Содержание к диссертации
Глава 1 Теоретические основы оценки земель портовых городов 9-41
1.1. Роль оценки земли в регулировании земельных отношений
в городе 9-17
1.2. Ценообразующие факторы городских земель и их специ
фика для портовых городов 17-27
1.3. Анализ методов массовой оценки городских земель 27-41
Глава 2. Анализ особенностей земельно-имущественного комплекса
портового города в кадастровой оценке земель 42-78
Анализ практики оценки земель и ее применения для регулирования земельных отношений 42-56
Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель портовых городов края 56-69
Земельно-имущественный потенциал порта в экономике города 69-78
Глава 3. Совершенствование методики кадастровой оценки земель
портовых городов 79-111
Предложения по совершенствованию Методики Государственной кадастровой оценки земель поселений 79-89
Актуализация результатов кадастровой оценки земель г. Новороссийска на базе предложенных методических подходов 89-104
Эффективность предложений по совершенствованию методики кадастровой оценки земель 104-111 Выводы и предложения 112-1 ] 6 Список использованной литературы 117-126 Приложения 127-136
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В составе земельного фонда Российской Федерации наибольшее значение в фискальном аспекте имеют земли поселений, формирующие свыше 4/5 всех объемов земельных платежей. На этих землях сосредоточены основные производительные силы и интеллектуальный потенциал страны.
Основой эффективного управления землепользованием города служит объективная стоимостная оценка земли. Проведенная в Российской Федерации, на основе единой методики, массовая государственная кадастровая оценка земель поселений в значительной мере решила эту задачу.
Однако города по своей инфраструктуре (социальной, инженерной, транспортной, производственной), местоположению, функциональным характеристикам, доходности экономик весьма неоднородны. Особое место среди них занимают морские портовые города, реализующие транспортно-распределительные функции по переработке внутренних и внешнеторговых грузов России. В настоящее время Россия располагает 43 морскими портами, которые обеспечивают около 75% объема российской внешней торговли. Их роль, с увеличением масштабов международной торговли и вхождением России в качестве полноправного участника в международные транспортные коридоры, будет только возрастать. Поэтому эффективное управление землепользованием таких городов выходит в ряд первоочередных задач, а оно не в последнюю очередь зависит от результатов кадастровой оценки городских земель.
Анализ результатов выполненной кадастровой оценки земель портовых городов показал отдельные недостатки действующих методических подходов к оценке. Критика содержится и в периодической печати. Это относится, в первую очередь, к определению базовой величины кадастровой стоимости земель, к определению коэффициентов перехода от стоимостей одного функционального вида использования земель к другому, к оп-
ределению показателей качества (коэффициентов относительной ценности) кадастровых кварталов. Из этого вытекает необходимость совершенствования таких подходов.
В этой связи, актуальность приобретают исследования в области совершенствования методов массовой (кадастровой) оценки земель портовых городов не только с точки зрения устранения недостатков общих базовых подходов к кадастровой оценке, но и учета специфики формирования ценности их земель.
Состояние изученности проблемы. Работы отечественных и зарубежных исследователей и накопленная практика послужили основой для подготовки научно-методического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений Российской Федерации. Теоретические и научно-методические проблемы массовой оценки земель городских поселений в существующих условиях рассматриваются в трудах СВ. Бороздина, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Воловича, СИ. Кабаковой, П.Ф. Лойко, В.А. Прорвича, А.П. Ромма, А.В. Севостьянова, Дж. Эккерта, Дж. Фридмана и др. В работах этих авторов вопросы оценки рассмотрены во взаимосвязи с вопросами условий землепользования, землеустройства, территориально-планировочной организации, социально-экономического развития и другими важными аспектами. На базе этих исследований специалистами Федеральной службы земельного кадастра России, Федерального кадастрового центра «Земля» подготовлена и утверждена методика Государственной кадастровой оценки земель поселений и специальное программное обеспечение к ней. Это позволило к настоящему времени завершить кадастровую оценку земель всех поселений России.
