средств пополнения городского бюджета при условии эффективного управления этим имуществом. Современный экономический рост в России, сопровождающийся увеличением прямых инвестиций, в том числе инвестиций в недвижимость, обуславливает высокую потребность в динамичном развитии системы управления недвижимостью.
В России институт управления недвижимостью города пока еще развит недостаточно, на практике превалируют административные методы управления в ущерб экономическим. В стратегическом аспекте этот процесс еще более нуждается в научном обеспечении, поскольку применяемые городскими властями способы управления объектами недвижимости ориентируются преимущественно на текущие задачи пополнения городского бюджета путем сдачи объектов в аренду; новые технологии управления, такие как доверительное управление, концессия практически не используются. Таким образом, на настоящий момент не обеспечивается максимальная доходность недвижимости как инвестиционного актива, не минимизируются риски управления, не оптимизируются операционные расходы и не обеспечивается должный уровень качества обслуживания недвижимости и ее пользователей.
Отдельные аспекты проблемы управления недвижимостью рассмотрены в трудах отечественных и зарубежных ученых, среди которых Асаул А.Н., Бузырев В.В., Васильева Н.В., Вахмистров А.И., Гибсон В., Горемыкин В.А., Грибовский СВ., Григорьев В.В., Гуерриери В., Завьялов А.А., Кошкин В.И., Макнамара М.,
Максимов С.Н., Озеров Е.С., Панибратов Ю.П., Смирнов Е.Б., Смирнова И.В., Соловьев М.М., Стерник Г.М., Тарасевич Е.И. и многие другие. В их работах представлены подходы к управлению недвижимостью, исследованию форм и механизмов развития рынка недвижимости, оценки недвижимого имущества в целях управления и т.д. Вместе с тем, целенаправленные и комплексные исследования проблем стратегического управления недвижимостью на уровне крупного города в отечественной экономической литературе пока отсутствуют, они остаются недостаточно проработанными в научно-методическом плане. Исследование процессов управления недвижимым имуществом городов в стратегическом аспекте позволит выявить позитивные и негативные тенденции развития взаимосвязей между участниками процессов обращения и использования городской недвижимости; осуществить анализ изменений, происходящих в сфере управления недвижимостью; выбрать способы организации экономической деятельности, обеспечивающие действенную мотивацию к эффективному использованию городской недвижимости; согласование перспектив развития сферы городской недвижимости со стратегией развития города в целом.
Значимость исследуемой проблемы, ее недостаточная методологическая проработанность предопределяют актуальность исследования проблем стратегического управления недвижимостью крупного города, цель и задачи настоящей диссертационной работы.
Целью исследования является разработка научно-методических основ стратегического управления городской недвижимостью во взаимосвязи с главными целями и задачами развития крупных городов.
Для достижения указанной цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:
выявление особенностей недвижимого имущества крупного города как объекта системного исследования и управления;
анализ процесса управления недвижимостью крупного города и выявление связанных с ним проблем научно-методического характера;
определение возможных подходов к управлению недвижимым имуществом крупного города в стратегическом аспекте проблемы, принципов установления взаимосвязей между системами имущественного управления и управления городом в целом;
обоснование требований к формированию целей стратегического управления городской недвижимостью и способов их определения;
разработка механизма реализации целей стратегического управления недвижимостью крупного города, включающего обеспечивающие подсистемы: информационную, финансовую, кадровую, организационную;
раскрытие особенностей форм и критериев эффективного управления социально-значимыми объектами городской недвижимости.
Объектом исследования является недвижимое имущество крупных городов как материальная база их развития.
Предмет исследования - совокупность процессов, механизмов и инструментов управления недвижимым имуществом на уровне крупного города.
Методологической и информационной базой исследования являются научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований современных отечественных и зарубежных специалистов в области управления недвижимым имуществом. Исследование проводилось с применением общих методов научного познания: наблюдения, сравнения, анализа и синтеза. Для решения поставленных задач в работе использовались методы предметно-логического и функционального анализа, организационного проектирования и регламентации управления, экономико-статистической обработки информации.
Информационной базой исследования послужили официальные статистические отчеты, справочные материалы органов управления и научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.