Тем не менее, недостаточно изученными остаются проблемы комплексного учета специфики природных, инфраструктурных и других условий формирования ценности земель портовых городов. Недостаточно исследованы научно-методические вопросы обеспечения взаимосвязи оце-
ночных характеристик земли с параметрами современного состояния формирующейся рыночной экономики городов, ее отраслевой эффективностью и рентной доходностью. Это определило выбор темы и объект диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка и апробация предложений по совершенствованию методики массовой (кадастровой) оценки земель портовых городов. Поставленная цель требует решения следующих задач:
выявить особенности формирования ценности земель портовых городов и факторы образования земельной ренты, вытекающие из таких особенностей;
провести анализ методики и результатов государственной кадастровой оценки земель портовых городов Новороссийск, Туапсе и Темрюк выявить недостатки методики и сформулировать наиболее значимые направления ее совершенствования;
усовершенствовать методику государственной кадастровой оценки земель поселений, дополнив ее методами расчета базовой стоимости городской земли, учитывающими показатели развития экономики города;
разработать методический подход к определению стоимости отдельных видов функционального использования городских земель, учитывающий показатели системы национальных счетов и их соотношения;
разработать методику и технологическую процедуру учета специфических рентных факторов портовых территорий в специальном программном обеспечении государственной кадастровой оценки земель поселений;
выполнить оценку земель портовых городов на основе предлагаемых методических подходов;
определить эффективность предложений по совершенствованию методики массовой (кадастровой) оценки в отношении земель портовых
городов.
Предмет и объект исследования являются объективные закономерности формирования ценности земель портовых городов и процесс ее оценки на основе учета эффективности использования земельно-имущественного потенциала города.
Объектом исследования являются земли портовых городов Новороссийска, Туапсе и Темрюка.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились законы природы и общественного развития, диалектический метод, положения классической экономической теории, труды классиков экономической и землеустроительной наук, научные работы отечественных и зарубежных ученых по проблемам городского землеустройства и массовой оценки городских земель.
В работе над диссертацией использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации и Краснодарского края, данные государственной статистики, нормативно-методические материалы по государственной кадастровой оценке земель поселений, результаты кадастровой оценки земель городов Новороссийск, Туапсе и Темрюк, другая нормативно-справочная и научно-методическая литература.
В процессе исследования применялись экономико-статистический, экспертный, расчетно-конструктивный, вариантный, аналитический и сравнительный методы исследования.
Научная новизна исследования заключается в следующих теоретических и практических положениях, которые выносятся на защиту:
в диссертации раскрыты и получили дальнейшее развитие научные основы и методы массовой оценки земель в применении к землям портовых городов;
дана оценка современных методов кадастровой оценки земель поселений, исходя из особенностей функций портового города, выявлены и
обоснованы позиции методики государственной кадастровой оценки земель поселений требующие совершенствования;
обобщены теоретические основы и практика оценки земель производственных зон портовых городов и выделена дополнительная группа рентных факторов, формирующих ценность земель данного вида использования;
предложена методика и группа показателей, учитывающая показатели эффективности функционирования экономики города в составе данных системы национальных счетов, для определения базовой величины кадастровой стоимости портового города;
предложена методика определения коэффициентов относительной ценности земель портового города по видам их функционального использования, учитывающая показатели отраслевой эффективности. Показатели отраслевой эффективности, в свою очередь, рассчитываются по данным системы национальных счетов;
обоснована необходимость выделения при выполнении кадастровой оценки земель портовых городов в качестве отдельного вида функционального использования - «земли транспорта», путем вычленения их из рекомендованного действующей методикой оцениваемого вида «земли промышленности» и предложена схема расчета отраслевой дифференциации кадастровой стоимости;
выполнена массовая оценка земель города Новороссийска по методике, учитывающей предложенные автором методы расчета отдельных составляющих действующей оценочной модели, и доказана эффективность предложенных автором усовершенствований.
Практическая значимость исследования. Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят решить вопросы совершенствования оценочной модели государственной кадастровой оценки земель портовых городов и городских посе-
лений в целом, при проведении актуализации ранее полученных результатов. Использование на практике предложений и рекомендаций диссертации будет способствовать более объективной, многофункциональной оценке земель и повышению эффективности землепользования на основе установления земельных платежей с учетом реальных условий образования земельной ренты и уровня развития экономики портовых городов, формированию обоснованной земельно-имущественной, социально-экономической и инвестиционной политики.
Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-методической и производственной деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке специалистов по управлению городским землепользованием.
Апробация результатов исследования.
Основные положения диссертации являются итогом работы автора в течении 1999 - 2005 годов по данной проблеме при разработке генеральных планов и планов развития территорий муниципальных образований.
Результаты исследований докладывались на внутривузовских и всероссийских конференциях, проходящих в Государственном университет по землеустройству (1999-2006 гг.), атак же используются в учебном процессе университета.
По результатам исследования автором опубликовано 7 научных работ общим объемом 2,8 печатных листа, в том числе 1,8 печатных листов написано автором самостоятельно.
Объем и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы, приложений. Она изложена на 136 страницах машинописного текста, содержит 38 таблиц, списка используемой литературы, включающего 142 наименования, 3 приложения, 5 рисунков.