Научная новизна исследования заключается в разработке методических положений и рекомендаций, механизма их практической реализации, в целом составляющих научную основу стратегического подхода к управлению недвижи-
мым имуществом крупного города, системным образом увязывающего долгосрочные цели и задачи имущественного управления и управления городом в целом.
В результате исследования получены следующие результаты, имеющие научную новизну:
Уточнено представление о недвижимости крупного города как специфическом объекте управления, показана его роль в развитии городов, проведена классификация объектов недвижимости с позиций управления.
Обоснована логика построения системы стратегического управления недвижимым имуществом города, обеспечивающая учет и развитие взаимосвязей этой системы с системой стратегического управления городом в целом, разработана блок-схема управления недвижимостью города, раскрыто содержание ее функций.
Предложена система взаимоувязанных научных принципов, направленных на формирование и обеспечение функционирования системы стратегического управления городской недвижимостью, включающая принципы целенаправленности, системности, комплексности, иерархичности, адекватности, устойчивости, инновационности, эффективности.
Определена сущность и обоснованы требования к целям стратегического управления недвижимостью крупного города, которые составляют научного базу целеполагания в сфере городской недвижимости.
Разработана принципиальная схема определения целей стратегического управления городской недвижимостью, позволяющая согласовать перспективы развития сферы городской недвижимости со стратегией развития города в целом.
Разработаны методические положения по формированию механизма реализации целей стратегического управления городской недвижимостью (раскрыты его сущность и состав, обосновано содержание и назначение основных компонентов), обеспечивающего системный стратегический характер принимаемых управленческих решений в сфере недвижимости.
7. Обоснованы формы частно-общественного партнерства в процессе управления городской недвижимостью, направленные на привлечение внебюджетных источников финансирования социально-значимых объектов городской недвижимости, разработаны критерии оценки их эффективности.
Практическая значимость исследования состоит в разработке конкретных методических рекомендаций по управлению процессами развития недвижимости крупного города, которые могут быть использованы органами управления городов и регионов при разработке и реализации стратегии управления недвижимостью, целевых программ модернизации объектов городской коммунальной инфраструктуры. Выводы и рекомендации диссертационной работы могут быть использованы в системе обучения персонала муниципального и регионального управления.
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических семинарах и конференциях, в том числе международных: «Оценочные технологии в экономических процессах: управление собственностью», IV Международная научно-практическая конференция 17-18 марта 2005г., Санкт-Петербург; Международная научно-практическая конференция «Управление инновационным развитием территорий: региональный и муниципальный уровни», 7-8 октября 2005г., Барнаул; научных семинарах Северо-Западного филиала Российского научного центра государственного и муниципального управления. Разработки в области методического обеспечения стратегического управления городской недвижимостью нашли применение в практической деятельности органов власти по управлению имущественным комплексом Санкт-Петербурга, используются в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, на курсах повышения квалификации специалистов органов регионального и муниципального управления (Ленинградская область).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ общим объемом 1,6 п.л., лично автору принадлежит 1,1 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.
В первой главе изложены результаты исследования особенностей недвижимости крупного города как объекта стратегического управления, проведен анализ состояния и содержательно раскрыты проблемы научного обеспечения управления развитием городского недвижимого имущества. Разработаны методические положения, отражающие особенности стратегического подхода к управлению недвижимым имуществом крупного города.
Вторая глава посвящена исследованию проблем определения целей стратегического управления городской недвижимостью и формированию механизма их реализации. Здесь определены сущность и общие требования к целям, предложена принципиальная схема определения целей стратегического управления городской недвижимостью, обоснован состав механизма их реализации.
Основные компоненты механизма реализации целей стратегического управления недвижимостью крупного города исследуются в третьей главе диссертационной работы. Среди них - системы кадрового, информационно-аналитического и финансового обеспечения реализации целей стратегического управления городской недвижимостью. Здесь же обоснованы формы частно-общественного партнерства, рекомендованные к использованию в процессе стратегического управления социально-значимыми объектами недвижимости в городе и направленные на привлечение внебюджетных источников финансирования таких объектов, предложены критерии оценки их эффективности.
В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.
